曼哈頓房地產市場分析

2022年下半年曼哈頓房地產市場下行轉變

2022年，曼哈頓上演了「兩個市場」的故事。

2022年初延續了2021年初以來的熱潮，由被壓抑需求的集中釋放以及聯準會在新冠疫情之初實施的人為低利率環境共同驅動。

然而，2022年6月聯準會首次宣布75個基點的大幅加息後，市場迅速降溫，大多數買賣雙方在調整適應新市場現實的過程中，陷入僵持狀態直至年末。這一情況在下方對比月度合同活動的圖表中清晰可見。

月度合同活動

2022年12月僅有602份合同簽署，是2008年以來年度最差收關之一。隨著買賣雙方逐漸接受新現實，我們預計市場將於2023年初重新啟動，因為需求依然存在。

曼哈頓房產價格

共管公寓

• $275萬平均成交價
• $2,074平均每平方英尺價格
• 儘管較上年同季有所增長，但此增長主要源於少數超豪華大廈的成交，如Central Park Tower及220 Central Park South，對整體數據產生了上拉效應。
• 實質上，每平方英尺價格較上年基本持平，維持在每平方英尺不到$2,000的水準。

合作公寓

• $127萬平均成交價
• $1,225平均每平方英尺價格

• $319萬平均成交價
• $2,415平均每平方英尺價格
  

豪宅區隔（銷售前10%）

• $806萬平均成交價
• $2,909平均每平方英尺價格
• $395萬豪宅入門價門檻

2022年聯準會加息週期

僅在2022年的10個月內，聯準會將聯邦基金基準利率上調了4.0%，如下方圖表所示。這一前所未有的舉措旨在控制2022年的全球性通脹現象。

雖然當前利率為2008年以來最高水準，但歷史上高利率環境下房地產市場也能正常運轉。然而，今年利率漲幅被壓縮在僅10個月內，才是最令人憂慮之處。這使得30年固定大額抵押貸款利率從2022年1月1日的3.1%上升至2022年12月31日的5.7%，低於10月的6.35%高點。

曼哈頓全現金買家比例較高（約55%），相較其他城市，利率對這裡的市場活動影響相對有限。此外，合作公寓佔庫存存量的70%，為紐約市獨有，對融資金額有嚴格規定，部分最高允許70%融資，許多僅允許50%，有些完全不允許融資。這些因素對紐約市場有一定的緩衝作用，但對通常需要抵押貸款的首次置業買家幫助有限。

曼哈頓庫存供應成為市場支撐

這一故事的轉機在於市場上有限的供應。與2020年底逾8,100套的庫存水準相比，當前供應已低至5,858套。其原因是多方面的，正如我在8月所詳細討論並於下方總結的那樣。

有限的供應應為2023年潛在的價格下跌提供支撐底線。我們亦不預見短期內會有新的庫存入市，原因如下：

• 黃金手銬抵押貸款
• 80%持有抵押貸款的紐約人，其貸款利率低於5%。
• 這將導致業主無限期留在當前住所。
• 短期內沒有人願意以3%的抵押貸款換取6%的抵押貸款。

• 因2019年紐約州法律導致租轉售市場凍結
• 該法律對擁有租金穩定租客的樓宇業主設有懲罰性條款，使其幾乎無法將租金穩定單位改建為市價公寓。除非此法律修訂，否則轉換項目將歸零，因為在財務上對開發商毫無意義。
• 稅收減免計劃到期使開發商建設成本更為高昂
• 421a、421g、J-51 減稅優惠均已到期。
• 這些曾是政府用來鼓勵開發商建案的利器，如今已不復存在。
• 紐約市左派政治人物持續否決附帶30%至50%平價住宅條款的建案。
• 過去兩年曼哈頓土地交易寥寥無幾，因此在城市內計劃建設的開發商極為稀少。
• 通貨膨脹使許多開發案踩下煞車，因為成本如同正常時期一般難以預測。

曼哈頓房地產展望 2023

許多預測機構預測未來一年全球房價將下跌。這或許會成真，但主要集中在疫情期間漲幅最劇烈的地區。在美國，許多小城市風險最高，因為那些地方房價漲得最多，例如愛達荷州博伊西、猶他州鹽湖城、亞利桑那州鳳凰城，以及整個康乃狄克州。

然而，紐約市並不在此列。事實上，紐約市在疫情初期人口大量外移之際，房價曾出現下滑，直到2021年隨著疫苗推出才收復失地，與其他大多數城市相比，漲幅相當溫和。

萊坊《優質住宅預測報告》預期曼哈頓2023年房價至少上漲2%，在美國城市中位居邁阿密（5%）與洛杉磯（4%）之後。此漲幅使曼哈頓在全球25大城市預測排名中位列第13，展現出這座城市（及美國整體）的韌性與信心。

萊坊引述「避險資本出走」與「海外買家……尋求增加而非減少美元曝險」等因素。毫無疑問，我所指出的低供應量將有助於抵消聯準會2023年行動所帶來的價格下行壓力。

曼哈頓與邁阿密房市將持續強勁

自聯準會升息以來，許多人詢問我們對紐約市與邁阿密市場的看法。儘管市場活動有所放緩，但以歷史標準衡量，兩個市場依然相當活躍。

許多人詢問市況降溫是否會導致房價下跌。部分專家認為，考量到全國某些地區房價漲幅之快，這種情況確實可能在特定地區發生；但他們評估曼哈頓與邁阿密出現價格下跌的概率，分別為「低」與「極低」。

CoreLogic 分析-2022年6月：房價下跌概率

根據CoreLogic的數據，紐約都會區未來12個月出現房價下跌的概率為「低」，邁阿密則為「極低」。

曼哈頓

房價

曼哈頓房價的漲幅未如全國其他地區般劇烈。2020年房市崩跌（平均跌幅7%），直到2021年第一季疫苗推出後才開始反彈（平均漲幅16%）。

1. 考量到曼哈頓過去10年每年平均上漲4.5%，9%的淨漲幅（16%減去7%）大約相當於兩年的正常房價增長。
2. 租金年增20%，殖利率隨之飆升，使得現在正是投資者購入曼哈頓物業的黃金時機（尤其是在房價未出現飆漲的情況下）。
3. 我們預計曼哈頓租金漲勢將持續，因為抵押貸款利率使首次置業者在未來12個月的購買意願降低，迫使更多人進入租賃市場。
4. 曼哈頓高昂的房價持續獲得高本地收入的支撐，這一點在瑞銀《全球泡沫報告》中已有一貫記錄。
5. 曼哈頓是一項長期投資。投資者購置曼哈頓物業是為了資產安全。考量到相關成本，此地並非裸投機或炒房的適宜場所。
6. 50%的曼哈頓買家以全現金完成交易，在豪宅市場尤為如此，因此他們受利率波動的影響相對較小。
7. 合作公寓（Coops）佔住宅存量的75%，許多合作公寓不允許融資或將融資上限設為50%。這一特性在雷曼危機期間有效支撐了曼哈頓的房地產市場。
8. 然而，核貸標準極為嚴格，因此目前並非2008年的情境再現。

供應

1. 黃金地段頂尖紐約市共管公寓項目的供應相對有限。
2. 供應量較去年同期下降10%。
3. 就豪華共管公寓而言，待開發管線中的項目寥寥無幾。
4. 我們不時會接到投資者詢問曼哈頓大宗公寓交易的機會。2018年時，此類機會相當豐富，不少大樓有至少50個單位待售。
5. 然而，在最近為兩位不同投資者（其中一位正在進行規模極大的1031換房交易）準備分析報告時，我發現未來3至5年在96街以南進入市場的頂尖大樓極為稀少，可供出售50個以上單位的大樓數量也較四年前大幅減少。
6. 部分我們引頸期盼、原本積壓於開發管線中的大樓，例如The Cortland、One High Line 以及 One Wall Street 已相繼開始銷售。這些均為極高端項目。除此之外，黃金地段幾乎沒有更多頂級共管公寓即將入市。
7. 優質供應的匱乏很可能進一步推高房價，直至供需達到新的平衡，而這一過程可能需要數年時間。
8. 421a 稅收減免的到期，過去曾激勵開發商興建共管公寓與出租住宅，已導致開發管線中的新建案大幅減少。
9. 紐約的自由派政治人物缺乏激勵開發商建案的意願，因此我們不認為此類政策誘因會回歸。
10. 當然，這些政治人物目光短淺。缺乏對開發商的激勵措施，最終將導致：a）平價住宅建設量減少（此為曼哈頓新建工程的必要條件）；b）城市與州政府稅收下滑；c）租戶租金進一步攀升。

邁阿密

邁阿密新發現的強勁動能來自：

1. 大量（富裕）居民從高稅州遷入；
2. 民眾為追求更多自由、擺脫嚴格的疫情管控而湧入，佛羅里達州在疫情期間的限制措施極為寬鬆；
3. 對沖基金與科技公司相繼遷移至邁阿密；
4. 獨棟住宅與共管公寓（尤其是較大面積單位）供應量極低；以及
5. 開發管線幾近空白。

儘管近幾個月市場活動有所放緩，但原因並非需求不足，而是供應端的問題。邁阿密（及整個南佛羅里達）獨棟住宅與共管公寓的需求之旺盛，已將庫存消耗殆盡。新增供應預計在下一輪建設週期全面啟動前不會對市場產生顯著影響，而我們預計這一週期需要5至7年，因為未來3年幾乎沒有新項目入市。

我在以下影片中對此有深入探討：

頭條新聞與平均數字

我一直很欣賞 Compass 的 Leonard Steinberg。他在近期一篇文章中提醒買賣雙方，不要輕信頭條新聞，也不要過度依賴平均數字，他說得完全正確。

1. 房地產具有高度的地域特殊性。
2. 切勿將某一市場（或全國範圍）的頭條新聞與另一市場混為一談。
3. 曼哈頓是一個真正獨特的市場（原因多元），全國性趨勢在此並不適用，歷史已一再印證這一點。
4. 邁阿密亦如是，目前正經歷一波強勁的增長浪潮。這也正是為何根據 CoreLogic 的數據，邁阿密出現價格下跌的概率屬於「極低」。
5. 在曼哈頓，我們清楚看到市場的高度地域分化。我們逐棟評估大樓，因為相鄰的兩棟大樓往往在定價、需求與發展軌跡上迥然不同。
6. 邁阿密的市場同樣呈現高度地域分化。海灘地段的房價與需求，與大陸部分社區的房價與需求幾乎毫無關聯。

因此，不要被平均數字所左右，因為平均數字只能反映市場整體的動態，而對某棟大樓（乃至大樓中某條戶型線）的實際情況幾乎毫無參考價值。

我們隨時準備協助您深入了解曼哈頓與邁阿密市場。如有任何您正在考量的問題需要釐清，歡迎與我預約通話。我很樂意深入探討兩個市場的細節、為您的物業提供估值（如您正考慮出售），或為您發送相關房源搜尋結果。

夏日愉快！

2021年無疑將成為曼哈頓住宅房地產史上最輝煌的年份之一，僅第三季成交金額便突破95億美元，創下32年來單季成交量之最。

銷售活動的爆發源於被壓抑已久的需求、疫苗接種率上升、合理定價、破紀錄的低利率、對更大居住空間（或附帶戶外空間）的需求，以及個人財富的增長。

這95億美元指的是2021年完成的成交，而非本季簽約的交易，後者是衡量市場的更即時指標。

暑季簽約量雖有所下滑，但仍創季度紀錄

如下圖所示，自年初以來簽約活動持續維持在高水位，儘管已逐步回落。此回落或許與季節性因素有關，因為夏季歷來是交易淡季。儘管如此，本季的銷售數據依然破紀錄。

儘管較上一季下降29%，本季仍有3,500宗交易簽約，以每週270宗計算，創下歷史新高。10月延續此趨勢，每週約有305宗成交。

賣家樂開懷，但未過度樂觀

2021年的賣家心情普遍愉悅，尤其是在歷經2020年成交寥寥的困境之後。買家積極入市，需求相當強勁，在可找到較大型單位的豪宅市場尤為明顯。

儘管市場活動全年大幅提升，恐懼情緒尚未完全消散，因此房價尚未超越疫情前水準。疫情折讓幅度（依購入時間，約6%至9%）已然消失，但2019年以來的價格增長尚未出現。

在如此活躍的市況下，人們或許會認為房價已蓄勢待漲。通常，在銷售活動明顯改善後的9至12個月內，房價便會跟進上漲。請留意日曆，我們即將進入這一階段。

訂價過高的單位在市場上滯銷

由於定價與2019年持平，第三季並非以理想化高價掛牌的好時機。本季中，以市場合理價位掛牌的物業平均78天售出；相比之下，需要調降售價的物業平均需要181天，是前者的逾兩倍（2.3倍）。

本季當前定價

備註：通常我會將本季數據與上一季進行比較，但2020年第三季有三分之一的成交量來自220 Central Park South（紐約市最昂貴的新建共管公寓大樓）的交割。該季共有16個單位完成交割，平均售價3,700萬美元，合計5.92億美元。因此，本報告僅呈現本季數據。如需更詳細資訊，歡迎與我聯繫。

其他值得關注的數據：

• 銷售活動攀升至32年來最高水準。
• 即使在破紀錄的低利率環境下，約50%的交易仍以全現金完成。
• 300萬美元以下的新開發項目銷售增速是300萬美元以上的兩倍，而後者較去年同季亦已翻倍。新開發項目中較小面積單位的銷售比例提升，使整體價格趨勢有所下移。
• 本季所有市場區間的掛牌折讓平均為5.3%。
• 共管公寓與合作公寓的總供應月數，即按當前銷售速度售盡所有在售庫存所需的時間，已降至僅5.1個月。
  
  

您錯過了市場低點，別再錯過復甦行情！

曼哈頓在合約活動爆發中大步超越市場底部

2021年第二季表現亮眼，讓所有唱衰城市生活的人大跌眼鏡。曼哈頓迎來6年來最佳春季銷售季，銷售活動達到2007年以來的最高水準。

被壓抑已久的需求、合理定價、低利率、對更大居住空間（或附帶戶外空間）的渴望、個人財富的增長以及更廣泛的買家群體，共同推動了成交量的攀升。總而言之，這座城市正在蓬勃發展，這要歸功於科學進步帶來的全面樂觀情緒。

備註：本次更新以2021年第二季與2019年第二季進行比較，這遠比與2020年第二季紐約市封城期間比較更為適切。

簽約量飆升

本季簽約量較2019年同季激增60%。這些交易大多將在2021年第三季完成交割，屆時鑑於本季進入合約的公寓成交量與戶型結構，我們預計將看到一定的正向價格走勢。

大面積公寓重回市場焦點

超豪宅市場（1,000萬美元以上）上半年成績創歷史最佳，原始定價的雙位數折讓功不可沒。此外，大面積公寓的成交量明顯增加，對500萬美元以上的市場大有裨益。

大面積公寓銷售比例顯著提升，使整體價格趨勢產生偏移。儘管中位成交價攀升至1,130,000美元，為2019年第二季創下1,215,000美元高點以來的最高水準，但銷售結構的變化扭曲了實際價格走勢。

疫情折讓正在消退

與去年同季相比，平均每平方英尺售價下降3.6%，這被視為「疫情折讓」。第一季時這一差距為9%，顯示疫情折讓正在迅速收窄。我們預計疫情折讓將在第三季消失，並在第四季徹底終結，因為屆時雇主將相繼取消或限制居家辦公安排。

本季當前定價：

其他值得關注的數據：

• 共管公寓銷售活動攀升至30年來最高水準。
• 300萬美元以上的新開發項目銷售為近三年最佳。
• 銷售活動的增速超過新增供應入市的速度，使供應月數降至6.9個月，為4年來最快的去化速度。
• 整體掛牌折讓率為6.4%。

如果您錯過了市場低點，切莫再錯過復甦行情！

2021年4月合約量突破

3月的14年紀錄

曼哈頓合約活動持續攀升，2021年4月以1,607宗簽約再創新高，超越3月單月1,500宗合約的14年紀錄。5月第一週延續此趨勢，5月有望與4月比肩。

1,607宗簽約較2019年4月（疫情前的可比月份）高出50%。2020年4月僅有213宗簽約（推測係疫情前啟動）。提醒各位，紐約市自2020年3月底至6月底封城期間禁止實地看房。

豪宅市場方面，據《Real Deal》報導，截至4月底年初至今已有652宗豪宅合約簽約，超過2020年全年豪宅合約總數。

新開發項目方面，4月簽約235宗，較3月的165宗有所增加，創下曼哈頓新開發項目市場三年來的最高活躍水準。

曼哈頓浴火重生

歷經極度令人失望的2020年，曼哈頓島深陷「疫情外逃」之苦，並遭實體封閉長達90天，曼哈頓住宅銷售市場於2021年第一季浴火重生。儘管市場自2020年11月、12月起已逐步回溫，2021年第一季，尤其是2021年3月，銷售活動呈現驚人的爆發態勢。

2021年第一季銷售活動大幅攀升

2021年3月，曼哈頓銷售以驚人速度增長，成交量突破1,500宗合約，創下14年來的單月最佳紀錄。即便是2021年1月和2月，銷售量也超越過去至少三年的同月水準，如下圖所示。

買家正充分把握破紀錄低抵押貸款利率與較低房價的組合優勢。新政府的上任亦提振了市場信心，紐約市已率先受益，與上屆執意懲罰這座壓倒性拒絕 Trump 的城市的政府形成鮮明對比。

房價下跌，但未出現自由落體

雖然房價有所下滑，但跌幅並未如部分人士預期般慘烈。2021年第一季曼哈頓共管公寓每平方英尺售價較2020年第一季下跌8.8%。這是在2018年SALT上限法案頒布後已有所下滑的基礎上再度下探，根據經濟學家 Robert Schiller 的研究，SALT上限使紐約市均價平均下跌11%。因此，房價已大幅低於數年前的峰值，蓄勢反轉。隨著「藍色」政府的上台，長期壓制藍州的SALT上限在2021年被撤銷的機會相當大，這將有利於房價並緩解向低稅州的外移潮。

新開發項目折扣依然存在

新開發項目仍有議價空間，因為三年前推出的項目已大幅調降售價。然而，近期推出的新項目定價已反映當前市場，折讓空間有限，但仍承擔買家大部分的交割費用。部分折讓體現在較低的售價上，但更多折讓隱藏在交割費用補貼中，這些並不反映在每平方英尺的價格數字上。新開發項目的折讓幅度差異懸殊，取決於項目推出時間、迄今銷售速度、特定戶型剩餘單位數量、資本架構中的股權合夥人，以及最重要的，貸款機構設定的最低釋出價格（銀行才是真正主導定價的一方，而非開發商）。

要在新開發項目中取得最優惠的條件，需保持開放的心態，不要執著於折讓空間最小的選項。例如，開發商不會在附帶戶外空間的單位或幾乎售罄的戶型線上給予大幅折讓。

以下圖表顯示，新開發項目定價已從數月前的低點有所回升。

疫苗重建市場信心

我們預計隨著紐約市的疫苗接種推進，房價將從春夏季開始逐步上揚，並延續至年底。截至目前，44%的曼哈頓居民已接種第一劑疫苗，27%已完成全程接種。當全民接種率達到70%後，各項活動將逐步恢復正常，包括餐廳與電影院的全面開放（目前僅部分開放）、百老匯演出及體育場館的重啟等。屆時，我們預計市場將出現更為顯著的結構性轉變。一旦年底前向外籍人士重新開放國際往來，我們預期這輪曼哈頓房地產復甦將進入加速模式！

多重信號預示市場持續回升

潛在的SALT上限廢除、新建許可稀缺（因過去一年新開發項目幾乎停擺），以及城市全面重新開放，均將對未來4至5年的曼哈頓房價形成有力支撐，正如雷曼危機後的市場走勢所示。

如果您有購房計劃，現在行動方可享受最優惠的價格。庫存已從2020年10月創紀錄的9,600個在售單位降至2021年3月底的7,000個，雖仍略偏高。但若銷售維持第一季的強勁節奏，我們將在夏季初期進入賣方市場。隨著經濟持續升溫，利率也將隨之上升，屆時購置同等住宅的成本將更為高昂。

曼哈頓市場正在動盪……現在輪到您出手了！

曼哈頓市場2021年銷售活動增加，開局良好

儘管曼哈頓房地產市場仍在疫情影響下持續掙扎，2020年第四季乃至2021年1月均已出現明顯改善，主要受以下因素推動：

• 疫苗的正面消息與推廣進程提振了買家信心，
• 歷史性低利率，
• 賣家（及開發商）提供折讓（平均疫情折讓為10%，低價單位折讓較少，高價單位折讓較多），
• 長達3個月封城所積累的被壓抑需求，
• 新政府上任，有利於紐約市，以及
• 潛在廢除SALT上限，此措施曾使紐約市房價下跌11%（據 Zandi 估計）。

第四季簽約量較2019年同季增長約8%。2021年1月，共管公寓銷售量較去年同月增長50%，合作公寓銷售量增長167%，全為利好消息！然而，目前偏高的在售庫存量仍是市場的逆風，但將令2021年的買家受益。

租賃市場在過去數月亦有所回升。但在各大公司要求員工返回辦公室之前，租賃市場仍將維持疲軟態勢。我們預計租賃市場將在數月內快速回暖。

重點摘要：

• 目前是買方市場，但最優惠交易的窗口期正在縮短，
• 房價有所下滑但未崩跌，
• 豪宅買家重返市場，他們在今年大部分時間缺席，
• 庫存雖已較10月的高峰大幅下降，但仍維持在較高水準，
• 現在是向開發商購置大型公寓的絕佳時機，新開發項目呈現出有史以來最高幅度的折讓與優惠。

曼哈頓市場2020年第四季強勢反彈

面對頭條新聞大篇幅報導人們逃離大城市，難怪我的客戶聽到曼哈頓過去幾個月簽約活動相當旺盛時感到驚訝。2020年10月及11月每月平均簽約量達855宗，2020年12月有望超越2019年12月的717宗。截至12月中旬，本季的簽約活動量已超越去年同期。

對疫苗的信心以及賣家讓步調降售價，使買家重新進入市場。大多數成交活動集中在300萬美元及以下的市場區間，豪宅市場仍顯低迷，但正在逐步改善。

如下圖所示，500萬美元以上的簽約數量持續增長，而這個市場區間正是折讓幅度最大的所在。

庫存從峰值大幅回落，但仍處高位

市場活動的回升與買家信心的恢復，已使曼哈頓在售物業數量從2020年10月約9,600套降至目前的8,000套。

雖然庫存較去年年底的6,600套上升約20%，但我們欣慰地看到庫存已從峰值回落17%。10月這一急劇逆轉很可能源於輝瑞與 Moderna 相繼傳出的疫苗捷報。我們希望這不會讓賣家過於自信。

在疫苗全面推廣之前，我們預計紐約仍有議價空間。儘管隨著時間推移、市場活動回升，我們預計賣家的折讓意願將有所降低。目前感覺市場已過了底部，但買家仍處於可以獲得顯著折讓的階段。

折扣現在在哪裡？

平均「疫情折讓」約為10%，400萬美元以上的市場更高。Urban Digs 分析了2020年第四季的成交數據，發現：

• 200萬美元以下，平均折讓5%
• 200萬至400萬美元，平均折讓10.4%
• 400萬美元以上，平均折讓13.5%

當然，這些均為平均數字，且僅涵蓋售價，未計及開發商為促成交易而提供的其他優惠，例如交割費用補貼等。值得注意的是，曼哈頓房地產市場在2017年底SALT稅制改革後已首先承壓，市場於2019年第三季觸底。因此，疫情前房價已遭受重大衝擊，疫情折讓不過是錦上添花地惠及買家。

新開發項目

折讓幅度在很大程度上取決於大樓本身的諸多因素，例如地理位置、已售單位數量、開發商或貸款機構的特定問題等。此外，您購買的是哪條戶型線？若開發商已售出某條最優戶型線50%的單位，而另一條戶型線售出率為零，則不應期望在兩條線上獲得相同的折讓。

目前，新開發項目的折讓幅度因大樓而異，取決於影響該大樓本身的眾多因素。開發商受制於銀行設定的最低釋出價格，因此更傾向於提供豐厚的交割費用補貼而非直接降價。然而，我們確實看到了價格折讓與交割費用補貼的組合方案。

新開發項目的平均折讓為10%，另加交割費用補貼，部分項目甚至在已調降售價的基礎上再提供此優惠。在原申請辦公室備案定價（Schedule A pricing，即向紐約州司法部長備案的原始售價）基礎上打七折、八折並非罕見。

開發商通常會承擔買家部分或全部的交割費用，包括以下費用的部分或全部：

• 物業轉讓稅（約2%）
• 豪宅稅（分級稅率，起點為1%，2,500萬美元以上最高達4%）
• 車位，視單位情況可納入交易
• 儲藏室，可納入交易
• 管理費，可能涵蓋一年的管理費。

部分開發商完全不接受議價，或僅在其大樓具有獨特優勢的情況下承擔物業轉讓稅。例如，Park Loggia 擁有俯瞰 Central Park 的露台，成交價均在要價水準。The Benson 在上東區 Madison Avenue 僅有少量單位，同樣以要價成交。其他自有資金開發且不受制於外部方的大樓亦不接受議價，但此類案例絕屬少數。

宏觀重點摘要：

• 這很可能是過去20年以上紐約市有史以來最有利於買家的新開發項目市場。
• 我們面臨的不是金融危機，而是一場已大概率獲得解決方案的健康危機。
• 我們並非身處2008/2009年大衰退、2000年科技泡沫或9/11事件後那種充斥恐懼、金融街資金枯竭的局面。
• 銀行與白領工作者資金充裕，道瓊工業指數突破30,000點（而非2009年的6,000點）。
• 恐懼情緒在賣家端蔓延。買家有一個短暫的視窗期可以善用這種恐懼。
• 對於仍在觀望的買家，切記：您必須出價才能獲得折讓。必須積極出擊才能贏！

在年末之際，我們衷心祝福各位佳節愉快。願2021年比2020年更美好。

曼哈頓房地產市場

2020年10月強勢反彈

要即時了解紐約市房地產市場的動態，我們首先關注的指標是特定月份的簽約數量。10月簽約量大幅反彈，達874宗，較2020年9月增長30%，較2019年10月增長4%。這清楚地表明，曼哈頓房地產市場已從疫情危機的最低谷中強勁反彈。此外，10月的簽約量高於2020年任何一個月，甚至超越疫情前的月份，這在以下圖表中有清晰呈現。

曼哈頓高端買家重返市場

大多數成交活動仍集中在300萬美元以下，但2,500萬美元以上市場的簽約宗數增多，暗示高端買家正在重返市場。雖然我們需要數週後才能得知這些成交價格，但我們注意到2,500萬美元以上市場的大多數（但並非全部）物業均以顯著折讓成交。儘管所有賣家現在都在接受議價，300萬美元以下的市場並未出現顯著折讓的情況。

曼哈頓庫存似乎已達頂峰

庫存（即供應量）於10月中旬攀至9,628套在售物業的歷史高位，目前看來已開始回落。當月新增供應量較2020年9月下降21%，較2019年10月下降1.2%。這表明庫存增長已放緩，但庫存量恢復至正常水準尚需時日。這也正是我們認為買家機會尚未消失的原因，儘管由病毒引發的最高峰不確定性已經過去。過去幾週，庫存水準已有所下降，截至11月6日（週五），在售物業已降至9,255套。考量到去年同期庫存約為7,700套，目前的在售量仍然相當高。

紐約市近郊的房屋銷售已過峰值

威徹斯特、格林威治、長島、漢普頓等地的銷售量雖仍維持高位，但已從今夏紐約近郊的巔峰水準回落。

如今選舉已基本塵埃落定，加上輝瑞宣佈研發出疫苗，有效率達90%，我們相信曼哈頓市場將繼續回升。

紐約市購房的最佳時機

10年以來

紐約市房地產市場重新開放至今已屆三個月。儘管面臨重重挑戰，這座城市正在復甦。我們開始看到簽約增加與待完成銷售的生機跡象。但前方仍有很長的路要走，這意味著對於精明資本而言存在巨大機遇。

隨著餐廳、健身房、辦公室和博物館相繼重新開放，紐約市已重現熙攘活力。紐約市民嚴格遵守社交距離並堅持佩戴口罩，有效抑制了城市內的病毒傳播。

從30,000英尺的高度俯瞰房地產市場全局，我們確信現在正是在曼哈頓購房的正確時機。如果您在2001年或2009年購置了物業，您已然知道紐約市將比以往更強勁地反彈。因此，我請求您花一點時間思考：18個月後，您將身處何方？可以肯定的是，目前仍在觀望的買家，屆時將後悔沒有早日在紐約市出手。

以下是我們對當前市場動態的主要見解：

1. 疫情為在曼哈頓以低價購房創造了一個短暫的機遇窗口。
2. 上方的市場脈搏圖表綜合考量了待完成銷售與庫存數據，清楚顯示紐約市長期處於買方市場，並正開始復甦。
3. 嚴肅的賣家正以合理價格掛牌，或主動降價求售。開發商尤為如此，他們正在提供數年前聞所未聞、未來數年也將無從見到的價格折讓與優惠。
4. 雖然平均折讓率為8%，但我們在最高端物業上見到了高得多的折讓（2至3倍）。
5. 機遇窗口就在當下……何時關閉？這個窗口很可能在2021年第二季之前關閉，最優惠的交易集中在2020年第四季，2021年第一季仍有不錯的機會。一旦有效疫苗宣佈準備就緒並投入分發，賣家信心將回升，因此我們建議現在出手！屆時交割時，我們已進入2021年，一個全新的市場格局。
6. 7兆美元的政府刺激措施（是2008年的14倍），意味著風險極低。現在不是2008年。銀行健康，聯準會的支持力度空前絕後。
7. 創歷史新高的股市估值（政府刺激的副產品）表明，聯準會正竭盡全力提振經濟；同時也表明投資者對美國經濟充滿信心，且相信疫情將在不久後得到控制並成為歷史。
8. 紐約市自6月起持續有效地抑制病毒，其治理成效遠超聯邦政府。居民嚴格執行社交距離、避免大型聚集並佩戴口罩，保護著彼此。儘管大量媒體報導將整個紐約市一概而論，但疫情感染最多集中在皇后區和布魯克林，而非曼哈頓。我們在任何新聞報導中均未見到這一重要區分。
9. 銷售市場已不再是封城所引發的自由落體。待完成銷售已在9月開始強勁反轉，市場已真正過了底部。

數據圖表來源：Urbardigs

我們當前的精選推薦：

 

這套降價的超大2臥室公寓位於East Village，2017年以新建案形式首次銷售，售價340萬美元，較目前掛牌價高出40萬美元。這是一棟2015年落成的精品大樓，配備精美的法式開窗。了解更多.

20 West 53 Street - Unit 22A
$4,750,000 / 每平方英尺 $2,748
降價$600,000 / 2017年以570萬美元售出

2臥 / 2.5衛 / 1,728 平方英尺
管理費：$3,792 / 房地產稅：$2,414

入住Baccarat Hotel and Residences，紐約市頂尖酒店之一。原業主當年以570萬美元購入此單位，因此以100萬美元折讓的誠意出售動機強烈。了解更多.

540 West 28 West Street - Unit 3A
$885,000 / 每平方英尺 $1,560

Studio / 1衛 / 567 平方英尺
管理費：$606 / 房地產稅：$629

這套位於West Chelsea+Art 大樓的 Studio 單位，以885,000美元的定價極具吸引力。賣家終於回歸務實定價，而非數年前的理想化高價。距 Hudson Yards 與 High Line 咫尺之遙！了解更多.

最後，如您希望通過視訊通話更詳細地探討市場動態，歡迎在下方選擇適合您的時間：

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不一樣的紐約夏天

每逢此時，我通常會提供第二季曼哈頓市場報告的更新。然而，2020年第二季是完全不同的局面，因為曼哈頓房地產市場在第二季的13週中有12週處於停擺狀態。

對於尚不了解紐約市所經歷的人，2020年3月23日紐約市進入封城模式，90天後於2020年6月22日解封。封城期間禁止實地看房。庫存在危機期間大幅下降，因為賣家撤回在售物業或推遲掛牌。然而，目前物業已重新入市，庫存較去年同期增加8%。

過去一個月的市場正在緩慢回暖，但尚未完全恢復至正常水準。自5週前重新開放以來，我們觀察到：

• 84%的簽約交易集中在300萬美元以下的市場區間。
• 部分買家呈現出令人意外的緊迫感，因為他們深知紐約市很快將恢復某種程度的正常狀態。

• 高端市場活動寥寥，許多人仍在度假別墅，旅行限制尚未解除。
• 抵押貸款利率創歷史新低（低於3%），因為聯準會將基準利率降至零。
• 整體指標顯示定價較疫情前水準低8%至10%，但並非在所有價位均如此。
• 新開發項目的綜合交割費用補貼與降價幅度約為8%至12%，視項目而定。
• 折讓幅度最大的集中在高端市場，部分開發商已重新調整掛牌售價，並承擔買家大部分的交割費用，為當前成交提供極具吸引力的激勵。
• 500萬美元及以上的轉售物業周復一周無人預約看房。因此，出售大型物業的嚴肅賣家必須做好準備，從疫情前售價至少打折10%，很可能更多。
• 隨著售價下降，折讓幅度遞減，100萬美元以下的物業鮮少折讓，甚至毫無折讓。

租賃市場：

• 儘管租賃庫存偏高，市場同樣見到穩定的租約簽署流量，尤其是每月10,000美元及以下的租盤。當然，均有折讓！

接下來會怎樣？

我們仍處於新常態的早期階段，然而就新冠疫情而言，紐約市現在已是全美80%的地區更為安全的選擇！

如果紐約市能夠維持其安全防疫措施、保持低感染率，加上疫苗試驗與治療藥物（如瑞德西韋）持續傳來正面消息，歷史表明紐約市房地產將迅速復甦。

目前，我們已過了最高峰的不確定期（對紐約市而言為4月至5月），最優惠的交易或許已成過去。但我們相信，未來4至5個月買家仍可獲得優質交易。一旦有疫苗被確認有效並準備投入分發，紐約市將以嶄新的姿態重現輝煌，而高機率我們將在秋季看到這一時刻到來。

有任何疑問？歡迎預約與我洽談. 

享受您的夏天！

Anthony

新冠疫情對曼哈頓房地產價格的影響

在這場史無前例的全球危機之中，我們收到了多個有關COVID-19對曼哈頓房地產市場價格影響的詢問。希望大家在這動盪時期都能保持平安健康。雖然後續走勢仍有待觀察，以下是紐約市房地產市場的最新動態。

3月下旬，紐約市進入「醫療性昏迷」狀態，以期在公共衛生危機爆發前加以遏制。因此，紐約市房地產市場在過去兩個月幾乎完全凍結，幾乎沒有任何新合約活動。紐約州已禁止對曼哈頓共管公寓、住宅及房屋進行實地看房，紐約市自3月中旬起基本處於封城狀態。然而，在疫情爆發前已進行中的交易得以通過虛擬方式完成，銀行也持續核發抵押貸款. 

。現在是5月中旬，紐約已度過危機高峰一個月，從自發性的「昏迷」中甦醒。感謝紐約州州長Andrew Cuomo的領導，紐約已成功壓平感染曲線，正在設法走出危機。雖然我們尚未完全脫離困境，但分階段重新開放的計劃正在未來數週及數月內逐步推進。許多曼哈頓共管公寓大樓將於5月15日起解除搬入搬出禁令，我們預計實地看房禁令將於6月某時解除。

回顧2020年1月和2月，合約活動較去年同期增長15%，預示著2020年春季將是一個相當強勁的銷售季。然而，如今已今非昔比！目前，共管公寓與合作公寓的在售庫存大幅收縮，僅有5,000個掛牌單位，比往年春季銷售旺季的正常庫存水準低50%。甚至連計算物業掛牌天數的「在市天數」指標也因看房禁令的實施而被掛牌平台凍結，因為這一計算在禁令生效後已失去意義。那麼，疫情對曼哈頓房地產價格究竟產生了什麼影響？

雖然現在從病毒影響中推斷曼哈頓房地產價格尚為時過早，前聯準會主席 Ben Bernanke 指出，此次經濟停擺更像是一場自然災害，而非一場經濟蕭條。這不是像2008年或大蕭條那樣的金融體系崩潰所致，銀行資本充裕且體質健全。值得慶幸的是，聯準會迅速啟動貨幣刺激，政府亦迅速推出財政刺激措施。

所有這一切的一線希望在於，紐約市房地產價格將從破紀錄的低利率與前所未有的量化寬鬆中顯著受益。資產價格通膨正是量化寬鬆的既定目的，儘管機遇的顯現可能需要一段時間。不論這輪創紀錄的量化寬鬆刺激所帶來的曼哈頓房地產價格漲幅如何，紐約市終究仍是全球頂尖城市之一，無論是自住還是投資，人們依然需要住房。

歸根結底，這是一個健康問題，是可以解決的，尤其是在全球已將全部精力聚焦於解決 Covid 19 問題的當下。

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關於紐約市2月份房地產市場，您應了解的6件事

1. 銷售活動較去年顯著增加

• 待完成銷售上升17%，整體市場
• 待完成銷售上升25%-60萬至100萬美元
• 待完成銷售上升21%-100萬至200萬美元

這表明銷售活動較去年（市場活動的低谷期）大幅攀升，200萬美元以下較低價位的物業復甦幅度最大。我們終於看到需求超越供應的跡象，這在紐約市已久違多時。曼哈頓的合約簽署量在2019年11月、12月及2020年1月、2月均錄得兩位數增長。作為領先指標，持續的合約簽署量攀升通常預示著價格的後續上漲。1月歷來是全年最淡的月份，但今年的合約簽署量依然令人印象深刻，並不常見。

從具體觀察來看，我們致電其他經紀人預約看房時，有至少25%的情況是這些單位已有接受的出價，這與12個月前的情況截然不同。進入合約的單位，要麼是長期積壓、歷經多次降價的物業，要麼是從一開始就定價合理的新掛牌物業。在後一種情況下，我們開始看到人滿為患的開放日和少數競標戰（這是另一個時代的遺跡）。

2. 豪宅市場活動在折讓驅動下持續增強

全紐約的折讓正在推動交易完成，1月份中位掛牌折讓率達6.4%（對紐約而言相當高），顯示賣家已讓步，交易正在順利達成。雖然銷售活動增幅最大的仍在300萬美元以下的市場，但高端市場也見到一定改善。

例如，Olshan報告指出：「上週有20宗400萬美元及以上的合約簽署，連續第三週達到20宗或以上。從原始要價的平均降幅為18%，這一數字因最高兩宗成交的影響而有所偏高。」

「平均在市天數為803天，這一數字因半數物業由開發商出售且已在市場上掛牌多年而偏高。這是本報告自2012年開始追蹤此項數據以來所記錄到的最高數字。」

Central Park 區域買家：如果您一直在關注 Billionaire's Row 與 Central Park 市場，目前確有機遇可把握。現在或許是在市場逆轉之前入場的時機。例如，對於願意居住在哥倫布廣場 Trump International Hotel and Tower 的買家，目前可以每平方英尺3,300美元的價格（見下）購入一套絕佳的 Central Park 直面景觀3臥室單位。DJT不會永遠擔任總統，這棟大樓終將反彈。此外，我們也看到One57和時代華納大廈有顯著折讓，儘管這些及其他超豪宅大樓的 Central Park 直面景觀單位每平方英尺售價底線仍在4,500美元左右。

值得注意的是，我們不斷聽到這一市場區間的買家提及，他們得知市場還有更多庫存即將入市。這在其他社區或許屬實，但Billionaire's Row不會有新大樓落成。此外，在2,000萬美元以下且擁有 Central Park 無遮擋景觀的庫存量相當有限，因為這些大樓的平均成交價超過3,000萬美元。

3. 新開發項目對比轉售物業

兩三年前定價的新開發項目目前積壓在市場，原因在於開發商與其銀行及投資方之間存在定價分歧。

我們對買家的建議：轉售市場提供大量機遇，定價介於每平方英尺1,100至1,800美元之間。

當然，新開發項目市場亦有機遇，我們也見到部分大樓提供15%的折讓。然而，那些出現兩位數折讓的大樓，大多是多年前推出的項目。相較之下，2019年推出的項目定價已反映當前市場，折讓空間有限，但仍普遍承擔買家大部分的交割費用。

市場對售價極為敏感，一切以資金回報為導向。. 眾所周知，隱性庫存確實存在，那些被不切實際的賣家撤出市場的單位，以及位於邊緣社區的新開發項目。如今的買家頗具慧眼，善於識別真正的價值。如果您在過去5年內購入且現在考慮出售，您很可能面臨虧損或保本的局面，因此請做好艱難的心理準備。噱頭和把戲雖多，但均無法讓一個訂價過高的物業售出。

新開發項目待售物業

曼哈頓最新在售公寓

4. 租金上漲

繼過去幾年的疲軟之後，租金年增率顯著攀升。據Real Deal報導，在公寓租賃者費盡心思弄清楚仲介費的問題之際，他們又面臨另一個令人警惕的消息：道格拉斯艾利曼市場報告顯示，上個月三個行政區的租金均較一年前高出5%至6%。

5. 抵押貸款利率

抵押貸款利率自去年同期以來大幅下滑，逼近歷史低位。30年期固定利率抵押貸款利率報3.65%，而股市接近26,900點的歷史高位。相較之下，過去30年同類抵押貸款利率的平均水準約為6.25%。在過去10年中，唯有2016年9月（低點3.42%）和2012年11月（低點3.32%）兩次低於當前水準。

利率進一步下行的空間有限，因為我們已接近歷史低位。因此，我們建議客戶把握時機進行再融資，或為新置物業辦理貸款，趁這一人為壓低的低利率窗口尚存之際加以善用。

5. 新冠疫情與海外買家

現在判斷這場健康危機對房地產市場的影響尚為時過早，但值得指出的是，紐約市房地產市場長期以本地買家為主心骨，海外買家幾近缺席。中國大陸買家自2016年起已基本退出紐約市市場，歐洲買家因歐元長期疲軟而缺席多時，拉丁美洲及巴西買家則因本國貨幣持續貶值而大幅淡出。

因此，我們預計疫情不會在短期內對紐約市市場造成負面影響。一旦美元走軟、健康恐慌消退，市場或許會出現飛躍式上揚。此外，部分亞洲國家在當局設法遏制疫情蔓延期間，投資機會或受到限制，進而將更多資金引流至紐約市這一低風險的安全港。

Urbandigs 視訊更新

許多客戶詢問紐約市市場的最新動態，因此我想藉由 Urbandigs.com 的 Noah 製作的一段視訊為各位快速同步最新資訊。他在提煉曼哈頓房地產市場動態方面做得非常出色。

• 2019年曼哈頓市場的政策驅動型重置
• 2018年起施行的聯邦《減稅與就業法》將SALT扣除額上限設為10,000美元，增加了自住業主（非投資者）的持有成本。
• 豪宅稅自2019年7月1日起提高至分級稅率，影響了2019年全年的購房時機選擇。
• 市場正在趨於穩定：成交量放緩、簽約量改善、供應增速減慢。
• 待成交量增長7%
• 市場底部出現在2018年第四季
• 「衝擊已經發生了」，因此現在或許是進場的好時機。

一段時間以來，我們一直向客戶表示，就交易活躍度而言，市場底部落在2018年11月與12月前後。2019年11月與12月的數據印證了這個看法，簽約量較去年同月錄得雙位數增長。紐約市氣候分明，銷售旺淡季相當清楚，因此我們一律以去年同月或同季作為比較基準。［在 Urban Digs 影片接近尾聲處，他以待成交量的比較，印證了我們一直向客戶傳達的觀點。］

2019年的數據之所以令人困惑，是因為豪宅稅調升於4月間公布，適用於2019年6月30日之後的成交。這使得原本會自然落在第三季完成的大額交易，大量提前至第二季。相較之下，2019年第三季因而顯得慘澹；但若把2019年第三季與第四季合併，與2018年同期相比，成交量僅下滑4%。

然而，2019年第三季 的慘澹表現所引來的負面報導，促使賣方（包括開發商）提供更高的折讓。這反過來帶動成交量增加，二手房市場與新開發市場皆然。

我們堅信，曼哈頓的市場修正純粹是10,000美元SALT扣除上限所造成的政策驅動型價格重置。Robert Schiller 估算，這項新稅法使紐約市房產價值減少11%。媒體也談論供應問題，但在最頂級的地段，我們並未看到供應過剩。當然，Financial District 與 Lower East Side 這類「C 級」地段確實供應過剩，但在頂級的 UWS、UES、Greenwich Village與 Tribeca 則完全沒有這回事。話雖如此，開發商與賣方深知一般人只看標題、不看細節，因此仍提供不錯的折讓以加快去化。

簽約活動是價格的領先指標。若簽約量持續呈現 雙位數增長，我們預期價格將回升，這些折讓也會隨之收窄。

索取紐約市精選物件

11月紐約市共管公寓的亮眼訊號

2019年11月，買家自 最後開價至最終成交價平均取得5.7%的折讓，是8年多來最大的一次！  對紐約市而言，這是 相當可觀的價差，也是買方難得的機會。 

精明的買家已經注意到市場上可以取得的折讓，結果是共管公寓的簽約活動 較2018年11月增長15%。在紐約市房地產動盪的一年之後（即 SALT 扣除上限、豪宅稅調整與 WeWork 事件），這是個亮眼的訊號。

35 Hudson Yards 的機會 - 少數單位最高30%折讓

The Related Group 尚需 再售出5至7個單位，35 Hudson Yards 的發售計劃 方能生效（需售出15%後住戶才可入住），因此短期內針對少數單位提供大幅折讓。 

計入折讓後，這些單位（自57樓起）的每平方英尺價格介於 $2,250 至 $2,400 之間！ 以其交付的品質而言相當划算。35 Hudson Yards 採用 Four Season 風格的 裝修，是我們在 曼哈頓 所見過 最出色的規格之一。

對外籍人士 友善，並可享用位於大樓底層的Flagship Equinox Hotel所提供的單點式飯店服務，35 Hudson Yards 的住戶將體驗真正的五星級生活。  

若您本身沒有興趣，是否有認識的人可能感興趣？這樣的條件在紐約市並不常見，尤其是出自 Related Group。

若您想進一步了解 Hudson Yards 的這項價格優惠，歡迎告知。我們很樂意提供每個單位的照片與影片導覽。 

15 West 61 Street 的 The Park Loggia

一如我們先前所預測，15 West 61 Street 持續是曼哈頓銷售最好的新開發案。截至12月1日，Park Loggia 在短短6個月內已售出逾65個單位。

原因何在？地段、地段，還是地段！

• 座落於 Broadway 與 West 61st Street 街角，距 Columbus Circle 僅一個街區之北，這棟32層高樓 將帶來172戶住宅，位於Upper West Side.
• 這是 Columbus Circle 一帶 15年多來 首個 定價合理的 新開發共管公寓大樓
• 定價貼近當前 市場，而非3年前的市場高點。 
• 在 UWS 這個難得的優質地段， 成屋與新開發的選擇一向匱乏

Lantern House 於 West Chelsea 展開銷售

上市3週後，The Lantern House 已簽下大量合約。定價與地段無疑吸引了買家。  Meatpacking District 與West Village僅在南邊4個街區之外。Hudson Yards 則在北邊10個街區，沿 Tenth Avenue 或 High Line 一路直達。High Line 周邊已完全開發完畢，此處不會再有新樓出現。事實就是如此……而 West Chelsea 如今已是曼哈頓最昂貴的地段之一。

正因如此，Lantern House 這樣親民的入門價格才格外令人耳目一新。這是 High Line 沿線唯一有一房單位低於$200萬（極少數低至$145萬）、兩房單位低於$300萬（極少數低至$240萬）的新開發案。當然，若要河景，曼哈頓的房價會更高，但仍未到鄰近 XI 那樣的誇張水準。

紐約市科技業火熱

過去數週，紐約市 在 Hudson Yards 一帶及周邊 簽下多筆大型租約，鞏固了 全球第二大 科技樞紐的地位。科技公司正競相爭取曼哈頓的頂級商業物件，以吸引這座城市龐大且高學歷的人才庫。 與相關產業的綜效，使紐約市成為這些科技巨頭的正確選擇。 

閱讀更多

別盡信你讀到的一切

這些聳動的標題賣了不少報紙與點擊，卻無助於讀者理解真正的曼哈頓房地產價格 Manhattan. 

沒錯，第三季的成交量與價格大幅下滑，但真正的原因是買家為了避開豪宅稅調升，趕在第二季提前完成交易。就這麼簡單。 

這項稅是什麼？2019年7月1日起，由買方於交屋時繳納的紐約州豪宅稅，從$100萬以上物件一律1%的單一稅率，改為累進級距，最高價物件適用1.25%至3.9%。  

曼哈頓房地產市場雖不算熱絡，但也遠不如這些標題所描述的那般糟糕。 

• 作為領先指標的簽約量，本季僅較去年下滑2%。離血流成河還差得遠！ 
• 最頂級的地段並沒有新開發過剩的問題，儘管部分區隔確實出現超建，也就是超豪宅與頂級豪宅區隔。一如我們先前所指出，超建集中在邊緣地段，例如Financial District、Lower East Side 以及 Far Upper West Side。閱讀更多相關內容。

除了創紀錄低點的抵押貸款利率 之外，加上川普對中國的緩和態勢（截至今日），正如 NY Post 所言，身為買家的您確實「有理由高興」。

深知這些標題會在買家心中盤旋一季甚至更久，部分新推案的開發商就在過去一週大幅調降價格。值得注意的是，我們最看好的兩個 UES 新開發案（Hayworth 與 Beckford）價格下調8%至11%，就在最近幾天。以下是更多相關資訊：

顯然，曼哈頓房地產市場已經歷了一次重置。這是2018年稅法所導致，該法使在紐約持有自住房產的成本上升。如今市場已重新定價，我們認為長線投資人有機會可尋。

利率被人為壓低，而川普的貿易戰也如我們所預期般出現正面進展。要精準抓住市場底部並不可能，但我們認為最糟的階段已經過去。

新開發案的價格調降

備受矚目的Beckford House and Tower，在軟性開盤2週多之後便進行了顯著的價格調整。想必要感謝媒體！ 

一如我們在9月21日 電子報中所談到的，我們認為這是紐約最好的新開發案之一。如今折讓達初始開盤價的8%至11%，更是一筆划算的交易。這棟大樓的品質與裝修規格可比 135 East 79 Street 與 20 East End Avenue。我們也預期 Beckford 的租金水準相當，每平方英尺每年超過$100，交屋時程分別為 Beckford House 的2020年春季與 Beckford Tower 的2021年春季。 

索取 The Beckford House 與 Tower 的價格與平面圖

The Hayworth，另一個在夏季開盤的 UES 案，今天剛剛調降價格。舉例來說，8A 單位剛降價11%，調整後每平方英尺為$2,101，以這個等級的產品而言相當出色。The Hayworth 是精品型大樓，僅61戶，位於 Lexington 與86街街角，正對 The Lucida。2020年春季完工後，它將是 UES 最好的共管公寓之一。 

索取 The Hayworth 的價格與平面圖

二手房市場

許多賣方終於接受了市場現實，因而出現顯著降價。在部分案例中，二手單位的價格已回到2014/2015年的水準，並非全部，但確實有一部分。至於未依當前市況定價的物件，則會在市場上滯銷；定價合理者則 持續 成交。 

隨著租賃市場走強、房價回落，在全球負利率壓縮收益率的背景下，這裡的收益率相當不錯。

新開發項目待售物業

曼哈頓最新在售公寓 Manhattan

曼哈頓共管公寓市場更新

想要精準抓住任何市場（房地產或股市）的絕對底部，幾乎是不可能的，但有時候訊號相當明確……

4月成交活動顯著回升，顯示底部可能已經過去了！

市場的真實情況

曼哈頓4月的簽約量較3月增長雙位數（上升15.6%），較去年同期亦然（上升11.6%），資料來自 Urban Digs。簽約量是任何房地產市場的領先指標，簽約數量顯著增加通常先於價格上行。我們會持續關注2019年的這項數據，而這些綠芽是市場正在企穩、甚至開始反轉向上的非常好的訊號。在令人失望的第一季之後，這是相當令人欣慰的消息。

2017年12月通過的新稅法，在過去一年裡幾乎抽乾了曼哈頓市場的元氣。但在民眾申報完2018年度稅（截止日為4月15日）之後，對其影響有了更清楚的理解，部分不確定性已然消散。您應該記得，該法把州所得稅與地方稅（即房產稅）的扣除上限訂在10,000美元（SALT），這是自住業主可自聯邦稅申報中扣抵的金額，對紐約的自住業主而言微不足道。  這對多數紐約人是完全的意外，令許多人措手不及。不過，SALT 上限確實因不確定性而抽乾了市場元氣，但由於稅率調降、AMT 門檻提高及其他漏洞的抵銷作用，對高端市場的衝擊相對較小.

稅制變動已成過去，加上成交活動回升，我們認為2019年正是在曼哈頓購買共管公寓的好時機。  請參考 Douglas Elliman 這份報告中的以下幾點：

• 2018年成交緩慢，已使賣方把期望值下修。數據由 Jonathan Miller Samuel 提供。
• 成交量放緩使庫存累積，買家如今有更多選擇，這也對價格形成下行壓力。
• 抵押貸款利率自去年5月以來已下降40個基點（將近½個百分點），使融資環境相當具吸引力。
• 2019年第一季 GDP 成長3.2%，就業成長強勁（失業率為1969年以來最低），同時通膨數據溫和，使利率維持在合理水準，有助於推動復甦。

價格走低、賣方期望值下修、利率近期調降、稅制變動的影響已趨明朗，加上紐約市與美國經濟蓬勃的最新跡象，此刻進場相當有吸引力。  我們預期回頭來看，2019年第一季將會是這一輪市場循環的絕對底部。

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紐約市正處於買方市場

我們認為，當前的曼哈頓住宅市場是十年一遇、甚至可能是一個世代僅有一次的投資機會。2018年第四季，隨著庫存上升、成交放緩、開價中位數下滑，曼哈頓已明顯轉為買方市場。今年將有大量新供應入市，而過去2年的新開發未售單位仍未消化。市場疲弱，賣方議價空間很大。與此同時，紐約市的經濟相當強健。我們相信這些因素疊加，使此刻成為長期布局的絕佳時點，讓2019年成為進場的完美時機。

這是極為罕見的時刻。過去20多年來，曼哈頓僅有兩次進入買方市場：一次是2001年911事件之後，只持續了六個月；另一次是2008至2009年， Lehman Brothers倒閉引發信貸危機，持續了一年。本輪買方市場始於2015年底，但當時僅限於頂級豪宅區隔，只是市場中很小的一塊。此後買方市場逐步擴大：2016與2017年蔓延至豪宅區隔，如今則遍及所有庫存區隔，尤其是2018年不利的新聯邦稅法實施之後（我們先前的更新已詳細討論），使許多買家退居場邊。

從下方 由 Compound提供的圖表可以看到，若在對的時機（也就是買方市場期間）購入曼哈頓房地產，回報可以相當豐厚：

至於2018年第四季的表現細節：

• 2018年第四季簽約量 較去年同季下滑3%， 是2012年以來的最低水準。不過這3%的下滑，源自共管公寓簽約量 大幅減少19%，並由合作公寓簽約量的 大幅增加部分抵銷。
• 各類庫存的合約價格全面走低。相較於成交數據，簽約活動更能反映當前市場的健康狀況；成交數據往往包含在不同市況下簽訂的舊合約，未必代表今日的市場條件。
• 就成交而言，共管公寓成交價中位數下跌8.1%至$148萬，為數年來最低。
• 第四季共管公寓成交量較第三季減少22.7%，年比年減少13.0%，代表成交量已是很長一段時間以來最慢的水準。
• 每平方英尺成交價中位數上升，但這項增幅受到兩棟開始交屋的頂級豪宅大樓大額成交所扭曲，也就是520 Park Avenue及220 Central Park South.

那麼，這一切代表什麼？ 

• 現在有一個進場的機會窗口。
• 買家的購買力比以往更強。
• 買家也有 更多物件 可供選擇。
• 開發商推出 更有創意的新誘因，個別賣方也在價格上 大幅讓步。
• 買家如今有籌碼提出兩年前會讓賣方 直接拒絕的條件，例如 接受 貸款成數條款，或由賣方負擔 過戶稅與 管理費。

別忘了，這個罕見的時刻正好與 紐約市經濟 蓬勃、且 未來多年 可望 持續成長的態勢同時發生（例如Google 在 West Soho 的擴張，以及2019年3月開幕的 Hudson Yards 等）。

儘管交易持續發生，仍有不少 潛在買家 抱持觀望。我們要 提醒的是，任何市場的 底部都 無法精準預測。買家往往 等太久，錯過 低點，也 失去 自己的籌碼。利率已自2018年的高點回落， 正是進場或重回市場的好時機，趁它們再次攀升之前。 

為何現在是投資曼哈頓共管公寓市場的正確時機

Warren Buffett 說得最好，「價格是你付出的，價值則是你得到的……在別人貪婪時保持恐懼，在別人恐懼時保持貪婪，才是明智之舉。」

近期一些關於紐約市房地產的報導讓部分人感到恐懼。若只看大方向與那些報導中的整體統計數字，不難理解他們為何恐懼；然而要看懂全貌，必須挖得更深。

2018年第三季，曼哈頓共管公寓買家依舊審慎，主因是憂心新稅法（註1）於2017年底實施的影響，儘管當時經濟非常強勁、股市屢創新高，利率雖快速攀升但仍相對偏低。

曼哈頓房地產很少處於買方市場，因此若您有意進行安全的長期投資，現在或許正是進場時機。這不會是持續很久的現象，短期內也不會再度出現。事實上，第三季期間，自2016年開始修正的高端市場（$500萬以上）已略見反彈，詳見下文。

標題說不出完整的故事

儘管本季的相關標題令人擔憂，卻說不出完整的故事。我們該看的是市場今天的狀況，而不是1季、2季或8季之前，而後者正是季度市場報告通常聚焦之處。若看本季簽約量這項領先指標，本季與去年同季大致持平。

• 曼哈頓的簽約量較2017年第三季略減1%。

• 簽約表現最好的區隔是$500萬至$1,000萬（簽約量增加30%，主要由 The Belnord 與 100 E 53rd 兩個新開發案的銷售帶動）。

• 次佳的區隔是$1,000萬以上的物件，活動量增加10%。

• 雖然在這些單位交屋並登錄之前（可能還要好幾個月），我們無從得知合約價與最終成交價，但活動在長期沉寂後回升，仍令人安心。可以確定的是，折讓在這些成交中扮演了一定角色。

然而，2018年第三季的成交數據呈現另一番景象。看成交時，你評估的只是本季完成交屋的單位，不論合約何時簽訂。以新開發而言，有些案例的合約可能是3年前簽的。因此成交資訊可能略顯滯後，但仍是掌握趨勢的良好依據。

• 曼哈頓整體成交量下滑8%（不過較2018年第二季上升5%）
• 新開發成交量重挫37%。這使部分開發商對原本就定價過高、或不在最搶手頂級地段的大樓，大幅調降新開發價格。Core Group 指出，本季新開發平均折讓達近紀錄的14%，高於去年的8%。
• 被新開發高價嚇跑的買家轉向二手共管公寓，成交增加2%，合作公寓成交則下滑8%。
• 本季庫存大幅增加13%，未來的銷售期將因此拉長。
• 二手合作公寓庫存增幅最大，達26%；二手共管公寓庫存上升4%；新開發庫存則下降5%。
• 共管公寓平均價格為$266萬，下跌2.3%。二手共管公寓單位的平均每平方英尺價格下跌5%。  
• 新開發的平均價格為$433萬，新開發每平方英尺價格則上漲4%。
• 豪宅市場（成交前10%）的平均每平方英尺價格上漲2.7%，豪宅入門門檻降至$385萬。

照片提供：111 Murray

總體環境

• 道瓊與NASDAQ皆處於高位。獲利了結確實可能使股價回落，但無論國際貿易戰的說法如何，股市仍在高檔，獲利了結看起來相當有吸引力。
• 失業率下降，統計上美國已達充分就業。充分就業帶動消費，消費者支出則為股東創造更多利潤。
• 去監管全面推進，商業發展極有可能延續上行的動能。
• 目前並無信貸泡沫，但聯準會主席表示利率將在2019年間逐步調升。利率走高會促使買家提早鎖定固定利率貸款。
• 經濟各面向的高成長，常讓人懷疑這能持續多久，因此許多人推遲大額消費。今日的經濟學家表示，短期內看不到信貸泡沫，消費驅動的經濟體質看來穩健。

我們為何看好紐約市市場

總結而言，我們認為這是個相當不錯的買方市場，尤其與2008年相比。

• 賣方終於願意議價，買家握有主導權
• 利率以歷史標準衡量仍屬偏低
• 經濟蓬勃發展
• 去監管全面推進
• 失業率為69年來最低
• 紐約市的就業水準為50年來最高，NYC的產業結構如今已高度多元，不再只倚賴金融
• 不像2008年那樣有信貸泡沫；銀行審核嚴格，也確實執行盡職調查
• 企業獲利創歷史新高，尤其在21%的新低稅率之下
• 都會市場的超建通常很快就會被消化

深入細部數字可以看出，紐約市房地產 市場相當強勁。多數人只讀概略報導，精明的買家則會聽取房地產專業人士的意見。 套用 Warren Buffett 的說法，當別人恐懼時，或許正是在紐約市進場的好時機。

美國新稅法對曼哈頓的影響 

這部美國新稅法於2018年1月1日實施，在媒體上引發不少喧囂。但若細看條文，這部法律對企業與房地產投資人（包括外國買家）其實是一大利多。至於現有業主，尤其在曼哈頓，情況就複雜一些。

在曼哈頓，新法最終效應的不確定性造成市場神經緊繃：該法限制州與地方稅扣除額，並將自住房產可扣抵利息的本金上限由$100萬降至$75萬。這反映在最新的第一季市場報告上，根據 Corcoran，第一季活動量下滑10%。成交量的疲弱橫跨各個價格帶，高端尤其明顯。第二季的成交活動似乎正在回溫。

為緩解新稅法的負面效應，Cuomo 州長已大力推動修改州稅規則。我們預期市場仍將存在若干不確定性，這會讓買家在未來幾個月握有主導權，至少要等到經濟開始加溫，而那正是稅改可望帶來的副產品。

然而，NoHo、SoHo、Tribeca、West Village 與Flatiron等頂級 Downtown 地段，以及 Upper West Side 核心地帶的許多豪宅大樓，表現其實相當不錯。定價合理的共管公寓依然去化迅速，待成交量較上月與去年同期均有增長，而且仍有20%的交易以高於開價成交，這個比例並不算小。

曼哈頓房價報告 

美國經濟、 尤其是紐約市， 在2018年初持續繳出強勁的經濟表現。  

• 紐約市就業人數升至 442.6萬人的歷史新高。自2009年以來，紐約市 增加70.2萬個職位， 增幅 18.9%，是二戰以來最大的增幅，也遠高於全國的 11.5%。 過去10年間，帶動最多招聘的產業是科技、媒體、醫療與觀光相關產業。
• 道瓊指數較一年前上漲25%，來到25,000點。 2017年財報幾乎全數出爐，其中75%的公司第四季獲利優於預期。
• 2月新增就業313,000人，超出預期100,000人， 失業率則低至4.1%。

我們預期新稅改的更多正面效應會在今年稍晚顯現，也可能出現降低資本利得稅的第二階段稅改。  敬請期待……

曼哈頓市場報告

曼哈頓核心共管公寓市場持續維持強勁與活躍。股市屢創新高、融資便宜且容易取得，加上局勢明朗，共同推動了市場。一年前，美國大選充滿不確定性，利率過早飆升，英國脫歐更讓所有人震驚。 2017年第三季重點數據：

• $100萬至$300萬的共管公寓簽約量年比年增長11%
• $300萬至$500萬的共管公寓簽約量年比年增長8%。 
• 至於頂級豪宅共管公寓市場（$1,000萬以上），仍持續面臨逆風，不過本季$1,000萬以上的簽約量增加了12%。
• 二手房 - 平均每平方英尺價格$1,774
• 新開發 - 平均每平方英尺價格$2,320
• 豪宅 - 每平方英尺價格$2,780，豪宅（成交前10%）的入門價為$410萬。

曼哈頓房地產市場的二手庫存水準如何？

「買家們，價格修正已經發生，過去一年左右整體市場已顯現企穩與正常化的跡象。若您確實有購屋需求，也找到了合適的物件，請善用這段清淡期爭取一切能拿到的議價空間。你永遠不知道哪個賣方已經受夠了，準備接下這個價。」

完整文章請見：medium.com

我們同意 Urban Digs 的看法。曼哈頓房地產市場已經完成修正，豪宅區隔尤其明顯，買家如今握有的議價空間比2014至2016年間更大。我們預期這樣的優勢會延續到2018年，因為對新稅制變動的困惑仍在持續。  不過我們發現，二手庫存供應依然偏低。 

我們檢視了四個受自住買家與投資人歡迎的頂級地段的二手庫存供應水準：Tribeca、Chelsea、Upper East Side 與 Upper West Side，並分別觀察$500萬至$1,000萬、$200萬至$500萬與$100萬至$200萬三個區間。 

在$500萬至$1,000萬區間的所有曼哈頓在售物件中，Tribeca 僅有17個二手單位在售，8個二手單位在售於Chelsea，Upper East Side 有5個二手單位，Upper West Side 有4個。這四個涵蓋曼哈頓島大片區域的地段，合計僅34個二手單位。 

往下一個價格帶看，在所有曼哈頓房地產在售物件中，$200萬至$500萬區間 Tribeca 僅有22個二手單位、Chelsea 15個、Upper East Side 21個、Upper West Side（含 Riverside）32個。這四個地段在$200萬至$500萬區間合計僅90個單位可供選擇。  

在入門市場，$100萬至$200萬區間的所有曼哈頓在售物件中，Tribeca 僅有2個二手單位、Chelsea 11個、Upper East Side 15個，另有19個二手單位位於Upper West Side。這四個幅員廣大的地段，在$100萬至$200萬區間合計僅47個二手單位在售。 

一如 Urban Digs 所指出，賣方如今確實更願意議價，尤其相較於2014至2015年；但優質二手共管公寓的供應仍然相對稀少，而新開發的售價又帶有高溢價。當我們進一步依大樓、採光面篩選出真正最好、且未定價過高的曼哈頓在售物件時，好選擇的數量會急遽減少。因此，若您是有居住需求或尋求投資的買家，請把供應短缺這件事放在心上。 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

圖表提供：UrbanDigs

曼哈頓市場更新 Q4|2017

2017年第四季的曼哈頓房地產市場最適合以「穩定」來形容，四季中有三季的成交活動呈現增長。2017年遠優於2016年，不過本季簽約量出現年比年的明顯下滑，主因可歸於稅改與政治氛圍等非市場因素。

但若細看物件類型，差異相當顯著。二手合作公寓是最活躍的區隔，成交量連續第三季成長。二手共管公寓的簽約則受制於持續偏高的價格；新開發成交量因當前週期與開發商的交屋時程而下滑12%。綜合以上，加上新稅改的不確定性，我們可以推斷曼哈頓房地產正逐步轉向買方市場。

二手共管公寓

• 平均每平方英尺價格為$1,759，與去年持平。
• 本區隔成交量下滑3%至929宗，為2011年第四季以來最低。
• 在市天數為116天，與去年持平。
• 庫存下降4%至2,485個在售單位。

稅改效應的不確定性在第四季於二手共管公寓板塊發酵，導致成交活動下滑、價格持平。市場連續第二年表現不佳，成交量創2011年以來新低。可售單位庫存也相應全面減少3%。不少人指出價格出現落差：相較於第四季的成交，在售庫存的每平方英尺價格帶有雙位數的溢價。

二手合作公寓

• 一戶合作公寓的平均價格為$126萬
• 平均每平方英尺價格為$1,167，較去年上升1%
• 本區隔成交量上升4%，達1,733戶。
• 在市天數為88天，較去年減少5%。
• 庫存上升15%至2,824個在售單位。

二手合作公寓以2017年最暢銷的房地產產品收官，成交量連續第三季成長，持續優於其他選項。此外，二手合作公寓需求旺盛，物件平均在市時間縮短5%。市場也隨之把可售庫存增加了15%。

新開發項目

• 新開發共管公寓的平均價格為$392萬。
• 平均每平方英尺價格為$2,253，較去年下跌17%，主因超豪宅與頂級豪宅的交屋數量減少。
• 本區隔成交量下滑12%，由527宗降至463宗。
• 庫存增加30%，目前有1,074個單位在售。

如同預期，新開發共管公寓市場的數字往往隨在建工程的進度而增減。第4^季並無新大樓開始交屋，而 125 Greenwich 與91 Leonard等多個大型開發案展開銷售，使庫存暴增30%。

豪宅

• 一戶紐約市豪宅公寓在第四季的平均價格為$724萬。
• 平均每平方英尺價格下跌12%至$2,625。
• 豪宅門檻為$388.2萬。

豪宅區隔以價格前10%的成交為界定。入門價、也就是「門檻」，下降約$50萬，最終落在$388.2萬。此外，平均價格下跌10%，每平方英尺價格下跌12%。這些跌幅可歸因於本季交屋結構的轉變：從頂級與超豪宅的交屋，例如432 Park、Greenwich Lane 與56 Leonard等在2016年底完成的成交，轉向位置較外圍、規格較樸實的豪宅大樓，例如 One West End 與 252 East 57^th St。不過，我們也看到市場競爭加劇、庫存增加，賣方除了降價以迎合買方需求外別無選擇。這對豪宅區隔的投資人而言是實實在在的機會，因為這些豪宅單位價格偏低且可即刻進場。

簡而言之，曼哈頓市場維持穩定，2017年比2016年更健康。話雖如此，市場趨勢持續偏向買方，換言之，正在轉為「買方市場」。可售庫存增加、新開發案推出，加上豪宅門檻下修，共同造就了一個業主與開發商傾向降價以維持去化的市場。由於稅改的不確定性，2018年對買家會是好年，對賣家則否。對還在場邊觀望的人來說，趁川普稅改的正面效應發酵之前進場，或許正是時候。

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川普總統將如何影響美國房地產？

美國從未有過一位紐約市的房地產開發商兼經紀人（沒錯，他確實持有紐約市經紀執照）入主白宮。儘管我們許多人未必認同川普的行事風格與政策主張，但可以確定的一點是：川普會親房地產、挺不動產。

雖然有人推測川普當選總統會是一場黑天鵝事件，但今天美元與股市不僅沒有暴跌，反而雙雙上漲！

若您好奇川普總統的政策將如何影響美國房地產，以下是他上任後可能施政方向的觀察。

他會用房地產來啟動經濟嗎？

川普本身是房地產開發商兼經紀人。他一輩子都把房地產當作投資工具，也說過有意提高自有住宅率。既然他的家族事業就是房地產，無論是自己的Trump Organization，或是女婿的 Kushner Properties，我們預期川普會延續他對房地產的鍾情。

抵押貸款利率會怎麼走？

利率短期內可望維持低檔。「抵押貸款利率之所以下降，是因為投資人在美國不動產抵押貸款證券中看到安全的收益，反映他們對美國住宅市場相對安全的信心，」Trulia 首席經濟學家Ralph McLaughlin在大選隔天的聲明中寫道。「此外，聯準會很可能因全球經濟動盪而推遲12月的升息。這兩項效應對借款人而言都是短期利多，若利率持續下探，抵押貸款再融資可望增加。」

他會為房地產投資人減稅嗎？

共和黨保住了眾議院與參議院的控制權。因此，共和黨對未來的稅務政策擁有完全的主導權，這意味著將出現一些重大變動，影響房地產投資人的稅負。川普提出的方案包括：

• 調降稅率，資本利得稅最高稅率為20%。
• 廢除遺產稅或死亡稅
• 企業稅由35%降至15%

雖然他在稅改上未必能全數如願，但我們的稅法確實到了該改的時候（共和黨與民主黨都曾呼籲），而這項改變很可能在2017年8月之前落實，趕在2018年選季開始之前。

借錢會變得更容易嗎？

放寬監管是他競選的核心主張之一，這將讓銀行加大放貸力道，而放貸自2008年以來一直相當低迷。  川普政府另一個可能讓消費者更容易擁有住宅的做法，是調降FHA 貸款的保費，或減收 Fannie Mae 與 Freddie Mac 的擔保費。

監管會受到什麼影響？

川普的政見有很大一部分聚焦於鬆綁金融市場監管以促其全面復甦，單是這一點也可能為房地產帶來提振。這是川普乃至整個共和黨一貫高聲主張的方向。

川普提出同時放寬銀行監管與建築監管。放寬放貸監管可讓消費者更容易取得貸款，進而提高自有住宅率。至於建築監管，川普在全國房地產經紀人協會的一場會議上估計，建造一棟住宅的成本有25%與法規相關，他希望把這個比例降到2%。若營建法規鬆綁，將意味消費者可取得更平價的住宅。

抵押貸款利息扣除額會消失嗎？

不會！去年川普公布的稅務計劃明確指出，他會保留抵押貸款利息扣除額。

他會延續1031交換制度嗎？

川普因積極運用稅法、據報未繳聯邦稅而備受抨擊，但他很可能保留備受爭議的1031免稅交換。該制度允許房東出售物業後，只要把出售所得再投入其他房地產投資，即可不繳資本利得稅。  1031交換制度是房地產產業的基石之一，川普會保留這項政策。

移民政策呢？

川普的 移民政策自他宣布參選以來歷經多次調整，而移民改革要在眾議院或參議院闖關並不容易，因此很難判斷這對紐約市房地產市場會有多大程度的影響。

川普能落實他所有的競選主張嗎？

若您因川普當選、以及他過往一些出格的言行而情緒起伏，請記得美國總統的權力並非不受節制。我們的開國先賢不希望權力集中在一人或一群人手中，以免最終落入另一個獨裁者或暴君的統治。因此，我們的政府分為三權：行政、立法與司法。這正是為什麼川普許多較為出格的競選政策不會成真，它們不是在立法部門受阻，就是被司法部門推翻。

毫無疑問，這場選舉極具分裂性。但如今選舉已經結束，美國人民會像過去一樣重新團結。正如歐巴馬談到川普時所說：「我們都期盼他成功」。