Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

為什麼這棟大樓會被人指名詢問

South Florida 多數海濱大樓靠景觀、標準層面積與裝修等級成交。這一棟靠的是設計者的署名。依 Dezer Development 自己的專案紀錄，Armani/Casa Interior Design Studio 設計了室內與公共空間，而這項署名改變了這棟大樓的交易方式。買家帶著對品牌既有的認識前來。他們在看過任何一張平面圖之前，就已經對一個房間應該有什麼感受抱有期待。

這種辨識度有用，同時也是一個陷阱。品牌熟悉感會壓縮買家在這個層級的海濱物件上原本會做的查核。有人愛上大廳、很快簽約，之後才去弄清楚準備金部位、分攤金紀錄、保險項目，以及該垂直戶列本身的暴露程度。這些項目決定了這間住宅未來十年的持有成本。設計署名不會改變其中任何一項。

本頁說明這棟大樓實際上是什麼、各戶列之間有何差異、買家在出價前應該查核什麼，以及這棟塔樓在 Collins Avenue 其他品牌產品之間的位置。若要先了解整個走廊，請從 Sunny Isles 待售 condo 樞紐頁開始，再回到這裡。

大樓本身

這棟塔樓直接坐落於 Collins Avenue 東側的沙灘上，位置偏 Sunny Isles Beach 海濱的北段。郡府產權紀錄顯示，市界內的 Collins Avenue 門牌大致延伸到 19200 街廓，再往北即由 Golden Beach 市界接續，海濱街道名稱也隨之改變。

依設計建築師自己的專案頁面，Pelli Clarke & Partners（由 César Pelli 創立）為設計建築師，Sieger Suarez Architects 為登錄建築師。該頁面記載塔樓高 649 英尺、建築面積約 784,000 平方英尺。Dezer Development 將這棟大樓描述為 60 層樓的海濱塔樓，Pelli Clarke & Partners 另行描述塔樓高六十層，因此開發商與設計建築師之間的行銷樓層數至少是一致的。Miami-Dade County 的單元登記則把住宅樓層編為三樓至五十四樓且沒有十三樓，所以行銷樓層數與登記的單元編號並不吻合。在把這裡的高樓層與隔壁大樓的高樓層拿來比較之前，先問清楚該筆物件採用的是哪一套計法。

建築師將量體描述為兩道相互交纏、隨高度向上擴張的風帆形式。這段描述不是裝飾語。它說明了標準層平面一個可量測的特徵：部分戶列的面積確實隨樓層升高而變大，這一點在郡府自己的面積紀錄中就看得到，在 Miami 的塔樓中並不常見。

泳池平台與海灘俱樂部位於海側。車道門廊與抵達動線則面向 Collins。

結構、住宅戶數與完工

Miami-Dade County 針對 18975 Collins Condo 的 folio 紀錄列出 306 戶編號住宅，位於三樓至五十四樓、每層六戶，換算下來六條戶列各有五十一戶。另有兩筆 folio 登記為頂層住宅單元，PH-00 的郡登記居住面積為 5,336 平方英尺，PH-04 為 4,821 平方英尺。合計 308 戶，正是 Dezer Development 在自己的專案紀錄上公布的數字，此處已與實際登記的地籍單元對照核實。關於公布戶數有一項提醒：設計建築師針對這棟塔樓的專案頁面寫的是 260 戶，既無法與郡府紀錄相符，也無法與開發商自己的數字相符。任何單一來源公布的戶數，都應視為待查證的主張而非事實。

郡府紀錄也回答了一個買家想知道的問題：自己這條垂直戶列的可比較樣本有多深。把所有 folio 的房間數加總，這棟大樓有 04 與 05 戶列的 102 戶兩房住宅、01 與 03 戶列的 102 戶三房住宅，以及 00 與 02 戶列的 102 戶四房住宅。郡府對兩筆頂層住宅 folio 完全沒有登記房間數。Dezer Development 宣傳的格局從兩房到六房，因此任何大於四房的配置都落在頂層住宅，而不在戶列格局中。某個競爭大樓頁面把組成拆成 102 戶兩房、102 戶三房與 104 戶四房以上，等於默默假設兩戶頂層住宅是四房單元。郡府紀錄並沒有這樣寫。

另有十四筆 folio 不計入住宅戶數。它們在郡府紀錄中編為 PS-1 至 PS-15、其中沒有 PS-13，每筆登記面積為 209 平方英尺。這些就是 Pelli Clarke & Partners 描述為海灘上私人海濱 cabana 的設施。每一筆 cabana folio 都各自持有 0.0299% 的共有部分應有部分，這使它成為獨立登記的單元，而不是使用他人空間的許可。由於各有 folio，它們可以與住宅分開移轉。Pelli Clarke & Partners 也把 cabana 描述為多層形式，因此物件表若標出遠高於 209 平方英尺的面積，指的並不是郡府登記的居住面積。請以書面確認您所看的交易是否包含 cabana，並以 folio 而非物件表為準。

在完工年份上，郡府紀錄出現分歧。三樓至五十樓登記的建成年份為 2019，其中三樓有兩戶例外：302 與 303 登記為 2020。五十一樓至五十四樓以及兩筆頂層住宅 folio 登記為 2020。Pelli Clarke & Partners 列出的專案完工年份為 2020，業界媒體則報導塔樓於 2019 年底完工。這些說法都與一棟結構封頂後、在跨年前後由下而上分批交屋的塔樓相符。若某個頁面替這棟大樓印上單一的建成年份，不論偏向哪一邊，都是把一份確實分歧的紀錄四捨五入掉了。這個日期在實務上只有一個重點，下文會說明：它啟動了里程碑檢查的時程。

十英尺以上的天花板、整面落地玻璃與深露臺，是開發商在各平面圖上一貫主打的特點。我們不公布各樓層區段的完成面天花板高度，因為這個數字會隨區段與平面而異，屬於開發商規格書而非網頁的內容。我們會在客戶出價前調取該份規格書。

Armani/Casa 署名涵蓋的範圍

Dezer Development 的專案紀錄載明，Armani/Casa Interior Design Studio 設計了住宅、公共區域與公設空間，且該工作室的工作延伸到大樓中呈現的傢俱與飾面。我們完全依開發商公布的內容描述這項署名。我們不對其背後的商業協議加以定性，因為該協議條款屬於私密，當事人以外的任何人都無法誠實地描述它。

買家實際看到的是一套克制的材料語彙。溫暖的中性色、大量石材與木作、低對比的木作收邊、間接照明，以及刻意低調的五金。Armani/Casa 不做戲劇性。它做的是沉靜。想要高亮面、高對比 Miami 風室內的人，會覺得交屋的成果不夠過癮，而這在這個市場上是實際存在的分眾點。

已有數戶轉售單元由屋主重新裝修，這表示同一戶列的兩間住宅可能呈現出截然不同的樣貌。實地看屋時，請直接詢問您看到的是原始交屋飾面還是屋主的改裝。這會同時改變您應付的價格，以及您需要調閱的施工許可紀錄。我們不公布原始的家電或櫥櫃製造商，因為我們尚未為本頁取得開發商規格書，而這裡若寫錯，每一位讀到的買家都會跟著傳下去。

公設樓層

Dezer Development 公布的公設計畫超過 35,000 平方英尺、分布於兩個樓層，包括住戶交誼廳、餐廳、雪茄室、酒窖、兩層樓的 spa、面海健身中心、電影院與俱樂部空間，並有恆溫泳池平台與約 300 英尺的私人海灘。開發商並將景觀設計歸功於 Enzo Enea。請把這視為交屋當時的計畫，而不是今天實際運作的計畫。Sunny Isles 各塔樓的公設營運方與時段自 2019 年以來已有變動，公布的清單並不等於有人力配置的清單。

有兩個問題比清單本身更重要。第一，哪些公設有人力配置、時段為何，因為沒有人力的 spa 只是一個房間。第二，公設計畫的營運成本是多少，因為這筆成本就落在您的每月管理費裡，而它正是會變動的那一項。

戶列與平面圖

標準層平面每層六戶，以戶列編號自 00 至 05。以下數字來自 Miami-Dade County Property Appraiser 對本棟每一戶的 folio 紀錄，因此是登記居住面積，而非開發商行銷的室內面積。這兩種量法並不相同，開發商的平面圖冊通常會讀起來更大。戶列之間的比較請用郡府數字，任何您要簽名的文件則以平面圖冊為準。

• 00 戶列是最大的標準平面。郡府紀錄顯示為四房、五套衛浴加一間半套衛浴，居住面積自三樓的 3,005 平方英尺，向上增加到五十四樓的 3,504 平方英尺。
• 01 戶列為三房、五套衛浴加一間半套衛浴，自三樓至五十四樓每一層都登記為 2,468 平方英尺。
• 02 戶列為四房、四套衛浴加一間半套衛浴，每一層都登記為 2,682 平方英尺。
• 03 戶列為三房、三套衛浴加一間半套衛浴，每一層都登記為 2,271 平方英尺。
• 04 戶列為兩房、兩套衛浴加一間半套衛浴，自塔樓底部的 1,506 平方英尺增加到頂部的 1,762 平方英尺。
• 05 戶列是較小的兩房、兩套衛浴，自 1,080 平方英尺增加到 1,305 平方英尺。

請讀出其中的規律，而不是單看個別數字。三條戶列從底到頂在尺寸上完全相同，這使它們特別容易以可比較物件定價。三條戶列隨高度成長，也就是風帆量體在產權紀錄上的反映。在 00 戶列，最低樓層與最高樓層之間的登記居住面積相差約 500 平方英尺，而這還沒有計入景觀的價值。

有一種呈現方式的陷阱值得點名，因為它出現在這棟塔樓搜尋結果靠前的大樓頁面上。那些頁面把平面分成三個樓層區段，通常是 3 至 20 樓、21 至 40 樓與 41 至 54 樓，並替每個區段給出單一面積。郡府紀錄並不支持在成長型戶列上採用這種結構。在 04 戶列，登記居住面積在三樓為 1,506 平方英尺、二十樓為 1,584、三十樓為 1,634、四十一樓為 1,693、五十四樓為 1,762，而中間樓層的數值落在這些值之間，而不是重複同一個數字。因此區段表會高估區段底部的住宅，低估區段頂部的住宅。請針對樓層定價，而不是針對區段。

露臺面積不在郡府登記範圍內，我們也不公布。實際在紀錄上的是，來自真正建造這棟塔樓的兩方的說法：露臺是被設計出來的一個房間，而不是一道邊沿。Dezer Development 表示住宅設有寬敞的私人陽台並配置戶外廚房，Pelli Clarke & Partners 則表示所有住宅都有開闊的私人露臺與戶外廚房，且多數住宅設有私人高速電梯直達。雙方都沒有按戶列公布露臺尺寸，郡府也沒有。這裡的露臺深度確實隨戶列與樓層區段而異，而在 Collins 的海側，戶外空間是住宅實際使用的一部分，不是點綴。我們會在就每平方英尺價格提出建議之前，取得該特定單元的標註尺寸平面圖，因為只以室內面積定價的買家會把戶列的優劣排錯。

兩筆頂層住宅 folio 為獨立配置，不依循戶列格局。

如何思考垂直戶列的選擇

有三個變數決定這棟大樓內部的價值，依重要性排列如下。

座向排第一。面北的住宅可保有朝 Golden Beach 方向的開闊水面與沙灘。面南的住宅望向 Sunny Isles 的塔樓群，畫面戲劇但也較為熱鬧。正東是純粹的海景。西側是 Intracoastal Waterway，而 Pelli Clarke & Partners 描述住宅可看到島嶼、海洋與 Intracoastal 的景觀，這提醒我們：在這樣狹長的堰洲島基地上，單一平面可能同時具備一個以上的座向。請詢問哪些窗戶朝哪個方向，而不是直接接受物件表上的一個方位標籤。

樓層區段排第二，而且不是線性的。價值跳升最明顯之處，是住宅高過周邊屋頂線的那一段。在這棟塔樓，六條戶列中有三條的平面本身也隨高度變大，因此在那些垂直戶列上，樓高買到的不只是景觀，還有面積。

露臺深度排第三，而且長期被低估。請從平面圖取得數字，不要從物件表。

在此持有：結算表上與其後會出現的項目

這是行銷頁面會跳過的一節。

每月管理費。Sunny Isles 具備完整公設計畫的海濱塔樓，每月分攤金相當可觀，這棟大樓也不例外。我們不公布每平方英尺的數字，因為它會隨每一份通過的預算而變動，而過時的數字比沒有數字更糟。請以書面索取目前的金額，而不是依賴入口網站，並索取最近三份通過的預算，以便看出走勢。

準備金與 Florida 的結構準備金規定。依 Florida Statute 718.112，住宅型 condo 管理委員會必須就基地上每一棟三層樓以上的建物，至少每十年完成一次結構完整性準備金研究。對於 2024 年 12 月 31 日當日或之後通過的預算，凡應取得該研究的區分所有權人自治管理委員會，不得就研究涵蓋的項目表決不提列準備金或提列低於規定的準備金。較新的大樓在這件事上通常比 1980 年代的塔樓處境更好。較新不等於豁免。請調閱該研究與目前的準備金餘額。

里程碑檢查的時程。Florida Statute 553.899 要求三層樓以上的 condo 建物，必須在建物屆滿三十年的當年 12 月 31 日前完成一次里程碑檢查，其後每十年一次。該法並允許地方主管機關在當地條件（包括鄰近鹹水）足以支持時，將期限提前至二十五年。對一棟登記於 2019 與 2020 年建成的大樓而言，第一次里程碑檢查還很遠。對買家真正重要的問題不是檢查做了沒有，而是管理委員會是否已為即將到來的那一次編列預算。

保險。Florida 沿海的風災與財產保險在過去數年大幅重新定價，並經由主保單流入您的每月費用。請詢問管理委員會的保費在最近三次續保時各有什麼變化。接著詢問針對您特定單元的 HO-6 報價是多少，因為那一份是您獨自承擔的。

房地產稅重設。Florida 在成交時重新核定稅基。自交屋起持有至今的賣方，繳的稅可能明顯低於您在第一個完整年度要繳的金額。請不要以賣方目前的稅單來做財務推算。綜合稅率由郡、學區委員會、市府與區域課稅機關每年訂定，我們會依您的購買價格與成交時適用的稅率計算實際數字。

成交費用。Florida 的文件印花稅適用於產權移轉契據。Florida Department of Revenue 訂定 Miami-Dade County 的稅率為每 $100 對價 60 分，另加每 $100 對價 45 分的附加稅。該部門指出，附加稅不適用於僅移轉單戶住宅的文件，這表示此處的 condo 單元兩項成分都要負擔。產權與貸款機構的費用另計。我們會在您進入合約前提供完整的逐項明細。

出租限制。本棟大樓的出租頻率與最短租期由規約及管理委員會規則訂定，兩者都可修訂。我們不公布目前的條款，因為網頁上引用過時的規則，正是會讓人賠掉一筆交易的那種錯誤。不過規約並不是機密文件。Miami-Dade County 紀錄中每一戶的法律標示都引註其位置為 Official Records Book 31715、Page 2560，因此這份治理文件可以直接調閱閱讀，不必從入口網站推測。這一點在此格外重要，因為公布本棟最短租期的競爭頁面彼此矛盾，其中至少有一頁在同一頁內自相矛盾兩次。我們會在您進入合約前以書面取得規則。若您的計畫仰賴這個走廊內任何形式的短期出租，請及早說明，我們會直接告訴您這棟大樓是否可行。

這棟大樓在 Sunny Isles 市場中的位置

Collins Avenue 的海濱路段如今聚集了一連串掛著時尚、飯店與汽車品牌名稱的塔樓，由少數幾家開發商推動。Dezer Development 一直是這場轉變中的常數之一，這棟塔樓也列在它自己的開發紀錄中。

密度是這個市場的優勢，也是它的風險。優勢在於深度：一群國際買家把這段特定的海濱視為一種被認可的資產類別，即使在較慢的季度也有實際的流動性。風險在於替代性。若一英里內有數棟塔樓都能提供高樓層、附海景的品牌四房住宅，賣方的定價能力就會被競爭約束，而理解替代組合的買家能談到更好的條件。

Armani/Casa 在這個組合中的位置很具體。它是設計品牌大樓，而不是飯店品牌大樓，因此不附帶飯店服務或品牌營運方的出租計畫。對想要沒有飯店成分的純住宅塔樓的買家而言，這是優點。對想要櫃檯式接待服務與出租計畫的買家而言，這是不匹配，正確的比較組合在 Collins 的其他大樓。

關於品牌產品與非品牌產品在 South Florida 的定價差異，請見我們對 Miami 品牌寓邸 的分析。關於市場頂端目前的成交水準，請見 Miami 最昂貴的住宅。

價格與市場狀況

我們不在大樓頁面上公布靜態的價格數字。它們會過時，而一個沒有附上垂直戶列、樓層與裝修等級的數字，幾乎沒有意義。這棟塔樓裡的兩間四房，光是座向與裝修狀況就能讓價格差很多。目前的可售物件與開價，由本頁的即時搜尋模組呈現。

我們同樣不公布在市天數的判讀或對庫存的方向性判斷，因為兩者都必須附上有日期的 MLS 抽取資料才值得陳述，而一個上線一整年的頁面無法誠實地承載一份有日期的抽取資料。我們會在與您談話時，提供本棟目前的數字與郡層級的比較，並註明抽取日期。

關於全郡目前的動態，請見我們的 Miami condo 市場分析。

自美國境外購買

Sunny Isles 海濱走廊吸引國際買家。我們不公布本棟大樓依國籍區分的持有結構，因為沒有可靠的公開來源能產出這樣的資料。

境外購置的作業程序是例行的，但不是自動完成的。FIRPTA 是最常被太晚發現的項目。依 Internal Revenue Service 的規定，扣繳適用於外國人處分美國不動產權益時，而非購買時，買方通常即為扣繳義務人，標準稅率為實現金額的 15%。請在取得時就把它納入規劃，即使它是在出場時才咬人。

實體架構有其重要性，而合適的架構取決於您所在國家的租稅協定地位，而不是一條通則。境外人士可透過自留資產放款機構取得融資，貸款成數條件與本地買家不同。管理委員會的核准是一個實際步驟，有實際的文件要求，而且需要時間。我們經常處理這類案件，會在您出價前，依您自身的司法管轄區帶您走過整個順序。

本棟大樓的實地查核清單

在您於此出價之前，我們會代您取得並閱讀下列文件：

• 已登記的區分所有權規約及其全部修訂，以便確認您實際擁有什麼、管理委員會可以更動什麼。本棟大樓的郡府單元法律標示引註規約位置為 Official Records Book 31715、Page 2560。
• 最近三份通過的年度預算，以觀察管理費項目的走向。
• 最新的結構完整性準備金研究與目前的準備金餘額。
• 管理委員會的保險聲明頁，包括風災的自負額結構。
• 過去二十四個月的管理委員會會議紀錄，特別分攤金通常會在表決之前先在這裡露出端倪。
• 任何涉及管理委員會的待決或潛在訴訟。
• 該特定單元的施工許可紀錄，用以判斷屋主的改裝是否合法。
• 目前的規則與規章，包括修訂後的出租與寵物規定。
• 隨住宅一併移轉的任何 cabana 或車位權利的 folio 紀錄。

若賣方或賣方經紀人不願提供其中任何一項，就把這份抗拒本身當成資訊。

常見問題

Residences by Armani/Casa 位於哪裡？

這棟大樓位於 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160，直接面向大西洋，在 Collins Avenue 東側。Miami-Dade County 產權紀錄將這筆地籍列在 City of Sunny Isles Beach 的 18975 Collins Condo 分區之下。它座落於本市海濱的北段，再往北不遠即為 Golden Beach 市界。

大樓由誰設計、由誰開發？

Dezer Development 與 The Related Group 開發了這棟塔樓。依設計建築師的專案紀錄，Pelli Clarke & Partners（由 César Pelli 創立）為設計建築師，Sieger Suarez Architects 為登錄建築師。Dezer Development 將室內、公共區域與公設空間歸功於 Armani/Casa Interior Design Studio，景觀設計歸功於 Enzo Enea。

大樓裡有多少戶住宅，何時完工？

Miami-Dade County 的 folio 紀錄列出三樓至五十四樓共 306 戶編號住宅，每層六戶、每條戶列五十一戶，另有兩戶頂層住宅，合計即 Dezer Development 公布的 308 戶。依房間數，folio 顯示 102 戶兩房、102 戶三房與 102 戶四房住宅，兩戶頂層住宅則未登記房間數。郡府紀錄顯示三樓至五十樓的建成年份為 2019，惟 302 與 303 兩戶登記為 2020，五十一樓至五十四樓與頂層住宅則為 2020。Pelli Clarke & Partners 記載塔樓高 649 英尺，並列出完工年份為 2020。

Armani/Casa 的 cabana 是什麼，會隨住宅一起交付嗎？

Miami-Dade County 紀錄顯示本棟有十四筆獨立 folio 的單元，編為 PS-1 至 PS-15、其中沒有 PS-13，每筆登記面積為 209 平方英尺。由於各自持有 folio，它們可以與住宅分開移轉。特定交易是否包含其中一筆，請以 folio 而非物件表確認。

Armani/Casa 的住宅可以出租嗎？

本棟大樓的出租受已登記的規約與管理委員會的規則與規章規範，兩者管理委員會都可以修訂。我們不公布目前的最短租期或頻率上限，因為網路上引用過時的規則，正是會讓買家賠掉一筆交易的那種錯誤。任何計畫仰賴租金收入的買家，都應該讓我們在進入合約前以書面確認相關規則。

在此持有一戶住宅，購買價格以外還要花多少？

每月管理費涵蓋主保險、人力、公設營運與準備金。在這之上還有 Florida 的房地產稅，稅基會重設為您的購買價格，而不是延用賣方的稅基，另有您自己的 HO-6 單元保單。沿海風災保險近年來大幅重新定價，並經由主保單流入。我們會在每位客戶出價前，以管理委員會目前通過的預算而非入口網站的估算，建立完整的持有成本模型。

哪幾條戶列最具價值？

這取決於您要最佳化什麼。郡府紀錄顯示 01、02 與 03 戶列自三樓至五十四樓每一層的登記居住面積都相同，這使它們特別容易以可比較物件定價。00、04 與 05 戶列隨高度成長，因此在那些垂直戶列上，較高的樓層買到的不只是景觀，還有面積。露臺面積不在郡府登記範圍內，必須來自標註尺寸的平面圖，這也是我們在就每平方英尺價格提出建議之前會先取得它的原因。

與 Sunny Isles 其他品牌塔樓相比，Armani/Casa 是好的購買標的嗎？

它是沒有飯店成分、也沒有品牌出租計畫的設計品牌大樓，適合想要純住宅塔樓的買家，不適合想要櫃檯式接待服務的買家。在 Collins Avenue 的品牌走廊內，塔樓之間存在真實的替代性，而這種替代性對理解比較組合的買家而言就是議價籌碼。我們會誠實地帶您看過一遍，包括我們沒有代理的大樓。

我要如何看這棟大樓的住宅？

透過買方經紀人、以私下方式進行。Sunny Isles 在這個價位帶並沒有實質的開放看屋人流，較好的物件多半是由賣方經紀人在場、以預約方式帶看。我們會安排看屋、事先取得管理委員會文件，並在您被要求做決定之前，提供持有成本模型與可比較物件分析。

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我們在 18975 Collins Avenue 及整個 Sunny Isles Beach 海濱走廊代表買方。在您看屋之前，我們會調取本棟目前的可售物件、取得管理委員會文件，並針對您考慮的特定垂直戶列建立持有成本模型。在您出價之前，我們會把該住宅對照走廊內每一筆可比較的成交定價，而不只是這棟塔樓內部的成交。

若您是在此出售，那是另一種對話，我們應該私下進行。

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