2026 年 2 月更新

Miami 已從度假勝地變成全球財富重鎮。最初被稱為「Wall Street South」的避險基金與金融機構遷徙，如今擴大為科技創辦人、億萬企業家與超高淨值家族的整體搬遷。結果是一個頂級住宅市場：Miami Beach 每平方英尺報價站上 4,000 美元以上，Brickell 則在 2,800 美元以上，指標物件的需求前所未見。

什麼是 Wall Street South？

Wall Street South 指的是 Miami 崛起為美國主要金融樞紐的過程，推力來自避險基金、私募股權與財富管理公司自 New York、Chicago 及其他傳統金融中心的遷移。

這場移動可以說始於 2018 年，Barry Sternlicht 把他規模 1,150 億美元的投資機構 Starwood Capital Group 從 Connecticut 州的 Greenwich 遷到 Miami Beach。當時那是一筆逆勢押注。但 Sternlicht 看到了其他人稍後才發現的事：Florida 沒有州所得稅、對企業友善的環境，加上人才供給改善，使它成為傳統金融重鎮以外的可行選項。

遷徙在 COVID-19 疫情期間加速。當 New York、California 與 Illinois 實施嚴格封控時，Florida 大致維持營運。原本只是暫時搬來的金融、科技與加密貨幣從業者，發現了 Sternlicht 早已知道的事，許多人再也沒有離開。

今天，總部設在 Florida 的資產管理機構超過 500 家，管理約 3,000 億美元資產。Miami 目前已名列全球前 25 大金融中心。

Citadel 效應：Ken Griffin 對 Miami 的 25 億美元押注

決定性的一刻出現在 2022 年，Ken Griffin 宣布旗下規模 650 億美元的避險基金 Citadel 將從 Chicago 遷往 Miami。Griffin 在 Brickell 累積了逾 6.7 億美元的不動產，如今正興建 Miami 最重要的商業開發案：位於 1201 Brickell Bay Drive、由 Foster + Partners 設計的 1,049 英尺超高層大樓。這項 25 億美元的專案（原先估算為 10 億美元）將以 130 萬平方英尺的 A 級辦公空間容納 Citadel 全球總部，頂部設有 212 間客房的豪華飯店。工程於 2026 年初動工，後續期程將納入更多辦公面積與一棟 100 戶的住宅塔樓。完工後，它會是 Miami 最高的建築，也是 New York 以外美國東岸最高的建築之一。

Citadel 的到來催化了更廣泛的遷徙。Goldman Sachs 把資產管理部門擴編到 West Palm Beach，交易員逾 100 人。Blackstone 設立 Miami 據點。Carl Icahn 把 Icahn Enterprises 總部搬到 Sunny Isles Beach。Thoma Bravo 與 Millennium Management 在 Brickell 開設辦公室。這股動能自我強化，每一次重量級進駐，都替下一家背書。

科技巨頭跟著 Wall Street 南下

企業遷徙不限於金融業。Microsoft 於 2021 年在 830 Brickell 承租 50,000 平方英尺，作為拉丁美洲區域總部。Amazon 在 2025 年簽下 Wynwood 史上最大的辦公租約，於 Wynwood Plaza 承租 75,000 平方英尺，同時也在 South Dade 興建一座 100 萬平方英尺的物流中心。Apple 則在 Coral Gables 增租 45,000 平方英尺，並於 Miami Worldcenter 開設旗艦門市。

國際律師事務所插旗

金融走到哪裡，大型律師事務所就跟到哪裡。全美規模最大的幾家事務所紛紛在 Miami 設點，服務搬遷而來的客戶：

• Kirkland & Ellis，於 830 Brickell 承租 115,000 平方英尺，是 2022 年 Miami 最大的新進駐辦公租約
• Sidley Austin，已於 830 Brickell 設立 Miami 辦公室
• Winston & Strawn，擴租至 830 Brickell
• Baker McKenzie，於 830 Brickell 承租空間

由 Vlad Doronin 旗下 OKO Group 開發的 830 Brickell，已成為企業界在 Miami 的實質總部大樓，進駐者包括 Citadel 的過渡辦公室、Microsoft、Thoma Bravo，以及全美頂尖律師事務所中的四家。每平方英尺租金 125 至 150 美元，高於 Manhattan 的平均要價。

哪些億萬富豪搬到了 Miami？

財富遷徙的範圍遠超出 Wall Street。科技創辦人、創投家與各國億萬富豪正把 Miami 設為主要或第二居所。步調還在加快，因為 California 研議中的財富稅，正把科技富豪推向稅負友善的替代地點。

科技創辦人與 California 出走潮

Jeff Bezos，2023 年底自 Seattle 遷入，逐步整合出一處總價 2.37 億美元 的 Indian Creek Island 宅邸群（億萬富豪碉堡）

Larry Page，Google 共同創辦人，已購入 1.88 億美元以上 的 Coconut Grove 濱水物業（2025 年 12 月至 2026 年 1 月），其中含三處莊園，將整併為一處宅邸群

Sergey Brin，Google 共同創辦人，據報正在物色 Miami Beach 的莊園

Mark Zuckerberg - Facebook/Meta 執行長，截至 2026 年 2 月，正簽約承購一處 1.5 億至 2 億美元 的 Indian Creek Island 宅邸群 

如此一來， 全美前十大富豪中有 4 位 把主要居所設在 Miami；而且全都發生在過去三年之內。 

創投與科技生態系

創辦人把整個生態系一起帶了過來：

• Founders Fund （Peter Thiel 的創投機構），已在 Miami 設立據點
• Keith Rabois （Khosla Ventures 普通合夥人），Miami 科技圈最敢發聲的倡議者之一，大手筆投資當地不動產
• Atomic （Jack Abraham 的創投工作室），總部自 San Francisco 遷入
• David Vélez （Nubank 創辦人、巴西首富），以 Miami 為據點
• 眾多加密貨幣、金融科技與 AI 新創如今都落腳 Miami

其他知名住戶

其他 Indian Creek 住戶： Tom Brady、Ivanka Trump 與 Jared Kushner、Carl Icahn， 查看所有億萬富豪社區

The Weeknd （Abel Tesfaye），近期在 Coconut Grove 購入超級豪宅，與 Larry Page 成為同一社區的鄰居

來自 California 的後續買盤

財富遷徙的步調正在加快。有報導指出，2025 年 12 月至少有三位不具名的 California 億萬富豪透過 Miami 經紀人籌備取得 Florida 居民身分，另有五位正積極看南 Florida 的物件。Florida 的億萬富豪人數近年已從 6 位增至 119 位。不過，較年長的富豪多半落腳 Palm Beach（較安靜、老錢氛圍更成熟），Miami-Dade 則吸引年輕創辦人、科技高管，以及偏好都會生活的人。

推動這些成績的「財富遷徙」沒有放緩的跡象。2025 年 Florida 每天增加 1,350 人，創下新紀錄；全美 330 萬的人口成長中，東南部就吃下 170 萬。ISG 預估這是「20 年遷徙循環的第五年」。

數字印證了趨勢：2025 年 Florida 有 17 筆超過 5,000 萬美元的頂級成交，創下新紀錄，同期 New York 僅 12 筆、California 10 筆。對於尋找第二居所的超高淨值買家而言，Miami 已超越 New York，成為首選。

資料來源：ISG 2025 年第四季報告；Knight Frank Wealth Report 2025；Christie's International Real Estate 年終資料

Miami 頂級豪宅：看懂價格級距

Miami 首次出現具規模的真正頂級住宅開發。「豪宅」的定義已大幅位移：十年前 60 萬美元就算數，如今起跳價接近 250 萬美元，而頂級級距則自 1,000 萬至 1,500 萬美元起算。

各次市場的頂級門檻並不相同：

• Miami Beach （Surfside、Bal Harbour、South Beach、Fisher Island）：1,000 萬美元以上／每平方英尺 4,000 美元以上
• Downtown Miami （Brickell、Coconut Grove、Coral Gables）：1,000 萬美元以上／每平方英尺 2,800 美元以上

Miami Beach 各次市場因海濱稀缺與品牌式住宅溢價，每平方英尺單價較高；Downtown 一帶入手門檻較低，但正快速墊高，Aston Martin Residences 與 Four Seasons Coconut Grove 近年都在海灘區以外的 Miami 陸側寫下成交紀錄。

Miami 頂級成交：逐年統計

資料來源：ISG 2025 年第四季報告

每平方英尺單價最高的開發案

===>>> 瀏覽 Miami 與 Miami Beach 售價 >1,000 萬美元的在售公寓

獨棟與公寓成交紀錄（2024-2026）

Jeff Bezos 為了整併 Indian Creek 宅邸群，已投入 2.37 億美元以上。Larry Page 在 Coconut Grove 已花費 1.88 億美元以上，而且還在增加。

===>>> 瀏覽 Miami 與 Miami Beach 售價 >1,000 萬美元的在售獨棟住宅

頂級公寓為何愈來愈吃香

指標豪宅持續刷新成交價，但供給限制與現實考量，正把更多超級富豪買家推向高階公寓。

濱水存量有限： Miami 最搶手的獨棟聚落，Indian Creek（41 個地塊）、Star Island（34 個地塊）與 Fisher Island，幾乎已無可售土地。像 Bezos 和 Page 這樣的買家只能收購現成莊園，往往還要整併數處物業，才湊得出想要的規模。

Miami 豪宅持有的隱形成本： 南 Florida 潮濕的鹽分空氣，對濱水莊園極為嚴苛。外牆維護、庭園整理、颶風整備與人員管理，一年可能花掉 50 萬至 100 萬美元以上，這還不含房地產稅。保險是另一層負擔：Miami 濱水豪宅的保單如今動輒超過每年 20 萬至 50 萬美元，近年颶風使市場收緊之後，部分頂級莊園的年度保費甚至超過 100 萬美元。許多習慣多處住所的億萬富豪，覺得這在營運上太過沉重。

「輕鬆生活」型頂級住宅的興起： Four Seasons、Aman、St. Regis 這類品牌式住宅提供了另一種選項：每平方英尺 4,000 至 6,000 美元以上的頂層戶，附帶飯店等級服務、全職人員與免煩惱的維護。對於在 Miami、New York 與 Aspen 之間輪流居住的買家而言，一戶 3,000 萬至 5,000 萬美元、配有禮賓服務的公寓，可能比一處需要整組家務團隊的 1 億美元莊園更實際。

這個轉變說明了為何 Shore Club Private Collection 與 The Raleigh 這類開發案，敢把價格訂在每平方英尺 4,500 美元以上還找得到買家，超級富豪愈來愈想要那個門牌，卻不想要隨之而來的營運麻煩。

資料來源：Miami Downtown Development Authority 3D 地圖

Brickell 的蛻變：品牌式住宅重塑天際線

Miami 的金融區 Brickell，正經歷數十年來最劇烈的轉變。這是有原因的：買方輪廓已經根本改變。

數十年來，Miami Beach 一直是豪宅買家的預設選擇。但那些多半是找度假物業的第二居所買家。Wall Street South 的遷徙帶來了不同的買家：把主要居所搬過來的高階主管、創辦人與金融從業者。對於要通勤到 830 Brickell 或 Citadel 新總部的人來說，從 Miami Beach 開車 30 分鐘、尖峰時段拉長到一小時，實在說不通。Brickell 可以走路上班，有 Brickell City Centre 的零售與餐飲，鄰近 Coconut Grove 與 Coral Gables，要到 Opa-locka 或 Miami International 搭私人飛機也方便。

這個轉變說明了 Brickell 的品牌式住宅推案為何暴增，也說明了價格為何正向海灘市場靠攏。主要居所的買家要的是都會便利，不是度假村式的生活。

OKO Group 的 5.2 億美元收購案

2025 年 12 月，Oak Row Equities 與 Vlad Doronin 旗下的 OKO Group 完成了 Florida 史上最大的土地收購案：5.2 億美元（每英畝 1.22 億美元，創下新紀錄），取得 1001 與 1111 Brickell Bay Drive 共 4.25 英畝、擁有 485 英尺連續灣岸的基地。該基地的分區容許開發逾 300 萬平方英尺，足以容納多棟高達 1,049 英尺的超高層塔樓，密度可比 Manhattan 一棟 Hudson Yards 大樓。這是 Brickell 最後一塊這種規模的濱水開發基地。

身兼 Aman 業主與執行長的 Doronin，看來正在推出第三個飯店品牌 Atma，鎖定規模較大的都會複合式開發。商標申請與融資文件中出現「Atma Miami by Aman」（185 間套房）的字樣，顯示 Brickell Bay 基地可能就是這個新品牌的首發之作。

Brickell 興建前預售的品牌式住宅

億萬富豪為何搬到 Miami？（稅務、科技與生活）

遷徙開始加速，是在 2017 年減稅與就業法案 把州與地方稅（SALT）扣除額上限訂在 1 萬美元之後；這項規定對 New York、California 等高稅負州的高所得者衝擊格外大。對於每年繳交數百萬美元州所得稅的超高淨值人士而言，SALT 上限抹掉了原本能減輕痛感的聯邦扣除額，讓 Florida 的零所得稅顯得更具吸引力。

推升 Miami 地位的基本面：

1. 零州所得稅。Florida 沒有個人所得稅，高所得者相較 New York 或 California 可省下 10% 至 13%
2. 研議中的財富稅，California 的億萬富豪稅提案，正加速科技創辦人出走
3. 遠距工作革命，疫情之後，科技公司不再要求員工留在 SF／NYC
4. 友善的營商環境，法規環境歡迎財富創造與加密貨幣／金融科技創新
5. 全球連結，大型國際機場，鄰近拉丁美洲的資金與科技市場
6. 生活型態，全年宜人的天氣、世界級餐飲、Art Basel、海灘
7. 網絡效應，一旦 Bezos、Griffin 與頂尖創投搬來，整個生態系就跟著過來

國際買家與 Art Basel 效應

Miami 的豪宅市場向來國際化，但買方輪廓已大幅演變。拉丁美洲的財富，尤其來自巴西、阿根廷、哥倫比亞、墨西哥與委內瑞拉的資金，長期是這個市場的底盤，買家看重的是政治穩定、以美元計價的資產，以及離家不遠。

Art Basel Miami Beach，自 2002 年起每年 12 月舉行，改變了外界對 Miami 的整體印象。原本只是一場藝術博覽會，後來變成億萬富豪、收藏家、時尚與金融匯聚一週的場合。這項活動讓 Miami 進入歐洲與中東財富的視野，把原本只會看 New York、London 或 Monaco 的買家帶了進來。

如今，國際買家在 Miami 頂級成交中佔了相當比重。諸如 Faena House、 Surf Club Four Seasons、Aman Miami Beach 這類建築，正是為這樣的全球買家而設計，其服務水準、隱私與設計語彙，能打動從 São Paulo 到 Geneva 的收藏家與家族辦公室。

結果是：Miami 競爭的對象不只 New York 與 Los Angeles，還包括全球的財富首都。一戶 2,000 萬美元的 Miami 頂層戶，比 London 或 Singapore 的同級物件擁有更大空間、更好的天氣與更低的持有成本，而且沒有州所得稅。

對超高淨值的第二居所買家而言，Miami 已是首選目的地，些微領先 New York。

老屋與新建案：買家該知道的事

媒體對 Florida 公寓特別分攤款的報導，造成不少買家困惑。幾點必要的背景：

2021 年 Surfside 的 Champlain Towers South 倒塌（98 人罹難，該樓建於 1981 年），促成州政府新法，要求屋齡超過 30 年的建築進行結構檢查並提足準備金。許多老舊管委會如今面臨每戶 5 萬至 10 萬美元以上的特別分攤款。

這些問題出在 1970 至 1990 年代的建築，而非豪宅或頂級開發案。 Surf Club Four Seasons、Aman、Una Residences 與 Shore Club 這類物業，都是依現代工程標準興建，備有充足準備金與法人等級的管理。根據 ISG，屋齡未滿 30 年的公寓，2023 至 2025 年間價格上漲 13%。

2026 年市場情勢

融資環境

房貸利率已從 2025 年 1 月的 7.25% 降到 2026 年 1 月的約 6.25%，市場預測 2026 年年中會落在 5% 中段區間。不過這對頂級級距影響有限：每平方英尺逾 1,000 美元的交易，有 70% 是全現金。

興建中的供給

目前的開發推案包含 153 棟建築、16,400 戶，其中 8,200 戶正在興建。約 60% 的戶數已預售，顯示去化健康。相較過往循環，這是一個有紀律的供給節奏。開發商透過控制供給，維持了訂價能力。

成交金額創紀錄

2025 年 MLS 總成交金額達 622 億美元，創下新紀錄，高於 2024 年的 526 億美元。成交件數達 66,700 件，同樣創新高，顯示市場的強勢不只侷限在頂級級距。

常見問題

「Wall Street South」是什麼意思？

Wall Street South 指的是 Miami 在避險基金、私募股權與財富管理公司自 New York 與 Chicago 遷往南 Florida 之後，轉型為美國主要金融中心。Barry Sternlicht 的 Starwood Capital 於 2018 年率先行動，從 Greenwich 搬到 Miami Beach。這波遷徙在 COVID-19 期間加速，當時其他州封控，Florida 仍維持開放；Florida 的零州所得稅與友善的營商環境進一步強化了這個趨勢。

Ken Griffin 為什麼把 Citadel 搬到 Miami？

Ken Griffin 於 2022 年把 Citadel 從 Chicago 遷到 Miami，理由是生活品質、友善的營商環境，以及 Florida 沒有州所得稅。此後他在 Brickell 投入逾 6.7 億美元的不動產，並正在興建一棟 25 億美元的總部大樓，是 Miami 歷來規劃中造價最高的單一塔樓。

Miami 的頂級公寓要多少錢？

Miami 的頂級公寓在 Miami Beach（Surfside、Bal Harbour、South Beach）自每平方英尺 4,000 美元以上起跳，Downtown Miami（Brickell、Coconut Grove）則自每平方英尺 2,800 美元以上起跳。入門級的頂級物件通常從 1,000 萬至 1,500 萬美元起算，指標頂層戶則超過 5,000 萬美元。Miami-Dade 的公寓成交紀錄是 Surfside 的 Seaway，8,600 萬美元。

想看 1,000 萬美元以上級距的逐棟拆解（每平方英尺價格、代表性塔樓與買方輪廓），請參閱我們的 Miami 頂級公寓指南。

哪些億萬富豪住在 Miami？

已遷居 Miami 的知名億萬富豪包括 Jeff Bezos（Amazon）、Ken Griffin（Citadel）、Larry Page（Google）、Carl Icahn 與 Tom Brady。許多人住在 Indian Creek Island，素有「億萬富豪碉堡」（Billionaire Bunker）之稱。歡迎瀏覽 Miami 的億萬富豪社區 與 Billionaires Beach。

2026 年 Miami 不動產是好投資嗎？

Miami 的頂級不動產價格已與 New York、London 和 Singapore 齊平，同時持續吸引前所未見的資金流入。支撐市場的因素包括財富遷徙（每天 1,350 人移入 Florida，創下新紀錄）、濱水土地供給有限，以及 Florida 的稅務優勢。不過買方仍應就屋齡與準備金提撥做好盡職查核。

Miami 最貴的公寓大樓是哪一棟？

Miami 有紀錄以來每平方英尺最高價是 Surfside 的 Surf Club Four Seasons，6,731 美元。Shore Club Private Collection 這類興建前預售案，預估落在每平方英尺 4,500 至 11,000 美元。

2026 展望：FIFA 世界盃與其後

2026 年 FIFA 世界盃預計為 Miami 帶來多達一百萬名訪客，全球目光將更為聚焦。市場基本面依然穩固：

• 高稅負州的財富持續移入（每天 1,350 人，創下新紀錄）
• 濱水土地供給有限
• 法人等級的新開發推案（153 棟建築，60% 已預售）
• 國際金融機構的存在感持續擴大
• 房貸利率走緩（預測 2026 年年中落在 5% 中段區間）

誠如 Ken Griffin 所言： 「Miami 代表美國的未來。」

問題已經不是 Miami 該不該與 New York、London、Singapore 並列，而是 Miami 會不會 超越它們。

Manhattan Miami Real Estate 專精 Miami 的豪宅與頂級市場，服務範圍涵蓋 Brickell、Miami Beach、Coconut Grove 與 Coral Gables。

聯絡： Anthony Guerriero | aguerriero@manhattanmiami.com 

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