NYC & Miami 房地產國際買家指南
NYC 與 Miami 房地產國際買家指南：實體架構、納稅義務、融資、FIRPTA、遺產規劃，以及跨境購屋的實務操作流程。
非美國買家2026年需要了解的內容：融資、FIRPTA、遺產稅、大樓規範與遠端交割
更新於 2026-04-27 · 閱讀時間30分鐘 · 作者 Anthony Guerriero，持牌經紀人（NY · FL · CA）
關於我們
Manhattan Miami Real Estate 為國際買家提供諮詢已超過20年，引導來自拉丁美洲、歐洲、亞洲、中東及其他地區的客戶完成美國房地產交易。我們深知在 New York 與 Miami，什麼對非美國買家行之有效，什麼行不通。
創辦人 Anthony Guerriero 持有 New York、Florida 與 California 的 Real Estate Broker 執照，服務超高淨值人士、家族辦公室及跨境投資者，核心專長包括 FIRPTA、實體架構設計，以及透過授權書（Power of Attorney）完成交割。
國際買家無需居留權或美國國籍即可在 NYC 與 Miami 購置房產。購屋架構，即以實體或個人名義持有、司法管轄區與稅務定位，與房產本身同等重要。最成功的跨境購置往往始於標準、管轄區與時機的確立，而非房源搜尋。
- 無居留要求：國際買家可自由購置 NYC + Miami 房地產
- FIRPTA（《外國人投資房地產稅法》）於出售時適用：預扣約15%
- 實體架構（LLC、信託、外國公司）影響稅負、匿名性與遺產規劃
- NYC 交割費用主要由買方承擔（mansion tax、房貸稅、律師費）；Miami 交割費用較低，但有州層級的細節差異
- Manhattan 的 Co-op（合作公寓）通常拒絕國際買家；Condo（產權公寓）接受；新建案是最常見的途徑
美國歡迎國際房地產投資。沒有額外印花稅，沒有外資持有上限，多數州對非美國買家沒有限制。但 Florida 已依 SB 264 對部分國家的國民實施限制（下文詳述）。
在加拿大全面禁止大多數外國買家（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act，已延長至2027年）、澳洲與紐西蘭實施嚴格審批、新加坡（60%額外買家印花稅）、多倫多（35%）、溫哥華（20%）與香港（2024年2月取消BSD）等城市歷來對外國人課徵懲罰性移轉稅的世界裡，美國依然保持難得的開放。
儘管如此，國際買家仍面臨獨特的考量：融資、實體架構、FIRPTA 預扣、遺產稅曝險、母國租稅協定，以及 Florida 針對特定國家的限制。本指南涵蓋在 New York City、Miami 或美國任何地方購屋前需要了解的內容，並特別關注以非美國居民身分購屋的實務細節。
如需了解 Florida 稅務優勢與 SB 264 國別限制的 Miami 專題深度解析，請參閱我們的指南 Miami 最適合購買 Condo 的社區 。關於 NYC 的 Condo 選擇，請參閱 Manhattan 豪華 Condo 購買指南。關於所有權的根本問題，請參閱 外國人可以在美國購買房產嗎？.
國際買家2026速覽數據
國際買家視角下的 NYC 與 Miami 速覽
| 比較項目 | New York City | Miami |
|---|---|---|
| 州所得稅 | 最高10.9%（NYC 另加約3.876%） | 0%（無州所得稅） |
| Condo 價格中位數 $/sqft | ~$1,998 | ~$995 |
| Mansion tax（豪宅稅） | 1%至3.9%（累進） | 無 |
| Documentary stamp tax（文件印花稅） | N/A | 約為售價的0.7% |
| Co-op 在房源中的占比 | 約70%（對外國買家有限制） | 約0%（僅 Condo） |
| SB 264 國別限制 | N/A | 7個受限國家（中國、俄羅斯、伊朗、北韓、古巴、委內瑞拉-馬杜羅政權、敘利亞） |
| 租戶權利 | 強（1974年前落成、6戶以上大樓適用租金穩定政策） | 有利於房東 |
| 最適合尋求以下目標的國際買家 | 資本保值、聲望、教育資源（Columbia、NYU） | 稅務效率、生活方式、拉丁美洲文化契合度 |
許多國際買家最終在兩座城市都置產：Manhattan 用於商務與教育，Miami 用於生活方式與稅務居住地。
國際買家私人諮詢
從一次對話開始，而不是從一筆房源開始。
在 New York 與南 Florida 的跨境購置中，架構、管轄區與時機和價格同等重要。歡迎與我們聯繫，取得針對您的居住、稅務與家族辦公室考量量身打造的保密簡報。
開啟保密對話我們在 New York 與南 Florida 為全球買家提供諮詢。
第1部分美國房地產市場非常透明
第2部分多數情況下，佣金由賣方支付
第3部分外國買家無需繳納額外印花稅
第4部分外國買家應關注 CONDO，而非 CO-OP
第5部分外國買家可以便捷地取得融資
第6部分投資者在融資後的前10-15年無需為租金收入納稅
第7部分外國買家必須選擇以費用抵減所得稅
第8部分FIRPTA 預扣
第9部分外國買家必須提前規劃以避免遺產稅（ESTATE TAX）
第10部分外國買家應諮詢母國的稅務專家
第11部分外國人可透過購置另一處投資房產遞延資本利得稅
第12部分外國買家無需身在美國即可完成交割
歡迎洽詢
無論您是購置首間美國房產、建構多物業投資組合，或規劃將稅務居住地遷往 Florida，我們都專精於為國際客戶提供跨境交易服務。
所有諮詢均嚴格保密。我們將與您母國的顧問及美國稅務專家協同合作。
從一次對話開始，而不是從一筆房源開始。
Manhattan Miami 在 NYC 與南 Florida 為一小群買家、賣家與家族辦公室提供諮詢。我們不進行公開搜尋。每段合作關係都始於對背景的了解。
開始 →