דירות על הנייר ופרויקטים חדשים ב-Miami

פרי-קונסטרקשן משמעו רכישת דירת קונדומיניום לפני שלב הבנייה או במהלכו, בדרך כלל במחירים נמוכים מאלה שהמוצר המוגמר יניב בשוק החופשי. באזור Miami, היזמים משחררים דירות בשלבים: תחילה תמחור Friends & Family, לאחר מכן תמחור לברוקרים ולבסוף תמחור ההשקה הציבורית. הרוכשים משריינים דירה באמצעות דמי הזמנה (בדרך כלל $50,000 עד $100,000), ולאחר מכן פועלים לפי לוח מקדמות מובנה במהלך הבנייה. כך יכולים הרוכשים לנעול את מחירי ההווה בנכס שעשוי להימסר רק בעוד 3 עד 5 שנים, מה שמניב לא אחת הון עצמי משמעותי בעת הסגירה.

רוב פרויקטי הפרי-קונסטרקשן באזור Miami דורשים מקדמה כוללת של 20% עד 50% ממחיר הרכישה, המשולמת בשלבים לאורך תקופת הבנייה. לוח מקדמות טיפוסי עשוי לכלול 10% בחתימת החוזה, 10% בתחילת החפירות, 10% במחצית הבנייה ו-10% בהשלמת השלד. דמי ההזמנה הראשוניים לשריון דירה עומדים בדרך כלל על $50,000 עד $100,000, והם נזקפים על חשבון המקדמה החוזית הראשונה. המקדמות מוחזקות בנאמנות ומוגנות על פי דיני הקונדומיניום של פלורידה.

פרויקטי הפרי-קונסטרקשן הטובים ביותר באזור Miami תלויים בתקציב שלכם, בהעדפות אורח החיים ובאופק ההשקעה. כל פרויקט מציע הצעת ערך מובחנת, מרזידנסים ממותגים עם שירותי אירוח ברמה עולמית ועד פיתוחי בוטיק באווירה אינטימית. אנו ממליצים לתאם פגישת ייעוץ כדי שנוכל לגבש עבורכם רשימה ממוקדת על פי הקריטריונים שלכם, לרבות תמחור, נופים, תוכניות דירה ופוטנציאל עליית ערך צפוי.

פרי-קונסטרקשן באזור Miami היה מבחינה היסטורית השקעה מצוינת, כאשר דירות יוקרה עלו בערכן ב-25 עד 40% במחזורי הפיתוח האחרונים. התזה ההשקעתית איתנה מכמה סיבות: אתם נועלים את מחירי ההווה בנכס שיימסר בתוך 3 עד 5 שנים, ההון המושקע מוגבל ללוח המקדמות (ולא למלוא מחיר הרכישה), ויסודות דרום פלורידה, גידול אוכלוסייה, היעדר מס הכנסה מדינתי, רילוקיישן תאגידי וביקוש בינלאומי, ממשיכים להניע את עליית הערך. עם זאת, השקעה בפרי-קונסטרקשן כרוכה בסיכונים, ובהם עיכובי בנייה, תנודות שוק וקשיי ביצוע של היזם. עבודה עם מומחה המכיר את הרקורד של כל יזם, את לוחות הזמנים של הבנייה ואת מיצוב השוק של כל פרויקט היא הכרחית לקבלת החלטה מושכלת.

לרכישה על הנייר ולרכישה יד שנייה יש יתרונות מובהקים לכל אחת. רכישה על הנייר מציעה מחיר כניסה נמוך יותר, גימורים ומכשירים חדשים לגמרי, תקני בנייה ועמידות בפני הוריקנים מודרניים, אחריות יזם, ופוטנציאל לעליית ערך במהלך תקופת הבנייה. בנוסף, אתם זוכים לבחור את הקומה, הנוף והתכנון המועדפים עליכם בטרם נמכרו כל יחידות הבניין. דירות קונדו יד שנייה מציעות אכלוס מיידי, יכולת לבדוק פיזית את היחידה, היסטוריית ניהול ועד בית מבוססת, ולעיתים תמחור גמיש יותר למשא ומתן. עבור משקיעים המתמקדים בעליית ערך לטווח הארוך, רכישה על הנייר מציעה בדרך כלל פוטנציאל רווח עדיף. עבור רוכשים הזקוקים לעבור במהירות או רוצים ודאות לגבי המוצר המוגמר, רכישה יד שנייה עשויה להיות מועדפת. רבים מלקוחותינו רוכשים על הנייר לצורכי השקעה ויד שנייה לשימוש מיידי.

רוכשים זרים בהחלט יכולים לרכוש קונדומיניום בפרי-קונסטרקשן באזור Miami; למעשה, רוכשים בינלאומיים מהווים נתח משמעותי משוק הפרי-קונסטרקשן היוקרתי של דרום פלורידה. ההליך פשוט: לא נדרשת ויזה מיוחדת או מעמד תושבות לרכישת נדל"ן בארצות הברית. רוכשים זרים משלמים בדרך כלל את אותו לוח מקדמות כמו רוכשים מקומיים (20 עד 50% במהלך הבנייה). אפשרויות המימון מוגבלות יותר עבור מי שאינם תושבים, אך מספר בנקים מציעים תוכניות משכנתה לאזרחים זרים עם הון עצמי של 30 עד 50%. תזדקקו לעורך דין אמריקאי לבדיקת החוזה, ואנו ממליצים לפתוח חשבון בנק אמריקאי להעברת המקדמות.

מבנה התשלומים האופייני לדירת קונדו יוקרתית על הנייר מסתכם ב-20 עד 50% ממחיר הרכישה, המשולמים בפעימות לאורך תקופת הבנייה. מבנה נפוץ הוא 10% בחתימת החוזה, 10% בתחילת העבודות, 10% באבן הדרך של אמצע הבנייה ו-10% בהשלמת השלד, סך הכל 40% לפני הסגירה. יזמים מסוימים מציעים מבנה תשלומים קל יותר של 20% בסך הכל כדי למשוך רוכשים מוקדם. היתרה (50 עד 80%) מועברת בסגירה, אז רוב הרוכשים מסדירים את המימון. כל התשלומים מוחזקים בחשבון נאמנות נושא ריבית, הכפוף לחוק הקונדומיניום של Florida.

אזור Miami וסביבתו מציעים מגוון רחב של שכונות לפרי-קונסטרקשן, לכל אחת אופי, רמת מחיר וסגנון חיים משלה. מרובעים אורבניים על קו המים ועד מובלעות מגורים ירוקות, השכונה הטובה ביותר תלויה בסדרי העדיפויות שלכם: הליכתיות ואנרגיה עירונית, מגורים על חוף הים או אווירה אינטימית של כפר. Manhattan Miami מספקת השוואות מקבילות של כל פרויקט בכל השכונות, כדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת.

מגורי מותג הם דירת קונדו או בית יוקרתי הנושאים את השם, תקני העיצוב ורמות השירות של מותג אירוח, אופנה או רכב יוקרתי. בדרום Florida, פרויקטי מגורי המותג הנוכחיים כוללים שמות כמו Dolce&Gabbana, St. Regis, Faena, Four Seasons, Waldorf Astoria ו-Mercedes-Benz. מגורי מותג מתומחרים בדרך כלל בפרמיה של 25 עד 35% מעל נכסים דומים ללא מותג, אך הם גם שומרים על ערכם טוב יותר ועולים בערכם מהר יותר. הדיירים נהנים משירותים, מתקנים ועיצוב בתקן המותג, מקונסיירז' ומשק בית ועד לחוויות אוכל אצורות ותכניות בריאות.

הסיכונים העיקריים ברכישה על הנייר כוללים עיכובים בבנייה, ירידות בשוק במהלך תקופת הבנייה, שינויים במוצר הסופי לעומת ההדמיות, וקשיים פיננסיים של היזם. ב-Florida, תשלומי הרוכשים מוגנים בחוק הקונדומיניום, הם מוחזקים בנאמנות וחייבים להיות מוחזרים אם היזם אינו עומד במסירה. עם זאת, ייתכן שההון שלכם יהיה כבול למשך מספר שנים מבלי להניב תשואה אם השוק יתרכך. כדי למזער את הסיכון, אנו ממליצים לעבוד עם יזמים מבוססים בעלי היסטוריה של מסירת פרויקטים בזמן, לבחור פרויקטים במיקומי פריים השומרים על ערכם ללא קשר לתנאי השוק, ולוודא שמבנה התשלומים שלכם ניתן לניהול במסגרת התיק הכולל שלכם. הקשרים העמוקים של Manhattan Miami עם היזמים מאפשרים לנו לבחון את הגיבוי הפיננסי ולוח הזמנים של כל פרויקט בטרם נמליץ עליו ללקוחות.

התמחור על הנייר עוקב אחר מבנה מדורג המתגמל רוכשים מוקדמים. השלב הראשון הוא תמחור Friends & Family, המוצע למעגל הפנימי של היזם ולקשרי המתווכים הבכירים ביותר, זה בדרך כלל 10 עד 20% מתחת למחיר ההשקה הציבורי הסופי. לאחר מכן מגיע שלב התצוגה המקדימה למתווכים, בו התמחור עולה במעט. ואז ההשקה הציבורית פותחת את הפרויקט לכל הרוכשים בתמחור הגבוה ביותר על הנייר. ככל שיחידות נמכרות והבנייה מתקדמת, יזמים מעלים בדרך כלל את המחירים בשיעורים של 3 עד 10% לכל שלב. עד שבניין מתקרב להשלמתו, היחידות הנותרות מתומחרות לעיתים קרובות 20 עד 40% מעל תמחור ה-Friends & Family המקורי. הקשרים הישירים של Manhattan Miami עם היזמים מעניקים ללקוחותינו גישה לשלבי התמחור המוקדמים והאטרקטיביים ביותר.

כן, רוב פרויקטי הפרי-קונסטרקשן באזור Miami מתירים לבעלים להשכיר את דירותיהם, אם כי מדיניות ההשכרה משתנה מבניין לבניין. חלק מהבניינים מתירים השכרות קצרות טווח (30 יום או פחות), בעוד אחרים דורשים תקופות שכירות מזעריות של 6 או 12 חודשים. רזידנסים ממותגים מציעים לעיתים קרובות תוכניות השכרה מלונאיות אופציונליות, שבהן הדירה שלכם מנוהלת כחלק ממלאי המלון ומניבה הכנסה כשאינכם שוהים בה. זו אפשרות פופולרית בקרב תושבים עונתיים ומשקיעים בינלאומיים. בדקו תמיד את תקנון הקונדומיניום של הבניין לאיתור מגבלות השכרה לפני הרכישה. Manhattan Miami תלווה אתכם במדיניות ההשכרה של כל פרויקט ותסייע לכם לבנות תחזית הכנסה משכירות על בסיס נכסים דומים באזור.

תקופת ה-Friends & Family היא שלב המכירות המוקדם ביותר של פיתוח חדש על הנייר, ומציעה בדרך כלל את המחירים הנמוכים ביותר הזמינים. בתקופה זו, היזם משחרר מספר מוגבל של יחידות לשותפי המתווכים הקרובים ביותר, למשקיעים ולמעגל האישי שלו בטרם הפרויקט משווק לציבור הרחב. המחירים בשלב ה-Friends & Family נמוכים לעיתים קרובות ב-10 עד 20% מהמחיר הצפוי בהשקה הציבורית. תקופה זו עשויה להימשך מספר שבועות בלבד, והיחידות הטובות ביותר, יחידות פינתיות, קומות גבוהות, נופים מובחרים, נוטות להימכר ראשונות. ל-Manhattan Miami יש גישת Friends & Family ישירה לכל פיתוח משמעותי על הנייר בדרום Florida. הבטחת יחידה בחלון זה היא הדרך היחידה והיעילה ביותר למקסם את ההשקעה שלכם על הנייר.

הזמן הטוב ביותר לרכוש על הנייר הוא בשלב המכירות המוקדם ביותר, באופן אידיאלי בתקופת ה-Friends & Family או התצוגה המקדימה למתווכים, כאשר התמחור נמצא בשפל. במחזור החיים של פיתוח נתון, 20 עד 30% מהיחידות הראשונות שנמכרות מתומחרות באגרסיביות הרבה ביותר, כאשר היזם בונה תאוצת מכירות. לאחר מכן, המחירים עולים בהתמדה לאורך אבני הדרך של הבנייה. מנקודת מבט של תזמון השוק, רכישה בעת שמוכרז גל חדש של פיתוחים מעניקה לכם את מגוון הבחירה הרחב ביותר ואת התמחור התחרותי ביותר על פני פרויקטים מרובים. המתנה עד שהבניינים מתקרבים להשלמתם משמעה תשלום המחירים הגבוהים ביותר עם הבחירה המצומצמת ביותר. עם זאת, מצבו של כל רוכש ייחודי, והזמן הנכון לרכוש תלוי במוכנות הפיננסית שלכם, ביעדי ההשקעה ובהזדמנות הספציפית שעל הפרק.

הבחירה בין פרויקטי פרי-קונסטרקשן באזור Miami מתמצה בחמישה גורמי מפתח: מיקום ושכונה, מוניטין המותג והיזם, רמת מחיר וערך, מערך המתקנים והשירותים, והייעוד המתוכנן שלכם (מגורים עיקריים, בית שני או השקעה). Manhattan Miami מספקת השוואות מקבילות של כל פרויקט, לרבות תוכניות דירה, טבלאות תמחור, ניתוחי נוף ותחזיות עליית ערך. כך תוכלו לקבל החלטה מושכלת על בסיס נתונים מלאים.

הוצאות הסגירה בקונדומיניום בבנייה חדשה באזור Miami נעות בדרך כלל בין 1.5% ל-3% ממחיר הרכישה עבור הרוכש. הן כוללות ביטוח בעלות, עלויות בדיקת בעלות, אגרות רישום, עמלות מלווה (אם העסקה ממומנת), אגרות estoppel ומסי מקרקעין ודמי HOA יחסיים. בשונה מעסקאות יד שנייה, בבנייה חדשה היזם משלם בדרך כלל את בולי המס על שטר הבעלות ואת פוליסת ביטוח הבעלות של הרוכש, מה שחוסך לרוכש סכום משמעותי. נוסף על כך, בעסקאות של פרויקטים חדשים הרוכש אינו חב עמלת תיווך; היזם משלם ישירות לסוכן הרוכש. Manhattan Miami מספקת אומדן מפורט של הוצאות הסגירה לכל פרויקט לפני שאתם מתחייבים לרכישה.

אף שמבחינה טכנית ניתן לרכוש על הנייר ישירות מגלריית המכירות של היזם, לסוכן מנוסה לרכישות על הנייר יש יתרונות משמעותיים. ברכישות של פיתוחים חדשים, היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש, כך שאין לכם עלות נוספת ואין כל חיסרון פיננסי בקיומו של ייצוג. סוכן מתמחה כמו Manhattan Miami מספק גישה לתמחור Friends & Family, בחירת יחידות מוקדמת, ניתוח השוואתי על פני פרויקטים מתחרים, ליווי בבחינת החוזה, עדכוני התקדמות בנייה ותיאום סגירה. אנו גם מנהלים משא ומתן בשמכם על שדרוגים, הקצאת יחידות מובחרות ותנאי תשלום נוחים. וחשוב מכל, סוכן מנוסה לרכישות על הנייר יודע אילו פיתוחים שווה לרכוש ומאילו להימנע, וחוסך מכם טעויות יקרות בשוק עם עשרות פרויקטים מתחרים.

בפלורידה אין מס הכנסה מדינתי, וזה יתרון המס הגדול ביותר לרוכשים העוברים ממדינות עתירות מס כמו ניו יורק, קליפורניה, אילינוי או ניו ג'רזי. הדבר חל על כל סוגי ההכנסה: שכר, רווחי הון, דיבידנדים והכנסות פרישה. עבור בעל הון המשתכר $2M בשנה, מעבר לפלורידה יכול לחסוך למעלה מ-$200,000 בשנה במסי הכנסה מדינתיים בלבד. נוסף על כך, בפלורידה קיים פטור homestead נדיב, המגביל את עליית מס המקרקעין השנתית ל-3% למגורים עיקריים ומגן על ביתכם מפני תביעות נושים. אין בפלורידה מס עיזבון או מס ירושה. הטבות מס אלה, בשילוב שוק הנדל"ן המתעצם של אזור Miami, הופכות רכישת קונדומיניום בפרי-קונסטרקשן הן לשדרוג באיכות החיים והן לאסטרטגיה פיננסית נבונה.

פרויקט פרי-קונסטרקשן טיפוסי באזור Miami נמשך 3 עד 5 שנים מהשקת המכירות ועד ההשלמה והסגירה. לוח הזמנים מתחלק בדרך כלל כך: 12 עד 18 חודשים לשלב המכירות וההכנה לבנייה (היתרים, גיבוש סופי של התכנון והגעה לסף המכירות הנדרש לתחילת העבודות), 24 עד 36 חודשים לבנייה, ו-3 עד 6 חודשים לגימורים, בדיקות, רשימות ליקויים וסגירות. פרויקטים של רזידנסים ממותגים עשויים להימשך מעט יותר בשל סטנדרטי העיצוב והגימור המחמירים של המותג השותף. לוח הזמנים הממושך הוא למעשה יתרון למשקיעים, שכן הוא מאפשר עליית ערך משמעותית במהלך תקופת הבנייה עם השקעת הון קטנה יחסית.

אם יזם פושט את הרגל במהלך הבנייה, הפיקדונות שלכם מוגנים על פי חוק הבתים המשותפים של Florida. כל פיקדונות הרוכשים חייבים להישמר בחשבון נאמנות המפוקח על ידי Florida, ולא בחשבון התפעולי של היזם, ויש להחזירם לרוכשים אם הפרויקט אינו מושלם. זוהי הגנה קריטית שחוזקה לאחר המשבר הפיננסי של 2008. עם זאת, בעוד שכספכם מוגן מבחינה משפטית, תהליך השבת הפיקדונות מפרויקט שכשל עשוי לארוך זמן ועלול לכלול הליכים משפטיים. כדי למזער סיכון זה, Manhattan Miami ממליצה אך ורק על פרויקטים הנתמכים על ידי יזמים בעלי בסיס הון איתן ומסלול הוכחות מוכח. אנו בוחנים את הגיבוי הפיננסי של כל יזם, את מלווה הבנייה ואת היתכנות הפרויקט בטרם נציג כל הזדמנות בפני לקוחותינו.

כן, מכירת דירת פרי-קונסטרקשן לפני הסגירה, המכונה הסבה (assignment), אפשרית בפרויקטים רבים באזור Miami, אם כי המדיניות משתנה מפרויקט לפרויקט. חלק מהיזמים מתירים הסבות חופשיות בכל עת, אחרים מתירים אותן רק לאחר שנמכר אחוז מסוים מהבניין, ויש האוסרים עליהן לחלוטין או גובים עמלת הסבה (בדרך כלל 1 עד 3% ממחיר הרכישה). מכירת הסבה יכולה להיות רווחית מאוד אם הנכס עלה בערכו במהלך הבנייה, שכן אתם מוכרים את זכויותיכם החוזיות (כולל המחיר שנעלתם) לרוכש חדש לפי שווי שוק גבוה יותר. כך תוכלו לממש את רווחיכם מבלי לסגור את העסקה כלל. Manhattan Miami תייעץ לכם אילו פרויקטים מציעים את מדיניות ההסבה הנוחה ביותר ותסייע לכם לבצע מכירת הסבה בעיתוי הנכון.

הקומה הטובה ביותר לרכישה תלויה בסדרי העדיפויות שלכם: נופים, ערך ופוטנציאל השקעה. קומות גבוהות נמכרות בתמחור פרמיה (לרוב 1 עד 3% יותר לקומה), אך מציעות נוף פתוח ופרטיות רבה יותר. בקו הרקיע של אזור Miami, הסף המשמעותי הוא בדרך כלל הקומה ה-30 ומעלה, שם אתם מתרוממים מעל רוב הבניינים הסמוכים וזוכים לנוף פנורמי אל המים או אל העיר. עם זאת, הערך הטוב ביותר נמצא לעיתים קרובות בקומות שמעל קומת המתקנים או באמצע המגדל, שם עדיין נהנים מנוף מצוין במחיר נמוך יותר לרגל רבועה. לצורכי השקעה, דירות פינתיות בקומות ביניים-גבוהות נוטות להציע את השילוב הטוב ביותר של מחיר ואטרקטיביות במכירה חוזרת. Manhattan Miami מספקת ניתוחי נוף ופילוחי תמחור לפי קומה לכל פרויקט, ומסייעת לכם לזהות את הקומה והקו האופטימליים למטרותיכם.

הליך ההזמנה בפרי-קונסטרקשן באזור Miami מתחיל בבחירת הדירה המועדפת עליכם, קומה, קו ותוכנית דירה, מתוך המלאי הזמין אצל היזם. לאחר מכן אתם מגישים טופס הזמנה עם דמי הזמנה הניתנים להחזר, בדרך כלל $50,000 עד $100,000, המשריינים עבורכם את הדירה בזמן הכנת החוזים. עורכי הדין של היזם מנפיקים הסכם רכישה, שאותו אתם בודקים עם עורך הדין שלכם (אנו ממליצים על מומחים לדיני קונדומיניום בפלורידה). לאחר ששני הצדדים חותמים על החוזה, דמי ההזמנה נזקפים על חשבון המקדמה החוזית הראשונה ולוח המקדמות יוצא לדרך. ההליך כולו, מהזמנה ועד חוזה חתום, נמשך בדרך כלל 2 עד 4 שבועות. Manhattan Miami מלווה כל שלב, מבחירת הדירה והגשת ההזמנה ועד תיאום בדיקת החוזה עם עורך הדין שלכם.

דמי HOA בקונדומיניום יוקרתי בפרי-קונסטרקשן באזור Miami נעים בדרך כלל בין $0.80 ל-$2.50 לרגל רבועה בחודש, בהתאם למערך המתקנים של הבניין ולזיקה למותג. עבור דירת שלושה חדרים בשטח 1,500 רגל רבועה, יש לצפות לדמי HOA חודשיים של כ-$1,200 עד $3,750. ברזידנסים ממותגים דמי ה-HOA נוטים להיות גבוהים יותר, משום שהם מממנים שירותים בסטנדרט המותג כמו שירותי באטלר, קונסיירז' ותחזוקת מתקנים ברמה מלונאית. דמים אלה מכסים את ביטוח הבניין, תחזוקת השטחים המשותפים, כוח אדם, מתקנים, רזרבות ולעיתים גם מים וכבלים בסיסיים. בבנייני בנייה חדשה, דמי ה-HOA נקבעים תחילה על ידי היזם ועשויים להתעדכן לאחר שהניהול עובר לידי הדיירים. Manhattan Miami מספקת אומדני דמי HOA צפויים לכל פרויקט שאנו מייצגים.

אזור Miami נחשב בעיני רבים לאחד האזורים הטובים ביותר להשקעה בנדל"ן בדרום פלורידה. האזור חווה צמיחה אדירה, המונעת על ידי רילוקיישן תאגידי, סצנת קולינריה ותרבות משגשגת וסגנון חיים נדיר בקנה מידה של פלורידה. ערכי דירות היוקרה עלו במידה משמעותית מאז 2020, והגל הנוכחי של פרויקטים ממותגים בפרי-קונסטרקשן מעלה את השוק לרובד חדש לגמרי. ביקוש חזק לשכירות מצד אנשי מקצוע ושוכרים בינלאומיים הופך אותו לאטרקטיבי להשקעות מניבות. היעדר מס הכנסה מדינתי, מגורים על קו המים והקרבה לשדות תעופה מרכזיים מחזקים עוד יותר את האטרקטיביות ארוכת הטווח.

מימון דירה בטרום-בנייה פועל באופן שונה מרכישת בית רגילה. במהלך תקופת הבנייה, הרוכשים אינם זקוקים למשכנתא, אתם משלמים פיקדונות (20 עד 50% ממחיר הרכישה) בתשלומים מתוזמנים מתוך הון אישי. המשכנתא נדרשת רק בסגירה, כאשר יתרת התשלום (50 עד 80%) מגיעה לפירעון. רוב הרוכשים מתחילים את תהליך המשכנתא 6 עד 12 חודשים לפני מועד הסגירה המשוער. עבור אזרחים ותושבי ארה"ב, זמינות הלוואות jumbo קונבנציונליות בריביות תחרותיות ובהון עצמי של 20 עד 25%. עבור אזרחים זרים, מספר בנקים מציעים תכניות ייעודיות עם דרישות הון עצמי של 30 עד 50%. יזמים מסוימים גם משתפים פעולה עם מלווים מועדפים המציעים תנאי מימון מיוחדים לפרויקטים שלהם. Manhattan Miami יכולה לחבר אתכם עם יועצי משכנתאות מנוסים המתמחים במימון בנייה חדשה.

דרום פלורידה היא שוק הנדל"ן הבינלאומי המוביל בארצות הברית, ולא בכדי. האזור משמש שער בין צפון אמריקה לאמריקה הלטינית, עם טיסות ישירות כמעט לכל עיר מרכזית בחצי הכדור המערבי. האוכלוסייה הרב-תרבותית מאפשרת לנהל עסקים וחיי יומיום באנגלית, בספרדית או בפורטוגזית. היעדר מס הכנסה מדינתי הוא מגנט רב עוצמה לרוכשים בינלאומיים אמידים המחפשים בסיס בארצות הברית. זכויות הקניין החזקות של פלורידה והמערכת המשפטית השקופה מעניקות ביטחון למשקיעים זרים. אזור הזמן תואם את המרכזים הפיננסיים המרכזיים של אמריקה הלטינית, וענפי הטכנולוגיה והפיננסים הצומחים יוצרים מערכת כלכלית החורגת הרבה מעבר לתיירות. הוסיפו לכך קולינריה, אמנות וחופים ברמה עולמית, ואזור Miami מציע חבילת סגנון חיים שלמה שמעטים השווקים העולמיים המשתווים לה.

תמחור Friends & Family נמוך בדרך כלל ב-10 עד 20% ממחיר ההשקה הציבורית. קשרי היזמים הישירים של Manhattan Miami מקנים ללקוחותינו גישה לשלב התמחור המוקדם הזה בכל פרויקט פרי-קונסטרקשן מרכזי באזור Miami. מעבר למחיר, רוכשי Friends & Family זוכים לבחירה ראשונה של הדירות הטובות ביותר: פינות, קומות גבוהות ונופי פרימיום שאוזלים עוד לפני ההשקה הציבורית. הגישה המוקדמת הזו, בשילוב התמחור הנמוך יותר, יוצרת עמדת הון עצמי מובנית ומשמעותית מהיום הראשון.

מסי הנכסים ב-Florida משתנים בין מחוז למחוז, אך נעים בדרך כלל בין 1.5% ל-2.2% מהשווי המוערך מדי שנה. בנייה חדשה מוערכת לעתים קרובות מתחת לשווי השוק בשנה הראשונה, כאשר פטור Homestead זמין לתושבי קבע, ומפחית את השווי החייב במס בעד 50,000$ ומגביל את העלייה השנתית ל-3%. ב-Florida אין מס הכנסה מדינתי, אין מס עיזבון ואין מס ירושה, מה שהופך את נטל המס הכולל לנמוך משמעותית ממדינות כמו New York, California או New Jersey.

אף שהדבר אינו נדרש על פי חוק ב-Florida, אנו ממליצים בחום לעבוד עם עורך דין מקרקעין המנוסה בעסקאות טרום-בנייה. הוא בוחן את הסכם הרכישה, מוודא עמידה בכללי הנאמנות ומגן על האינטרסים שלכם עד לסגירה. העלות נעה בדרך כלל בין 2,000$ ל-5,000$ עבור בדיקת חוזה וייצוג בסגירה, מחיר זעום עבור שקט נפשי בהשקעה משמעותית. Manhattan Miami יכולה להמליץ על עורכי דין המתמחים בעסקאות טרום-בנייה והמנוסים בחוזים של כל יזם מרכזי.

ברכישות בפרויקטים חדשים, השירותים שלנו ניתנים ללא תשלום לחלוטין לרוכשים. כאנשי מקצוע מורשים בתחום המקרקעין, אנו מתוגמלים על ידי היזם באמצעות עמלת תיווך משותף. אתם משלמים את אותו המחיר בין אם תרכשו ישירות מהיזם ובין אם דרכנו, אך עם המומחיות שלנו, גישת Friends & Family, יתרון במשא ומתן ותמיכה מלאה לאורך כל התהליך. אין כל חיסרון כספי בעבודה עם סוכן קונים ייעודי, והיתרונות משמעותיים.

צרו עמנו קשר לתיאום פגישת ייעוץ. נשוחח על יעדי ההשקעה שלכם, על העדפות אורח החיים, על מסגרת התקציב ועל לוח הזמנים. בין שאתם רוכשים בפעם הראשונה, משקיעים מנוסים או רוכשים בינלאומיים, השיחה הזו מעצבת כל המלצה שתבוא בהמשך. אנו יכולים לקיים פגישות פנים אל פנים באזור Miami או פגישות ייעוץ מקוונות ללקוחות מחוץ למדינה ומחו"ל. משם נגבש עבורכם רשימה ממוקדת של פרויקטים, נארגן מצגות פרטיות ונלווה אתכם בכל שלב, מההזמנה ועד קבלת המפתחות.