曼哈頓 Pied-à-Terre 購屋完全指南

重點摘要：2026 年紐約 Pied-à-Terre 市場速覽

資料來源：Manhattan Miami Real Estate 市場分析，2026 年第一季。數據取自 REBNY 曼哈頓市場報告、自有成交紀錄，以及 NYC Department of Finance。

Pied-à-Terre NYC 2026：曼哈頓完整購屋指南

若您正在紐約尋找一處 pied-à-terre，您加入的是一個歷史悠久的圈子。 Pied-à-terre，字面意思是「腳踏在地上」，指的是為偶爾使用而保留的第二居所；全世界沒有任何一個 pied-à-terre 市場比得上曼哈頓。無論您稱它為紐約的 pied-à-terre、曼哈頓的第二個家，或是一筆曼哈頓豪華 pied-à-terre 投資，概念都一樣：在這座地球上最舉足輕重的城市裡，擁有一個優雅的立足點。

從 Billionaires' Row 上如 432 Park Avenue 這類塔樓的複層頂層公寓，到 Tribeca 的廠房改建 loft，曼哈頓長期以來一直是全球 pied-à-terre 買家的重心。國家元首、《財星》500 大企業高層、藝術收藏家，以及生活橫跨兩個半球的家庭，都因為同一組無可取代的條件匯聚於此：密集的文化供給、金融基礎設施、世界級的餐飲與醫療，以及一個歷經數十年證明為全球最具韌性的價值儲存市場之一。

但在紐約買 pied-à-terre，和買主要住所並不是同一件事。規則不同，稅務環境不同，願意接納您的大樓，和會直接否決您申請的大樓也不同。而從頭期款到遺產規劃，整個財務架構所需要的細膩程度，遠遠超過一般公寓交易。

這份指南就是為這樣的買家而寫：您已經擁有主要住所，對房地產本來就有相當理解，需要的是在曼哈頓做出一筆聰明的 pied-à-terre 決策所必需的具體情報。無論您是考慮 曼哈頓待售公寓的邁阿密企業主管、倫敦的金融從業者，或是子女已在紐約落腳的退休夫婦，接下來的內容都會帶您走過這個決定的每一個面向。

關於 Pied-à-Terre NYC 的關鍵事實

Pied-à-terre 指的是為偶爾使用而保留的第二居所，屋主的主要住所通常位於另一個城市或國家。曼哈頓是全美最大的 pied-à-terre 市場。

在曼哈頓，豪華 pied-à-terre 的實際入門價，是全服務大樓內一房 condo 的 250 萬至 350 萬美元；有景觀的兩房，最佳區間則落在 500 萬至 1,000 萬美元。

這在 2026 年出現變化。紐約州在州預算中通過了新的第 30-C 條 pied-à-terre 附加稅，針對高價的非主要住所，第一階段的價值門檻為 condo 與 co-op 100 萬美元以上、聯排住宅與一至三戶住宅 500 萬美元以上，第二階段則改為較廣的 500 萬美元門檻，部分執行細節仍有待 Department of Finance 的指引。關於這項附加稅對頂級買家的完整分析，請見我們的專文： Pied-à-Terre 稅會傷害曼哈頓豪宅市場嗎？

對曼哈頓的 pied-à-terre 買家而言，condo 幾乎必然是最好的選擇：曼哈頓約 75% 的住宅存量屬於合作公寓（co-op），而許多 co-op 董事會明文禁止或不鼓勵 pied-à-terre 使用。

2026 年，誰在曼哈頓買 pied-à-terre？

pied-à-terre 買家並非單一族群。以我們二十多年來服務豪華 pied-à-terre 買家的經驗，我歸納出五種明顯不同的買家樣貌，各自有不同的優先順序、不同的理想區域，以及不同的大樓需求。

邁阿密的企業主管

這是我最常服務的一類買家。他們已把佛州設為主要住所，往往出於稅務考量，但事業、社交或家庭關係仍不斷把他們拉回紐約。他們要的是全服務大樓裡鎖上門就能走的公寓：週一早上飛進來、週五下午離開，不必操心維護、清潔或保全。他們偏好 Midtown 與金融區，因為離自己的專業人脈最近；為了彈性，也壓倒性地選擇 condo 而非 co-op。這類買家有不少人同時在 曼哈頓與邁阿密持有住所，這個策略在高淨值人士之間愈來愈普遍，為的是同時掌握兩個市場的優勢。

國際買家

曼哈頓與倫敦、新加坡同列全球國際房地產資金的前三大目的地。來自中東、東亞、拉丁美洲與歐洲的買家，把曼哈頓的 pied-à-terre 視為避風港資產、地理分散配置，也是子女在美國就學或家族在美國有事業時的實際需要。這類買家會面臨 外籍人士購買紐約房地產的稅務與法律問題 上的特殊考量，通常也能從我們專門的 外籍買家指南中受益。對國際買家而言，condo 幾乎永遠是正確答案，因為 co-op 董事會經常否決非美國本地的申請人。

企業高階主管

愈來愈多大型企業的 C-suite 高層與資深合夥人，把曼哈頓的 pied-à-terre 當成一項專業資產。他們的主要住所可能在 Greenwich、the Hamptons、Westchester，或另一座城市。這處居所省下飯店開銷，提供招待客戶的固定據點，也在這座城市裡表明了一種地位。這類買家傾向落腳 Midtown、Upper East Side 或 West Village，重視低調、門房大樓，以及與私人俱樂部的距離。

空巢期夫婦

子女到紐約求學或工作之後，做父母的來這座城市的頻率愈來愈高。與其一直訂飯店，他們選擇買下一處小而精緻的 pied-à-terre，離孩子近一點，離喜愛的文化機構近一點，或離已成為生活節奏一部分的餐廳近一點。Upper East Side 鄰近大都會博物館、Frick 收藏館與中央公園，長年是這群人的首選；West Village 則以韻味與步行生活取勝。

藝術收藏家與文化贊助者

對認真的藝術收藏家來說，曼哈頓的 pied-à-terre 不是奢侈品，而是營運成本。畫廊開幕、Christie's 與 Sotheby's 的預展、美術館董事會、藝博會週，全都需要人在城裡。這類買家多半集中在畫廊密度高的區域，包括 Chelsea、Lower East Side、Tribeca 與 SoHo；他們也常尋找挑高、牆面足以懸掛重要作品的空間。

Pied-à-terre 該選 co-op 還是 condo：最關鍵的一個決定

如果這份指南您只帶走一個結論，那就是這一句： co-op 與 condo 的區別，是曼哈頓 pied-à-terre 交易中最重要的單一因素。這一步走錯，您可能被董事會否決、被限制無法照原意使用自己的公寓，或被綁在削弱投資價值的轉租限制裡。

想完整理解這兩種產權型態的結構差異，請參閱我們專門的 co-op 與 condo 比較指南。以下我會集中談這些差異對 pied-à-terre 買家的具體影響。

為什麼許多 co-op 禁止 pied-à-terre 使用

合作公寓（co-op）約占曼哈頓住宅自有市場的 75%，這個比例是世界上任何其他城市都沒有的。但 co-op 的架構是購買一家公司的股份，而非不動產本身，這讓董事會對誰能買、公寓能怎麼用、能不能轉租，握有極大的權力。

許多 co-op 董事會明文禁止 pied-à-terre 使用。他們的理由很直接：他們要的是把大樓當成社群來經營的住戶，會出席董事會、人在樓裡才會注意並在意大樓的維護，也會為大樓的人際結構出一份力。在董事會眼中，一位半數時間不在的住戶，這些事一件都做不到。

即使沒有明文禁止的 co-op，也可能透過董事會審核程序實質達到同樣效果。co-op 董事會幾乎可以基於任何理由否決買家（法律保障的類別除外），而一位坦承這間公寓不會是主要住所的買家，在許多大樓裡，等於說出了董事會最不想聽的話。

轉租限制讓問題更棘手。 多數 co-op 把轉租限制在每五年只能有一到兩年，有些則完全禁止。萬一您的生活狀況改變、無法再定期使用這處 pied-à-terre，您可能會被困住：既不能出租，也不容易賣給那一小群能通過董事會審核的買家。

為什麼 condo 是 pied-à-terre 買家最好的朋友

相對地，condo 的架構是不動產所有權。您拿到的是產權狀。購買不需要董事會面談（少數 condo 董事會保留優先承買權，但極少行使）。而最關鍵的是，沒有居住義務的規定。

condo 董事會不能因為買家打算怎麼使用這間公寓而否決他，無論是作為主要住所、pied-à-terre 或投資物件。光是這一點，就足以讓 condo 成為 pied-à-terre 買家壓倒性的正確選擇。

condo 在 pied-à-terre 持有上的其他優勢還包括：

• 轉租彈性： 多數 condo 允許出租，最短租期一年，萬一使用習慣改變，您有退場機制或收租的空間。
• 轉手較容易： 買方不需經過董事會審核，代表您的潛在買家池更大、流動性更高。
• 對外籍買家友善： condo 慣常出售給國際買家、LLC 與信託，而這些結構常被 co-op 董事會拒絕。
• 融資彈性： condo 允許更多元的融資結構，包括更高的貸款成數。

董事會審核流程：可以預期什麼

co-op 要有心理準備面對嚴格程序：詳盡的財務揭露（通常須提交數年報稅資料、銀行對帳單與推薦信）、與董事會的當面面談，以及可能拉長到六至十二週的時程。pied-à-terre 買家會被直接追問打算多常使用、會不會轉租，以及主要住所在哪裡。

condo 的流程比較快，也比較不侵入。多數 condo 董事會要求購買申請書與財務文件，但沒有當面面談。董事會的優先承買權，也就是以相同價格買下該戶的權利，幾乎不曾行使。一般作業時間為兩到四週。

為了 pied-à-terre 在 co-op 與 condo 之間拿不定主意？ 與我們的豪宅專業顧問談談 他們每天都在處理曼哈頓第二居所的交易。

Pied-à-terre 稅在 2026 年的現況

紐約已通過新的第 30-C 條 pied-à-terre 附加稅，適用於部分非作為主要住所的紐約市高價住宅。這項附加稅自 2026 年 7 月 1 日起課徵，目前為期五個財政年度，至 2031 年 6 月 30 日止，除非延長、修正或取代。它不再是一項需要觀察的提案，而是部分曼哈頓第二居所買家實質的持有成本項目，應該逐一物件試算，而不是孤立看待。想更深入了解 pied-à-terre 稅如何影響曼哈頓豪宅市場，請參閱我們的專文。

2026 年 Pied-à-Terre 稅一覽

對買家而言最重要的一點是：pied-à-terre 稅必須逐一物件試算。500 萬、1,000 萬或 2,500 萬美元的曼哈頓公寓，並不會單憑成交價就得出相同的稅務結果。Department of Finance 的估值、產權使用方式、主要住所身分、家人居住情形與租約結構，全都有影響。買家應在簽約前與合格稅務顧問一起檢視這項附加稅。

這項稅應該認真看待，但不該孤立分析。曼哈頓最好的 pied-à-terre 公寓，處在一個真正替代供給仍然有限的豪宅市場裡。新的附加稅可能影響持有成本的心理與議價，對稅務敏感的第二居所買家尤其如此，但它不會憑空生出新的存量。對於最稀缺的那些公寓，也就是擁有受保護景觀、第五大道臨街面、中央公園面向、大面寬格局與頂級大樓血統的住宅， 曼哈頓頂級新案管線有限 可能有助於緩和這項稅對市場的整體衝擊。此外也值得先了解， 曼哈頓頂級公寓為何在結構上依然稀缺 然後再判斷，繼續等待未來推出的產品是否真的能改善您的處境。

想更深入了解紐約市如何對不動產課稅，包括稅務類別、評定比率與減免方案的區別，請參閱我們完整的 房地產稅指南。

2026 年曼哈頓最適合 Pied-à-Terre 的區域

選哪一區，完全取決於您為什麼來曼哈頓。紐約的 pied-à-terre 對不同的人意味著非常不同的事：時間花在藝博會與畫廊開幕的買家，和來開金融會議、看百老匯的買家，地理需求並不一樣。以下是曼哈頓第二居所交易最集中的五個區域，以及各自的具體優勢。

Midtown 與 Billionaires' Row

最適合： 中央公園景觀、飯店等級服務、貼近 Midtown 商務核心、可及劇院區。

第 57 街介於第六與第八大道之間的這一段，也就是所謂的 Billionaires' Row ，是曼哈頓 pied-à-terre 的震央。這裡的大樓有不少從設計之初就是為半數時間不在的住戶而生：飯店級服務的頂級 condo、開闊的中央公園景觀，以及一種低調、拎包入住的生活方式，正合一年只住四、五十晚的買家胃口。

吸引力有一部分很實際。住在 Midtown，走路就能到主要的企業總部大樓、洛克斐勒中心的媒體聚落、卡內基音樂廳、現代藝術博物館，以及 Midtown East 的餐廳。對於從 Westchester 或 Connecticut 開車前來，或從東 34 街直升機坪飛抵的買家，這裡也是最方便的一區。

但真正的主角是大樓本身。Central Park Tower、One57、432 Park Avenue 與 220 Central Park South 提供的景觀、樓高與服務，在曼哈頓其他地方找不到，甚至可以說在世界上其他地方也找不到。這些會在後面的大樓章節詳談。

Tribeca

最適合： 下城文化生活、名人與金融圈聚集、適合家庭的奢華、loft 美學。

過去二十年，Tribeca 從安靜的倉庫區蛻變為曼哈頓最搶手的下城區域。鵝卵石街道、廠房改建的 loft、米其林星級餐廳，加上一長串一線名人住戶，讓 Tribeca 在想要下城能量、又不想要 SoHo 遊客密度的 pied-à-terre 買家眼中格外有分量。

這一區在娛樂與金融圈買家之間特別受歡迎，他們同時看重美學與 Tribeca 提供的相對隱私。新開發案為這一區帶來數棟全服務 condo，正好提供 pied-à-terre 買家需要的設施與服務。

對有家庭的買家來說，Tribeca 鄰近優質學校、Hudson River Park 與 Brookfield Place，實用性再加一分。而這一區以 Nobu、Locanda Verde 為核心、不斷有新店加入的餐飲場景，也讓 Tribeca 的 pied-à-terre 屋主從不缺晚餐訂位。

SoHo

最適合： 藝術、購物、步行生活、loft 空間、創意產業人脈。

SoHo 仍然是曼哈頓的美學核心。鑄鐵建築、高端零售的密度、畫廊生態，以及鵝卵石街道上的人流能量，讓它對有設計品味的買家始終有吸引力。SoHo 的 pied-à-terre 多半是 loft，常見於商用建築改建，具備挑高、大面窗與開放格局，這也正是這一區的性格所在。

代價是 SoHo 的全服務大樓比 Midtown 或 Tribeca 少。需要門房、禮賓與大樓職員的 pied-à-terre 買家，選擇會相對有限。不過近年有幾個新的 condo 開發案把全服務生活帶進這一區，同時保留了 SoHo 之所以獨特的建築本色。

West Village

最適合： 韻味、餐飲文化、步行生活、親密的街廓尺度、文學與藝術傳統。

West Village 是曼哈頓最浪漫的一面：綠蔭街道、十九世紀聯排住宅、小而精緻的餐廳，以及一種和 Midtown 商務走廊相去甚遠的生活步調。對於為了享受而非公事來曼哈頓的 pied-à-terre 買家，看戲、與朋友晚餐、花一個週末逛書店並沿哈德遜河濱步道散步，West Village 難有對手。

這一區的住宅存量以 co-op 與無電梯的小型樓房為主，會讓 pied-à-terre 的購買變得複雜。不過 West Village 與相鄰 Greenwich Village 少數幾棟全服務 condo，對想要這裡的韻味、又需要半數時間不在的住戶所需大樓服務的買家來說，是很好的選項。

Upper East Side

最適合： 貼近博物館、經典的曼哈頓生活、較安靜的步調、可及中央公園、成熟的社交基礎。

對於把曼哈頓等同於某種文明生活的買家，Upper East Side 依然是首選：早晨在中央公園散步，午後去大都會博物館或 Frick，傍晚在 Carlyle 喝一杯，晚餐則落在這一區低調卻出色的餐廳裡。

對 pied-à-terre 買家而言，Upper East Side 的優勢是 co-op 與 condo 的存量都很深。第五大道與 Park Avenue 上許多氣派的 co-op 限制 pied-à-terre 使用，但這一區的 condo 存量集中在第二與第三大道，第五大道上或附近也有幾棟知名建築，選擇相當充足。Upper East Side 的價格一般比 Midtown 或 Tribeca 友善，對於想在口碑良好的區域買到寬敞公寓、又不願支付 Billionaires' Row 溢價的買家，是很有吸引力的選項。

準備好看看目前可入手的豪華 pied-à-terre 了嗎？ 瀏覽我們精選的 曼哈頓待售公寓 或搜尋 邁阿密豪華 condo 來評估雙據點策略是否適合您。

曼哈頓最適合 Pied-à-Terre 的大樓

Manhattan Miami Real Estate 創辦人 Anthony Guerriero 指出，理想的曼哈頓豪華 pied-à-terre 大樓有幾個共同點：它是 condo 而非 co-op、提供全服務設施、歡迎半數時間不在的住戶，並具備讓偶爾入住毫不費力的大樓級服務，包括禮賓、包裹代收、房務與維修協調。有幾棟大樓更進一步，提供飯店品牌服務，讓住宅持有與五星級接待之間的界線變得模糊。

2026 年曼哈頓 pied-à-terre 的頂尖大樓包括 Aman New York、Central Park Tower、432 Park Avenue、220 Central Park South、One57 與 15 Central Park West，全都是歡迎半數時間不在住戶的全服務豪華 condo。

想看曼哈頓頂級 condo 大樓的完整名錄，請前往我們的 豪華 condo 專區。以下是特別適合 pied-à-terre 買家的幾棟大樓。

Aman New York

Crown Building，730 Fifth Avenue

Aman New York 在曼哈頓市場的位置獨一無二：它是唯一掛上 Aman 品牌的住宅地址，而這個品牌的聲譽建立在從東京到蒙特內哥羅、極度私密且美學講究的度假村上。這棟大樓的 22 戶住宅位於第五大道 Crown Building 內 Aman 飯店的上方，屋主可使用 Aman 著名的服務體系：大型 spa、私人會員俱樂部、宅內餐飲，以及那種近乎預判需求、定義了這個品牌的細膩款待。

對 pied-à-terre 買家來說，Aman 提供了少有大樓能匹敵的東西：飯店與住宅無縫整合的體驗，代表無論離開多久，回來時都是一戶服務到位、維護無可挑剔的公寓。價格也反映了這一點，最小的住宅預期要從 1,000 萬美元以上起跳，但對這個層級的買家而言，Aman 代表住宅持有與五星生活的合流。

The Plaza Residences

One West 59th Street

The Plaza 無須多做介紹。位於中央公園東南角，The Plaza 是曼哈頓，或許也是全世界，辨識度最高的住宅地址。大樓內的私人住宅有別於飯店客房，屬於 condo 產權，屋主可享 Plaza Hotel 的完整服務，包括房務、客房餐飲，以及飯店公共空間的使用。

對 pied-à-terre 買家而言，The Plaza 在地段、聲望與服務基礎三者上的組合無可比擬。中央公園景觀、第五大道地址，以及這棟建築的歷史，讓它長年是美國國內與國際買家的心頭好。戶型從入門的開放式與一房，一直到市場頂端的大坪數多房住宅與 頂層豪宅 都有。

One57

157 West 57th Street

One57 是 2014 年結構封頂、開啟 Billionaires' Row 現象的那棟大樓。由 Extell 開發、Christian de Portzamparc 設計，這座 75 層塔樓是第 57 街上第一棟超高層 condo，寫下的價格紀錄後來被鄰居們陸續超越。大樓低樓層設有 Park Hyatt 飯店，上方的住宅得以共享飯店的服務與後勤。

對 pied-à-terre 買家而言，One57 仍然很有說服力。它位在第 57 街西段，中央公園景觀出色，Park Hyatt 的加持則確保服務水準穩定。價格已從高點回落一些，讓想以相對合理代價取得 Billionaires' Row 地址的買家有了機會。

432 Park Avenue

432 Park Avenue，第 56 街口

432 Park Avenue 是曼哈頓天際線上建築語彙最鮮明的一棟：由 Rafael Vinoly 設計的純粹極簡方塔，高 1,396 英尺，96 層住宅樓層，室內淨高 12 英尺 6 英寸，四面皆為落地窗。這棟建築的設計哲學是徹底的簡單，每一戶都是一個由光構成的矩形。

對 pied-à-terre 買家來說，432 Park 提供的是世界上最戲劇性的一些景觀。大樓內由米其林星級主廚坐鎮的私人餐廳，加上泳池、spa、圖書室與試片室，構成一種私人俱樂部式的體驗，讓整棟樓像一個自成一格的世界。四倍挑高的大廳與獨立的住宅入口，確保了隱私與低調。

Central Park Tower

217 West 57th Street

Central Park Tower 是全世界最高的住宅大樓，高 1,550 英尺，而它也確實對得起這個頭銜：室內由 Rottet Studio 操刀，橫跨第 100、101 與 102 三個樓層的私人住戶俱樂部 Central Park Club，以及天氣晴朗時可遠眺大西洋的視野。大樓由 Extell 開發，緊鄰 Nordstrom 旗艦店，該店樓層就占據塔樓底部。

對 pied-à-terre 買家而言，Central Park Tower 代表當前曼哈頓豪宅生活的頂點。Central Park Club 設有 100 樓的戶外露台、私人宴會廳、泳池、健身中心與兒童區，全職與半職住戶都用得上。大樓的規模也讓戶型選擇多元，從兩房到整層住宅都有。

220 Central Park South

220 Central Park South

220 Central Park South 出自 Vornado Realty Trust 與建築師 Robert A.M. Stern 之手，石灰岩立面的設計呼應中央公園西側那些偉大的戰前公寓大樓，同時採用完全現代的工法與飾面。這棟建築最值得注意的是它直接坐落於 Central Park South 上的地段，幾乎每一戶都能享有無遮蔽的公園景觀。

這棟大樓保持著美國史上最高住宅成交價的紀錄，住戶名單讀起來就像一份全球金融與產業名人錄。對 pied-à-terre 買家來說，220 CPS 在建築分量、地段與稀有性上的組合，少有大樓能匹敵。大樓提供全服務設施，包括私人車道迴廊、有人駐守的大廳與禮賓服務。

15 Central Park West

15 Central Park West

15 Central Park West 常被視為 2008 年落成時重新定義曼哈頓豪華 condo 生活的那棟建築。同樣出自 Robert A.M. Stern 之手，15 CPW 提出了「石灰岩式奢華」condo 的概念：擁有戰前 co-op 的建築尊嚴，卻具備 condo 的持有彈性。大樓由兩座相連的塔體組成，分別稱為 house 與 tower，提供多樣的戶型配置。

對 pied-à-terre 買家而言，15 CPW 特別有吸引力，因為它把最頂尖 co-op 的聲望與品質，和 condo 持有的彈性與便利結合在一起。大樓的私人餐廳、電影院、健身中心與有人駐守的大廳，構成一個自成一體的居住體驗，非常適合半數時間不在的住戶。

您的預算買得到什麼：各價位的 Pied-à-Terre

了解紐約 pied-à-terre 市場在各個價位提供什麼，有助於校準期待、聚焦搜尋範圍。以下的側寫反映當前曼哈頓第二居所市場的狀況。

300 萬美元：入門價位

在 300 萬美元，您找的是全服務 condo 大樓裡的豪華開放式住宅，或位置好的一房。在 Midtown，這個預算能碰到 Billionaires' Row 周邊的大樓：可能是 One57 的一戶開放式、第二大道上較新開發案的小一房，或東側成熟 condo 裡的一房。在 Tribeca，300 萬美元買得到較新大樓中一戶緊湊的一房。在 Upper East Side，同樣的預算走得更遠，有機會拿下寬敞的一房，甚至門房大樓裡的小兩房。

在這個價位，您做的是務實的決定：一個裝修到位的據點，讓您能舒服地待在曼哈頓，又不必承擔更大坪數的持有成本。這些公寓完成度高，廚房與衛浴都是現代規格，但面積不大，通常在 600 到 900 平方英尺之間。

500 萬美元：最佳區間

到了 500 萬美元，曼哈頓 pied-à-terre 市場明顯開闊起來。這個預算能在頂級 condo 大樓裡買到真正的一房，或一房加書房的寬敞格局。在 Billionaires' Row，您進得了 One57 或 Central Park Tower 這類大樓的一房。在 Tribeca 與 SoHo，500 萬美元能買到新開發案中設計良好的兩房。在 Upper East Side，這個預算可以拿下全服務大樓裡具戰前韻味的寬敞兩房。

許多有經驗的 pied-à-terre 買家認為 500 萬美元是最佳區間：足以在頂級大樓裡買到真正吸引人的公寓，又不至於讓持有成本相對於使用頻率變得不成比例。這個層級的每月管理費加稅金，通常落在 3,000 至 6,000 美元。

1,000 萬美元：高階層級

在 1,000 萬美元，您挑的是曼哈頓最搶手的一批住宅。這個預算能買到 Billionaires' Row 核心塔樓的兩房或小三房、Tribeca 與 SoHo 最好大樓裡的大型 loft，或 Upper East Side 氣派的戰前兩房。在這個層級，公寓有設計師級飾面、經過挑選的景觀，通常至少包含部分中央公園或河景，以及最高等級的大樓服務。

1,000 萬美元的 pied-à-terre 買家，通常在兩種哲學之間取捨：在很好但非頂級的大樓裡買大一點的公寓，或在最有聲望的地址裡買小一點的公寓。兩種做法都有道理，正確答案取決於您打算怎麼使用這個空間。如果會招待客人，坪數就重要。如果看重的是地址與大樓服務，頂級大樓裡的精巧戶型可能是更聰明的選擇。

2,000 萬美元以上：Trophy 級公寓

2,000 萬美元以上，您進入的是 trophy 公寓的領域，這類住宅的重點與其說是坪數，不如說是建築意義與稀有性。在這個層級，您考慮的是 432 Park Avenue、Central Park Tower 與 220 Central Park South 這類大樓的半層與整層住宅。您也可能在看特別出色的頂層豪宅，我們對此有完整追蹤，詳見 紐約 50 大頂層豪宅名單。

這類公寓通常有三房以上、戲劇性的樓高（13 英尺以上）、博物館等級的飾面，以及全世界最壯觀的一批景觀。持有成本也按比例提高，光是管理費就可能超過每月 10,000 美元，年度房產稅則可能從 50,000 美元到遠超過 200,000 美元不等，但在這個層級，公寓同時是生活資產與價值儲存工具。

2026 年持有曼哈頓 Pied-à-Terre 的稅務影響

紐約 pied-à-terre 屋主面對的稅務環境比主要住所複雜，其中有幾項不利之處是每位買家在下手前都該弄清楚的。以我們服務 pied-à-terre 買家的經驗，稅務規劃往往是購買決策中最被忽略的一環。以下內容反映 2025–2026 年的現行稅制，但不構成稅務建議，請就您的具體情況諮詢合格稅務顧問。想完整了解紐約房地產稅制，請參閱我們的 房地產稅資源專頁。

紐約市房產稅：沒有 homestead exemption

紐約市沒有佛州、德州等地那種傳統的 homestead exemption。不過市府確實提供幾項房產稅減免方案，包括 STAR、長者屋主減免（SCHE）與身障屋主減免（DHE），但這些只開放給以該物件為主要住所的屋主。

身為 pied-à-terre 屋主，以上一項都不符合。您會按照物件所屬稅務類別的完整稅率繳稅，沒有任何減免。就 co-op 與 condo（第 2 類物件）而言，2025／26 財政年度的稅率約為評定價值的 12.5%。由於紐約市對住宅的評定價值只取市價的一小部分（第 2 類物件通常為 10–20%），實質稅率比表面上低，但同樣的公寓，pied-à-terre 屋主始終比主要住所的鄰居繳得多。

Pied-à-terre 附加稅

pied-à-terre 附加稅已完成立法（紐約州稅法第 30-C 條），自 2026 年 7 月 1 日起生效。就 condo 與 co-op 而言，第一階段（至 2028 年 6 月 30 日）適用 100 萬美元的價值門檻，各級距稅率為 4.0%、5.25% 與 6.5%；第二階段（2028 年 7 月 1 日至 2031 年 6 月 30 日）改為較廣的 500 萬美元門檻，稅率降為 0.8%、1.05% 與 1.3%。由於許多曼哈頓 condo 的 Department of Finance 評定價值遠低於市價，這項附加稅並不是成交價的單純百分比，應該就特定戶別實際試算。

我們給買家的建議： 把這項附加稅當成真實的年度持有成本，就您的具體戶別與使用方式向合格稅務顧問確認數字，並與管理費、房產稅和融資成本一起衡量。依現行法，附加稅在 2031 年 6 月 30 日之後落日，除非延長、修正或取代，因此它比較像中期的持有成本問題，而不是永久性的固定支出。完整內容請見 我們完整的 Trophy 系列稅務分析。

所得稅考量

即使是非居民，在紐約持有不動產也可能產生州與市的所得稅義務。如果您的 pied-à-terre 有租金收入，該收入須繳紐約州與紐約市所得稅。更廣泛地說，在紐約待的時間過長，一般常被引用的門檻是 183 天以上，可能觸發住所地或法定居民身分的問題，使您的全球所得都納入紐約課稅。

對於主要住所在佛州、德州或內華達州等無所得稅州的 pied-à-terre 屋主，這一點格外關鍵。您在紐約待了幾天、保存了什麼紀錄，以及與主要住所所在州關係的佐證，全都有影響。請與專精跨州居民身分的稅務顧問合作，建立明確的作業流程與紀錄保存習慣。

遺產規劃考量

位於紐約的不動產，在所有權人身故時須課紐約遺產稅，無論所有權人的住所地在哪裡。截至 2026 年，紐約的遺產稅免稅額遠低於聯邦免稅額，這意味著即使整體遺產低於聯邦門檻，一處 pied-à-terre 仍可能被課紐約遺產稅。

因此，許多 pied-à-terre 買家透過信託、LLC 或其他實體架構持有曼哈頓的物件，以期降低遺產稅曝險。國際買家的情況更複雜，因為他們的 pied-à-terre 也可能在母國被課遺產稅。妥善的實體架構，最好在購買前就完成。

若您在考慮節稅的處分策略，我們的 1031 exchange 規則指南 提供了重要的背景；但要注意，1031 exchange 要求物件必須以投資為目的持有，這可能與純粹的 pied-à-terre 用途相衝突。

曼哈頓 Pied-à-Terre 的融資

曼哈頓豪宅交易有超過一半是全現金，但仍有許多 pied-à-terre 買家選擇部分融資。第二居所的融資環境與主要住所貸款有明顯差異，弄清楚這些差異，會讓您的議價位置更穩。

更高的頭期款要求

condo 的 pied-à-terre，最低頭期款預期為 20%，許多大樓與貸款機構要求 25% 至 30%。實務上，豪華 pied-à-terre 買家常付到 40% 至 50%，一方面滿足大樓要求，一方面爭取更好的貸款條件。

至於允許 pied-à-terre 使用的 co-op，頭期款要求明顯更高。許多 co-op 要求 30% 至 50%，最有聲望的一些大樓要求更多。co-op 還會要求交割後的流動資產水位，通常是一到三年的房貸本息加維護費，必須留在流動性資產中。

貸款機構要求與利率溢價

貸款機構把 pied-à-terre 歸類為第二住宅貸款，利率高於主要住所房貸，通常高出 0.25% 至 0.75%。加上 jumbo 高額貸款門檻，多數曼哈頓 pied-à-terre 房貸都落在 jumbo 級距，有自己一套核貸標準。

pied-à-terre 融資的主要放款條件包括：

• 信用分數： 多數 jumbo 放款機構要求至少 700 分，740 分以上才拿得到最好的利率。
• 負債收入比： 放款機構一般要求 DTI 低於 43%，部分針對第二住宅貸款要求低於 36%。您現有的主要住所房貸會計入這項計算。
• 距離規定： 多數放款機構要求 pied-à-terre 距離主要住所至少 50 至 60 英里，才能適用第二住宅而非投資物件的定價。
• 使用聲明： 您可能會被要求聲明，每年將親自使用該公寓達到最低天數。

全現金的優勢

在競爭激烈的市場裡，全現金報價有明顯優勢：交割更快（通常 30 天，融資案則需 60 至 90 天）、沒有可能讓交易破局的融資條件，以及更強的議價地位。許多賣方與其經紀人會寧可接受略低的現金報價，而不是較高的融資報價，純粹是因為執行的確定性。

如果流動性足夠，全現金幾乎永遠是 pied-à-terre 的最佳做法。交割後若想把資金挪作他用，隨時可以再融資；而乾淨、快速的交割，會讓您在任何多方競價的局面裡都是最有吸引力的買家。

想看整個購買流程的逐步說明，從開始找房到交割， 紐約買公寓完整指南 涵蓋了每一個階段的細節。

雙據點策略：曼哈頓加邁阿密

過去十年豪宅市場最重要的趨勢之一，是曼哈頓與邁阿密的雙據點策略。高淨值人士愈來愈常把主要住所設在佛州，享有該州零所得稅、homestead exemption 與友善的信託與遺產法規，同時在曼哈頓保留一處 pied-à-terre，兼顧事業、文化與社交生活。

這個策略特別有說服力，原因有幾個：

稅務優化。 把佛州設為住所地與主要住所，您的所得就不必繳紐約州與紐約市所得稅（仍受前述所得來源規則規範）。對於年所得 100 萬美元以上的買家，光是節省的稅金就可能相當可觀，甚至足以抵掉曼哈頓 pied-à-terre 相當一部分的持有成本。

生活型態的分散。 曼哈頓與邁阿密提供的是真正互補的生活。曼哈頓有無可比擬的文化密度、專業基礎設施，以及全球媒體與金融之都的能量。邁阿密則有全年溫暖的氣候、成長中的國際商業社群、水岸生活，以及貼近拉丁美洲與加勒比海的地利。

房地產配置的平衡。 曼哈頓與邁阿密的房市由不同的基本面驅動，歷史上的循環也不完全同步。同時持有兩地，等於取得一定程度的地理分散，從財富保全的角度看很有吸引力。

社交與專業的連結。 愈來愈多避險基金、家族辦公室與科技公司同時在曼哈頓與邁阿密設點。對這些產業的專業人士而言，雙據點不是生活風格的選擇，而是實際需要。

若您正在考慮這個策略，我們的 邁阿密豪華 condo 搜尋 在邁阿密提供與曼哈頓同等品質的物件與市場情報。我們團隊的跨市場經驗，對同時操作兩個市場的買家是明顯的優勢。

雙據點策略的關鍵考量

• 天數計算： 務必詳實記錄您在紐約的天數。在紐約州停留超過 183 天，加上在州內維持一處「永久住所」（您的 pied-à-terre 就算），可能觸發法定居民身分，使您的全球所得都被紐約課稅。
• 住所地佐證： 建立明確的佛州住所地事證：在佛州登記選民、取得佛州駕照、金融帳戶與報稅使用佛州地址，並維持佛州社交與專業組織的會籍。
• 產權架構： 曼哈頓與邁阿密的物件可考慮採用不同的實體架構，各自針對所在司法管轄區的稅務與法律考量做最佳化。

人不在時，如何管理您的 Pied-à-Terre

持有曼哈頓 pied-à-terre 的實際情況之一，是這間公寓會有很長的時間空著。管理一處只偶爾入住的居所，需要全職住戶視為理所當然的制度、關係與大樓級支援。

大樓服務：第一道防線

這正是全服務 condo 大樓對 pied-à-terre 買家不可或缺的主要原因之一。一棟管理良好的大樓會提供：

• 門房與禮賓： 代收包裹、送洗與取件、餐廳訂位、安排車輛，以及即使您人不在，也有人隨時看顧您家門外的動靜。
• 維修人員： 例行維護檢查、緊急應變（水管爆裂、空調故障），以及協調承包商處理需要的修繕。
• 清潔服務： 許多豪宅大樓可以在您兩次入住之間安排定期清潔，確保您到的時候是一個乾淨、維護良好的空間。
• 搬運與工程協調： 在您不在時，協調配送、家具進場與裝修工程。

長期不在時的物業管理

對於一次離開數月的 pied-à-terre 屋主，專門的物業管理公司可以再加一層照看。服務通常包括定期屋況巡檢、代付帳單、廠商協調、信件處理，以及抵達前的準備工作（補滿冰箱、調整室溫、擺上鮮花）。

曼哈頓 pied-à-terre 的專業物業管理費用，一般每月 500 至 2,000 美元，視服務等級而定。許多屋主認為，這筆錢換來的安心很值得。

科技與智慧家庭整合

現在的 pied-à-terre 屋主愈來愈依賴智慧家庭系統遠端監控與操作自己的公寓。主要的技術包括：

• 智慧溫控器： 遠端調整溫度，人不在時降低能源開銷，抵達時又剛好舒適。
• 漏水感測器： 在一座水管爆裂就可能造成災難性損失的城市裡，這一項非常關鍵。智慧感測器偵測到濕氣時，會立刻通知您與大樓管理單位。
• 監視攝影機： 室內攝影機（在法律允許的範圍內）讓您能實際確認公寓安全無虞。
• 智慧門鎖： 不必交付實體鑰匙，就能給清潔人員、物業管理者或訪客臨時通行權限。
• 照明自動化： 設定燈光定時或遠端控制，模擬有人在家。

保險考量

標準的住宅保單，可能有條款限制長期空置物件的理賠範圍，門檻通常是連續空置超過 30 或 60 天。pied-à-terre 屋主應仔細檢視保單，並考慮加保空置批註，或改用明確涵蓋間歇性入住型態的第二居所專屬保單。

Anthony Guerriero 的專業建議

在擔任專精曼哈頓與邁阿密豪宅的 持照房地產經紀人 二十多年之後，我已帶領數百位買家走完 pied-à-terre 的購買流程。以下是我最常與客戶分享的心得。

1. 先看大樓，再看戶別

在曼哈頓，大樓比特定戶別更重要。一棟出色大樓裡的普通戶，長期表現一定勝過一棟普通大樓裡的出色戶，無論是日常居住體驗還是長期價值。把搜尋重心放在財務體質好、管理團隊有經驗、自住戶比例足夠，且價值紀錄穩定或上升的大樓。

2. 服務優先於坪數

以 pied-à-terre 的使用方式，多出來的每一平方英尺都是成本，反映在成交價、管理費與維護上。但大樓服務是全體住戶分攤的。一戶 900 平方英尺、樓內有私人餐廳、房務服務和記得您喜好的禮賓人員的公寓，帶來的 pied-à-terre 體驗，勝過一戶 1,500 平方英尺、什麼事都得自己來的公寓。

3. 從第一天就想著轉手

就算您打算長期持有，買的時候也要想著轉手。讓一間公寓好賣的條件，包括合理的平面配置、良好的自然採光、相對大樓品質而言合理的管理費，以及理想的樓層（不要太低，也不要最高層，因為那會把買家限縮在不怕高的人），正好也是讓它住起來愉快的條件。

4. 不要低估持有成本

成交價只是開始。每月管理費、房產稅、保險、水電，以及任何物業管理費用，加起來很快。一個實用的經驗法則：年度持有成本大約是成交價的 2% 至 3%。一戶 500 萬美元的 pied-à-terre，每年約需 10 萬至 15 萬美元維持，還不含房貸。請確認這個數字在您整體財務結構中是舒服的。

5. 選對進場時機

曼哈頓豪宅市場有季節性。存量通常在春季（3 月至 6 月）與秋季（9 月至 11 月）達到高峰。夏季與年底假期較為冷清，急售的賣方在這些時候比較願意談。如果您的時程有彈性，在淡季看房可能買到更好的價格。

6. 找一位專門處理 Pied-à-Terre 交易的經紀人

pied-à-terre 的交易動態和主要住所不同。您的經紀人應該深刻理解 co-op 與 condo 的差異、與目標大樓的管理公司有往來、清楚哪些大樓真心歡迎半數時間不在的住戶，並且能就實體架構、稅務影響與雙據點策略提供建議。在 Manhattan Miami Real Estate，這正是我們執業的核心領域，團隊的專業橫跨紐約與佛州兩個市場。

7. 把長期的法規環境納入考量

隨著 pied-à-terre 稅完成立法，紐約對非主要住所不動產加重課稅與管制的整體趨勢仍在延續。短期出租限制（Local Law 18）、交易稅調升，以及研議中的空屋稅，都反映一個對第二居所抱持疑慮的政治環境。請把這項法規風險納入長期持有的計算，並在購買架構上保留彈性。

在曼哈頓買 Pied-à-Terre 的常見問題

我可以在紐約的 co-op 買 pied-à-terre 嗎？

有些 co-op 允許 pied-à-terre 使用，但許多會限制或完全禁止。co-op 董事會有很大的裁量權，可以否決不打算把該公寓作為主要住所的買家。如果您明確要的是 pied-à-terre，在曼哈頓，condo 是安全得多也彈性得多的選擇。完整比較請見我們的 co-op 與 condo 比較指南。

紐約市有 pied-à-terre 稅嗎？

有。紐約已通過第 30-C 條 pied-à-terre 附加稅，自 2026 年 7 月 1 日起，適用於部分非作為主要住所的紐約市高價住宅。依現行規定為期五個財政年度，至 2031 年 6 月 30 日止，除非延長、修正或取代，並採兩階段結構（第一與第二階段的估值門檻與稅率不同）。由於許多曼哈頓 condo 的 Department of Finance 評定價值遠低於市價，這項附加稅應逐一物件試算，並在簽約前與合格稅務顧問一起檢視。

在曼哈頓買 pied-à-terre 需要多少頭期款？

condo 的 pied-à-terre，預期至少要準備 20–30%。許多豪華 condo 大樓要求最低 20%。co-op 通常要求 25–50%，部分頂級大樓要求更多。曼哈頓超過一半的豪華 pied-à-terre 交易是全現金成交。完整購屋指引請參閱我們的 紐約公寓購買指南。

曼哈頓最適合 pied-à-terre 的大樓有哪些？

最適合 pied-à-terre 使用的是全服務豪華 condo，尤其是提供飯店品牌服務的大樓。首選包括 Aman New York、 The Plaza Residences、 Central Park Tower、 One57、 432 Park Avenue、 220 Central Park South以及 15 Central Park West。這些大樓歡迎半數時間不在的住戶，並提供讓偶爾入住毫不費力的全套服務。

曼哈頓 pied-à-terre 的最低預算是多少？

曼哈頓有各種價位的公寓，但要在全服務大樓裡買一處豪華 pied-à-terre，實際的入門價約為 150 萬至 300 萬美元，對應理想區域中、位於 Midtown 核心之外的開放式或一房。在核心曼哈頓，且要一房而非開放式，入門區間就是前面提到的 250 萬至 350 萬美元。若要頂級的 Billionaires' Row 地址，或有中央公園景觀的兩房，預算通常從 500 萬美元起，trophy 級物件可超過 5,000 萬美元。

不使用時，可以把曼哈頓的 pied-à-terre 出租嗎？

在多數曼哈頓 condo，您可以出租，但有一些限制，通常要求最短租期一年。有些 condo 大樓在持有的頭一到兩年內限制出租。co-op 的轉租規定普遍更嚴，常見的限制是每五年最多轉租兩年。30 天以內的短期出租，在紐約市已被 Local Law 18 實質禁止。

pied-à-terre 可以享有任何房產稅減免嗎？

不行。STAR、長者屋主減免與身障屋主減免等紐約市房產稅減免，都要求該物件是您的主要住所。身為 pied-à-terre 屋主，您會按所屬稅務類別的完整稅率繳稅，沒有任何減免。請參閱我們的 房地產稅指南 當中有詳細說明。

如何避免成為紐約州稅務居民？

關鍵門檻是：在紐約州停留少於 183 天，同時在州內維持一處「永久住所」（您的 pied-à-terre 就算），並確保您的住所地仍設在主要住所所在州。請詳實記錄在紐約的天數，維持與主要住所所在州的緊密連結（選民登記、駕照、俱樂部會籍、專業組織），並與專精跨州居民身分的稅務顧問合作。

應該用 LLC 或信託購買 pied-à-terre 嗎？

許多 pied-à-terre 買家會使用實體架構，包括 LLC、信託或兩者搭配，理由是隱私、責任隔離與遺產規劃。LLC 可以讓您的名字不出現在公開的產權紀錄上，也可能提供一層責任保護。信託有助於遺產規劃，並可能降低遺產稅曝險。不過以實體購買可能觸發較高的房貸利率（有些放款機構根本不貸給 LLC），稅務影響也會因個人情況而有很大差異。決定架構之前，請同時諮詢房地產律師與稅務顧問。

現在是在曼哈頓買 pied-à-terre 的好時機嗎？

2026 年的紐約豪華 pied-à-terre 市場，特徵是需求強勁、新建供給有限（2027 年之前預期交屋量極少），以及 2–4% 的溫和價格漲幅。對 pied-à-terre 買家而言，目前的環境有幾項優勢：頂級大樓中轉手物件的選擇充足、Billionaires' Row 塔樓的產品已經過市場驗證（早期買家承擔的風險如今已經消化），以及利率可能下調、使融資條件更具吸引力。

不過，最重要的因素不是市場時機，而是您自己是否準備好了。如果您已清楚知道自己需要一個曼哈頓據點、財務上能從容承擔，也找到符合條件的大樓與戶別，那麼買進的時機，就是那間對的公寓出現的時候。Trophy 級物件不會一直留在市場上，為了略好一點的價格而等待，機會成本可能超過您省下的錢。

結語：您在曼哈頓的立足點

在曼哈頓擁有一處 pied-à-terre，不只是一筆房地產交易。它關乎您想以什麼方式與這座全世界最有活力的城市相處，關乎當場合需要時，無論為了工作、文化、家人或單純的享受，您都有一個明確屬於自己的地方。

要順利完成這樣的購買，必須穿過一片紐約獨有的地形：co-op 與 condo 的分別、非主要住所的稅務影響、第二住宅的融資門檻，以及各棟大樓在服務、政策與文化上的差異，而這些差異足以決定持有體驗的好壞。

在 Manhattan Miami Real Estate，我，Anthony Guerriero，創辦人暨持照房地產經紀人，二十多年來協助來自美國各地與世界各國的買家，在紐約找到理想的 pied-à-terre。我們團隊對 豪華 condo 市場的深度理解、與曼哈頓頂級大樓管理公司的往來關係，以及橫跨 紐約 與 邁阿密 兩地的跨市場專業，讓我們能以單一市場經紀公司無法比擬的精準度，協助您執行雙據點策略。

如果您正在考慮曼哈頓的 pied-à-terre，歡迎 與我們的團隊聯繫 進行一次保密諮詢。我們會協助您釐清條件、掌握市場，並拿下那間讓您在這座偉大城市裡站得穩、站得優雅的公寓。

Anthony Guerriero 是 Manhattan Miami Real Estate的創辦人暨主要經紀人，專精紐約與邁阿密的豪華住宅買賣。他為 pied-à-terre 買家提供諮詢已逾 20 年，並經常受主要媒體就曼哈頓豪宅市場提供評論。

愈來愈多 pied-à-terre 交易出於家庭考量；相關內容請見我們的 家長在紐約與邁阿密為子女置產指南。