The Residences of Shell Bay
מגורי Auberge בסביבת המועדון הפרטי Shell Bay
סקירה
The Residences of Shell Bay הוא פרויקט דירות קונדו ב-Hallandale Beach, בקהילה הבנויה סביב גולף ופנאי על קו המים. היצע המגורים משויך ל-Auberge Collection.
מסמכי צוות המכירות העדכניים מתארים מבנה בן 20 קומות עם דירות של חדר שינה אחד עד ארבעה. מסלול הגולף ומערך ספורט המחבט הם לב הסביבה.
The Residences of Shell Bay במבט מהיר
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
PPG Development and Witkoff
20
קונדומיניום
Hallandale Beach
למה קונים בוחרים ב-The Residences of Shell Bay
סביבה הממוקדת בגולף
הדירות משקיפות אל מסלול הגולף בתכנון Greg Norman. לרוכש המשחק בקביעות, הקשר בין הבית למסלול הוא חלק מעשי בהחלטה.
האירוח של Auberge
Auberge מציגה את Shell Bay כיעד מגורים ומלונאות. בדקו את שירותי המגורים ותנאי הגישה למלון לצד תקציב איגוד הבעלים.
מערך נרחב של ספורט מחבט
המועדון מציע טניס על משטחי ארבעת טורנירי הגראנד סלאם, ומסמכי המכירות מתארים גם פאדל ופיקלבול. אמתו את תנאי החברות וההזמנות.
קהילת מועדון על קו המים
המרינה היא חלק ממערך Shell Bay הרחב. יש להעריך את הבעלות על דירה בנפרד מגישה למרינה, חברות במועדון ושירותים בתשלום.
ההערכה שלנו לגבי The Residences of Shell Bay
השאלה ב-Shell Bay היא באיזה היקף אתם צפויים להשתמש במועדון. אם גולף וספורט מחבט הם חלק מהשגרה שלכם, כדאי לבחון את הסביבה מקרוב.
קבלו את מסמכי הדירה ואת תנאי המועדון באותו מועד. החיובים החודשיים למגורים עשויים שלא לשקף את מלוא עלות החברות, גישת האורחים או השיט.
אודות The Residences of Shell Bay
מגורים בקהילת Shell Bay
תוכניות המגורים כוללות דירות עם חדר שינה אחד עד ארבעה ופנטהאוזים. השוו את תוכנית הדירה ואת הקשר שלה למסלול הגולף לפני שאתם שופטים דירה על פי שטחה בלבד.
מחירים, מקדמות ויחידות זמינות עדכניים נמסרים לפי בקשה. אמתו את ההטבות הצמודות לדירה שאתם רוכשים; זכויות החברות צריכות להיות מפורטות בכתב.
השוו נדל״ן ב-Hallandale Beach · Pier Sixty-Six Residences · פרויקטים חדשים ב-Fort Lauderdale.
מגורים ללא תחרות
Shell Bay waterfront and marina. Project marketing image.
אוסף הדירות
דירות פרטיות
1 עד 4 חדרי שינה
בקשו מחירים עדכניים
פנטהאוזים
בקשו תוכניות עדכניות
בקשו מחירים עדכניים
דירות החל מ-בקשו מחירים עדכניים
שירותים ברמה עולמית
סביבת גולף וספורט מחבט
- מסלול גולף לאליפויות בתכנון Greg Norman
- מתקני אימון גולף
- משטחי טניס של הגראנד סלאם
- פאדל ופיקלבול
אירוח וקו המים
- מערך האירוח של Auberge
- חללי כושר ובריאות
- מערך מועדון היאכטות הפרטי והמרינה
בעלי החזון
PPG Development and Witkoff
פיתוח
Hallandale Beach
Hallandale Beach נמצאת בין Miami ל-Fort Lauderdale. סביבת הגולף והמועדון של Shell Bay יוצרת קצב יום-יומי שונה מדירת קונדו על קו האוקיינוס. השוו את הנסיעה לחוף ולמקומות שבהם אתם צפויים להשתמש ביותר.
שאלות נפוצות
היכן נמצאות The Residences of Shell Bay?
הפרויקט נמצא בכתובת 501 Diplomat Parkway ב-Hallandale Beach, בתוך קהילת מועדון הגולף וקו המים של Shell Bay.
אילו סוגי דירות מוצעים?
מסמכי צוות המכירות מתארים דירות עם חדר שינה אחד עד ארבעה. תוכניות דירה עדכניות ומידע על הפנטהאוזים זמינים לפי בקשה.
האם החברות במועדון כלולה ברכישה?
אל תניחו שכל הטבות המועדון כלולות. אמתו חברות, דמי שימוש, זכויות אורחים וגישה למרינה במסמכים העדכניים.
האם פורסמו מחירים וזמינות עדכניים?
בקשו רשימת זמינות מתוארכת המזהה את היחידה ואת המחיר המבוקש. המחירים ותנאי המקדמות אינם מאושרים בעמוד זה.
זמינות פרטית ב-The Residences of Shell Bay
לזמינות עדכנית, היסטוריית מחירים, תוכניות קומה והזדמנויות מחוץ לשוק ב-The Residences of Shell Bay, בקשו סקירה חסויה מצוות הייעוץ שלנו.
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
בשליחת טופס זה, ייתכן שתיצור עמכם קשר חברת Manhattan Miami Real Estate LLC. צפו במדיניות הפרטיות שלנו.
מודיעין שוק המקרקעין של Miami
הקשר שוק: ההגירה מ-Miami אל ה-Northeast ומ-Miami אל California הפכה משיא תקופת המגפה למעבר מבני. אוכלוסיית המיליונרים של Miami צמחה בכ-78% בין 2013 ל-2023. האילוץ הגאוגרפי מחייב: האוקיינוס, המפרץ וה-Everglades מרסנים את ההיצע. חציוני דצמבר 2025: דירה משותפת ב-Miami Beach 620 אלף$, דירה משותפת ב-Brickell 580 אלף$. מחיר לרגל רבועה בבתי יוקרה משותפים: 1,200-3,500$+, ומגיע ל-2,000-4,500$+ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$+ ב-South of Fifth.
תת-שווקי ערך: Brickell (600-1,500$/SF), Edgewater (700-1,200$/SF), Downtown Miami (600-2,000$/SF). תת-שווקי טרופי: Fisher Island, Sunny Isles Beach (1,500-3,500$/SF, מלאי צפוף של מגורי מותג), South of Fifth. בנצ'מרקים של מגורי מותג כוללים את Four Seasons Surf Club (2,200-3,500$/SF), St. Regis Sunny Isles (1,800-2,800$/SF) ו-Porsche Design Tower (1,600-2,400$/SF). Miami נושאת כיום יותר מגורי מותג של בתי מלון מכל עיר אחרת בחצי הכדור המערבי.
הקלטים המבניים מצטברים: אין מס הכנסה מדינתי (לעומת 10.9% ב-NY, 13.3% ב-CA), אין מס עיזבון, צמיחה של 78% במספר המיליונרים בעשור ואינפלציה בעלויות הבנייה. מלאי טרום-הבנייה הנוכחי מומן והחל בעבודות עפר לפני שמכסים של 20-50% הוטלו על פלדה, אלומיניום, בטון ועץ, למעשה המנה האחרונה של תמחור טרום-מכסים. חוק Florida SB 264 מגביל רכישות על ידי אזרחי מדינות מסוימות בטווח של 10 מייל ממתקנים צבאיים, ויש לבחון זאת בשלב החוזה עבור רוכשים בינלאומיים.
עובדות מפתח
- חציון דירה משותפת ב-Miami Beach (דצמבר 2025): 620 אלף$
- חציון דירה משותפת ב-Brickell (דצמבר 2025): 580 אלף$
- דירת יוקרה משותפת $/SF: 1,200-3,500$+
- Fisher Island $/SF: 2,000-4,500$
- ממוצע ימים בשוק: 95
- עלויות סגירה: 2-3% (מזומן), 3-4% (במימון)
- מס נכסים: כ-2% מהשווי המוערך מדי שנה
- צמיחת אוכלוסיית המיליונרים: +78% (2013-2023)
- מס הכנסה מדינתי: 0% (לעומת NY 10.9%, CA 13.3%)
מה שקונים צריכים לדעת
אוכלוסיית המיליונרים של Miami צמחה בכ-78% בין 2013 ל-2023, ללא מס הכנסה מדינתי ועם אילוצים גאוגרפיים נוקשים (אוקיינוס, מפרץ, Everglades) המגבילים את ההיצע. מחיר לרגל רבועה בבתי יוקרה משותפים נע בין 1,200-3,500$+, ומגיע ל-2,000-4,500$+ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$+ ב-South of Fifth. Miami נושאת כיום יותר מגורי מותג של בתי מלון מכל עיר אחרת בחצי הכדור המערבי.
שאלות נפוצות על מקרקעין ב-Miami
מהם החציונים הנוכחיים של בתים משותפים ב-Miami?
דצמבר 2025: Miami Beach 620 אלף$, Brickell 580 אלף$. מלאי בתי היוקרה המשותפים נע בין 1,200-3,500$+ לרגל רבועה, ומגיע ל-2,000-4,500$ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$ ב-South of Fifth.
מדוע Miami מושכת הון של בעלי הון עתק באופן מבני?
אפס מס הכנסה מדינתי (לעומת NY 10.9%, CA 13.3%), אין מס עיזבון, צמיחה של 78% במספר המיליונרים בעשור (2013-2023) ואילוצים גאוגרפיים המגבילים את ההיצע לטווח הארוך. אלו קלטים מבניים, לא מחזוריים.
מה משמעות סביבת המכסים על עלויות הבנייה עבור המלאי הנוכחי?
מלאי טרום-הבנייה הנוכחי מומן והחל בעבודות עפר לפני שמכסים של 20-50% הוטלו על פלדה, אלומיניום, בטון ועץ. צפוי שתמחור על בסיס עלות שחלוף במחזור הפיתוח הבא יעלה באופן ניכר. ההקצאות הנוכחיות מייצגות את המנה האחרונה של תמחור טרום-מכסים.
מהו חוק Florida SB 264 וכיצד הוא משפיע על רוכשים בינלאומיים?
חוק Florida SB 264 מגביל רכישות נכסים על ידי אזרחי שבע מדינות (China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela, Syria) בטווח של 10 מייל ממתקנים צבאיים. יש לבחון את ההגבלה בשלב החוזה, והיא עשויה לחייב התאמות במבנה הישות לצורך עמידה בדרישות.
מהן עלויות ההחזקה החודשיות האופייניות בבית משותף ב-Miami?
דמי ועד בית (HOA) של 0.80-2.50$ לרגל רבועה לחודש, מס נכסים של כ-2% מהשווי המוערך מדי שנה, ביטוח HO-6 של 2,000-5,000$+ לשנה, ביטוח הצפה של 500-3,000$+. דירה משותפת בגודל 2,000 רגל רבועה עולה 1,600-5,000$ לחודש בדמי ועד הבית בלבד.
מהן דרישות הביקורת שלאחר Surfside?
מבנים בני 3 קומות ומעלה חייבים לעבור ביקורות מבניות בשנה ה-30 (שנה ה-25 אם הם חופיים), ולאחר מכן מדי 10 שנים. על ועדי הבתים לממן במלואם את קרנות הרזרבה; ויתורים על רזרבות אינם מותרים עוד. מבנים ישנים נושאים סיכון של היטל מיוחד; בדיקת ביקורת וסקירת מחקר רזרבה נדרשות בשלב בדיקת הנאותות.