為評估 1031 exchange、替代物業時程、稅負遞延，以及曼哈頓或邁阿密再投資佈局的房地產投資人所寫的實務指南。
1031 exchange 讓投資人在嚴格的法定期限內，以一項投資性不動產部位交換另一項「like-kind」投資部位，藉此遞延聯邦資本利得稅。價款必須由 Qualified Intermediary 保管，投資人不得經手。替代物業須於出售原物業後 45 天內完成指定，並在 180 天內完成交割。運用得當，1031 是比較曼哈頓與邁阿密機會的房地產投資人手上最有力的架構工具之一；它同時也是最容易因疏失而失格的工具之一。
1031 規則依 IRC Section 1031 及相關法規辦理。以上內容僅供初步理解，不能取代稅務律師、CPA 與 Qualified Intermediary 的意見。
1031 是遞延稅負，不是免除稅負。遞延的利得會在日後出售時結算，或在身故時以提高後的成本基礎（stepped-up basis）處理。
45 天指定與 180 天交割的時鐘，自原物業出售起算，不會因盡職調查或融資而暫停。
在原物業交割之前就要委任 QI。一旦推定受領價款，交換即告失格。
完全遞延的規則是等值或更高的價值與債務；往下換，就會產生應稅的 boot。
紐約與邁阿密都是替代物業的深度市場。可供指定的備選標的，應在掛牌之前就排好。
對非美國投資人而言，1031 exchange 應與 FIRPTA 扣繳、遺產稅規劃、貸方文件與持有架構一併安排。我們的 紐約與邁阿密房地產外國買家指南 說明在選定替代物業之前，應與律師討論的跨境議題。
反向與改良型交換行得通，但會增加成本與架構風險；預算要留給對的 QI。
該資產必須是為投資或生產用途而持有，持有意圖要留下書面紀錄。在原物業掛牌上市之前，就先委任稅務律師與 CPA。
QI 必須在原物業交割前就位。價款流向 QI，而不是賣方。這一步一旦錯過，無法補救。
45 天的時鐘自原物業交割起算。事先排好替代標的：曼哈頓 condo、邁阿密 pre-construction、品牌新建案，讓指定是深思熟慮的結果，而不是趕出來的。
依策略需要，採用 Three-Property Rule（不限價值）或 200% Rule（多筆物業，總值最高為原物業價值的 200%）。指定一經提出即具拘束力。
盡職調查、融資、董事會核准（condo／co-op）與建商條件（新建案），全部都要塞進 180 天的窗口。時程上請預留餘裕。
交割之後，由 CPA 計算成本基礎的承接與應稅的 boot。所有文件都要留存，IRS 對 1031 的舉證資料查得很細。
曼哈頓與南佛羅里達的市場深度，都足以吸納 1031 的替代資金，但兩地再投資的邏輯並不相同。
延伸閱讀： 紐約豪華 condo · 邁阿密豪華公寓 · 紐約新建案 · 邁阿密 pre-construction
用於必須先買下替代物業、原物業之後才賣得掉的情況。需要專業 QI 代持其中一方物業的產權（也就是「寄放」的那一邊），成本明顯高於順向交換。
讓投資人把交換價款用於替代物業的資本改良。180 天窗口內完成的工程，必須留下嚴謹的文件紀錄。
一種持分式、被動持有的載體；當期限內找不到可直接買下的 like-kind 標的時，有時會用來充當 1031 的替代物業。DST 有流動性不足與發起人品質上的疑慮，並不適合每一位投資人。
Manhattan Miami 是房地產顧問與經紀公司，不提供法律或稅務意見。1031 exchange 的架構，應自始就有稅務律師、CPA 與 Qualified Intermediary 到位。
一次成功的 1031 exchange，取決於 Qualified Intermediary、CPA、律師與經紀人之間的協同，而且要在原物業交割之前就排好，不是事後補。Manhattan Miami 為運用 1031 資金佈局曼哈頓與南佛羅里達的投資人提供顧問服務。
預約私人諮詢原則上不行。1031 exchange 適用於為投資或為營業生產用途而持有的物業。自用的主要住所或第二住所通常不符合資格。個人住宅的出售適用另一套稅務規定，例如主要住所的免稅額。
在不動產領域，like-kind 的範圍相當寬。只要交換的兩端都是為投資而持有的美國不動產，一戶 condo 可以換 townhouse、整棟出租公寓、素地或商用物業。like-kind 並不限於相同類型的物業。
交換失敗。45 天是法定期限，不得展延。價款會在原物業出售的年度課稅。這正是備選標的必須在原物業交割之前就排定的原因。
交換一樣失敗。180 天同樣是法定期限。即使盡職調查出狀況或融資延誤，納稅人也無法展延。時程上請預留餘裕。
可以，但要謹慎。pre-construction 的交屋日期可能落在 180 天窗口之外。常見做法是：在指定 pre-construction 單位的同時，一併指定一個已交屋的備選標的，或是找對的 QI 安排反向／改良型交換。指定之前，務必確認建商的交屋承諾與合約條款。
從交換中取出的現金屬於「boot」，於收到當年度課稅。交換本身不會失敗，只是遞延不適用於 boot 的那一部分。若打算取出現金，請事先與 CPA 規劃。
不必，但若要完全遞延，替代物業的債務必須等於或高於原物業的債務。否則，差額會被視為 boot。這也是融資安排必須從第一天就與交換架構對齊的原因。
我們負責不動產這一側：指定、盡職調查、合約條款、董事會文件與交割，並與您的 QI、CPA 及稅務顧問同步推進。我們不提供法律或稅務意見，也不擔任 Qualified Intermediary。我們可以引介經常處理跨州不動產交換的 QI 與稅務顧問。
每一次委託，都始於一場私下的討論：目標、時程與稅務安排。
毫無義務。我們將親自回覆。
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