11月3日，佛羅里達州選民將就Amendment 3（佛羅里達州憲法第3號修正案）投票，這是多年來該州選票上規模最大的不動產稅變革。修正案將把針對非學校稅的homestead exemption（自住不動產評估減免，下稱「自住減免」）從2026年最高51,411美元，提高到2027年的15萬美元與2028年的25萬美元，並將第二住所、出租物件與商用不動產評估值的年度增幅上限從10%降至5%。Sun-Sentinel於10月2日公布的Broward選民民調顯示支持率為53%，低於修正案通過所需的60%；而Florida Realtors為支持方投入的資金，目前約為反對方募款的33倍（WLRN，2026年9月29日）。
對邁阿密屋主而言，稅單是否下降，取決於物件是否屬於自住不動產（homestead）。下文整理修正案的內容、受益者、未涵蓋的對象，以及計畫遷居的紐約人應當了解的一項居民身分條款：該條款將較高的減免與2026年12月31日是否居住於佛羅里達州掛鉤。
如需了解將稅務居所移往南方的整體試算，請參閱我們的紐約至邁阿密稅務遷移指南。
本文概述一項公投議案及公開報導，並不構成稅務或法律意見。請就您名下的物件諮詢佛羅里達州稅務顧問。
重點速覽
- Amendment 3將所有非學校不動產稅的自住減免，從目前最高51,411美元提高到2027年的15萬美元與2028年的25萬美元，此後依通膨調整。學校稅繼續適用現行的2.5萬美元減免。
- 非自住物件（第二住所、出租物件、商辦大樓）不獲新增減免，其評估值年度增幅上限由10%降至5%。
- 凡於2026年12月31日並非佛羅里達州居民者，先適用現行減免，自享有減免的第五年起才取得較高的減免，且以「to the extent permitted by the U.S. Constitution」（在美國憲法允許的範圍內）為限。
- 州政府經濟學家估計，全面實施後地方政府每年的經常性成本約為120億美元。Miami-Dade（邁阿密-戴德郡）預估首年收入減少3.59億美元。
- 修正案須取得60%的選票。近期民調結果從全州45%（St. Pete Polls）到63%（Sachs Media，8月）不等。
Amendment 3的具體內容
州議會透過2026年6月特別會期表決通過的House Joint Resolution 1-F（HJR 1-F，眾議院75-26，參議院30-9），將該議案列入選票。其最初的選票標題「Save Our Homes From Excessive Property Taxes」（保護家園免於過高不動產稅）於8月3日遭Leon County巡迴法院法官David Frank駁回，法官認為該標題「明顯且確定無疑地有缺陷」。州政府未提起上訴，並於8月中旬提交新的文本。
選民將看到的選票標題是「Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments」（提高自住減免；降低非自住物件評估增幅上限）。議案摘要包含五項內容：
- 更高的自住減免。2027年為15萬美元，2028年為25萬美元，「for all non-school taxes」（適用於所有非學校稅），此後與通膨連動。
- 地方可進一步提高。郡與市可依州議會訂定的程序，將其自身課徵部分的減免提高至全部評估值。特別區經選民同意後亦可比照辦理。
- 居民身分條款。於2026年12月31日並非佛羅里達州居民者，符合資格時取得現行減免，自享有減免的第五年起取得較高的減免。
- 其他物件適用較低上限。非自住物件評估值的年度增幅上限由10%降至5%。
- 支出限制。郡與市須將不動產稅收入用於列明的用途：公共安全、教育與學校、基礎建設、自然資源、債券還本付息、員工退休福利，以及營運與行政管理。
若獲通過，修正案將於2027年1月1日生效。同一張選票上另有兩項修正案（一項涉及預算穩定基金，一項涉及農業用地減免），投票時請核對編號。它也不是2024年那項關於大麻的Amendment 3。
自住屋主：哪些改變，哪些不變
2026年，佛羅里達州的自住不動產在非學校稅方面可自評估值減免最高51,411美元，在學校稅方面可減免2.5萬美元。最初的2.5萬美元適用於所有稅目。額外減免僅適用於非學校稅，且僅針對評估值中超過5萬美元的部分；自2025年起依通膨調整，今年為26,411美元（Florida Department of Revenue；Florida TaxWatch）。此外，Save Our Homes（自住不動產評估增幅上限制度）將自住不動產評估值的年度增幅限制在3%或CPI變動幅度兩者中較低者，並允許屋主將累積的這部分優惠最多50萬美元移轉至佛羅里達州內新的自住不動產（Florida Department of Revenue）。
Amendment 3不觸及學校稅。Florida TaxWatch估計，學校稅約占平均不動產稅單的40%，因此較高的減免涵蓋的是其餘約60%：郡、市及特別區的稅。對於價值數百萬美元的邁阿密公寓或獨棟住宅，25萬美元的減免占評估值的比例確實有感，但幅度有限。房價接近中位數的屋主，以百分比計算感受會更明顯。
對於長期持有的住宅，Save Our Homes仍然更為關鍵。出售通常會使評估值於次年1月1日重設為市場價值。已在佛羅里達州擁有自住不動產的買方，可藉由portability（評估優惠可攜移轉制度）帶入額度以緩衝這次重設，隨後再自新的評估值扣除減免。
第二住所、出租物件與投資人
位於Brickell的城市行館（pied-à-terre）或Sunny Isles的出租單位，皆屬非自住物件。依現行法律（非自住住宅物件適用Fla. Stat. 193.1554），其非學校稅的評估值原則上每年增幅不得超過10%，但出售或重大改建會使其重設。Amendment 3將把年度上限降至5%。
這會減緩應稅價值的成長，但稅單仍可能上升，因為millage（千分稅率，即地方不動產稅率）由地方政府訂定，而修正案並未為其削減的收入提供替代來源。S&P Global Ratings在6月州長版本仍在討論時警告，「在未確定替代來源的情況下大幅削減稅收」將帶來「更大的信用壓力」。
反對者認為，成本將轉嫁給租客與非自住屋主。經濟學家Jared Walczak為Florida Housing Coalition撰寫的報告估計，若地方政府調高稅率以彌補收入損失，2028年每戶公寓的稅負將增加約406美元，每戶出租獨棟住宅增加約1,081美元（WPTV與FlaglerLive報導）。此估算以地方政府透過調高稅率彌補收入損失為前提，而這項決定將由各郡、各市自行做出。
資金與角力
截至9月25日，支持方已募得1,800萬美元，全數來自Florida Realtors。兩個反對方委員會合計募得537,357美元（WLRN；Orlando Weekly）。Florida League of Cities、Florida Association of Counties、Florida Sheriffs Association與Florida TaxWatch皆表態反對。
Miami-Dade郡長Daniella Levine Cava表示：「Amendment 3具有誤導性。它被包裝成單純的減稅，但並沒有消除提供我們社區所仰賴之服務的成本，只是改變了由誰來付。」邁阿密市議員Damian Pardo將其比喻為發薪日貸款：「你完全不知道利息是多少、成本是多少、收費是多少，也不知道會被如何處理。」（WLRN，2026年9月2日）
民調結果分歧明顯。Sachs Media於8月測得63%的支持率，St. Pete Polls測得45%。Bendixen & Amandi International為Sun-Sentinel進行的Broward調查（9月22日至27日，918名登記選民）顯示，53%支持、20%反對、27%未決定；而在選民得知地方服務將遭刪減後，支持率隨之下滑。
邁阿密買方與屋主現在應當做什麼
- 釐清自己屬於哪一類。於2026年12月31日為佛羅里達州居民的自住屋主，將隨分階段實施取得較高的減免；其他物件僅享有5%的上限。許多跨州屋主兩類物件各有一處：一州有自住不動產，另一州有第二住所。
- 若從紐約遷居，請看準時間。選票文本將全額減免與2026年12月31日是否為佛羅里達州居民掛鉤。在此日期之後成為居民者，先適用現行減免，須等到享有減免的第五年才能取得較高的減免。該條款自帶限定語（「to the extent permitted by the U.S. Constitution」，在美國憲法允許的範圍內），預料將面臨法律檢驗。住所地（domicile）取決於您在何處居住、工作與投票等事實；我們的將邁阿密作為主要居所指南說明了如何確立住所地。
- 牢記1月1日規則。申請自住減免，須於1月1日擁有該住宅並以其為永久居所，申請截止日為3月1日（Miami-Dade Property Appraiser）。若於1月1日之後完成交屋，減免通常自下一個課稅年度開始。
- 評估出租物件時看稅率，而非上限。若購入用於出租，請依下列假設建立模型：交屋後的1月1日評估值重設為市場價值，此後非學校稅適用10%的年度上限（若修正案通過則為5%），學校稅評估不設上限，以及可能變動的millage稅率。我們的邁阿密與曼哈頓交易成本比較涵蓋了持有成本方面的內容。
- 境外買方：先確認資格。自住減免要求永久居住。綠卡持有人可符合資格；持臨時簽證的屋主通常不符合，因此境外買方在邁阿密的住宅無論如何通常以非自住物件課稅。持有架構同樣重要，請參閱我們的境外買方美國遺產稅指南。
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常見問題
2026年選票上的佛羅里達州Amendment 3是什麼？
這是州議會列入2026年11月3日選票的一項州憲法修正案。它將非學校不動產稅的自住減免於2027年提高到15萬美元、2028年提高到25萬美元，將非自住物件的年度評估上限從10%降至5%，並限制郡與市可將不動產稅收入用於哪些用途。修正案須取得60%的選票。
Amendment 3會降低邁阿密第二住所的稅負嗎？
不會直接降低。第二住所不獲新增減免。其非學校稅的一般年度評估增幅上限將從10%降為5%。出售或改建仍可能使評估值重設，若地方千分稅率調升，稅單仍可能上升。
Amendment 3適用於學校稅嗎？
不適用。較高的減免僅涵蓋非學校稅。學校稅繼續適用現行的2.5萬美元自住減免。
我將於2027年從紐約遷居邁阿密，能取得25萬美元的減免嗎？
依選票文本，於2026年12月31日並非佛羅里達州居民者，符合資格時取得現行減免，並在美國憲法允許的範圍內，自享有減免的第五年起取得較高的減免。佛羅里達州稅務顧問可以告訴您這對您的時程有何影響。
Amendment 3會讓Miami-Dade County損失多少？
該郡預估首年收入減少3.59億美元。在全州層面，Revenue Estimating Conference（州收入預估會議）估計，全面實施後地方政府每年的經常性成本約為120億美元。
無論投票結果如何，自住減免仍取決於在1月1日擁有並居住於該住宅，並於3月1日前提出申請。
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資料來源：Florida Department of State，Amendment 3議案紀錄（HJR 1-F）；Fort Pierce Utilities Authority公布的官方選票文本；Florida Policy Institute（2026年6月及7月）；Ballotpedia News（2026年6月3日）；WFLX（2026年8月4日）；Florida Phoenix（2026年8月6日）；WLRN（2026年9月2日、15日、29日及30日）；Orlando Weekly；Sun-Sentinel（2026年10月2日）；Fox 13；Sachs Media（2026年8月19日）；Florida TaxWatch；Accounting Today與The Bond Buyer關於S&P Global Ratings的報導（2026年6月）；WPTV與FlaglerLive關於Florida Housing Coalition報告的報導；Fla. Stat. 193.155及193.1554；Florida Department of Revenue關於CPI自住減免的公告；Florida Department of Revenue；Miami-Dade Property Appraiser。
