外國買家購買邁阿密房地產指南

邁阿密已成為全球最活躍的跨境房地產投資目的地之一。來自拉丁美洲、歐洲和亞洲的國際資本以美國其他市場無法比擬的規模流入南佛羅里達州。但外國買家面臨著與國內交易截然不同的稅收、法律和融資考慮因素，包括 FIRPTA 預扣稅、實體結構決策和有限的抵押貸款可用性。本指南涵蓋了您在投入資金之前需要了解的內容。

邁阿密是世界上最受外國買家歡迎的房地產市場之一，但有一個重大例外。佛羅里達州法律現在限制居住在七個指定國家之一且不是美國公民或合法永久居民的買家進行某些購買。該法規使用的標準是住所，而不是國籍。如果這符合您的情況，請在繼續之前仔細閱讀下一部分。

有關更廣泛的美國框架、所有權結構、融資和交割，請閱讀我們的支柱指南： 國際買家如何購買美國豪華房地產 →

重要提示：佛羅里達州 SB 264 限制

佛羅里達州參議院第 264 號法案於 2023 年 7 月 1 日生效，限制“外國委託人”購買房產。 《佛羅里達州規約》第 692.201(3) 條列出了七個“有關外國國家”：中華人民共和國、俄羅斯聯邦、伊朗伊斯蘭共和國、朝鮮民主主義人民共和國、古巴共和國、尼古拉斯·馬杜羅的委內瑞拉政權和阿拉伯敘利亞共和國。對於個人而言，第 692.201(4)(d) 條將外國委託人定義為居住在這些國家之一且不是美國公民或合法永久居民的人。實際檢驗的是住所，而不是國籍或公民身份。儘管存在持續的法律挑戰，該法律仍然有效。

如果該法定定義可以描述您，請在簽訂合同之前請佛羅里達州律師確認您的身份。這些限制適用於外國委託人：

中國（限制最嚴格）： 根據佛羅里達州法規第 692.204(1)(a) 條，居住在中華人民共和國且不是美國公民或合法永久居民的人不得在佛羅里達州任何地方擁有或獲得不動產權益。第 692.204(2) 條規定了一項例外情況：

• 可以購買一處住宅物業
• 房產面積不得超過 2 英畝
• 不得位於任何軍事設施 5 英里範圍內
• 必須持有非旅遊簽證或已獲得庇護

俄羅斯、古巴、委內瑞拉、伊朗、敘利亞、朝鮮： 根據《佛羅里達州法規》第 692.203(1) 條，外國委託人（對於個人來說是指居住在這些國家之一的非美國公民或合法永久居民的人）不得獲得任何軍事設施或關鍵基礎設施或其 10 英里範圍內的不動產權益，這些術語在《佛羅里達州法規》第 692.203 條中進行了定義。由於此類設施分佈在全州各地，因此限制區覆蓋了佛羅里達州大部分已開發土地。在您提出報價之前，請佛羅里達州律師確認特定包裹的狀態。

處罰很嚴厲：

• 財產被國家沒收
• 刑事處罰因法規而異：違反佛羅里達州法規第 692.203 條（涵蓋中國以外的六個相關國家的外國委託人）的購買行為屬於二級輕罪，而違反適用於中華人民共和國的第 692.204 條的購買行為屬於三級重罪
• 處罰適用於買家、賣家和房地產專業人士

所有買家無論國籍或住所，都必須在成交時簽署一份宣誓書，確認遵守 SB 264。

截至 2026 年 8 月的當前狀態： 該法律有效並可執行。 2025 年 11 月 4 日，第十一巡迴法院在 Shen 訴辛普森案（編號 23-12737）中拒絕阻止，認為大多數挑戰者缺乏訴訟資格，因為他們居住在佛羅里達州而不是關注國家，並在初步階段駁回了他們的平等保護、正當程式、公平住房法和優先權論點。案件被退回地區法院，訴訟仍在繼續，因此這一立場可能會改變。

如果這適用於您： 在嘗試購買之前請諮詢美國移民律師。或者，考慮一下紐約。紐約市沒有類似的限制，並且仍然向所有國家的買家開放。

為什麼邁阿密適合外國買家

無合作公寓（co-op）限制。

與紐約不同，那裡70%的市場是合作公寓（co-op），董事會實際上會排除外國買家，邁阿密幾乎全是共管公寓。你購買的是不動產。沒有董事會面試，不要求收入來自美國，也沒有轉租限制。只要有資金，就可以購買。

沒有州所得稅。

佛羅里達州沒有州所得稅，這對於賺取租金收入的投資者和建立居住權的高淨值個人來說是一個主要優勢。加上聯邦折舊和費用扣除，許多投資者在前 10-15 年對邁阿密租金收入繳納零所得稅。

宅基地保護。

佛羅里達州的宅基地法提供了非凡的資產保護。如果您在佛羅里達州擁有居住權，並將宅基地作為您的主要住所，債權人通常不能強迫出售您的房屋來償還債務。對於關心資產保護的國際買家來說，這一點意義重大。

國際基礎設施。

邁阿密是一個門戶城市。這裡的銀行經常與外國人合作。律師專門從事跨境交易。房地產經紀人（包括我們）用西班牙語、葡萄牙語、法語和其他語言開展業務。整個生態系統的建立是為了服務國際買家。

國外買家在哪裡採購

Brickell

邁阿密的金融區吸引了希望享受城市便利並靠近國際銀行和企業的拉丁美洲買家。高層公寓、步行街道、強勁的租賃需求。周圍的入口點 一居室售價 50 萬美元，高層建築中較大單位售價 100 萬美元以上。

Miami Beach

標誌性的海濱生活。 South of Fifth (SoFi) 是超豪華的飛地。中海灘和北海灘提供更多空間和更安靜的感覺。歐洲和南美買家在這裡佔據主導地位。海濱單元的起價約為 100 萬美元，頂層公寓的起價則高達 2000 萬美元以上。

Sunny Isles Beach

強大的俄羅斯和拉丁美洲買家存在。現代高層塔樓，其中許多設有品牌住宅（保時捷設計塔、Armani Casa 住宅、即將推出的 Bentley Residences）。以低於邁阿密海灘的價格直接欣賞海景。

Coconut Grove

更多住宅，以家庭為主。吸引尋求鄰里感覺而不是高層生活方式的買家。公寓和單戶住宅的混合。

Coral Gables

地中海建築、綠樹成蔭的街道、優秀的學校。單戶住宅多於公寓。呼籲建立永久居留權的家庭。

衝浪後盡職調查

2021 年尚普蘭大廈倒塌後，佛羅里達州透過了重要的公寓改革立法。作為國外買家，您需要了解這意味著什麼：

里程碑檢查： 三層以上且樓齡超過 30 年（靠近海岸則為 25 年）的建築物必須接受結構檢查。一些老建築已經倒塌或面臨昂貴的修復。

儲備金要求： 協會不能再放棄結構部件的儲備金。許多建築現在正在收集特別評估，以資助他們以前忽視的儲備金。

購買前要問什麼：

• 該建築是否完成了里程碑檢查？結果如何？
• 目前的儲備資金水平是多少？
• 是否有待進行或最近的特別評估？
• 建築物的合規計劃是什麼？

在您提出報價之前，您的買方代理人應當驗證所有這些。目前購買維護不善且延期維護的建築物是有風險的。

外國人融資

邁阿密的貸款機構在與國際買家打交道方面經驗豐富。典型術語：

• 要求的首付款遠高於美國居民借款人，具體數字由個人貸方設定
• 利率高於同類美國居民抵押貸款，溢價由個人貸方設定
• 私人銀行最高貸款額超過 3-500 萬美元
• 需要12個月的儲備金

與外國買家合作的貸款人：

• 滙豐銀行（廣泛的外國買家計劃）
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

您需要護照檔案、收入證明、銀行對賬單以及您所在國家銀行的信用證明。

現金購買很常見。邁阿密大約 50% 的奢侈品交易都是現金交易。

稅務考量

租金收入： 完全可扣除的費用加上折舊通常可以消除多年的納稅義務。您必須提交美國納稅申報表並選擇按淨收入納稅。

FIRPTA: 當您出售時，買方必須扣留一部分實現的總金額，而不是您的收益，並將其匯給美國國稅局。 《國內稅收法》第 1445 條將稅率設定為 15%。如果買方購買房產用作住宅且變現金額超過 300,000 美元但不超過 1,000,000 美元，則稅率降至 10%；如果買方購買該房產作為住宅且變現金額為 300,000 美元或以下，則無需預扣稅款。任何高於實際稅款的預扣稅款都會在您提交申請時退還，並且在交割前提交的 8288-B 表格可以提前減少預扣稅款。

遺產稅： 這是最重要的。無住所非居民外國人在美國的資產需繳納高達 40% 的聯邦遺產稅，一旦這些在美國的資產超過 60,000 美元，該遺產必須提交 706-NA 表格。美國國稅局 (IRS) 表示，60,000 美元的申報門檻並未與通貨膨脹掛鉤，因此不會每年上漲。這是一個單獨的數字，並且遠小於美國公民和住所可獲得的基本排除金額，美國國稅局將 2025 年死亡的基本排除金額定為 13,990,000 美元，2026 年死亡的基本排除金額為 15,000,000 美元。如果死者的祖國與美國簽訂了遺產稅條約，《國內稅收法》第 2102(b)(3)(A) 條可以替代按比例分配的統一抵免額位於美國的全球遺產，通常大於等值的 60,000 美元，但不是美國公民的全部金額。透過外國公司安排您的購買或透過人壽保險進行對沖。購買前請諮詢稅務律師。

無州所得稅： 佛羅里達州不徵收州所得稅，使得邁阿密比紐約或加利福尼亞州對創收投資更具吸引力。

有關外國買家稅務問題的完整詳細資訊 →

購買流程

1. 聘請買方代理人：瞭解邁阿密、與國際買家合作並代表您的利益（而非賣家的）的人
2. 獲得預先批准：如果進行融資，請獲得與外國人合作的貸方的預先批准信
3. 定義您的標準：社群、建築型別、預算、投資與個人使用、出租潛力
4. 搜尋和遊覽。如果您在海外，我們可以進行虛擬遊覽
5. 出價。在佛羅里達州，報價以書面形式提出並支付押金
6. 盡職調查：檢查期（通常為 10-15 天），用於審查公寓檔案、財務、檢查報告
7. 關閉。可以透過授權書遠端完成

現金購買的整個過程通常需要 30-45 天，融資則需要 45-60 天。

FIRPTA 和退出策略的稅務考慮

《外國投資房地產稅法》(FIRPTA) 要求外國人出售美國房地產時，需預扣總銷售價格的 15%。這不是稅。這是在交易結束時扣除並匯給 IRS 的預扣稅。提交美國納稅申報表後，賣方將收到超出實際納稅義務的任何預扣金額的退款。

為什麼這對您的退出策略很重要： FIRPTA 預扣稅基於總銷售價格，而不是收益。對於 500 萬美元的銷售，無論您的利潤或損失如何，在交易結束時都會扣留 750,000 美元。如果預扣稅處理不當，從外國賣家那裡購買的買家也可能要承擔責任，這可能會使談判變得複雜。

FIRPTA 規劃應從收購開始，而不是從出售開始。您選擇的實體結構（個人名稱、美國有限責任公司、外國公司）直接影響您的 FIRPTA 風險、遺產稅責任以及透過分期銷售等機制推遲收益的能力。

透過有限責任公司購買：外國買家應當知道什麼

許多國際買家透過美國有限責任公司購買邁阿密房地產，以保護隱私和責任。有限責任公司擁有該房產的所有權，不公開買家的姓名，並保護個人資產免受與該房產相關的索賠。

關鍵考慮因素：

• 隱私： 有限責任公司會阻止您的名字出現在公共財產記錄中，這與重視謹慎判斷的買家相關
• 責任保護： 如果租戶或客人在物業上受傷，索賠僅限於有限責任公司的資產，而不是您的個人資產
• 稅收影響因結構而異： 就美國稅務而言，外國人擁有的單一成員有限責任公司被視為無視實體，這意味著 FIRPTA 和遺產稅仍然適用，就好像您一樣 直接擁有。外國公司作為有限責任公司成員可以減少遺產稅風險，但會帶來其他稅務後果
• 融資複雜性： 一些貸方不會向有限責任公司提供貸款，或要求個人擔保。現金買家面臨的限制較少

正確的實體結構取決於您的居住國、稅收協定狀態以及財產是用於個人使用還是投資。諮詢美國 在選擇結構之前專門從事跨境房地產的稅務律師。

國際買家的常見問題

我需要前往邁阿密購買嗎？

不會。我們定期與遠端購買的買家合作：虛擬參觀、電子簽名、委託書成交。也就是說，我們建議您訪問 可能的。

我可以出租我的單位嗎？

大多數邁阿密公寓允許出租，幾乎沒有任何限制。某些建築物有最短租賃期限（30 天、6 個月或 12 個月）。之前核實租賃政策 如果租金收入對您很重要，則購買。

我需要美國銀行賬戶嗎？

有幫助但不是必需的。您需要電匯資金才能完成交易。一些買家開設美國賬戶；其他人直接從海外銀行電匯。

物業管理呢？

我們為海外業主提供物業管理服務：租戶安置、租賃管理、維護協調。我們的許多客戶從未訪問過他們的 特性;我們處理一切。

為什麼與我們合作

我們幫助了來自巴西、阿根廷、哥倫比亞、墨西哥、西班牙、法國、英國的國際買家中國香港和其他幾十個國家購買邁阿密房地產。我們瞭解從實體結構到稅務規劃再到跨時區管理房產的獨特考慮因素。

我們將為您聯絡專門從事外國買家交易的貸方、律師和稅務專業人士。我們將引導您瀏覽一個市場 獎勵知情的買家並懲罰那些不做功課的買家。

聯絡我們 →

邁阿密辦事處 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

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