Can foreigners buy property in the United States?

Yes. There are no federal restrictions on foreign ownership of US real estate. Most states have no restrictions either. International buyers follow the same purchase process as US citizens, though financing requires larger down payments (30-50%) and tax planning is more complex due to FIRPTA withholding and US estate-tax exposure.

What is FIRPTA withholding?

The Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) requires the buyer to withhold 15% of the gross sale price when purchasing US real property from a foreign seller. The withholding is remitted to the IRS at closing. The seller can apply for a withholding certificate (Form 8288-B) in advance to reduce withholding to actual expected tax liability, approval typically takes 90 days.

How much down payment do I need as a foreign buyer in the US?

Standard foreign-national mortgages require 30% to 50% down. Salaried-income buyers may qualify with 30%, while UHNW buyers using asset-based lending typically put 35-40% down. Many international buyers ultimately purchase in cash, particularly above $3 million, to avoid mortgage recording tax (~1.925% in NYC) and documentation complexity.

What is the US estate tax exposure for non-US buyers?

A non-US-domiciled individual who dies owning US real estate directly is subject to US estate tax of up to 40% on value above just $60,000. By contrast, US citizens enjoy a $13.61 million exemption (2024). To avoid this, international owners typically hold US property through a foreign corporation, two-tier LLC/foreign-corp structure, or irrevocable trust. Tax-treaty countries (UK, France, Germany, Australia) have higher exemptions.

Should I buy through an LLC as a foreign buyer?

An LLC alone does not solve the estate-tax problem because the LLC interest is treated as US-situs property. The most common protective structure is a US LLC owned by a foreign holding corporation ('two-tier'), which combines limited liability with estate-tax shielding. Some buildings restrict LLC purchases, verify with the building's bylaws and consult both US and home-country tax advisors.

Can I close on a US property without being in the United States?

Yes. International buyers commonly close via a Limited Power of Attorney (POA) appointing their US real-estate attorney or another authorized representative to sign closing documents on their behalf. The POA must be notarized, apostilled (for Hague Convention countries) or consularly legalized, and pre-approved by the title insurance company and condo managing agent. Plan 2-8 weeks for POA preparation.

What is the Section 871(d) election?

By default, US-source rental income paid to a non-US owner is subject to a 30% gross withholding tax with no deductions. The Section 871(d) election (filed with Form 1040-NR) converts taxation to net basis, you pay tax only on rental income after operating expenses and depreciation. With 27.5-year depreciation and operating costs deductible, taxable rental income is typically zero or negative in the early years of ownership.

Why should foreign buyers focus on condos rather than co-ops in NYC?

Approximately 75% of Manhattan apartments are co-operatives, in which residents own corporate shares rather than a deed. Most NYC co-op boards prohibit foreign ownership because they cannot easily enforce judgments against owners whose assets are abroad. Condos (deed ownership) and condops (co-ops with condo-style rules) welcome foreign buyers, allow LLC ownership in most cases, and have a simpler approval process.

What is Florida SB 264 and who does it affect?

Florida Senate Bill 264 (effective July 1, 2023) restricts purchases of agricultural land and certain real estate within 10 miles of military installations or critical infrastructure by nationals of seven 'countries of concern': China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela (Maduro regime), and Syria. Most non-agricultural urban condo purchases (Brickell, Miami Beach, Edgewater) are not affected. Chinese nationals face additional residential restrictions. Consult a Florida attorney before purchase.

Can foreign sellers use a 1031 exchange to defer capital gains?

Yes-1031 exchanges are available to foreign sellers on US real estate held for investment or business use (not primary residence or vacation home). Strict timing rules apply: 45 days to identify replacement property, 180 days to close. Funds must be held by a qualified intermediary. The 1031 does NOT eliminate FIRPTA withholding, 15% must still be withheld and recovered via Form 8288-B.

Can foreign buyers obtain US mortgages?

Yes. Foreign-national mortgages are available from select US lenders, typically requiring 30-50% down payment, higher interest rates than domestic loans (50-150 bps premium), and more extensive documentation. Asset-based lending against AUM at private banks is common for UHNW buyers. Cash purchases avoid mortgage recording tax (~1.925% in NYC) and are most common above $3 million.

What documents do I need as an international buyer to close on a US property?

International buyers typically need: passport copy, second photo ID, proof of funds (bank/brokerage statements), source-of-funds documentation for AML compliance, US tax ID (ITIN, apply via Form W-7), retainer agreement with US real-estate attorney, and Limited Power of Attorney if closing remotely. For LLC purchases, add the operating agreement and certificate of formation. Plan documentation 4-8 weeks before closing.

משאבים · קונים בינלאומיים

מדריך הקונה הבינלאומי לנדל״ן ב-NYC & Miami

מדריך הקונה הבינלאומי לנדל״ן ב-NYC ובMiami: מבני התאגדות, חובות מס, מימון, FIRPTA, תכנון עיזבון והמכניקה התפעולית של רכישה חוצת גבולות.

מה שקונים שאינם אמריקאים צריכים לדעת ב-2026: מימון, FIRPTA, מס עיזבון, כללי הבניינים וסגירות מרחוק

עודכן 2026-04-27 · קריאה של 30 דקות · מאת Anthony Guerriero, ברוקר מורשה (NY · FL · CA)

אודותינו

Manhattan Miami Real Estate מלווה קונים בינלאומיים כבר יותר מ-20 שנה, ומובילה לקוחות מאמריקה הלטינית, אירופה, אסיה, המזרח התיכון ומעבר להם בעסקאות נדל״ן בארה״ב. אנחנו יודעים מה עובד, ומה לא, עבור קונים שאינם אמריקאים ב-New York ובMiami.

המייסד Anthony Guerriero מחזיק ברישיון Real Estate Broker ב-New York, Florida ו-California, ומשרת יחידים בעלי הון עתק (UHNW), פמילי אופיס ומשקיעים חוצי גבולות, כאשר FIRPTA, מבני התאגדות וסגירות באמצעות ייפוי כוח (Power of Attorney) הם תחומי המומחיות המרכזיים שלו.

תשובה מהירה

קונים בינלאומיים יכולים לרכוש נכסים ב-NYC ובMiami ללא תושבות או אזרחות אמריקאית. מבנה הרכישה, כלומר תאגיד או שם פרטי, סמכות שיפוט ומיצוב מס, חשוב לא פחות מהנכס עצמו. הרכישות חוצות הגבולות המוצלחות ביותר מתחילות בקריטריונים, בסמכות שיפוט ובתזמון, לא בחיפוש מודעות.

נקודות מפתח

אין דרישת תושבות: קונים בינלאומיים יכולים לרכוש נדל״ן ב-NYC + Miami בחופשיות
FIRPTA (חוק המס על השקעות זרות בנדל״ן אמריקאי) חל במכירה: ניכוי במקור של כ-15%
מבני התאגדות (LLC, נאמנות, חברה זרה) משפיעים על חשיפת המס, על האנונימיות ועל תכנון העיזבון
עלויות הסגירה ב-NYC מוטלות בעיקר על הקונה (mansion tax, מס משכנתא, עורך דין); ב-Miami הן נמוכות יותר אך עם דקויות ברמת המדינה
בנייני Co-op (קואופרטיב דיור מבוסס מניות) ב-Manhattan דוחים בדרך כלל קונים בינלאומיים; קונדומיניומים מקבלים אותם; פרויקטים חדשים הם המסלול הנפוץ ביותר

ארה״ב מקבלת בברכה השקעות נדל״ן בינלאומיות. אין מס בולים נוסף, אין תקרות על בעלות זרה, וברוב המדינות אין הגבלות על קונים שאינם אמריקאים, אם כי Florida הנהיגה הגבלות על אזרחי מדינות מסוימות במסגרת SB 264 (מפורט בהמשך).

בעולם שבו קנדה אסרה כמעט לחלוטין על רוב הקונים הזרים (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, שהוארך עד 2027), אוסטרליה וניו זילנד דורשות אישורים קפדניים, וערים כמו סינגפור (מס בולים נוסף של 60% לקונה), טורונטו (35%), ונקובר (20%) והונג קונג (ביטלה את ה-BSD בפברואר 2024) הטילו היסטורית מסי העברה עונשיים על זרים, ארה״ב נותרת פתוחה באופן יוצא דופן.

עם זאת, קונים בינלאומיים מתמודדים עם שיקולים ייחודיים: מימון, מבני התאגדות, ניכוי FIRPTA, חשיפה למס עיזבון, אמנות מס עם מדינת המוצא והגבלות Florida ספציפיות למדינות. מדריך זה מכסה את מה שצריך לדעת לפני רכישת נכס ב-New York City, ב-Miami או בכל מקום אחר בארה״ב, עם תשומת לב מיוחדת להיבטים המעשיים של רכישה כתושב חוץ.

לניתוח מעמיק ייעודי ל-Miami על יתרונות המס של Florida והגבלות SB 264 לפי מדינות, ראו את המדריך שלנו השכונות הטובות ביותר ב-Miami לרכישת קונדו . לבחירת קונדו ב-NYC, ראו את מדריך רכישת קונדו יוקרה ב-Manhattan. לשאלת הבעלות הבסיסית, ראו האם זרים יכולים לרכוש נדל״ן בארה״ב?.

נתונים מהירים 2026 לקונים בינלאומיים

הגבלות על בעלות זרה בנדל״ן אמריקאי (רוב המדינות)

15%

ניכוי FIRPTA ממחיר המכירה ברוטו למוכרים שאינם אמריקאים

30-50%

מקדמה אופיינית למשכנתת foreign national

מס הכנסה מדינתי ב-Florida (לעומת ~10.9% שיעור עליון ב-NY)

$60K

פטור ממס עיזבון אמריקאי לבעלים שאינם תושבי ארה״ב לצורכי מס (לעומת $15M לתושבים ב-2026)

NYC מול Miami במבט מהיר לקונים בינלאומיים

קריטריון	New York City	Miami
מס הכנסה מדינתי	עד 10.9% (NYC מוסיפה ~3.876%)	0% (אין מס הכנסה מדינתי)
מחיר קונדו חציוני $/sqft	~$1,998	~$995
Mansion tax	1% עד 3.9% (פרוגרסיבי)	אין
Documentary stamp tax	N/A	~0.7% ממחיר המכירה
חלקם של Co-op מההיצע	~70% (מגביל קונים זרים)	~0% (קונדו בלבד)
הגבלות SB 264 לפי מדינות	N/A	7 מדינות מוגבלות (סין, רוסיה, איראן, צפון קוריאה, קובה, ונצואלה-מדורו, סוריה)
זכויות שוכרים	חזקות (ייצוב שכר דירה בבניינים מלפני 1974 עם 6+ יחידות)	נוטה לטובת המשכיר
מתאים ביותר לקונים בינלאומיים המחפשים	שימור הון, יוקרה, נגישות לחינוך (Columbia, NYU)	יעילות מס, סגנון חיים, קרבה תרבותית לאמריקה הלטינית

קונים בינלאומיים רבים מחזיקים בסופו של דבר בנכסים בשתי הערים: Manhattan לעסקים ולחינוך, Miami לסגנון חיים ולתושבות מס.

ייעוץ פרטי לקונים בינלאומיים

התחילו בשיחה, לא במודעה.

ברכישות חוצות גבולות ב-New York ובדרום Florida, המבנה, סמכות השיפוט והתזמון חשובים לא פחות מהמחיר. פנו אלינו לתדרוך חסוי המותאם לשיקולי התושבות, המס והפמילי אופיס שלכם.

פתחו בשיחה חסויה

המשיכו לחקור

מדריך יסוד

זרים רוכשים נדל״ן בארה״ב →

השוואת עלויות

עלויות סגירה NYC מול Miami →

סמכות עליונה

Private Client Intelligence Hub →

אנו מלווים קונים גלובליים ב-New York ובדרום Florida.

חלק 1שוק הנדל״ן האמריקאי שקוף מאוד

חלק 2ברוב המקרים, העמלות משולמות על ידי המוכר

חלק 3אין מס בולים נוסף לקונים זרים

חלק 4קונים זרים צריכים להתמקד בקונדו, לא ב-Co-op

חלק 5מימון זמין בקלות לקונים זרים

חלק 6משקיעים אינם משלמים מס על הכנסות שכירות ב-10-15 השנים הראשונות של המימון

חלק 7קונים זרים חייבים לבחור בקיזוז הוצאות לצורכי מס הכנסה

חלק 8ניכוי FIRPTA במקור

חלק 9קונים זרים חייבים לתכנן כדי להימנע ממס העיזבון (Estate Tax)

חלק 10קונים זרים צריכים להתייעץ עם מומחי המס במדינתם

חלק 11זרים יכולים לדחות מס רווחי הון באמצעות רכישת נכס השקעה אחר

חלק 12קונים זרים אינם חייבים להיות בארה״ב כדי להשלים את העסקה

בואו נדבר

בין שאתם רוכשים את הנכס האמריקאי הראשון שלכם, בונים תיק נכסים מרובה נכסים או מתכננים העתקת תושבות מס ל-Florida, אנו מתמחים בעסקאות חוצות גבולות ללקוחות בינלאומיים.

קבעו ייעוץ חסוי →

כל הייעוצים חסויים. אנו מתואמים עם היועצים שלכם במדינת המוצא ועם מומחי מס אמריקאים.

התחילו בשיחה, לא במודעה.

Manhattan Miami מלווה קבוצה קטנה של קונים, מוכרים ופמילי אופיס ב-NYC ובדרום Florida. איננו מנהלים חיפושים פתוחים. כל קשר מתחיל בהקשר.

התחילו →

כיסוי Miami Manhattan מול Miami

מדריך הקונה הבינלאומי לנדל״ן ב-NYC & Miami

מה שקונים שאינם אמריקאים צריכים לדעת ב-2026: מימון, FIRPTA, מס עיזבון, כללי הבניינים וסגירות מרחוק

אודותינו

נתונים מהירים 2026 לקונים בינלאומיים

NYC מול Miami במבט מהיר לקונים בינלאומיים

התחילו בשיחה, לא במודעה.

בואו נדבר

התחילו בשיחה, לא במודעה.

Begin with a
conversation,
not a listing.

Get the report

מדריך הקונה הבינלאומי לנדל״ן ב-NYC & Miami

מה שקונים שאינם אמריקאים צריכים לדעת ב-2026: מימון, FIRPTA, מס עיזבון, כללי הבניינים וסגירות מרחוק

אודותינו

נתונים מהירים 2026 לקונים בינלאומיים

NYC מול Miami במבט מהיר לקונים בינלאומיים

התחילו בשיחה, לא במודעה.

בואו נדבר

המשיכו לחקור

כלים ומדריכים קשורים

התחילו בשיחה, לא במודעה.

Begin with aconversation,not a listing.

Get the report

Begin with a
conversation,
not a listing.