Our Favorite New Development NYC for Sale Properties

مع وجود ما يقرب من 8,000 وحدة جديدة في عام 2019 وحده في مدينة نيويورك، نحن بالتأكيد في سوق المشترين. فهناك المزيد والمزيد من التطورات التي تحدث، مما يغرق سوق مانهاتن تقريباً بخيارات الشقق الجديدة.

وبصفتك مشترٍ يفكر في البناء الجديد، فإن ذلك يمنحك مجموعة من الخيارات.

إذا كنت مهتماً بالبناء الجديد، يمكنك زيارة مكاتب المبيعات التي تعرض بعض الوحدات النموذجية. ولكن، تذكر أن ما تراه في مكتب المبيعات وما تحصل عليه قد لا يكون متطابقاً تماماً. سيقوم المطورون بتجهيز تلك الوحدات النموذجية بأفضل الإضافات.

أنت تريد أن تعرف ما الذي يأتي بالضبط في الوحدة التي تفكر فيها. وتريد أيضاً معرفة كيفية المقارنة بين التصميم والمساحة المربعة. في بعض الأحيان، لا يمكن دائماً المقارنة بين ما يعرضه المطورون وما تحصل عليه.

قبل أن تتحمس كثيراً لوحدة معينة أو مشروع معين، عليك أن تنظر عن كثب إلى التفاصيل الدقيقة. هل يُتوقع منك تغطية الرسوم التي ستدفعها مقابل الوحدة الممتازة؟ ما نوع متطلبات صندوق الاحتياطي الذي يتطلبه المشروع؟

من الاعتبارات المهمة الأخرى هي ما إذا كان المطور قد احتفظ بالحق في عدم بيع جميع الوحدات حتى يتمكنوا من استخدام بعضها للإيجار.

في حين أن فكرة المشروع الجديد مثيرة للاهتمام، إلا أن العملية قد تستغرق وقتاً طويلاً، لذا عليك البحث عن الجداول الزمنية والمطور لمعرفة مدى نجاحهم في المشاريع السابقة في الوفاء بالمواعيد النهائية المقترحة.

ذات صلة:

تحليل سوق مانهاتن

أفضل الأحياء لشراء شقة في مدينة نيويورك

لأن الجداول الزمنية للبناء الجديد يمكن أن تكون دائماً محفوفة بالمخاطر خاصةً في المدينة، فأنت تريد أن تعرف ما يسمى بالتاريخ الخارجي أو تاريخ التسليم.

سيُتوقع منك أن تقدم عربوناً مقدماً، غالباً ما يكون 10% أو أكثر، عندما تدخل في اتفاقية الشراء مع المطور. يمكن أن يكون مكتوباً في اتفاقية الشراء أنه يجب إعادة العربون الخاص بك إذا لم تكن شقتك جاهزة للإغلاق بحلول هذا التاريخ المحدد.

وبسبب التأخيرات سيئة السمعة وعدم الالتزام بالجداول الزمنية المحددة، فهذا أمر تريده في اتفاقية الشراء، لأنك لا تريد أن تحتجز أموالك إلى أجل غير مسمى. كما أنه يعمل أيضاً كحافز للمطور لإنجاز شقتك وتجهيزها للإغلاق.

إذا كنت ستقوم بتمويل الوحدة، يجب أن تكون على دراية بأن المطورين لا يقبلون شروط الرهن العقاري، لذا كن مستعداً للدفع نقداً إذا لم تتمكن من الحصول على رهن عقاري في الوقت المناسب. في حين أن البنوك ستمول شقق التطوير العقاري الجديدة، إلا أن هناك الكثير من العقبات من حيث المبيعات وما إلى ذلك التي يجب الوفاء بها. إذا حصلت على الموافقة وتأخرت عن الجدول الزمني، فقد تنتهي صلاحية موافقتك. وهذا يعني أنه سيتعين عليك الخضوع للعملية مرة أخرى.

بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق العادية المرتبطة بشراء العقارات، هناك بعض التكاليف التي يجب أن تسأل عنها وتراقبها. العنصر الأكبر هو ضريبة نقل ملكية المطور، والتي تبلغ حوالي 1.8%. من المتوقع أن يدفعها المشترون، لذلك يجب استخدام هذه التكلفة في تحديد استراتيجية سعر العرض الخاص بك. في معظم المباني الكبيرة، يتوقع المطورون أن يتقاسم المشترون تكلفة شقة المشرف على المبنى. قد تكون التكاليف المحتملة الأخرى هي مساهمات رأس المال العامل وأتعاب محامي المطور.

وبالطبع، هناك الكثير من تكاليف الإغلاق العادية أيضاً، مثل ضرائب مدينة نيويورك وضرائب التحويل الخاصة بالولاية. وإذا حصلت على رهن عقاري، فهناك ضريبة تسجيل الرهن العقاري. تنطبق ضريبة القصر على العقارات التي تزيد قيمتها عن مليون دولار وتستند إلى مقياس متدرج من 1% إلى 3.5% حسب سعر البيع.

ذات صلة:

دليل شراء منزل في مدينة نيويورك

مكونات تكلفة الاستثمار العقاري

الامتيازات والمكافآت الإضافية هي شيء معتاد في عقارات تطوير الشقق السكنية. يحب المطورون أن يحافظوا على أسعارهم مرتفعة، لذلك لا يقدمون خصومات كبيرة على سعر البيع. سيرغبون في الالتزام بالسعر المدرج قدر المستطاع. ومع ذلك، سيغطي العديد من المطورين التكاليف على "النهاية الخلفية". وتشمل هذه التكاليف تكاليف الإغلاق التي نناقشها أعلاه، مثل ضرائب التحويل، ومساهمة الشقة المشرفة، وأتعاب المحامي، وما إلى ذلك. وفي حالات أكثر ندرة سيعرض المطورون دفع الرسوم المشتركة لعدد من السنوات.

إذا كنت ترغب في شراء شقة، فالآن هو الوقت المناسب للقيام بذلك. فالسوق لديه الكثير من الخيارات، مما يعني أن المطورين على استعداد لإضافة بعض الحوافز الفريدة لإغراء البيع.

يمكنك الحصول على قرض عقاري للشقق السكنية حديثة الإنشاء ولكن قد يكون الأمر صعباً أيضاً. فغالباً ما يكون المقرضون حذرين من الإقراض على عقار غير مكتمل أو مشروع غير مكتمل. إذا كانت المساحات المشتركة غير مكتملة أو تم بيع عدد قليل من الوحدات، فقد يتراجع المقرضون الرئيسيون عن الإقراض، على الرغم من أن مصادر التمويل البديلة لا تزال متاحة بتكلفة أعلى.

كما ذكرنا سابقاً، يمكن أن تؤدي الجداول الزمنية أيضاً إلى حدوث مشاكل. قد تحصل على موافقة على الرهن العقاري. تأتي هذه الموافقات عادةً مع طابع زمني. هذا يعني أنه إذا لم يحدث الإغلاق قبل انتهاء صلاحية الموافقة على الرهن العقاري، فيجب عليك بدء عملية تقديم الطلب من جديد وتأمل ألا يكون السوق أو الاقتصاد قد تغير منذ تقديمك للطلب الأول.

بعض المقرضين لن يكتبوا قروضاً عقارية ما لم يتم التعاقد على 50% من المبنى ويتم بناء غالبية المرافق. ومع ذلك، هناك جهات إقراض بديلة ليس لديها مثل هذه القيود الصارمة.

ذات صلة

تمويل الشقق السكنية مختلف

تمويل شقتك مع HSBC

والحقيقة أن هناك خيارات جيدة متاحة لكل من البناء المستعمل والجديد. إذا كنت على استعداد لانتظار البناء الجديد والقيام بأبحاثك، فإن الشراء في مشروع جديد يمكن أن يكون رائعاً. فأنت تحصل على وحدة جديدة وغالباً ما تحصل على قائمة طويلة من وسائل الراحة.

ومع ذلك، هناك العديد من الوحدات المتاحة في السوق الجاهزة للانتقال إليها والتي لا تنطوي على المخاطر المرتبطة بالبناء الجديد.

ذات صلة:

"ما تحتاج إلى معرفته عند شراء شقة في مدينة نيويورك"

وبالطبع، فإن ميزة الشقق حديثة الإنشاء هي أنها جديدة ولم يسكنها أحد من قبل. ستحصل على أحدث التقنيات المدمجة في الشقة، مثل أحدث أنظمة تنقية الهواء، وتقنية النوافذ المتطورة التي تقلل من الصوت وتكاليف التدفئة والتبريد، وغيرها من الجوانب الصديقة للبيئة. غالباً ما تأتي المشاريع الجديدة بالعديد من المزايا ووسائل الراحة كجزء من مجتمع الشقق السكنية.

بعض الأشياء التي يجب مراعاتها هي أن العديد من التطورات الجديدة تقيد مدى سرعة بيع وحدتك. فهم يرغبون في منع بيع الزعانف والعقارات التي قد تتنافس مع الوحدات الأخرى غير المباعة.

وبالمثل، غالباً ما تكون هناك قيود على تأجير الوحدة. في كثير من الأحيان، لا يمكنك تأجير وحدة لعدة سنوات بعد الإغلاق.

استخدام وكيلك الخاص هو مجرد قرار ذكي. فهم يعرفون خصوصيات وعموميات القيام بهذا النوع من الشراء. فهم على دراية بالعقارات المختلفة وحتى العوائق المحتملة التي قد تنشأ على طول الطريق. على سبيل المثال، قد تؤثر المباني الجديدة التي على لوحة الرسم على المناظر أو تخفف من السوق في حي معين. الوكيل الذي يعرف الأرقام هو أيضاً إضافة كبيرة!

عندما تقوم بتعيين وكيل فهو يمثلك، وليس البائع أو المطور. إنها خطوة ذكية أن يكون لديك وكيل محترف يبحث عن مصالحك.

هل أنت مستعد لإلقاء نظرة على التطورات الجديدة في العقارات الاستثمارية في مدينة نيويورك؟ هذا هو الوقت المناسب للمشتري الذي يبحث عن شقة للتفكير في اتخاذ هذه الخطوة. كما ترى في القائمة أعلاه، هناك العديد من مشاريع التطوير العقاري الجديدة في السوق، ومن المؤكد أن هناك وحدة مناسبة لك.

في هذه الأثناء، تعرّف على المزيد من خلال زيارة دليلنا للتطورات الجديدة للشقق السكنية حسب الأحياء:

دليل شقق الجانب الغربي العلوي للبيع

دليل الشقق السكنية للتطويرات الجديدة في أبر إيست سايد

دليل الشقق السكنية للتطويرات الجديدة في سنترال بارك و"سنترال بارك

سوهو وغرب سوهو ونوليتا دليل الشقق السكنية للتطويرات الجديدة

دليل شقق للبيع في تشيلسي وغرب تشيلسي وهدسون ياردز دليل شقق للبيع في تشيلسي وغرب تشيلسي وهدسون ياردز

دليل شقق نوماد وفلاتيرون وجراميرسي للتطويرات الجديدة دليل الشقق السكنية