紐約最令人嚮往的地址
220 Central Park South 是全球最卓越的住宅地址。本地標大樓由 Vornado Realty Trust 開發、Robert A.M. Stern Architects 設計，緊鄰中央公園拔地而起，其 Alabama Silver 石灰岩立面，與世代以來環繞中央公園的建築名門一脈相承。由 Thierry Despont 操刀的室內設計，締造了紐約市有史以來最頂級的住宅，並坐擁美國史上最昂貴的住宅成交紀錄，成交價達2.38億美元。
220 Central Park South at a Glance
220 Central Park South, New York, NY 10019
Vornado Realty Trust
Robert A.M. Stern Architects
2019
118
70
共管公寓
Billionaires' Row
220 Central Park South Condos for Sale
Why Buyers Choose 220 Central Park South
紐約最具聲望的住宅地址
我們並非輕率斷言：220 Central Park South 被廣泛視為全球最令人嚮往的住宅地址。這座70層大樓由 Vornado Realty Trust 開發、Robert A.M. Stern Architects 設計，締造了曼哈頓史上最高的每平方英尺成交價。在此置產的客戶，並非在比較各項設施或樓層高度，他們所購買的，正是這個地址本身及其所代表的一切。本大樓創紀錄的交易，印證了億萬富豪街上任何其他物業，乃至坦白說世界上任何其他地方，都無法企及的需求與聲望。
Robert A.M. Stern 的雋永石灰岩設計
220 Central Park South 之所以能如此保值，原因之一在於其建築。Robert A.M. Stern 設計的這座大樓，彷彿自始便屬於中央公園南，石灰岩立面帶有古典比例，優雅地經受時間淬鍊，而非追逐當代潮流。我們帶客戶走訪第57街上的玻璃鋼構摩天大樓，再帶他們來到此處，對比極為鮮明。室內設計秉持同樣理念：溫潤的材質、傳統的格局、人字拼木地板與訂製細木工藝。對於認為玻璃塔樓美學冷漠而缺乏人情味的買家而言，本大樓提供了解方，同時毫不犧牲任何現代奢華。
無與倫比的轉售表現
我們始終就投資基本面對客戶坦誠相待，而220 Central Park South 擁有億萬富豪街上所有大樓中最強勁的轉售紀錄。此處的單位曾以創紀錄的價格成交，來自超高淨值買家的需求持續不墜。本大樓受惠於極為有限的供給，單位本就不多，業主又傾向長期持有。一旦有單位釋出，便立即引發關注。對於將房地產視為資產保值工具兼生活方式之選的買家而言，220 Central Park South 的數據具有說服力，這是更新的大樓尚未證明的優勢。
極致的中央公園正面臨園位置
地址已說明一切，220 Central Park South 緊鄰中央公園，而非隔著一個街區或一條大道。朝南的單位直接俯瞰公園，享有永久受保護的無遮擋景觀。這是我們向考慮第57街更西或更北端摩天大樓的買家所強調的區別：那些大樓提供的是高空俯瞰公園的景致，而220 CPS 帶來的，是與中央公園平視、親密的關係，感受截然不同。本大樓高達70層，配以 Robert A.M. Stern 精心設計比例的退縮結構，將此臨園位置的優勢發揮得淋漓盡致。
我們對 220 Central Park South 的看法
當我們的團隊為市場最頂端的買家提供諮詢時，220 Central Park South 是每一場關於億萬富豪街的對話中不可或缺的基準。這座70層石灰岩大樓由 Vornado Realty Trust 開發、Robert A.M. Stern Architects 設計，於2019年落成，此後便確立了紐約最具聲望住宅地址的地位，甚至可謂全球之最。
我們對客戶坦誠相告：這並非一座可讓您積極議價或期待撿便宜的大樓。價格反映了地址、建築與買家層次，而供給極為稀缺。單位鮮少釋出，一旦出現，最搶手的格局便迅速成交。此處創紀錄的成交，包括全球住宅物業有史以來若干最高的成交價，並非異常現象，而是反映出一群將本大樓視為終極珍藏的全球買家，真實而持續的需求。
Robert A.M. Stern 在建築上的成就值得肯定。石灰岩立面、古典比例、配以人字拼地板與訂製細木工藝的溫潤室內。這座大樓的設計旨在營造雋永之感，而非趕時髦。我們經常帶客戶走訪第57街上的玻璃摩天大樓，再引領他們步入220 CPS，所得的反應始終充滿感動，彷彿這是一個截然不同層次的建築。
若說有取捨之處，那便是設施配套。它出色且管理完善，但並非您在 Central Park Tower 所見的5萬平方英尺生活方式俱樂部。此處的買家往往較不在意這點。他們所追求的，是地址、建築、臨園位置，以及這般水準大樓所帶來的嚴格保密。
我們的建議是：若您正考慮 220 Central Park South，請及早與我們接洽。此處的供給流動方式與富豪街上任何其他地方都不同，擁有一位深諳本大樓的經紀人，正是成功購得單位與錯失良機之間的關鍵。
歡迎國際買家
外國人士購買 Manhattan 共管公寓無需簽證或居留資格。許多國際買家運用 LLC 結構以兼顧隱私與資產傳承規劃。Manhattan Miami 專精於引導國際買家完成整個收購流程，從融資方案到成交程序皆涵蓋其中。
閱讀我們的國際買家指南 →About 220 Central Park South
Available Residences
Currently available at 220 Central Park South
無與倫比的居住體驗
住宅系列
別墅樓
18層別墅住宅
請洽詢供應情況
- 面向中央公園的親密18層建築
- 複式格局
- 車道庭院通道
- 私人大堂
塔樓住宅
塔樓樓層
轉售價自約$7,000/SF起
- 享中央公園全景的70層塔樓
- 超大窗戶
- Thierry Despont 室內設計
- 戰前古典設計
高層塔樓與頂層豪宅
高層樓層
轉售價$10,000+/SF
- 整層與複式頂層豪宅
- 360度全景
- 私人露台
- 曼哈頓最尊貴的住宅
Residences from Resale ~$7,000-$10,000+/SF
五星級住宅生活
220 Central Park South 以專為最挑剔住戶設計的各項設施，締造無與倫比的住宅體驗。
養生與休閒
- 私人健身俱樂部與水療中心
- 25公尺室內泳道池
- 附私人教練的健身中心
- 果汁吧與放鬆休息室
餐飲與娛樂
- 私人餐廳
- 住戶休息室
- 圖書館與書房
- 兒童遊戲室
服務
- 24/7 頂級門房與禮賓服務
- 安全的內部車道庭院
- 成蔭綠樹環繞的私人林蔭道
- 私人儲藏空間
遠見創造者
Robert A.M. Stern Architects
建築設計
Robert A.M. Stern 設計 220 Central Park South，旨在使其融入世代以來環繞中央公園的古典建築名門。Alabama Silver 石灰岩立面與戰前風格的體量，為曼哈頓最具聲望的街道增添了一座雋永之作。
Thierry Despont
室內建築設計
傳奇設計師 Thierry Despont 以最頂級的材質與工藝，設計了各戶住宅與大堂。遍布各處的訂製細木工藝、石材與金屬細節，締造出格調非凡、優雅雋永的居所。
SLCE Architects
執行建築師
SLCE Architects 擔任執行建築師，將 L 形地塊上的兩座建築（70層塔樓與18層別墅樓）整合為渾然一體的建築構圖。
緊鄰中央公園
220 Central Park South 坐擁曼哈頓最令人嚮往的位置，緊鄰中央公園，無遮擋地飽覽公園長達2.5英里的完整景致。本大樓位於中央公園南緣，介於第七大道與哥倫布圓環之間，與世界頂級餐飲、文化機構及購物勝地僅咫尺之遙。
中央公園
843英畝的標誌性綠地
近在咫尺卡內基音樂廳
享譽全球的音樂廳
步行2分鐘哥倫布圓環
時代華納中心與購物商場
步行3分鐘第五大道購物
Bergdorf Goodman、Tiffany & Co.
步行5分鐘買家會比較哪些其他選擇
Buyers considering 220 Central Park South typically also evaluate these buildings
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
常見問題
220 Central Park South 是什麼？
220 Central Park South 是位於億萬富豪街上的超豪華共管公寓大樓，由 Robert A.M. Stern Architects 設計、Vornado Realty Trust 開發，於67層塔樓與18層別墅樓中共設118戶住宅。
220 Central Park South 有多高？
主塔樓高約950英尺（67層），並連接一座緊鄰中央公園南的18層別墅樓，提供更為親密的住宅體驗。
220 Central Park South 由誰設計？
本大樓由 Robert A.M. Stern Architects 設計，該事務所以 15 Central Park West 與 520 Park Avenue 等古典石灰岩豪華大樓聞名。
本大樓共有多少戶住宅？
本開發項目於兩座相連建築中共設約118戶超豪華住宅：塔樓（67層）與別墅樓（18層）。
220 CPS 售出最昂貴的公寓是哪一戶？
由對沖基金億萬富豪 Ken Griffin 購入的一戶頂層豪宅，以約2.38億美元成交，創下美國史上最昂貴住宅的成交紀錄。
220 Central Park South 提供哪些設施？
設施包括私人餐廳、健身俱樂部與水療中心、室內游泳池、運動場、休息室、娛樂空間，以及完善的頂級管家式服務。
塔樓與別墅樓有何區別？
塔樓是面向西58街的67層主樓，享有高聳的天際線景觀。別墅樓則是緊鄰中央公園南的18層建築，提供更為親密的臨園住宅氛圍。
220 Central Park South 位於何處？
本大樓座落於中央公園南，介於百老匯與第七大道之間，直接俯瞰中央公園，是億萬富豪街超豪華大樓群的一部分。
外國人可以在 220 Central Park South 置產嗎？
可以。作為共管公寓，220 Central Park South 允許外國買家購入，不受合作公寓（co-op）董事會的限制。
公寓享有哪些景觀？
許多住宅享有直接、無遮擋的中央公園、曼哈頓天際線及周邊都市景觀。本大樓位於中央公園南，坐擁曼哈頓最令人嚮往的部分景致。
220 CPS 與 15 Central Park West 相比如何？
兩者均由 Robert A.M. Stern 設計，皆採石灰岩立面。220 CPS 更高、更新，位於億萬富豪街，而 15 CPW 則位於上西城的中央公園西。兩者皆躋身曼哈頓史上最成功的豪華共管公寓之列。
220 Central Park South 於何時落成？
本大樓約於2018至2019年間落成，迅速成為曼哈頓史上最成功、價格最高的豪華共管公寓項目之一。
Your 220 Central Park South Awaits
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220 Central Park South, New York, NY 10019
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Manhattan 房地產市場情報
市場脈絡：Manhattan 豪宅公寓大廈的價格依子市場明確區隔。Billionaires’ Row 廊帶（57 街，介於 Park Avenue 與 Columbus Circle 之間）擁有全美最高的每平方英尺單價，指標性豪宅成交價達每平方英尺 $4,000-$10,000+。Manhattan 下城（Tribeca、West Village、Soho）在新建案供給有限的支撐下，自成一個頂級豪宅層級。Upper East Side 與 Upper West Side 的公寓大廈中位數價格明顯低於下城指標水準，但提供更大的樓板面積與親近 Central Park 的優勢。Manhattan 的價格對利率、豪宅稅級距，以及個別大樓的銷售計畫書階段相當敏感。
實體洞察：2026 年由開發商直售的新建案包括 80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）與 Mandarin Oriental Fifth Avenue。已完工且仍有開發商餘屋的大樓包括 Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th 與 50 West 66th。每一棟大樓的開發商紀錄、營建融資銀行、銷售計畫書修訂節奏，以及 421-a 或其他稅賦減免狀態皆不相同，必須逐一盡職調查。
買方訊號：Manhattan 的結構性條件包括：由紐約州檢察總長監管的銷售計畫書程序（提供監管較鬆散市場所沒有的買方程序保障）、轉售市場的深度（出場時流動性高），以及近期供給受限（核心子市場的可開發容積有限）。簽約時需審慎評估的風險：$2M 以上豪宅稅級距的累進加重、開發商銷售案中移轉稅轉由買方負擔、特定基地的界線與景觀廊道風險、管委會的出租與轉售政策，以及 421-a 退場時程（如適用）。任何個別建案的狀態，包括開發商餘屋數量、檢察總長計畫書修訂、價格或銷售比例，皆應以洽詢當時為準。
關鍵數據
- Manhattan 指標性公寓大廈每平方英尺價格區間：$1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row 平均每平方英尺價格：$4,000-$10,000+
- 下城指標豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺價格：$2,500-$6,000+
- 豪宅稅（Mansion Tax）：$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採買方累進級距
- 典型開發商合約訂金：簽約時 10%-20%
- 標準買方律師審閱期：自合約送達起 1-3 個工作天
- 開發商端佣金：開發商銷售案中由開發商支付買方經紀人佣金
- 稅賦減免方案（如適用）：421-a、J-51，狀態逐棟確認
- 外國人以 LLC 持有：常見作法，於簽約時完成架構
買方流程
Manhattan 開發商銷售流程：預約表單 → 銷售計畫書交付 → 買方律師審閱 → 簽署合約並支付首期訂金 → 房貸核准（如有融資）→ 交屋時完成交割。開發商餘屋與中古轉售的流程有所不同；建議於賞屋前先行諮詢規劃。
Manhattan 房地產常見問題
什麼是紐約州檢察總長銷售計畫書？
銷售計畫書（offering plan）是向紐約州檢察總長申報的法律文件，規範 Manhattan 每一戶公寓大廈的銷售。內容界定訂金保管、單位規格、公共管理費、不動產稅、開發商義務與買方保障。任何 Manhattan 公寓大廈的交易，都必須在核備的銷售計畫書框架下完成交割；修訂版本會定期提交，並由買方律師於簽約時審閱。
什麼是開發商餘屋？
開發商餘屋（sponsor inventory）是指仍由大樓開發商（即「sponsor」）持有、尚未售出的單位。這些單位為全新、從未有人居住，且可能享有議價空間、交割費用抵免，以及該大樓的稅賦減免（如有）。開發商端交易依銷售計畫書進行，而非標準的中古轉售合約。
Manhattan 適用哪些稅賦減免？
421-a 是 Manhattan 公寓大廈最常見的減免方案，符合條件的新建案可享 10 至 25 年的不動產稅減免。J-51 適用於特定翻新建築。每項減免各有退場時程與逐棟認定的適用資格，必須以銷售計畫書及最新稅務證明確認。
Manhattan 公寓大廈的交割費用有哪些？
典型的買方交割費用約為房價的 2% 至 4%，包括紐約市與紐約州不動產移轉稅（開發商銷售案中常由買方承擔）、豪宅稅（$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採累進級距）、產權保險（title insurance）、買方律師費、貸款時的房貸登記稅，以及按比例分攤的公共管理費與不動產稅。
公共管理費等同於 HOA 管理費嗎？
不同。Manhattan 的公寓大廈使用「公共管理費」（common charges）一詞，而非 HOA 管理費。公共管理費用於大樓營運、人事、設施與儲備基金。不動產稅由紐約市另行課徵，並不包含在公共管理費之內。
Manhattan Miami 在 Manhattan 交易中如何收取報酬？
在開發商端的新建案購屋中，由開發商支付 Manhattan Miami 的買方經紀人佣金，買方無需自付任何代表費用。中古轉售交易的佣金安排則於委任時揭露。