紐約 Co-op 還是共管公寓：董事會核准、真實成本，以及該買哪一種

Co-op 還是共管公寓：您究竟該買哪一種？

多數指南只解釋這兩種房產是什麼。更難回答的問題是，哪一種適合您正在進行的這筆購屋。在紐約，答案通常取決於四件事：您是否會全年居住在那裡、是否以個人名義購買、如何為購屋貸款，以及您願意承受董事會多嚴格的審核。

這一切背後的規律是：購買 Co-op，是購買一家有權審核您的公司的股份；購買共管公寓，是購買大多不受此類審核的不動產。下文的每一項差異都源於此。

共管公寓

共管公寓是一種房產類型，共管公寓的住戶擁有各自獨立的共管公寓單位，這些單位是較大建築或社區內彼此獨立的單位。每位屋主都持有其公寓的產權狀，同時也擁有共用部分的一份權益。這種結構使共管公寓有別於 Co-op，因為共管公寓的住戶完全擁有不動產，這可能對轉售價值與房貸選擇產生正面影響。共管公寓的交屋成本通常較高，因為有 title insurance 和 mortgage tax 等額外費用。432 Park Avenue、15 Central Park West 和 One57 等曼哈頓指標性共管公寓，展現了完整產權的共管公寓如何塑造這座城市的頂級住宅市場。

共管公寓屋主向市政府繳納房屋稅，並向共管公寓協會按月繳納稱為 condo fee 的費用；該協會是一種負責維護與公共設施的社區協會。公共設施通常包括健身中心、游泳池、交誼廳，甚至網球場。共管公寓董事會（Condo Board）負責大樓的營運，並指示共管公寓協會如何行事。協會訂定的規則與公共設施，會直接影響住戶的日常生活與決定。

美國居民可以透過傳統貸款購買共管公寓，頭期款 20%，不過也有一些銀行對醫師、律師等專業人士只要求 10% 的頭期款。外籍買方則須支付 30% 的頭期款。Title insurance 同樣是共管公寓買方交屋成本的一部分。月費、房屋稅以及潛在的轉售價值等財務因素，是評估購買共管公寓時的重要考量。

對許多人來說，購買共管公寓單位的優點將超過缺點。購買共管公寓比購買 Co-op 民主得多，因為共管公寓的限制少得多，只要有資金購買，任何人都可以。將流動資產作為申請流程的一部分，對 Co-op 買方來說往往是一項要求，而大多數共管公寓則不然。

共管公寓住戶通常可以在遵守社區規範的前提下，將自己的居住空間個人化，與其他房產類型相比，客製化的空間更大。

一般而言，共管公寓允許屋主轉租其公寓，限制很少。此外，共管公寓允許外籍持有，限制更少，頭期款要求更低，也比 Co-op 更容易貸款。

大多數共管公寓是近 30 年內興建的，包含現有屋主與租客所期待的許多公共設施，包括健身中心、游泳池、交誼廳和網球場。許多較新的共管公寓大樓著重於健身中心與保全服務等大型公共設施。這些設施在大多數 Co-op 中是沒有的。這些特色讓共管公寓更具市場吸引力，提高其可銷售性與受歡迎程度。共管公寓的規則與公共設施，會對住戶的生活方式與財務結果產生很大影響。

紐約的共管公寓僅占曼哈頓在售住宅總量的 25%。這種供應限制，加上公共設施豐富的新共管公寓所具有的吸引力，使共管公寓比 Co-op 更貴。比較價值時，共管公寓每平方英尺的價格往往高於 Co-op，這反映了其市場吸引力與產權優勢。

共管公寓通常較容易貸款，因為屋主擁有實體資產作為抵押。

曼哈頓共管公寓的另一大賣點，是其中一些大樓所提供的稅務減免，例如 485、421G 和 421A 稅務減免。上世紀 70 年代，紐約市推出一項計畫，鼓勵開發商在空地上興建，同時享有 10 年免稅。該計畫已到期，但隨著 2024 年 485 減免的加入而重新啟用。

購買了享有稅務減免的共管公寓單位的購屋者與投資人，同樣可以享受這些 10 年的稅務優惠。最近，我們看到這些稅務減免在少數曼哈頓共管公寓中重新出現，您可以在下方部落格中了解更多：

在共管公寓與其他房產類型之間做選擇時，仔細權衡這些因素非常重要。

相關閱讀：「20 年稅務減免的回歸與終結」

因此，投資人與外籍買方應該把找房重點放在共管公寓上。

總結一下，共管公寓具有以下特點：

• 限制少
• 對投資人友善
• 貸款管道便利
• 歡迎外籍買方

Co-op

住宅合作社，也就是 Co-op，是一種獨特的社區居住安排：大樓由一家公司持有，個人透過購買該公司的股份而成為 Co-op 屋主，而不是直接擁有各自的單位。身為 Co-op 股東，您的持股比例決定了您居住特定公寓的權利，以及您分攤的大樓費用比例。Proprietary lease 允許購買股份的股東使用 Co-op 大樓內的某個特定公寓。Co-op 公寓面積越大，股東持有的 Co-op 股份越多，分攤的大樓維護費用比例也越高。

乍看之下，購買 Co-op 似乎要支付更高的月費。然而，這是因為房屋稅與社區管理費被合併成了一筆 maintenance。這筆費用包含向公司繳納的房屋稅與維護費，其中包括他們分攤的房地產稅、大樓開銷，以及在公司對大樓持有房貸時有時包含的房貸利息。這與共管公寓屋主不同，後者直接就其單位繳納房屋稅，並另行支付水電等費用與房屋稅。有時，如果公司對大樓持有房貸，Co-op 的 maintenance 會因房貸利息而較高。相較之下，共管公寓大樓被禁止取得房貸，因此共管公寓的社區管理費永遠不可能包含房貸利息。

購買 Co-op 公寓有許多利弊。就優點而言，共管公寓通常比 Co-op 更貴，因為 Co-op 屋齡較長，占市場的 70%。Co-op 前期往往較為實惠，並具有某些財務優勢，例如 maintenance 費用中已包含各項費用。此外，Co-op 的交屋成本往往低於共管公寓，因為沒有 title insurance 之類的支出。

Co-op 可以訂定任何它們想要的規則，其股東必須遵守這些規則。Co-op 董事會通常禁止出租，並且由於其核准流程，可能使出售變得困難。Co-op 董事會通常實施嚴格的規定，對潛在買方有嚴苛的核准流程，使購屋體驗更加複雜。比較共管公寓與 Co-op 時，Co-op 通常涉及更複雜的核准流程與董事會限制，而共管公寓的交易則較單純。

在合作社所有權之下，股東通常必須將其公寓作為主要住所居住。此外，Co-op 有大幅限制或禁止轉租的規定，因此投資人須注意，Co-op 不被視為良好的投資。大多數 Co-op 董事會對轉租有嚴格規定，有些則完全不允許。共管公寓與 Co-op 在產權結構與成本上差異顯著，共管公寓的安排通常更簡單、更有彈性。

紐約 Co-op 的一條常見規則是禁止外籍持有。一般而言，Co-op 禁止外籍買方，因為對於大部分資產與收入來源都在美國境外的外國人，要起訴他們可能變得不可能。 即使合作公司取得了針對外籍屋主的判決，如果該屋主的資產位於 4,000 英里之外的另一個國家，這項判決也很可能無法執行。

將流動資產作為申請流程的一部分，對 Co-op 買方來說往往是一項要求，而大多數共管公寓則不然。Co-op 可能允許也可能不允許貸款。允許貸款的 Co-op 通常要求比共管公寓更高的頭期款。Co-op 要求更嚴格的財務資格與頭期款，頭期款可占購買價格的 20% 至 50%，使買方的購屋過程要求更高。

取得 Co-op 貸款可能很有挑戰性，因為貸款機構面臨更嚴格的要求，Co-op 貸款也不同於傳統的共管公寓貸款。為 Co-op 公寓融資需要使用個人貸款，而不是房貸。合作公司將規定可貸款的購買價格比例，相當於房產價值的 50% - 75%。與房貸一樣，個人貸款的利息可以抵稅。Co-op 的一個常見特點是 flip tax，它實際上是一筆轉讓費，通常為公寓售價的 2-3%，在出售 Co-op 股份時由賣方支付給合作公司。

潛在的 Co-op 屋主（以及在董事會允許的情況下的租客）必須接受 Co-op 董事會面談，並向董事會提交正式申請以取得核准。Co-op 董事會負責審核並授權買方，這個過程可能需要數個月，而不是像共管公寓那樣只需數週。雖然共管公寓也需要申請，但買方與租客不會被共管公寓董事會面談 ，核准流程也容易得多。

Co-op 通常聘請一家管理公司負責日常營運，包括維護、收費與核准，這與個人房東管理出租公寓不同。由於 Co-op 獨特的財務結構，買方具備扎實的個人理財知識非常重要，這樣才能理解預算、貸款選擇與長期財務承諾。

相關閱讀：「常見問題：在紐約購買公寓」

Co-op 的利弊包括以下幾方面：

Co-op 董事會

限制性強

對投資人不友善

禁止外籍持有

通常禁止或限制轉租

偏好自住型屋主

更有可能配備奢華設施

分析 Co-op 或共管公寓時，務必考量產權結構、財務影響與核准流程方面的差異。Co-op 的核准流程與財務要求通常更嚴格，而共管公寓則更有彈性，通常也更容易貸款。

Co-op 董事會

限制性強

對投資人不友善

禁止外籍持有

通常禁止或限制轉租

偏好自住型屋主

更有可能配備奢華設施

分析 Co-op 或共管公寓時，務必考量產權結構、財務影響與核准流程方面的差異。Co-op 的核准流程與財務要求通常更嚴格，而共管公寓則更有彈性，通常也更容易貸款。共管公寓屋主取得其單位的產權狀，而 Co-op 屋主取得的是 proprietary lease。在 Co-op 中，核准流程可能十分嚴格，包括背景調查與財務審查，而購買共管公寓通常較簡單。

CONDOP

Condop 一詞在紐約市房地產圈內用來指稱遵循共管公寓規則的 Co-op。不過從技術上來說，condop 的定義是已將其一樓出售為商業單位的住宅型 Co-op。但在實務上，該詞用來指稱遵循共管公寓規則的 Co-op。

依照共管公寓規則，condop 允許轉租與外籍持有。建在 land lease 之上的大樓通常屬於 Condop 類別。

附有 land lease 的大樓要求屋主在很長的期間內為其下的土地支付租金，通常為 99 年（如同倫敦的物業）。這些租約在實務上通常會在 land lease 到期前續約。

總結一下，Condop 大樓具有以下特點：

• 限制少
• 對投資人友善
• 歡迎外籍買方

共管公寓與 Co-op 的差別：了解關鍵差異

比較 Co-op 與共管公寓時，一個主要差別在於產權結構。公寓（apartment）是由一家以管理物業、賺取租金收入為業務的公司所擁有的出租物業。

除了公寓之外，比較 Co-op 與共管公寓也很重要。共管公寓屋主透過產權狀完全擁有其獨立單位，而 Co-op 住戶擁有的是控制整棟大樓的公司的股份，而不是擁有某個獨立單位。Co-op 和共管公寓都由較大建築內的獨立單位組成。這種產權結構與治理方式上的差異，也影響公共設施、月費，以及購買每種房產類型的核准流程。這些區別會影響住戶的日常體驗、社區氛圍，以及規則執行的力度，影響深遠。

一般而言，在一棟公寓大樓中，所有單位都相同，屋主也相同。相較之下，共管公寓是可以出租給租客的私人住宅。您租住共管公寓時，個人屋主是您的房東。您租住公寓時，擁有該大樓的公司是您的房東。

共管公寓的品質高於公寓大樓，因為許多自住屋主都住在共管公寓大樓中。乍看之下，共管公寓與公寓大樓中的許多公共設施似乎相同，但在共管公寓中您更有可能找到更高檔的版本，因為更好的設施有助於提升房產價值。

貸款與頭期款：買方需要了解什麼

在紐約市購屋，首先意味著要了解共管公寓與 Co-op 的貸款與頭期款規則。這兩類房產之間的關鍵差異，會對您的購屋體驗、每月成本以及長期財務規劃產生很大影響。共管公寓通常需要 20% 的頭期款，但與往往要求更高前期付款的 Co-op 相比，這並不那麼像業界標準。

共管公寓在貸款方面往往更有彈性。共管公寓屋主通常可以從多種房貸方案中選擇，一些貸款機構甚至可能允許低至 10% 的頭期款，尤其是對符合資格的專業人士。這種彈性使共管公寓對更廣泛的買方具有吸引力，包括那些可能沒有大量前期現金的買方。不過，共管公寓買方應為較高的交屋成本做好準備，其中通常包括 title insurance、mortgage recording tax 和其他費用，合計可達購買價格的 2% 至 5%。在比較共管公寓與 Co-op 時，這些較高的交屋成本是需要牢記的一項關鍵差異。

另一方面，Co-op 以更嚴格的貸款規則著稱。大多數 Co-op 董事會要求更高的頭期款，通常至少 20%，有時高達 50%，在某些大樓甚至可能完全禁止貸款。Co-op 買方還必須提交大量財務文件，包括收入證明、資產證明，以及債務收入比的詳細明細。Co-op 董事會會將這些資訊作為全面審核流程的一部分仔細審閱，其中還可能包括個人面談。這個流程可能很漫長，目的是確認新的 Co-op 股東財務穩定，並適合這個社區。

與對誰可以購買單位影響有限的共管公寓協會不同，Co-op 董事會對核准流程擁有重大控制權。這意味著，即使您在財務上符合房貸資格，Co-op 董事會仍然可以根據它們自己的標準拒絕您的申請。雖然這會讓 Co-op 生活顯得更有專屬感、更注重社區，但也意味著買方需要為更嚴格的核准流程以及可能更高的頭期款做好準備。

另一個重要差別在於交屋成本的處理方式。Co-op 買方通常不需要另行支付 title insurance 或 mortgage recording tax，因為這些費用通常已包含在向合作公司繳納的每月 maintenance 之中。這會使購買 Co-op 的前期成本較低，但與共管公寓相比，持續的月費可能較高。

選擇共管公寓還是 Co-op，取決於您的財務狀況、您對核准流程的接受程度，以及您的長期目標。如果您看重貸款的彈性，以及更快、限制更少的購買流程，共管公寓可能更合適。由於不需要董事會核准，共管公寓的房貸核准流程比 Co-op 更簡單。如果您可以接受更高的頭期款與全面的審核流程，並且看重社區歸屬感，Co-op 生活可能會很理想。

在做決定之前，務必檢視您的財務狀況，了解大樓的產權結構與規則，並諮詢您的房地產經紀人或財務顧問。這樣，您將更有能力掌握共管公寓與 Co-op 之間的關鍵差異，找到最符合您需求的房產類型。

連棟住宅與獨棟住宅是另一種搜尋，其經濟邏輯也不同。我們在紐約連棟住宅在售指南中對此有完整介紹。

結語

希望您現在已經了解Co-op 與共管公寓大樓之間的差別、連棟住宅與共管公寓之間的差別，以及紐約市可選的其他房產類型。如果還沒有，而您想深入了解 Co-op 與共管公寓之間的差異，歡迎與我們聯繫，我們將帶您了解每種類型的利弊。

出售您的 房產

關於這項決策背後的數據，包括增值與持有成本的比較，請參閱我們的共管公寓與 Co-op 投資分析。

如果最終選擇了 Co-op 路線，請從紐約頂級 Co-op開始您的搜尋。

買方真正會問的 Co-op 問題

為什麼各家 Co-op 的 maintenance 差這麼多？

因為 maintenance 並不是服務費。它是您在大樓實際支出中所占的份額，而同一街廓的兩棟樓，支出可能天差地遠。最大的變數是底層房貸、人事配置與房屋稅。一家在不利時點對底層房貸完成再融資的 Co-op，會把這筆成本壓在每一位股東的月結單裡。配有門房、服務人員與駐點經理的全服務大樓，營運成本高於沒有服務的無電梯公寓……差額大部分就在於此。在讓買方愛上一個較低的數字之前，我總是會調閱最近兩年的財務報表，因為今天較低的 maintenance，可能代表被延後的資本工程，以及明天的 assessment。

Co-op 的股份是什麼，我的公寓為何是這個股數？

您買的不是不動產。您買的是一家公司的股份，而這些股份與特定公寓的 proprietary lease 相連。股數是在大樓轉制時確定的，通常以面積為基礎，再依樓層、採光、景觀與戶外空間調整。面向公園的高樓層戶型，其股數多於二樓面對牆壁的同等面積戶型。這一點之所以重要，有兩個理由：您的股數決定您在 maintenance 中的分攤比例，也決定您的表決權。偶爾您會發現某間公寓的股份配置與該單位如今的價值不相稱，無論您朝哪個方向出價，這一點都值得在出價前知道。

Co-op 是否比共管公寓更難轉手？

一般而言確實如此，任何告訴您不是這樣的人都是在向您推銷什麼。買方族群因設計而較小。董事會核准、轉租限制、對實體持有與外籍持有的限制，以及許多大樓中規定的貸款上限，都會把買方從您未來的市場中剔除。再加上 flip tax，您的淨得款也會改變。這就是您為進場時較低的每平方英尺價格所做的取捨。這是一項真實的取捨，而非瑕疵……但您應該在購買時就把它計入決策，而不是在出售時才發現。

購買 Co-op 坦白說的缺點是什麼？

主導權。您會讓渡其中相當大的一部分。董事會決定在您之後誰來購買您的公寓、您能否出租、您可以翻修什麼以及何時施工，在某些大樓中還決定您是否可以貸款。申請本身的侵入性會讓人意外……您要把報稅資料、銀行對帳單與推薦信交給您未來的鄰居。如果您把隱私與彈性看得比價格更重要，共管公寓通常是更好的答案。如果您購買的是主要住所，並希望用同樣的錢得到更大的公寓，Co-op 的結構就對您有利。

我的 proprietary lease 有到期日。我應該擔心嗎？

幾乎不用，而且這個問題引發的恐慌超出了它應有的程度。Proprietary lease 是您作為股東與公司之間的合約，它的有效期至某個載明的日期，董事會通常會在到期前延長，但須遵守該 Co-op 的治理文件。它不是您所有權的倒數計時。您真正應該檢查的是 land lease，那是完全不同的事情……在 land lease 的大樓中，公司並不擁有大樓之下的土地，租金重設可能很嚴苛，隨著租期縮短，貸款也會變得困難。在做其他事之前，先確認您看的是哪一種。

什麼是 lot line window，為什麼我的律師一直問起它？

Lot line window 位於與相鄰地塊的交界處。如果您的鄰居把其地塊開發到界線，這扇窗戶在法律上可以被封死。不是掛窗簾，而是砌磚。這取決於 Building Code 與相鄰屋主的開發權，因此請讓您的律師就具體單位加以確認。買方往往是在愛上某間轉角臥室的採光之後才發現這一點。它會在 offering plan 中揭露，並且應當對照隔壁實際可興建的內容加以核查，因為空中權的出售或 as of right 的開發，可能在未經您同意、也無補償的情況下改變您的公寓。它不會讓一個單位變得不可購買。它只是讓它變成與您以為自己看到的不同的單位。

Co-op 屋主需要繳納房屋稅嗎？

需要，只是不是直接繳納。公司就大樓繳納稅款，並在 maintenance 中把您應分攤的部分轉嫁給您。對於您自己的報稅，合作公司會告知您 maintenance 中有多大比例屬於房地產稅與利息，股東歷來可以扣除其按比例分攤的部分……您的會計師應當確認這對您如何適用。紐約市還為將單位作為主要住所使用的屋主提供一項減免（abatement），該減免透過大樓辦理，而不是支付給您，所以您看到的是一筆抵扣，而不是一張支票。

什麼是 right of first refusal，它和董事會拒絕我是一回事嗎？

不是，而這種區別正是購買共管公寓的全部意義所在。Co-op 董事會可以基於任何合法理由拒絕您，並且無需作出解釋。共管公寓董事會通常不能直接拒絕您。根據 declaration 與 by-laws，它所持有的是 right of first refusal，或是 consent and waiver 權利，也就是說它可以介入，並以您所報的相同條件購買該公寓。實際上，這要求共管公寓協會在期限內籌集真金白銀，因此很少被使用。從功能上說，共管公寓的 waiver 是一個需要走完的流程……而 Co-op 董事會的核准則是一項可能對您不利的決定。

Co-op 與共管公寓基礎知識

紐約的 Co-op 與共管公寓的主要差別是什麼？

共管公寓屋主透過產權狀完全擁有其獨立單位，而 Co-op 住戶擁有的是控制整棟大樓的公司的股份，而不是擁有某個獨立單位。這項差異影響貸款選擇、董事會核准、轉租權利、外籍買方資格以及轉售彈性。

外國人可以在紐約購買 Co-op 嗎？

一般而言，紐約市的 Co-op 董事會禁止外籍持有，因為對資產位於另一個國家的外籍屋主執行判決可能並不實際。國際買方應把搜尋重點放在共管公寓或 condop 上，兩者都允許外籍持有。

為什麼曼哈頓的 Co-op 比共管公寓便宜？

Co-op 每平方英尺的成交價通常低於共管公寓，因為 Co-op 屋齡較長，約占曼哈頓住宅庫存的 70%，而共管公寓僅約占 ~25%。有限的共管公寓供應、較容易的貸款以及較少的產權限制，推高了共管公寓的價格。

什麼是 condop？

Condop 一詞在紐約房地產中用來指稱依共管公寓式規則運作的 Co-op。從技術上說，condop 是已將一樓作為獨立商業單位出售的住宅合作社。實際上，condop 允許轉租與外籍持有，類似於共管公寓，同時保留 Co-op 的產權結構。

紐約 Co-op 的典型頭期款要求是多少？

Co-op 董事會通常要求至少 20% 的頭期款，許多曼哈頓豪華 Co-op 要求 30% 至 50%。有些 Co-op 完全禁止貸款。買方還必須證明交屋後的流動資金，通常為 1-2 年的持有成本。

我可以轉租紐約的 Co-op 嗎？

大多數 Co-op 董事會大幅限制或禁止轉租，這使 Co-op 不適合投資人。有些董事會允許較短的轉租期（例如每五年中有兩年），但需要董事會核准。共管公寓與 condop 通常允許轉租，限制很少。

紐約 Co-op 中的 flip tax 是什麼？

Flip tax 是一筆轉讓費，通常為售價的 2-3%，在出售 Co-op 股份時由賣方支付給合作公司。Flip tax 用於補充大樓的準備金帳戶。並非所有 Co-op 都收取 flip tax，而共管公寓通常不收。

為什麼紐約共管公寓的交屋成本高於 Co-op？

共管公寓的交屋成本包括 title insurance（占購買價格的 0.4-0.5%）和 mortgage recording tax（約為貸款金額的 1.925%），這兩項都不適用於 Co-op。因此，在有貸款的交易中，共管公寓的交屋成本通常為購買價格的 3-5%，而 Co-op 約為 ~1-2%。

紐約的共管公寓和 Co-op 哪個更常見？

Co-op 約占紐約公寓的 75%，在曼哈頓尤其如此。共管公寓在較新的豪華大樓和外圍行政區更為常見。邁阿密以共管公寓為主，Co-op 極少。

就投資而言，Co-op 和共管公寓哪個比較好？

共管公寓通常更適合投資，因為無需董事會核准即可出租，更容易出售，對所有類型的買方也更開放。大多數 Co-op 限制轉租並要求屋主自住，從而限制了租金收入的潛力。

Co-op 的 maintenance 與共管公寓的 common charges 有何不同？

Co-op 的每月 maintenance 包含您在大樓房貸、房地產稅與營運成本中所占的份額，因此高於共管公寓的 common charges。不過，房地產稅與房貸利息的部分，對 Co-op 股東來說是可以抵稅的。

各大樓規則不同，並取決於每個 Co-op 或共管公寓的治理文件。本頁面為一般資訊，並非法律或稅務建議。具體事項請與您的律師和會計師確認。