安東尼·格里耶羅，執照房地產經紀人 | Manhattan Miami Real Estate | 2026年8月更新
在費雪島，買方要選的不是哪一棟樓，而是哪一種持有方式。不同的持有方式，會改變私密性、實際居住的樣態，以及資金被綁住的性質。
島上已經沒有可開發的土地。大型建案不是交屋完成，就是接近交屋，往後進入市場的只會是中古轉售。後面所有的判斷，都從這個前提展開。
重點摘要
費雪島是邁阿密供給最受限的私人島嶼市場之一。登島只能靠渡輪、私人遊艇或直升機。全島約800戶住宅，常住居民約560位，產品從數百萬美元的公寓一路延伸到一億美元以上的頂樓豪宅。屋主必須加入費雪島俱樂部，這筆支出必須從一開始就編進預算。
費雪島：33109郵遞區號的公寓、住宅與價格
本頁是起點。從這裡可以進入目前的待售物件、33109的價格脈絡、俱樂部的實際負擔，以及各建案與獨棟住宅之間的差異。
費雪島概覽
| 項目 | 內容 |
|---|
| 位置 | 邁阿密海灘外海3英里（4.8公里），緊鄰 Government Cut 水道 |
| 郵遞區號 | 33109，2025年全美最貴 |
| 島嶼面積 | 216英畝（87.4公頃） |
| 住宅總數 | 約800戶 |
| 常住居民 | 約560位 |
| 交通方式 | 渡輪（7.5分鐘）、私人遊艇或直升機 |
| 2025年中位價 | 950萬美元（年增65%） |
| 每平方英尺單價 | 2,200美元至5,000美元以上（每平方公尺約23,700至53,800美元） |
| 2025年最高成交 | 2,370萬美元 |
全美最貴的郵遞區號
2025年10月，33109正式成為全美最貴的郵遞區號，終結了加州 Atherton 連續八年的紀錄。依 PropertyShark 的資料，費雪島住宅中位價來到950萬美元，較前一年上漲65%。當年最高一筆成交為2,370萬美元。
彭博社依美國國稅局資料所推得的2023年住宅平均價值，明顯高於條件相近的地區。這個數字要照原意來讀：它是2023年的切面，不是預測。
多數買方要看過幾個建案之後，才會清楚哪一個真正合用。我們建議先用一次簡短的討論把持有架構談定，再開始看物件。
費雪島是什麼樣的地方
費雪島是位於邁阿密海灘南端外海的私人堰洲島，面積216英畝，也就是87.4公頃。島上沒有橋。登島只能搭乘僅限住戶與受邀賓客的渡輪、自有遊艇或直升機，光是這一項通行限制，就足以解釋相當一部分的價格溢價。
全島約800戶住宅，涵蓋公寓、別墅與獨棟住宅，常住居民約560位。這個落差並非筆誤：相當比例的房產屬於季節性使用，這在南佛州的冬季聚落相當常見。
島嶼沿革
1905年之前，費雪島還是邁阿密海灘的一部分，是 Government Cut 水道的疏濬讓它成為獨立島嶼。島名來自汽車零組件業先驅卡爾·費雪，他在1919年向南佛州第一位非裔美籍富豪戴納·多西買下此島。
1920年，費雪以一艘遊艇加十美元的代價，把島轉給小威廉·K·范德比爾特。范德比爾特家族將這裡闢為私人冬季宅邸，並蓋起至今仍是全島建築核心的地中海風格宅第，由棕櫚灘建築師莫里斯·法蒂奧於1935年設計。如今范德比爾特宅邸是費雪島俱樂部的所在。
1944年范德比爾特過世後，產權幾度易主，直到1987年費雪島俱樂部買下並啟動住宅開發。
依產品類型的價格
| 類型 | 價格區間 | 面積 | 代表建案 |
|---|
| 入門公寓 | 200萬至500萬美元 | 1,800至3,000平方英尺（167至279平方公尺） | Bayside Village、Seaside Village |
| 中段公寓 | 500萬至1,200萬美元 | 3,000至5,500平方英尺（279至511平方公尺） | Bayview、Oceanside |
| 高階公寓 | 1,200萬至4,000萬美元 | 4,000至10,000平方英尺（372至929平方公尺） | Palazzo Del Sol、Palazzo Della Luna、Palazzo Del Mare |
| 頂樓豪宅 | 4,000萬至1億美元以上 | 8,000至16,000平方英尺（743至1,486平方公尺） | Palazzo Della Luna、Six Fisher Island |
| 獨棟住宅 | 3,000萬至5,500萬美元以上 | 10,000平方英尺（929平方公尺）以上 | The Links Estates |
2025年的市場
216英畝上只有約800戶，供給在結構上就稀缺。這個市場不能用月平均來讀：兩三筆大額成交，就足以改變一整季的統計。
| 指標 | 2025年數值 |
|---|
| 成交中位價 | 950萬美元 |
| 開價中位價 | 570萬至1,170萬美元 |
| 每平方英尺均價 | 2,970美元（每平方公尺約31,970美元） |
| 入門價位 | 200萬美元起 |
| 頂級物件 | 2,000萬至8,500萬美元以上 |
| 當年最高成交 | 2,370萬美元 |
| 待售物件 | 35至45戶 |
| 去化時間 | 平均約140天 |
主要建案
Palazzo Della Luna（2019年完工）
- 地址：6800 Fisher Island Drive
- 50戶臨水住宅，3,724至10,194平方英尺（346至947平方公尺）
- 中央花園設瑜伽草坪與槌球場，另有日出泳池與日落泳池
- 頂樓豪宅最高曾開價8,500萬美元
Palazzo Del Sol（2016年完工）
- 地址：7000 Fisher Island Drive
- 46戶，3,800至9,800平方英尺（353至910平方公尺）
- 建築師 Kobi Karp，十層，位於比斯坎灣與大西洋交會處
- 每筆成交附贈一輛價值2萬美元的訂製 Garia 高爾夫球車
Palazzo Del Mare（2008年完工）
- 地址：7193 Fisher Island Drive
- 十層共32戶，地中海風格，Gaggenau 廚具設備
- 近期代表性物件：7,025平方英尺（653平方公尺）六房，1,830萬美元
Bayview
- 地址：4811 至 5393 Fisher Island Drive
- 六棟中層建築共111戶，2,000至10,000平方英尺（186至929平方公尺）
- 可望邁阿密市中心天際線、比斯坎灣與大西洋
新建案與規劃
The Residences at Six Fisher Island（預計2026年交屋）
- 開發團隊：Related Group、Teddy Sagi、BH Group 與 Wanxiang America RE Group
- 十層共50戶，3,870至8,400平方英尺（360至780平方公尺），三至八房
- 建築師 Kobi Karp，室內由 Tara Bernerd and Partners 負責
- 價格約1,500萬美元起，目標單價超過每平方英尺4,000美元
- Madison Realty Capital 提供4億美元建築融資
- 已成交五成，銷售額超過5億美元，兩戶頂樓豪宅合計成交1.5億美元
- 這是島上五年多來第一個新建住宅案
The Links Estates
- 12棟訂製住宅，單棟約10,000平方英尺（929平方公尺），基地0.3至0.5英畝（1,214至2,023平方公尺）
- 建築 Portuondo Perotti，室內 Indelux，景觀 Enzo Enea
- 每平方英尺約3,300美元起，均價約3,300萬美元
- 這幾乎是在島上擁有土地唯一可行的途徑
燃油碼頭基地（提案階段，尚未定案）
- 該基地於2025年10月以1.8億美元成交，創下全島紀錄
- 規劃兩棟十三層大樓，每平方英尺約5,000美元起
- 這塊10英畝土地目前仍有一座70萬桶的油庫，對邁阿密港相當重要
- 邁阿密戴德郡與郵輪業表達反對，調解仍在進行
- 應視為尚未確定的規劃，而不是已經到位的未來供給
如何登島
與邁阿密其他豪宅聚落不同，費雪島沒有橋。進島只有三種方式。
渡輪
- 每五分鐘一班，全天24小時，全年無休
- 自 Terminal Island 經 MacArthur Causeway，航程7.5分鐘
- 住戶可以把自己的車開上渡輪
遊艇
- 兩座深水碼頭，泊位超過100個
- 可停靠長度250英尺（76公尺）以內的船隻
- 內港水深8英尺（2.4公尺）
直升機
- 范德比爾特宅邸設有私人停機坪，供俱樂部會員使用
- 至南灘約10分鐘，至布里克爾18分鐘，至國際機場25分鐘
費雪島俱樂部
俱樂部是全島的社交與運動核心。屋主以權益會籍加入，非屋主則可選擇非住戶年度會籍。
- 權益會籍涵蓋會員本人、配偶以及24歲以下受扶養子女
- 包含俱樂部權益、全部設施使用權，以及訂位優先
- 訪客：兩人每日約250美元，每增加一位成人加收100美元
| 會籍類型 | 入會費 | 年費 |
|---|
| 權益會籍（屋主） | 25萬美元 | 19,260至25,520美元 |
| 年度會籍（非住戶） | 40,000至42,800美元 | 24,824美元 |
| 高爾夫加購（個人） | 已含 | 另加3,950美元 |
| 高爾夫加購（家庭） | 已含 | 另加4,650美元 |
設施與服務
范德比爾特宅邸
- Garwood Lounge and Piano Bar，1930年代風格的牛排館
- 撞球俱樂部、City View Cafe、圖書室與沙龍、Cafe Tangier
- 大型宴會廳與恆溫海水泳池
九家餐廳
- Garwood Lounge and Piano Bar，宅邸內的精緻餐飲
- La Trattoria，面向碼頭的休閒義式餐廳
- Porto Cervo，高爾夫球場旁的地中海料理
- Beach Club and Sunset Bar，可俯瞰比斯坎灣
- 另有五家餐飲場所
運動與休閒
- P. B. Dye 設計的高爾夫球場，九洞十八發球台，《高爾夫文摘》評為全美九洞球場第八名
- 18面網球場，場地達到法網與溫布頓水準
- 一英里（1.6公里）私人海灘，砂來自巴哈馬
- 兩座碼頭，深水泊位可容納250英尺（76公尺）以內船隻
- 健身中心、Spa Internazionale 與 Salon di Bellezza、自行車道、賞鳥保護區
日常機能
- Fisher Island Day School，學前班至八年級
- 島上設有 UHealth 醫療中心
- Island Market、銀行、郵局、消防隊與24小時保全
購屋價金以外的支出
| 項目 | 預估金額 |
|---|
| 俱樂部入會費 | 25萬美元，一次性 |
| 俱樂部年費 | 19,260至25,520美元 |
| 房屋稅 | 依評定價值而定 |
| 管理費 | 依建案而定，每月1,500至8,000美元以上 |
| 購買碼頭泊位 | 125,000至500,000美元 |
| 高爾夫球車 | 15,000至20,000美元 |
| 高爾夫加購 | 每年3,950至4,650美元 |
資產表現
最常被引用的例子是卡洛琳·沃茲尼亞奇與大衛·李的頂樓豪宅：2021年以1,870萬美元買入，2024年以3,700萬美元售出，三年上漲98%。這是真實發生的事，但不是通則。它發生在特殊循環中的頂級物件上，並不代表入門公寓的平均表現。
與其他富豪聚落的比較
費雪島的定位很清楚：以遠低於純獨棟聚落的門檻，換取具備度假村級設施的島居生活。對於寧可要一戶設施完整的公寓或別墅，也不要一處孤立宅邸的買方而言，這就是該類型的上限。
| 比較項 | 費雪島 | Indian Creek | Star Island |
|---|
| 入門價 | 61萬美元 | 2023年年中以來6,400萬美元以上 | 2,500萬美元以上 |
| 頂級價 | 3,800萬美元以上 | 2億美元以上 | 1.2億美元 |
| 住宅總數 | 約800戶 | 41 | 約35 |
| 面積 | 216英畝（87.4公頃） | 274英畝（110.9公頃） | 約40英畝（16.2公頃） |
| 產品類型 | 公寓與別墅 | 獨棟住宅 | 獨棟住宅 |
| 通行方式 | 渡輪或直升機 | 私人橋梁 | 警衛崗哨 |
| 是否強制入會 | 是，25萬美元 | 否 | 否 |
| 適合對象 | 既要私密也要服務 | 追求最高安全 | 看重聲望與知名度 |
費雪島與 South of Fifth 的比較
| 比較項 | 費雪島 | South of Fifth |
|---|
| 通行方式 | 僅渡輪、遊艇或直升機 | 公共道路，可步行 |
| 性格 | 私人島嶼聚落 | 海濱都會街區 |
| 住宅總數 | 約800戶住宅 | 4,000戶以上 |
| 中位價 | 950萬美元 | 200萬至400萬美元 |
| 代表建案 | Palazzo Della Luna、Six Fisher Island | Apogee、Continuum、Glass |
| 生活型態 | 俱樂部、高爾夫、家庭 | 餐廳、夜生活、步行可達 |
| 私密程度 | 最高 | 中等 |
大事年表
| 年份 | 事件 |
|---|
| 1905 | Government Cut 水道疏濬，使島嶼脫離邁阿密海灘 |
| 1919 | 卡爾·費雪向戴納·多西買下該島 |
| 1920 | 小威廉·K·范德比爾特以一艘遊艇加十美元取得該島 |
| 1935 | 莫里斯·法蒂奧設計的范德比爾特宅邸完工 |
| 1987 | 費雪島俱樂部買下該產業，住宅開發啟動 |
| 2008 | Palazzo Del Mare 完工 |
| 2016 | Palazzo Del Sol 完工 |
| 2019 | Palazzo Della Luna 完工 |
| 2021 | 沃茲尼亞奇與李以1,870萬美元購入頂樓豪宅 |
| 2024 | 兩人以3,700萬美元售出，Six Fisher Island 動工 |
| 2025 | 33109 成為全美最貴郵遞區號，中位價950萬美元 |
| 2025 | 10月，燃油碼頭基地以1.8億美元成交 |
| 2026 | Six Fisher Island 預計交屋 |
常見問題
要怎麼前往費雪島？
只能搭乘從 Terminal Island 每五分鐘一班的私人渡輪、自有遊艇或直升機。島上沒有橋。住戶可以把車開上渡輪，但在島內幾乎所有人都以高爾夫球車代步。
費雪島俱樂部的會費是多少？
屋主須繳交25萬美元入會費，並依權益會籍每年繳交19,260至25,520美元。這涵蓋所有設施：高爾夫、網球、水療、餐廳、海灘俱樂部與碼頭。高爾夫另需每年3,950至4,650美元。
33109為什麼是全美最貴的郵遞區號？
33109在2025年10月以950萬美元的中位價登頂，較2024年上漲65%，終結了 Atherton 連續八年的紀錄。僅靠渡輪通行帶來的完全私密、216英畝上約800戶的有限供給，以及與邁阿密的距離，共同撐起這個價格水準。2025年最高一筆成交達到2,370萬美元。
島上住了多少人？
全島約800戶住宅，常住居民約560位。落差來自相當比例的房產屬於季節性使用。
管理費大概多少？
各建案差異很大。Bayside Village 這類較早的建案每月約1,500至3,000美元，而 Palazzo 系列常常超過每月4,000至8,000美元。費用涵蓋維護、修繕準備金與俱樂部基本使用權，但不含高爾夫及部分服務。
可以把房子出租嗎？
這取決於各建案的管理規約。多數建案允許在管委會同意後按年出租。六到十二個月以下的短期出租通常被禁止或受到嚴格限制，部分建案還會限制每年出租次數。
島上的學校如何？
Fisher Island Day School 在島內提供學前班至八年級的教育。高中階段家庭通常選擇邁阿密海灘或邁阿密的私立學校，例如 Ransom Everglades、Miami Country Day 與 MAST Academy。就公立學區而言，該島隸屬邁阿密戴德郡。
和 Indian Creek 有什麼不同？
Indian Creek 佔地274英畝，共41戶，完全沒有公寓，只有獨棟住宅，也沒有像樣的公共設施。自2023年年中以來，那裡的入門價已超過6,400萬美元。費雪島的產品選擇更寬，還有 Indian Creek 所沒有的俱樂部生活。
目前有哪些在建案？
50戶、預計2026年交屋的 The Residences at Six Fisher Island，是五年多來第一個新建案。把燃油碼頭改建為兩棟十三層大樓的方案於2025年年底公布，但遭到邁阿密戴德郡與郵輪業反對。
有獨棟住宅在售嗎？
The Links Estates 共有12棟訂製住宅，單棟約10,000平方英尺，也就是929平方公尺，基地0.3至0.5英畝。價格自3,100萬美元至5,500萬美元以上，也有買方合併基地，打造超過1億美元的宅邸。
島上有哪些醫療資源？
費雪島設有 UHealth 醫療中心，負責日常診療與急診。需要專科治療時，邁阿密海灘的西奈山醫療中心約15分鐘車程。
一戶通常要多久才賣得掉？
平均140至300天。2,000萬美元以上的物件往往需要更久，而成熟建案中定價合理的戶別可能較快成交。
邁阿密的其他區域