一份實務指南，說明房地產稅、mansion tax、移轉稅，以及買方在曼哈頓與邁阿密之間比較時應納入計算的持有成本。
持有美國房地產的經常性成本，主要取決於房地產稅（由地方評定、逐年課徵）、州與市的所得稅曝險（紐約與佛羅里達差異極大），以及買賣當下的一次性交易稅，其中包括紐約的 mansion tax 與移轉稅。佛羅里達沒有州所得稅，交割費用一般也較低；紐約的層次更多（mansion tax、移轉稅、抵押貸款登記稅），但庫存更深，長期流動性也更強。外國持有人在轉售時（FIRPTA）與身故時（美國遺產稅曝險）另有須留意之處。賣方若打算遞延資本利得，應先了解 1031 exchange 規則，買方要在事前抓好預算，則可以看我們拆解的 紐約市交割費用。
| 購買價格 | mansion tax 稅率 | 稅額（範例） |
|---|---|---|
| $1M-$1,999,999 | 1.00% | $10,000-$19,999 |
| $2M-$2,999,999 | 1.25% | $25,000-$37,499 |
| $3M-$4,999,999 | 1.50% | $45,000-$74,999 |
| $5M-$9,999,999 | 2.25% | $112,500-$224,999 |
| $10M-$14,999,999 | 3.25% | $325,000-$487,499 |
| $15M-$19,999,999 | 3.50% | $525,000-$699,999 |
| $20M-$24,999,999 | 3.75% | $750,000-$937,499 |
| $25M+ | 3.90% | $975,000+ |
稅率、級距與減免方案都會變動。以上內容僅供建立概念，不能取代美國稅務律師或 CPA 的即時意見。
佛羅里達沒有州所得稅的架構，是每年重複發生的變數，而不是一次性的好處。
紐約市層層相疊的移轉稅（mansion tax＋州＋市），在高價位會實質改變交割費用的算法。
新建案的買方常要負擔建商那一份移轉稅，發售計畫書要逐條讀。
減免（421-a、421-g）會大幅改變持有成本，承接前先確認還剩幾年。
FIRPTA 是外國賣方在出場時的問題。它應該在買進時就算進模型，而不是等到要賣才發現。
持有架構（個人／LLC／信託）會與非居民持有人的遺產稅曝險互相牽動。
自住、pied-à-terre、家人使用、出租，或純粹的投資持有，每一條路徑都會改變哪些稅重要，以及該怎麼推算。
房地產稅、共同管理費、保險，以及（居民才有的）州／市所得稅曝險屬於經常性支出；mansion tax、移轉稅與抵押貸款登記稅則是一次性的。兩者混在一起，比較就失真了。
在紐約市的新建案，由買方支付建商那一份移轉稅是常見做法。出價前先向發售計畫書要一份逐條的費用明細。
421-a 或 421-g 減免若已進入退場期一段時間，和期限完整、尚未開始遞減的情況，表現差很多。減免期程屬於財務模型的一部分，不是行銷素材。
出售時的移轉稅、外國持有人的 FIRPTA，以及任何資本利得曝險，都應該現在就算進模型，而不是等結算表送到手上才算。
Manhattan Miami 不是稅務顧問。我們協助經紀人、律師與 CPA 步調一致，趁架構還有調整空間時，把該問的問題問清楚。
從房地產稅的角度看，這兩個市場的表現相當不同，交割當下如此，整個持有週期也是。
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對非美國持有人來說，美國房地產的稅務曝險不只房地產稅。最常讓外國持有人措手不及的兩項，是出售時的 FIRPTA，以及直接持有美國境內財產所涉的美國遺產稅。
Foreign Investment in Real Property Tax Act（外國人投資不動產稅法）原則上要求外國持有人出售美國不動產時，按成交總價預扣 15%。它是預扣機制，不是另一種稅，會在賣方報稅時結算。對外國買方在購買階段沒有影響。
直接持有的美國境內資產，包括不動產在內，可能在相對低的門檻就讓非居民持有人產生遺產稅曝險。對許多國際買方而言，這是簽約前務必與律師檢視持有架構的主要原因。
個人持有、美國 LLC、境外控股主體或信託，各自在隱私、責任隔離、所得稅處理、遺產稅曝險與轉售彈性上有不同取捨。答案取決於居留身分、家庭結構與長期規劃。
Manhattan Miami 是房地產顧問與經紀公司，不提供法律或稅務意見。以上內容是為了讓買方與持有人在面對律師、CPA 與遺產規劃顧問時，能夠問對問題。
稅務曝險、減免時程、移轉稅結構與 FIRPTA 規劃，在簽約前協調遠比事後容易。Manhattan Miami 為紐約與南佛羅里達的買方、賣方與國際投資人提供顧問服務，並協助對接合適的律師、CPA 與貸款方。
預約私人諮詢紐約市 mansion tax 是針對 100 萬美元（含）以上住宅購案課徵的分級移轉稅，價格愈高，往上的級距愈多。由買方在交割時支付。確切的級距稅率與門檻由法規訂定，任何案子在試算前都應該對照現行法令確認。
在紐約市的中古轉售交易中，州與市的移轉稅通常是賣方的義務。新建案購案則常見由買方負擔建商那一份移轉稅，會實質墊高買方的交割費用。務必以合約與發售計畫書為準。
以每一元價值計算，佛羅里達的房地產稅通常較為一致，也低於條件相近的紐約市 condo 部位，在沒有現行紐約市減免的大樓尤其明顯。對於取得佛州居民身分的持有人，佛羅里達的 homestead exemption 與評定值上限同樣有影響；紐約市的房地產稅則會因建築類別與減免狀態而差異很大。
稅務減免在紐約市常見的是 421-a 或 421-g，會在一段期間內降低大樓的房地產稅評定。簽約前應確認剩餘年限與任何退場時程，因為它們會實質改變持有成本與轉售說法。
FIRPTA 原則上影響的是出場時的外國賣方，而不是買進時的買方。它要求買方就成交總價預扣一部分（通常是 15%）並匯繳美國國稅局，作為外國賣方稅負的預繳。打算日後出售的外國持有人，應該在買進時就把 FIRPTA 的結算算進去。
常常是，但不一定。美國 LLC，有時再由非美國控股主體或信託持有。它可以帶來責任隔離、契據層面的隱私，以及與遺產規劃較相容的架構。答案取決於居留身分、家庭狀況、融資計畫與長期轉售策略。這件事應該在簽約前交給美國律師與稅務顧問。
對取得佛州居民身分的買方而言，沒有佛羅里達州所得稅是每年重複出現的因素，會和物件的持有成本疊在一起。對只把佛州房產當第二住所的非居民來說，佛羅里達沒有州所得稅並不會改變美國來源所得的聯邦稅負曝險。
不行。Manhattan Miami 是房地產顧問與經紀公司，不是律師事務所或稅務顧問。我們協助買方理解房地產層面的影響，並把該問的問題與他們的法律、稅務、遺產與融資顧問對接。我們也可以引介經常服務紐約市與邁阿密房地產買方的律師與 CPA。
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