邁阿密已成為全球最活躍的跨境房地產投資目的地之一。來自拉丁美洲、歐洲和亞洲的國際資本以美國其他市場無法比擬的規模流入南佛羅里達州。但外國買家面臨著與國內交易截然不同的稅收、法律和融資考慮因素，包括 FIRPTA 預扣稅、實體結構決策和有限的抵押貸款可用性。本指南涵蓋了您在投入資金之前需要了解的內容。
簽約前，請佛羅里達州律師核查買方身分及房產所在地是否符合規定。
有關更廣泛的美國框架、所有權結構、融資和交割，請閱讀我們的支柱指南： 國際買家如何購買美國豪華房地產 →
我們服務國際買家的經驗
我們曾向來自40多個國籍的買家出售房產。多年來，我們服務了許多來自亞洲、歐洲、墨西哥和南美洲的客戶。
歐元非常強勢時，我們開始前往歐洲與客戶見面。這一做法取得了成效。歐元走弱後，我們將更多精力轉向亞洲。多年來，我們經常前往中國大陸、香港、新加坡、台灣、首爾和日本。
Anthony Guerriero曾任美國註冊會計師（CPA），非常了解外國買家和投資人需要考慮的稅務問題。我們提供一站式服務，協調專注於外國買家的律師、銀行專業人士和會計師。
重要提示：佛羅里達州 SB 264 限制
佛羅里達州法第692.201至692.204條限制與法定七個國家有關的部分買家及實體。對個人而言，住所地以及美國公民或合法永久居民身分均有影響，不能僅憑國籍判斷購屋資格。法律分別規定農業用地、軍事設施或關鍵基礎設施內及十英里範圍內的物業，以及與中華人民共和國相關的更廣泛持有限制。例外、宣誓聲明及登記要求須逐案審查。簽約前，請佛州律師核查買家、持有鏈、地塊及適用法院命令。美國制裁還須另行審查。 Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC
為什麼邁阿密適合外國買家
選擇房產並審查大樓
各樓宇的持有及出租規則不同。作出承諾前，請核查業主協會審批、實體持有、最低租期、出租次數及當地規定。僅擁有資金並不代表符合購屋或出租資格。
佛州不徵收個人州所得稅，但仍可能有聯邦所得稅、房地產稅及申報義務
佛州不徵收個人州所得稅，但仍可能有聯邦所得稅、房地產稅及申報義務。實體在佛州的企業所得稅待遇須另行核查。
宅基地保護。
主要住宅的債權人保護與房地產稅減免是兩項不同待遇，各有資格要求，外國買家持有房產不會自動獲得。債權人保護有面積限制及例外，包括某些房貸、稅款和攤派。請律師核查持有及用途；房地產稅減免資格由當地物業估價官認定。 Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4
國際基礎設施。
邁阿密是一個門戶城市。這裡的銀行經常與外國人合作。律師專門從事跨境交易。房地產經紀人（包括我們）用西班牙語、葡萄牙語、法語和其他語言開展業務。整個生態系統的建立是為了服務國際買家。
國外買家在哪裡採購
Brickell
邁阿密的金融區吸引了希望享受城市便利並靠近國際銀行和企業的拉丁美洲買家。高層公寓、步行街道、強勁的租賃需求。周圍的入口點 一居室售價 50 萬美元，高層建築中較大單位售價 100 萬美元以上。
Miami Beach
標誌性的海濱生活。 South of Fifth (SoFi) 是超豪華的飛地。中海灘和北海灘提供更多空間和更安靜的感覺。歐洲和南美買家在這裡佔據主導地位。海濱單元的起價約為 100 萬美元，頂層公寓的起價則高達 2000 萬美元以上。
Sunny Isles Beach
強大的俄羅斯和拉丁美洲買家存在。現代高層塔樓，其中許多設有品牌住宅（保時捷設計塔、Armani Casa 住宅、即將推出的 Bentley Residences）。以低於邁阿密海灘的價格直接欣賞海景。
Coconut Grove
更多住宅，以家庭為主。吸引尋求鄰里感覺而不是高層生活方式的買家。公寓和單戶住宅的混合。
Coral Gables
地中海建築、綠樹成蔭的街道、優秀的學校。單戶住宅多於公寓。呼籲建立永久居留權的家庭。
衝浪後盡職調查
2021 年尚普蘭大廈倒塌後，佛羅里達州透過了重要的公寓改革立法。作為國外買家，您需要了解這意味著什麼：
里程碑檢查： 三層以上且樓齡超過 30 年（靠近海岸則為 25 年）的建築物必須接受結構檢查。一些老建築已經倒塌或面臨昂貴的修復。
儲備金要求： 協會不能再放棄結構部件的儲備金。許多建築現在正在收集特別評估，以資助他們以前忽視的儲備金。
購買前要問什麼：
- 該建築是否完成了里程碑檢查？結果如何？
- 目前的儲備資金水平是多少？
- 是否有待進行或最近的特別評估？
- 建築物的合規計劃是什麼？
在您提出報價之前，您的買方代理人應當驗證所有這些。目前購買維護不善且延期維護的建築物是有風險的。
外國人融資
專業貸款機構可能接受沒有美國信用紀錄的申請人。審批取決於借款人、文件、用途、持有實體及大樓。承諾貸款購屋前，應確認具體頭期款、準備金、利率、費用及項目審查條件。
準備護照、地址證明、收入或企業資料、依要求提供的稅表、銀行和投資帳戶報表、購屋資金來源與轉帳路徑，以及適用的實體文件。詢問哪些資料需要翻譯。預先核准並非最終貸款承諾。
稅務考量
折舊及可扣除費用，包括房貸利息，可以抵減租金收入。未使用的被動出租虧損通常結轉至可以使用時，但受被動活動、風險承擔及其他規則限制，並不存在普遍適用的七年到期規定。這可能帶來正現金流，同時僅需繳納少量或無須繳納當期聯邦所得稅，但不保證有15年的免稅期。結果取決於租金、費用、融資、稅務成本基礎及持有方式。非居民個人可能需要作出IRC 871(d)選擇並提交1040-NR表，才能按淨額扣除費用。房地產稅及出售時的稅款仍可能適用。 IRS Publication 527 IRS Publication 925
折舊與虧損結轉如何抵減租金收入
美元假設範例：一名非居民個人以現金購買110萬美元的出租物業。假設建築可折舊稅務成本為825,000美元，土地為275,000美元。按適用的27.5年GDS折舊期，完整年度折舊為30,000美元。模型從首個不足一年的納稅年度結束後開始，期初沒有虧損，涵蓋15個完整納稅年度。
第1至7年：每年租金60,000美元，減去42,000美元可扣除的現金費用，留下18,000美元正現金流。再扣除30,000美元折舊，形成每年12,000美元稅務虧損。假設沒有其他被動收入可抵減，暫緩扣除的被動虧損累計至84,000美元。
第8至15年：假設年租金升至90,000美元，可扣除現金費用升至50,000美元。現金流為40,000美元；扣除30,000美元折舊後，出租稅務利潤為10,000美元。每年使用10,000美元結轉虧損抵減。八年合計使用80,000美元，尚餘4,000美元。在這些假設下，雖然現金流為正，該出租活動在模型中的15年均無當期聯邦所得稅。
第16年：若數據不變，剩餘4,000美元抵減10,000美元稅務利潤的一部分，留下6,000美元應稅租金收入。
| 模型年度 | 所得稅前年現金流 | 結轉虧損抵減後的年度應稅租金收入 |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
上述為假設數字，不是物業預測或免稅保證。範例假定物業僅供出租、已有效選擇按淨收入納稅並及時申報、稅務成本基礎及風險承擔金額充足，且虧損符合被動活動規則的使用條件。現金費用假定均可扣除，並已包含房地產稅。本國稅項及出售稅款須另行計算。折舊降低稅務成本基礎，並可能影響出售稅款。
非居民個人的美國租金收入，若不與美國經營活動有效關聯，通常按毛收入的30%或較低協定稅率課稅，不能扣除費用。符合條件的IRC 871(d)選擇，可允許按淨收入適用累進稅率。 IRS §871(d)
請會計師確認資格、選擇聲明、稅號、申報表及期限。不能假定設立LLC或出現虧損就無需申報。
外國賣方處分美國房地產時，FIRPTA通常要求買方按實現總額預扣15%。適用例外及IRS預扣證明可以減少或免除預扣。預扣額用於抵繳賣方稅款；只有溢繳部分可以退還。 提交8288-B表本身不代表獲准減少預扣。交割及稅務顧問須處理IRS核准和適用的預扣、繳付規則。 IRS FIRPTA IRS Form 8288-B
美國遺產稅取決於住所地、持有方式及租稅協定資格。對於既非美國公民、亦非美國住所地居民的人士，美國境內資產超過60,000美元時通常須按適用規則提交遺產稅申報。僅設立LLC並不會自動消除遺產稅風險。 IRS Form 706-NA
佛州不徵收個人州所得稅，但仍可能有聯邦所得稅、房地產稅及申報義務。實體在佛州的企業所得稅待遇須另行核查。 Florida DOR
交割稅費取決於地點、價格、融資及合約。單一百分比無法同時概括曼哈頓和邁阿密。請索取逐項估算，包括可能由您承擔的買方經紀費用。 邁阿密-戴德郡：每100美元徵收0.60美元，另加0.45美元附加稅，適用獨棟住宅例外時除外。 Florida DOR
購買流程
- 聘請買方代理人：瞭解邁阿密、與國際買家合作並代表您的利益（而非賣家的）的人
- 獲得預先批准：如果進行融資，請獲得與外國人合作的貸方的預先批准信
- 定義您的標準：社群、建築型別、預算、投資與個人使用、出租潛力
- 搜尋和遊覽。如果您在海外，我們可以進行虛擬遊覽
- 出價。在佛羅里達州，報價以書面形式提出並支付押金
- 盡職調查：檢查期（通常為 10-15 天），用於審查公寓檔案、財務、檢查報告
- 通常可以遠端交割，但律師、貸款機構和產權或結算公司必須提前接受簽署方式。詢問授權委託書、領事公證或其他獲認可方式是否合適，並為預約、認證及正本寄送留出時間。
現金購買的整個過程通常需要 30-45 天，融資則需要 45-60 天。
FIRPTA 和退出策略的稅務考慮
外國賣方處分美國房地產時，FIRPTA通常要求買方按實現總額預扣15%。適用例外及IRS預扣證明可以減少或免除預扣。預扣額用於抵繳賣方稅款；只有溢繳部分可以退還。 提交8288-B表本身不代表獲准減少預扣。交割及稅務顧問須處理IRS核准和適用的預扣、繳付規則。 IRS FIRPTA IRS Form 8288-B
FIRPTA既可能涉及此次買入，也涉及未來賣出。向外國賣方購買時，請交割律師或結算代理核實賣方身分和預扣義務。規劃出售後的可用資金時，應扣除預扣款，不要將全部售價視為立即可用現金。
出售稅款取決於收益、持有期間及持有方式。折舊會降低稅務成本基礎，並可能影響出售稅款。州稅亦可能適用；外國房地產賣方並不存在統一的28%聯邦最高稅率。
符合第1031條的交換可以遞延商業或投資房地產收益。僅購買另一處物業並不足夠；個人自用住宅通常不符合條件，亦須遵守嚴格時限及其他規則。
透過有限責任公司購買：外國買家應當知道什麼
在住宅房地產交易中，LLC可以作為契據列明的買家及業主，在個人與物業之間增加一層不透明性。LLC也可以幫助保護個人資產免受公司債務影響：佛州一般不會僅因某人是成員或經理而要求其對公司債務承擔個人責任。隱私與保護程度取決於架構及具體事實。個人擔保或本人行為可能產生個人責任。這種隱私優勢不免除依法識別業主及稅務申報的義務。 Florida Statutes 605.0304
簽約前決定產權持有方式。請美國及本國顧問比較責任、遺產稅、申報、融資與未來出售的影響，並確認貸款機構及大樓接受擬定的持有人。設立實體不保證匿名或免稅。
美國遺產稅取決於住所地、持有方式及租稅協定資格。對於既非美國公民、亦非美國住所地居民的人士，美國境內資產超過60,000美元時通常須按適用規則提交遺產稅申報。僅設立LLC並不會自動消除遺產稅風險。 IRS LLC IRS Form 706-NA
協定優惠取決於具體條文及個人資格。所得稅協定不一定提供遺產稅減免，沒有遺產稅協定也不代表稅率為0%。請美國及本國顧問核查適用文本，不要依賴按護照分類的稅務表格。 IRS
國際買家的常見問題
我需要前往邁阿密購買嗎？
通常可以遠端交割，但律師、貸款機構和產權或結算公司必須提前接受簽署方式。詢問授權委託書、領事公證或其他獲認可方式是否合適，並為預約、認證及正本寄送留出時間。
我可以出租我的單位嗎？
各樓宇的持有及出租規則不同。作出承諾前，請核查業主協會審批、實體持有、最低租期、出租次數及當地規定。僅擁有資金並不代表符合購屋或出租資格。
我需要美國銀行賬戶嗎？
有幫助但不是必需的。您需要電匯資金才能完成交易。一些買家開設美國賬戶；其他人直接從海外銀行電匯。
物業管理呢？
我們為海外業主提供物業管理服務：租戶安置、租賃管理、維護協調。我們的許多客戶從未訪問過他們的 特性;我們處理一切。
為什麼與我們合作
我們幫助了來自巴西、阿根廷、哥倫比亞、墨西哥、西班牙、法國、英國的國際買家中國香港和其他幾十個國家購買邁阿密房地產。我們瞭解從實體結構到稅務規劃再到跨時區管理房產的獨特考慮因素。
我們將為您聯絡專門從事外國買家交易的貸方、律師和稅務專業人士。我們將引導您瀏覽一個市場 獎勵知情的買家並懲罰那些不做功課的買家。
邁阿密辦事處 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752
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常見問題：邁阿密的外國買家
外國人可以在邁阿密購買房產嗎？
外國人在購買或出售邁阿密房地產時繳納的稅款是否更高？
外國買家應當以自己的名義還是透過有限責任公司購買邁阿密房產？
外國買家可以在邁阿密獲得抵押貸款嗎？
什麼是 FIRPTA？它對邁阿密的外國賣家有何影響？
有哪些國家的公民不能在邁阿密購買房產？
我需要在邁阿密才能成交房產嗎？
外國業主可以在邁阿密的房產中停留多長時間？
核查遺產稅風險及協定資格
協定優惠取決於具體條文及個人資格。所得稅協定不一定提供遺產稅減免，沒有遺產稅協定也不代表稅率為0%。請美國及本國顧問核查適用文本，不要依賴按護照分類的稅務表格。 IRS
審核日期：2026年10月19日
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