pied-à-terre 稅會傷到曼哈頓豪宅市場嗎？

紐約已針對高價第二住所開徵一項新的年度附加稅，一般稱為 pied-à-terre 稅（也就是城中第二住所稅）。對曼哈頓頂級標的的屋主與買方來說，這項稅存在與否已經沒有爭議。真正值得追問的是：它在實務上究竟改變了什麼，又在哪些地方根本沒有動到市場。

本文只鎖定這項稅對市場的影響。若您想先掌握定義與購屋層面的全貌，請看我們的 曼哈頓 pied-à-terre 完整購屋指南 ，那篇說明了 pied-à-terre 是什麼，以及該如何入手。在這裡，我們把附加稅視為持有成本的問題，並把它拿來對照市場上不會移動的那一塊：真正頂級產品的供給。這也是切入 曼哈頓頂級標的實況 系列最及時的入口。

重點結論

• 紐約透過州預算法案 A3009 / S3009 開徵 Article 30-C 附加稅（即 pied-à-terre 稅），並由 Governor Hochul 簽署。
• 據報導，這是一項針對估值達 $5 million 以上之非自住住宅課徵的累進年度附加稅，初期採兩年期的稅率架構。
• 部分計算方式仍待 New York City Department of Finance（DOF）解釋，因此實際負擔應逐案試算，不該逕行假設。
• 附加稅改變的是持有成本的算式。它辦不到的，是變出新的 Central Park 景觀、Fifth Avenue 臨街面，或可取代的頂級供給。
• 曼哈頓真正的頂級推案量很單薄：我們自行進行的五年期建照檢視，只找出三個建案構成有意義的頂級相關供給。

摘要

pied-à-terre 稅確實存在、已經成法，值得仔細試算。它拉高了持有一戶高價曼哈頓第二住所的年度成本，也可能在邊際上影響議價與買方心態。

它沒有動到的，是界定頂級級別的那種根本稀有性。對現有住宅加課附加稅，變不出無可取代的地段，也變不出大坪數格局。真正頂級產品的供給，取決於什麼蓋得出來、交得出來，而稅制政策在這件事上沒有置喙空間。

我們的立場是節制的。這項稅可能透過議價與市場氛圍影響價格。但它對可取代的供給沒有任何貢獻，而對最好的曼哈頓資產來說，這正是最要緊的一條分界。

本系列如何界定曼哈頓頂級標的

國際上談頂級物件，常用更高的絕對價格門檻，例如 $25M+ 或 $50M+。但放在曼哈頓來分析，單看總價門檻並不夠精準。曼哈頓有不少大坪數住宅，光靠面積就能站上 $10M，卻撐不起真正的每平方英尺頂級單價。一戶 5,000 SF 的住宅若總價 $10M，單價只有 $2,000/SF，背後可能反映的是待整理的裝修、景觀較差、地段次一級、屋況偏舊，或其他某種妥協。反過來說，一戶坪數較小但確實稀有的住宅，若具備受保護的景觀、更好的大樓等級，以及 $3,500+/SF 的單價，在頂級標的的討論裡，反而可能比一戶坪數更大、單價更低的物件更有意義。

因此，本系列在單戶層級把曼哈頓 頂級存量 界定為價格達到 $10M+ and $3,500+/SF的住宅。這道篩選抓出來的，是同時具備實質高總價，並以反映稀有性、品質、地段、景觀與大樓等級的單價溢價成交的物件。

在這個範圍裡， 核心頂級存量大致自 $5,000/SF 起跳。這些是最稀有的住宅：最好的景觀、最好的樓層位置、最強的大樓血統、更佳的格局，以及最無可取代的曼哈頓地段。

不是每戶 $10M 的住宅都算頂級。也不是每戶頂級住宅都進得了核心頂級。而在一棟具頂級潛力的大樓裡，同樣不是每一戶都過得了其中任何一道篩選。

本系列一貫使用四個操作型概念：

• 全球頂級門檻： 在國際豪宅評論中通常為 $25M+ 或 $50M+
• 曼哈頓頂級存量（本系列）： 單戶層級達到 $10M+ and $3,500+/SF
• 核心頂級存量： 大致為 $5,000+/SF，最稀有、血統最強的住宅
• 具頂級潛力的建案： 有機會推出若干戶符合頂級篩選的大樓

pied-à-terre 稅現在真的已經是法律了嗎？

是，而且應該當成已經成法，而不是還在提案階段。紐約把新的 Article 30-C 附加稅納入州預算法案 A3009 / S3009 一併通過，並由 Governor Hochul 簽署。nysenate.gov 上的 New York State Senate 法案頁面，是條文文字最主要的參考來源。

它是一項針對估值達 $5 million 以上之高價非自住住宅課徵的累進年度附加稅，初期採兩年期稅率架構，具體規定見於州預算法案 A3009 / S3009。法律與稅務界的評論一路追蹤了這次立法，其中包括 Holland & Knight 於 June 4, 2026 發出的法律快訊，以及 Reuters 於 May 28, 2026 刊出的報導。

一個重要的保留：部分計算方式仍待 DOF 指引，該指引有可能把解釋口徑講清楚。認真的買方應把這項附加稅當成真實存在、但尚未完全定案的成本項來試算，並在依賴任何單一數字之前，先與適格的專業顧問確認細節。

兩階段設計才是關鍵

最要緊的稅務細節是：這項附加稅每一年的算法並不相同。就 condo（產權公寓）而言，法律設了兩階段結構，而兩個階段用的估價基礎、門檻與稅率都不一樣。

第一階段，也就是 2026-27 與 2027-28 兩個會計年度，附加稅是以 New York City Department of Finance 的市場價值為基礎，而不是以成交價為基礎。就豪宅型產權公寓來說，DOF 市場價值往往遠低於真實市場價值，因此附加稅的課稅基礎有可能只占實際購入價的一小部分。第一階段門檻自約 $1M 的 DOF 市場價值起算（就一戶豪宅型產權公寓而言，這可能對應到高出許多的實際市場價值），產權公寓稅率為 4.0%、5.25% 與 6.5%，依級距遞增適用於 DOF 市場價值。

進入第二階段後，也就是 2028-29 會計年度起，法律轉向較貼近市場的估價制度，可能改採以可比成交為基礎的價值，門檻拉高到約 $5M 的市場化價值，名目稅率則下降為 0.8%、1.05% 與 1.3%。第二階段的確切算法，DOF 還沒有完全訂出來。

講白一點：這項附加稅每一年的算法並不相同。頭兩個會計年度，許多產權公寓是用 DOF 市場價值衡量，而這個數字可能遠低於實際購入價。自 FY 2028-29 起，法律轉向市場化的估價制度，但市府尚未公布最終的計算方法。第一階段的數字可以依現行 DOF 價值推估。第二階段的數字則應視為估計值，直到 DOF 發布進一步指引為止。

有三個數字不該混為一談：

• 成交價： 買方實際付出的金額。它並不決定附加稅前兩年的計算。
• DOF 市場價值： 市府內部的估價。對許多產權公寓來說，這就是第一階段的課稅基礎。
• 核定價值： 用於一般財產稅目的，但不是附加稅的課稅基礎。

級距斷點之所以重要，是因為適用稅率有可能適用於該級距內的全部價值，而不只是超過門檻的部分。價格靠近級距分界的買方，應該和適格稅務顧問一起把影響仔細試算清楚。

免稅與實際使用方式才是重點

這項附加稅針對的是非自住的使用型態。一戶物件若作為屋主本人的自住（主要居所）、作為特定符合資格之直系親屬的主要居所，或處於期間至少一年的真實常規交易（arm’s-length）租約之下，就有可能不落入附加稅範圍。這些事實必須留下書面依據，一旦被質疑也要站得住腳。市府可能對自住認定進行查核，因此買方應把免稅分析當成法律與稅務諮詢層級的議題，而不是隨手貼上的居住用途標籤。

這部法律目前設有落日條款，June 30, 2031 之後即失效，除非再展延。買方應把這一點當成政治變數，而不是保證。

這究竟是持有成本的問題，還是供給的解方？

pied-à-terre 稅最好的理解方式，是把它看成持有成本的調整。它拉高了屋主每年為持有一戶符合課稅條件的住宅所要付出的金額。這是個真實的數字，而對一戶 $10M+ 的住宅來說，它值得和管理費、財產稅與融資成本一起試算。

這項稅做不到的，是把存量變多。對第二住所加課附加稅是一種財政收入手段，不是開發誘因。它不會核准任何一棟新大樓，不會縮短任何工期，也不會多變出一個 Central Park 景觀。

所以，我們和客戶溝通時用的框架是這樣。這項稅可能改變持有成本的算式。但對市場上真正吃緊的那一塊，也就是可取代的頂級產品供給，它一點作用也沒有。

頂級標的的需求，等同於 pied-à-terre 的需求嗎？

不等同，而把兩者混在一起談，會得出錯誤的結論。pied-à-terre 稅瞄準的是非自住住宅，但對最好的曼哈頓資產的需求，遠遠超過新聞標題會讓人聯想到的那種第二住所買方。

撐住頂級標的的買方組成，包括以此為自住的住戶、家族辦公室，以及基礎相當深厚的超高淨值人士。若以超高淨值（UHNW）人口的住宅總足跡來看，紐約仍居全球城市之首或接近榜首，約有 33,222 位超高淨值人士在這座城市持有第一戶或第二戶住宅。即使佛羅里達，尤其是邁阿密與棕櫚灘，已經吸走可觀的 UHNW 移居人口，這個地位依然站得住。這股移轉是真的，但並非全面：氣候、生活型態、事業連結、文化、學校、家庭、藝術、金融與國際連結性，仍然把許多超高淨值家庭綁在曼哈頓。一項圍繞第二住所設計的附加稅，並不會把這份需求抹掉。

這只是一段簡短的過橋，不是完整論證。完整的論述請看 為何曼哈頓頂級標的需求大於 pied-à-terre 稅。

為什麼供給才是更重要的那條線？

因為真正綁住頂級價值的限制是供給，不是這項附加稅。Corcoran 的 2026 年第一季曼哈頓報告統計，該季全曼哈頓只有 81 戶新建案物件進場，較十年平均低約 75%，並把未來推案量描述為非常有限。

把範圍縮到真正的頂級產品，情況更單薄。我們自行進行的五年期建照檢視，只找出三個建案構成有意義的頂級相關供給。既有的無可取代存量，例如沿著 Billionaires Row一線的物件，之所以存在，正因為它很難被重做一次。

關於這兩面的深入分析，請看 為何曼哈頓頂級住宅至今仍然稀有 與 曼哈頓頂級推案量：只有三個建案。講白一點，一項針對持有成本的稅，完全沒有動到頂級產品之所以保值的那個理由。

為什麼「送件不等於交屋」在這裡很重要？

重要，是因為建照與送件文件都不是蓋好的大樓，而那些認定未來供給已經在路上的買方，往往把時程讀錯了。送件上的住宅戶數上限是天花板，不是可銷售的產權公寓戶數；建商也經常把幾戶併成更少、更大的住宅。

同一份謹慎也適用於這項稅。就通過的條文來看，名目稅率架構在輪廓上是清楚的，但實際負擔尚未完全定案。送件並簽署，和指引完全到位，是兩件事。

對認真的買方而言，兩邊要守的紀律一模一樣：不要把一份送件文件或一則標題當成已定的事實。把區間試算出來、把細節確認清楚，並只用真正靠得住的內容來核價。

認真的買方現在該檢視什麼？

這項稅與其說改變了核價的紀律，不如說是替它多加了一行。一位節制的買方在評估一筆 $10M+ 的曼哈頓頂級購置時，應該檢視以下項目。

• 針對特定住宅試算出的年度附加稅，在 DOF 指引定案之前先以區間看待，並經稅務顧問確認。
• 總持有成本：附加稅加上管理費、財產稅與融資成本，並拿來對照這項資產的無可取代性。
• 這戶住宅是否有可能被未來供給可信地取代，以及那樣的供給在什麼時程上有機會交屋。
• 短期內議價與賣方心態可能怎麼變，這和資產本身的長期價值是兩件事。

結論：這項資產取代得了嗎？

pied-à-terre 稅值得拿出來試算，而不是一句話帶過。它改變了持有成本，也可能在邊際上帶動議價與心態。這樣講是公允的。

但對頂級買方來說，更根本的問題不只是持有一戶住宅要花多少。而是這項資產究竟取代不取代得了。沒有任何附加稅變得出 Fifth Avenue 臨街面、受保護景觀的住宅或大坪數格局，其中也沒有一項蓋得出下一代的頂級產品。持有成本是一個你可以據以規劃的數字。無可取代性不是。

常見問答

pied-à-terre 稅是否意味著曼哈頓豪宅價格會下跌？

不一定。附加稅拉高了年度持有成本，也可能影響議價與市場氛圍，進而在邊際上作用在價格上。但它不會增加供給，也不會降低真正頂級產品的稀有性，因此光靠這項稅，推不出價格全面崩跌的結論。

pied-à-terre 稅適用於哪些人？

據報導，Article 30-C 附加稅瞄準的是估值達 $5 million 以上之非自住（第二住所）住宅，適用初期的兩年期稅率架構。具體適用範圍仍待 DOF 解釋，因此買方應就自身事實與適格稅務顧問確認，而不是靠新聞標題判斷。

一位 $10M+ 的買方，該等到稅務輪廓明朗再進場嗎？

看標的而定。這項稅是一個現在就能以區間試算的持有成本變數。更硬的限制是可取代的供給，而它很單薄，因此為了等稅務明朗而等下去，可能就錯過那些未來開發在短期時程內難以再做一次的無可取代存量。

預約曼哈頓頂級存量私密盤點

如果 pied-à-terre 稅讓您重新算一遍曼哈頓頂級購置的持有成本，那麼這項附加稅只是一份大得多的算式裡的一行。更硬的變數，是您眼前這戶住宅究竟還有沒有被取代的可能。Manhattan Miami 可以為您準備一份私密盤點，涵蓋目前的頂級存量、未來推案量的風險，以及可比較的替代供給選項。

把整個系列讀完： 曼哈頓頂級標的實況。

預約曼哈頓頂級存量私密盤點

本文僅為資訊性市場評論，不構成稅務、法律、會計或投資建議。買方與屋主應就自身具體情況，向適格的律師與稅務顧問諮詢。

稅務處理在 為子女購置住宅時同樣重要，這個情境我們另有專文討論，並提出可行的架構方案。