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Com quase 8.000 novas unidades em 2019 somente na cidade de Nova York, estamos definitivamente em um mercado de compradores. Mais e mais empreendimentos estão acontecendo, quase inundando o mercado de Manhattan com novas opções de condomínios.

Como um comprador que está considerando uma nova construção, isso lhe dá uma variedade de opções.

Se estiver interessado em novas construções, você pode visitar os escritórios de vendas com algumas unidades modelo. Mas lembre-se, o que você vê no escritório de vendas e o que você recebe pode não ser exatamente o mesmo. As incorporadoras equiparão essas unidades modelo com o que há de melhor em complementos.

Você quer saber exatamente o que vem na unidade que está considerando. Você também quer saber como o layout e a metragem quadrada se comparam. Às vezes, o que os desenvolvedores mostram e o que você recebe nem sempre são comparáveis.

Antes de ficar muito entusiasmado com uma unidade ou empreendimento específico, você deve examinar atentamente as letras miúdas. Você deverá arcar com as taxas para pagar a unidade do superavitário? Que tipo de requisitos de fundo de reserva o empreendimento tem?

Outra consideração importante é se a incorporadora se reservou o direito de não vender todas as unidades para poder usar algumas como aluguel.

Embora a ideia de um novo empreendimento seja empolgante, o processo pode levar muito tempo, portanto, pesquise os cronogramas e a incorporadora para ver como ela se saiu em projetos anteriores no cumprimento dos prazos propostos.

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Como os cronogramas de novas construções sempre podem ser arriscados, especialmente na cidade, você deve saber o que é chamado de data externa ou data de entrega.

Espera-se que você forneça um depósito antecipado, geralmente de 10% ou mais, ao assinar o contrato de compra com a incorporadora. Você pode fazer constar no contrato de compra e venda que seu depósito deverá ser devolvido se o condomínio não estiver pronto para o fechamento até essa data definida.

Devido aos notórios atrasos e perda de cronogramas, isso é algo que você deseja incluir em seu contrato de compra, pois não quer bloquear seus fundos indefinidamente. Isso também funciona como um motivador para que a incorporadora deixe seu condomínio pronto para o fechamento.

Se você estiver financiando a unidade, saiba que as incorporadoras não aceitam contingências de hipoteca, portanto, esteja preparado para pagar em dinheiro se não conseguir obter uma hipoteca a tempo. Embora os bancos financiem condomínios de novos empreendimentos, há muitos obstáculos em termos de vendas, etc., que precisam ser cumpridos. Se você obtiver aprovação e o cronograma atrasar, sua aprovação pode expirar. Isso significa que você terá de passar pelo processo novamente.

Além dos custos normais de fechamento associados à compra de um imóvel, há alguns custos sobre os quais você deve perguntar e ficar atento. O maior item é o imposto de transferência do incorporador, que é de aproximadamente 1,8%. Espera-se que os compradores paguem esse imposto, portanto, esse custo deve ser usado na determinação de sua estratégia de preço de oferta. Na maioria dos edifícios maiores, as incorporadoras esperam que os compradores dividam o custo do apartamento do superintendente do edifício. Outros possíveis custos podem ser contribuições de capital de giro e honorários advocatícios da incorporadora.

É claro que também há muitos custos normais de fechamento, como impostos de transferência de Nova York e do estado. E, se você obtiver uma hipoteca, haverá o imposto de registro da hipoteca. O imposto sobre a mansão se aplica a propriedades superiores a US$ 1 milhão e se baseia em uma escala móvel de 1% a 3,5%, dependendo do preço de venda.

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Concessões e bônus adicionais são comuns em imóveis de incorporação de condomínios. As incorporadoras gostam de manter seus preços altos, portanto, não ofereçam grandes descontos no preço de venda. Muitas incorporadoras, no entanto, cobrirão os custos no "back end". Esses custos incluem os custos de fechamento que discutimos acima, como impostos de transferência, contribuição para o apartamento do zelador, honorários advocatícios etc. Mais raramente, as incorporadoras se oferecem para pagar os encargos comuns por vários anos.

Se você deseja comprar um condomínio, agora é um bom momento para fazê-lo. O mercado tem muitas opções, que podem ser adquiridas por meio de uma oferta de compra. O mercado tem muitas opções, o que significa que as incorporadoras estão dispostas a adicionar alguns incentivos exclusivos para atrair uma venda.

É possível obter uma hipoteca para condomínios novos, mas isso também pode ser complicado. Muitas vezes, os credores não gostam de emprestar para uma propriedade ou empreendimento incompleto. Se as áreas comuns estiverem inacabadas ou se poucas unidades tiverem sido vendidas, os principais credores poderão se retrair, embora fontes alternativas de financiamento ainda estejam disponíveis a um custo mais alto.

Como já mencionado, os prazos também podem criar problemas. Você pode obter aprovação para uma hipoteca. Normalmente, essas aprovações vêm com um registro de data e hora. Isso significa que, se o fechamento não ocorrer antes do vencimento da aprovação da hipoteca, você deverá iniciar o processo de solicitação novamente e esperar que o mercado ou a economia não tenha mudado desde a primeira solicitação.

Alguns credores não concederão hipotecas a menos que 50% do edifício esteja contratado e a maioria das comodidades esteja construída. Dito isso, há credores alternativos que não têm restrições tão rígidas.

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A verdade é que há boas opções disponíveis tanto para construções novas quanto para usadas. Se você estiver disposto a esperar por uma construção nova e fizer sua pesquisa, comprar em um novo empreendimento pode ser bom. Você terá um imóvel novinho em folha e, muitas vezes, terá uma lista enorme de comodidades.

No entanto, há muitas unidades disponíveis no mercado que estão prontas para morar e que não correm os riscos associados a uma construção nova.

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Obviamente, a vantagem de um condomínio de construção nova é que ele é novo e nunca ninguém morou nele antes. Você terá a mais recente tecnologia incorporada ao apartamento, como os mais recentes sistemas de filtragem de ar, tecnologia avançada de janelas que reduzem o ruído e os custos de aquecimento e resfriamento, além de outros aspectos ecologicamente corretos. Os novos empreendimentos geralmente vêm com muitas vantagens e comodidades como parte da comunidade do condomínio.

Alguns aspectos a serem considerados são que muitos empreendimentos novos restringem o prazo de venda de sua unidade. Eles querem evitar a venda de propriedades que possam competir com outras unidades não vendidas.

Da mesma forma, muitas vezes há restrições quanto ao aluguel de uma unidade. Muitas vezes, não é possível alugar uma unidade por vários anos após o fechamento.

Usar seu próprio agente é uma decisão inteligente. Ele conhecerá os prós e contras desse tipo de compra. Ele está familiarizado com diferentes propriedades e até mesmo com os possíveis obstáculos que podem surgir ao longo do caminho. Por exemplo, novos edifícios que estão sendo projetados podem afetar as vistas ou diluir o mercado em um determinado bairro. Um agente que conhece os números também é uma grande vantagem!

Quando você contrata um agente, ele representa você, não o vendedor ou a incorporadora. É uma atitude inteligente ter um profissional que esteja cuidando dos seus interesses.

Você está pronto para dar uma olhada nos novos empreendimentos em propriedades para investimento em Nova York? Este é o momento certo para o comprador que está procurando um condomínio considerar a possibilidade de dar o salto. Como você pode ver na lista acima, há muitos novos empreendimentos de condomínios no mercado e, com certeza, haverá uma unidade adequada para você.

Enquanto isso, saiba mais visitando nossos guias de novos empreendimentos de condomínios, divididos por bairros:

Guia de apartamentos à venda no Upper West Side

Guia de condomínios de novos empreendimentos no Upper East Side

Central Park & Billionaire's Row Guia de condomínios de novos empreendimentos

SoHo, West SoHo e Nolita Guia de condomínios de novos empreendimentos

Guia de apartamentos à venda em Chelsea, West Chelsea e Hudson Yards

NoMad, Flatiron e Gramercy Guia de condomínios de novos empreendimentos