South Beach 公寓出售 | Miami Beach 頂級豪宅

撰文：Anthony Guerriero，持牌房地產經紀人 | Manhattan Miami Real Estate | 2026年1月更新

地段分析

South Beach 作為生活方式與品牌服務廊道

定義此市場的關鍵地標、廊道及定位訊號。

• 5街至23街之間的大西洋海岸線集中了 Miami Beach 成交最活躍的濱海公寓市場。
• Lincoln Road 與 Ocean Drive 支撐廊道的零售與飯店基礎設施，Setai、W South Beach 和 Edition 引領品牌住宅定價。
• 南端的 South Pointe Park 劃定了 South Beach 與 South of Fifth 的界線，越過此線價格動態急遽轉變。
• 2010年前的濱海供給（Setai、W）與新品牌庫存競爭；這些建案的次級市場仍是核心買家池。

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South Beach 以飯店服務計畫為優先，地址其次，對私人客戶而言，品牌服務與經過驗證的轉售流動性往往比微觀地段更為重要。

South Beach 是 Miami Beach 的標誌性核心，沿 Collins Avenue 和 Ocean Drive 從5街向北延伸至約23街，是享譽全球的目的地，以 Art Deco 歷史街區、傳奇夜生活、寬闊的沙灘以及豪華公寓塔樓、精品住宅和歷史改造建案的動態組合聞名，吸引追求 Miami Beach 生活方式的國際買家。

有關所有 Miami 子市場的更廣泛市場背景，請參閱所有 Miami 公寓出售。

正在尋找 South Beach 公寓出售？ South Beach 已從1980年代褪色的 Art Deco 飛地蛻變為全球最令人嚮往的地址之一。如今，該社區提供從修復 Art Deco 建築中的經濟型套房，到 The Setai、W South Beach 以及最新完工的 Miami Beach 最高建築 Five Park 等高聳豪華塔樓的各種選擇。無論您尋求歷史步行公寓中精緻的皮耶達泰爾、俯瞰大西洋的濱海頂層公寓，還是“億萬富翁海灘”的預售機會，South Beach 都提供無與倫比的海灘生活方式、步行便利性與全球聲望的組合。瀏覽價格從30萬美元以下至1.5億美元以上的公寓。

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South Beach 概覽

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South Beach 生活方式

South Beach 是 Miami 的代名詞，一個陽光燦爛、舉世聞名的目的地，Art Deco 建築與現代奢華交融，海灘生活方式與世界級餐飲、購物和夜生活相互交織。

Lincoln Road 是社區的步行專用社交中心：傳奇建築師 Morris Lapidus 於1960年代設計的10個街區長廊，擁有200多家精品店、餐廳、露天咖啡館以及 Herzog & de Meuron 設計的建築備受矚目的1111 Lincoln Road 停車場。New World Center（Frank Gehry 設計）是文化中心，Colony Theatre 和 Artcenter South Florida 提供全年節目。

Ocean Drive 是標誌性街道，粉彩 Art Deco 飯店林立海濱，露天咖啡館延伸至人行道，從晨間慢跑到深夜狂歡能量不斷。主要地標包括 Colony Hotel（Miami 被拍攝最多的 Art Deco 建築）、Versace Mansion（現為名為 The Villa Casa Casuarina 的豪華精品飯店）以及擁有傳奇泳池場景的 Clevelander。

Collins Avenue 是社區的豪華廊道，過去二十年已有高層公寓、旗艦飯店和新開發案重塑了天際線。

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按房產類型分類的價格區間

價格因樓齡、景觀以及是精品 Art Deco 建築還是豪華塔樓而存在顯著差異。Art Deco 建築以較小的單位和歷史魅力提供 South Beach 最實惠的入門價，而 Billionaire Beach 預售則以超高溢價定價。

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South Beach 的居民組成

South Beach 吸引著多元化的居民群體，包括追求全球聲望的國際買家、第二居所及皮耶達泰爾業主、夜生活和餐飲愛好者、海灘生活追求者、公寓飯店投資者、藝術與文化愛好者，以及將步行便利性置於首位的人士。

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新建及預售：“億萬富翁海灘”

South Beach 正在經歷沿 Collins Avenue 約14街至21街的25億美元文藝復興，開發商稱之為“億萬富翁海灘”。這條歷史 Art Deco 飯店廊道正被改造為超豪華品牌住宅：

注：Bulgari 是僅含飯店的專案，無住宅公寓，但為超豪華廊道增色。

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South Beach 精選公寓及建案

豪華塔樓

精品及中層建築

Art Deco 街區公寓（入門級）

South Beach 的 Art Deco 歷史街區提供進入該社區最實惠的選擇，沿 Ocean Drive、Collins Avenue 和 Washington Avenue 修復的1930至40年代建築中充滿個性的小型公寓。這些不是豪華高層，而是具有緊湊格局、歷史魅力和絕佳地段的親密步行樓或低層建築。

預期：較小的格局（通常不足800平方英尺）、水磨石地板、舷窗、原始建築細節、有限或無設施、路邊停車或收費停車場，以及熱鬧的街道氛圍。許多建築允許短租，深受投資者青睞。管理費往往低於豪華塔樓，但建築狀況和儲備金差異較大，鑒於佛羅里達公寓立法要求，盡職調查至關重要。

熱門 Art Deco 建築包括： Decoplage（100 Lincoln Rd）、Haddon Hall（1500 Collins Ave）、Palmer House（1511 Collins Ave）、The Marlin（1200 Collins Ave）、Congress Hotel 公寓以及街區內眾多小型精品建築。

Art Deco 公寓非常適合尋求以實惠價格在 South Beach 站穩腳跟的買家、優先考慮地段而非空間的皮耶達泰爾業主，以及瞄準短租市場的投資者。

West Avenue 廊道

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標誌性建案

Five Park（2024年完工）

Five Park（500 Alton Road）是 Miami Beach 最高建築，高519英尺，是十餘年來 South Beach 首座完工的住宅高層。由 Terra 和 GFO Investments 開發，這座48層塔樓提供226套住宅，透過 Daniel Buren 設計的步行橋連接相鄰的3英畝 Canopy Park，將居民與 South of Fifth 相連。

設施包括 Canopy Club（26樓居民專屬社交俱樂部）、屋頂天空吧、泳池吧及咖啡廳、放映室、協作辦公空間、兒童學習實驗室以及配有個人訓練的健康休息室。相鄰的 Canopy Park 設有 MONSTRUM 遊樂場、戶外健身房、慢跑道、寵物公園和藝術裝置。

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The Setai（2005年完工）

The Setai（2001 Collins Avenue）是 South Beach 最初的超豪華公寓飯店，將亞洲款待文化與 Art Deco 保護融為一體。修復的1936年 Dempsey-Vanderbilt Hotel 容納了大廳和餐廳，而40層現代塔樓在其後方矗立，提供163套住宅，呈現 South Beach 最精緻的居住體驗之一。

住宅配備柚木家具、黑色花崗岩檯面、Kohler 衛浴和海景陽台。設施包括三個無邊際濱海泳池（85°、90°和95°F）、全服務水療、24小時禮賓、海灘服務以及 Jaya（泛亞餐廳）、Japón（日式餐廳）和 Ocean Grill 餐廳。

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W South Beach（2008年完工）

W South Beach（2201 Collins Avenue）以住宅形式呈現 W Hotels 生活風格，一座20層濱海塔樓，提供配有五星級飯店服務和傳奇 W 場景的豪華公寓。

居民享有直接海灘通道、配備泳池和涼棚的寬闊日光甲板、海灘瑜伽、高科技健身中心、全服務水療以及招牌餐廳 Mr. Chow。建案為業主提供靈活的租賃方案，深受投資者青睞。

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Ritz-Carlton Residences South Beach（2027年預售）

The Ritz-Carlton Residences South Beach 將在1671 Collins Avenue 修復的 Sagamore Hotel 後方提供僅30套超豪華“雲端海灘別墅”。這座15層精品塔樓由主廚 José Andrés 負責餐飲計畫，將 Ritz-Carlton 住宅體驗帶入 South Beach。

設施包括逾5萬平方英尺的居民空間、俯瞰大西洋的私人屋頂泳池、Technogym 健身中心、私人日間遊艇、藝術工作室、圖書館以及配有涼棚服務的海灘俱樂部。居民可優先享有 The Ritz-Carlton South Beach 飯店服務及全球 Ritz-Carlton 權益。

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Shore Club Private Collection（2027年建設中）

The Shore Club Private Collection（1901 Collins Avenue）代表著對 Miami Beach 最具歷史意義的 Art Deco 地標之一的全新演繹。以 Manhattan 的15 Central Park West 和220 Central Park South 著稱的建築師 Robert A.M. Stern 正在設計其首個濱海專案：一座20層住宅塔樓，毗鄰由 Auberge Resorts Collection 管理的修復 Shore Club 飯店。

該開發專案包含三個組成部分：一座新建20層塔樓、修復 Cromwell 建築中含複式住宅的低層住所，以及一棟6,000平方英尺的獨立沙灘單戶住宅，Miami Beach 數十年來罕見的新建濱海住宅之一。居民可享有 Auberge 飯店服務、Shell Bay Club 會員資格以及多個泳池、水療和海灘俱樂部的使用權。

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Rosewood Residences at The Raleigh（2027年建設中）

Rosewood Residences at The Raleigh（1775 Collins Avenue）是開發商 Michael Shvo 斥資10億美元改造 L. Murray Dixon 設計的1940年 Art Deco 地標建築 The Raleigh 的專案。建築師 Peter Marino 負責設計歷史飯店的精心修復以及一座新建17層住宅塔樓，打造將 The Raleigh 與相鄰的 South Seas 和 Richmond 飯店連為一體的3英畝濱海綜合體。

該專案將設有 The Raleigh 標誌性的鳶尾花泳池（已修復）、傳奇的 Martini Bar 和 Tiger Room、Rosewood Asaya Spa 以及由米蘭 Langosteria 營運的會員專屬海灘俱樂部。最大頂層公寓面積達13,000平方英尺，掛牌價1.5億美元。The Raleigh 是“億萬富翁海灘”中首個獲得完整地塊建築許可的專案。

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歷史與時間軸

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Art Deco 歷史街區

South Beach 擁有全國最大的 Art Deco 建築群，800餘座歷史建築，主要建於1923年至1943年之間。該街區自1979年起列入國家歷史名勝名錄，沿 Ocean Drive、Collins Avenue 和 Washington Avenue 從5街延伸至23街。

主要建築風格包括：

• Art Deco（1920s-30s）：幾何裝飾、對稱性、明亮粉彩、舷窗、水磨石地板
• Streamline Moderne（1930s-40s）：圓弧角、賽車條紋、航海主題
• Mediterranean Revival：西班牙殖民地風格影響，紅色筒瓦屋頂
• MiMo（Miami Modern）（1950s-60s）：稜角形態、奶酪孔裝飾、未來主義設計

Miami Design Preservation League 每日提供探索街區歷史與設計元素的步行導覽。

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公園與休閒

Lummus Park：沿 Ocean Drive 從5街延伸至15街的標誌性74英畝濱海公園，設有棕櫚樹步道、沙灘排球場、著名的救生員瞭望台和海灘巡邏總部。

Flamingo Park：South Beach 最大公園（36英畝），提供公共游泳池、網球場、棒球場、橄欖球/足球場、籃球場、遊樂場和 Byron Carlyle 劇場。游泳池綜合區設有競速泳道、跳水台和兒童區。

Miami Beach Botanical Garden：毗鄰 Miami Beach 會展中心的2.6英畝城市綠洲，設有佛羅里達本土植物區、日式花園、可食用花園和活動空間。

South Pointe Park：位於 South of Fifth，但所有 South Beach 居民均可進入，南端17英畝公園，俯瞰 Government Cut。查看我們的 South of Fifth 指南。

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餐飲亮點

Lincoln Road：Lincoln Eatery（美食廣場）、Juvia（屋頂日-秘-法融合餐廳）、Mila（地中海屋頂餐廳）、Spris（披薩）、Balans、The Cheesecake Factory

Ocean Drive：Gianni's at the Versace Mansion、A Fish Called Avalon、Mango's Tropical Café、News Café（24小時地標）、LT Steak & Seafood

Collins Avenue：The Setai 餐廳（Jaya、Japón、Ocean Grill）、Mr. Chow（W South Beach）、Katsuya（SLS）、Matador Room

Española Way：以西班牙/地中海街道為藍本的步行村，設有露天咖啡館、tapas 餐廳和畫廊

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2025年市場數據

South Beach 在2025年第一季度引領 Miami Beach 年同比銷售增長，The Setai 和 W South Beach 等建案的豪華公寓保持溢價。“億萬富翁海灘”廊道正在增添大量超豪華庫存，預售價格從400萬至1.5億美元不等。

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常見問題

South Beach 公寓的平均價格是多少？ 截至2025年底，South Beach 所有公寓的中位成交價約為130萬美元，豪華細分市場（$1M+）平均約195萬美元。但價格差異懸殊：Art Deco 街區公寓套房從30萬美元以下、一房從40萬美元以下起步，而 Billionaire Beach 頂層公寓則超過1億美元。

South Beach 有實惠的公寓嗎？ 有。Art Deco 歷史街區提供 South Beach 最易進入的價位，套房25萬至45萬美元，一房35萬至65萬美元。這些是沿 Ocean Drive、Collins Avenue 和 Washington Avenue 修復的1930至40年代建築中的小型單位（通常400至800平方英尺）。雖缺乏豪華塔樓的設施，但提供歷史魅力、步行地段，且在許多情況下可靈活短租。Decoplage 和 Roney Palace 等老舊中層建築相比新豪華塔樓也提供相對價值。

South Beach 適合全年居住嗎？ 適合，但取決於您的生活方式偏好。South Beach 提供出色的步行便利性、海灘通道、餐飲和文化設施。不利之處包括遊客人群（尤其是 Art Basel、Miami Music Week 和冬季）、停車受限以及比住宅郊區更活躍的都市海灘氛圍。許多居民喜愛這種活力，而另一些人則偏好 South of Fifth 或 Mid-Beach 等更安靜的飛地。

South Beach 最好的公寓建案是哪些？ 頂級豪華建案包括 The Setai（超豪華公寓飯店）、W South Beach（配有飯店服務的生活風格品牌）和 Five Park（最新塔樓，最高建築）。“億萬富翁海灘”預售專案，Shore Club Private Collection（Robert A.M. Stern）、Rosewood at The Raleigh（Peter Marino）和 Ritz-Carlton Residences（Kobi Karp），代表即將到來的豪華頂峰，價格從400萬至1.5億美元。精品生活方面，Il Villaggio 和 Monad Terrace 提供獨特設計。以性價比濱海通道而言，Roney Palace 和老牌 Collins Avenue 建築提供入門選擇。

我可以出租 South Beach 公寓嗎？ 出租政策因建案而異。The Setai 和 W South Beach 等公寓飯店提供靈活的飯店出租方案，深受投資者青睞。許多傳統公寓限制每年出租一至兩次，最短租期6至12個月。Five Park 等新開發專案按樓層有不同限制。如果出租收入是優先考量，購買前務必核實出租政策。

South Beach 步行方便嗎？ 非常方便。South Beach 的 Walk Score 為94（步行者天堂）。Lincoln Road、Ocean Drive、Collins Avenue 和 Washington Avenue 提供配有餐廳、商店和服務設施的步行友好廊道。海灘幾乎可從社區任何一點到達。許多居民無車生活，或僅在社區外出行時使用車輛。

South Beach 和 South of Fifth 有什麼區別？ South of Fifth（SoFi）是 South Beach 南端5街以下的超豪華飛地。雖然技術上屬於 South Beach，但 SoFi 有獨特的身分：更安靜、更住宅化、價格更高，擁有 Apogee、Continuum、Glass 等標誌性建案。查看我們完整的 South of Fifth 指南。

South Beach 有新建專案嗎？ 有，South Beach 正經歷數十年來最重要的開發浪潮。Collins Avenue（14至21街）的“億萬富翁海灘”廊道包括四個主要住宅專案：Shore Club Private Collection（49套，Robert A.M. Stern，2027年）、Rosewood Residences at The Raleigh（44套，Peter Marino，2027年）、Ritz-Carlton Residences（30套，Kobi Karp，2027年）和 Five Park（226套，2024年完工）。這些專案代表約25億美元的投資。Shore Club、Rosewood 和 Ritz-Carlton 仍有預售機會，價格從400萬美元至逾1.5億美元。

South Beach 距機場多遠？ Miami International Airport（MIA）在不塞車的情況下距 South Beach 約20至25分鐘，尖峰時段可延長至45分鐘以上。該社區有完善的叫車、計程車和專車服務。

“億萬富翁海灘”是什麼？ 億萬富翁海灘是 Collins Avenue 約14街至21街廊道的暱稱，逾25億美元正在投入將歷史 Art Deco 飯店改造為超豪華品牌住宅和飯店。主要專案包括 Rosewood at The Raleigh（Peter Marino 設計）、Shore Club Private Collection（Robert A.M. Stern）、Ritz-Carlton Residences（Kobi Karp）和 Bulgari Hotel。該廊道公寓定價從400萬至逾1.5億美元，Shore Club 頂級頂層公寓已以約1.2億美元成交。

South Beach 安全嗎？ 安全，特別是在住宅區和豪華建案。與任何城市目的地一樣，需具備標準的城市安全意識，尤其是在 Ocean Drive 深夜。豪華公寓建案提供24小時保全、門衛和門禁系統。

South Beach 有哪些文化景點？ New World Center（Frank Gehry 設計音樂廳，New World Symphony 駐場）、The Bass Museum of Art、Colony Theatre、Miami Beach Botanical Garden、Art Deco Welcome Center 以及眾多畫廊。South Beach 每年12月舉辦 Art Basel Miami Beach，將社區變為全球藝術盛會。

South Beach 與 Brickell 或 Downtown Miami 相比如何？ South Beach 在屏障島上提供海灘生活方式、步行便利性和歷史魅力，而 Brickell/Downtown 提供連接 Miami 金融區的都市高層生活。South Beach 吸引國際買家、第二居所業主和優先考慮海灘通道的人士；Brickell 吸引年輕專業人士、金融業從業者和尋求都市便利的常住買家。South Beach 每平方英尺價格通常高於 Brickell，但提供不同的生活方式取捨。

Lincoln Road 是什麼？ Lincoln Road 是 South Beach 標誌性的步行專用長廊，從大西洋延伸至海灣10個街區。由 Morris Lapidus 於1960年代設計，擁有200多家商店、餐廳和咖啡館。New World Center 引領文化氛圍，農夫市集（週日）和古董市集每週吸引人潮。這裡是 South Beach 的社交中心。

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South Beach 與 South of Fifth 比較

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最後更新：2026年1月。市場數據來源：Miami Association of Realtors、CondoBlackBook 和 MLS。價格及供應情況如有變更，恕不另行通知。

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