市場情報
Miami 的市場運作
Miami 的住宅市場由人口遷徙所驅動，資本自高稅州與國際市場流入這個無州所得稅、信託架構友善,且擁有持續擴張的 Miami 待售公寓 供給管道之司法管轄區。
與 Manhattan 由稀缺性驅動的定價機制不同,Miami 的市場由 Miami 新建案 的推案節奏所形塑。任一時點皆有數十個項目處於規劃、預售或交屋階段。理解每個項目所處的週期位置,以及競爭存量如何影響定價,至為關鍵。
國際資本，尤其來自拉丁美洲與歐洲，在結構上扮演重要角色,最為明顯地展現於 Miami 頂奢海濱走廊。買家動機、匯率敞口與融資架構,皆與本地買家有實質差異,需要不同的顧問取徑。
街區
Miami 街區概覽
Miami Beach
自 South Beach 至 Mid-Beach 的海濱 Condo。融合 Art Deco 經典、現代塔樓與精品建案,並可直通沙灘。
Surfside / Bal Harbour
Miami Beach 以北的海濱走廊,以頂奢新建案為核心,沉靜的住宅氛圍深受國際家庭青睞。
Brickell
Miami 的金融特區與都會核心。高密度塔樓與步行可及的生活機能,吸引年輕專業人士與遷入的金融業買家。
Coconut Grove
海濱莊園與門禁社區與新落成的豪華 Condo 並存。家庭取向、樹蔭成林、遊艇碼頭與私立學校環伺。
Fisher Island
僅可由渡輪抵達,為全美人均所得最高的社區之一,擁有私人海灘、高爾夫與遊艇碼頭等基礎設施。
財務情報
成本結構與比較
Miami 的成交費用結構包含印花稅、產權保險、estoppel 費用與 HOA 過戶費。稅務優勢顯著,惟須與整體取得成本一併納入模型。