一段話說清楚風險
非美國買家在美國僅獲 $60,000 遺產稅豁免（遺產稅有時非正式地稱為 “death tax”，即死亡稅）。
相較之下，美國公民目前享有約 $13M+ 的豁免額。
超出此門檻的美國境內資產（包括房地產），可能需繳納高達 40% 的稅率。
與特定國家（包括英國、法國及德國）簽訂的遺產稅協定或可修改上述規則的適用方式。然而，許多國際買家並不受惠於協定保護，須面對全額稅務風險。
重點概覽
- 外籍買家通常僅享有 $60,000 的美國遺產稅豁免。
- 美國公民目前享有約 $13M+ 的豁免額。
- 美國遺產稅稅率最高可達 40%。
- 此稅適用於美國境內資產，包括房地產。
- LLC 和信託本身無法消除遺產稅風險。
- 保險可提供流動資金，但不能減少稅款本身。
快速解答
外籍買家是否需繳納美國遺產稅？
是的。持有美國境內資產（包括房地產）的外籍買家，可能需就超出 $60,000 豁免額的部分繳納高達 40% 的美國遺產稅。此為聯邦稅，針對身故時的資產轉讓，並非州稅或年度財產稅。
如何在不失去靈活性的前提下，保護資本免受遺產稅侵蝕。
大多數國際買家忽略的隱藏風險
對於非美國買家而言，在美國購置房產帶來一項鮮少被清晰說明的風險：
高達 40% 的美國遺產稅風險。
這是國際買家在美國房產持有上最常被誤解的面向之一。
與美國公民不同，外籍人士僅獲 $60,000 豁免。超出此門檻的美國境內資產（包括房地產），在身故時可能承受重稅。
對於價值 $5M 至 $15M 的物業而言，此風險並非紙上談兵，而是 切實的資本風險。
對於更高價值的物業，影響可能相當可觀。一名外籍人士直接持有的 $10M 物業，視結構而定，可能產生超過 $3M 的遺產稅風險。
為何必須在購買前處理此問題
這不是完成交割後可以修正的事項。
物業從一開始的持有方式決定了：
- 是否適用遺產稅
- 融資如何安排
- 資產轉讓或出售的難易程度
持有結構並非事後的考量，它是投資決策本身不可分割的一部分。
美國遺產稅如何適用於外籍業主
對於非居民、非公民投資者：
- 美國房地產被視為 美國境內資產
- 僅 $60,000 享有豁免
- 剩餘價值可能按高達 40% 的稅率課稅
以下情況均不影響此規則的適用：
外籍買家如何管理美國遺產稅風險
沒有放之四海而皆準的解決方案。成熟的買家通常評估三種方式。
每種方式反映不同的優先考量：
- 將稅務風險降至最低
- 保持融資靈活性
- 維持持有結構的簡便性
最優方式取決於這項投資如何融入更廣泛的資本策略，而非僅考量物業本身。
外籍買家持有美國房產的兩種方式
差別不在於物業本身，而在於您在結構頂端持有的是什麼。
1. 結構化持有
部分買家透過非美國實體安排持有結構，使資產在身故時不被視為美國境內資產。
此方式可以：
然而，此方式可能：
- 使融資趨於複雜
- 帶來額外的稅務考量
- 需要持續的行政管理
2. 保險策略
另一些買家則優先追求簡便。他們直接購買，並以保險覆蓋潛在的遺產稅風險。實際上，保險的可獲得性因人而異。較年輕的買家或許更容易獲得，而年長買家可能面臨更高的成本或有限的選擇，這會影響整體策略的制定。
此方式帶來：
- 清晰的持有結構
- 更優惠的融資條件
- 身故時的流動資金
然而：
3. 混合方式
部分買家結合兩者的元素：
此方式可在效率與靈活性之間取得平衡，但必須經過周詳設計。
如需更全面地了解國際買家如何布局美國房產，請參閱我們在紐約及邁阿密的資本配置框架。
大多數買家忽視的核心取捨
能消除遺產稅風險的結構，並非貸款機構所偏好的結構。
這帶來一個根本性的抉擇：
正確的策略取決於：
- 購買價格
- 槓桿策略
- 持有期限
- 更廣泛的投資組合目標
購置成本與結構是各自獨立的決策，紐約及邁阿密的交割費用遵循另一套規則。
LLC 或信託能規避美國遺產稅嗎？
許多國際買家以為透過 LLC 持有美國房產，或將其置入信託，便能解決遺產稅問題。單憑這兩種方式，均無法做到。
兩者均屬境內持有架構，不會改變美國在遺產稅目的下對底層資產的認定方式。若物業仍屬美國境內資產，遺產稅風險通常依然存在。
要消除風險，持有結構本身必須改變。LLC 或信託可在其上疊加，以提供：
成熟買家的實際做法
實踐中，策略往往依資產規模而定：
- $2M - $5M：多優先考量融資與簡便性，透過保險管理風險。
- $5M - $15M：評估結構安排、保險或混合方式。
- $15M+：採用結構化持有，有時輔以保險。
考慮更換居住地的業主面臨另一套州層面的問題，紐約至邁阿密的稅務遷移涵蓋相關內容。
對於頂級曼哈頓 Trophy 物業，結構化持有是慣例而非例外。
這是資本決策，而非技術細節
這不僅僅是稅務規劃，更關乎資本如何進入美國房地產市場，並最終退出。
錯誤的結構可能造成不必要的風險。錯誤的融資方式可能限制靈活性。兩者必須同時納入考量。
每一種持有結構，都取決於您計劃如何融資、持有並最終退出這筆投資。
我們與國際買家及其稅務和法律顧問攜手合作，將持有結構與整體房產策略有效對齊。
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