2026年紐約租金凍結：對曼哈頓買家與投資人的意義

ricardo 2026年10月2日閱讀時間 5 分鐘

NYC Rent Freeze 2026: What It Means for Manhattan Buyers and Investors

紐約市10月1日及之後起租的租金穩定（rent stabilization）住宅續租合約，指導漲幅現為0%。租金指導委員會（Rent Guidelines Board）第58號令（Order #58）同時凍結起租日在2026年10月1日至2027年9月30日之間的一年期與兩年期續租，涵蓋約100萬戶租金穩定住宅。這是該委員會首次凍結兩年期租約。凍結生效時，房東提起的訴訟仍在審理中；10月1日，市政廳（City Hall）與委員之間的往來訊息已納入法院紀錄（The Real Deal；NY1）。

The Real Deal形容這次推行「一團混亂」。對曼哈頓買家而言，重點在於凍結觸及哪些住宅與大樓，以及它在哪些環節改變一筆購置的盤算。

若您初次接觸這套流程，請先閱讀我們的紐約住宅購置指南。

本文整理公開規則與媒體報導，不構成法律意見。凡涉及現有租客的購置案，均應交由您的不動產律師審閱。

重點摘要

委員會於2026年6月25日以7比1表決通過一年期續租0%、兩年期續租0%。先前2015年、2016年與2020年的凍結，僅適用於一年期租約。
凍結僅適用於租金穩定單位。依市價出租的物件，以及多數產權公寓（condo）與合作公寓（co-op）單位，均不在適用範圍內。
由Randy Mastro代理的房東於7月提起訴訟，指稱程序的結論早已預設。Brendan Lantry法官已命令市政廳交出其與委員會的往來通訊，駁回暫停凍結的請求，並預計於年底前作出裁決。
若房東勝訴，已按0%簽訂的租約將如何處理，律師之間看法分歧。
對於購買含租金穩定單位之聯排別墅與小型大樓的買家，這次凍結疊加在2019年的規則之上；該規則廢除了空置解除管制（vacancy decontrol），並限制裝修改善可轉嫁至租金的額度。

委員會的決定

對於「2026年10月1日或之後、2027年9月30日或之前起始」的一年期或兩年期租約：0%。表決結果為7比1；委員會九名委員中，有六名由以凍結租金為競選訴求的市長Zohran Mamdani任命。前任市府任命的業主方委員Christina Smyth，於表決前數小時請辭（WSET；CityRealty）。

委員會過去也曾凍結租金：2015年與2016年將一年期租約定為0%，2020年再度如此。每一次，兩年期租約仍有一定漲幅（City Limits；CityRealty）。這次兩種租期皆被凍結，代表今年簽下兩年期續租的租客，可能以相同租金住到2029年底。

業主方強調成本壓力。委員會4月發布的《2026年營運成本價格指數》（Price Index of Operating Costs）顯示，租金穩定大樓的成本上升5.3%，其中保險上漲10.5%，燃料上漲11.0%。委員會另一項收支研究則發現，淨營業收入（NOI）平均仍在成長，但各行政區（borough）之間差異甚大。

訴訟及其影響

7月，布魯克林、皇后區、史泰登島與布朗克斯的一群租金穩定大樓業主，向州最高法院（State Supreme Court，紐約州的第一審法院）提出Article 78聲請（針對行政決定的司法審查）。其律師，Dechert的Randy Mastro與Rosenberg & Estis，主張委員會「事先即傾向實施凍結」，並忽略了自身的數據（Commercial Observer；6sqft）。

自9月初以來，Brendan T. Lantry法官已作出多項裁定。他命令市府交出1月1日至6月表決期間，市政廳與委員之間的書面通訊。他駁回房東要求沿用2025年漲幅（一年期3%、兩年期4.5%）的請求，表示法院並無此權限，並拒絕在10月1日前作出裁決：「我們正盡可能迅速地處理此案。我不會在槍口抵著頭的情況下辦案。」他預計於年底前作出決定（THE CITY，2026年9月24日）。

10月1日，約3,000頁文件公開。The Real Deal指出其內容多為事務性安排。Mastro表示，這些文件顯示市長辦公室與委員會之間有所協調；市府首席法律官（Corporation Counsel）Steven Banks則表示，文件顯示委員會的獨立性。

懸而未決的問題是，若房東勝訴，已續簽的租約將如何處理。據THE CITY報導，Mastro本人的說法是：「如果零加零維持不變，房東就只能被綁住。」The Real Deal引述的其他房東律師則預期，法院下令的任何漲幅都將溯及既往。目前無人知道結果，上訴可能使此案延宕至2027年。

凍結適用於誰，不適用於誰

是否適用租金穩定，取決於大樓本身、屋齡及其稅務沿革。根據Rent Guidelines Board，一般涵蓋：

1947年2月1日至1973年12月31日之間興建、擁有六戶以上的大樓。
1947年以前興建、擁有六戶以上的大樓中，租客於1971年6月30日之後入住的住宅。
1974年以來新建或大幅翻修、擁有三戶以上，並享有421-a或J-51（皆為房地產稅減免計畫）等租稅優惠的大樓，於優惠要求的期間內適用。我們的421-a與J-51稅賦減免指南說明了這些計畫的運作方式。

不在適用範圍內的是：依市價出租的物件，以及多數產權公寓與合作公寓單位。部分市價住宅確實受州政府2024年《正當理由驅逐法》（Good Cause Eviction）規範，該法限制不合理的漲租與拒絕續約，但這與委員會的指導標準是兩套獨立制度。大樓轉制為產權公寓或合作公寓後，仍在住的租金穩定租客保有其保障；該租客遷出後，單位即可在不受租金穩定約束的情況下出售或出租（RGB）。租金管制（rent control）是另一套規模小得多的制度，適用於舊大樓中的長期租客，並依其自身公式運作。

在曼哈頓購置的意義

購買產權公寓用於出租。 依市價出租的典型曼哈頓產權公寓單位不受影響。若單位附帶租客，請索取租約，並以書面確認其是否登記為租金穩定單位。曾享有421-a的大樓中的單位，可能屬於此類。
購買合作公寓。 部分較老的合作公寓，仍有發起人（轉制時的賣方）持有、由轉制時留下之租金穩定租客居住的單位。這些租金如今也被凍結。請詢問此類單位尚餘多少，並在審閱財務報表時將這部分收入納入考量。我們的合作公寓與產權公寓比較指南列出了應索取的資料。
購買附租客的聯排別墅。 1974年以前興建、少於六戶的房屋，除非曾享有租稅優惠，一般不屬於租金穩定。六戶以上者，通常屬於。簽約前，請取得DHCR（紐約州住宅與社區更新局）的租金登記紀錄，而非賣方的摘要。我們的褐石屋購置檢查清單涵蓋其餘查驗事項。
評估小型大樓的收益。 自2019年起已無空置解除管制，市內重大資本改善（MCI）帶來的漲幅每年上限為2%。自2024年預算調整以來，業主可透過租金回收的單位改善（IAI）費用，一般以每戶15年內3萬美元為上限，部分長期空置單位為5萬美元（HCR）。請以下列方式建模：2027年9月30日前起始的每筆續租採0%指導漲幅，其後採未來的指導標準，並計入實際的成本成長。經紀人7月向The Real Deal表示，這次表決壓低了租金穩定大樓的價值。
關注法院動向。 裁決預計於年底前作出。現在簽訂的合約應就兩種結果分配風險，相關條款應由您的律師起草。

正在評估附租客的曼哈頓物業？ 我們的經紀人與經驗豐富的房東及租客律師合作。透過WhatsApp與我們聯繫，進行私下洽談。

常見問題

2026年紐約有租金凍結嗎？

有。Rent Guidelines Board的Order #58規定，起租日在2026年10月1日至2027年9月30日之間的租金穩定住宅，一年期與兩年期續租漲幅均為0%。它不適用於市價住宅。

紐約租金凍結適用於產權公寓嗎？

一般不適用。依市價出租的產權公寓與合作公寓單位，不受租金穩定規範。例外情況是：大樓轉制時已居住於該住宅、並保有該保障的租金穩定租客；以及所在大樓的租稅優惠要求實施租金穩定的單位。

租金凍結涵蓋多少戶住宅？

根據Rent Guidelines Board，全市約100萬戶租金穩定住宅。

租金凍結可能被推翻嗎？

房東已請求州法院撤銷該命令。Brendan Lantry法官已命令交出市政廳與委員會的往來通訊，駁回暫停凍結的請求，並預計於2026年底前作出裁決。若命令遭撤銷，後續如何處理將由法院判決決定，而對已簽租約的意義，律師之間看法分歧。

2026年的凍結是紐約史上首次嗎？

不是。委員會曾於2015年、2016年與2020年凍結一年期租約。2026年是其首次一併凍結兩年期租約。

在為一棟大樓定價之前，請先索取租金登記紀錄。