Venetian Islands 在售住宅

買方指南

Causeway：歷史、通行與過路費

這條鏈帶因一座橋而存在。據 Miami-Dade County Public Works 的 Causeway 資料，現有線位沿用 Collins Bridge 的原始路線；Collins Bridge 是一座建於 1913 年的木構橋梁，取代了通往初生的 Miami Beach 的渡輪。National Register 提報文件精確交代了兩端：這條 Causeway「西端軸線接 N. E. 15th Street, Miami，東端軸線接 Dade Boulevard, Miami Beach」。這就是行車時的實際地理。您在邁阿密一側自 NE 15th Street 進入鏈帶，在 Miami Beach 一側駛出至 Dade Boulevard。

關於 Causeway 本身的完工年份，兩份權威紀錄略有出入，與其擇一而書，不如據實說明。National Register 提報文件稱該 Causeway「於 1926 年完工」，全長約兩英里半（約4km），由十二座橋梁組成，其中包含兩座開合橋，重要性期間自 1926 年延續至 1930 年。文件記載工程師為 Harvey Stanley，施工者為 Raymond Concrete Pile Company of New York。Miami-Dade County 則將建造年份記為 1927 年。無論如何，這座構造物屬於 1920 年代中期的產物，而其低矮的量體、拱形梁與幾何式護欄，正是它得以留存而未被整體替換的原因。

Miami-Dade County 確認該 Causeway 承載 12 座橋梁，即 10 處固定跨與 2 處開合葉跨，並於 1989 年列入 National Register of Historic Places。City of Miami 與 City of Miami Beach 亦分別將其指定為地方歷史地標。正是這種疊加的保護，使居民得以否決先前州級提出的整體重建方案：郡方記載，該替換計畫「遭到本區居民反對，因為 FDOT 的方案與既有橋梁的歷史性質並不相符」。

提報文件也說明了鏈帶中段的銜接方式。San Marco 與 San Marino 之間、San Marino 與 Di Lido 之間、Di Lido 與 Rivo Alto 之間的跨越，各由兩座短橋完成，橋身落於「一處中央落腳地，即一小片狹長的填土，其上植有海葡萄與棕櫚」。這些落腳地並非住宅島，也是各方公布的 Venetian Islands 數量多於六座的原因之一。例如郡方自身的 Causeway 資料便提到 11 座人工 Venetian Islands。承載住宅土地分割的島嶼數量是六座，可供交易的數量同樣是六座。

整修是一波一波推進的。郡方記錄了 2009 年至 2011 年間對 Causeway 橋梁梁體與橋面板的一次大規模修復，施工成本「略高於 710萬美元」，經費來自 Causeway 過路費收入以及經由 County Incentive Grant Program 撥付的聯邦補助。

如今有一項規模大得多的計畫正在推進。Miami-Dade County 宣布，Venetian Causeway Replacement and Resilience Project 獲得 U.S. Department of Transportation 旗下 Bridge Investment Program 撥款 1.005億美元。該專案涵蓋 11 座橋梁，包括最東端的可動橋。郡方表示，新橋將比現有構造物寬出 16 英尺（約4.9m），並抬高淨空以因應海平面上升，設計使用年限約為 75 年，而原設計為 50 年。FDOT 的專案紀錄顯示 Location and Design Concept Acceptance 於 2022 年 12 月 15 日取得，方案建議採用短跨鋼筋混凝土拱梁橋並複刻既有護欄，且明確設置兩條 12 英尺（約3.7m）行車道，兩側各設 4 英尺（約1.2m）自行車道與 4 英尺（約1.2m）人行道。郡方已於 2026 年 3 月 18 日舉行公聽會，預計在 2026 年夏季前完成設計定稿，隨後發布施工招標公告，實際仍以許可協調為準。郡方並表示，將以臨時構造物與開放車道維持通行，「任何時候都不會完全中斷交通」。

請將該計畫視為進行中而非已成定局。施工分期會影響通行、噪音與轉售時點，無論在哪一座島，這都是值得向物件經紀人提出的正當問題。

這些橋梁還有一項限制在於載重，而這一點在此地的分量，超過邁阿密幾乎任何其他濱水地址。郡方自身的 Venetian Causeway 資料記載，2014 年 4 月 10 日新設標誌將 Venetian 各橋的限重由 15 噸下調至 11 噸，唯 West Venetian Bascule Bridge 例外，其標示為 5 噸，限值由 FDOT 執行。西側開合橋段此後已完成替換，標示亦會變動，因此在籌劃任何重型運輸之前，請向郡方確認現行限值。在這條價值大半源自重建的鏈帶上，卡車獲准載運什麼通過 Causeway，是工期與成本的輸入條件，而非附註。

邁阿密一端的 Biscayne Island 上設有收費站。Miami-Dade County 公布的雙軸車費率為 SunPass 每次通行 3.25 美元、Toll-by-Plate 6.50 美元，自 2025 年 10 月 1 日起生效，Toll-by-Plate 另按月收取 2.50 美元帳單費。郡方另設兩項年度方案。Property Owner Plan 對能夠出示房屋稅單並持有有效 SunPass 的 Venetian 不動產所有人免費，且僅限雙軸車輛。Commuter Plan 費用為 120 美元，期間自 10 月 1 日至次年 9 月 30 日，資格範圍延伸至 Venetian Islands 的居民與從業者，以及 Sunset Harbour 的居民。在倚賴其中任一方案之前，請先向郡方確認。居民免徵並非當代的禮遇。National Register 提報文件記載，1920 年代最初的買賣契約雖約定新路收取通行費，卻同時訂明「對 Venetian Islands 居民免收該項通行費」。

過路費真正換來的，正是居民最看重的東西：這條 Causeway 並非通勤幹道。車流會自行篩選。與同樣以高速承載大流量的 MacArthur 或 Julia Tuttle 相比，街區氛圍的差別立刻可以感受到。Causeway 整日承載著步行者、跑者與騎行者。在西段橋跨上看日落是當地的一種儀式。這種休閒屬性是實實在在的加分，也正是直接面向 Causeway 的北向土地與退後一條街的內側土地交易表現不同的原因。

兩個方向的行車時間都不長，但邁阿密的交通狀況使任何標稱數字都不可靠，因此我們不予公布。向西可達邁阿密市中心、球館、Adrienne Arsht Center 與 Port of Miami。向東則抵達 South Beach 北端，鄰近 Lincoln Road、Sunset Harbour 與 Miami Beach Marina 一帶。

邁阿密一側與 Miami Beach 一側

這是首要的分類問題，跳過它的買方會白白耗掉數月。

這條界線很容易查核。City of Miami Beach 的官方分區圖涵蓋 San Marino、Di Lido、Rivo Alto 與 Belle Isle，並未延伸至 Biscayne Island 或 San Marco Island。同一張圖將 Venetian 的三座獨棟住宅島劃入 RS-3 與 RS-4 獨棟住宅區。該市 2024 年自行實施的 Venetian Islands Road Restoration 工程為 Di Lido、Rivo Alto 與 San Marino 的住宅街道重新鋪面，這便是實務層面的印證：一座城市維護屬於自己的街道。

邁阿密一側（Biscayne Island、San Marco Island）。 兩島隸屬 City of Miami。距市中心、Edgewater 與 Design District 僅數分鐘。天際線近在眼前且頗具壓迫感。由於本島臨近，環境光與都市噪音也更為明顯。審查經由 City of Miami 建築主管機關辦理，遵循其自身的審查慣例與時程。

Miami Beach 一側（San Marino、Di Lido、Rivo Alto、Belle Isle）。 四島隸屬 City of Miami Beach。您將承接 Miami Beach 的法規執行、Miami Beach 的施工時段、三座住宅島上 RS-3 與 RS-4 的建築量體管制，以及對具歷史價值建築適用的 Miami Beach 保存審查。同時您也處在 Sunset Harbour 與 Lincoln Road 的步行與騎行圈內。天際線更為遠離，有些買方反而偏好如此，因為那讀起來像一幅景致而非一堵牆。

房屋稅稅率、自用住宅優惠的適用與保險核保，均取決於管轄與高程，而非這條鏈帶的行銷名稱。稅率由多個課稅機關逐年重新核定，因此我們不在此列出。在進行任何試算之前，請調取具體地號的現行稅率。

碼頭、護岸與水域本身

碼頭的實際可用性，是這些島嶼上最常被誤讀的變數。僅寫著「可停泊」的物件說明幾乎沒有傳遞任何資訊。決定某座碼頭對特定所有人是否好用的，是以下條件：

臨水面寬。 地籍登記的臨水面寬，決定了您能合理靠幫停靠的最大船寬與船長。

平均低潮位時的水深。 Biscayne Bay 部分水域較淺。護岸處的水深與進出航道沿線的水深是兩項不同的量測值，而讓船隻擱淺的往往是後者。

迴旋空間。 碼頭前方的水域必須容得下船隻操縱。窄水道上的寬船席，並不算寬船席。

通往開闊水域的航線，以及開橋時刻。 Venetian 的兩座開合橋都是低矮構造物，且均依聯邦開合橋規定按受限時刻運行。對於 Intracoastal Waterway 1088.6 英里處的 West Venetian Causeway 橋，以及橫跨 Miami Beach Channel 的 East Venetian 橋，規定完全一致：「開合部分應依信號開啟，但每日 7 時至 19 時（含聯邦假日）期間，僅需於整點與半點開啟。」若您的船隻無法自閉合橋跨下方通過，那麼每天有十二個小時，您的出航實際上受制於半小時一次的時鐘。擁有帆船，或備有高聳鮪魚塔、雷達拱架船隻的所有人，應在購買之前而非之後，取得自碼頭至 Government Cut 之間每一跨的公布淨空高度。

護岸狀況與核准的頂部高程。 在 Miami Beach，這是一筆硬性成本，而非彈性成本。該市要求所有新建護岸建至 5.7 英尺 NAVD 高程；若設計上可支援日後抬升至 5.7 英尺 NAVD，則可建至 4 英尺 NAVD。所有人須使護岸保持良好狀態，以免土壤沖蝕流入水道，或潮水穿透護岸、漫過地面流入鄰地。該條例已於 2016 年強化，並於 2025 年 7 月再度修正。Miami Beach 一側土地上老化的護岸頂部，是一個帶著具體金額的談判籌碼，而非附註。

我們對每一件濱水案件都會索取測量圖、水深實測資料以及碼頭的許可沿革。若賣方無法出示碼頭許可，在取得相反證明之前，請假定該構造物可能未經許可。

淹水、高程與保險的現實

這是多數社區頁面會略過的一節。買方不該略過。

中段四島於 1920 年代以自海灣底部濬深的土方填築而成，其高程依 1920 年代的預期設定。這條鏈帶的很大一部分地勢偏低。住宅存量中相當比例早於現代洪氾區建築標準。實務上的後果如下：

高程證明決定成本。 最低樓層相對於基準洪水位的高程，對洪水保險定價的影響遠大於社區名稱。請在取得保險報價之前先取得高程證明，並在簽約之前先取得保險報價。Miami Beach 備有已建檔高程證明的公開登錄簿，是查核某一地址時頗為有用的第一步。

重大改建規定會直接約束翻修者。 若您計畫對一棟地勢偏低的老宅進行大規模翻修，當地洪氾區條例中的改建門檻可能觸發要求，令整棟建築必須達到現行洪氾區合規標準，而這通常意味著將其整體抬升。如此一來，一筆表面工程的預算就變成了結構工程的預算。這也是 Venetian Islands 翻修預算翻倍最常見的途徑。門檻與回溯期間由您土地所屬城市的洪氾區主管官員設定，因此在為翻修估價之前，請以書面方式直接向該部門詢問。

新建住宅蓋得更高。 這條鏈帶上近期完工的住宅，普遍比老舊存量抬升許多，這也是同一條街上的新建住宅與 1950 年代住宅在價格與保險上差別如此之大的原因。

韌性工程也將延伸至 Causeway 本身。 郡方的替換計畫正是為因應海平面上升而抬高淨空，並將修復若干受侵蝕與風暴損害的濬深土島。當雨水或道路抬升工程涉及某條具體街道時，會影響車道坡度、向私有土地的排水以及施工干擾。工程是按街廓而非按島嶼排定的，因此請就您所在街廓向相應城市查詢。

風災與淹水是兩類不同的風險曝險。 屋面年限、開口部防護與結構狀況決定風災保費。佛羅里達的財產保險市場波動較大，一年前取得的報價已不能算報價。基於這一點，我們不公布保費數字。請就實際地號索取當下有效的報價。

以上種種，並不使這些島嶼成為糟糕的置產標的，而是使其成為一項回報盡職調查的置產。把高程現實計入出價的買方，結果都不差。成交之後才發現的買方，則未必。

在此地該如何看待價格

本頁不公布價格區間，因為區間會隱含一種關於任一天有哪些物件在售的主張。請改以「區段」來思考，並理解是什麼讓一處物件在區段之間移動。

A 段：內側土地。 位於內側街道、無臨水面亦無碼頭的住宅。您買到的是地址、Causeway 與步行可達的生活方式。您買到的並非停泊條件，因此絕不應以彷彿潛藏著一座碼頭的方式為其定價。

B 段：一般濱水。 地籍上確為濱水的土地，面寬屬常規水準，停泊條件可用但不算出眾，住宅或為翻修過的世紀中期現代產品，或為尚有剩餘使用年限的老宅。我們經手的濱水案件多數落在此段。

C 段：頂級濱水與新建。 面寬開闊、座向有利、水深足夠且具備真正的迴旋空間，住宅或為近期完工的抬升式建築，或為按可興建成果計價的拆建土地。擁有兩面座向的岬角土地與轉角位置，位居本段頂端。

在區段之間移動，取決於臨水面寬、座向、水深、高程與護岸狀況，而非僅憑島嶼名稱；這也是按島計算平均值是一項薄弱工具的原因。我們按案件逐件設定這些區段的美元門檻，並對照近期成交，而不是在此登出一個季度之內就會過時的數字。

若您正拿這條鏈帶與門禁島嶼相比較，建議閱讀我們的 Star Island 指南。Venetian Islands 並非門禁社區。Causeway 是公共道路，島內街道亦為公共街道，由兩市負責維護。此地的保全是物件層面的決定，而非社區層面的安排。對某些買方而言，這份開放正是吸引力所在；對另一些買方則構成硬性排除，那麼他們更應該去看門禁島嶼。

此地的日常生活

在邁阿密的濱水地帶中，這條鏈帶的可步行程度極為少見。自 Miami Beach 一側的島嶼，您可步行或騎行前往 Sunset Harbour 採買與用餐，並一路延伸至 Lincoln Road。自邁阿密一側的島嶼，Causeway 則將您引向市中心與 Arsht Center。而在兩端之間，Causeway 本身就是這一帶的共享空間：一條平坦、車流稀少、兩側臨水的路徑，被居民以步行與騎行的方式持續使用。郡方的替換設計延續了這項性格，在每座新橋跨兩側各設 4 英尺（約1.2m）自行車道與 4 英尺（約1.2m）人行道。

街道短促，大體安靜。住宅島上本身沒有商業設施，這是有意為之，也是它們得以維持住宅屬性的原因之一。周邊海灣的船隻往來在週末頗為密集，而 Biscayne Bay 的沙洲文化在尖峰日會從部分南向土地聽得見。這是一項現實考量，值得在做出決定前，於某個週六下午親自到場感受。

若要更全面地了解這條鏈帶在邁阿密其他濱水次市場中的位置，建議自我們的 邁阿密樞紐頁 開始，再向外延伸。

與邁阿密顧問洽談

Venetian Islands 回報的是看土地而非看島嶼的買方。此地的價值由臨水面寬、水深、座向、高程與護岸狀況決定，而這些在物件資料中都無法清晰呈現。我們直接經手這些案件：調取測量圖與許可沿革，在保險報價之前先讀高程證明，並以真實水域檢驗關於碼頭的種種說法。

若您正考慮在 Biscayne、San Marco、San Marino、Di Lido、Rivo Alto 或 Belle Isle 置產，歡迎透過我們的 私人顧問服務窗口 聯繫 Manhattan Miami Real Estate，安排諮詢與低調賞屋。請告訴我們您打算如何使用水域，我們會告訴您哪些土地真正做得到。