紐約買方的結算費用是多少？
以$3,000,000為例：
紐約的交易成本位居全美最高之列，預售新案尤其明顯。
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紐約的結算費用是什麼？
結算費用係指在議定成交價之外、於購買時繳納的稅費與酬金。在紐約，基於該市特有的若干因素，這類費用明顯高於美國多數市場：
- 多重稅負層次： 買方須負擔 mansion tax；若辦理貸款，尚須負擔 mortgage recording tax。兩者僅於紐約州課徵。
- 法律上的要求： 紐約的每一件不動產交易均須律師參與，因而產生許多其他州所無的費用與繁複程序。
- 與資金安排有關的稅負： mortgage recording tax 為紐約獨有的重要費用項目，於貸款購屋時約使貸款金額增加2%。
- 預售新案的費用結構： 在與建商的交易中，買方通常承擔在中古轉售時本應由賣方負擔的項目，包括市與州的移轉稅，以及建商律師的酬金。
在曼哈頓或五個行政區任一處決定購買之前，理解這些層次相當必要，尤其當您關注的是 曼哈頓的頂級共有公寓.
買方在紐約須繳納哪些稅？
mansion tax 通常是紐約買方結算費用中金額最高的單一項目，自$1百萬門檻起適用於所有住宅型態。
mansion tax 是多少？
mansion tax 適用於 所有住宅型態，即共有公寓、合作公寓、連棟住宅與獨棟住宅，自$1,000,000起。雖有此名稱，但在公寓價格中位數超過$1百萬的曼哈頓，多數交易皆在其適用範圍內。
| 成交價 | 稅率 |
|---|---|
| 低於$1,000,000 | 0% |
| $1,000,000-$1,999,999 | 1.00% |
| $2,000,000-$2,999,999 | 1.25% |
| $3,000,000-$4,999,999 | 1.50% |
| $5,000,000-$9,999,999 | 2.25% |
| $10,000,000-$14,999,999 | 3.25% |
| $15,000,000-$19,999,999 | 3.50% |
| $20,000,000-$24,999,999 | 3.75% |
| $25,000,000+ | 3.90% |
mortgage recording tax 是多少？
mortgage recording tax 為紐約獨有的重要費用項目，僅適用於共有公寓與連棟住宅的交易。合作公寓的買方獲得豁免，因交易標的為公司股份而非不動產。
| 貸款金額 | 稅率 |
|---|---|
| 低於$500,000 | ~1.8% |
| $500,000以上 | ~1.925% |
以75%貸款（貸款$1.5M）購買一戶$2百萬的共有公寓，mortgage recording tax 約為 $28,875 （$1,500,000的1.925%）。此一重要費用項目為紐約所獨有。
什麼是 CEMA？其如何降低費用？
Consolidation, Extension, and Modification Agreement（CEMA） 容許買方就 mortgage recording tax 的計算承接賣方既有的貸款餘額。此時約1.925%的稅率僅適用於新貸款金額與賣方剩餘餘額之間的 差額 。
舉例而言，若您的新貸款為$1,500,000，賣方既有貸款為$1,000,000，則 mortgage recording tax 係按$500,000而非$1,500,000計課，因而 節省約$19,250。CEMA 僅適用於共有公寓與獨棟住宅，不適用於本即全數豁免 mortgage recording tax 的合作公寓。
買方結算費用的典型明細為何？
紐約的每一件交易，皆依物件型態、資金安排，以及屬中古轉售或預售新案，組合下列買方費用項目。
| 費用項目 | 適用範圍 | 通常金額 |
|---|---|---|
| Mansion tax | $1M以上的所有交易 | 成交價的1%-3.9% |
| Mortgage recording tax | 僅限貸款購買的共有公寓 | 貸款金額的約1.8%-1.925% |
| Title insurance | 共有公寓與連棟住宅 | 依價格與貸款而異 |
| 律師酬金 | 所有交易（紐約州法定要求） | $5,000 |
| 銀行與貸款機構費用 | 貸款交易 | $3,000-$4,000 |
| 大樓與申請費用 | 所有交易 | $500-$2,000 |
共有公寓與合作公寓的結算費用有何差異？
共有公寓與合作公寓在結算時的費用結構有根本差異。於權衡 合作公寓與共有公寓 時，理解這些差異相當關鍵。
| 費用項目 | 共有公寓 | Co-op |
|---|---|---|
| Mansion tax | 是（1%-3.9%） | 是（1%-3.9%） |
| Mortgage recording tax | 是（約1.8%-1.925%） | 否，豁免 |
| Title insurance | 是 | 否，不適用 |
| 律師酬金 | $5,000 | $5,000 |
| Flip tax | N/A | 視情形而定（通常由賣方支付） |
| 董事會核可 | 通常限制較少 | 必要。可能相當嚴格 |
| 持有的彈性 | 較有彈性（LLC、pied-à-terre、轉租） | 限制較多 |
紐約的結算費用在實務上為何？
三個具代表性的情境，說明不同物件型態與價格區間的費用範圍。
$1M的交易（中古轉售，現金）
$3M的交易（貸款）
$5M的預售新案
外國買方對紐約的結算費用應了解哪些事項？
紐約對住宅不動產的外國人持有並無任何限制。惟跨境交易涉及若干額外考量。
- FIRPTA 適用於出售，而非購買： 依 Foreign Investment in Real Property Tax Act，外國所有權人日後出售時，須就總售價預扣15%。此非購買時的費用。
- 資金安排的選擇可能受限： 外國籍買方可能面臨較嚴格的貸款條件、較高的自備款要求，或可選貸款機構較少。部分買方選擇以現金購買，並於結算後再行貸款。
- 透過 LLC 進行架構相當常見： 基於資產保全、隱私與傳承規劃，許多外國買方透過 LLC 或信託取得物件。設立及相關法律費用請預留$5,000至$15,000。
- 國際匯款須預先安排： 美國的銀行與 title company 須遵循防制洗錢（AML）與認識客戶（KYC）規範。請預留5至10個營業日的處理時間，並備妥資金來源的詳細文件。
紐約的結算費用與邁阿密相比如何？
紐約的結算費用明顯高於邁阿密，原因在於買方一方的附加稅負、mortgage recording tax，以及紐約特有的預售新案費用結構。
對於同時評估兩個市場的買方而言，交易總成本的差距相當可觀。紐約對$1百萬以上的交易課徵 mansion tax，佛羅里達則無此稅。mortgage recording tax 於貸款購買共有公寓時，約使貸款金額增加2%，而邁阿密的 intangible tax 低廉許多。此外於預售新案中，將移轉稅轉嫁予買方的做法在紐約遠為普遍，負擔亦更重。
再加上佛羅里達並無州所得稅，邁阿密在同等物件上的取得總成本明顯較低。
若您正考慮遷居，請參閱我們關於 自紐約遷往邁阿密的稅務移轉.
紐約結算費用試算工具
試算您身為買方於曼哈頓任一共有公寓、合作公寓或預售新案的結算費用總額。
紐約結算費用常見問題
我們的專業人員就買方關於曼哈頓與紐約結算費用最常提出的問題所作說明。
在紐約可以規避 mansion tax 嗎？
就$1百萬以上的交易而言，紐約的 mansion tax 無法合法規避。不論物件型態為何，共有公寓、合作公寓、連棟住宅與獨棟住宅，自該門檻起的每一件住宅交易均適用。部分買方會與賣方協商抵減以為補償，惟稅款本身仍須向市政府繳納。稅率自$1M至$1.999M交易的1%，至$25M以上交易的3.9%不等。
紐約的結算費用可以抵稅嗎？
部分結算費用可以扣抵，多數則否。mansion tax 與移轉稅對買方而言 不可扣抵 。惟結算時支付的房貸利息、房屋稅的期間分攤，以及支付予貸款機構的點數，可能得以扣抵。mortgage recording tax 通常計入物件的取得成本，而非直接扣抵。就您的個別情形，我們始終建議諮詢具資格的稅務專業人員。
紐約的結算費用由誰負擔？
在紐約， 買方 通常依物件型態負擔1.5-6%的結算費用，而 賣方 負擔仲介服務報酬、市移轉稅（低於$500K為1%，$500K以上為1.425%）以及州移轉稅（低於$3M為0.4%，$3M以上為0.65%）。關鍵的例外為預售新案：建商透過契約將市與州的移轉稅移轉由買方承擔，買方的結算費用因而可能超過成交價的3-6%。
紐約預售新案的結算費用為何較高？
預售新案的結算費用較高，係因建商將若干於中古轉售時本應由賣方負擔的項目移轉予買方：市移轉稅（$500K以上物件為1.425%）、州移轉稅（0.4%，超過$3M為0.65%），以及通常尚有其律師酬金（$5,000）。與買方自身的 mansion tax、mortgage recording tax、title insurance 及律師酬金合計後，預售新案共有公寓的結算費用總額通常介於成交價的 3-6%+ ，而中古轉售為1.5-5%。
曼哈頓一戶$2百萬共有公寓的典型結算費用為何？
就曼哈頓一戶辦理貸款（貸放成數75%）的 $2百萬中古轉售共有公寓 而言，買方的結算費用約為 $72,000-$80,000 (3.6-4%)。其中包含 mansion tax（$25,000，按1.25%）、mortgage recording tax（$1.5M貸款按1.925%計約$28,875）、title insurance（$6,500-$8,500）、律師酬金（$5,000）以及各項雜費。若為$2百萬的 預售新案共有公寓，則另加建商轉嫁的約$36,500移轉稅，總額約為$108,000-$116,000（5.4-5.8%）。
外國買方在紐約須負擔額外的結算費用嗎？
紐約的外國買方於購買時負擔 相同的結算費用 ，與美國本地買方一致。與部分國際市場不同，紐約並未對外國買方課徵額外稅負或附加費。惟應留意 FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act）：物件日後轉售時，價款中的一部分將遭預扣。此外，透過 LLC 購買的買方應預留額外的法律與稅務架構費用，通常為$5,000-$15,000，以妥適履行美國的納稅義務。
什麼是 CEMA？其如何降低結算費用？
CEMA 為 Consolidation, Extension, and Modification Agreement 的縮寫。其容許買方就 mortgage recording tax 的計算承接賣方既有的貸款餘額。買方無須就新貸款全額繳納約1.925%的稅款，而僅就新貸款與賣方剩餘餘額之間的 差額 繳納。
舉例而言，若您辦理$1.5M的房貸，而賣方既有貸款為$1M，則 mortgage recording tax 係按$500,000而非$1,500,000計課，節省約 $19,250。採行 CEMA 的交易耗時較長（通常為60-90日，而非30-60日），並須賣方貸款機構配合，惟節省幅度相當可觀。CEMA 僅適用於共有公寓與獨棟住宅，不適用於全數豁免 mortgage recording tax 的合作公寓。
在曼哈頓預售新案中，買方會遭遇哪些不易察覺的費用？
曼哈頓預售新案的建商契約，常將中古轉售時本應由賣方負擔的項目移轉予買方：市移轉稅（1.425%）、州移轉稅（0.4%，$3M以上物件為0.65%）、建商律師酬金（$5,000），以及營運資金出資（多為兩個月管理費）。這些額外項目可使買方的總額增加約 2-3% ，且係在 mansion tax、mortgage recording tax 與 title insurance 等常規結算費用之外。
紐約的 mortgage recording tax 是什麼？
紐約的 mortgage recording tax 就低於$500,000的貸款約為1.8%，就$500,000以上的貸款約為1.925%。該稅由買方負擔部分與貸款機構負擔部分構成。合作公寓的買方獲得豁免，因於合作公寓所購買者為公司股份而非不動產。CEMA 得以降低該稅負，買方僅須就新貸款與賣方剩餘餘額之間的差額繳納。
外國買方於紐約購置不動產前應了解什麼？
紐約的不動產對外國人持有並無限制，外國買方於購買時負擔 相同的結算費用 ，與美國本地買方一致。主要考量包括：FIRPTA（外國所有權人出售時就售價預扣15%，故嚴格而言並非買方稅負）、基於資產保全與傳承規劃的 LLC 或信託架構（額外法律費用$5,000-$15,000）、國際匯款的時程以及依防制洗錢規範對資金來源的證明，還有建商交易與中古轉售之間的差異。相較於董事會可能訂有嚴格規範的合作公寓，預售新案共有公寓通常對外國買方較為友善。