曼哈頓與邁阿密高端住宅融資實務指南，涵蓋文件準備、頭期款、利率考量與外國買家按揭要點。
按揭條件因貸款機構、樓宇與借款人畫像而異。以上內容供方向性參考，不構成貸款條件承諾。
出價前完成預批准。缺少有效函件或PoF的報價，常被掛牌經紀人折價看待。
樓宇與借款人同樣關鍵。貸款機構專案審核可使已獲批准的買家仍告失敗。
外國買家融資專案 真實存在且活躍；推動批准的是文件，而非國籍。國際買家在jumbo、私人銀行貸款或現金購置之間抉擇前，還應測算實體結構、遺產稅曝險、FIRPTA轉售規則與現金準備。
Co-op通常比condo要求更高頭期款與更多準備金，這是樓宇規則，不只是貸款機構規則。
現金購置可簡化時間與董事會審批，但仍應測算未來流動性所需的貸款可得性。
jumbo規模下利率敏感度實質存在；承諾前請比較ARM、固定與全現金。
主住宅、pied-à-terre或投資持有，各自決定適用的貸款專案以及哪些樓宇會批准借款人。
儘早取得預批准函（現金則為資金證明）。既框定搜尋預算，也強化最終報價。
並非每家貸款機構都批准每棟樓。Co-op、外國借款人及部分新盤需要專項專案。據此選擇貸款機構與產品。
合約中的融資附條件、訂金時點與董事會材料包，與貸款機構時程相互作用。錯位是交割延誤最常見的原因。
銀行推薦信、資產對帳單、適用時的CPA信函以及交割後準備金是門檻項。外國買家檔案耗時更長，請納入日程。
獲cleared to close後，由律師協調最終結算單、轉讓稅申報與貸款機構電匯。多數融資交割落在報價獲接受後的45–75天。
jumbo與外國買家融資最靈活的路徑。貸款機構專案審核仍適用；各樓在sponsor集中度、準備金與租賃政策上不同，貸款機構會納入考量。
Co-op通常要求更高頭期款、更多準備金與完整董事會材料包。部分樓宇完全禁止融資。外國買家在此常遇摩擦。
Sponsor融資條款、訂金階梯與貸款機構專案批准彼此交織。期房尤其需要審慎協調，因交付日期可能變動。
對貸款機構而言通常更清晰：單一資產核保、無樓宇級審核。稅費、維護與資本性工程責任更直接。
兩地均可透過有限的美國貸款機構與私人銀行獲得外國買家按揭。產品真實存在，但文件要求嚴於境內jumbo借款人。
更廣義的國際買家指引，見 外國人在美國購屋.
融資結構與物業類型、董事會審批、稅務規劃與交割節奏相互作用。Manhattan Miami協助買家為合適樓宇匹配合適貸款機構，並避免合約、按揭與董事會材料包之間的常見錯位。
申請私人諮詢預審是貸款機構依據借款人自報數字的估算。預批准是貸款機構基於已審文件的有條件承諾。紐約與邁阿密掛牌通常要求與當前報價配套的是預批准，而非預審。
可以。少數美國貸款機構與私人銀行可為無美國信用紀錄的外國借款人承作。條件通常包括頭期款30–40%、美國境內存款與完整文件。許多高端外國買家以現金成交，隨後再融資。
貸款機構既審核專案也審核借款人。Sponsor集中度、業主自住比例、訴訟、準備金研究與租賃政策都會進入condo與co-op批准。借款人再完美也可能因樓宇原因被拒。
貸款機構通常要求以月度持有成本（按揭、common charge、房地產稅）月數衡量的交割後準備金。Co-op董事會往往要求顯著更多，有時要求以流動資產持有1–2年總持有成本。
兩者都很常用。ARM（5/1、7/1、10/1）通常初始利率更低，適合持有期與初始固定期匹配的買家。計畫長期持有者更適合固定jumbo。承諾前請測算兩條路徑。
通常自報價獲接受起45–75天。新盤可能因交付、sponsor條款及貸款機構對樓宇的批准而顯著拉長。外國買家檔案往往落在較長一端。
是。按揭須由獲美國許可的貸款機構發放。許多國際買家借助既有私人銀行關係的美國分支（如HSBC、JPM Private Bank、Citi Private Bank等）以簡化文件。
不能。我們是房地產經紀與顧問機構，並非按揭貸款機構。我們可以引薦日常服務紐約與邁阿密奢華及國際買家的貸款機構與私人銀行家，並協助在交易全程對齊貸款機構、律師與經紀人。
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