簡要說明
紐約市的421-a稅務減免可將新建住宅在10/15/20/25年各檔次的房地產稅降低25-100%。原始421-a於2022年到期，替代方案485-x於2024年生效。現有421-a減免仍按其原定期限繼續有效。許多項目將持續到2042-2045年。著名建築包括 35 Hudson Yards, One High Line, 111 West 57th和中央公園塔。買家應始終核實每次轉售公寓的剩餘期限。
執行摘要
- 421-a 是紐約市主要的公寓減稅政策，在10、15、20及25年期間房地產稅減免25-100%。原計畫於2022年6月到期；現有減免在其全部期限內仍然有效。
- 替代方案485-x於2024年生效，專為經濟適用住宅合作夥伴關係而設計。多數超豪華公寓 2022 年中期以來的交付不享有減稅。
- 活躍的421-a建築包括 35 Hudson Yards、One High Line、111 West 57th、Central Park Tower，減免期持續至2042-2045年。對於價值500萬美元的公寓，在減免期內節省的稅金可超過40萬美元。
- 合作公寓建築很少受益於 421-a 因為他們很少 新建。合作公寓可享有單獨的公寓與合作公寓減稅以及STAR信用優惠。
- 轉售時務必核實剩餘減免期限，減免隨單元一併轉移，但期限從原始交付日期起算，而不是轉售日期。
紐約市的減稅計畫正在逐步取消。 421-a計畫於2022年6月到期，其替代方案(485-x)實際上排除了曼哈頓公寓。完整的2026年紐約市稅收結構、豪宅稅、轉讓稅、抵押貸款登記稅、FIRPTA、資本利得、1031交換以及當前的減免狀態，請參閱 紐約市房地產稅&減免.
2025 年 12 月更新
關鍵要點： 421-a稅務減免計畫於2022年6月到期，這意味著曼哈頓的任何新建公寓都無法獲得這些福利。不過，在截止日期之前獲得豁免的建築，包括One Manhattan Square, Waterline Square, Hudson Yards, One West End Avenue, One Riverside Park, 242 Broome, The Kent, and Brooklyn Point，在2030年代及以後仍可為買家提供可觀的稅收節省。
什麼是紐約市房地產減稅？
減稅是一種財產稅減免或減免，可降低您在一定時期（通常為 10 至 35 年）內的年度持有成本，它是更廣泛的稅收減免的一部分 紐約房地產稅全貌 每個買家在成交前都應該了解。在紐約市，421-a計劃為開發商提供稅收減免，以換取建造經濟適用房。這些節省下來的錢都轉嫁給了公寓買家。
範例： 上東區 The Kent 價值 270 萬美元的兩房可產生約 節省稅金 30 萬美元 在整個豁免期內超過 12 年，不包括 8 年逐步淘汰期間的額外節省。
對於專注於收益率最大化的投資者來說，這些降低的持有成本直接提高了淨營業收入和整體獲利能力，這是值得權衡的優勢 曼哈頓待售公寓.
421-a減稅如何運作？
421-a 減稅可降低符合資格的財產稅 新建 在紐約市。以下是最常見結構的工作原理：
| 減免類型 | 完全豁免期 | 淘汰期 | 總持續時間 |
|---|---|---|---|
| 20 年 421-a | 12 年 100% | 8年（稅金每2年增加20%） | 20年 |
| 25 年 421-a | 21 年 100% | 4年淘汰 | 25年 |
| 35年421-a（租賃） | 25 年 100% | 10年部分 | 35年 |
重要： 當您購買 421-a 建築物中的轉售單位時，您將繼承與建築物佔用證明相關的剩餘減免期，而不是新的 20 或 25 年。
為什麼421-a計畫結束了？
421-a減稅計畫於 2022 年 6 月 15 日到期。紐約州立法者允許其失效，原因是：
- 政治壓力 來自住房倡議者，他們認為這是對豪華開發商的補貼
- 負擔能力問題 該計劃沒有創造足夠的低收入住房
- 薪資糾紛 開發商與建築工會就最低工資要求進行協商
該計畫已被替換為 485-x (Affordable Neighborhoods for New Yorkers) 2024 年 4 月，主要關注租賃住房，很大程度上不包括曼哈頓公寓。
什麼是485-x減稅計畫？
2024 年 4 月頒布的485-x計畫是紐約421-a的替代方案。主要區別包括：
- 租賃重點： 主要有利於租賃開發，而非公寓
- 永久負擔能力： 經濟適用單位必須永遠保持經濟適用（與 421-a 不同）
- 更高的工資要求： 擁有 100 個以上單位的項目必須向建築工人支付 40 美元以上/小時的工資
- 延長豁免： 合格的租賃項目最長可達 40 年
- 公寓排除： 房屋所有權項目僅適用於曼哈頓以外且評估價值低於 89 美元/平方英尺的項目
底線： 曼哈頓公寓買家無法受益於485-x。大幅減稅的新公寓項目實際上已經結束。
哪些建築物仍有421-a減稅？
曼哈頓和布魯克林的幾個豪華開發項目在該計劃到期前獲得了421-a豁免。這些建築物繼續為轉售買家提供大量稅收節省：
One Manhattan Square
| 細節 | 資訊 |
|---|---|
| 地址 | 252 South Street, Lower East Side |
| 開發商 | Extell Development |
| 竣工 | 2019 |
| 減稅 | 20年421-a |
| 剩餘福利 | ~14 年（截至 2025 年） |
這座 80 層樓的玻璃塔位於下東區海濱，擁有超過 100,000 平方英尺的設施，包括 75 英尺的遊泳池、籃球場、保齡球館、土耳其浴室、高爾夫模擬器和私人劇院。邁耶戴維斯 (Meyer Davis) 設計的室內設計配有落地窗，可欣賞東河全景。
Waterline Square （上西區）
| 細節 | 資訊 |
|---|---|
| 地址 | Riverside Boulevard, W. 59th, 63rd Streets |
| 開發商 | GID Development Group |
| 竣工 | 2019 |
| 減稅 | 20年421-a |
| 建築師 | Richard Meier, Kohn Pedersen Fox, Rafael Viñoly |
三座由明星建築師設計的塔樓，擁有 263 套公寓單元，共享 90,000 多平方英尺的便利設施和一個 3 英畝的私人公園。
15 Hudson Yards
| 細節 | 資訊 |
|---|---|
| 地址 | 15 Hudson Yards, West 30th Street |
| 開發商 | Related Companies / Oxford Properties |
| 竣工 | 2019 |
| 減稅 | 20年421-a |
| 建築師 | Diller Scofidio + Renfro 與 Rockwell Group |
這座 70 層樓的塔樓是哈德遜城市廣場的第一座住宅大樓，直接與 Neiman Marcus 旗下的零售綜合大樓相連。
35 Hudson Yards
| 細節 | 資訊 |
|---|---|
| 地址 | 35 Hudson Yards, West 33rd Street |
| 開發商 | Related Companies / Oxford Properties |
| 竣工 | 2019 |
| 高度 | 1,009 英尺（哈德遜城市廣場最高） |
| 減稅 | 20年421-a |
包括 Equinox 酒店、60,000 平方英尺的健身設施以及 137 間由 Yabu Pushelberg 設計的私人住宅。
The Kent (上東區)
| 細節 | 資訊 |
|---|---|
| 地址 | 200 East 95th Street, Carnegie Hill |
| 開發商 | Extell Development |
| 竣工 | 2018 |
| 減稅 | 20年421-a |
| 剩餘福利 | ~13 年（截至 2025 年） |
裝飾藝術風格的 30 層建築，擁有 83 套住宅，距離第 96 街第二大道地鐵僅一大道。該建築由 Beyer Blinder Belle 設計，內部由 Champalimaud 設計，靠近 Dalton、Sacred Heart 和 Chapin 等精英私立學校。
One West End Avenue
| 細節 | 資訊 |
|---|---|
| 地址 | 1 West End Avenue, Upper West Side |
| 開發商 | Elad Group |
| 竣工 | 2017 |
| 減稅 | 20年421-a |
| 剩餘福利 | ~12 年（截至 2025 年） |
這座 42 層樓的豪華塔樓位於西 59 街的拐角處，可欣賞哈德遜河全景，並可直接通往河濱公園南。該建築由 Pelli Clarke Pelli Architects 設計，由 Jeffrey Beers International 進行室內設計，設有私人汽車場、75 英尺的室內遊泳池以及超過 20,000 平方英尺的便利設施。
One Riverside Park (河濱大道50號)
| 細節 | 資訊 |
|---|---|
| 地址 | 50 Riverside Boulevard, Upper West Side |
| 開發商 | Extell Development |
| 竣工 | 2015 |
| 減稅 | 20年421-a |
| 剩餘福利 | 2035-2037 年 |
One Riverside Park 是河濱大道上的另一個 Extell 開發項目，擁有 219 套住宅，室內設計由 Shamir Shah Design 設計。該建築提供超過 50,000 平方英尺的設施，包括 LA PALESTRA，這是一個 40,000 平方英尺的運動俱樂部和水療中心，設有 75 英尺的遊泳池、攀巖牆、籃球場和壁球場以及高爾夫模擬器。
242 Broome （埃塞克斯十字路口）
| 細節 | 資訊 |
|---|---|
| 地址 | 242 Broome Street, Lower East Side |
| 開發商 | Delancey Street Associates |
| 竣工 | 2018 |
| 減稅 | 20年421-a |
| 剩餘福利 | ~13 年（截至 2025 年） |
這座 14 層樓建築是 Essex Crossing 的第一棟公寓，由 SHoP Architects 設計，擁有 55 套住宅，室內設計由 DXA Studio 設計。廚房配有卡拉卡塔大理石檯面、訂製胡桃木櫥櫃和嘉格納電器。居民可以直接進入 Essex Crossing 30 萬平方英尺的零售店、煥然一新的 Essex Street Market 和 Market Line 美食廣場。
Brooklyn Point (Downtown Brooklyn)
| 細節 | 資訊 |
|---|---|
| 地址 | 138 Willoughby Street, Downtown Brooklyn |
| 開發商 | Extell Development |
| 竣工 | 2019 |
| 減稅 | 25年421-a |
| 剩餘福利 | 到 2045 年 |
布魯克林最高塔樓高達720英尺，Brooklyn Point提供紐約市最後一批25年稅務減免之一。由Kohn Pedersen Fox設計、Katherine Newman負責室內設計，這座68層建築擁有458套住宅和超過40,000平方英尺的配套設施，包括西半球最高的住宅屋頂無邊泳池。位於City Point之上，居民可直達Dekalb Market Hall、Target和Alamo Drafthouse Cinema；多條地鐵線路（2、3、B、Q、R、A、C、G）近在咫尺。
透過 421-a 減稅可以節省多少錢？
稅收減免根據房產價值和建築評估的不同而有所不同，但差異很大：
| 情境 | 年度財產稅 | 12 年節省 |
|---|---|---|
| 價值250萬美元的公寓，無減免 | $25,000-$40,000 | $0 |
| 價值 250 萬美元的公寓，421-a（完全豁免） | $2,000-$5,000 | $240,000-$420,000 |
在逐步淘汰期間，稅收逐步增加：
- 13-14 年級：全額稅費的 20%
- 15-16 年級：全額稅費的 40%
- 17-18 歲：全額稅金的 60%
- 19-20 歲：全額稅費的 80%
買家在購買 421-a 公寓之前應該了解什麼？
1. 計算剩餘減免年限
折扣與建築物的入住證書日期相關，而不是您的購買日期。 2019 年竣工的建築到 2025 年大約剩下 14 年，其中一些年份處於逐步淘汰期。
2.「稅收懸崖」規劃
當減免到期時，您的財產稅將躍升至完全市場稅率，每年可能增加 20,000 美元至 50,000 美元以上。聰明的買家：
- 將全額稅納入長期負擔能力分析
- 在低稅率年份留出儲蓄
- 計劃未來銷售時考慮折扣到期
3.了解轉售溢價
紐約市獨立預算辦公室的研究發現，曼哈頓公寓買家支付的費用約為 每增加一年 421-a 剩餘收益為銷售價格的 0.43%。這意味著：
- 剩餘年數越長的單位價格越高
- 隨著福利減少，保費逐年減少
- 買家應計算溢價是否值得剩餘的節省
4. 核實建築物的具體條款
並非所有 421-a 豁免都是相同的。購買前，請驗證：
- 建築物豁免的確切到期日期
- 無論您處於完全豁免期還是逐步淘汰期
- 本年度的實際稅單（提供計劃可能會產生誤導）
有關 2026 年所有紐約市稅務工具、減免、轉讓稅、豪宅稅等級、FIRPTA、1031 的完整情況，請參閱主資源： 紐約市房地產稅&減免.
紐約市公寓業主還有哪些其他減稅計畫？
合作公寓與共管公寓房產稅減免
該年度計劃提供的稅收減免 17.5% 至 28.1% 根據評估價值，面向符合資格的公寓和合作公寓業主。要求包括：
- 單位必須是您的主要住所
- 在同一開發案中不能擁有超過三個單位
- 單位不能由LLC或商業實體擁有
- 建築物不能已獲得 421-a、421-g 或 J-51 福利
- 大樓必須向員工支付現行工資
注意： 具有 421-a 減免的建築物不符合資格。一旦421-a到期，業主可以申請此計劃。
J-51 減稅
J-51 計劃為正在進行翻修的建築物提供稅收優惠。最近恢復了平均評估價值等於或低於每單位 45,000 美元（約 450,000 美元市場價值）的建築物。主要用於出租建築，但也可用於合作公寓和公寓進行資本改善。
有關紐約市減稅的常見問題
什麼是421-a減稅？
421-a減稅是紐約市的財產稅免稅計劃，可減少新建住宅建築的稅收，為期 10 至 35 年。該計劃於 2022 年 6 月 15 日到期，但在截止日期之前符合資格的建築將繼續獲得福利。
我還能在曼哈頓購買有421-a減稅的公寓嗎？
可以，但僅限於在2022年6月之前獲得豁免的建築中購買轉售單位。曼哈頓的任何新建公寓開發項目都無法再獲得421-a福利。One Manhattan Square, Waterline Square, Hudson Yards, One West End Avenue, One Riverside Park, 242 Broome, The Kent, and Brooklyn Point等建築仍可為買家提供剩餘減免年限。
421-a減稅持續多久？
大多數曼哈頓公寓421-a減稅持續 20 年：12 年完全（100%）免稅，然後是 8 年逐步淘汰，其中稅收每兩年增加 20%。一些建築物獲得了 25 年的減免，其中 21 年完全豁免。
什麼取代了421-a計劃？
2024 年 4 月頒布的485-x計畫（紐約人負擔得起的社區）取代了421-a。然而，485-x主要有利於租賃開發，很大程度上不包括曼哈頓公寓。
當我購買轉售公寓時，我可以獲得整整 20 年的減免嗎？
不會。您繼承的是與建築物原始入住證書日期綁定的剩餘年限。如果該建築的減免始於2019年，而您在2025年購買，則大約還剩14年福利。
減稅到期後會發生什麼事？
您的財產稅將增加至完全市場稅率。對於典型的曼哈頓豪華公寓來說，這可能意味著每年增加 20,000 美元至 50,000 美元或更多。透過將全額稅款納入您的長期預算來提前規劃。
我可以同時獲得421-a減稅和合作公寓/公寓減稅嗎？
不可以。接受421-a 福利的建築物不符合紐約市合作公寓和公寓財產稅減免的資格。然而，一旦421-a到期，業主如果符合資格要求，可以申請合作公寓/公寓減免。
如何檢查建築物是否有421-a減稅？
造訪 NYC Department of Finance 421-a Exemption Lookup 並依地址或行政區地塊編號進行搜尋。此資料庫顯示目前正在享受421-a福利的所有財產。
曼哈頓房地產減稅的未來
421-a 的到期代表紐約市住房政策的根本性轉變：
對於新的發展： 如果沒有對公寓建設提供有意義的稅收優惠，預計曼哈頓的新公寓建築將會減少。開發商可能會轉向租金（符合 485-x 的條件）、經濟適用房項目，或減少開發活動。
對於現有421-a建築物： 這些代表著機會的減少。隨著時間的推移，剩餘的福利會減少，最終曼哈頓的公寓都不會享受421-a豁免。
對於買家： 如果稅收優惠對您的購買決定很重要，那麼窗口正在縮小。 2022 年之前獲得421-a 的建築物具有真正的價值，但價值逐年減少。
有關權威的 2026 年紐約市稅務參考，包括 421-a 庫存的現狀、豪宅稅率、轉讓稅和減稅懸崖模型，請參閱 紐約市房地產稅&減免。本指南每季更新一次。
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相關資源
本文僅供參考，不構成稅務、法律或財務建議。關於您的具體情況，請諮詢合格的專業人士。截至 2025 年 12 月的最新資訊。
相關：紐約市房地產稅主題
以下部分整合了先前作為獨立貼文存在的相關曼哈頓房地產稅主題。內容逐字保留原始文章，以保持事實的連續性。
房地產稅與財產稅的主要區別
您很可能認為房地產稅和財產稅是同一件事。這就是大多數人交替使用這些術語的方式，這會造成一些混亂。如果您擁有自己的房屋和船、汽車或其他大件物品，您應該知道其中的差異。雖然這兩種類型的財產都根據物品的價值徵稅，但您實際支付的金額將取決於它們是否被歸類為房地產稅或個人財產稅。如果您仍然不確定這些差異，沒關係，因為我們將在下面詳細介紹。
什麼是房地產稅？
當一個人擁有房地產時，他們必須繳納房地產稅。要確定每個房主將繳納多少稅款，您必須將城市或市政當局設定的稅率乘以房屋的公平市場價值。房屋的公平市場價值可能會隨著時間的推移而變化，這取決於近年來附近類似房屋的售價以及房屋內部和外部的任何升級。如果您聽說過有人不想讓訪客進入自己的家，因為他們擔心訪客會對他們的房子估價高於目前的價值，那麼他們通常會試圖避免房地產稅上漲。
IRS 將房地產定義為任何類型的土地以及附著在該土地上的任何物品。因此，如果您擁有狩獵場或任何類型的土地，無論您如何使用它，即使上面沒有建築物，該土地也需要繳納房地產稅。此外，如果您在該土地上擁有一間小屋，則需要繳納房地產稅，並且可以提高整個財產的價值。此外，商業或工業建築也需繳納房地產稅。最後，在該房產下方建造的任何東西都將作為房地產徵稅。這可以包括遊泳池、防空洞生活空間、放射性塵埃掩體、車庫以及幾乎任何可以在地下建造的東西。
有關如何計算房地產稅的更多信息
稅率的決定方式取決於您居住的地方。例如，在紐約，稅率是透過至少三個不同的市、縣、城鎮或學區的稅率，然後除以您提取的來源數量來確定的。這意味著同一城市內的確切稅率可能會有所不同。
您如何繳稅
當您擁有房屋時，您可以直接向IRS繳納稅款，或者您可以向貸方付款，貸方將代表您向IRS繳納稅款。如果您已經全額支付房屋費用並且不再有貸款，您更有可能直接向IRS繳稅。屬於此類房主的任何人都需要特別注意按時足額納稅，以避免房屋留置權和其他處罰。
如果您有房屋貸款，稅費通常會計入您每月的貸款付款。貸方收取這筆金額，以便他們可以每季向IRS繳稅。如果您未能向貸方支付房地產稅，您的貸方將開始取消抵押品贖回權程序，就像您拖欠抵押貸款一樣。
什麼是個人財產稅？
當您擁有汽車、船或移動房屋等可移動資產時，這些資產將需要繳納財產稅。與房地產稅一樣，財產稅通常按特定稅率收取。在許多州，您為可移動資產支付的財產稅的總成本也取決於該資產的價值。例如，當您擁有一艘價值 10,000 美元的船且稅率為 3% 時，您每年必須為該船繳納 300 美元的個人財產稅。對個人財產價值進行最新評估可以節省您的稅款，因為許多類型的動產資產的價值往往會下降。
就像房地產稅一樣，如果您沒有按時足額繳納財產稅，您可能會面臨費用、財產留置權以及可能被扣押的財產。
一些例外
一般的經驗法則是，如果您可以在不損壞物品的情況下移動物品，那麼它就屬於作為財產徵稅的類別。但如果它必須留在土地上，則需繳納房地產稅。如果房屋所在的土地不屬於拖車屋所有者所有，例如拖車房公園，則拖車房被歸類為個人財產。相較之下，預建房屋一旦在該房產上建造，就被視為不動產，即使它們在技術上已被移動成為該房產的一部分。紐約市的大多數房地產不太可能屬於這些類別中的任何一個，但有一些社區有可能屬於這些類別。
包起來
大多數房屋稅都是在房屋出售時繳納的，但如果您擔心不確定稅收制度的某個特定方面如何運作，您可以諮詢稅務顧問或其他專業人士。同樣重要的是要記住，無論您是向貸方繳納稅款還是自己在當地稅務局繳納稅款，拖欠房地產稅都不是一種選擇。如果你最終落後了，你的房地產也可能會被留置，甚至被取消抵押品贖回權。
資本利得稅：紐約市房地產的減免和延期
當您出售您的主要住房或投資房產時，為什麼要向政府提供超出其應得的金額？延後和減少資本利得稅的方法不只一種（CGT）出售財產時。雖然這需要規劃並遵循嚴格的政府規則，但如果情況適用，它們肯定會起作用。
我們的方法將房地產諮詢與會計背景相結合，使我們能夠根據每個客戶的情況評估交易成本和稅後結果。
當客戶出售房產時，首要目標是最大限度地提高價格升值的收益。所有房產賣家面臨的主要成本之一是CGT，這是他們在出售房產時可能因房產升值而繳納的稅款。精明的業主會盡可能提前規劃，以盡量減少或推遲任何CGT責任。
稅務義務在許多方面取決於賣方的具體情況。例如，該屬性可能是：
-
主要住所
-
次要住宅或度假屋，或臨時住所
-
投資物業
該財產可能屬於：
-
一個人
-
一對已婚夫婦
-
公司或其他商業實體
資本利得稅責任在許多方面取決於諸如此類的具體情況。另一個具體的就是時間。某人擁有房產的時間長短也會影響CGT責任。在本文中，我們將討論一般細節和選項。每個想要了解自己獨特情況的具體建議的人都應該諮詢他們的美國稅務會計師。而且，如果您是外國人，那麼您應該諮詢您所在國家的稅務會計師，他們以了解稅務條約的含義（如果有）。
什麼是資本利得稅？
資本利得稅是IRS對出售自有房地產時所獲得的利潤徵收的稅。如果出售導致虧損或收支平衡，則無需繳稅。然而，在大多數情況下，都會有資本收益，因為房地產價格往往會隨著通貨膨脹而上漲。
「增益」是如何計算的以及如何減少？
利潤或淨資本收益是透過從出售淨收益中減去財產的成本基礎來計算的。成本基礎是支付給 buy 財產，加上完成購買所產生的成交成本，加上所有權期間對財產進行的任何永久性資本改進的成本減去折舊收回（我們不會在這裡討論）。
更換電器並不是永久性的改善，因此不能用於增加成本基礎並減少收益。然而，用新的櫥櫃和檯面重新裝修廚房被認為是永久性的改進，並增加了房產的成本基礎 （這將抵消資本收益和由此產生的稅收）。重新粉刷同一個廚房的成本被視為維護成本，而不是資本改善。業主應保留所有與資本改善相關的收據，以在IRS需要確認時證明其成本基礎。
出售房產的成交成本減少了資本利得。經紀人佣金、城市轉讓稅和其他與銷售相關的直接成本等項目都可以用來減少利潤數字，從而減少應繳的CGT。
時間如何影響房地產資本利得稅？
不到一年後出售的房產會產生短期資本收益，IRS將其視為普通收入。通常，正常所得稅的收益將遠高於長期資本利得稅率，具體取決於一個人屬於哪個所得稅等級。因此，最好擁有該房產一年以上。如果財產因意外且經IRS批准的原因而被出售，則納稅義務可能會被免除或減少。例如，原因包括離婚或分居、重大疾病、失業或遭受自然災害。
所有權原因影響資本利得稅
出售主要住宅以獲取收益將受到有限的CGT的約束。在計算 CGT 之前，單身人士可將應稅收益負債減少 25 萬美元。已婚夫婦可將應稅收益減少 50 萬美元。因此，資本利得稅可以透過結婚來減少。
如果計劃出售您的房屋並且是第二套住房或度假屋，一些前瞻性計劃可能會帶來好處。如果房屋在過去五年內被佔用至少兩年，IRS 就會將其視為主要居所。在出售房產前兩年建立新的郵件、選民登記、駕駛執照等主要地址可能會大大減少CGT責任。
在出售前將每個投資房產或第二套房的狀態更改為主要居住狀態將連續遞延最多 500,000 美元的CGT 負債。 IRS 不限制個人住宅可享有減稅的次數。如此大量的計劃可能是不可能的，因此投資者應該考慮下一個CGT延期的途徑。
投資房產怎麼樣？
出售投資房產以獲取利潤將吸引CGT。幸運的是，政府推出了一項計劃，使投資者可以無限期地推遲CGT。必須遵守特定規則，但這是美國支持國內外投資者擁有財產的另一個例子。
1031 兌換規則 - 稅務遞延兌換
1031 交易所（也稱為 Starker 交易所， Like-Kind Exchange, or 1031 Tax Deferred Exchange）使投資者能夠推遲所有CGT，前提是他們將銷售收益再投資於另一項經批准的房產。這些規則很嚴格，必須嚴格遵守，但它們也有廣泛的參數，這使得延期變得更加容易。以下是一些提示 賣房子時如何避稅。
1031 兌換流程
當出售投資性房地產，並且所有收益都用於購買另一項投資性房地產時，CGT負債將轉入下一個房地產。當出售該財產併購買另一財產時，CGT負債將再次結轉。這可以永遠持續下去。在某些時候，如果出售投資房產並清算利潤，僅出售該房產的收益就可以吸引必須支付的CGT。
IRS 要求，要應用納稅義務延期，下一次購買必須是「同類」。這意味著，如果出售投資性房地產，則必須購買更多的投資性房地產。一 Manhattan 豪華公寓可以出售且不只一套成本更低 邁阿密的房產 可以購買。
重要的是，所有1031交換房產均用於投資，所有出售收益均用於購買新的「同類」房產。這意味著，例如，在內華達州購買一塊非常昂貴的原始土地用於開發，但從未開發過，可以「交換」為 曼哈頓的上流社會 加上邁阿密海灘的一套公寓。一件投資性房地產對於另一件（或多件）投資性房地產具有同等或更大的價值。
為什麼叫交易所？
買賣必須由經批准且有資格的中介機構或 QI 進行。 QI 保留銷售收益並將這些收益轉移給替換房產的賣家，而原始賣家不會接觸這些收益。因此，從法律上講，買賣被視為「交換」。這個想法是由國會議員 Stalker 提出的，規則位於《IRS》法典第 1031 節中，因此有兩個名字。
賣家必須遵守哪些規則才能延後CGT？
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所有財產必須位於美國。
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所有屬性必須是「like-kind」，因此不動產不能「交換」任何股票、債券或現金。
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購買（新取得）1031交換房產的價值必須等於或高於出售（放棄）房產的價值。
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放棄的財產必須用於投資，而不是任何其他目的，而獲得的財產也必須用於投資目的。 （即，1031 將紐約住宅投資房產交換為 1031 交換佛羅裡達商業房產）。
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時間限制，由 IRS，必須遵守。銷售和購買不必同時進行。這就是 QI 管理這一切的原因。 QI 完成出售並保留所有收益。然後，賣方有 45 天的時間尋找替換房產（或多處房產），替換房產的購買必須在先前出售後的 180 天內完成。 QI 將持有銷售收益、完成購買並轉移資金，而原業主無權使用這些資金。
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賣方可以起草一份經批准的可能收購房產的候選清單，以供 QI 記錄，然後讓其房地產經紀人就購買事宜進行談判，以便 QI 可以完成交易。
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進行「反向交換」是可以接受的，這意味著投資者在完成放棄的房產銷售之前找到並完成了所收購的房產。 QI 將解釋其運作方式，但重要的是，當放棄的財產交易結束時，投資者仍然可以推遲CGT。
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The 交換協議 起草的 QI 必須確認所有IRS 要求的步驟均已正確完成，並且是總體1031 稅款延期計劃的一部分。
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如果賣方（放棄者）為購買（收購）提供資金，則貸款必須「適當」。它不能大到足以向賣方提供現金盈餘，否則它會導致交換無效，並且CGT到期。
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QI（有時稱為調解人）必須全職從事中介業務。例如，QI 不得與賣方有任何財務關係，因此 QI 不能是賣方的房地產經紀人、註冊會計師或普通律師。
就是這樣。透過了解並遵守規則，可以最大限度地減少和推遲CGT。
關於「啟動」的最後說明
1031 交易所有自己的行話；放棄、收購、中介等。投資者聽到的另一個術語是「啟動」一詞。這通常是指直接從出售財產中收到的任何現金。意思是沒有通過 QI 的現金。一旦您實際收到銷售現金，該現金就應納稅。因此，最好讓自己周圍都是像我們這樣的顧問，他們了解1031交易所的所有非常嚴格的規則。
我們的資本利得策略方法
憑藉會計背景，我們幫助客戶評估各種可用策略，從主要住宅排除到1031交換再到分期付款銷售，並了解每種策略如何適用於他們的具體情況。每筆交易都是不同的，正確的方法取決於財產類型、所有權結構和長期投資目標。
我們與每位客戶的稅務顧問和法律顧問密切合作，以確保交易的各個方面保持一致。
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值得注意的 421-a 建築物仍在削減中
| 大樓 | 鄰裡 | 減免檔次 | 剩餘期限 | 轉售範圍 |
|---|---|---|---|---|
| Central Park Tower | 57th St / Billionaires Row | 20年 | 到~2045 | 1000 萬美元-2.5 億美元以上 |
| 111 West 57th | 57th St / Billionaires Row | 20年 | 至 2042 年 | 800 萬美元-7000 萬美元 |
| One High Line | West Chelsea | 20年 | 至 2043 年 | 500 萬美元-4500 萬美元 |
| 35 Hudson Yards | Hudson Yards | 20年 | 至 2042 年 | 500 萬美元至 6 千萬美元 |
| The Cortland | West Chelsea | 20年 | 到~2044年 | $275萬-$2500萬 |
| 520 Park Avenue | Upper East Side | 20年 | 到 2040 年為止 | 1500 萬美元-1.3 億美元 |
| 432 Park Avenue | Midtown / Park Ave | 20年 | 到 2036 年為止 | 700 萬美元-9500 萬美元 |
| One57 | 57th St / Billionaires Row | 10年+10年 | 到 2032 年為止 | 400 萬美元-1 億美元 |
| 15 Hudson Yards | Hudson Yards | 20年 | 至 2041 年 | 400 萬美元-3000 萬美元 |
| 56 Leonard Street | Tribeca | 15年 | 到 2031 年為止 | 300 萬美元-5000 萬美元 |
活躍庫存： 邁阿密施工前, Billionaires' Beach Miami.
