מדריך הקונה הבינלאומי לנדל״ן ב-NYC & Miami
מדריך הקונה הבינלאומי לנדל״ן ב-NYC ובMiami: מבני התאגדות, חובות מס, מימון, FIRPTA, תכנון עיזבון והמכניקה התפעולית של רכישה חוצת גבולות.
מה שקונים שאינם אמריקאים צריכים לדעת ב-2026: מימון, FIRPTA, מס עיזבון, כללי הבניינים וסגירות מרחוק
נבדק ב-19 באוקטובר 2026 · Anthony Guerriero, ברוקר מורשה (NY · FL · CA)
אודותינו
Manhattan Miami Real Estate מלווה קונים בינלאומיים כבר יותר מ-20 שנה, ומובילה לקוחות מאמריקה הלטינית, אירופה, אסיה, המזרח התיכון ומעבר להם בעסקאות נדל״ן בארה״ב. אנחנו יודעים מה עובד, ומה לא, עבור קונים שאינם אמריקאים ב-New York ובMiami.
המייסד Anthony Guerriero מחזיק ברישיון Real Estate Broker ב-New York, Florida ו-California, ומשרת יחידים בעלי הון עתק (UHNW), פמילי אופיס ומשקיעים חוצי גבולות, כאשר FIRPTA, מבני התאגדות וסגירות באמצעות ייפוי כוח (Power of Attorney) הם תחומי המומחיות המרכזיים שלו.
הניסיון שלנו עם קונים בינלאומיים
מכרנו נכסים לקונים בעלי יותר מ-40 אזרחויות. לאורך השנים עבדנו עם לקוחות רבים מאסיה, מאירופה, ממקסיקו ומדרום אמריקה.
התחלנו לפגוש לקוחות באירופה כשהאירו היה חזק מאוד. זה עבד. כשהאירו ירד, התמקדנו יותר באסיה. במשך שנים רבות נסענו באופן קבוע לסין היבשתית, להונג קונג, לסינגפור, לטייוואן, לסיאול וליפן.
אנתוני גריירו עבד בעבר כרואה חשבון מוסמך בארצות הברית (CPA), ומכיר היטב את סוגיות המס שקונים זרים ומשקיעים צריכים להביא בחשבון. אנו מציעים שירות מקיף ומתאמים את העבודה עם עורכי דין, בנקאים ורואי חשבון המתמקדים בקונים זרים.
קונים בינלאומיים יכולים לרכוש נכסים ב-NYC ובMiami ללא תושבות או אזרחות אמריקאית. מבנה הרכישה, כלומר תאגיד או שם פרטי, סמכות שיפוט ומיצוב מס, חשוב לא פחות מהנכס עצמו. הרכישות חוצות הגבולות המוצלחות ביותר מתחילות בקריטריונים, בסמכות שיפוט ובתזמון, לא בחיפוש מודעות.
- אין דרישת תושבות: קונים בינלאומיים יכולים לרכוש נדל״ן ב-NYC + Miami בחופשיות
- FIRPTA מחייב בדרך כלל את הקונה לנכות 15% מהסכום הממומש כשמוכר זר מעביר מקרקעין בארה״ב. חריגים ואישורי IRS עשויים להפחית או לבטל את הניכוי. הניכוי נזקף על חשבון מס המוכר; רק תשלום יתר ניתן להחזר.
- מבני התאגדות (LLC, נאמנות, חברה זרה) משפיעים על חשיפת המס, על האנונימיות ועל תכנון העיזבון
- עלויות הסגירה ב-NYC מוטלות בעיקר על הקונה (mansion tax, מס משכנתא, עורך דין); ב-Miami הן נמוכות יותר אך עם דקויות ברמת המדינה
- דירות condo במנהטן בדרך כלל גמישות יותר מ-co-op לבעלות מחו״ל ולהשכרה, אך לכל בניין כללים משלו. לפני הצעה בדקו בעלות בתאגיד, שימוש חלקי, תנאי השכרה והליך בקשה.
המסים ועלויות הסגירה תלויים במיקום, במחיר, במימון ובחוזה. שיעור יחיד אינו מתאר גם את מנהטן וגם את מיאמי. בקשו אומדן מפורט הכולל עמלת מתווך קונה, ככל שתחול.
עם זאת, קונים בינלאומיים מתמודדים עם שיקולים ייחודיים: מימון, מבני התאגדות, ניכוי FIRPTA, חשיפה למס עיזבון, אמנות מס עם מדינת המוצא והגבלות Florida ספציפיות למדינות. מדריך זה מכסה את מה שצריך לדעת לפני רכישת נכס ב-New York City, ב-Miami או בכל מקום אחר בארה״ב, עם תשומת לב מיוחדת להיבטים המעשיים של רכישה כתושב חוץ.
לניתוח מעמיק ייעודי ל-Miami על יתרונות המס של Florida והגבלות SB 264 לפי מדינות, ראו את המדריך שלנו השכונות הטובות ביותר ב-Miami לרכישת קונדו . לבחירת קונדו ב-NYC, ראו את מדריך רכישת קונדו יוקרה ב-Manhattan. לשאלת הבעלות הבסיסית, ראו האם זרים יכולים לרכוש נדל״ן בארה״ב?.
נתונים מהירים 2026 לקונים בינלאומיים
NYC מול Miami במבט מהיר לקונים בינלאומיים
| קריטריון | New York City | מיאמי |
|---|---|---|
| מס הכנסה מדינתי | מדינת ניו יורק עשויה למסות הכנסה ממקורות בניו יורק. מס ההכנסה האישי של NYC חל בדרך כלל על תושבי העיר ולא על מי שאינם תושביה. | 0% (אין מס הכנסה מדינתי) |
| Mansion tax | 1% עד 3.9% (פרוגרסיבי) | אין |
| Documentary stamp tax | N/A | מיאמי-דייד: $0.60 לכל $100, ועוד היטל $0.45 אלא אם חל החריג לדירת מגורים חד-משפחתית. |
| הגבלות SB 264 לפי מדינות | N/A | לפני חתימה, בקשו מעורך דין בפלורידה לבדוק את מעמד הקונה ואת מיקום הנכס. |
| מתאים ביותר לקונים בינלאומיים המחפשים | שימור הון, יוקרה, נגישות לחינוך (Columbia, NYU) | יעילות מס, סגנון חיים, קרבה תרבותית לאמריקה הלטינית |
קונים בינלאומיים רבים מחזיקים בסופו של דבר בנכסים בשתי הערים: Manhattan לעסקים ולחינוך, Miami לסגנון חיים ולתושבות מס.
ייעוץ פרטי לקונים בינלאומיים
התחילו בשיחה, לא במודעה.
ברכישות חוצות גבולות ב-New York ובדרום Florida, המבנה, סמכות השיפוט והתזמון חשובים לא פחות מהמחיר. פנו אלינו לתדרוך חסוי המותאם לשיקולי התושבות, המס והפמילי אופיס שלכם.
פתחו בשיחה חסויהאנו מלווים קונים גלובליים ב-New York ובדרום Florida.
1. קבעו תוכנית רכישה וצוות
קבעו אם הנכס לשימוש אישי, למשפחה או להשכרה. הגדירו תקציב רכישה ותקציב שנתי. המתווך מחפש ומנהל משא ומתן; עורך הדין בודק חוזה, זכויות ומשפט; המלווה מאשר מימון; רואה החשבון בוחן מס ודיווח.
הסדר חשוב: בעלות ומקורות כסף, בחירת נכסים, משא ומתן, בדיקה משפטית ובדיקת בניין, דרישות מימון ואיגוד, ואז השלמה. מועדי חוזה ובדיקות שונים בניו יורק ובפלורידה. בררו אותם לפני חתימה.
2. סכמו את שכר התיווך לפני הרכישה
עמלות התיווך נתונות למשא ומתן ואינן קבועות בחוק. המוכר עשוי להסכים לשלם את עמלת מתווך הקונה, כולה או חלקה. הסכום שתידרשו לשלם תלוי בהסכם הקונה הכתוב ובתנאי העסקה. נבהיר זאת לפני שתתחייבו.
אשרו שירותים, שכר וחלקכם אם השתתפות המוכר אינה מספיקה. בקשו תנאים בכתב.
2026-10-19 · NAR
3. תקצבו רכישה ואחזקה
בקשו אומדן מפורט לנכס ולמימון: מסי העברה או mansion tax החלים, מס משכנתה, הוצאות משפט וזכויות, אגרות איגוד, ביטוח מראש ושכר מתווך הקונה. חוזי בנייה חדשה עשויים להעביר עלויות נוספות לקונה.
תקצבו בנפרד מס נכס, דמי ניהול או HOA, ביטוח, תחזוקה, מימון וחיובים מיוחדים. בהשכרה כללו תקופות ריקות, השכרה וניהול. השוו צורך שנתי במזומן, ולא רק מחיר.
4. בחרו סוג נכס ובדקו תנאי שימוש
דירות condo במנהטן בדרך כלל גמישות יותר מ-co-op לבעלות מחו״ל ולהשכרה, אך לכל בניין כללים משלו. לפני הצעה בדקו בעלות בתאגיד, שימוש חלקי, תנאי השכרה והליך בקשה.
5. הכינו מימון ומסמכים
מלווים מתמחים עשויים לבדוק בקשות ללא היסטוריית אשראי אמריקאית. האישור תלוי בלווה, מסמכים, שימוש, תאגיד בעלים ובניין. בררו הון עצמי, רזרבות, ריבית, עמלות ובדיקת פרויקט לפני התחייבות.
הכינו דרכון, הוכחת כתובת, מסמכי הכנסה או עסק, דוחות מס אם נדרשו, תדפיסי בנק והשקעות, מקור הכסף ונתיב העברתו, ומסמכי תאגיד לפי הצורך. שאלו על תרגום. אישור מוקדם אינו התחייבות סופית להלוואה.
2026-10-19 · HSBC
6. הבינו שכירות, פחת והפסדים
פחת והוצאות מותרות בניכוי, לרבות ריבית משכנתה, עשויים לקזז הכנסות שכירות. הפסדי שכירות פסיביים שלא נוצלו מועברים בדרך כלל עד שניתן לנצלם, בכפוף לכללי פעילות פסיבית, הון בסיכון ומגבלות אחרות; אין תפוגה כללית לאחר שבע שנים. כך ייתכן תזרים חיובי עם מס הכנסה פדרלי שוטף קטן או אפסי, אך אין הבטחה ל-15 שנים פטורות ממס. התוצאה תלויה בשכירות, הוצאות, מימון, בסיס המס והבעלות. יחיד שאינו תושב עשוי להזדקק לבחירה לפי IRC 871(d) ולהגשת טופס 1040-NR לניכוי על בסיס נטו. מסי מקרקעין ומסים במכירה עשויים לחול גם אז.
כיצד פחת והפסדים מועברים יכולים לקזז הכנסות שכירות
דוגמה היפותטית בדולר ארה״ב: יחיד שאינו תושב קונה במזומן נכס להשכרה ב-1,100,000 דולר. נניח בסיס מבנה בר-פחת של 825,000 דולר וקרקע בשווי 275,000 דולר. בתקופת GDS מתאימה של 27.5 שנים, הפחת לשנה מלאה הוא 30,000 דולר. המודל מתחיל אחרי שנת המס החלקית הראשונה, ללא הפסדי פתיחה, ומכסה 15 שנות מס מלאות.
שנים 1–7: שכירות שנתית של 60,000 דולר פחות הוצאות מזומן מותרות בניכוי של 42,000 דולר משאירות תזרים חיובי של 18,000 דולר. ניכוי פחת של 30,000 דולר יוצר הפסד מס של 12,000 דולר בשנה. בהנחה שאין הכנסה פסיבית אחרת לקיזוז, ההפסדים הפסיביים המושהים מצטברים ל-84,000 דולר.
שנים 8–15: נניח שכירות שנתית של 90,000 דולר והוצאות מזומן מותרות בניכוי של 50,000 דולר. התזרים הוא 40,000 דולר; אחרי פחת של 30,000 דולר, רווח השכירות לצורכי מס הוא 10,000 דולר. מקזזים 10,000 דולר הפסדים מועברים מדי שנה. בשמונה שנים מנוצלים 80,000 דולר ונשארים 4,000 דולר. בהנחות אלה, ההשכרה אינה יוצרת מס הכנסה פדרלי שוטף ב-15 שנות המודל למרות תזרים חיובי.
שנה 16: אם המספרים נשארים, יתרת 4,000 הדולר מקזזת חלק מרווח המס של 10,000 דולר ונותרים 6,000 דולר הכנסות שכירות חייבות במס.
| שנת המודל | תזרים שנתי לפני מס הכנסה | הכנסת שכירות שנתית חייבת לאחר הפסדים |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
אלה נתוני הנחה, לא תחזית לנכס או פטור מובטח. הדוגמה מניחה שימוש להשכרה בלבד, בחירה תקפה במיסוי נטו, דיווחים בזמן, בסיס וסכום בסיכון מספיקים והפסדים זמינים לפי כללי פעילות פסיבית. הוצאות המזומן נחשבות מותרות במלואן וכוללות מסי נכס. מסי מדינת המקור והמכירה נבחנים בנפרד. פחת מקטין את בסיס המס ועלול להשפיע על המס במכירה.
הפרידו תזרים מזומנים מהכנסה חייבת. החזר קרן הלוואה הוא תשלום מזומן, לא הוצאת שכירות הניתנת לניכוי. בקשו חישוב בסיס מס, פחת מותר וניצול הפסדים.
7. בדקו בחירות מס וחובות דיווח
דמי שכירות אמריקאיים של יחיד שאינו תושב, שאינם קשורים בפועל לעסק אמריקאי, ממוסים בדרך כלל ב-30% מהברוטו או בשיעור אמנה נמוך יותר ללא ניכוי הוצאות. בחירה תקפה לפי IRC 871(d) עשויה לאפשר מס על הנטו בשיעורים מדורגים.
אשרו עם רואה החשבון זכאות, הצהרת בחירה, מספר מס, דוחות ומועדים. LLC או הפסד אינם מבטלים אוטומטית חובות דיווח.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. תכננו FIRPTA בקנייה ובמכירה
FIRPTA עשוי לחול ברכישה ובמכירה העתידית. בקנייה ממוכר זר בקשו מעורך הדין או גורם הסגירה לברר את מעמד המוכר וחובת הניכוי. תכננו מזומן אחרי הניכוי, ולא את מלוא מחיר המכירה כסכום זמין מיד.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. קבעו בעלות ותכננו ירושה
בעסקת נדל״ן למגורים, LLC יכולה להופיע כקונה וכבעלים בשטר הבעלות, ולהוסיף שכבת עמימות בין היחיד לנכס. היא יכולה גם לעזור להגן על נכסים אישיים מחובות ה-LLC: פלורידה בדרך כלל אינה מטילה על חברים או מנהלים אחריות אישית לחובות החברה רק בגלל תפקידם. היקף הפרטיות וההגנה תלוי במבנה ובנסיבות. ערבויות אישיות או מעשים אישיים עשויים ליצור אחריות אישית. יתרון פרטיות זה אינו מבטל זיהוי בעלים או דיווח מס הנדרשים בדין. Florida Statutes 605.0304
מס העיזבון האמריקאי תלוי בדומיסיל, בבעלות ובזכאות לפי אמנה. מי שאינו אזרח ארה״ב ואינו בעל דומיסיל בה נדרש בדרך כלל לדוח עיזבון כשנכסים הממוקמים בארה״ב עולים על $60,000, לפי הכללים החלים. LLC לבדה אינה מבטלת אוטומטית חשיפה זו.
קבעו בעלות לפני חתימה. היועצים בארה״ב ובמדינת המקור ישוו אחריות, ירושה, דיווח, מימון ומכירה. ודאו שהבנק והבניין מקבלים את הבעלים המוצע. תאגיד אינו מבטיח אנונימיות או פטור ממס.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. תאמו עם יועצים במדינת המקור
תנו לשני הצוותים אותם נתונים: תושבות מס, אזרחות, שימוש, בעלות וכסף. שאלו על דיווח מקומי, זיכוי מס זר, אמנות והשפעת שימוש פרטי או מעבר תושבות. בעלות בארה״ב אינה מקנה אשרה או מעמד הגירה.
11. תכננו מכירה והחלפת 1031 אפשרית
החלפה העומדת בתנאי סעיף 1031 עשויה לדחות רווח ממקרקעין עסקיים או להשקעה. רכישת נכס אחר לבדה אינה מספיקה; מגורים לשימוש אישי בדרך כלל אינם זכאים וחלים מועדים ותנאים מחמירים.
דונו בתנאי ההחלפה לפני ארגון המכירה, לא אחרי קבלת הכסף. השוו עלויות מכירה, סילוק הלוואה, מס וצורך מזומנים ל-FIRPTA להשקעה החלופית.
2026-10-19 · IRS 1031
12. ארגנו השלמה מרחוק ומסירת הנכס
השלמה מרחוק אפשרית לעיתים קרובות, אך עורך הדין, המלווה וחברת הזכויות או הסגירה חייבים לאשר מראש את דרך החתימה. בררו ייפוי כוח, אימות קונסולרי או שיטה אחרת המקובלת עליהם. הקדישו זמן לתורים, אימות ומקוריים.
לפני העברה אשרו בנפרד הוראות תשלום במספר טלפון מוכר. בדקו חשבון סגירה וביקור אחרון בנכס. ארגנו ביטוח, שירותים, מפתחות ורישום בבניין. להשכרה אשרו כללים, אחראי השכרה ואיש קשר מקומי לתיקונים לפני המסירה.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
בואו נדבר
בין שאתם רוכשים את הנכס האמריקאי הראשון שלכם, בונים תיק נכסים מרובה נכסים או מתכננים העתקת תושבות מס ל-Florida, אנו מתמחים בעסקאות חוצות גבולות ללקוחות בינלאומיים.
כל הייעוצים חסויים. אנו מתואמים עם היועצים שלכם במדינת המוצא ועם מומחי מס אמריקאים.
התחילו בשיחה, לא במודעה.
Manhattan Miami מלווה קבוצה קטנה של קונים, מוכרים ופמילי אופיס ב-NYC ובדרום Florida. איננו מנהלים חיפושים פתוחים. כל קשר מתחיל בהקשר.
התחילו →