2026 年快速重點
簡短答案： 可以。
$60K
非住所地業主的美國遺產稅免稅額（相對於居民的 $15M）
國籍資格快速對照
聯邦法律對所有國家開放。佛羅里達 SB 264（2023）限制七個「受關注國家」。
✓ 開放准入
除下列國家外，全國皆可完整購買。最常見來源國：加拿大、墨西哥、巴西、英國、德國、義大利、印度、阿根廷、哥倫比亞、法國、以色列、阿聯酋、沙烏地阿拉伯。
⚠ 中國，佛羅里達受限
佛羅里達 SB 264 實質上禁止中國籍人士（非公民／非永久居民）購買住宅。僅有嚴格條件下的單一物業窄幅例外。紐約：無限制。
⚠ 佛州「受關注國家」
俄羅斯、伊朗、北韓、古巴、委內瑞拉（馬杜羅政權）與敘利亞：不得在軍事設施或關鍵基礎設施 10 英里範圍內購買佛羅里達物業（約佔全州 98.5%）。紐約：開放。
✓ 條約國稅務利益
英國、法國、德國、澳洲等國與美國訂有遺產稅條約，可給予非居民較高免稅額，有時可達完整的 $15M。請核實您母國的條約。
→ 參閱完整《國際買家指南》，了解 FIRPTA、遺產稅規劃與 12 步驟流程細節
1. 外國人可以在美國買房子嗎？
可以。美國聯邦政府對外國人投資美國房地產並無限制，因此美國公民、美國居民外籍人士與外國籍人士原則上處於大致平等的競技場。外國人購置約佔美國住宅銷售筆數與金額不到 2%，但部分州（尤其紐約與佛羅里達）吸引的國際需求不成比例地高。關於紐約與邁阿密的具體購買流程，請參閱我們的 紐約與邁阿密房地產外國買家指南，內容涵蓋 FIRPTA、遺產稅規劃、外國人融資與遠端交割。
2. 外國人在美國買房有哪些主要規則？
外國人在美國購買物業時，融資基本上可取得，但常因缺乏美國信用紀錄而面臨挑戰。多數大型銀行除非有工作簽證，否則不願貸款給外國人；不過部分國際銀行（例如 HSBC）不論居留身分都會放款。私人銀行如 JP Morgan 與 Citi Private 也會貸款給非美國居民。外國人房貸通常要求比本地居民更高的頭期款。
外國買家必須妥善架構其房地產投資，以避免或對沖遺產稅曝險。若未在一開始處理，選錯架構的稅務後果可能在長期造成成本。
《外國人投資不動產稅法》（FIRPTA）要求政府就成交價款扣繳一定比例，以涵蓋可能應付的資本利得稅。扣繳率等於價款的 15%。賣方完成報稅並繳清稅款後，美國國稅局會退還所扣金額。聘請熟悉流程的房地產顧問，有助於有效處理這些規則與規定。
請參閱下方部落格文章「Four Rules for Foreigners Buying Property in USA」！
立即查看！
3. 外國買家需要多付印花稅嗎？
不需要。美國並未對外國買家課徵額外印花稅，不像香港、新加坡、倫敦、溫哥華、多倫多、雪梨、墨爾本與西班牙，這些市場會對外國買家加徵 7% 至 100% 的額外稅負。美國在購買美國物業時並不懲罰外國人。
一般而言，合計移轉稅（例如 mansion tax、產權保險、律師費、產權移轉及其他交割成本）在邁阿密與 曼哈頓房地產，通常介於 1.5% 至 4.5%，視購買價格而定。若取得房貸，應再加計房貸金額 2.2% 的抵押登記稅。購買 新建案時，實務上通常由買方負擔開發商約 2% 的移轉稅。因此，美國總交割成本約落在 1.5% 至 6%。
4. 買房時需要支付經紀佣金嗎？
視情況而定。以往佣金幾乎一律由賣方支付；2025 年起規則改變，若賣方未提供支付佣金，買方可能須自行負擔。截至目前，多數 紐約與邁阿密 的賣方仍認為由賣方支付經紀佣金較為有利。最好與曾協助外國買家進入美國物業市場的資深房地產顧問合作，讓其站在您這一側。熟悉市場的顧問可協助處理交易複雜性、協商報價，並提供市場趨勢與法律要求方面的實用洞見。
同樣重要的是，聘請曾處理國際交易的房地產律師；稅務專業人士也很有幫助。我們可推薦長期合作的專業人士。
欲了解更多，請參閱「The Foreign Buyer's Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate」：
查看清單！
5. 外國人可以用房貸在美國買房嗎？
外國人房貸 基本上可取得。例如，HSBC、Wells Fargo 與許多私人銀行會以外國人貸款方案向外國人放款。以下為 HSBC 外國人房貸條件重點：
-
30% 最低頭期款
-
$3 million 最高貸款金額，相當於 物業價值 為 $4.3 million
-
$50,000 或 $100,000 存放於 HSBC
-
12 months 準備金（房貸月付、管理費與 稅款）須另行列存（在上述存款之外）
熟悉流程的房地產顧問可協助取得房貸並走完融資流程。本地銀行通常因外國買家沒有美國信用報告而不願放款；HSBC 擅長審核外國財務文件，即使沒有美國永久居留身分，也能為非美國公民核貸。
這類房貸可用於作為第二居所的住宅，或作為 投資物業。一般而言，若公寓用作投資物業，房貸利率會略高。
利率每日變動，請與我們聯繫以取得最新利率。
6. 外國人買房時與美國居民有何不同待遇？
美國稅務政策在物業持有方面，對外國投資人與居民大致都相對有利。因此，僅有少數特定的 外國人購買美國物業規則。差異包括購買 合作公寓（co-ops）時，董事會通常偏好以自用為主的買家。此外，銀行核貸人員會將外國買家視為風險略高，利率可能額外加計半個百分點，但這些並非政府法規。熟悉流程的房地產顧問可協助外國買家理解這些差異並完成購屋流程。
想了解如何適應美國生活嗎？
了解更多！
7. 找房需要請多位房地產經紀人 嗎？
在美國，搜尋期間最好與一位專業房地產經紀人合作，對外國買家尤其如此。與倫敦、巴黎與巴西不同，美國物業市場非常透明。為提升市場週轉速度，例如紐約房地產委員會（The Real Estate Board of New York）與佛羅里達州政府（Florida Department of State）要求經紀公司在 24 小時內分享獨家掛牌，因此優秀的買方經紀人可帶您看市面上任何公寓。專注與一位經紀人合作，意味著您能獲得該經紀人 最高水準的服務 ，因其注意力會完全放在您與您的搜尋上。聘請熟悉流程的房地產顧問至關重要，尤其對外國買家，可協助處理交易複雜性，並提供市場趨勢與法律要求方面的實用洞見。
8. 外國人可以買哪些類型的物業？
外國人投資美國房地產，實務上通常限於購買共有公寓（condo）、Condop、獨棟住宅與多戶住宅。在曼哈頓，一般而言， 外國買家 並未受到限制而不能購買共有公寓、Condop、獨棟住宅或多戶住宅。合作公寓偏好自住買家，且通常禁止外國持有，除非買家多數資產與主要收入來源都在美國。了解 共有公寓與合作公寓的差異。熟悉流程的房地產顧問可協助找到外國買家所尋求的合適物業，無論是度假宅或投資物業。
想獲得投資 邁阿密房地產的建議嗎？
閱讀文章！
9. 應如何架構購屋以降低稅負？
交易架構可以有無數種方式，但買賣的稅務處理會因架構而大不相同，對外國人投資美國房地產尤其如此。我們的投資人特別常採行兩種方式以避免遺產稅；同時須考量遺產稅可能如何影響業主，以及美國與母國之間是否存在可能使所得、費用與資本利得處理不同於美國國內法的稅務條約。一般而言，我們建議就交易架構取得專業建議
熟悉流程的房地產顧問可就如何架構購屋以降低稅負提供指引。
10. 需要擔心所得稅嗎？
一般而言，為產生收益而購屋的買家（包括外國人投資美國房地產）可用現金支出（如房地產稅、維護費、房貸利息）與非現金費用（如折舊）抵銷租金收入。因此，早期年份常產生帳面虧損，可向前結轉 15 年。業主通常要等到虧損用盡後才對租金收入繳稅，典型約在 12 年左右。
外國人可在沒有納稅人識別號碼（TIN）的情況下購買美國物業。但在特定情況下取得 TIN 至關重要，尤其涉及稅務責任時。例如，若您打算出租或日後出售，就申報租金收入、繳納相關稅款，以及遵守《外國人投資不動產稅法》（FIRPTA）規定而言，TIN 是必要的。熟悉流程的房地產顧問可協助外國買家理解稅務責任並維持合規。
不符合社會安全號碼（SSN）資格者，可使用 Form W-7 申請個人納稅識別號碼（ITIN）。此流程需提供文件以驗證您的外國身分與身份。
11. 外國人在美國出售物業時應注意什麼？
當 出售物業 作為外國人投資美國房地產時，兩項主要成本為：
a) 約 2% 的移轉稅，以及 b) 5% 至 6% 的經紀銷售佣金。
此外還需考量稅務：資本利得稅與遺產稅。透過妥善規劃，遺產稅有機會被避免或對沖。若以 LLC 或個人名義購買，非居民的美國資本利得稅與居民相同。聯邦最高稅率為 28%。
-
外國人的美國遺產稅
-
外國人的美國資本利得 房地產稅 （外國人）
熟悉流程的房地產顧問可協助外國賣方順利完成出售流程。
12. 盡職調查與交割要注意什麼？
盡職調查是購屋流程的關鍵步驟，對外國人投資美國房地產尤其重要。優秀的律師會提供完成全面盡職調查所需的法律服務。這包括徹底檢視物業狀況、產權，以及任何可能影響價值或所有權的潛在問題。以下是若干重點：
-
物業查驗：聘請專業查驗員檢視物業狀況，包括地基、屋頂、水管、電力系統，以及任何損壞跡象或待修項目。此步驟可讓您在敲定購買前了解潛在問題。
-
產權調查：進行徹底的產權調查，確認賣方擁有清楚所有權，且無未清償留置權或爭議。這有助於避免因產權不明而產生的法律糾紛。
-
物業紀錄審閱：審閱物業紀錄，包括契據、產權報告，以及任何未清償房貸或留置權。這可全面了解物業的法律與財務狀態。
-
環境疑慮：檢查是否有環境疑慮，例如附近工業用地、洪水區或其他潛在危害。這可確認物業對您的預定用途安全且合適。
盡職調查完成後，即可進入交割。這包括：
-
簽署買賣合約：簽署買賣合約，載明售價、交割日期與任何附帶條件等交易條款。這使雙方在法律上受約定條款拘束。
-
完成融資安排：完成融資安排，包括取得房貸與備齊必要文件。確認所有財務事項就緒後再進入交割。
-
交割：出席交割會議，物業所有權移轉予您，並完成剩餘文件。這是購屋流程的最後一步，您正式成為業主。
13. 保險與公用事業有哪些要求？
作為外國買家，在美國購屋時，務必一併考量外國人投資美國房地產、保險、公用事業與遺產規劃。
我們收到許多關於紐約房地產的問題。 想得到解答嗎？我們在「Answers to FAQ's by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate」中有說明：
我有興趣！
14. 遺產規劃與稅務呢？
經驗豐富的房地產顧問與律師可引導您完成這些流程，並使交易順利進行。
稅務影響：作為外國買家，務必理解在美國持有物業的稅務影響。可能包括：
-
資本利得稅：就出售物業的任何獲利繳納資本利得稅。理解稅率與規定有助於規劃投資策略。
-
所得稅：就物業產生的租金收入繳納所得稅。正確申報租金收入與費用，對遵守美國稅法至關重要。
-
房地產稅：就物業價值繳納房地產稅。此稅通常按年課徵，並因地而異。
請諮詢稅務專業人士，以理解您的稅務義務與任何潛在稅務影響。
外國持有：作為外國買家，務必理解美國外國持有物業的相關規則與規定。可能包括：
請諮詢房地產律師或稅務專業人士，以理解美國外國持有物業的規則與規定。這有助於您應對美國物業市場的複雜性，並做出知情決策。
15. 結語：外國人如何順利在美國買房
外國人在美國買房可能複雜且具挑戰性，但在正確指引與建議下，也可以是成功且值得的經驗。透過理解資格與要求、處理外國持有的複雜性、取得融資，並與經驗豐富的房地產顧問合作，外國買家可達成在美國持有物業的目標。無論是為投資組合配置的外國投資人，或尋找度假宅的外國買家，美國物業市場都提供穩健機會。在合適的專業與指引下，您可以有信心完成購買。
60 秒必知重點
1.
可以，且無額外稅負。 外國人繳納與美國公民相同的移轉稅。沒有新加坡、多倫多或溫哥華那類印花稅加徵。
2.
聚焦共有公寓，而非合作公寓。 多數紐約合作公寓禁止外國業主。共有公寓與 Condop 歡迎國際買家。
3.
融資可取得。 HSBC、JP Morgan Private、Citi Private 的外國人房貸，頭期款通常為 30–50%。
4.
出售時適用 FIRPTA。 按成交總價扣繳 15%。報稅後退還；屬行政性預扣，非懲罰。
5.
遺產稅需要規劃。 免稅額 $60K，相對於居民的 $15M。可考慮境外控股公司或雙層 LLC 架構。
6.
不必親自飛來。 交割可透過 Power of Attorney 完成，由您的律師代為簽署。
準備深入了解？
下一步取決於您目前所在的階段。以下各指南會帶您進入下一層細節。
從一場對話開始，而不是一份掛牌。
預約保密諮詢 →
跨境交易、FIRPTA & 遺產稅規劃、外國人房貸管道引介。