רבעון 1 2026 · מאת Anthony Guerriero · עודכן אפריל 2026
סיפור הקונדו של מיאמי שינה צורה בשקט. במשך שנתיים השאלה היחידה שהייתה חשובה הייתה לאן הולכים המחירים. היא עדיין חשובה, והתשובה היא שהלחץ מתמתן שנה לשנה בעוד השוק נותר רך מחודש לחודש. כעת יושבת מעליה שאלה שנייה, ועבור חלק גדל של בניינים היא זו שמכריעה אם יחידה נמכרת בכלל: האם ניתן לממן, לבטח ולרתק רזרבות עבור הבניין הספציפי הזה.
נתחיל בתמונת המחירים, וניקח את שני חלקיה. ביולי 2026 עמד חציון מחירי הקונדו הקיים במיאמי-דייד על 400,000 דולר, ירידה של 1.48% שנה לשנה. זו ירידה קטנה משמעותית מזו של יוני, שעמדה על 3.15%. באותה נשימה, רמת החציון עצמה ירדה מ-431,000 דולר ביוני ל-400,000 דולר ביולי, וכל מדד משא ומתן עדיין נוטה לטובת הקונים: 12 חודשי היצע, 86 ימים חציוניים מן הרישום ועד לחוזה מול 65 לפני שנה, ומוכרים המקבלים 93% ממחיר המבוקש המקורי. קצב הירידה מצטמצם. המחירים לא התייצבו. שני הדברים נכונים ואיני מתכוון לפרסם אחד בלי השני.
מה שבאמת השתנה בקיץ הזה הוא התשתית. ב-3 באוגוסט ביטלו Fannie Mae ו-Freddie Mac את מסלולי הבדיקה המצומצמת והמזורזת לפרויקטי קונדו ותיקים, כך שרוב הלוואות הקונדו הקונבנציונליות בבניינים של מעל עשר יחידות מחייבות כעת בדיקת פרויקט מלאה. דרישות הרזרבה עולות שוב ב-4 בינואר 2027. מנגד, ובתשומת לב פחותה בהרבה מזו שקיבל סיפור המימון, עלויות הביטוח יורדות לראשונה זה שנים. שני הזרמים האלה נעים בכיוונים מנוגדים, ואיזה מהם גובר תלוי לחלוטין בבניין שבו אתם קונים.
במילים פשוטות, עבור דירות קונדו קיימות במחוז מיאמי-דייד ביולי 2026: מחיר המכירה האמצעי עמד על 400,000 דולר, נמוך בכ-1.5% מזה של לפני שנה, וזו ירידה קטנה מזו של יוני שעמדה על 3.15%. נמכרו יותר דירות קונדו, 1,026 מול 921 לפני שנה. פחות עומדות למכירה, 11,324 מול 12,838, ירידה חודשית שישית ברציפות. האיגוד מדווח על 12 חודשי היצע לדירות קונדו קיימות, ולפי הגדרתו שלו לשוק מאוזן של שישה עד תשעה חודשים, זהו שוק של קונים. כל הנתונים מתייחסים למחוז מיאמי-דייד, לדירות קונדו קיימות בלבד, מתוך הפרסום של MIAMI REALTORS ו-RWorld ליולי 2026 שיצא ב-17 באוגוסט 2026.
לא, וראיית המפתח שהוצגה תדיר ביותר לטובת קריסה התהפכה כעת. טיעון הקריסה נשען מאז ומתמיד על הצטברות מלאי. מלאי הקונדו במיאמי-דייד ירד כעת שישה חודשים ברציפות, ל-11,324 רישומים ביולי 2026, ירידה של 11.79% שנה לשנה מ-12,838. אלה היו הירידות הראשונות מאז יולי 2023. המכירות עלו ב-11.4% שנה לשנה באותו חודש, ומכירות הקונדו במיאמי-דייד עלו שנה לשנה בתשעה מתוך אחד עשר החודשים האחרונים.
כך לא נראית קריסה. כך נראה שוק שמעכל תמחור מחדש: נפחים מתאוששים, היצע מתכווץ, מחירים נשחקים בקצב מואט, וזמן השהייה בשוק מתארך. הימים מן הרישום ועד לחוזה עלו מ-65 ל-86, והימים עד למכירה מ-107 ל-125. המוכרים מקבלים 93% ממחיר המבוקש המקורי. לקונים יש מינוף, וכדאי שינצלו אותו. אך מינוף אינו קריסה.
אוסיף הסתייגות אחת נגד הטיעון שלי עצמי. הנפח הדולרי בפלח הקונדו ירד ב-8.45% שנה לשנה ל-707 מיליון דולר, גם כאשר מכירות היחידות עלו ב-11.4%. משמעות הדבר היא שהעסקה הממוצעת הייתה קטנה יותר, מה שמתיישב עם מעבר לרצועות מחיר נמוכות יותר, אף שהנתונים כשלעצמם אינם מפרידים בין מה שנבע מתמהיל לבין מה שנבע ממחיר. מכירות הקונדו ברצועה של 400,000 עד 500,000 דולר עלו ב-12.6%. כך שלפחות חלק מן השיפור בירידה המדווחת עשוי להיות הרכב ולא התאוששות ערך, ומי שאומר לכם ששוק הקונדו של מיאמי הגיע לתחתית מספק תחזית ולא מדידה.
עוד דבר אחד שראוי לומר במפורש, משום שזו מסגור מן הסוג שנוטה לחזור על עצמו. הפרסום של האיגוד עצמו ליולי קובע כי "מלאי הקונדו יורד שנה לשנה, מה שיפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים" באותו מסמך שבו מדווחים על היצע של 12 חודשים ועל חציון יורד. אני משתמש בנתוני MIAMI REALTORS לאורך כל הדף הזה משום שהם מערך הנתונים הטוב ביותר ברמת המחוז. איני משתמש במסגור שלהם. שנים עשר חודשי היצע הם שוק של קונים לפי הגדרת האיגוד עצמו של שישה עד תשעה חודשים.
| מדד | יולי 2026 | קריאה |
|---|---|---|
| חציון מחיר המכירה | 400,000 דולר (-1.48% שנה לשנה) | הירידה מצטמצמת לעומת -3.15% ביוני, אך הרמה ירדה מ-431,000 דולר ביוני. |
| עסקאות שנסגרו | 1,026 (+11.4% שנה לשנה) | עלייה בתשעה מתוך אחד עשר החודשים האחרונים. הנפח מתאושש. |
| נפח דולרי | 707 מיליון דולר (-8.45% שנה לשנה) | יורד בעוד היחידות עולות, כך שהתמהיל נטה לרצועות מחיר נמוכות יותר. |
| מלאי פעיל | 11,324 (-11.79% שנה לשנה) | ירידה חודשית שישית ברציפות. זה מה שמפריך את תזת ההצטברות. |
| חודשי היצע | 12 חודשים | שוק של קונים לפי הגדרת האיגוד עצמו של שישה עד תשעה חודשים. |
| ימים, מן הרישום ועד לחוזה | 86 (לעומת 65) | שלושה שבועות נוספים של שיווק שנה לשנה. הימים עד למכירה 125, לעומת 107. |
| אחוז ממחיר המבוקש המקורי | 93% | מרחב משא ומתן אמיתי, בשונה מבתים פרטיים העומדים על 96%. |
| נתח המזומן | 47.5% | כמעט מחצית ממכירות הקונדו עוקפות את בעיית המימון לחלוטין. |
הערת היקף. כל נתון לעיל מתייחס למחוז מיאמי-דייד, לדירות קונדו קיימות בלבד. שוק הבתים הפרטיים במיאמי-דייד הוא שוק אחר, עם 4.8 חודשי היצע, שוק של מוכרים, וחציון של 685,000 דולר, עלייה של 3.79%. נתונים ברמת המחוז המשלבים את השניים, ונתונים של חמשת מחוזות דרום פלורידה, לא יתאימו לטבלה הזו ואין להשוות אותם אליה.
זהו השינוי המשמעותי ביותר של השנה עבור הקונה הממונף, והוא הוסבר לציבור הרוכשים בזהירות פחותה בהרבה מכפי שהוא ראוי לה. Lender Letter LL-2026-03 של Fannie Mae ו-Bulletin 2026-C של Freddie Mac, ששניהם פורסמו ב-18 במרץ 2026, ביטלו את מסלולי הבדיקה המצומצמת והבדיקה המזורזת לפרויקטי קונדו ותיקים. עבור בקשות הלוואה שתאריכן 3 באוגוסט 2026 ואילך נדרשת ככלל בדיקת פרויקט מלאה למימון קונבנציונלי בפרויקטי קונדו ותיקים של מעל עשר יחידות, כך שמסלולי הבדיקה המקוצרים שעליהם נשענו בעבר תיקים רבים בדרום פלורידה אינם זמינים עוד.
בדיקה מלאה פירושה שהמלווה בוחן את הוועד עצמו: תקציב, מימון רזרבות, תחזוקה נדחית, התדיינויות משפטיות, ביטוח, ושיעור היחידות שבבעלות משקיעים. בשוק דרום פלורידה, שבו מלאי גדול של בניינים ותיקים הנושאים חובות רזרבה והיטלים מיוחדים, הדבר הופך את מצבו הפיננסי של בניין לתנאי מימון. ארגוני הענף ביקשו הקלה. Community Home Lenders of America, Community Associations Institute ו-National Association of Mortgage Brokers פנו במשותף אל Federal Housing Finance Agency ב-8 ביולי 2026 בבקשה לדחות או לשנות את הכללים. לא ניתנה דחייה, והשינוי נכנס לתוקף במועד.
Shant Banosian, נשיא Rate Mortgage, ניסח את ההשפעה המעשית בבוטות: "עסקאות קונדו שעבדו בעבר כבר לא עובדות". כמעט מחצית ממכירות הקונדו במיאמי-דייד, 47.5% ביולי, היו במזומן מלא, וקונה במזומן אינו עובר בדיקת פרויקט כלל. היתרה הממונפת היא החלק החשוף במישרין. נתח המזומן הזה הוא נתון של יולי ולכן הוא קודם לשינוי של 3 באוגוסט. לא ראיתי מדידה שפורסמה של מספר עסקאות הקונדו בדרום פלורידה שנכשלו בבדיקה מאז 3 באוגוסט, או באילו רמות מחיר, ולכן לא אנקוב במספר.
| תאריך | מה משתנה | את מי זה נוגע |
|---|---|---|
| 1 ביולי 2026 | ההשתתפות העצמית ליחידה בפוליסת העל מוגבלת ל-50,000 דולר; דרישות ה-HO-6 של בעלי היחידות עודכנו. | ועדים עם פוליסות על בעלות השתתפות עצמית גבוהה. |
| 3 באוגוסט 2026 | הבדיקה המצומצמת והבדיקה המזורזת בוטלו לפרויקטים ותיקים. בדיקת פרויקט מלאה נדרשת ככלל. | קונים ממונפים בפרויקטי קונדו ותיקים של מעל עשר יחידות. |
| 4 בינואר 2027 | הקצאת הרזרבה המזערית עולה מ-10% ל-15% מהכנסות ההיטלים השנתיות שבתקציב. | ועדים המתקצבים את 2027, והקונים בבניינים שלהם. |
מקור: Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03 ו-Freddie Mac Bulletin 2026-C, שניהם מתאריך 18 במרץ 2026. שימו לב היטב לתאריך הרזרבות. הוא 4 בינואר 2027. סיכומים שהופצו בהרחבה נוקבים ב-1 בינואר, ולכן כדאי לאמת מול העלונים עצמם. שינוי הבדיקה מוגדר לפי תאריך הבקשה: הוא חל על בקשות שתאריכן 3 באוגוסט 2026 ואילך. לשינוי הרזרבות תאריך תחילה משלו והוא אינו נשלט על ידי אותו מבחן.
הוסיפו את ה-FHA. MIAMI REALTORS דיווח שוב בפרסום שלו ליולי כי מתוך 2,397 בנייני קונדו במחוזות מיאמי-דייד, Broward ו-Palm Beach, רק 21 מאושרים להלוואות FHA, כלומר 0.9%. הנתון סופר בניינים מאושרים בשלושת המחוזות, ולכן יש להתייחס ל-0.9% כאל מדידת האיגוד לשלושת המחוזות ולא כאל נתון אוניברסלי. HUD מנהל מאגר ציבורי לחיפוש בנייני קונדו אם ברצונכם לבדוק בניין מסוים. כך או כך המסקנה עומדת: מסלול ה-FHA אל תוך קונדו בדרום פלורידה כמעט אינו קיים.
נתון נוסף מסתובב ללא הרף וזקוק לתאריך צמוד. Fannie Mae מנהלת רשימה של פרויקטים שאינם כשירים למימון מטעמה. הספירה המתועדת ביותר הראתה 5,175 פרויקטים ברחבי ארה"ב, 1,438 בפלורידה וכ-696 במיאמי-דייד, Broward ו-Palm Beach. מערך הנתונים ההוא הוא נכון למרץ 2025. לא פורסמה ספירה מחודשת ל-2026. כל מי שמצטט אותו כנתון עדכני, לכל כיוון שהוא, עושה זאת ללא בסיס.
משום שהם מודדים דברים שונים, והתווית שהייתה מגלה לכם מי מודד מה חסרה בדרך כלל. כדאי להבין זאת, משום שחודשי ההיצע הם המספר שבו נעשה השימוש התכוף ביותר כדי לטעון שמיאמי בנפילה חופשית.
הנתון בדף הזה, 12 חודשים, מתייחס למחוז מיאמי-דייד, לדירות קונדו קיימות בלבד, מתוך MIAMI REALTORS ליולי 2026. שנו ולו אחד מן הפרמטרים האלה והמספר יזוז, ובצדק. צמצמו את הגאוגרפיה לשכונה אחת ותת שוק דליל עשוי להציג נתון גדול בהרבה. הגבילו זאת לרצועת מחיר עליונה וההיצע יתארך בדרך כלל, משום שפחות קונים פעילים שם. שלבו קונדו עם בתים פרטיים והוא יתקצר, משום שהבתים הפרטיים במיאמי-דייד עומדים על 4.8 חודשים. ספרו רק בנייה חדשה או רכישות על הנייר ואתם מודדים שוק אחר, שרוב פעילותו אינה נקלטת בדיווחי ה-MLS.
לכן, כשאתם רואים נתון היצע לקונדו במיאמי מצוטט במקום כלשהו, כולל כאן, שאלו ארבע שאלות לפני שאתם פועלים לפיו: איזו גאוגרפיה, איזה סוג נכס, איזו רצועת מחיר ואיזה חודש. מספר ללא ארבע התוויות האלה אינו עובדה על השוק, הוא עובדה על מסנן. הטעות הנפוצה ביותר שאני רואה היא נתון של יוקרה בלבד או של בניין בודד שחוזרים עליו כאילו תיאר את המחוז כולו.
במשך ארבע שנים כל שיחה על קונדו במיאמי הסתיימה בביטוח. הנתונים הניתנים למדידה התהפכו כעת, והם קיבלו שבריר מן הסיקור שקיבלה ההידוק בצד המימון. הם גם אינם מודדים את הדבר שפוגע בפועל בהיטל החודשי שלכם, ולכן קראו את הסעיף הזה בעיון.
Citizens Property Insurance, המבטחת המגובה על ידי המדינה כמוצא אחרון, הפחיתה את התעריפים במיאמי-דייד ב-14.0% בממוצע עבור כ-42,000 בתים, כאשר Broward ירדה ב-14.1% ו-Palm Beach ב-11.9%. ברחבי המדינה ירדו תעריפי ביטוח הדירות המשולב שלה ל-2026 ב-8.8% ותעריפי הרוח בלבד ב-5.5%, בתוקף מ-1 ביולי 2026. גם תמחור ביטוח המשנה, שהוא אחד מן הקלטים למה שוועד משלם בסופו של דבר, זז: תמחור קטסטרופת רכוש מותאם סיכון בחידוש של 1 ביוני 2026 בפלורידה ירד ב-15% עד 20% בשכבות רבות, לפי Guy Carpenter. Florida Office of Insurance Regulation סופר 17 חברות ביטוח חדשות שנכנסו למדינה מאז הרפורמות של 2022 ושל 2023.
גם עונת ההוריקנים של 2026 הייתה שקטה. NOAA חזה סיכוי של 75% לעונה מתחת לממוצע, ונכון ל-9 בספטמבר 2026 נרשמו שתי סופות בעלות שם, ללא הוריקנים וללא פגיעה בדרום פלורידה. אני רוצה להיזהר כאן, משום שזה בדיוק המשפט שמתיישן רע. הספירה הזו נכונה ל-9 בספטמבר 2026, העונה טרם הסתיימה, וסופה משמעותית הייתה משנה את התמונה. מה שאני יכול לדווח הוא מצב השוק כפי שהוא היום, לא כפי שיהיה בדצמבר.
וכעת המגבלה, והיא אמיתית. כל נתון לעיל הוא תעריף ביטוח דירה אישי או מחיר ביטוח משנה. אף אחד מהם אינו פוליסת על של ועד קונדו, שהיא הפרמיה שזורמת בפועל אל ההיטל החודשי שלכם. לא הצלחתי למצוא שינוי תעריף מצרפי שפורסם לפוליסות העל של ועדי קונדו בפלורידה, ואיני מתכוון להסיק אותו: תמחור ביטוח משנה הוא קלט לפרמיות של ועדים, לא תחליף להן. לכן האמירה הכנה צרה מכפי שהכותרות מרמזות. תעריפי הביטוח האישי ומחירי ביטוח המשנה ירדו ב-2026. אם פוליסת העל של הבניין שלכם ירדה, ובכמה, היא שאלה שרק חידוש הפוליסה של הוועד שלכם יענה עליה.
האיתות הברור ביותר של השנה הגיע מ-Edgewater. Two Roads Development הגיעה להסדר עם בעלי היחידות הסרבנים ב-Biscayne 21, בניין בן 13 קומות ו-192 יחידות על קו המפרץ ב-2121 North Bayshore Drive, וסיימה מאבק שנמשך מ-2023 דרך Florida's Third District Court of Appeal, שצידד בסרבנים, ובית המשפט העליון של פלורידה, שסירב לדון בערעור היזם באוקטובר 2025. המחלוקת נסבה על כך שהוועד בשליטת היזם הוריד את הסף לפירוק הקונדומיניום מ-100% מן הבעלים ל-80%, מה שלדעת ערכאת הערעור שינה את זכויות ההצבעה של הבעלים. Two Roads סירבה לחשוף כמה שילמה; מקור מסר ל-The Real Deal כי מדובר בכ-50 מיליון דולר עבור היחידות. בית משפט עדיין נדרש לאשר את ההסדר. היזם שילם כ-150 מיליון דולר עבור רוב היחידות במאי 2022.
קראו זאת כאיתות מחיר, משום שזה מה שזה. החוק בפלורידה מאפשר ל-5% מן הבעלות בבניין לתקוף פירוק קונדומיניום, ולכן יזמים מנסים להבטיח מעט יותר מ-95%, ו-Biscayne 21 הראה כמה שווה עמדת החסימה הזו ברגע שיזם כבר השקיע הון. הדבר חותך לשני הכיוונים עבור בעלים בבניינים ותיקים: היחידה שלכם עשויה להיות שווה הרבה יותר כחלק ממתחם מאוחד מאשר כדירת יד שנייה, וייתכן גם שיידרשו שנים והתדיינות משפטית כדי לממש זאת. מחלוקת דומה מתנהלת ב-Aventura, שם הוועדים ב-Turnberry Isle, שני מגדלים מ-1979 ומ-1980 עם 565 בעלי יחידות, הגישו תביעה על עקיפה נטענת של דרישת הסכמה פה אחד.
מה שאיני יכול לתת לכם, משום שהוא אינו קיים, הוא מדד מחירים ברמת הפלח לדירות קונדו במיאמי מלפני שנות ה-1990. מסתובבות כמה טענות שזכו לתפוצה רחבה על מלאי ותיק מול מלאי חדש, ובהן הטענה שבניינים חדשים איבדו יותר ערך במונחים מוחלטים מאשר ותיקים. זו השערה מעניינת ולא ראיתי מערך נתונים שבודק אותה. אני מעדיף לומר לכם שמספר אינו קיים מאשר להמציא אחד.
התמונה החקיקתית, בינתיים, שקטה לראשונה מאז Surfside. אחרי SB-4D ב-2022, SB-154 ב-2023, HB 1021 ב-2024 ו-HB 913 ב-2025, מושב 2026 לא הניב שינויים מהותיים ב-Chapter 718, 719 או 720. משמעות הדבר היא שמושב 2026 לא הוסיף חובות חדשות, אף שאלה שנוצרו בחוקים הקודמים נותרות בתוקף. המועד הפעיל הוא ביקורת ה-milestone, שעליה לחול עד 31 בדצמבר 2026.
שתי עובדות שייכות לכל דוח כן על מיאמי כרגע, ואף אחת מהן לא הופיעה בעדכון שלנו לאמצע השנה.
הראשונה היא ההגירה, והיא דורשת זהירות משום ששני מקורות מכובדים נראים כחלוקים ולמעשה אינם חלוקים. הכלכלנית הראשית של MIAMI REALTORS, Gay Cororaton, אמרה בפרסום של יולי כי "הפער המתרחב במדיניות המס מניע האצה בהגירה ממדינות עם מיסוי גבוה". זו אמירה על מעבר נכנס ברוטו, והיא נתמכת. בנפרד, ניתוח של University of Florida לנתוני Census Vintage 2025 מראה כי מחוז מיאמי-דייד רשם הפסד הגירה פנימית נטו של כ-73,000 תושבים ב-2025, הגדול ביותר מכל מחוז בפלורידה, בעוד ההגירה הפנימית נטו ברחבי המדינה ירדה מ-310,892 ב-2022 ל-22,517 ב-2025. שני הנתונים נכונים. הם מודדים דברים שונים. זרימה ברוטו חזקה ממדינות עם מיסוי גבוה יכולה להתקיים לצד זרימה יוצאת ברוטו גדולה יותר, והנתון נטו הוא זה שמתאר את השינוי באוכלוסייה.
השנייה היא הקונה הזר. National Association of Realtors דיווח ב-29 ביולי 2026 כי קונים זרים רכשו נכסי מגורים בארה"ב בהיקף של 45.3 מיליארד דולר בשנים עשר החודשים שהסתיימו במרץ 2026, ירידה של 19.1% שנה לשנה, עם ירידה של 14% בכמות היחידות. פלורידה נותרה מדינת היעד המובילה עם 20% מכלל הרכישות הזרות. הדבר משמעותי כאן במיוחד: MIAMI REALTORS מדווח כי קונים בינלאומיים היוו 49% מן המכירות בדרום פלורידה בבנייה חדשה, על הנייר ובהמרות קונדו על פני תקופה של שמונה עשר חודשים שהסתיימה ביולי 2025. ירידה ארצית של 19% ברכישות זרות היא רוח נגד ישירה לפלח השוק שתלוי בהן יותר מכול.
מנגד, הקצה העליון ממשיך להתנהג ככלכלה נפרדת. ב-2025, 82% ממכירות הקונדו במיאמי ב-1 מיליון דולר ומעלה היו במזומן מלא. יחידה ב-Four Seasons Residences ב-Surf Club נמכרה שוב באוגוסט ב-30.3 מיליון דולר, או 7,143 דולר לרגל רבועה, לאחר שנסחרה ב-18.4 מיליון דולר ביולי 2025. שתי אלה עסקאות בודדות ולא הייתי בונה תזה על אף אחת מהן. מלמדת יותר היא דירת הפנטהאוס ב-33 מיליון דולר ב-Estates at Acqualina, שיא לבניין, שבה נטל הקונה משכנתה של 20.5 מיליון דולר. גם בקצה העליון ביותר, לא הכול מזומן.
דוב היה מציג את הטענה הזו, והיא הוגנת. שנים עשר חודשי היצע הם הרבה. הימים בשוק עדיין מטפסים, מ-65 ל-86 עד לחוזה ומ-107 ל-125 עד לסגירה, וזו החתימה של שוק שבו המוכרים עדיין רודפים אחרי הקונים. הנפח הדולרי ירד ב-8.45% בעוד מכירות היחידות עלו, כך שהשיפור בירידת החציון נובע חלקית מתמהיל. שלושה מתוך ארבעת המסננים ברמת הבניין מתהדקים ולא מתרופפים. המחוז מאבד תושבים נטו. הרכישות הזרות ירדו ב-19% ברמה הארצית. וחודש אחד של הצטמצמות הוא חודש אחד.
כל זה נכון. הקריאה שלי היא שהדברים מתארים שוק שמתפנה ברמה נמוכה יותר ולא שוק שנשבר, ושהפיזור בין בניינים רחב כעת מן הפיזור בין שכונות. המבחן מגיע במהירות: MIAMI REALTORS מפרסם את נתוני המחוז לאוגוסט סביב 17 בספטמבר, שבוע לאחר העדכון הזה. אם ההצטמצמות תתהפך, אומר זאת כאן.
לקונים. בדקו את הבניין לפני שאתם בודקים את היחידה. בקשו את מחקר הרזרבות, את מצב ביקורת ה-milestone, את שלוש השנים האחרונות של ההיטלים, את פוליסת העל על ההשתתפות העצמית שבה, ואם הבניין עבר בדיקת מלווה מלאה מאז 3 באוגוסט. אם אתם ממנים, דאגו שהפרויקט ייבדק לפני שאתם מתאהבים בתוכנית דירה. ונצלו את המינוף שהנתונים אומרים שיש לכם: 93% ממחיר המבוקש המקורי הם עמדת משא ומתן אמיתית, ו-12 חודשי היצע הם עמדה אמיתית.
לקונים במזומן. אינכם חשופים לשינוי הבדיקה, ובשוק שבו כמעט מחצית מן המכירות הן במזומן זו עמדה שראוי לנצל במכוון. היכן שמצב המימון של בניין הוא המכשול, שאלו במדויק מדוע הוא נכשל ואם הסיבה ניתנת לתיקון, משום שפער מימון שוועד כבר תזמן הוא עניין שונה מעבודה מבנית שטרם נפתרה. לא הייתי מניח לא שיחידות כאלה נסחרות בהנחה ולא שהבעיה זמנית; את שני הדברים יש לבסס בניין אחר בניין.
למוכרים. הניירת של הבניין שלכם היא כעת חלק מן הרישום שלכם. העבירו את מחקר הרזרבות, את מצב הביקורת ואת תמצית הביטוח לידי המלווה של הקונה מוקדם, משום שבדיקת הפרויקט היא כעת המקום שבו עסקאות ממונפות מאבדות זמן ותנופה. אם בבניין שלכם יש היטל מיוחד פעיל, תמחרו אותו מראש במקום להתווכח עליו בהמשך.
לבעלים בבניינים ותיקים. Biscayne 21 הוא המספר שכדאי להכיר. השאלה אם למכור כיחידה או להחזיק כחלק ממתחם פוטנציאלי היא כעת החלטה פיננסית אמיתית ולא היפותטית, והיא תלויה בתקנון שלכם, במצב הרזרבות שלכם ובשכנים שלכם. אם אתם בבניין על קו הים מלפני שנות ה-1990, זו שיחה שכדאי לקיים לפני שמישהו דופק בדלת עם הצעה.
רוצים קריאה ברמת הבניין לפני שאתם קונים או מעלים נכס למכירה? אמשוך את מצב הרזרבות והביקורת, את המלאי העדכני, את הימים בשוק ואת העסקאות האחרונות עבור כל בניין במיאמי, ואומר לכם בכנות אם הוא יעבור מימון.
מתודולוגיה ומקורות. נתוני המחוז הם סטטיסטיקות MIAMI REALTORS ו-RWorld ליולי 2026, שפורסמו ב-17 באוגוסט 2026, עבור דירות קונדו קיימות במחוז מיאמי-דייד אלא אם צוין אחרת; נתוני המחוז לאוגוסט 2026 טרם פורסמו כשעדכון זה יצא והם צפויים סביב 17 בספטמבר 2026. כללי המימון מצוטטים מ-Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03 ומ-Freddie Mac Bulletin 2026-C, שניהם מתאריך 18 במרץ 2026. ספירות אישורי ה-FHA הן נתוני HUD כפי שצוטטו על ידי MIAMI REALTORS עבור מיאמי-דייד, Broward ו-Palm Beach. ספירות הפרויקטים הלא כשירים של Fannie Mae נכונות למרץ 2025; לא פורסמה ספירה מחודשת ל-2026. נתוני הביטוח לקוחים מ-Citizens Property Insurance, מ-Florida Office of Insurance Regulation ומ-Guy Carpenter דרך Artemis; מצב עונת ההוריקנים לקוח מ-National Hurricane Center נכון ל-9 בספטמבר 2026. מועדי הביקורת והרזרבות לקוחים מלוח הזמנים לקונדומיניום של Florida DBPR; ספירות הביקורות ברחבי המדינה לקוחות מדוח OPPAGA 26-04 כפי שדווח על ידי The Real Deal. נתוני ההגירה הם ניתוח של University of Florida BEBR לאומדני Census Bureau Vintage 2025; נתוני הקונים הזרים לקוחים מ-National Association of Realtors, 29 ביולי 2026. עסקאות בודדות מדווחות על ידי The Real Deal והן נקודות נתונים בודדות ולא אינדיקטורים של השוק. נתוני הקונדו בלבד של מיאמי-דייד אינם ברי השוואה לנתונים של חמשת מחוזות דרום פלורידה או לנתונים של כלל סוגי הנכסים. אין באמור ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ ביטוחי. פורסם ב-10 בספטמבר 2026 על ידי Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate.
החודש התפרסמו שני מקבצי נתונים, ויש לקרוא אותם בנפרד. נתוני יוני של MIAMI REALTORS מכסים את כל מחוז Miami-Dade על בסיס חודשי. דוח Corcoran לרביע השני מכסה את אזורי החוף ואת היבשת שלחוף הים על בסיס רבעוני. גיאוגרפיה שונה, תדירות שונה, ואין דרך להשוות ביניהם ישירות. לכן שום דבר להלן אינו מערבב אותם.
נתחיל במחוז. מספר עסקאות הקונדו שנסגרו ב-Miami-Dade עלה ב-11.96% בהשוואה שנתית ביוני 2026, ל-1,058 עסקאות, ובמקביל מחיר הקונדו החציוני ירד ב-3.15%, מ-$445,000 ל-$431,000. שני הנתונים נכונים. המתח ביניהם הוא הדבר המועיל ביותר בפרסום הזה. החציון מלמד היכן נחתה העסקה שבאמצע. הוא אינו הערכת שווי של דירה מסוימת, וכשדירות זולות יותר מתחילות להיסגר בהיקף, נקודת האמצע מחליקה למטה גם אם דבר לא תומחר מחדש.
עסקאות קונדו בטווח $300,000 עד $600,000 עלו ב-8.7% בהשוואה שנתית ביוני. באותו חודש עסקאות מעל $1 מיליון ב-Miami-Dade עלו ב-29.14%, מ-374 ל-483, וכלכלנית MIAMI REALTORS הראשית Gay Cororaton העמידה את הצמיחה בפלח המיליון דולר על 40% בשנה. שני נתוני המיליון הללו מכסים את כל סוגי הנכסים ולא קונדו בלבד, ופרסום המחוז אינו מספק נתון נפרד לקונדו מעל $1 מיליון. יש לקרוא אותם כעדות למקום שבו מרוכז הביקוש במחוז, לא כסדרת מחירים של קונדו.
עם ההסתייגות הזאת, התמונה ברורה דיה. פלח הכניסה התעורר, הפסגה המשיכה להאיץ, ונקודת האמצע ביניהם ירדה. הנתונים מתיישבים היטב עם שינוי במה שנמכר, לא עם שינוי בשווי הדירות. מי שקורא את החציון שבכותרת כירידת מחירים במיאמי, קורא שינוי בהרכב כשינוי בהערכת שווי.
אפשר לספר את סיפור ההרכב בצורה חלקה מדי, ולכן הנה הטיעון נגדו. על הקונדו ב-Miami-Dade רשומים 12.3 חודשי היצע. הזמן החציוני מפרסום העסקה ועד חתימת החוזה נמתח ל-85 יום ביוני, מ-68 שנה קודם לכן, והזמן עד השלמת המכירה ל-124 יום מ-107. המוכרים קיבלו 94% ממחיר הפרסום המקורי. שום דבר מזה אינו תוצר של הרכב. אלה מדידות ישירות של לחץ הביקוש בתוך מלאי הקונדו, והן אומרות שמספר ממשי של יחידות בודדות, סביר שדווקא המבוגרות, שאינן על קו המים, שאינן באזורי החוף, ונושאות היטלים, נסחר מתחת למקום שבו נסחר לפני שנה.
שני הדברים נכונים בעת ובעונה אחת. חציון המחוז יורד בעיקר מטעמי הרכב, ופלח מסוים של מלאי הקונדו אכן חלש יותר. השאלה המועילה איננה אם הקונדו במיאמי עלה או ירד. היא באיזה פלח אתם נמצאים.
דוח Corcoran לרביע השני של 2026 מפצל את דרום פלורידה לאזורי החוף וליבשת שלחוף הים, וזה החיתוך המועיל ביותר של השוק הזה שמישהו מפרסם. שני הצדדים רשמו עלייה רבעונית רביעית רצופה במספר עסקאות הקונדו. רק באחד מהם עלה המחיר הממוצע.
זו גם הסיבה שאיי המחסום ממשיכים להתנהג יותר כשוק קרקע מאשר כשוק דיור. ההיצע באזורי החוף הצטמצם ב-17% בשנה, ואי אפשר לייצר אותו. המובלעות שעל קו הים ועל קו המפרץ, Bal Harbour, Surfside, South of Fifth, והאיים המגודרים שסקרנו ב השוואת Indian Creek, Star Island ו-La Gorce, מתחרים על מספר קבוע של מגרשים. ביבשת, Brickell, Edgewater ו Downtown עוד יכולים להוסיף קומות.
אי הסימטריה הזאת בהיצע היא המנגנון שמאחורי השוק הדו-מהירותי, ומעליה יושבת צנרת מגורי המותג. לפי Savills, מיאמי מדורגת כיום שנייה רק לדובאי בצנרת העולמית של מגורי מותג, וקונים בינלאומיים היו אחראים ל-49% מעסקאות הבנייה החדשה, המכירה על הנייר והמרת נכסים לקונדו בדרום פלורידה ב-18 החודשים שהסתיימו ביולי 2025. הקונה הזה משלם בדרך כלל במזומן, קונה בניין ולא עסקת השוואה, ואינו תלוי במידה רבה בתנאי המשכנתאות שקובעים את הדרג שמתחתיו. פרויקטים כמו Aston Martin Residences, Cipriani Residences Brickell, Waldorf Astoria ו-619 Brickell נקלטים לפי החשבון שלהם עצמם, וזו בדיוק הסיבה שהפסגה יכולה להאיץ ברביע שבו החציון יורד.
מספר אחד צריך למסגר כל החלטה על קונדו במיאמי השנה. על הקונדו ב-Miami-Dade רשומים 12.3 חודשי היצע. על בתים חד-משפחתיים באותו מחוז רשומים 4.9. שוק מאוזן יושב בין שישה לתשעה. כלומר בתוך מחוז אחד, באותו רגע, הקונדו הוא שוק של קונים והבתים הם שוק של מוכרים, והפער ביניהם רחב יותר מהמרחק של כל אחד מהם מן האיזון.
הכיוון חשוב לא פחות מן הרמה. חמישה חודשים רצופים של ירידה בהיצע הקונדו הם הצטמצמות מתמשכת ראשונה בשלוש שנים. ב-12.3 חודשים לקונה ממושמע נותר מרווח למשא ומתן, במיוחד במלאי המבוגר של הדרג הבינוני. אם המרווח הזה יישמר תלוי בשאלה אם ההצטמצמות תשרוד מחצית שנייה חלשה עונתית לנוכח אספקת בנייה חדשה שנמשכת, וזו שאלה פתוחה באמת ולא תחזית שאנחנו מוכנים לתת.
החלק הזה של שוק הקונדו במיאמי כמעט אינו מסוקר, ולדעתנו הוא האילוץ שקובע בפועל מי יכול לסגור. מתוך 2,397 בנייני קונדו במחוזות Miami-Dade, Broward ו-Palm Beach, 21 מאושרים להלוואות FHA. זה 0.9%. HUD מפרסם את הרשימה. MIAMI REALTORS מציינת שהמחסור הזה בבניינים מאושרי FHA מונע התחזקות נוספת של השוק.
שינוי שני מגיע ב-3 באוגוסט 2026, כאשר Fannie Mae ו-Freddie Mac מבטלות את אפשרות הבדיקה המצומצמת בהלוואות קונדו רבות. הבדיקה המצומצמת היא הקיצור שאיפשר למלווה לאשר משכנתה לקונדו בלי חקירה מלאה של תקציב הוועד, הקרנות, ההתדיינויות והביטוח. ביטולה משמעו שבניינים רבים יותר במיאמי יעמדו בפני בדיקה מלאה, והבניינים שנושאים מימון קרנות נדחה או היטלים מבניים פתוחים הם הסבירים ביותר לא לעמוד בה. הכוונה המוצהרת היא סביבת אשראי שקופה ובטוחה יותר מבחינה פיננסית. זה הוגן. בפלורידה, שבה חובות הקרנות לפי SB-4D כבר יושבות על המלאי המבוגר שעל קו הים, ההשפעה הקרובה שאנו מצפים לה היא רשימה מקוצרת יותר של בניינים כשירים בעבור הקונה הממומן. הציפייה הזאת היא הקריאה שלנו, לא תחזית שפורסמה, והערת MIAMI REALTORS שלמעלה מתייחסת לפער ה-FHA ולא לשינוי הרגולטורי הזה.
כעת העמידו זאת מול האופן שבו במיאמי משלמים בפועל. ביוני היה המזומן 38.1% מכל העסקאות במיאמי, 48.5% מעסקאות הקונדו יד שנייה, ובשנת 2025 היו 82% מעסקאות הקונדו במיאמי מעל $1 מיליון במזומן מלא.
מכאן נובעות שתי מסקנות והן מצביעות לכיוונים הפוכים. קונה במזומן בפסגה כמעט אינו נוגע בכל זה, וזה חלק מן הסיבה שהדרג של $5 מיליון ומעלה באזורי החוף המשיך להאיץ ברביע שבו החציון ירד. קונה ממומן בפלח הכניסה, אותו פלח עצמו שהתחדשות הפעילות בו הורידה את החציון, עתיד לגלות שהבניין חשוב לא פחות מן הדירה. אם אתם ממומנים, סקר הקרנות של הוועד ומצב הביטוח הם כיום קריטריוני חיתום, לא ניירת. ה מדריך המימון למיאמי ולניו יורק שלנו מכסה את צד המלווה, וה מדריך רכישת קונדו יוקרה במיאמי מכסה מה לדרוש מבניין לפני החתימה.
גם הריביות אינן מסייעות לקצה הממומן. Freddie Mac העמידה את הריבית הקבועה ל-30 שנה על 6.58% ואת זו ל-15 שנה על 5.96% בשבוע שהסתיים ב-23 ביולי 2026. פרסום המחוז של יוני ציטט 6.49%, כך ששני הנתונים בדוח הזה הם אותה סדרה בהפרש של חודש, ונעים בכיוון הלא נכון בדיוק בעבור אותם קונים שעליהם נופל גם שינוי אוגוסט.
הקשר שנאבד בקריאה מרביע לרביע. דוח Knight Frank Wealth Report לשנת 2026 מודד כמה נכס פריים קונה מיליון דולר בכל עיר גלובלית. מיאמי עדיין קונה יותר שטח מכל שוק טרופי בר השוואה, והפער מן הערים האירופיות גדול.
מקור: דוח Knight Frank Wealth Report לשנת 2026. בעבור קונה ששוקל את שני השווקים שבהם אנו פועלים, להשוואה הזאת אין דבר עם רביע מסוים והיא שורדת כל רביע. התמונה המלאה על שני השווקים נמצאת ב דוח שוק הקונדו במנהטן וב פירוט עלויות הסגירה בין ניו יורק למיאמי.
התנאים עדיין נוטים לקונה סבלני, ובמידה פחותה מאשר בשנה שעברה. קונדו לקח ביוני 85 יום חציוני מפרסום ועד חוזה, לעומת 68 שנה קודם, ו-124 יום עד סגירה, לעומת 107. המוכרים קיבלו 94% ממחיר הפרסום המקורי. אלה תנאים שניתן לנהל בהם משא ומתן. מולם עומדים חמישה חודשים רצופים של ירידה בהיצע. זה משקל הנגד.
בדקו את הבניין לפני הדירה. העצה אינה חדשה. ה-3 באוגוסט הופך אותה מפילוסופית לפיננסית. בקשו את סקר הקרנות, את חידוש הביטוח, את היסטוריית ההיטלים ואת מסקנות בדיקות אבני הדרך לפי SB-4D, ובקשו לפני שהתחברתם לתוכנית דירה. במוצרי מותג ובמוצרים חדשים יותר התשובות בדרך כלל נקיות, וזה חלק ממה שהפרמיה קונה. המלאי הזה מכוסה ב מדריך מגורי המותג של מיאמי וב צנרת הפרויקטים על הנייר במיאמי.
בחרו את תת השוק לפי ההתנהגות שאתם רוצים ולא לפי המיקוד. אזורי החוף מוגבלים בהיצע והפסגה שם רצה. ביבשת יש יותר מוצר וממוצעים חלשים יותר. בפסגת השוק, מלאי הקונדו העל יוקרתי ו אחוזות הטרופי נעים על עקומה נפרדת. אם אתם בוחרים בין שכונות, התחילו ב מדריך שכונות מיאמי, או עברו ישירות ל היצע קונדו היוקרה במיאמי ול היצע ב-מיאמי ביץ'.
אם אתם קונים מחוץ לארצות הברית, וכמחצית מעסקאות הבנייה החדשה בדרום פלורידה הן בינלאומיות, ההחלטה על מבנה הבעלות שייכת לתחילת התהליך ולא לסגירה. ה מדריך לקונים בינלאומיים וה מדריך למס ירושה אמריקאי לקונים זרים מכסים את המחיר של טעות בנקודה הזאת.
. תמחרו לפי ההרכב ולא לפי הכותרת. מוכר שקורא ירידה חציונית של 3.15% ומוריד את המחיר בהתאם, מיישם סטטיסטיקת תמהיל של מחוז שלם על דירה אחת מסוימת. אם היחידה שלכם חדשה יותר, ממומנת היטב, או בכיס מוגבל היצע באזורי החוף, הנתונים הרלוונטיים הם העלייה של 6% בממוצע אזורי החוף והעלייה של כ-30% בעסקאות מעל $5 מיליון. אם זה מלאי מבוגר של הדרג הבינוני שנושא היטל, פרק טיעון הנגד שלמעלה עוסק בכם, והחציון עשוי להיות מחמיא ולא מחמיר.
הניחו שהקונה יחקור את הבניין, כי מאוגוסט המלווה של קונה ממומן יעשה זאת בין שהקונה יעשה זאת ובין שלא. סדרו את מסמכי הוועד, את מצב הקרנות ואת הביטוח לפני הפרסום. העסקה שמתפרקת בשבוע השישי בגלל לוח קרנות היא היקרה, ועם ימי שיווק שכבר התארכו, פרסום מחדש עולה זמן אמיתי.
שני דברים שהחציון מסתיר. היקף עסקאות הקונדו עלה ב-31.48% בהשוואה שנתית ביוני ל-$940 מיליון, כלומר זורם כאן משמעותית יותר כסף מלפני שנה. ומכירות במצוקה היו 0.5% מכל העסקאות במיאמי, לעומת 70% ב-2009. זה אינו שוק במצוקה. זה שוק שבו מצבת הקונים נעשתה בררנית וכללי המימון מתהדקים סביב מחציתה. לחשבון של המצב שלכם, מחשבון התמורה נטו ו הערכת שווי סודית הם נקודת הפתיחה.
הערה על תדירות הנתונים ועל המקורות. נתוני המחוז מגיעים מסטטיסטיקות MIAMI REALTORS + RWorld ליוני 2026, שפורסמו ב-17 ביולי 2026, והם חודשיים ובכל המחוז. נתוני אזורי החוף והיבשת שלחוף הים מגיעים מדוח Corcoran לרביע השני של 2026, והם רבעוניים ואזוריים. שתי הגיאוגרפיות אינן נחפפות ואינן משולבות כאן מעולם. ריביות המשכנתאות מגיעות מ-Primary Mortgage Market Survey של Freddie Mac, המתפרסם בכל יום חמישי. השוואות המחירים העולמיות מגיעות מדוח Knight Frank Wealth Report לשנת 2026. במיאמי אין נתוני חוזים ציבוריים בתדירות גבוהה כמו במנהטן, ולכן הדוח הזה מתעדכן לפי פרסום המחוז החודשי ולפי דוחות התיווך הרבעוניים ולא שבועית. העדכון המתוכנן הבא: סוף אוגוסט 2026, עם פרסום המחוז ליולי.
Miami ברבעון הראשון של 2026 אינה עוד שוק אחד מבחינה פונקציונלית. היא שניים, מתפצלים לכיוונים מנוגדים מסיבות מנוגדות.
לצפייה במלאי קבלנים פעיל והקצאות טרום-בנייה ב-Miami,חקור טרום-בנייה ב-Miami.
היבשת של Miamiהיא סיפור הצמיחה, Brickell, Edgewater, Coconut Grove ו-Downtown סופגות צינור מבשיל של יוקרה אנכית ממותגת.מיאמי ביץ'היא סיפור המחסור, מוגבלת בקרקע, מוגבלת בהיצע, ובאופן גובר מוגבלת בביטוח ובהערכות שווי.
עבור רוכשים ומוכרים בעלי הון עצום, המציאות המעשית היא שהיבשת והחוף חייבים להיות מוחתמים כשווקים נפרדים. התייחסות אליהם כאחד תוביל לשגיאה בהערכת שניהם.
סגירות מתארות את העבר. בשוק הטרום-בנייה של Miami, חוזים מובילים את ספר המחירים של המכירה החוזרת בשישה עד שמונה עשר חודשים.
חוזי יוקרת טרום-בנייה ברבעון 1 2026 נסגרו ב-12-18% מעל מחיר ההשקה הראשוני. היזמים מעלים שלבי שחרור עם ספיגת המלאי, ומהירות החוזים החתומים תומכת בעלייה.
המשמעות:מכירה חוזרת וטרום-בנייה הן כעת מערכות תמחור נפרדות. טרום-בנייה קובעת את המחיר; מכירה חוזרת עוקבת. רוכשים שמעריכים כל אחת מהן עם הכלי הלא נכון ישגו בהערכת הנכס.
לפני חמש שנים, יוקרת היבשת הייתה הימור. היום היא סוג נכס, ומוצר הדגל הוא ממותג, אנכי, שירות מלא.
רוכשי יבשת מתחייבים ל-בניינים, לא רק למיקומים.
החוף אינו מתייקר בגלל המוצר. הוא מתייקר בגלל קרקע שאי אפשר לשכפל.
טווחי מכירה חוזרת1,100-1,600+ דולר למ"ר, כאשר חזית ים ממותגת, South of Fifth, Bal Harbour, Surfside ו-Fisher Island נסגרות הרבה מעל הטווח. אתרי חזית הים מחושבים ברובם; משטר שלאחר Surfside צמצם עוד יותר את קצב ההשקה.
התכווצות המלאי ברבעון הראשון, הראשונה מאז 2023, היא האות המעשי. לאחר מספר רבעונות של גידול בהיצע, החוף סופג כעת מהר יותר ממה שהוא מחדש מלאי.
חזית הים המצוינת ממשיכה לבצע ביצועים חזקים.החציון של הרבעון הראשון נע עם תמהיל עם סגירת מלאי ישן וזול יותר. פסגת החוף, חזית ים ממותגת, האיים הפרטיים, הנכסים המצוינים ב-Bal Harbour / Surfside, רשמה תמחור יציב עד שיאי. החוף מתמחר מחדש את התחתית והאמצע בעוד הפסגה מתקדמת.
היבשת והחוף מתמחרים על בסיס גורמים שונים.
היבשת היאשוק מוצר: תמחור מונע על ידי הבניין, מפעיל, מותג, אדריכלות, חבילת שירותים. החלף את הבניין, שנה את המחיר.
החוף הואשוק קרקע: תמחור מונע על ידי האתר, מים, נוף, חזית, בלתי ניתן לשכפול. החלף את הבניין באותו אתר, הקרקע עדיין מכתיבה את הפרמיה.
יחידה ממותגת ב-Brickell במחיר 1,500 דולר למ"ר ויחידת חזית ים ב-Mid-Beach במחיר 1,500 דולר למ"ר אינן אותו נכס. האחת היא רכישת בניין. השנייה היא רכישת קו חוף.
זו אינה רק פרמיית איכות, זוהי תמחור מחדש מבני של מלאי דירות ישן.
מעל 4 מיליון דולר, ובמיוחד מעל 10 מיליון דולר, נתוני הרבעון הראשון מתנגדים להמתנה לתיקון שהשוק המפוצל אינו מאותת עליו. היבשת מתייקרת בגלל מוצר. החוף מתייקר בגלל מחסור. טרום-בנייה מובילה מכירה חוזרת ב-12-18%.
לבעלי מוצרים חדשים יותר, ממותגים, או נדירים באמת: המינוף בתמחור הוא אמיתי ועמיד. טרום-בנייה מתמחרת מחדש את ספר ייחוסי המכירה החוזרת; חזית ים מצוינת פועלת בהיצע צנוע מבנית. רישומים במחיר ותיעוד טוב נסגרים.
לבעלי מלאי ישן:השוק אינו חלש. הוא תומחר מחדש.רישומים המגובים בלימודי עתודות נקיים, אישור מחדש עדכני, הערכות שווי שקופות ועמדת HOA יציבה נסגרים. רישומים ללא מסמכים אלה, לא נסגרים. נזילות עוברת כעת דרך תיעוד ברמת הרוכש.
לא. הראיה המרכזית לקריסה, מלאי שהולך ותופח, התהפכה. מלאי הקונדו במיאמי-דייד ירד חודש שישי ברציפות ל-11,324 רישומים ביולי 2026, ירידה של 11.79% שנה לשנה, הירידות המתמשכות הראשונות מאז יולי 2023. עסקאות הקונדו שנסגרו עלו ב-11.4% שנה לשנה ל-1,026 ועלו בתשעה מתוך אחד עשר החודשים האחרונים. המחירים עדיין מתמתנים, כשהחציון עומד על 400,000 דולר, ירידה של 1.48% שנה לשנה, והשוק עדיין נוטה לטובת הקונים עם 12 חודשי היצע. זהו תמחור מחדש עם נפח מתאושש, לא קריסה.
כן, אך לאט יותר במונחים שנתיים. חציון הקונדו הקיים במיאמי-דייד עמד על 400,000 דולר ביולי 2026, ירידה של 1.48% מן הרמה של לפני שנה, מול ירידה שנתית של 3.15% שדווחה ביוני. שני החלקים חשובים: קצב הירידה השנתי הצטמצם, בעוד רמת החציון עצמה ירדה מ-431,000 דולר ביוני ל-400,000 דולר ביולי. המוכרים קיבלו 93% ממחיר המבוקש המקורי וחציון הימים מן הרישום ועד לחוזה עלה מ-65 ל-86. המחירים מאטים את קצב הירידה, אך אינם מתייצבים.
Fannie Mae ו-Freddie Mac ביטלו את מסלולי הבדיקה המצומצמת והבדיקה המזורזת לפרויקטי קונדו ותיקים, כך שבקשות להלוואה קונבנציונלית שתאריכן 3 באוגוסט 2026 ואילך מחייבות ככלל בדיקת פרויקט מלאה בפרויקטי קונדו ותיקים של מעל עשר יחידות. בדיקה מלאה בוחנת את תקציב הוועד, את מימון הרזרבות, את התחזוקה הנדחית, את ההתדיינויות המשפטיות, את הביטוח ואת ריכוז המשקיעים. הכללים מגיעים מ-Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03 ומ-Freddie Mac Bulletin 2026-C, שניהם פורסמו ב-18 במרץ 2026. ארגוני הענף ביקשו מה-FHFA לדחות; לא ניתנה דחייה.
ב-4 בינואר 2027. הקצאת הרזרבה המזערית עולה מ-10% ל-15% מהכנסות ההיטלים השנתיות שבתקציב, הן אצל Fannie Mae והן אצל Freddie Mac. שימו לב לתאריך: הוא 4 בינואר 2027 ולא 1 בינואר, וכמה סיכומים שהופצו בהרחבה טועים בו. שינוי נפרד שנכנס לתוקף ב-1 ביולי 2026 הגביל את ההשתתפות העצמית ליחידה בפוליסת הרכוש הראשית ל-50,000 דולר ועדכן את דרישות ה-HO-6 של בעלי היחידות.
משום שהם מודדים אוכלוסיות שונות ולעתים רחוקות אומרים זאת. הנתון של 12 חודשים ליולי 2026 מתייחס למחוז מיאמי-דייד, לדירות קונדו קיימות בלבד, מתוך MIAMI REALTORS. צמצמו אותו לשכונה אחת, הגבילו אותו לרצועת מחיר עליונה, שלבו קונדו עם בתים פרטיים העומדים על 4.8 חודשים, או ספרו רכישות על הנייר, שרובן אינן נקלטות בדיווחי ה-MLS, והמספר ישתנה באופן לגיטימי. לפני שאתם פועלים לפי נתון היצע כלשהו, שאלו איזו גאוגרפיה, איזה סוג נכס, איזו רצועת מחיר ואיזה חודש הוא מתאר.
הנתונים שפורסמו וירדו הם תעריפי ביטוח דירה אישי ומחירי ביטוח משנה, ולא פוליסות על של ועדי קונדו, ולכן התשובה הכנה היא שהקלטים השתפרו בעוד המספר שמגיע אל ההיטל שלכם אינו נמדד. Citizens Property Insurance הפחיתה את התעריפים במיאמי-דייד ב-14.0% בממוצע, את Broward ב-14.1% ואת Palm Beach ב-11.9%, כשתעריפי ביטוח הדירות המשולב ברחבי המדינה ירדו ב-8.8% בתוקף מ-1 ביולי 2026. תמחור ביטוח המשנה בפלורידה, מותאם סיכון, ירד ב-15% עד 20% בחידוש של 1 ביוני 2026 לפי Guy Carpenter, ו-17 מבטחות חדשות נכנסו למדינה מאז הרפורמות של 2022 ושל 2023. לא נמצא שינוי תעריף מצרפי שפורסם לפוליסות העל של ועדי קונדו.
עשרים ואחד מתוך 2,397, כלומר 0.9%, לפי נתוני HUD שצוטטו על ידי MIAMI REALTORS בפרסום שלו ליולי 2026 שיצא ב-17 באוגוסט 2026. הספירה מכסה בנייני קונדו במחוזות מיאמי-דייד, Broward ו-Palm Beach. יש להתייחס ל-0.9% כאל מדידת האיגוד לשלושת המחוזות ולא כאל נתון אוניברסלי; HUD מנהל מאגר ציבורי לחיפוש קונדומיניומים לבדיקת בניין מסוים. כך או כך, מימון FHA אינו זמין למעשה ברוב המכריע של בנייני הקונדו בדרום פלורידה.
הוא תמחר עמדת חסימה. Two Roads Development הגיעה להסדר עם בעלי היחידות הסרבנים ב-Biscayne 21, בניין בן 13 קומות ו-192 יחידות על קו המפרץ ב-Edgewater, וסיימה מחלוקת שהחלה ב-2023 סביב הורדת הסף לפירוק הקונדומיניום מ-100% מן הבעלים ל-80% על ידי הוועד שבשליטת היזם. Florida's Third District Court of Appeal צידד בסרבנים ובית המשפט העליון של פלורידה סירב לדון בערעור היזם באוקטובר 2025. Two Roads סירבה לחשוף את המחיר; מקור מסר ל-The Real Deal כי שילמה כ-50 מיליון דולר עבור היחידות, ובית משפט עדיין נדרש לאשר את ההסדר. החוק בפלורידה מאפשר ל-5% מן הבעלות בבניין לתקוף פירוק. עבור בעלים בבניינים ותיקים הדבר חותך לשני הכיוונים: יחידה עשויה להיות שווה יותר כחלק ממתחם מאוחד מאשר כדירת יד שנייה, ומימוש הערך הזה עשוי לקחת שנים והתדיינות משפטית.
לא חוקים מהותיים. אחרי ארבע שנים רצופות של שינוי, SB-4D ב-2022, SB-154 ב-2023, HB 1021 ב-2024 ו-HB 913 ב-2025, מושב החקיקה של פלורידה ב-2026 לא הניב תיקונים מהותיים ל-Chapter 718, 719 או 720. המועד הפעיל שעדיין לפנינו הוא ביקורת ה-milestone, שעליה לחול עד 31 בדצמבר 2026. המועדים למחקרי הרזרבה לשלמות מבנית הוארכו קודם לכן על ידי HB 913 עד 31 בדצמבר 2025.
שתי התשובות שמסתובבות נכונות משום שהן מודדות דברים שונים. הכלכלנית הראשית של MIAMI REALTORS דיווחה באוגוסט 2026 כי הפרשים במדיניות המס מניעים האצה בהגירה ממדינות עם מיסוי גבוה, וזה מתאר מעבר נכנס ברוטו. בנפרד, ניתוח של University of Florida לנתוני Census Bureau Vintage 2025 מראה כי מחוז מיאמי-דייד רשם הפסד הגירה פנימית נטו של כ-73,000 תושבים ב-2025, הגדול ביותר מכל מחוז בפלורידה, בעוד ההגירה הפנימית נטו ברחבי המדינה ירדה מ-310,892 ב-2022 ל-22,517 ב-2025. זרימה נכנסת ברוטו חזקה יכולה להתקיים לצד זרימה יוצאת ברוטו גדולה יותר; שתי האמירות מתארות מדדים שונים ולא מחלוקת.
רבעון 1 2026 אישר גם ב-Miami וגם ב-Manhattan את מה שהיה התזה התפעולית ב-Manhattan Miami Real Estate: הון מצטבר לנכסים הטובים ביותר בסוגם, היצע של מוצרים חדשים באיכות גבוהה מוגבל מבנית, והציר בין ניו יורק לדרום פלורידה ממשיך להעמיק.
מכלולים הם יחידת הניתוח הלא נכונה. ההזדמנות טמונה בנכסים הספציפיים, לפי בניין, בינת, תת-שוק, ייחוס, שבהם מחסור, איכות ועיתוי מתכנסים.
בחירת נכסים חשובה כעת יותר מתזמון השוק.
קורא את האות המקביל? פתח את דוחManhattanלרבעון 1 2026.
מקורות: Corcoran Miami Beaches & Coastal Mainland Market Report רבעון 1 2026; סיקור The Real Deal Miami לרבעון 1 2026; ניתוח שוק Manhattan Miami Real Estate. מאת Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate · אפריל 2026.
MM-AUTHORITY-LINK-HUB: mca-miami-hubהמשך עםמרכז מודיעין הנכסיםלמפת הסמכות הנבחרת בת 35 עמודים לאורך ניו יורק ודרום פלורידה.
/MM-AUTHORITY-LINK-HUBכל התקשרות מתחילה בשיחה פרטית: מטרות, לוחות זמנים ושיקולי מס.
ללא כל התחייבות. אנו משיבים אישית.
מעדיפים לדבר בטלפון? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries