邁阿密南方華爾街：金融、科技與房地產

作者：Anthony Guerriero，Manhattan Miami Real Estate 經紀人 · 更新於2026年10月17日 · 2026年第三季市場資料

什麼是 Wall Street South？

Wall Street South 指的是 Miami 崛起為美國主要金融樞紐的過程，推力來自避險基金、私募股權與財富管理公司自 New York、Chicago 及其他傳統金融中心的遷移。

這一輪遷移於2018年開始成形。當時 Barry Sternlicht 將其規模為1,150億美元的投資公司 Starwood Capital Group 從康涅狄格州 Greenwich 遷往 Miami Beach。在當時，這是一次逆勢押注。但 Sternlicht 看到了他人很快也會發現的條件：佛羅里達州不徵收州個人所得稅、商業環境友好、人才儲備持續改善，使其成為傳統金融中心之外可行的選擇。

遷徙在 COVID-19 疫情期間加速。當 New York、California 與 Illinois 實施嚴格封控時，Florida 大致維持營運。原本只是暫時搬來的金融、科技與加密貨幣從業者，發現了 Sternlicht 早已知道的事，許多人再也沒有離開。

今天，總部設在 Florida 的資產管理機構超過 500 家，管理約 3,000 億美元資產。Miami 目前已名列全球前 25 大金融中心。

Citadel 效應：Ken Griffin 對 Miami 的 25 億美元押注

決定性的一刻出現在 2022 年，Ken Griffin 宣布旗下規模 650 億美元的避險基金 Citadel 將從 Chicago 遷往 Miami。Griffin 在 Brickell 累積了逾 6.7 億美元的不動產，如今正興建 Miami 最重要的商業開發案：位於 1201 Brickell Bay Drive、由 Foster + Partners 設計的 1,049 英尺超高層大樓。這項 25 億美元的專案（原先估算為 10 億美元）將以 130 萬平方英尺的 A 級辦公空間容納 Citadel 全球總部，頂部設有 212 間客房的豪華飯店。工程已於 2026 年動工，後續期程將納入更多辦公面積與一棟 100 戶的住宅塔樓。完工後，它會是 Miami 最高的建築，也是 New York 以外美國東岸最高的建築之一。

這棟大樓的工程遭遇挫折。2026 年 9 月 14 日一台鑽機倒塌造成四人受傷，工程隨即暫停；據 The Real Deal 與 Miami Herald 報導，在 OSHA 調查期間，Miami-Dade 的停工令持續有效。

9月30日，Carnegie Mellon 宣布計畫在 Wynwood 建設佔地35英畝（約14.2公頃）的校區，獲 Ken Griffin 捐贈30億美元支持。其中20億美元用於CMU Miami，10億美元用於匹茲堡。計畫2027年開工，首批研究所學生預計2028年入學，須取得主管機關核准。邁阿密校區全部建成後，預計可容納超過3,500名學生、近300名教師和超過600名員工。

金融業先行，科技業或是下一步的關鍵。

我認為 Carnegie Mellon 的公告重要，是因為它可能深化邁阿密經濟中仍在建設的那一部分。除 Griffin 外，近期最受矚目的遷入者中，許多人來自科技業。CMU能夠帶來人才與研究能力。更重要的可能性是，企業在這裡誕生，而不只是搬到這裡。

這無法解釋第三季的成交。公告發佈於季度最後一天，首批學生入學仍需數年。但隨著時間推移，這一生態產生的創辦人、高階主管、教師與投資人，可能為 Wynwood、Miami Beach、私密住宅區以及最優質的全方位服務建案增加一層需求。這是“南方華爾街”故事中尚未被充分講述的部分。

請閱讀Carnegie Mellon 的原始公告，以及我們對Ken Griffin 的 Wynwood 交易與CMU Miami的分析。

Citadel 的到來幫助其他企業認可邁阿密。Goldman Sachs 在 West Palm Beach 擴張；Blackstone 在邁阿密設立業務；Carl Icahn 將 Icahn Enterprises 遷往 Sunny Isles Beach；Thoma Bravo 與 Millennium Management 在 Brickell 設立辦公室。每一次遷入都讓下一次更容易。

科技產業開始有了更扎實的實體佈局

企業遷徙不限於金融業。Microsoft 於 2021 年在 830 Brickell 承租 50,000 平方英尺，作為拉丁美洲區域總部。Amazon 在 2025 年簽下 Wynwood 史上最大的辦公租約，於 Wynwood Plaza 承租 75,000 平方英尺，同時也在 South Dade 興建一座 100 萬平方英尺的物流中心。Apple 則在 Coral Gables 增租 45,000 平方英尺，並於 Miami Worldcenter 開設旗艦門市。

國際律師事務所插旗

金融走到哪裡，大型律師事務所就跟到哪裡。全美規模最大的幾家事務所紛紛在 Miami 設點，服務搬遷而來的客戶：

• Kirkland & Ellis，於 830 Brickell 承租 115,000 平方英尺，是 2022 年 Miami 最大的新進駐辦公租約
• Sidley Austin，已於 830 Brickell 設立 Miami 辦公室
• Winston & Strawn，擴租至 830 Brickell
• Baker McKenzie，於 830 Brickell 承租空間

由 Vlad Doronin 旗下 OKO Group 開發的 830 Brickell，已成為企業界在 Miami 的實質總部大樓，進駐者包括 Citadel 的過渡辦公室、Microsoft、Thoma Bravo，以及全美頂尖律師事務所中的四家。每平方英尺租金 125 至 150 美元，高於 Manhattan 的平均要價。

哪些億萬富豪在邁阿密持有房地產？

住宅持有證據相當充分，但房產所有權與主要住所所在地是兩回事。一些買家已將主要居所遷至佛羅里達州，另一些則在邁阿密購入重要物件，同時保留其他地方的住宅與業務聯繫。

科技創辦人：房產所有權與主要住所所在地

Jeff Bezos. Bezos 於2023年末宣布從西雅圖遷往邁阿密，並在 Indian Creek 集齊三處物件，據報導合計約2.37億美元。在這組科技創辦人中，他遷入邁阿密作為主要居所的記錄最為明確。請參閱我們的億萬富豪聚居區與私人島嶼指南。

Larry Page. 與 Page 有關聯的買家於2025年12月29日至2026年1月21日，以約1.884億美元購入 Coconut Grove 三處濱水物件。這些交易確立了他在邁阿密重要的住宅與商業佈局，但公開報導並未確證佛羅里達州是其主要住所所在地。

Sergey Brin. 一家與 Brin 有關聯的內華達州有限責任公司，於2026年3月以5,100萬美元完成購買 Miami Beach 的6596 Allison Road濱水莊園。這一成交更新了此前他僅在看房的報導。該物件更適合描述為另一處居所；目前報導將其主要生活基地列為內華達州。

Mark Zuckerberg and Priscilla Chan. 兩人於2026年3月2日以1.7億美元買下7 Indian Creek Island Road尚未完工的莊園，創下邁阿密-戴德縣住宅成交紀錄。持有房產已獲確認；是否永久遷離 Palo Alto，尚未得到公開確認。

創業投資、人工智慧與金融科技生態

2026年的證據越來越多來自企業實際行動，而非個別傳聞：

• Palantir 於2026年2月將主要行政辦公地址改為 Aventura，是這一時期邁阿密-戴德縣獲得最明確確認的科技企業總部遷入案例。
• 據報導，Google 於2026年將1450 Brickell的辦公室由約10,000平方英呎（929平方公尺）擴至約45,000平方英呎（4,181平方公尺）。這是大規模擴張，並非總部遷移。
• Peter Thiel 的家族辦公室於2026年6月租下830 Brickell第44層18,158平方英呎（約1,687平方公尺），據報導創邁阿密辦公大樓租金紀錄。這與Founders Fund不同，後者於2021年設立邁阿密辦公室，並對 Wynwood 作出長期佈局。
• Atomic 創辦人 Jack Abraham 於2020年遷往邁阿密；這家創業工作室目前將邁阿密列為總部，同時保留舊金山辦公室。在邁阿密孵化的 Golden Child 於2026年亮相，據報導獲得3,700萬美元種子輪及A輪融資。
• Keith Rabois 仍是邁阿密科技業的重要倡導者，目前擔任 Khosla Ventures 董事總經理，而非任職於 Founders Fund。
• Nubank 獲得設立美國全國性銀行的有條件批准，並將邁阿密列為擬設樞紐之一。公開記錄顯示，遷往邁阿密領導美國擴張的是共同創辦人 Cristina Junqueira，而非執行長 David Vélez。

其他值得關注的購屋交易

Indian Creek 的業主與居民包括 Jeff Bezos、Mark Zuckerberg 與 Priscilla Chan、Tom Brady、Ivanka Trump 與 Jared Kushner，以及 Carl Icahn。查看邁阿密億萬富豪聚居街區。

The Weeknd 於2025年10月以5,000萬美元買下Coral Gables的Gables Estates濱水豪宅。此前版本誤將物件列在 Coconut Grove。

據報導，前Starbucks執行長Howard Schultz於2026年初以4,400萬美元購入Surfside頂層公寓，作為從西雅圖遷往南佛羅里達州的一部分。

美國西海岸資本的轉移

最新交易所支持的判斷，比籠統的“加州出走”更精確。邁阿密正在吸引來自加州、西雅圖及其他高成本市場的住宅投資資金，而 Palm Beach County 繼續吸引另一批年齡較長、偏好莊園的買家。一些買家在佛羅里達州確立主要住所，另一些則增加一處具有戰略用途的住宅，同時保留其他地方的主要居所與業務聯繫。

即使主要住所所在地未經確認，對房地產的影響仍然顯著。創辦人與家族辦公室集中購屋，擴大了 Indian Creek、Coconut Grove、Miami Beach、Surfside、Bal Harbour、Fisher Island，以及可用作主要居所、服務配置豐富的品牌住宅的買家群體。

2026年第三季成交資料更不均衡。邁阿密-戴德縣成交價不低於1,000萬美元的公寓有15筆，去年同期為17筆；同價位獨棟住宅則從29筆增至38筆。公寓成交價中位數升至1,700萬美元，The Surf Club以3,025萬美元有當季最高公寓成交，並以每平方英呎7,143美元有已報導的最高單價。

來源更新於2026年10月17日：Miami Realtors Matrix的2025年及2026年第三季成交記錄，2026年10月15日擷取；Carnegie Mellon University的邁阿密校區公告；Miami Herald及The Real Deal關於創辦人購屋的報導；Palantir投資人關係資料、Bloomberg、Nubank及公司公告關於企業遷移的信息。

Miami 頂級豪宅：看懂價格級距

邁阿密正形成更鮮明的頂級豪華公寓層級，但已落成市場仍集中在少數建案。本指南以實際成交價不低於1,000萬美元為固定篩選標準。2026年第三季，邁阿密-戴德縣在此價位有15筆公寓成交。

各次市場的頂級門檻並不相同：

• Miami Beach （Surfside、Bal Harbour、South Beach、Fisher Island）：1,000 萬美元以上／每平方英尺 4,000 美元以上
• Downtown Miami （Brickell、Coconut Grove、Coral Gables）：1,000 萬美元以上／每平方英尺 2,800 美元以上

Miami Beach 各次市場因海濱稀缺與品牌式住宅溢價，每平方英尺單價較高；Downtown 一帶入手門檻較低，但正快速墊高，Aston Martin Residences 與 Four Seasons Coconut Grove 近年都在海灘區以外的 Miami 陸側寫下成交紀錄。

Miami 頂級成交：逐年統計

資料來源：ISG 2025 年第四季報告

每平方英尺單價最高的開發案

查看邁阿密及Miami Beach目前超過1,000萬美元的公寓供應

獨棟與公寓成交紀錄（2024-2026）

Jeff Bezos 為了整併 Indian Creek 宅邸群，已投入 2.37 億美元以上。Larry Page 在 Coconut Grove 已花費 1.88 億美元以上，而且還在增加。

查看邁阿密及Miami Beach目前超過1,000萬美元的莊園供應

頂級公寓為何愈來愈吃香

指標豪宅持續刷新成交價，但供給限制與現實考量，正把更多超級富豪買家推向高階公寓。

濱水存量有限： Miami 最搶手的獨棟聚落，Indian Creek（41 個地塊）、Star Island（34 個地塊）與 Fisher Island，幾乎已無可售土地。像 Bezos 和 Page 這樣的買家只能收購現成莊園，往往還要整併數處物業，才湊得出想要的規模。

濱水莊園的營運負擔：鹽分空氣、園林維護、颶風防護、保險與家政人員配置，使這些物件營運成本高且耗時。對在多處住宅之間分配時間的業主，全方位服務公寓可能是更實用的選擇。

「輕鬆生活」型頂級住宅的興起： Four Seasons、Aman、St. Regis 這類品牌式住宅提供了另一種選項：每平方英尺 4,000 至 6,000 美元以上的頂層戶，附帶飯店等級服務、全職人員與免煩惱的維護。對於在 Miami、New York 與 Aspen 之間輪流居住的買家而言，一戶 3,000 萬至 5,000 萬美元、配有禮賓服務的公寓，可能比一處需要整組家務團隊的 1 億美元莊園更實際。

這個轉變說明了為何 Shore Club Private Collection 與 The Raleigh 這類開發案，敢把價格訂在每平方英尺 4,500 美元以上還找得到買家，超級富豪愈來愈想要那個門牌，卻不想要隨之而來的營運麻煩。

資料來源：Miami Downtown Development Authority 3D 地圖

Brickell 的蛻變：品牌式住宅重塑天際線

Miami 的金融區 Brickell，正經歷數十年來最劇烈的轉變。這是有原因的：買方輪廓已經根本改變。

數十年來，Miami Beach 一直是豪宅買家的預設選擇。但那些多半是找度假物業的第二居所買家。Wall Street South 的遷徙帶來了不同的買家：把主要居所搬過來的高階主管、創辦人與金融從業者。對於要通勤到 830 Brickell 或 Citadel 新總部的人來說，從 Miami Beach 開車 30 分鐘、尖峰時段拉長到一小時，實在說不通。Brickell 可以走路上班，有 Brickell City Centre 的零售與餐飲，鄰近 Coconut Grove 與 Coral Gables，要到 Opa-locka 或 Miami International 搭私人飛機也方便。

這也是Brickell吸引大量品牌住宅項目的原因。一些項目正試探過去主要與海灘區域相關的價格，但比較仍須落實到具體建案、住宅與服務模式。

OKO Group 的 5.2 億美元收購案

2025 年 12 月，Oak Row Equities 與 Vlad Doronin 旗下的 OKO Group 完成了 Florida 史上最大的土地收購案：5.2 億美元（每英畝 1.22 億美元，創下新紀錄），取得 1001 與 1111 Brickell Bay Drive 共 4.25 英畝、擁有 485 英尺連續灣岸的基地。該基地的分區容許開發逾 300 萬平方英尺，足以容納多棟高達 1,049 英尺的超高層塔樓，密度可比 Manhattan 一棟 Hudson Yards 大樓。這是 Brickell 最後一塊這種規模的濱水開發基地。

Brickell 興建前預售的品牌式住宅

億萬富豪為何搬到 Miami？（稅務、科技與生活）

遷徙開始加速，是在 2017 年減稅與就業法案 把州與地方稅（SALT）扣除額上限訂在 1 萬美元之後；這項規定對 New York、California 等高稅負州的高所得者衝擊格外大。對於每年繳交數百萬美元州所得稅的超高淨值人士而言，SALT 上限抹掉了原本能減輕痛感的聯邦扣除額，讓 Florida 的零所得稅顯得更具吸引力。

推升 Miami 地位的基本面：

1. 零州所得稅。Florida 沒有個人所得稅，高所得者相較 New York 或 California 可省下 10% 至 13%
2. 研議中的財富稅，California 的億萬富豪稅提案，正加速科技創辦人出走
3. 遠距工作革命，疫情之後，科技公司不再要求員工留在 SF／NYC
4. 友善的營商環境，法規環境歡迎財富創造與加密貨幣／金融科技創新
5. 全球連結，大型國際機場，鄰近拉丁美洲的資金與科技市場
6. 生活型態，全年宜人的天氣、世界級餐飲、Art Basel、海灘
7. 網絡效應，一旦 Bezos、Griffin 與頂尖創投搬來，整個生態系就跟著過來

國際買家與 Art Basel 效應

Miami 的豪宅市場向來國際化，但買方輪廓已大幅演變。拉丁美洲的財富，尤其來自巴西、阿根廷、哥倫比亞、墨西哥與委內瑞拉的資金，長期是這個市場的底盤，買家看重的是政治穩定、以美元計價的資產，以及離家不遠。

Art Basel Miami Beach，自 2002 年起每年 12 月舉行，改變了外界對 Miami 的整體印象。原本只是一場藝術博覽會，後來變成億萬富豪、收藏家、時尚與金融匯聚一週的場合。這項活動讓 Miami 進入歐洲與中東財富的視野，把原本只會看 New York、London 或 Monaco 的買家帶了進來。

如今，國際買家在 Miami 頂級成交中佔了相當比重。諸如 Faena House、 Surf Club Four Seasons、Aman Miami Beach 這類建築，正是為這樣的全球買家而設計，其服務水準、隱私與設計語彙，能打動從 São Paulo 到 Geneva 的收藏家與家族辦公室。

國際買家在邁阿密的考量，與紐約、倫敦或新加坡不同。比較取決於空間、服務、持有成本、稅務居民身分以及物件的實際用途。

常見問題

「Wall Street South」是什麼意思？

Wall Street South 指的是 Miami 在避險基金、私募股權與財富管理公司自 New York 與 Chicago 遷往南 Florida 之後，轉型為美國主要金融中心。Barry Sternlicht 的 Starwood Capital 於 2018 年率先行動，從 Greenwich 搬到 Miami Beach。這波遷徙在 COVID-19 期間加速，當時其他州封控，Florida 仍維持開放；Florida 的零州所得稅與友善的營商環境進一步強化了這個趨勢。

Ken Griffin 為什麼把 Citadel 搬到 Miami？

Citadel於2022年宣布從芝加哥遷往邁阿密時，Ken Griffin提到了當地商業環境與生活品質。此後Citadel在Brickell建立了重要佈局，並已開始規劃中總部綜合體的施工。住宅影響在Brickell、Miami Beach及企業負責人和家族辦公室使用的私密濱水社區最為明顯。

Miami 的頂級公寓要多少錢？

本指南以1,000萬美元作為頂級豪宅成交的固定門檻。2026年第三季，邁阿密-戴德縣該價位公寓成交價中位數為1,700萬美元，每平方英呎單價中位數為3,950美元。價格差距很大，因為Brickell的大面積住宅、配備服務的臨海公寓與私人島嶼住宅屬於不同產品。

如需按建案瞭解1,000萬美元以上市場，包括每平方英呎價格、代表性建案與買家特徵，請參閱我們的邁阿密頂級豪華公寓指南。

哪些億萬富豪在邁阿密持有房地產？

Jeff Bezos、Ken Griffin、Larry Page、Sergey Brin、Mark Zuckerberg與Priscilla Chan，都屬於與大邁阿密重要物件相關的知名買家或業主。持有房產不能作為每位買家均已將邁阿密確立為主要住所所在地的證據。瞭解邁阿密億萬富豪聚居街區與億萬富豪海灘。

頂級豪宅買家在邁阿密應比較什麼？

先看物件細分市場。Brickell的主要居所、Surfside的服務式公寓與濱水莊園，不應採用同一個邁阿密整體均價來評估。應比較具體建案或社區、已落成競爭供應、服務模式、持有成本、保險、私密性，以及同價位近期成交的活絡程度。

2026年第三季邁阿密最高價公寓成交是哪一套？

The Surf Club的S-1003住宅以3,025萬美元成交。每平方英呎7,143美元，也是在本報告審閱的完整2026年第三季邁阿密-戴德縣公寓成交文件中，已報導的最高單價。

Carnegie Mellon Miami可能對房地產意味著什麼？

Wynwood規劃中的35英畝（約14.2公頃）校區，可能擴大邁阿密的研究所人才、科研與創業基礎。對房地產的影響將是長期的：創辦人、高級人才、教師、投資人及新企業，可能為Wynwood、Miami Beach、私密社區及最優質的全方位服務建案增加需求。校區尚在規劃，並未開放，不能用來解釋當季成交。請閱讀Carnegie Mellon官方公告。

我目前關注什麼

1,000萬美元以上市場活躍，但交易量仍不大，少數成交就可能影響整個季度。我會先看具體建案與街區，再考慮使用全縣平均資料。

• 已落成頂級豪華公寓的有限名單，是否會擴展到The Surf Club、Apogee及少數現有建案之外
• 新的品牌項目，能否按目前報價將預訂轉化為實際成交
• 科技企業與創辦人，是否會跟隨建立邁阿密當前需求基礎的金融企業而來
• CMU Miami是否開始形成科研合作與新企業，令這些需求更持久

對買家，仍應逐棟樓比較。對賣家，邁阿密整體市場的新聞標題並不足夠。物件必須在自己真正所屬的細分市場內競爭。

Manhattan Miami Real Estate 專精 Miami 的豪宅與頂級市場，服務範圍涵蓋 Brickell、Miami Beach、Coconut Grove 與 Coral Gables。

聯絡： Anthony Guerriero | aguerriero@manhattanmiami.com 

探索更多豪宅資訊

發掘 Miami 與 New York City 更多頂尖豪宅物件與獨家社區：

• Miami 五十大頂層戶，Miami Beach 最出色的高空住宅
• Miami 最貴的住宅，南 Florida 的頂級莊園與濱水豪宅
• Miami 百大最貴物件。看看目前站在 Miami 市場頂端的是哪些物件
• Miami 品牌式住宅，南 Florida 的飯店品牌豪宅生活
• Miami 指標住宅大樓，Miami 最具傳奇色彩的豪宅大樓
• NYC 五十大頂層戶，Manhattan 最獨家的頂層住宅
• 億萬富豪大道公寓，Manhattan 最獨家的頂級住宅廊帶
• Manhattan 百大最貴物件，New York City 最高價的待售物件
• NYC 品牌式住宅，New York City 的飯店品牌豪宅生活
• NYC 指標住宅大樓，Manhattan 最具故事性的住宅門牌
• NYC 新建案，Manhattan 最新的豪宅新建案
• 品牌式住宅，全球品牌豪宅生活的完整指南

2026年第三季市場來源：Miami Realtors Matrix，2025年及2026年7月1日至9月30日成交記錄，2026年10月15日擷取。Carnegie Mellon校區細節來自該校2026年9月30日公告。更新於2026年10月17日。