Star Island，邁阿密海灘：誰住在這裡、什麼在成交、如何買進

先確認位置：Star Island 究竟是什麼

多數人第一次聽到 Star Island，是在觀光遊艇的導覽解說裡。真實情況其實更單純，對買家也更有用。

這座島座落在 Biscayne Bay 上，介於 Downtown Miami 與 South Beach 之間，緊鄰 MacArthur Causeway 北側，位在 Palm Island 與 Hibiscus Islands 東側、Venetian Islands 南側。方位值得說清楚，因為外界刊載的版本經常正好相反。US Census Bureau 的地理編碼將 Star Island Drive 的門牌定位在西經約 80.151 度，而 Palm Island 上的 Palm Avenue 以及 North 與 South Hibiscus Drive 則落在西經 80.156 至 80.167 度之間，換言之 Star Island 位在兩者以東。Census TIGER 道路中心線顯示，MacArthur Causeway 行經本島的路段約在北緯 25.772 度，比島上任何一個門牌都更靠南。The Real Deal 形容它是 Miami Beach 境內、緊鄰 MacArthur Causeway 的一座人工島，成形於 1920 年代開發熱潮期間的疏濬工程，而 Miami Beach 大多數海灣島嶼都是那波工程的產物。這裡不是天然陸地。它從一開始就是被設計、劃界並以頂級門牌之姿出售的土地，而這份最初的意圖，在一個世紀之後仍主導著它今天的交易方式。

本島由 City of Miami Beach 管轄，並非獨立設治的自治市，也沒有自己的警察機關。相對於島上承載的資產價值，它的土地面積極小，而這正是重點所在：一小段環狀土地，撐起了邁阿密頂級住宅存量中不成比例的一塊。

有多小？The Real Deal 在 2026 年報導，Star Island 約有 30 戶住宅。這一個數字，就足以解釋後面大半的事。一個只有約三十件可交易資產的市場，運作邏輯和三千件的市場完全不同。

全島只有一條路。Star Island Drive 沿著島緣繞成一個環，住宅分布在環狀道路外側的濱水面與內側。正是這樣的幾何配置，讓這座島不必仰賴一套自治政府來執行管制，也自然帶有私密感。

若想了解 Star Island 在邁阿密其他頂級聚落中的位置，請參閱我們的專文： 邁阿密的億萬富豪住宅區.

誰住在 Star Island

這座島正是因為這個問題而出名，因此我們謹慎作答。

Star Island 沒有公開的住戶名冊。能查到的只有媒體報導與郡府的不動產登記資料，而兩者未必對得上，因為在 Miami-Dade，這個層級的買家慣以 LLC 與信託持有產權。以下每一則內容，都有我們逐筆查證過的報導出處。請把它當成「誰曾被報導過」的紀錄，而不是現況的居住名單。人會搬遷，而這裡的莊園換手，也比外界對它們的印象要頻繁。

本節出現的每一個名字，出處都是 The Real Deal，該刊是最貼近追蹤 Miami-Dade 地契紀錄的產業媒體。那些在觀光遊艇上與售屋文案裡流傳、卻沒有這類出處佐證的名字，此處一律不予轉述。

媒體報導的現任屋主

• 葛洛莉亞與艾米利歐·艾斯特凡夫婦。 Estefan 夫婦是與這座島連結最久的名字。The Real Deal 於 2021 年報導，他們以 3,500萬美元售出位於 1 Star Island Drive 的客屋；2026 年又報導，他們在島上仍保有一處面積更大的莊園。
• 肯·葛里芬。 這位 Citadel 創辦人，握有 Star Island 上最大的一片連片持分。The Real Deal 於 2023 年報導，他掌控 8、9、10、11、12、13 與 14 Star Island Drive 共近 6.5 英畝（約 2.6 公頃）的相連土地，並在 2026 年再次提到約 6.5 英畝這個數字。
• 瑞克·羅斯。 The Real Deal 於 2026 年 3 月報導，這位本名 William Leonard Roberts II 的饒舌歌手兼唱片業高層，將名下 37 Star Island Drive 莊園的抵押貸款額度拉高至 3,500萬美元；三年前的 2023 年，他正是以 3,500萬美元買下這處房產。
• 菲利普與派翠西亞·佛洛斯特夫婦。 The Real Deal 在報導葛里芬併地時，將佛洛斯特家族的宅邸定位於 21 Star Island Drive。
• 史都華·米勒。 The Real Deal 報導指出，Lennar 執行董事長在 Star Island 擁有住宅。
• 安東尼·謝。 The Real Deal 報導指出，loanDepot 創辦人在 Star Island 擁有住宅。
• 尚恩·康姆斯。 The Real Deal 於 2026 年 7 月報導，康姆斯以 5500 萬美元售出 1 Star Island Drive 的宅邸，而產權紀錄顯示他仍持有相鄰的 2 Star Island Drive 宅邸。
• 羅素·韋納。 The Real Deal 報導指出，這位億萬富豪於 2025 年秋天以 3530 萬美元買下 43 Star Island Drive 面積 1.1 英畝的土地。
• 芙芮妲·林德曼。 The Real Deal 在敘述葛里芬併地的過程時，將她的住宅列於 15 Star Island Drive。

媒體報導的歷任屋主

• 蘿西·歐唐納。 The Real Deal 報導指出，2025 年售予羅素·韋納的 43 Star Island Drive，先前屬於這位前脫口秀主持人。
• 弗拉德·多羅寧。 The Real Deal 報導指出，這位開發商於 2025 年 3 月以 1.2 億美元售出其 Star Island 宅邸，當時創下 Miami-Dade 郡住宅成交紀錄。
• 艾力克斯·羅德里奎茲。 The Real Deal 報導，Rodriguez 與 Jennifer Lopez 在 2020 年買下 13 Star Island Drive，Rodriguez 之後再取得 14 Star Island Drive 的空地，並於 2023 年以 4,550萬美元將該筆土地回售給 Griffin。
• 約翰·揚謝斯基。 根據 The Real Deal，DenTek 創辦人於 2023 年 9 月以 5700 萬美元售出位於 27 Star Island Drive 的宅邸。

這份名單帶出兩件事，而對買家來說，這兩件事都比名字本身更重要。

第一，組成結構已經位移。這座島過去給人的印象是樂壇與體壇人士的門牌，如今金融、營建開發與房貸產業的財富，在此佔了相當重的分量。這樣的位移，同時改變了買方輪廓、翻修預算，以及價格的支撐底部。

第二，單一買家的整併在這裡是正在發生的力量。據 The Real Deal，Griffin 手上約 6.5 英畝（約 2.6 公頃）的土地，是由七個獨立地號拼起來的。當一位買家把相鄰地塊整併成一座大宅園區，可交易住宅的數量就此減少，而且回不來。Biscayne Bay 沒有任何機制可以再造出一塊替代的地。這就是這座島上每一場價格對話背後的結構性事實。

警衛崗亭、跨海堤道，以及這裡的「私密」實際指什麼

買家反覆詢問門禁，而誠實的答案，比行銷說法更為細緻。

進入 Star Island 只靠 MacArthur Causeway 分出的一座橋，橋的盡頭是有人駐守的警衛亭。這條聯絡道有名字，只是幾乎不曾出現在售屋文案裡。Census TIGER 道路中心線顯示，Bridge Road 自 causeway 向北延伸，終點恰好接上 Star Island Drive 的起點，而這兩段路，就是進出與環繞全島的整個道路網。Miami Herald 在 2025 年 10 月報導 North Bay Road 另一樁設閘門的推動案時，將 Star Island 列入 Miami Beach 已設門禁的社區之一，與 Palm Island、Hibiscus Islands、Sunset Islands、Normandy Shores 及 Biscayne Point 並列，並指出這些社區全都以水域和市區主要交通網分隔。真正在起作用的是水，不是警衛亭。

警衛服務在法律上究竟能不能拒絕誰進入，我們不會替它下定論。那是關於一條特定通行路權的法律問題，若對您的決定具重大影響，值得以書面向 City of Miami Beach 提出詢問。我們能明確說的是：觀光遊艇整天繞著這座島跑，外環每一戶面向海灣的立面，從水上都看得見。如果您要的是真正的與世隔絕，而不只是一道受控的大門，這一點請審慎衡量。

不妨拿兩個顯而易見的選項來對照。Fisher Island 完全沒有陸路可通，只能靠渡輪或私人船隻抵達，屏障明顯更強。請參閱我們的 Fisher Island 生活指南 如果你正在權衡這個取捨。Indian Creek Village 則是自設警力的獨立自治市，出入管制在結構上截然不同。

Star Island 給的是另一件東西：距離。從警衛亭出發，到 South Beach 只要幾分鐘，上 causeway 匝道往 Downtown 與 Brickell 也只要幾分鐘。市區南北兩端的私人航空航廈，都能避開最壅塞的路段抵達。請您的顧問挑您實際會用到的時段親自跑一遍路線，因為公開的車程估算在這裡幾乎沒有參考價值。

沒有人買 Star Island 是為了消失。人們買它，是為了身處中心、面向深水、位在門禁之內，並且住在一座名字人人都認得的島上。

土地、水岸線，以及供給為何在結構上被鎖死

Star Island 全數為水岸土地。環島道路上的每一處物業都臨水。這裡沒有內側無水岸的物件，而那正是本島一側，甚至 Palm 與 Hibiscus 部分區域才有的類型。

岸線長度的落差比售屋文案暗示的大得多，在您以某個數字為錨之前，值得先弄清楚這件事。The Real Deal 報導，1 Star Island Drive 座落於 1.3 英畝（約 5,260 平方公尺）的基地，擁有 240 英尺（約 73 公尺）的水岸線。同一家媒體也報導，Rick Ross 位於 37 Star Island Drive、面積近 1 英畝的莊園，水岸線為 100 英尺（約 30 公尺），並設有一座 40 英尺（約 12 公尺）的碼頭。這兩處房產同在一個環上，水岸線卻相差逾兩倍。永遠不要直接採信售屋資料上的岸線數字，請以測量報告確認。

基地規模同樣參差。The Real Deal 曾報導 13、14 與 37 Star Island Drive 為近 1 英畝的基地，43 號為 1.1 英畝（約 4,450 平方公尺），1 號則是一塊 1.3 英畝（約 5,260 平方公尺）的地。可用的結論是：以一英畝作為單一 Star Island 地塊的心理基準是合理的，而明顯大於此者，通常是整併而來，不是原始劃設的地塊。

碼頭才是真正的資產。這些都是可直通 Biscayne Bay 的私人碼頭。水深、淨空高度與任何擴建權利，都因地塊而異，也會隨疏濬與許可紀錄改變，因此請針對該筆地號，以現行海圖與許可檔案逐一確認，而不要憑「深水」這類行銷詞彙判斷。

法規框架和水深一樣要緊，而且比多數買家想像的嚴格。Florida Statutes section 258.397 將 Biscayne Bay 指定為水域保護區（aquatic preserve），範圍涵蓋水底地、其上方水體，以及界線內所有公有島嶼；私有的陸上部分則不在其中，除非 Board of Trustees 另行議定納入。實務上，這代表房子在保護區之外，碼頭在保護區之內。同一條條文並規定，除非擬議的線位就落在平均高潮線上，否則不得核准將護岸線向海側外推，而這正是拘束海堤重建的關鍵限制。若您對這處房產的計畫包含更換海堤或延伸碼頭，請在出價之前先把這筆成本算進去。

供給被鎖死有四個彼此疊加的原因：

1. 這座島已經蓋滿。 它在一個世紀前就被疏濬成今天的樣貌，而州法已經把重演一次的門關上。Florida Statutes section 258.397 規定，Board of Trustees 不得核准、亦不得容任保護區水底地的任何進一步疏濬或填築，僅有一份範圍狹窄的例外清單：公共航行、公共必要或海灣保育，為改善水質而設的拋石護底，符合特定認定要件的碼頭、棧橋與遊艇港，以及消除公共衛生危害或水體滯留狀況。製造一塊新的 Star Island 地塊，不在這份清單上。
2. 地籍圖年代久遠，土地面積大。 分割一塊大面積的水岸宅地，會遭遇土地使用分區與鄰里反對，也會摧毀撐起這個門牌價值的根基。
3. 併地會永久減少可交易的土地。 葛里芬名下的七筆地號，如今以單一產權的方式運作。
4. 持有期間相當長。 這裡許多屋主沒有出售的理由，任何一年的換手都很少。

在這麼小的島上，可售狀況每個月都會明顯變動。若想掌握即時情況，請使用下方搜尋，或與顧問聯繫。

這裡的房子是什麼樣貌

Star Island 沒有單一的建築風格，這與 Indian Creek 或 La Gorce 的舊區確實有實質差異。

早期的房屋仍然留存。The Real Deal 報導，1 Star Island Drive 的房屋建於 1940 年，1995 年增建，這相當能說明這座島典型的建物生命週期：老屋不是拆除，而是透過一次大規模增建延續下去。買家今天走訪的物件，多半是當代熱帶現代主義：平屋頂、深出簷、海灣立面的落地玻璃，泳池的位置也刻意安排成與水面連成一氣。少數幾座莊園屬於過渡風格，外觀量體傳統，室內則完全現代。

不變的是尺度，而這件事值得用查得到出處的數字來談，而不是一個沒人說得出根據的「典型」值。The Real Deal 報導，37 Star Island Drive 的莊園面積為 12,400 平方英尺（約 1,152 平方公尺），1 Star Island Drive 的房屋則接近 8,000 平方英尺（約 743 平方公尺）。該刊也報導，Alex Rodriguez 曾計畫在 14 Star Island Drive 的空地上興建一棟 20,000 平方英尺（約 1,858 平方公尺）的大宅，之後才把地回售給 Griffin。這裡的新建案，是以 Miami Beach 市場頂端的規格交付。至於某一塊地實際能承載多少，是分區管制與樓地板面積的問題，不是憑經驗法則就能回答。

給正在看老屋的買家一個實務提醒。City of Miami Beach 採用 FEMA 的 50 percent rule，該市建管部門也說明了算式：把一年滾動期間內所有 Miami Beach 建照的工程造價加總，再除以 Miami-Dade County Property Appraiser 認定的房地價值，或一份合格的折舊後重置成本估價。若這個比值達到 0.50，該工程即屬實質改良，整棟建物必須依新建物的現行洪氾平原管理與建築法規要求，全面符合規定。用該市的說法，是建物的每一個環節。在一座地基屬於二十世紀中葉、又要對上現行完成樓板高程標準的島上，分期進行的翻修很可能在無人刻意為之的情況下越過這條線。請在寫下出價之前，先把這份分析做完。

Star Island 與 Indian Creek、La Gorce 的比較

這個層級的買家幾乎都會同時看這三處。它們解決的是不同的問題。

Star Island 是三者中最外顯的一座。位置居中、私人碼頭、警衛門禁，加上一個任誰都一聽就懂的門牌。它到 South Beach 與 causeway 的車程最短。它同時也落在觀光遊艇的航線上，是三者中曝光度最高的。如果您要的是存在感、水岸與地利，就買它。

Indian Creek Village 是三者中最私密的一座。它是一座自成一格的設治村，坐落在自己的島上，有自己的警察局，並環抱一座私人高爾夫球場。那裡的出入管制是市政職能，而非外包的警衛服務，這是完全不同層級的隱私。它的位置更北，因此到 South Beach 的車程較長。如果隱私與稀缺性重於便利，就買它。

La Gorce Island 是安靜的中間選項。設有警衛門禁，位在 Miami Beach 這一側，地塊尺寸的區間更寬，進入門禁濱水生活的門檻也較低。對於想要一戶有門禁的濱水住宅、又不想去搶那極少數頂級地塊的買家，這是務實的選擇。

若想就出入方式、治理結構與買家輪廓逐項對照，請參閱 Indian Creek、Star Island 與 La Gorce 對照.

簡單說：Indian Creek 賣的是私密，La Gorce 賣的是實用，Star Island 賣的是水岸上的辨識度。

33139 這個脈絡，以及數字真正的意義

Star Island 與 South Beach、South of Fifth、Sunset Harbour 及 Venetian Islands 共用郵遞區號 33139。這使得郵遞區號對這座島上的任何事都是很差的代理指標。33139 的中位價，把 South Beach 的小坪數套房 condo 和 Star Island 的大型莊園混在一起算。在這裡請忽略郵遞區號層級的統計，改以本島自身的成交紀錄來判斷。

而那些成交紀錄，值得放在一起讀。The Real Deal 報導，1 Star Island Drive 在 2021 年的成交價是 3,500萬美元，同一處房產在 2026 年 7 月的成交價是 5,500萬美元。該刊並報導，27 Star Island Drive 於 2023 年以 5,700萬美元成交，37 Star Island Drive 於 2023 年以 3,500萬美元成交，43 Star Island Drive 於 2025 年以 3,530萬美元成交，Doronin 的莊園則於 2025 年 3 月以 1.2億美元成交，創下當時 Miami-Dade 的紀錄。這些是個別交易，不是市場均價；彼此之間的落差，多半來自地塊大小、水岸線長度，以及買方買的是一棟房子還是一塊基地。

33139 真正給您的，是位置。South of Fifth 的餐廳與海灘最南端、Sunset Harbour 的遊艇服務與補給、供接駁艇與訪客停泊的 Miami Beach Marina，還有往北幾分鐘的 Lincoln Road 與會展中心一帶。

洪氾分區與保險，值得單獨寫一行。這是 Biscayne Bay 上一座疏濬造出來的島。這裡一座莊園的風災與水災保險，每年都是一筆嚴肅的數字，會隨建物、高程與承保公司的胃口而變動。請在簽約之前就取得報價，而不是等到盡職調查階段；也不要拿別人為另一棟房子取得的數字來編預算。

在 Star Island 買房

流程中有幾個環節，與在邁阿密海灘的一般購屋不同。

成交常常發生在公開市場之外。 這個層級的屋主，往往根本不掛牌。The Real Deal 形容 1 Star Island Drive 在 2026 年 7 月的成交是一樁看來屬於私下進行的交易，並指出 2023 年 Griffin 與 Rodriguez 的兩筆買賣，是透過消息來源而非 MLS 取得。如果您只盯著公開的待售物件，看到的就不是這個市場的全貌。

產權通常由公司實體持有。 這類交易的買賣雙方，多半都是 LLC。The Real Deal 的報導指出，1 Star Island Drive 的賣方實體為 1 West Star Island LLC，買方實體為 JFStar LLC。這樣的架構會影響交割時程、產權審查作業與稅務分析。

現金為主，但貸款同樣存在。 在這個層級，組合型貸款與私人銀行融資是真實存在的。據 The Real Deal，Ross 的莊園背負一筆來自 Brickell 私人放款機構的氣球式貸款；同一家媒體也報導，1 Star Island Drive 的買方以 1,850萬美元的抵押貸款完成融資。請及早決定您的融資態度，因為它會改變您的談判位置。

外國買家有其特有的稅務曝險。 FIRPTA 預扣、持有架構與遺產稅規劃，都必須在你出價之前確定。

把交易的摩擦成本編進預算。 在這個量級的交易裡，documentary stamp tax、產權保險與測量都不是零頭。簽約之前，請讓顧問把過戶費用逐項估出來。

弄清楚警衛服務如何收費。 Miami-Dade County 透過保全特別課稅區，在住宅社區入口設置固定警衛與警衛亭，費用以非從價特別賦課的形式，列在每年的房地產稅單上向屋主收取。該郡並指出，設在自治市境內的課稅區，其設立與運作須經該自治市同意，而賣方在房產位於此類課稅區內時，有義務告知買方。請確認您要買的那筆地號適用哪一種機制，並直接查閱現行稅單上的賦課項目，不要接受口頭數字。

這座島特有的盡職調查項目包括：海堤的狀況與屋齡、碼頭許可以及 Biscayne Bay Aquatic Preserve 對碼頭擴建的任何限制、完成樓板高程對照現行法規、對照該市 50 percent rule 的累計許可紀錄，以及以測量報告確認實際的水岸線長度，而不是售屋資料上的說法。

常見問題

誰住在邁阿密的 Star Island？ The Real Deal 曾報導的 Star Island 屋主，包括 Gloria 與 Emilio Estefan、Citadel 創辦人 Ken Griffin、饒舌歌手 Rick Ross、Phillip 與 Patricia Frost、Lennar 執行董事長 Stuart Miller、loanDepot 創辦人 Anthony Hsieh，以及 Sean Combs。億萬富豪 Russell Weiner 買下了 Rosie O'Donnell 曾經持有的莊園。島上沒有公開的住戶名冊，多數頂級產權又以 LLC 或信託持有，因此媒體報導與不動產登記資料時常對不上。

Star Island 屬於邁阿密還是邁阿密海灘？ 它在 Miami Beach，不在 City of Miami，儘管大家習慣以「Star Island Miami」搜尋。這座島位在 City of Miami Beach 境內的 Biscayne Bay 上，郵遞區號 33139，由 MacArthur Causeway 分出的一座橋梁進出。它的市政服務、分區管制與建照，全部來自 Miami Beach。

Star Island 有門禁與警衛嗎？ 是的。唯一的橋梁入口設有駐衛的警衛亭。Miami Herald 曾把 Star Island 列為 Miami Beach 設有門禁的社區之一，與 Palm Island、Hibiscus Islands、Sunset Islands、Normandy Shores 及 Biscayne Point 並列，而這些社區全都以水域和市區主要交通網分隔。它不像 Indian Creek Village 那樣是一座私人自治市，也不像 Fisher Island 那樣限制出入。觀光遊艇經常行經島邊，因此請預期這是一道受控的大門，而不是真正的與世隔絕。

要如何前往 Star Island？ 陸路只有一條：從 Downtown Miami 與 South Beach 之間的 MacArthur Causeway 轉入 Bridge Road，越橋抵達警衛亭，路的盡頭就是 Star Island Drive 的起點。Census TIGER 道路中心線顯示，沒有第二條路。水路方面，各戶在 Biscayne Bay 上都有私人碼頭，這也是這座島對遊艇主人吸引力如此強烈的原因。

Star Island 的住宅都有私人碼頭嗎？ 實質上是的。全島皆為濱水住宅，房屋不是面向外環的 Biscayne Bay，就是面向內側水域。私人碼頭是這個門牌的定義性特徵。碼頭尺寸、水深、岸線長度與任何擴建權利都因地塊而異，出價前應以測量報告與許可審查逐項確認。

Star Island 與 Indian Creek 有何不同？ Indian Creek 是自成一格的設治村，有自己的警力與一座私人高爾夫球場，它賣的是隱私與極端稀缺。Star Island 賣的是地利、碼頭與辨識度。Star Island 到 South Beach 與 causeway 的車程短得多。Indian Creek 的出入管制架構更嚴格；Star Island 則是更外顯、也更便利的門牌。

為什麼 Star Island 的待售物件這麼少？ The Real Deal 於 2026 年報導，島上約有 30 戶住宅。它在一個世紀前就被疏濬成今天的樣貌，無法再擴張；Florida Statutes section 258.397 將 Biscayne Bay 指定為水域保護區，並在一份範圍狹窄的例外清單之外，禁止對其水底地進一步疏濬或填築；地塊面積大，實質上也無法分割；而把相鄰地塊整併成大宅園區的買家，等於永久把住宅從市場上移除。再加上屋主對價格並不敏感、持有期又長，任何一年的換手量都很低。

Star Island 的郵遞區號是多少？ 33139，與 South Beach、South of Fifth、Sunset Harbour 及 Venetian Islands 共用。這使得郵遞區號層級的價格資料對這座島毫無用處，因為它把 South Beach 的套房和濱水莊園混在一起。請以 Star Island 自身的可比成交來判斷，而不是 33139 的中位數。

就 Star Island 與邁阿密顧問詳談

Star Island 是一個靠關係運作的市場。真正重要的物件，往往在公開廣告之前就已成交；在這裡，好結果與壞結果的差別，通常來自門路與時機，而不是議價。

Manhattan Miami 服務邁阿密海灘水岸市場頂端的買家與屋主，並延伸至更廣的 邁阿密 豪宅市場。我們能告訴您的是：有哪些物件來到市場、近期成交了哪些、成交基準落在哪裡，哪些地塊私下是可以談的，以及某一處莊園內部正躺著哪些海堤、碼頭與高程的問題。

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