NYC & Miami 房地產國際買家指南
NYC 與 Miami 房地產國際買家指南：實體架構、納稅義務、融資、FIRPTA、遺產規劃，以及跨境購屋的實務操作流程。
非美國買家2026年需要了解的內容：融資、FIRPTA、遺產稅、大樓規範與遠端交割
審核日期：2026年10月19日 · Anthony Guerriero，持牌經紀人（NY · FL · CA）
關於我們
Manhattan Miami Real Estate 為國際買家提供諮詢已超過20年，引導來自拉丁美洲、歐洲、亞洲、中東及其他地區的客戶完成美國房地產交易。我們深知在 New York 與 Miami，什麼對非美國買家行之有效，什麼行不通。
創辦人 Anthony Guerriero 持有 New York、Florida 與 California 的 Real Estate Broker 執照，服務超高淨值人士、家族辦公室及跨境投資者，核心專長包括 FIRPTA、實體架構設計，以及透過授權書（Power of Attorney）完成交割。
我們服務國際買家的經驗
我們曾向來自40多個國籍的買家出售房產。多年來，我們服務了許多來自亞洲、歐洲、墨西哥和南美洲的客戶。
歐元非常強勢時，我們開始前往歐洲與客戶見面。這一做法取得了成效。歐元走弱後，我們將更多精力轉向亞洲。多年來，我們經常前往中國大陸、香港、新加坡、台灣、首爾和日本。
Anthony Guerriero曾任美國註冊會計師（CPA），非常了解外國買家和投資人需要考慮的稅務問題。我們提供一站式服務，協調專注於外國買家的律師、銀行專業人士和會計師。
國際買家無需居留權或美國國籍即可在 NYC 與 Miami 購置房產。購屋架構，即以實體或個人名義持有、司法管轄區與稅務定位，與房產本身同等重要。最成功的跨境購置往往始於標準、管轄區與時機的確立，而非房源搜尋。
- 無居留要求：國際買家可自由購置 NYC + Miami 房地產
- 外國賣方處分美國房地產時，FIRPTA通常要求買方按實現總額預扣15%。適用例外及IRS預扣證明可以減少或免除預扣。預扣額用於抵繳賣方稅款；只有溢繳部分可以退還。
- 實體架構（LLC、信託、外國公司）影響稅負、匿名性與遺產規劃
- NYC 交割費用主要由買方承擔（mansion tax、房貸稅、律師費）；Miami 交割費用較低，但有州層級的細節差異
- 曼哈頓共管公寓通常比合作公寓更適合海外持有和出租，但每棟樓的規則不同。出價前核實是否接受公司持有、非全年居住、出租條件及申請程序。
交割稅費取決於地點、價格、融資及合約。單一百分比無法同時概括曼哈頓和邁阿密。請索取逐項估算，包括可能由您承擔的買方經紀費用。
儘管如此，國際買家仍面臨獨特的考量：融資、實體架構、FIRPTA 預扣、遺產稅曝險、母國租稅協定，以及 Florida 針對特定國家的限制。本指南涵蓋在 New York City、Miami 或美國任何地方購屋前需要了解的內容，並特別關注以非美國居民身分購屋的實務細節。
如需了解 Florida 稅務優勢與 SB 264 國別限制的 Miami 專題深度解析，請參閱我們的指南 Miami 最適合購買 Condo 的社區 。關於 NYC 的 Condo 選擇，請參閱 Manhattan 豪華 Condo 購買指南。關於所有權的根本問題，請參閱 外國人可以在美國購買房產嗎？.
國際買家2026速覽數據
國際買家視角下的 NYC 與 Miami 速覽
| 比較項目 | New York City | 邁阿密 |
|---|---|---|
| 州所得稅 | 紐約州可能對紐約來源收入徵稅。紐約市個人所得稅通常適用於市居民，而非非居民。 | 0%（無州所得稅） |
| Mansion tax（豪宅稅） | 1%至3.9%（累進） | 無 |
| Documentary stamp tax（文件印花稅） | N/A | 邁阿密-戴德郡：每100美元徵收0.60美元，另加0.45美元附加稅，適用獨棟住宅例外時除外。 |
| SB 264 國別限制 | N/A | 簽約前，請佛羅里達州律師核查買方身分及房產所在地是否符合規定。 |
| 最適合尋求以下目標的國際買家 | 資本保值、聲望、教育資源（Columbia、NYU） | 稅務效率、生活方式、拉丁美洲文化契合度 |
許多國際買家最終在兩座城市都置產：Manhattan 用於商務與教育，Miami 用於生活方式與稅務居住地。
國際買家私人諮詢
從一次對話開始，而不是從一筆房源開始。
在 New York 與南 Florida 的跨境購置中，架構、管轄區與時機和價格同等重要。歡迎與我們聯繫，取得針對您的居住、稅務與家族辦公室考量量身打造的保密簡報。
開啟保密對話我們在 New York 與南 Florida 為全球買家提供諮詢。
1. 先明確購屋計畫和專業團隊
先確定房產用於自住、家庭使用還是出租，並分別制定購屋預算和年度持有預算。仲介負責找房與談判；律師審查契約、產權和法律問題；貸款機構審批融資；會計師分析稅務處理及申報。
順序很重要：先確定持有方式和資金，再篩選房源、談判、完成法律及大樓審查、滿足貸款及業主協會要求，最後交割。紐約與佛州的契約和查驗期限不同，簽字前請律師逐一說明。
2. 購屋前約定仲介費用
經紀佣金可以協商，並非法定固定費用。賣方可以同意支付買方經紀費用的全部或一部分。您應承擔的金額取決於書面買方代理協議及交易條款。我們會在您作出承諾前確認清楚。
確認服務範圍、費用，以及賣方支付不足時您可能承擔的金額。請將條件寫入書面協議。
2026-10-19 · NAR
3. 預算交割和持有成本
針對具體房產及貸款索取逐項估算，包括適用的轉讓稅或豪宅稅、房貸稅、律師及產權費用、業主協會費用、預付保險和買方仲介費用。新開發案的契約可能將額外費用轉給買方。
另行預算房產稅、公共管理費或HOA費用、保險、維護、融資和特別徵費。出租時還要考慮空置、招租和管理費用。比較年度現金支出，而不只是購屋價。
4. 選擇房產並審查大樓
曼哈頓共管公寓通常比合作公寓更適合海外持有和出租，但每棟樓的規則不同。出價前核實是否接受公司持有、非全年居住、出租條件及申請程序。
5. 準備融資與所需文件
專業貸款機構可能接受沒有美國信用紀錄的申請人。審批取決於借款人、文件、用途、持有實體及大樓。承諾貸款購屋前，應確認具體頭期款、準備金、利率、費用及項目審查條件。
準備護照、地址證明、收入或企業資料、依要求提供的稅表、銀行和投資帳戶報表、購屋資金來源與轉帳路徑，以及適用的實體文件。詢問哪些資料需要翻譯。預先核准並非最終貸款承諾。
2026-10-19 · HSBC
6. 理解租金、折舊和虧損
折舊及可扣除費用，包括房貸利息，可以抵減租金收入。未使用的被動出租虧損通常結轉至可以使用時，但受被動活動、風險承擔及其他規則限制，並不存在普遍適用的七年到期規定。這可能帶來正現金流，同時僅需繳納少量或無須繳納當期聯邦所得稅，但不保證有15年的免稅期。結果取決於租金、費用、融資、稅務成本基礎及持有方式。非居民個人可能需要作出IRC 871(d)選擇並提交1040-NR表，才能按淨額扣除費用。房地產稅及出售時的稅款仍可能適用。
折舊與虧損結轉如何抵減租金收入
美元假設範例：一名非居民個人以現金購買110萬美元的出租物業。假設建築可折舊稅務成本為825,000美元，土地為275,000美元。按適用的27.5年GDS折舊期，完整年度折舊為30,000美元。模型從首個不足一年的納稅年度結束後開始，期初沒有虧損，涵蓋15個完整納稅年度。
第1至7年：每年租金60,000美元，減去42,000美元可扣除的現金費用，留下18,000美元正現金流。再扣除30,000美元折舊，形成每年12,000美元稅務虧損。假設沒有其他被動收入可抵減，暫緩扣除的被動虧損累計至84,000美元。
第8至15年：假設年租金升至90,000美元，可扣除現金費用升至50,000美元。現金流為40,000美元；扣除30,000美元折舊後，出租稅務利潤為10,000美元。每年使用10,000美元結轉虧損抵減。八年合計使用80,000美元，尚餘4,000美元。在這些假設下，雖然現金流為正，該出租活動在模型中的15年均無當期聯邦所得稅。
第16年：若數據不變，剩餘4,000美元抵減10,000美元稅務利潤的一部分，留下6,000美元應稅租金收入。
| 模型年度 | 所得稅前年現金流 | 結轉虧損抵減後的年度應稅租金收入 |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
上述為假設數字，不是物業預測或免稅保證。範例假定物業僅供出租、已有效選擇按淨收入納稅並及時申報、稅務成本基礎及風險承擔金額充足，且虧損符合被動活動規則的使用條件。現金費用假定均可扣除，並已包含房地產稅。本國稅項及出售稅款須另行計算。折舊降低稅務成本基礎，並可能影響出售稅款。
現金流與應稅收入應分開計算。償還貸款本金是現金支出，不是可扣除的出租費用。請會計師根據實際稅務成本基礎、允許折舊及虧損使用規則建模。
7. 確認租金稅務選擇及申報義務
非居民個人的美國租金收入，若不與美國經營活動有效關聯，通常按毛收入的30%或較低協定稅率課稅，不能扣除費用。符合條件的IRC 871(d)選擇，可允許按淨收入適用累進稅率。
請會計師確認資格、選擇聲明、稅號、申報表及期限。不能假定設立LLC或出現虧損就無需申報。
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. 買入和賣出時規劃FIRPTA
FIRPTA既可能涉及此次買入，也涉及未來賣出。向外國賣方購買時，請交割律師或結算代理核實賣方身分和預扣義務。規劃出售後的可用資金時，應扣除預扣款，不要將全部售價視為立即可用現金。
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. 決定產權持有方式和繼承安排
在住宅房地產交易中，LLC可以作為契據列明的買家及業主，在個人與物業之間增加一層不透明性。LLC也可以幫助保護個人資產免受公司債務影響：佛州一般不會僅因某人是成員或經理而要求其對公司債務承擔個人責任。隱私與保護程度取決於架構及具體事實。個人擔保或本人行為可能產生個人責任。這種隱私優勢不免除依法識別業主及稅務申報的義務。 Florida Statutes 605.0304
美國遺產稅取決於住所地、持有方式及租稅協定資格。對於既非美國公民、亦非美國住所地居民的人士，美國境內資產超過60,000美元時通常須按適用規則提交遺產稅申報。僅設立LLC並不會自動消除遺產稅風險。
簽約前決定產權持有方式。請美國及本國顧問比較責任、遺產稅、申報、融資與未來出售的影響，並確認貸款機構及大樓接受擬定的持有人。設立實體不保證匿名或免稅。
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. 協調本國稅務及法律顧問
向兩國顧問提供一致的資訊：稅務居民身分、國籍、用途、持有方式及資金。詢問本國申報、外國稅額扣抵、協定資格，以及自用或日後遷居的影響。在美國持有房產本身不賦予簽證或移民身分。
11. 規劃未來出售及1031置換
符合第1031條的交換可以遞延商業或投資房地產收益。僅購買另一處物業並不足夠；個人自用住宅通常不符合條件，亦須遵守嚴格時限及其他規則。
在安排出售前討論置換要求，而不是收到款項後再處理。比較售屋費用、清償貸款、稅款及FIRPTA所需現金與替代投資的資金需求。
2026-10-19 · IRS 1031
12. 安排遠端交割和房產交接
通常可以遠端交割，但律師、貸款機構和產權或結算公司必須提前接受簽署方式。詢問授權委託書、領事公證或其他獲認可方式是否合適，並為預約、認證及正本寄送留出時間。
匯款前，透過已知電話號碼獨立核實收款指示。核對結算金額並安排最後查驗。落實保險、水電等服務、鑰匙及大樓登記。如需出租，交接前確認出租規則、招租負責人和當地維修聯絡人。
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
歡迎洽詢
無論您是購置首間美國房產、建構多物業投資組合，或規劃將稅務居住地遷往 Florida，我們都專精於為國際客戶提供跨境交易服務。
所有諮詢均嚴格保密。我們將與您母國的顧問及美國稅務專家協同合作。
從一次對話開始，而不是從一筆房源開始。
Manhattan Miami 在 NYC 與南 Florida 為一小群買家、賣家與家族辦公室提供諮詢。我們不進行公開搜尋。每段合作關係都始於對背景的了解。
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