概覽
The Residences of Shell Bay是Hallandale Beach的公寓建案，位於圍繞高爾夫與水岸休閒打造的社區內。住宅產品與Auberge Collection相關聯。
最新銷售團隊資料介紹了一棟20層建築，提供一至四房住宅。高爾夫球場與球拍運動規劃是環境的核心。
The Residences of Shell Bay總覽
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
PPG Development and Witkoff
20
共管公寓
Hallandale Beach
買家為何選擇The Residences of Shell Bay
以高爾夫為核心的環境
住宅俯瞰Greg Norman設計的高爾夫球場。對經常打球的買方，住宅與球場的關係是實際決策的一部分。
Auberge款待服務
Auberge將Shell Bay介紹為住宅與飯店目的地。應將住宅服務、飯店使用條件與管理協會預算一併審閱。
豐富的球拍運動規劃
俱樂部提供對應四大滿貫賽事場地表面的網球設施，銷售資料亦介紹了板式網球與匹克球。請確認會籍與預約條件。
水岸俱樂部社區
遊艇碼頭屬於更廣泛的Shell Bay規劃。住宅所有權應與碼頭使用權、俱樂部會籍及付費服務分別評估。
我們對The Residences of Shell Bay的看法
在Shell Bay，關鍵是您預期會使用多少俱樂部設施。若高爾夫與球拍運動是日常的一部分，此環境值得仔細考察。
應同時取得住宅文件與俱樂部條款。每月住宅費用未必能反映會籍、訪客使用或船艇活動的完整成本。
關於The Residences of Shell Bay
Shell Bay社區內的住宅
住宅規劃包含一至四房住宅與頂樓住宅。僅憑面積判斷之前，應比較格局與其和高爾夫球場的位置關係。
目前價格、訂金及分期付款、可售戶別請洽詢。請確認所購住宅附帶哪些權益；會員權益應以書面列明。
比較Hallandale Beach房地產 · Pier Sixty-Six Residences · Fort Lauderdale新建案。
無與倫比的居住體驗
Shell Bay waterfront and marina. Project marketing image.
世界級配套設施
高爾夫與球拍運動環境
- Greg Norman設計的錦標賽球場
- 高爾夫練習設施
- 大滿貫賽事網球場地表面
- 板式網球與匹克球
款待服務與水岸環境
- Auberge款待服務規劃
- 健身與健康生活空間
- 私人遊艇俱樂部與碼頭規劃
遠見創造者
PPG Development and Witkoff
開發
Hallandale Beach
Hallandale Beach位於Miami與Fort Lauderdale之間。Shell Bay的高爾夫與俱樂部環境，帶來有別於海濱公寓的日常節奏。請比較前往海灘與最常使用場所的行車路線。
常見問題
The Residences of Shell Bay位於哪裡？
建案位於Hallandale Beach的501 Diplomat Parkway，處於Shell Bay高爾夫與水岸俱樂部社區內。
提供哪些住宅類型？
銷售團隊資料介紹了一至四房住宅。最新格局圖與頂樓住宅資訊請洽詢。
購買是否包含俱樂部會籍？
請勿假設所有俱樂部權益均已包含。應於現行文件中確認會籍、使用費、訪客權利及遊艇碼頭使用權。
目前價格與可售戶別是否已公布？
請索取註明日期、列明具體戶別與開價的銷售表。本頁不確認價格或訂金及分期付款條款。
The Residences of Shell Bay私人房源資訊
如需了解The Residences of Shell Bay的最新銷售狀況、價格歷史、平面圖及非公開物件，請向我們的顧問團隊申請保密評估。
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
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邁阿密不動產市場洞察
市場背景：由邁阿密遷往東北部、以及由邁阿密遷往加州的人口流動，已從疫情時期的暴增轉變為結構性的遷徙。邁阿密的百萬富翁人口在2013年至2023年間成長了約78%。地理限制具有約束力：海洋、海灣與大沼澤地（Everglades）牢牢限制了供給。2025年12月的中位數：Miami Beach共管公寓$620K、Brickell共管公寓$580K。豪華共管公寓每平方英尺價格：$1,200-$3,500+，在Fisher Island達$2,000-$4,500+，在South of Fifth達$1,800-$4,000+。
價值次市場：Brickell（$600-$1,500/SF）、Edgewater（$700-$1,200/SF）、Downtown Miami（$600-$2,000/SF）。頂級次市場：Fisher Island、Sunny Isles Beach（$1,500-$3,500/SF，品牌豪宅物件密集）、South of Fifth。品牌標竿包括Four Seasons Surf Club（$2,200-$3,500/SF）、St. Regis Sunny Isles（$1,800-$2,800/SF）及Porsche Design Tower（$1,600-$2,400/SF）。邁阿密目前擁有的飯店品牌豪宅數量，已超越西半球任何其他城市。
各項結構性因素相互疊加：無州所得稅（相較於紐約10.9%、加州13.3%）、無遺產稅、十年間78%的百萬富翁成長，以及營建成本通膨。當前的預售屋物件，是在20-50%的鋼鐵、鋁、混凝土與木材關稅生效之前完成融資並動工的，實際上是關稅前定價的最後一批。佛羅里達州SB 264法案限制特定國家的國民在軍事設施10英里範圍內進行收購，國際買家必須在簽約階段加以審查。
重點數據
- Miami Beach共管公寓中位數（2025年12月）：$620K
- Brickell共管公寓中位數（2025年12月）：$580K
- 豪華共管公寓每平方英尺：$1,200-$3,500+
- Fisher Island每平方英尺：$2,000-$4,500
- 平均上市天數：95
- 成交費用：2-3%（現金）、3-4%（融資）
- 不動產稅：約為評定價值的每年2%
- 百萬富翁人口成長：+78%（2013-2023）
- 州所得稅：0%（相較於紐約10.9%、加州13.3%）
購屋者需要了解的資訊
邁阿密的百萬富翁人口在2013年至2023年間成長了約78%，加上無州所得稅以及嚴格的地理限制（海洋、海灣、大沼澤地）抑制了供給。豪華共管公寓每平方英尺價格介於$1,200-$3,500+，在Fisher Island達$2,000-$4,500+，在South of Fifth達$1,800-$4,000+。邁阿密目前擁有的飯店品牌豪宅數量，已超越西半球任何其他城市。
邁阿密不動產常見問題
邁阿密目前的共管公寓中位數為何？
2025年12月：Miami Beach $620K、Brickell $580K。豪華共管公寓物件每平方英尺介於$1,200-$3,500+，在Fisher Island達$2,000-$4,500，在South of Fifth達$1,800-$4,000。
為何邁阿密能在結構性層面吸引超高淨值資本？
零州所得稅（相較於紐約10.9%、加州13.3%）、無遺產稅、十年間百萬富翁人口78%的成長（2013-2023），以及抑制長期供給的地理限制。這些屬於結構性因素，而非週期性因素。
營建成本的關稅環境對當前物件意味著什麼？
當前的預售屋物件，是在20-50%的鋼鐵、鋁、混凝土與木材關稅生效之前完成融資並動工的。預期下一個開發週期的重置成本定價將顯著上升。當前的配額代表著關稅前定價的最後一批。
何謂佛羅里達州SB 264法案，以及它如何影響國際買家？
佛羅里達州SB 264法案限制七個國家（中國、俄羅斯、伊朗、北韓、古巴、委內瑞拉、敘利亞）的國民在軍事設施10英里範圍內收購不動產。此項限制必須在簽約階段加以審查，並可能需要調整實體架構以符合規定。
邁阿密共管公寓的每月持有成本通常是多少？
HOA為每平方英尺每月$0.80-$2.50、不動產稅約為評定價值的每年2%、HO-6保險每年$2,000-$5,000+、洪水保險$500-$3,000+。一間2,000平方英尺的共管公寓，光是HOA每月就需$1,600-$5,000。
Surfside事件後的檢查要求為何？
3層樓以上的建築必須在第30年（沿海地區為第25年）進行結構檢查，其後每10年一次。協會必須充分提撥準備金；準備金豁免不再獲准。較舊的建築具有特別攤提的風險；在盡職調查階段須進行檢查及準備金研究審查。