2026年期中選舉對曼哈頓與邁阿密購屋者的意義

哪些改變了，哪些沒有

房地產歸根結柢取決於供給與需求。週二的選舉並未改變今天早上買家面前可選擇的物件。它是否會改變需求，要看接下來發生的事：借貸成本、金融市場，以及國內外買家的信心。目前，許多直接改變曼哈頓與邁阿密成本試算的規則，是在奧爾巴尼與塔拉赫西制定的，決定價格的仍是物業本身。

民主黨預計將在新一屆國會中同時掌控眾議院與參議院。部分選區尚未宣布結果，也沒有任何結果經過認證。總統保有否決權，因此聯邦層級的重大稅制調整看來不太可能。買家應在現行法律之下做出決定。

華盛頓依然重要。11月4日股市上漲，10年期美國公債殖利率下滑約6個基點，至約4.89%。這對現金買家的意義，比聽起來更大。交割桌上相當多的現金，來自投資組合，或以投資組合為擔保的信貸額度，因此股票市值與放款條件仍在左右需求。分立政府還可能帶來預算與債務上限的對峙，擾動這些同樣的市場。稅制的延續性，並不保證金融的穩定。

還有一點同時橫跨兩個市場。我的判斷是，這項結果可能向海外買家傳遞出較友善的訊號，此前數年，他們對本屆政府的移民政策一直心存疑慮。這可能帶動對曼哈頓與邁阿密的興趣。移民政策仍由政府制定，但選民發出的訊號指向了不同的方向。

選舉結果公布後，美元也小幅走軟。如果這個走勢持續，以歐元、英鎊或其他走強貨幣出資購屋的買家，購買力將隨之提高。這是比政治情緒轉變更直接的財務利益，不過兩者目前都還不能算作買盤回升的證據。

戰爭同樣重要。11月4日油價下跌逾8%，原因是市場預期結束伊朗戰爭的壓力將會升高，而且副總統將選舉失利歸咎於這場戰爭。由民主黨掌控的國會也可能推動對烏克蘭提供更多支持。這兩種結果都不保證能更快達成和解。對我們的買家而言，潛在的好處有兩方面：油價走低可能紓解通膨與殖利率的壓力，而地緣政治不確定性的降低，也可能讓一些一直在觀望的買家回來。

關稅是選舉帶來的改變比人們想像中要小的領域之一。最高法院已在2月裁定，依據IEEPA課徵的緊急關稅無效。對營建業影響重大的鋼鐵與鋁關稅，是依據《貿易擴張法》（Trade Expansion Act）第232條課徵的，目前仍然有效。國會控制權的更替，並不會自動取消這些關稅。營建投入品價格比去年同期高出約11%，銅線漲幅超過20%，而承包商團體將漲幅中相當大的一部分歸因於伊朗戰爭帶來的燃料成本。即使關稅下調，供應商也未必會退還他們以關稅為由調漲的價格。這部分漲幅有一些會固化為營建成本的一部分。因此，關稅減免即使到來，也許只能減緩價格的進一步上漲，而不會讓新建案的興建成本明顯下降。

曼哈頓

供給：頂端的稀缺

這場選舉不會讓曼哈頓增加或減少一戶公寓。Corcoran統計的第三季在售物件僅有6,354戶，為2017年以來第三季的最低供給量，而建商（亦即新建案）物件則是2012年第四季以來的最低水準。週二的結果不會在短期內改變這一點。我們的曼哈頓第三季（Q3）市場報告有完整的分項數據。

這並不表示每一戶公寓都稀缺。物業狀況、大樓、街區與價格，仍然決定著買家手中有多少真正的替代選擇。一戶已裝修完成、幾乎沒有直接競爭的公寓可以穩住自己的位置，而需要大規模整修的公寓則會滯銷。但豪宅市場的表現遠優於入門級市場，因此曼哈頓的整體數字可能掩蓋我們的買家所關注區段的強勢。

需求：利率與pied-à-terre附加稅

聯邦層級的重大稅制調整看來不太可能，買家也就沒有什麼理由為了搶在調整之前而倉促成交。

在頂級物業這一層之下，利率仍然重要，那裡的買家會使用大額房貸（jumbo loan）以及以投資組合為擔保的額度。截至11月5日，Freddie Mac公布的30年期固定利率房貸週平均利率降至7.18%，為連續第三週下滑。Mortgage News Daily給出的30年期大額房貸利率為7.40%。融資條件正在改善，但借貸成本依然偏高。如果殖利率維持在較低水準，實際借貸條件持續改善，這對有融資的豪宅購買是一股溫和的助力。如果殖利率反彈，這股助力便會消失。

對第二居所需求影響較大、也較直接的因素來自本地。自7月1日起生效的pied-à-terre附加稅，對約略市場價值達500萬美元或以上的受規範非主要居所，每年增加一項成本。由於紐約市判定哪些公寓適用的計算公式相當繁複，無法單憑開價推斷，請參閱我們的紐約pied-à-terre稅指南，確認它如何適用於某一特定住宅。屋主需要在繳納附加稅、變更物業用途、爭取豁免或出售之間作比較。只有在大樓允許、且安排符合豁免要求的情況下，出租才是一個選項。

Corcoran統計的第三季500萬美元以上已簽約交易共162筆：7月53筆，8月52筆，9月57筆。7月較去年同期成長2%，8月成長13%，9月持平。這些數字涵蓋該價位區間內的所有買家，而不只是第二居所買家，因此無法單獨呈現附加稅的影響。但它們確實顯示，附加稅生效之後，豪宅交易仍在持續。

我的看法是，這項附加稅有效期至2031年6月，除非獲得延長，它為部分買家提供了又一個議價的理由，而週二的選舉並不會改變這項成本。它並不能決定某位特定賣家應當讓步多少。這仍取決於年度稅額、可選擇的替代方案，以及賣家的處境。

外部因素：奧爾巴尼的下一份預算

紐約州的選舉同樣值得關注。Kathy Hochul贏得連任，而非官方統計結果顯示，民主黨在參議院重新取得三分之二絕對多數，並在州眾議院持續保有。這並不表示又一輪加稅即將到來。但它確實表示，聯邦層級的僵局並不能抵擋奧爾巴尼方面的變化。對曼哈頓的屋主，以及正在評估遷往佛羅里達的買家而言，州的下一份預算，比華盛頓的政黨分立格局更為切身。

邁阿密

供給：當下偏緊，新大樓即將登場

這場選舉不會改變邁阿密的豪宅供給。濱水土地依然有限，已落成的超豪宅公寓市場集中在少數幾棟大樓。我們的第三季（Q3）報告僅統計到15筆1,000萬美元或以上的公寓成交，分布在11棟大樓，其中五筆在The Surf Club。這顯示的是交易何等集中，而不是有多少物件可供選擇。

新一代超豪宅公寓仍在興建之中，數個案場預定在2027年至2030年陸續交屋。這些交屋對買家選擇的改變，將比週二的選舉更為直接。而且，即使關稅有所緩和，營建價格也可能保留供應商已轉嫁的漲幅，使重置成本維持在高位。

需求：稅制延續與來自紐約的買家

佛羅里達州的選舉更多指向延續性，而非方向的轉變。共和黨籍的Byron Donalds贏得州長職位，共和黨保住了兩院多數，不過他們在州眾議院失去了三分之二的絕對多數，參議院的三分之二絕對多數在幾場接近的選情中仍懸而未決。我預期佛羅里達州親商業、低稅負的定位將維持不變，同時立法機關單方面行動的能力將受到更多限制。對考慮遷居的買家而言，這次選舉沒有改變該州的核心吸引力：沒有州所得稅。

對於遷往佛羅里達、同時保留一戶價值500萬美元或以上的曼哈頓公寓的買家，紐約的pied-à-terre附加稅帶來了另一項需要考量的因素。如果這戶公寓適用該附加稅，這筆額外的年度成本可能影響他們的取捨：保留、在造訪時改為出租，還是出售。這並不表示買家必須放棄在兩座城市同時持有物業。我們的紐約與邁阿密比較逐步說明了其中的稅務計算。

根據MIAMI Realtors的統計，紐約人占2026年上半年邁阿密地區外州買家的34%。在頂端，第三季1,000萬美元以上的獨棟住宅成交從29筆增至38筆，而該價位的公寓成交則從17筆降至15筆。想要立即入住並擁有土地的買家傾向獨棟住宅，而部分頂級公寓買家則是在等待2027年至2030年的新交屋潮，或是在仔細檢視老舊大樓的公積金與里程碑檢驗（milestone inspection）要求。

海外買家是另一個擺盪因素。較友善的政治訊號、美元走弱帶來的更強購買力，以及海外不確定性的降低，可能有助於歐洲與拉丁美洲的需求。證據將體現在合約上，而不是選舉結果本身。

在這個市場的部分領域，直接的房貸風險敞口較低：去年，邁阿密100萬美元以上的公寓銷售中，超過80%為全現金交易。這些買家仍然受到投資組合價值、匯率，以及將資金投入物業所放棄的報酬影響。

外部因素：第3號修正案與持有成本

佛羅里達州選民還以約62%的得票率通過了第3號修正案，這項決定直接影響持有成本。它將非學校稅項的自住房（homestead）免稅額在2027年提高到150,000美元，2028年提高到250,000美元，並將適用的非自住房產的年度評定價值增幅上限從10%降至5%。

在2026年12月31日之前尚未確立佛羅里達州永久居民身分的人，在較高免稅額的資格上適用不同的規定，通常要從享受免稅的第五年起才能取得。如果已經計畫遷居，這個日期值得重視。免稅額減少的是應稅價值，並非按美元對美元抵減稅單，因此，一棟1,000萬美元的住宅所能節省的金額，應當先行計算，再讓它左右決定。

買家還需要一份購買之後的稅費估算。賣家的稅單可能反映了出售後不會延續的評定價值限制。未來評定價值增幅的上限降低，並不表示買家承接賣家的評定價值。

其餘成本取決於物業與大樓本身。對於獨棟住宅，在做出承諾之前，請先取得保險報價，並弄清楚風災與水災的承保範圍。對於公寓，公積金研究、里程碑檢驗、保險、特別攤派紀錄與規劃中的工程，都是價格的一部分。請在就該戶議價之前先讀懂這些內容。

選舉之後，邁入2027年該怎麼做

選舉改變了一些預期。物業本身依然必須經得起檢驗。

如果您計畫在遷往佛羅里達之後，繼續持有一戶價值500萬美元或以上的曼哈頓公寓，請檢視附加稅是否適用，並依您打算的用途計算年度成本。接著與稅務顧問一起複核紐約州居民身分；我們可以為您引薦。佛羅里達州住所（domicile）並不一定終止紐約州所得稅居民身分。

如果曼哈頓將是您的主要居所，請把重點放在公寓的狀況、持有成本，以及該棟大樓內的競爭情況。融資條件的持續改善可能讓更多買家進入您的價位區間；殖利率短暫下滑，並不是追價的理由。

如果您要購買邁阿密的獨棟住宅，請及早備妥檢驗、保險以及購買之後的稅費估算。如果您要購買邁阿密的公寓，請在清楚掌握競爭物件與大樓未來支出的前提下議價。

對賣家而言，選舉是背景，而不是可比成交案例。請依據當前的競爭物件與已簽署的合約來定價。附加稅適用於其公寓的曼哈頓第二居所賣家，應當準備好就此進行討論。邁阿密的公寓賣家，應當準備好回答有關公積金、保險與特別攤派的問題。

邁入2027年，我會留意房貸利率是否真的下降，海外的興趣是否會轉化為已簽署的合約，以及奧爾巴尼與塔拉赫西接下來的預算對持有成本意味著什麼。選舉可能正是透過這些管道，轉化為兩個市場中真正的改變。遺憾的是，供給的變動慢如冰河。

以上為一般資訊，不構成稅務、法律或投資建議。選舉結果、法律及市場資料截至2026年11月5日，可能變動。