ניתוח שוק הנדל"ן במנהטן

מגמת ירידה בשוק הנדל"ן ב-Manhattan במחצית השנייה של 2022

שנת 2022 הייתה סיפור של שני שווקים ב-Manhattan.

תחילת 2022 המשיכה את הגאות שהחלה בתחילת 2021, מונעת על ידי שחרור ביקוש דחוס וסביבת ריבית נמוכה מלאכותית שיושמה על ידי הפד בשחר הקורונה.

ביוני 2022, לאחר שהפד יישם את העלאת הריבית הראשונה הגדולה שלו ב-75 נקודות בסיס לשיעור הייחוס, השוק רוכך במהירות, מה שהותיר את רוב הרוכשים והמוכרים בקיפאון ליתרת השנה כשהם מסתגלים למציאויות שוק חדשות. זה מוצג בגרף להלן שמשווה פעילות חוזים חודשית.

פעילות חוזים חודשית

עם רק 602 חוזים שנחתמו בדצמבר 2022, זה היה אחד הסיומות הגרועות ביותר של השנה מאז 2008. ככל שרוכשים ומוכרים מסתגלים למציאות חדשה, אנו מצפים שהשוק יחל לנוע שוב בתחילת 2023 שכן עדיין יש ביקוש בחוץ.

מחירי נכסים ב-Manhattan

דירות

• מחיר מכירה ממוצע $2.75M
• מחיר ממוצע למ"ר $2,074
• בעוד שזה היה עלייה לעומת אותו רבעון בשנה שעברה, העלייה נבעה בעיקר מסגירות שהתרחשו במגדלי יוקרה עליונה בודדים, כמו Central Park Tower ו-220 Central Park South, שהטו את התוצאות כלפי מעלה.
• בעצם, מחיר למטר מרובע היה שטוח משנה לשנה ממש מתחת ל-$2K למטר מרובע.

קואופרטיבים

• מחיר מכירה ממוצע $1.27M
• מחיר ממוצע למ"ר $1,225

• מחיר מכירה ממוצע $3.19M
• מחיר ממוצע למ"ר $2,415
  

פלח יוקרה (10% עליונים של המכירות)

• מחיר מכירה ממוצע $8.06M
• מחיר ממוצע למ"ר $2,909
• סף מחיר כניסה ליוקרה $3.95M

העלאות ריבית הפד ב-2022

בתקופה של 10 חודשים בלבד ב-2022, הפד העלה את שיעור הייחוס של קרנות הפד ב-4.0%, כפי שמוצג בגרף להלן. פעולה חסרת תקדים זו ננקטה בניסיון לשלוט באינפלציה, תופעה גלובלית ב-2022.

בעוד שהשיעורים גבוהים יותר ממה שהיו מאז 2008, הם היו גבוהים בעבר ושוקי הנדל"ן פעלו היטב בסביבת ריבית מסוג זה. עם זאת, קצב העלאות הריבית השנה, הדחוסות ל-10 חודשים בלבד, הוא הדאגה הגדולה ביותר. זה תורגם לעלייה בשיעור משכנתא קבועה ל-30 שנה Jumbo מ-3.1% ב-1 בינואר 2022 ל-5.7% ב-31 בדצמבר 2022. ירידה מ-6.35% באוקטובר.

ל-Manhattan יש הרבה רוכשי מזומן (כ-55%) בהשוואה לערים אחרות, כך ששיעורי הריבית לא תמיד ממלאים תפקיד כה גדול בפעילות כאן. בנוסף, לקואופרטיבים, המהווים 70% ממלאי הדיור וייחודיים לעיר ניו יורק, יש כללים מחמירים מאוד לגבי כמות המימון שניתן לקבל. חלקם מאפשרים מימון מקסימלי של 70%, אך רבים מאפשרים רק 50%. חלקם אינם מאפשרים כל מימון. אלה הם גורמים ממתנים לשוק NYC, אך אינם מסייעים לרוכש דירה ראשון הזקוק לרוב למשכנתאות לרכישה.

מלאי Manhattan מציל את המצב

חסד המציל בסיפור זה הוא המחסור בהיצע בשוק. בהשוואה לסוף 2020, שהיה לו רמות מלאי מעל 8,100, ההיצע כיום עומד על שפל של 5,858. יש לכך סיבות רבות, כפי שדנתי בהן באוגוסט ומסכמות להלן.

כמות ההיצע המוגבלת אמורה לשים רצפה לירידות פוטנציאליות במחירים ככל שנכנסים ל-2023. ואנחנו גם לא רואים מלאי כלשהו נכנס לשוק בקרוב מהסיבות הבאות:

• משכנתאות כבלי זהב
• 80% מניו יורקרים עם משכנתאות מחזיקים בשיעורים נמוכים מ-5%.
• זה יביא לכך שבעלים יישארו בבתיהם הנוכחיים ללא הגבלת זמן.
• אף אחד לא הולך להחליף את המשכנתא של 3% שלו במשכנתא של 6% בקרוב.

• שוק ההמרה משכירות לדירות קפוא עקב חוק מדינת ניו יורק משנת 2019
• החוק מעניש בעלי בניינים שיש להם דיירים עם שכירות מייצבת, מה שמאפשר לעולם ליצור דירות בשוק חופשי מיחידות עם שכירות מייצבת. אלא אם יבוצע שינוי בחוק זה, לא יהיו המרות שכן אין להן שום היגיון פיננסי ליזם.
• פקיעת תוכניות פטורי מס הופכת את הבנייה ליקרה יותר עבור יזמים
• הפטורים ממס 421a, 421g ו-J-51 פגו כולם.
• אלו היו כלים מצוינים בעבר שבהם השתמשה הממשלה כדי לעודד יזמים לבנות, אך אינם קיימים עוד.
• פוליטיקאים שמאליים בניו יורק סיטי מטילים וטו על פרויקטים עם מרכיבי דיור בר-השגה נדיבים של 30% ו-50%
• מעט מאוד עסקאות קרקע מנהטן בשנתיים האחרונות, כך שלא רבים מהיזמים מתכננים לבנות בעיר.
• האינפלציה בלמה פיתוחים רבים, שכן עלויות אינן ידועות מראש כמו בתקופות רגילות.

תחזית שוק הנדל"ן במנהטן 2023

חוזים רבים ניבאו ירידת מחירי דיור ברחבי העולם בשנה הקרובה. תחזית זו עשויה להתממש, אך בעיקר באותם מקומות שבהם נרשמה עלייה חדה ביותר במחירים בתקופת הקורונה. בארצות הברית, ערים קטנות רבות נמצאות בסיכון הגבוה ביותר, שכן שם המחירים עלו בשיעור הגבוה ביותר, כגון Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ וכל מדינת Connecticut, כך נראה.

עם זאת, ניו יורק סיטי לא הייתה אחד ממקומות אלה. למעשה, מחירי ניו יורק ירדו בתקופת הקורונה עקב גל נדידה מוני מהעיר בתחילת המגפה. המחירים החזירו את ההפסדים רק ב-2021, ורשמו עליות מתונות בהשוואה לרוב הערים האחרות.

תחזית הנכסים הפרימיים של Knight Frank צופה עלייה של לפחות 2% במחירי מנהטן ב-2023, אחרי Miami (עלייה של 5%) ו-Los Angeles (עלייה של 4%) בארצות הברית. רמת עלייה זו מציבה את מנהטן במקום ה-13 בתחזיתם ל-25 הערים הגלובליות המובילות, ומדגימה חוסן ואמון בעיר (ובארצות הברית בכלל).

Knight Frank מציינת "בריחת הון לנמל מבטחים" ו"רוכשים מחו"ל... המחפשים חשיפה גדולה יותר, לא פחותה, לדולר האמריקני". ללא ספק, הגורמים שאני מציין בנוגע להיצע נמוך יסייעו לקזז לחץ מחירים כלפי מטה מצעדי ה-Fed ב-2023.

שוקי הנדל"ן במנהטן ובמיאמי ימשיכו להציג חוסן

אנשים רבים שאלו אותנו מה אנחנו חושבים שיקרה בשוקי NYC ומיאמי כעת שה-Fed העלה את הריביות. בעוד שהפעילות האטה, שני השווקים עדיין פעילים מאוד לפי מדדים היסטוריים.

אנשים רבים שואלים האם האטה זו תביא לירידת מחירים. בעוד שמומחים מסוימים אומרים שזה בהחלט יקרה באזורים מסוימים במדינה, בהתחשב בקצב העלייה המהיר של המחירים שם, הם מצפים שהסיכון לירידת מחירים במנהטן ובמיאמי יהיה נמוך ונמוך מאוד, בהתאמה.

ניתוח CoreLogic, יוני 2022: הסתברות לירידת מחירים

לפיCoreLogic, לאזור המטרופוליטן של NYC יש הסתברות נמוכה ולמיאמי הסתברות נמוכה מאוד לירידת מחירים ב-12 החודשים הקרובים.

מנהטן

מחירים

המחירים לא עלו באותו קצב כמו באזורים אחרים ברחבי המדינה. שוק הנדל"ן קרס ב-2020 (עם ירידה ממוצעת של 7% במחירים) והחל להתאושש רק ברבעון הראשון של 2021, לאחר שהחיסונים יצאו (עם עלייה ממוצעת של 16% במחירים).

1. בהתחשב בכך שמחירי מנהטן עלו ב-4.5% בשנה בממוצע לאורך 10 השנים האחרונות, עלייה נטו של 9% (16% פחות 7%) מקבילה בערך לשנתיים של צמיחת מחירים רגילה.
2. שיעורי השכירות עלו ב-20% משנה לשנה, מה שגרם לעלייה ברווחים, וכך הפך את הזמן הזה להזדמנות מצוינת למשקיעים לרכוש נכסים במנהטן (במיוחד מכיוון שהמחירים לא זינקו).
3. אנחנו צופים כי עליות שיעורי השכירות במנהטן יימשכו, שכן ריביות המשכנתא מצמצמות את מספר הרוכשים ראשונים ב-12 החודשים הקרובים ומאלצות יותר אנשים להישאר בשוק השכירות.
4. מחירי הנכסים הגבוהים במנהטן ממשיכים להיות מגובים על ידי הכנסות מקומיות גבוהות, כפי שדוח הבועות הגלובלי של UBS מדווח באופן עקבי.
5. מנהטן היא השקעה לטווח ארוך. משקיעים רוכשים נכסים במנהטן לשם ביטחון. בהתחשב בעלויות הכרוכות בכך, זהו אינו מקום לספקולציות גולמיות או להשקעות קצרות טווח.
6. 50% מהרוכשים במנהטן משלמים מזומן עבור רכישות הנכסים שלהם, במיוחד בפלח היוקרה, ולכן אינם מושפעים כל כך משינויי ריבית.
7. קואופרטיבים מהווים 75% ממלאי הדיור. רבים מהקואופרטיבים אינם מאפשרים מימון או מגבילים אותו ל-50%. עובדה זו ייצבה את שוק הנדל"ן במנהטן במהלך משבר Lehman.
8. עם זאת, החיתום מחמיר מאוד, כך שזה אינו תרחיש של 2008.

היצע

1. ההיצע נמוך יחסית עבור פרויקטי הקונדו הטובים ביותר ב-NYC באזורים הפריימיים.
2. ההיצע ירד ב-10% לעומת אותו חודש בשנה שעברה.
3. בהסתכלות על קונדומיניומים יוקרתיים, מעט מאוד מהם נמצאים בצנרת.
4. מדי פעם אנו מקבלים בקשות ממשקיעים המחפשים עסקאות קונדו בכמויות גדולות במנהטן. ב-2018 היו לא מעט כאלה, ובניינים רבים עם לפחות 50 יחידות למכירה.
5. אולם בעת הכנת ניתוח אחרון עבור שני משקיעים נפרדים (אחד מהם מבצע עסקת 1031 בהיקף גדול מאוד), שמתי לב שמעט מאוד בניינים מצוינים עתידים להגיע לשוק ב-3-5 השנים הקרובות מתחת ל-96th St. כמו כן, מספר הבניינים עם יותר מ-50 יחידות למכירה ירד משמעותית בהשוואה לפני ארבע שנים.
6. חלק מהבניינים שישבו בצנרת ושחיכינו להם בציפייה, כמוThe Cortland, One High Line ו-One Wall Street החלו את מכירותיהם. אלה הם פרויקטים יוקרתיים ביותר. מעבר לאלה, מעט קונדומיניומים עילאיים עתידים להגיע לאזורים פריימיים.
7. מחסור בהיצע של מוצרים איכותיים עשוי להמשיך ולדחוף מחירים כלפי מעלה, עד שתושג שיווי משקל בין ביקוש להיצע. זה עשוי לקחת שנים.
8. פקיעת פטור מס 421a, שבעבר עודד יזמים לבנות קונדומיניומים ובניינים להשכרה, הובילה לפחות פיתוחים חדשים בצנרת.
9. הפוליטיקאים הליברלים של ניו יורק אינם חפצים בעידוד יזמים לבנות, ולכן אנחנו לא צופים שתמריץ זה יחזור.
10. כמובן, פוליטיקאים אלה קצרי ראייה. היעדר תמריצים ליזמים רק יגרום ל-א) הפחתת כמות הדיור בר-ההשגה שנבנה (דרישה לפרויקטי בנייה חדשים במנהטן), ב) הפחתת הכנסות העיר והמדינה, ו-ג) העלאה נוספת של שיעורי השכירות לדיירים.

מיאמי

חוזקה החדש של מיאמי נובע מ:

1. גל עצום של תושבים (אמידים) הנסים ממדינות עם מס גבוה;
2. גל תושבים המחפשים יותר חירויות ופחות הגבלות קורונה, שכן פלורידה קיימה הגבלות מינימליות מאוד במהלך המגפה;
3. גל של קרנות גידור וחברות טכנולוגיה שעוברות למיאמי;
4. היצע נמוך מאוד של בתים פרטיים וקונדומיניומים (במיוחד גדולים יותר); ו
5. צנרת ריקה.

בעוד שהפעילות האטה בחודשים האחרונים, הסיבה לכך אינה ביקוש. מדובר בעיקר בהיצע. הביקוש לבתים פרטיים וקונדומיניומים במיאמי (ובכל דרום פלורידה) היה כה גדול, עד שהמלאי כמעט נוצל לחלוטין. היצע חדש אינו צפוי להשפיע משמעותית על השוק עד שמחזור הבנייה הבא יהיה בתנופה מלאה. אנחנו צופים שזה ייקח 5-7 שנים, שכן כמעט כלום לא עתיד להגיע לשוק ב-3 השנים הקרובות.

אני מפרט זאת בעומק בסרטון שלהלן:

כותרות וממוצעים

אני תמיד נהנה להקשיב ל-Leonard Steinberg מ-Compass. בפוסט אחרון, הוא הזהיר רוכשים ומוכרים שלא להאמין לכותרות ושלא להסתמך יותר מדי על הממוצעים. והוא בהחלט צודק.

1. הנדל"ן הוא מקומי ביותר.
2. אל תבלבלו בין כותרות בשוק אחד (או ברחבי המדינה) לבין שוק אחר.
3. מנהטן היא שוק ייחודי באמת (מסיבות רבות) ומגמות לאומיות אינן חלות, כפי שההיסטוריה הראתה לנו.
4. אותו הדבר ניתן לומר על מיאמי, שכרגע חווה גל צמיחה עצום. זו הסיבה שלמיאמי יש הסתברות נמוכה מאוד לירידת מחירים לפי CoreLogic.
5. במנהטן, אנחנו רואים עד כמה השוק יכול להיות מקומי ביותר. כאן אנחנו מעריכים בניינים בנפרד, שכן לעיתים קרובות בניינים סמוכים יכולים להיות בעלי תמחור שונה לחלוטין, ביקוש שונה לחלוטין, מסלול שונה לחלוטין, וכו'.
6. במיאמי, אנחנו רואים גם כן עד כמה השוק יכול להיות מקומי ביותר. מחירים וביקוש בחוף הים אינם קשורים כמעט כלל למחירים ולביקוש בשכונות מסוימות ביבשת.

לכן, אל תסתבכו בממוצעים, שכן הממוצעים מספרים לנו רק על מה שהתרחש בשוק בכללותו ולמעשה כלום על מה שקרה בבניין מסוים (או בקו מסוים של בניין, לצורך העניין).

אנחנו כאן כדי לעזור לכם לנווט בשוקי מנהטן ומיאמי. קבעו איתי שיחה קצרה אם אני יכול לשפוך אור על כל נושא אחר שאתם שוקלים. אשמח לדון בשני השווקים בפירוט נוסף, לספק הערכת שווי לביתכם אם אתם חושבים למכור, או לשלוח לכם חיפוש נכסים.

קיץ נעים!

שנת 2021 תהיה ללא ספק אחת השנים הטובות ביותר בנדל"ן למגורים בהיסטוריה של מנהטן, עם מכירות סגורות של מעל 9.5 מיליארד דולר ברבעון השלישי בלבד, הכמות הגדולה ביותר של מכירות סגורות ברבעון אחד ב-32 שנה.

פעילות המכירות הונעה על ידי ביקוש עצור שהשתחרר, אימוץ החיסונים הגובר, תמחור סביר, ריביות נמוכות שיא, מעבר לדירות גדולות יותר (או כאלה עם שטח חיצוני), ועלייה בעושר האישי.

9.5 מיליארד דולר אלה מתייחסים לעסקאות שנסגרו ב-2021, לא בהכרח לאלה שנחתמו ברבעון, שהוא ברומטר עדכני יותר של השוק.

חוזים חתומים ירדו לעונת הקיץ, אך עדיין שוברים שיא לרבעון

כפי שניתן לראות בתרשים שלהלן, פעילות החוזים החתומים הייתה ברמות גבוהות מאז תחילת השנה, אם כי היא מתמתנת. התמתנות כזו עשויה להיות תוצאה של עונתיות, שכן חודשי הקיץ איטיים בדרך כלל משאר השנה. עם זאת, המכירות לרבעון היו שוברות שיא.

אמנם נמוך ב-29% מהרבעון הקודם, אך 3,500 עסקאות נחתמו ברבעון. ב-270 עסקאות בשבוע לרבעון, זהו מספר שובר שיא. אוקטובר ממשיך במגמה, עם כ-305 עסקאות בשבוע.

המוכרים מרוצים, אך לא יותר מדי

המוכרים ב-2021 היו מרוצים מאוד, במיוחד לאחר מחסור במכירות ב-2020. הרוכשים קיימים, כך שהביקוש חזק מאוד, במיוחד בפלח היוקרה שבו תמצאו דירות גדולות יותר.

למרות שהפעילות הוגברה משמעותית במשך רוב השנה, הפחד עדיין לא חלף, ולכן המחירים אינם עולים מעבר לרמות של טרום-קורונה. הנחת הקורונה של 6-9% (תלוי מתי קניתם בשנה שעברה), נעלמה, אך עדיין לא ראינו עליות מחירים מעל רמות 2019.

עם כל הפעילות הזו, היה ניתן לחשוב שהמחירים מוכנים לעלות שוב. בדרך כלל, עליות מחירים מתרחשות תוך 9 עד 12 חודשים לאחר שיפור ניכר בפעילות המכירות. בדקו את לוחות השנה שלכם, כיוון שנכנס לשלב זה בקרוב.

יחידות מתומחרות ביתר מתגוששות עם השוק

מאחר שהתמחור היה שטוח ביחס לרמות 2019, הרבעון השלישי לא היה הזמן לרשום נכס במחירים אופטימיסטיים. ברבעון, נכסים שתומחרו לפי השוק נמכרו תוך 78 ימים. לעומת זאת, נכסים שדרשו התאמת מחיר נמכרו תוך 181 ימים, יותר מכפול (פי 2.3) מאלה שתומחרו לפי השוק הנוכחי.

תמחור נוכחי ברבעון

הערה: בדרך כלל, אני אוהב להשוות את מספרי הרבעון לרבעון הקודם, אולם ברבעון השלישי 2020 שליש מנפח המכירות של הרבעון יוחס לסגירות ב-220 Central Park South, בניין הקונדו החדש היקר ביותר בניו יורק סיטי. 16 יחידות נסגרו במחיר ממוצע של 37 מיליון דולר, בסך כולל של 592 מיליון דולר. בהתאם, אני מציג לכם רק את נתוני הרבעון הנוכחי. אם ברצונכם מידע מפורט יותר, אנא פנו אליי.

נתונים מעניינים נוספים:

• פעילות המכירות עלתה לשיעור הגבוה ביותר ב-32 שנה.
• אפילו עם ריביות נמוכות שיא, כ-50% מהעסקאות היו במזומן מלא
• מכירות פיתוח חדש מתחת ל-3 מיליון דולר גדלו פי 2 מהר יותר מאלה מעל 3 מיליון דולר, שעדיין הכפילו את עצמן מאותו רבעון בשנה שעברה. מעבר ליחידות קטנות יותר בפיתוח החדש הטה את מגמת המחירים כלפי מטה.
• הנחת הרישום בכל הפלחים ממוצע 5.3% לרבעון
• סך חודשי ההיצע של קונדומיניומים וקואופרטיבים, מספר החודשים שייקח למכור את כל המלאי הנמכר, ירד ל-5.1 בלבד.
  
  

פספסתם את השפל. אל תפספסו את ההתאוששות!

מנהטן מתאוששת מעבר לשפל השוק כשפעילות החוזים מתפוצצת

הרבעון השני של 2021 היה רבעון נפיץ, שהוכיח לכולם טעות שהחיים בעיר מתו. מנהטן חזרה לעונת המכירות האביבית הטובה ביותר ב-6 שנים ופעילות המכירות הגיעה לשיא מאז 2007.

ביקוש עצור שהשתחרר, תמחור סביר, ריביות נמוכות, רצון לשדרוג לדירות גדולות יותר (או כאלה עם שטח חיצוני), עלייה בעושר האישי ובסיס רחב יותר של רוכשים הניעו את נפח המכירות כלפי מעלה. בסיכום, העיר פורחת, הודות למדע ולאופטימיות המחודשת.

הערה: לעדכון זה, אני משווה את הרבעון השני 2021 לרבעון השני 2019, שהוא השוואה הרבה יותר מתאימה מהרבעון השני 2020, כאשר NYC הייתה בסגר.

חוזים חתומים מזנקים

החוזים החתומים ברבעון זינקו ב-60% לעומת אותו רבעון ב-2019. רבות מהעסקאות הללו לא יסגרו עד הרבעון השלישי 2021, שבו אנחנו צופים לראות פעולת מחירים חיובית כלשהי, בהתחשב בנפח ובמיקס של הדירות שנכנסו לחוזה ברבעון.

דירות גדולות חוזרות לאופנה

שוק הסופר-פריים (מעל 10 מיליון דולר) הציג את הראשון במחצית הטוב ביותר ברשומות, מונע על ידי הנחות ספרתיות כפולות ממחיריהם המקוריים. בנוסף, חלה עלייה ניכרת במכירת דירות גדולות יותר, דבר שהיה נהדר עבור שוק מעל 5 מיליון דולר.

מיקס המכירות שכלל שינוי משמעותי למכירת דירות גדולות יותר, הטה את מגמות המחירים. בעוד שמחיר המכירה החציוני עלה ל-1,130,000 דולר, הגבוה ביותר מאז שהגיע ל-1,215,000 דולר ברבעון השני 2019, מגמות המחירים הוטו בגלל מיקס המכירות.

הנחת הקורונה מתכווצת

בהשוואה לאותו רבעון בשנה שעברה, המחיר הממוצע לרגל רבועה ירד ב-3.6%. זה זוכה לכינוי "הנחת הקורונה". הרבעון הראשון ראה פער זה ב-9%, מה שמראה שהנחת הקורונה מתכווצת במהירות. אנחנו צופים שהנחת הקורונה תתפוגג ברבעון השלישי ותיעלם ברבעון הרביעי, כשמעסיקים יפסיקו או יגבילו את "העבודה מהבית".

תמחור נוכחי ברבעון:

נתונים מעניינים נוספים:

• פעילות מכירות קונדומיניומים עלתה לשיעור הגבוה ביותר ב-30 שנה.
• מכירות פיתוח חדש מעל 3 מיליון דולר היו הגדולות ביותר בשלוש שנים.
• פעילות המכירות עלתה מהר יותר ממלאי חדש שנכנס לשוק, מה שהביא לכך שחודשי ההיצע ירדו ל-6.9 חודשים, הקצב המהיר ביותר ב-4 שנים.
• הנחת הרישום הכוללת הייתה 6.4%

אם פספסתם את השפל, אל תפספסו את ההתאוששות!

חוזי אפריל 2021 עוקפים

את שיא 14 שנות מרץ

פעילות החוזים במנהטן המשיכה לעלות לשיא חדש באפריל 2021 של 1,607 חוזים חתומים, עוקפת את שיא 14 השנים של מרץ של 1,500 חוזים בחודש אחד. השבוע הראשון של מאי ממשיך במגמה, ועד כה מאי עולה על מסלול להשוות לאפריל.

ב-1,607 חוזים חתומים, זהו גבוה ב-50% מאפריל 2019, חודש ניתן להשוואה טרום-קורונה. לאפריל 2020 היו רק 213 חוזים חתומים (שהונחו ככל הנראה טרום-קורונה). כתזכורת, ניו יורק סיטי הייתה סגורה עם הצגות אסורות, מסוף מרץ ועד סוף יוני 2020.

בחזית היוקרה, לפי Real Deal, היו 652 חוזי יוקרה חתומים מתחילת השנה ועד סוף אפריל, שזה יותר מכל חוזי היוקרה שנחתמו בכל שנת 2020.

בחזית הפיתוח החדש, אפריל ראה 235 חוזים חתומים, עלייה מ-165 במרץ. זה היה הרמה הגבוהה ביותר של פעילות בפלח הפיתוח החדש של מנהטן בשלוש שנים.

מנהטן קמה מהאפר

לאחר 2020 מאכזב ביותר, כשאי מנהטן סבל מ"גלות קורונה" ונסגר פיזית ל-90 יום, שוק המכירות למגורים במנהטן קם מהאפר ברבעון הראשון של 2021. בעוד שהשוק החל להתקדם בנובמבר ובדצמבר 2020, הרבעון הראשון 2021, ובמיוחד מרץ 2021, ראה פעילות מכירות מדהימה.

פעילות המכירות עלתה משמעותית ברבעון הראשון 2021

מכירות מנהטן צמחו בקצב מסחרר במרץ 2021, עם נפח מכירות שעלה על 1,500 חוזים חתומים, החודש הטוב ביותר ב-14 שנה. אפילו ינואר ופברואר 2021 ראו נפח מכירות שעלה על חודשי השנה הקודמת לפחות בשלוש השנים האחרונות, כפי שמוצג להלן:

הרוכשים ניצלו את השילוב של ריביות משכנתא נמוכות שיא ומחירים נמוכים יותר. הם גם מעודדים על ידי הממשל החדש, ממנו NYC כבר נהנית, בניגוד לממשל הקודם שהיה נחוש להעניש את ניו יורק סיטי על שדחתה בהמונים את Trump.

מחירים ירדו, אך לא בנפילה חופשית

בעוד שהמחירים ירדו, הם לא קרסו כפי שיש שאולי הניחו. מחיר לרגל רבועה לקונדו במנהטן היה נמוך ב-8.8% ברבעון הראשון 2021 לעומת הרבעון הראשון 2020. זה נוסף על תמחור נמוך יותר מאז הוטל מגבלת SALT ב-2018, שהשפיעה על הורדת מחירים ב-NYC בממוצע של 11% לפי הכלכלן רוברט שילר. לכן, המחירים נמוכים עמוקות מהשיא שלהם לפני כמה שנים בלבד ומוכנים להפנות כיוון. עם ממשל "כחול", מגבלת ה-SALT, שמענישה מדינות כחולות, יש לה סיכוי טוב להיעלם ב-2021. זה יסייע למחירי נכסים ויבלום את הנהירה למדינות בעלות מס נמוך.

עסקאות פיתוח חדש עדיין קיימות

עדיין יש מציאות בפיתוח חדש, שכן המחירים הופחתו משמעותית לפרויקטים שהושקו לפני 3 שנים. פרויקטים שהושקו לאחרונה, לעומת זאת, תומחרו לפי השוק הנוכחי, כך שלא הרבה הנחות שם. בעוד שחלק מההנחות באות לידי ביטוי במחירים נמוכים יותר, רבות מהן מוסוות בוויתורי עלויות סגירה. אלה אינם מופיעים בנתוני מחיר לרגל רבועה. גודל ההנחות על פיתוח חדש משתנה רחבות, שכן הוא תלוי בגורמים כגון מתי הפרויקט הושק, מהירות המכירות עד כה, מספר היחידות הנותרות הזמינות בקו מסוים, שותפי ההון בסטאק ההון, ובעיקר מחירי השחרור המינימליים של המלווים (הבנקים שולטים בפועל במחיר, לא היזם).

כדי לקבל את הדיל הטוב ביותר בפיתוח חדש, עליכם להיות פתוחים ולא להתקבע על משהו שלא יניב את ההנחות הגבוהות ביותר. לדוגמה, יזמים אינם מציעים הנחות גדולות לא על דירות עם שטח חיצוני ולא על קווים שכמעט נמכרו במלואם.

התרשים שלהלן מראה כיצד תמחור הפיתוח החדש חזר לאחוז בסיסית מהשפל שלו לפני כמה חודשים.

חיסונים מחדירים ביטחון

אנחנו צופים שמחירי הנכסים יתחילו לעלות לאט באביב/קיץ ולאורך שאר השנה, ככל שניו יורק מתחסנת. עד כה,44% מתושבי מנהטן כבר קיבלו את מנת החיסון הראשונה שלהם ו-27% מחוסנים במלואם. כשנגיע ל-70% מהאוכלוסייה המחוסנת במלואה, הפעילויות יחזרו לנורמה כולל פתיחה מלאה של מסעדות ובתי קולנוע (פתוחים חלקית עכשיו), מופעי Broadway ומקומות ספורט, וכו'. אז, אנחנו אכן צופים שינויים דרמטיים נוספים בשוק. ברגע שהמדינה תיפתח מחדש לזרים בשלהי השנה, אנחנו צופים שהתאוששות הנדל"ן במנהטן תגיע להילוך גבוה!

סימנים מצביעים על המשך שוק עולה

ביטול פוטנציאלי של מגבלת ה-SALT, מחסור בהיתרי בנייה חדשים (מכיוון שהפיתוח החדש הוקפא בשנה האחרונה), ופתיחה מלאה מחדש של העיר יבשרו טובות למחירי הנכסים במנהטן ב-4-5 השנים הקרובות, כפי שראינו לאחר משבר Lehman.

אם אתם חושבים לקנות, עשו זאת עכשיו כדי לקבל את המחירים הטובים ביותר. המלאי ירד משיא של 9,600 יחידות למכירה באוקטובר 2020 ל-7,000 יחידות בסוף מרץ 2021, שזה עדיין קצת גבוה. אך אם המכירות ימשיכו באותו קצב כמו הרבעון הראשון, נהיה בשוק מוכרים עד תחילת הקיץ. כשהכלכלה מתחממת, כך גם הריביות, מה שהופך את בעלות הנכס לאותו הבית ליקרה יותר.

שוק מנהטן בתנועה... עכשיו התור שלכם!

שוק מנהטן פותח 2021 בצורה טובה עם פעילות מכירות מוגברת

בעוד שוק הנדל"ן במנהטן עדיין נאבק עקב השפעות הקורונה, הרבעון הרביעי 2020, ואפילו חודש ינואר 2021, ראו שיפור ניכר שמונע על ידי:

• חדשות חיסון חיוביות ותחילת הפצתם שהגבירו את ביטחון הרוכשים,
• ריביות נמוכות היסטורית,
• מוכרים (ויזמים) המציעים הנחות (ממוצע הנחת הקורונה היה 10%, הרבה פחות ליחידות בעלות מחיר נמוך יותר והרבה יותר ליחידות בעלות מחיר גבוה יותר)
• ביקוש עצור מהסגר של 3 חודשים
• ממשל חדשמיטיב עם NYC, ו
• ביטול פוטנציאלי של מגבלת ה-SALT, שדיכאה מחירים ב-NYC ב-11% (לפי Zandi)

חוזים חתומים ברבעון הרביעי עלו בכ-8% לעומת אותו רבעון ב-2019. ינואר 2021 ראה מכירות קונדו עולות ב-50% ומכירות קואופ עולות ב-167% לעומת אותו חודש שנה קודם. כל בשורות טובות! עם זאת, היצע המלאי הגבוה הנוכחי למכירה מהווה רוח נגדית לשוק שתיטיב עם הרוכשים ב-2021.

שוק השכירות ראה שיפור בחודשים האחרונים. אך עד שחברות יבקשו מעובדיהן לחזור למשרדים, שוק השכירות יישאר איטי. אנו צופים התאוששות מהירה בהשכרות בעוד כמה חודשים.

עיקרי הדברים:

• זהו שוק קונים, אך חלון ההזדמנויות לעסקאות הגדולות ביותר נסגר,
• מחירים ירדו אך לא קרסו,
• רוכשי יוקרהחזרולשוק, הם נעדרו ברוב השנה,
• המלאי ירד מאוד מהשיא הדרמטי שלו באוקטובר, אך עדיין ברמה גבוהה,
• זהו זמן נהדר לרכוש דירה גדולה מיזם, פיתוחים חדשים ראו כמה מההנחות והוויתורים הגבוהים ביותר שראינו אי פעם.

שוק מנהטן מתאושש ברבעון הרביעי 2020

עם חדשות הכותרות המדברות על אנשים הנסים מערים גדולות, אין פלא שהלקוחות שלי מופתעים לשמוע שפעילות חוזים חתומים במנהטן הייתה חזקה בחודשיים האחרונים. ממוצע חוזים חתומים לחודש באוקטובר ונובמבר 2020 עמד על 855, כאשר דצמבר 2020 עולה על מסלול לעבור את 717 החוזים החתומים של דצמבר 2019. פעילות החוזים החתומים לרבעון עד אמצע דצמבר כבר עלתה על אותו הרבעון בשנה שעברה.

הביטחון בחיסון והוויתור של המוכרים על הנחות מחיר החזירו רוכשים לשוק. רוב פעילות החוזים הייתה בפלח מתחת ל-3 מיליון דולר, כשפלח היוקרה עדיין חסר תנופה, אך משתפר.

כפי שניתן לראות להלן, מספר החוזים החתומים מעל 5 מיליון דולר ממשיך לגדול, וזהו הפלח שבו אנחנו רואים את ההנחות הגדולות ביותר.

המלאי ירד חדות מהשיא, אך עדיין גבוה

פעילות וביטחון הורידו את היצע הנכסים למכירה במנהטן מכ-9,600 באוקטובר 2020 ל-8,000 כיום.

בעוד שהמלאי גבוה ב-20% בהשוואה לסוף שנה שעברה, כאשר רמות המלאי היו 6,600, אנחנו שמחים לראות שרמות המלאי ירדו ב-17% מהשיא שלו. ההתהפכות החדה ביותר הזו במלאי באוקטובר הייתה כנראה תוצאה של חדשות החיסון המצוינות מ-Pfizer ו-Moderna. אנחנו מקווים שזה לא יעודד מוכרים יותר מדי.

עד שהחיסון יופץ במלואו, אנחנו צופים שעסקאות ימשיכו להיות זמינות ב-NYC. אם כי ככל שהזמן עובר ופעילות מתגברת, אנחנו לא מצפים שמוכרים יעניקו הנחות כמו שעשו. נראה שכבר עברנו את תחתית השוק, אך עדיין נמצאים בתקופה שבה רוכש יכול לקבל הנחות משמעותיות ב-NYC.

היכן הן כל ההנחות עכשיו?

ממוצע "הנחת הקורונה" היה כ-10%, אם כי גבוה יותר בפלח מעל 4 מיליון דולר. Urban Digs ניתח מכירות סגורות ברבעון הרביעי 2020, ומצא ש

• מתחת ל-2 מיליון דולר, ממוצע הנחה של 5%
• 2 עד 4 מיליון דולר, ממוצע הנחה של 10.4%
• מעל 4 מיליון דולר, ממוצע הנחה של 13.5%

כמובן, אלה ממוצעים ומתחשבים רק במחירים, לא בוויתורים אחרים שיזמים מציעים לסגירת עסקאות, כגון זיכויי עלויות סגירה, וכו'. חשוב לציין כי שוק הנדל"ן במנהטן כבר ספג מכה לאחר שינוי מס SALT בסוף 2017, כשהשוק הגיע לשפל ברבעון השלישי 2019. לכן, המחירים כבר ספגו מכה משמעותית לפני שהקורונה הגיעה. הנחת הקורונה הנוספת היא פשוט קצפת על העוגה לרוכשים.

פיתוח חדש

ההנחות תלויות באמת בגורמים רבים של הבניין עצמו, כגון מיקומו, כמה יחידות נמכרו, בעיות ספציפיות עם היזם, המלווה, וכו'. כמו כן, איזה קו בבניין אתם קונים? אם היזם מכר 50% מהיחידות של הקו הטוב ביותר בבניין ו-0% מקו אחר, אל תצפו לאותה הנחה על שני הקווים.

כרגע, הנחות פיתוח חדש נעות על כל הספקטרום, והן תלויות באמת בגורמים הרבים המשפיעים על הבניין עצמו. יזמים כפופים לבנקים שלהם, אשר מכתיבים מחירי שחרור מינימליים, ולכן הם נוטים יותר להציע זיכויי סגירה נדיבים מאשר הנחות ישירות. עם זאת, ראינו שילוב של הנחות מחיר וזיכויי סגירה.

ממוצע ההנחה הוא 10% בפיתוח חדש בתוספת זיכויי סגירה, אם כי ישנם פיתוחים המציעים זאת על גבי מחירים שכבר הוזלו. לא נשמע שרואים 20-30% הנחה ממחיר Schedule A, שהוא המחיר המקורי שהוגש לפרקליט המדינה של מדינת ניו יורק.

יזמים כיסו לפחות חלק מעלויות הסגירה של הרוכש, כולל חלק מהעלויות הבאות:

• מסי העברה (כ-2%)
• מס Mansion (סולם הדרגתי המתחיל ב-1% ועולה עד 4% אם מעל 25 מיליון דולר)
• חנייה, ניתן לקבלה כחלק מהעסקה בהתאם ליחידה
• אחסון, ניתן לקבלו כחלק מהעסקה
• חיובים משותפים, עשויים לשלם שנה אחת של חיובים משותפים.

יזמים מסוימים אינם מנהלים משא ומתן כלל, או שמא יכסו רק את מסי ההעברה אם יש להם משהו מיוחד מאוד בבניינים שלהם. לדוגמה, ל-Park Loggia יש גזוזטראות עם נוף ל-Central Park הנסחרות במחירי מבוקש. ל-The Benson יש רק כמה יחידות ב-Madison Avenue ב-UES שגם הן נסחרות במחירי מבוקש. בניינים אחרים שמממנים עצמם ולכן אינם כפופים לאחרים גם לא מנהלים משא ומתן. אך אלה מעטים ונדירים.

עיקרי הדברים המרכזיים:

• זהו כנראה שוק הקונים הגדול ביותר בפרויקטים חדשים שניו יורק ראתה אי פעם ב-20+ השנים האחרונות.
• אנחנו לא נמצאים במשבר פיננסי; אנחנו נמצאים במשבר בריאות שסביר להניח שנפתר.
• אנחנו לא נמצאים באותה מצב כמו המיתון הגדול של 2008/2009, בועת הטק של 2000, או 9/11 כשהייתה פחד ולא היה כסף בשוק.
• בנקים ועובדי צווארון לבן עמוסים במזומן וה-DJIA עומד על מעל 30,000 (לא 6,000 כמו ב-2009).
• הפחד נמצא אצל המוכרים. לרוכשים יש חלון קצר לנצל את הפחד הזה.
• לאלה היושבים על הגדר, זכרו, עליכם להגיש הצעה כדי לקבל הנחה. עליכם לשחק כדי לנצח!

כשאנחנו מסיימים את השנה, אנחנו רוצים לאחל לכולם חג שמח. אנו מתפללים ש-2021 תהיה טובה יותר מ-2020.

שוק הנדל"ן במנהטן

מתאושש בחזרה באוקטובר 2020

כדי להבין בזמן אמת מה קורה בשוק הנדל"ן בניו יורק סיטי, המדד הראשון שאנחנו בוחנים הוא מספר החוזים החתומים במהלך חודש מסוים. חוזים חתומים באוקטובר התאוששו משמעותית, עם שיא של 874 חוזים חתומים, גבוה ב-30% מספטמבר 2020 וגבוה ב-4% מאוקטובר 2019. זהו עדות ברורה לכך ששוק הנדל"ן במנהטן התאושש מעומקי משבר הקורונה. בנוסף, החוזים החתומים באוקטובר היו גבוהים מכל חודש אחר במשך 2020, אפילו לפני הקורונה, דבר שברור היטב בתרשים שלהלן.

רוכשי נכסים יקרים במנהטן חזרו

רוב פעילות המכירות הייתה עבור נכסים מתחת ל-3 מיליון דולר, אולם מספר חוזים נוספים נחתמו בפלח מעל 25 מיליון דולר, מרמז שרוכשי נכסים יקרים חוזרים לשוק. בעוד שלא נדע באילו מחירים אלה נסחרו עוד כמה שבועות, שמנו לב שנכסים רבים, אך לא כולם, בפלח מעל 25 מיליון דולר נסחרו בהנחות משמעותיות. בעוד שכל המוכרים מנהלים כעת משא ומתן, הנחות משמעותיות לא היו המצב בשוק מתחת ל-3 מיליון דולר.

מלאי מנהטן נראה שהגיע לשיא

המלאי, או ההיצע, הגיע לשיא באמצע אוקטובר של 9,628 נכסים למכירה שיא ועכשיו נראה שהוא דועך. היצע חדש חודשי ירד ב-21% מספטמבר 2020 וב-1.2% מאוקטובר 2019. זה מצביע על האטה בצמיחת המלאי, אולם בניית רמות המלאי תיקח זמן לחזור לרמות נורמליות. זו הסיבה שאנחנו חושבים שההזדמנות לרוכשים עדיין לא דעכה, אם כי עברנו את שיא אי הוודאות שגרם הנגיף. בשבועיים האחרונים, רמות המלאי ירדו, ונכון ליום שישי 6 בנובמבר, ירדו ל-9,255 נכסים למכירה. זהו מספר גדול מאוד של נכסים למכירה, בהתחשב בכך שהמלאי בשנה שעברה באותה עת עמד על כ-7,700.

מכירות בתים בפרברי ניו יורק סיטי עברו את השיא

בעוד שהמכירות נשארות ברמה גבוהה ב-Westchester, Greenwich, Long Island ו-Hamptons, פעילות המכירות ירדה מהשיא שפגע בפרברי ניו יורק הקיץ הזה.

עכשיו שהבחירות הסתיימו, כמעט, ו-Pfizer הכריזה עלחיסוןיעיל ב-90%, אנחנו מאמינים שהשוק ימשיך להתחזק במנהטן.

הזמן הטוב ביותר לקנות ב-NYC

מזה יותר מ-10 שנים

אנחנו כעת שלושה חודשים לתוך פתיחת מחדש של שוק הנדל"ן ב-NYC. בעוד שהיואתגרים רבים, העיר מתאוששת. אנחנו מתחילים לראות סימני חיים במונחים של חוזים חתומים מוגברים ומכירות ממתינות. אך עדיין יש לנו דרך ארוכה, מה שאומר שיש הזדמנות עצומה לכסף חכם.

עם פתיחה מחדש של מסעדות, חדרי כושר, משרדים ומוזיאונים, NYC קיבלה תחושה עמוסה הרבה יותר. תושבי ניו יורק מקפידים על ריחוק חברתי ועל חבישת מסכות, מה שדיכא את הנגיף בעיר.

לנקוט צעד אחורה ולהסתכל על התמונה הגדולה של שוק הנדל"ן מ-30,000 רגל, אנחנו יודעים שזהו הזמן הנכון לקנות במנהטן. אם קניתם ב-2001 או ב-2009, אתם כבר יודעים שNYC תתאוששחזקה מאי פעם. לכן, אני מבקש שתיקחו רגע ותחשבו היכן תהיו בעוד 18 חודשים. בוודאי, רוכשים היושבים על הגדר יצטערו שלא עשו צעד לקנות NYC מוקדם יותר.

הנה עיקרי הדברים שלנו לגבי מה שקורה כרגע בשוק:

1. הקורונה יצרה הזדמנות זמנית לקנות במנהטן במחירים נמוכים.
2. תרשים דופק השוק שלמעלה לוקח בחשבון מכירות ממתינות ומלאי. הוא מראה בבירור שניו יורק הייתה בשוק קונים ומתחילה להתאושש.
3. מוכרים רציניים מציעים את נכסיהם במחירים סבירים או מעניקים הנחות. במיוחד יזמים, המציעים הנחות מחיר וויתורים, שלא שמענו עליהם לפני שנה-שנתיים בלבד... ולא נשמע עליהם בעוד כמה שנים.
4. בעוד שממוצע ההנחה עמד על 8%, אנחנו רואים הנחות גבוהות בהרבה (פי 2-3) על הנכסים היקרים ביותר.
5. חלון ההזדמנויות הוא עכשיו... מתי יסגר חלון זה? הוא כנראה יסגר לפני הרבעון השני 2021, כשהעסקאות הטובות ביותר קורות ברבעון הרביעי 2020, ואחריהן עסקאות טובות ברבעון הראשון 2021. ברגע שחיסון יוכרז כיעיל ומוכן לחלוקה, למוכרים יהיה יותר ביטחון, לכן אנחנו מציעים להגיש הצעות עכשיו! עד שתסגרו, נהיה ב-2021 ובשוק חדש.
6. 7 טריליון דולר של גירוי ממשלתי (פי 14 יותר מב-2008) אומר שהסיכונים נמוכים. זה לא 2008. הבנקים בריאים ותמיכת ה-Fed לא הייתה גדולה יותר מאי פעם.
7. שוויי שוק המניות גבוהים שיא (תוצר לוואי של הגירוי הממשלתי) מדגים שהפדרל ריזרב עושה הכל כדי לגרות את הכלכלה. הוא גם מדגים שלמשקיעים יש ביטחון בכלכלת ארצות הברית, ושהקורונה תהיה תחת שליטה ואז הסטוריה בקרוב.
8. NYC דיכאה את הנגיף מאז יוני, יעילה הרבה יותר בניהול שלה מהממשל הפדרלי. התושבים עשו את חלקם על ידי ריחוק חברתי, הימנעות מאירועים המוניים וחבישת מסכות להגנה על שכניהם הניו יורקים. בעוד שהרבה כלי תקשורת מכניסים את כל NYC לסל אחד, מרבית ההדבקות בקורונה התרחשו בקווינס ובברוקלין, לא במנהטן. לא ראינו שזה מוזכר בשום מקום בחדשות.
9. שוק המכירות אינו עוד בנפילה חופשית שנוצרה על ידי הסגר. מכירות ממתינות פנו פינה, עולות משמעותית בספטמבר, כאשר השוק עבר את השפל האמיתי.

תרשימים באדיבותUrbanDigs

הבחירות הטובות ביותר שלנו כרגע:

 

דירת 2 חדרי שינה מופחתת ומרווחת זו בEast Villageנמכרה במקורה כבנייה חדשה ב-$400K יותר ממחיר הרישום הנוכחי, 3.4 מיליון דולר ב-2017. זהו בניין בוטיק משנת 2015 עם חלונות תריס מדהימים.למידע נוסף.

20 West 53 Street - יחידה 22A
$4,750,000 / $2,748 לרגל רבועה
הופחתה ב-$600,000 / נמכרה ב-5.7 מיליון דולר ב-2017

2 חדרי שינה / 2.5 חדרי אמבטיה / 1,728 רגל רבועה
דמי אחזקה: $3,792 / מס נדל"ן $2,414

גורו בBaccarat Hotel and Residences, אחד המלונות הטובים ביותר בניו יורק. הבעלים המקוריים שילמו 5.7 מיליון דולר עבור הדירה, ולכן הם נחושים למכור, בהנחה של מיליון דולר.למידע נוסף.

540 West 28 Street - יחידה 3A
$885,000 / $1,560 לרגל רבועה

סטודיו / חדר אמבטיה אחד / 567 רגל רבועה
דמי אחזקה: $606 / מס נדל"ן $629

הסטודיו הזה בבניין +Art ב-West Chelsea מתומחר היטב, 885 אלף דולר. סוף סוף מוכרים מציעים דירות במחירים שנועדו למכירה, ולא במחירים האופטימיים של לפני כמה שנים. קרוב ל-Hudson Yards ו-High Line!למידע נוסף.

לסיכום, אם תרצו לקיים שיחת Zoom כדי לדון בשוק בפירוט רב יותר, פשוט בחרו איתי זמן מתאים:

קבעו שיחה

קיץ NYC שונה

בתקופה זו של השנה, אני בדרך כלל נותן עדכון על דוחות שוק מנהטן של הרבעון השני. אולם הרבעון השני 2020 הוא חיה שונה לחלוטין, שכןשוק הנדל"ן במנהטןהיה סגור ל-12 מתוך 13 השבועות שמרכיבים את הרבעון השני.

לאלו שאינם מודעים למה שהתרחש ב-NYC, ב-23 במרץ 2020, NYC נכנסה לסגר ויצאה ממנו 90 יום לאחר מכן ב-22 ביוני 2020. לא הותרו הצגות פיזיות של נכסים בתקופה זו. המלאי ירד משמעותית במהלך המשבר, כשמוכרים הסירו נכסים מהשוק או דחו רישום. כעת, עם זאת, נכסים חזרו לשוק, עם מלאי גבוה ב-8% מאותה עת בשנה שעברה.

השוק בחודש האחרון חוזר לאט, אך לא בהכרח לרמות נורמליות עדיין. מאז פתיחה מחדש לפני 5 שבועות, ראינו:

• 84% מהחוזים החתומים היו בפלח מתחת ל-3 מיליון דולר.
• דחיפות מפתיעה אצל חלק מהרוכשים הללו, שכן הם יודעים ש-NYC תחזור למעין נורמליות בקרוב.

• לא הרבה קורה בצד הגבוה של השוק, שכן אנשים רבים עדיין נמצאים בבתי הקיץ שלהם ומגבלות הנסיעה עדיין קיימות.
• ריביות משכנתא מגיעות לשפל שיא (מתחת ל-3%), שכן ה-Fed הוריד את ריבית הפדרל פאנדס לאפס.
• מחוונים כוללים מצביעים על תמחור 8-10% מתחת לרמות טרום-קורונה, אך לא בכל נקודות המחיר.
• לפיתוח חדש, שילוב של כיסוי עלויות סגירה והורדות מחיר בהיקף של כ-8-12% בהתאם לפרויקט.
• ההנחות הגדולות ביותר היו בשוק הגבוה, שבו יזמים מסוימים מתמחרים מחדש את רישומיהם ואוספים את רוב עלויות הסגירה של הרוכש, ומציעים תמריצים אטרקטיביים מאוד לעסקה עכשיו.
• מכירות חוזר ב-5 מיליון דולר ומעלה אינן מקבלות בקשות להצגה שבוע אחר שבוע. לכן, מוכרים רציניים של נכס גדול יותר חייבים להיות מוכנים להעניק הנחה של לפחות 10%, ובסבירות גבוהה יותר, ממחירי טרום-קורונה.
• ההנחות פוחתות ככל שהמחירים יורדים, עם מעט הנחות, אם בכלל, מתחת לסף המיליון דולר.

שכירות:

• למרות שמלאי ההשכרה גבוה, השוק גם רואה זרם יציב של חוזי שכירות חתומים, במיוחד ב-$10,000 לחודש ומתחת. אם כי בהנחות!

מה הלאה?

אנחנו עדיין בשלבים הראשונים של מציאות חדשה, אולם מבחינת COVID,ניו יורק סיטי היא כעת הימור בטוח יותרמ-80% ממדינות הארץ!

אם ניו יורק יכולה לשמור על פרוטוקולי הבטיחות שלה ולשמור על זיהומים ויראליים נמוכים, ואם ימשיכו חדשות חיוביות מאוד בניסויי חיסון ותרופות טיפוליות (כגון Remdesivir), ההיסטוריה מציעה ששוק הנדל"ן ב-NYC יתאושש במהירות.

כרגע, עברנו את שיא אי הוודאות, שעבור NYC היה בתקופת אפריל/מאי, אז אולי העסקאות הטובות ביותר של הטובות מאחורינו. אך, אנחנו מאמינים שלרוכשים יהיו 4-5 החודשים הקרובים לקבל עסקאות נהדרות גם כן. ברגע שיהיה חיסון שידוע כיעיל, וסיכויים שנראה אחד בסתיו, ניו יורק סיטי תחזור טובה יותר מאי פעם.

שאלות?קבעו זמן לשוחח איתי. 

קיץ נעים!

Anthony

השפעת הקורונה על מחירי הנדל"ן במנהטן

בעיצומו של המשבר הגלובלי חסר התקדים הזה, קיבלנו מספר שאלות בנוגע להשפעתCOVID-19על מחירי שוק הנדל"ן במנהטן. אני מקווה שכולם שומרים על בטיחותם ובריאותם בתקופה סוערת זו. אף שעדיין מוקדם לדעת מה יקרה הלאה, הנה המידע העדכני ביותר על שוק הנדל"ן ב-NYC.

בסוף מרץ, ניו יורק סיטי הוכנסה ל"תרדמת רפואית" כדי שתוכל לקדם את משבר הבריאות הציבורי. כתוצאה מכך, שוק הנדל"ן של ניו יורק הוקפא לחלוטין עם פעילות חוזים חדשה מינימלית בשני החודשים האחרונים. הצגות פיזיות של קונדומיניומים, דירות ובתים במנהטן אסורות על ידי מדינת ניו יורק. ניו יורק סיטי הייתה בסגר כמעט מאמצע מרץ. עם זאת, עסקאות שהיו בעיצומן לפני שפגעה המגפה הצליחו להיסגר וירטואלית, והבנקים המשיכו למימון משכנתאות. 

עכשיו אמצע מאי וניו יורק חודש אחד אחרי שיא המשבר והתעוררה מהתרדמה שגרמה לעצמה. הודות למנהיגות מושל ניו יורקAndrew Cuomo, ניו יורק הצליחה לשטח את העקומה ומנהלת את דרכה החוצה מהמשבר. אף שעדיין לא יצאנו לחלוטין מכלל סכנה, פתיחה מחדש מדורגת מתוכננת בשבועות ובחודשים הקרובים. בניינים רבים שלקונדומיניומים במנהטןירימו את האיסור על כניסות ויציאות החל מ-15 במאי, ואנחנו מצפים שהאיסור על הצגות יוסר בשלב כלשהו ביוני.

בהסתכלות לאחור על ינואר ופברואר 2020, פעילות החוזים הייתה גבוהה ב-15% לעומת אותן תקופות בשנה שעברה, ומבטיחה את אביב 2020 כעונת מכירות חזקה מאוד. למרבה הצער, זה כבר לא המצב! כרגע, מלאיקונדו וקואופ למכירההתכווץ דרמטית, עם רק 5,000 יחידות המפורסמות למכירה, נמוך ב-50% מרמות המלאי הרגילות של עונת מכירות האביב. אפילו חישוב ימי השהות בשוק, שסופר את מספר הימים שנכס פורסם למכירה, הוקפא על ידי פורטלי הרישום, שכן חישוב זה הפך לחסר משמעות ברגע שהוטל האיסור על הצגות. אז מה הייתה ההשפעה על מחירי הנדל"ן במנהטן?

בעוד שמוקדם מדי להסיק מסקנות מהשפעת הנגיף עלמחירי הנדל"ן במנהטן, יו"ר לשעבר של הפדרל ריזרב, Ben Bernanke, ציין שעצירת הכלכלה הזו דומה יותר לאסון טבע מאשר לשפל כלכלי. זהו לא תוצאה של פירוק מערכת פיננסית כמו ב-2008 או השפל הגדול. הבנקים חזקים ובעלי הון איתן. למרבה המזל, ה-Fed פעל מהר על גירוי מוניטרי והממשל פעל מהר על גירוי פיסקאלי.

נקודת האור בכל זה היא ששוק הנדל"ן ב-NYC ייהנה משמעותית מריביות נמוכות שיא ומהקלה כמותית שיא. אינפלציית מחירי נכסים היא המטרה המכוונת של ההקלה הכמותית, אם כי עשוי לקחת זמן עד שההזדמנות תתגלה. ללא קשר לרמת אינפלציית מחירי הנדל"ן במנהטן מגירוי QE שיא זה, NYC עדיין אחת הערים המובילות בעולם ואנשים עדיין זקוקים לדיור לקנייה או לשכירה.

בסופו של דבר, זהו נושא בריאותי שניתן לפתרון, במיוחד עכשיו שכולם מתרכזים בבעיית Covid 19.

אם תרצו לקיים שיחת Zoom כדי לדון בשוק בפירוט רב יותר, פשוט בחרו איתי זמן מתאים:

קבעו שיחה

6 דברים שכדאי לדעת על שוק הנדל"ן ב-NYC בפברואר הזה

1. עלייה משמעותית בפעילות המכירות לעומת שנה שעברה

• מכירות ממתינות עלו ב-17%, שוק כולל
• מכירות ממתינות עלו ב-25%, 600 אלף עד מיליון דולר
• מכירות ממתינות עלו ב-21%, מיליון דולר עד 2 מיליון דולר

זה מדגים שפעילות המכירות עלתה משמעותית לעומת שנה שעברה, שהיה שפל השוק מבחינת פעילות. נכסים בנקודות מחיר נמוכות יותר מתחת ל-2 מיליון דולר רואים את ההתאוששות הגדולה ביותר. אנחנו סוף סוף רואים שהביקוש עולה על ההיצע, משהו שלא ראינו זמן רב ב-NYC. חוזים חתומים במנהטןהיו בספרות כפולות בנובמבר 2019, דצמבר 2019, ינואר 2020 ופברואר 2020. כמחוון מוביל, עלייה ממושכת בפעילות החוזים החתומים בדרך כלל קודמת לפעולת מחירים. ינואר, חודש אטי בצורה יוצאת דופן, ראה מספר מרשים של חתימות חוזה, שאינו שכיח לחודש הקר ביותר בשנה.

אנקדוטלית, שמנו לב שבעת קריאה לברוקרים אחרים לתיאום פגישות, לפחות 25% מהזמן יחידות אלה כבר קיבלו הצעות מאושרות. לא כמו לפני 12 חודשים. היחידות שנכנסות לחוזה או נמצאות בשוק זמן רב ועברו כמה קיצוצי מחיר, או חדשות שתומחרו נכון מלכתחילה. כמו כן, במקרה האחרון, אנחנו רואים בתי פתוח צפופים ומלחמות מחיר ספורות (שריד מעידן אחר).

2. פעילות שוק היוקרה מתחזקת בהנחות

הנחות ברחבי ניו יורק מסגרות עסקאות, ובינואר ראינו הנחת רישום חציונית של 6.4% (שיעור גבוה לניו יורק) המראה שמוכרים נכנעו ועסקאות נסגרות. בעוד שהעלייה הגבוהה ביותר בפעילות המכירות הייתה ליחידות מתחת ל-3 מיליון דולר, ראינו שיפור מסוים גם בצד הגבוה.

לדוגמה, Olshanדוחציין: "עשרים חוזים נחתמו בשבוע שעבר ב-4 מיליון דולר ומעלה, השבוע השלישי ברציפות של 20 מכירות ומעלה. ממוצע ירידת המחיר ממחיר המבוקש המקורי היה 18%, סכום שהוטה על ידי 2 המכירות המובילות."

"ממוצע ימי השהות בשוק היה 803, סכום שהועלה מכיוון שמחצית מהנכסים נמכרו על ידי יזמים ונמצאו בשוק שנים. זה היה הסך הגבוה ביותר שהדוח הזה תיעד מאז שהתחלנו לעקוב אחר נתון ספציפי זה ב-2012."

רוכשי Central Park:אם עקבתם אחרי שוק Billionaire's Row ו-Central Park, ישנן הזדמנויות. אולי הגיע הזמן לקפוץ לפני שהשוק מתהפך. לדוגמה, למי שמוכן לגור ב-Trump International Hotel and Tower ב-Columbus Circle, ניתן לרכוש נוף ישיר נפלא ל-Central Park3 חדרי שינהב-$3,300 לרגל רבועה (להלן). DJT לא יהיה נשיא לנצח ובניין זה יתאושש בשלב כלשהו. בנוסף, ראינו הנחות חזקות בOne57וב-Time Warner Building גם כן, אם כי רצפת המחיר לנוף ישיר ל-Central Park בבניינים יוקרתיים אלה ואחרים מרחפת סביב $4,500 לרגל רבועה.

שימו לב שאנחנו שומעים כל הזמן מרוכשים בפלח זה שהם שומעים שעוד מלאי הולך להגיע לשוק. בעוד שזה עשוי להיות המקרה בשכונות אחרות, אין בניינים חדשים שמגיעים לBillionaire's Row. יתרה מכך, רמת המלאי מתחת ל-20 מיליון דולר עם נוף ישיר ל-Central Park מוגבלת, שכן לרוב הבניינים הללו מחיר מכירה ממוצע של 30+ מיליון דולר.

3. פיתוחים חדשים לעומת מכירות חוזר

פיתוחים חדשים שתומחרו לפני 2-3 שנים מגששים בשוק והסיבה לכך היא נתק בין יזמים לבנקים ולמשקיעים שלהם.

מה אנחנו אומרים לרוכשים שלנו:ישנן טונות של הזדמנויות בשוק המכירות החוזרות עם נכסים שתומחרו בכל מקום בין $1,100 לרגל רבועה ל-$1,800 לרגל רבועה.

כמובן, ישנן הזדמנויות בפלח הפיתוח החדש וראינו הנחות של 15% בבניינים מסוימים. רבים מהבניינים הללו שבהם אתם רואים הנחות ספרתיות כפולות, אולם, הושקו לפני שנים. לעומת זאת, ראינו בניינים שהושקו ב-2019 עם תמחור המשקף את השוק הנוכחי, המציעים מעט הנחות ממחירי מבוקש נמוכים, אך עדיין אוספים רבות מעלויות הסגירה של הרוכשים.

השוק רגיש מאוד למחירים ומונע כספית. ידוע שקיים מלאי-צל. אלו יחידות שנלקחו מהשוק על ידי מוכרים לא ריאליסטיים, או פרויקטי פיתוח חדש בשכונות שוליות. רוכשים חכמים מאוד כיום ויודעים לזהות ערך טוב. אם קניתם בחמש השנים האחרונות ומנסים למכור עכשיו, אתם כנראה מתחת למים או בנקודת איזון. לכן, היו מוכנים לדרך לא חלקה. תחבולות וטריקים, ויש רבים, לא יגרמו לנכס מתומחר ביתר למכור.

נכסי פיתוח חדש למכירה

הדירות האחרונות למכירה במנהטן

4. שכר הדירה עלה

לאחר רכות מסוימת בשנתיים האחרונות, שיעורי השכירות עלו משמעותית משנה לשנה. מReal Deal, בעוד ציידי דירות מנסים להבין מה בעולם קורה עםעמלות ברוקר, עכשיו יש להם חדשות נוספות שיגרמו להם להסס: שכר הדירה היה גבוה ב-5 עד 6 אחוזים בחודש שעבר לעומת שנה קודם בשלושת הבורואים המכוסים בדוח שוק Douglas Elliman.

5. ריביות משכנתא

ריביות משכנתא צנחו מאז אותה עת בשנה שעברה ונמצאות סמוך לשפל שיא. ריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה עמדה על 3.65%, בעוד שוק המניות היה קרוב לשיא של מעל 26,900. לשם השוואה, ב-30 השנים האחרונות, אותה ריבית משכנתא ממוצעת הייתה כ-6.25%. ב-10 השנים האחרונות, שתי הפעמים היחידות שהריבית הייתה נמוכה יותר היו בספטמבר 2016, עם שפל של 3.42%, ובנובמבר 2012, עם שפל של 3.32%.

לא סביר שהריביות יוכלו לרדת הרבה יותר, שכן אנחנו כבר ליד שפל היסטורי. לכן, אנחנו ממליצים ללקוחות שלנו למחזר עכשיו או לממן רכישות נכסים חדשות כדי לנצל את תופעת ריבית המשכנתא הנמוכה באופן מלאכותי הזו לפני שיהיה מאוחר מדי.

6. קורונה ורוכשים זרים

בעוד שמוקדם מדי לקבוע מה עשויה להיות ההשפעה של פחד בריאות זה על שוק הנדל"ן, יש לציין ששוק הנדל"ן בניו יורק עוגן על ידי רוכשים מקומיים וזרים כמעט נעדרו. רוכשים סינים מהיבשת נעדרו משוק NYC מאז 2016, אירופאים נעדרו שכן מטבעם היה נמוך לאורך שנים רבות. לטיניים ובמיוחד ברזילאים היו נעדרים ברובם שכן מטבעותיהם פוחתו.

לכן, אנחנו לא מצפים שזה ישפיע לרעה על שוק NYC בטווח הקרוב. אם הדולר יחלש ופחד הבריאות יפוג, השוק עשוי להמריא. לבסוף, מדינות אסיאתיות מסוימות עשויות לראות הזדמנויות השקעה מוגבלות בעוד הרשויות מנסות לעצור את ההתפשטות, מה שיוביל להשקעות רבות יותר בניו יורק, מקלט בטוח להון.

עדכון וידאו מ-UrbanDigs

לקוחות רבים שאלו אותנו מה מתרחש בשוק הנדל"ן של ניו יורק, ולכן רציתי לשתף עדכון קצר באמצעות סרטון של Noah מ-Urbandigs.com. הוא מזקק היטב את התמונה העדכנית של שוק הנדל"ן במנהטן.

• איפוס שוק מנהטן ב-2019, שהונע על ידי מדיניות
• שינוי חוק המס הפדרלי (TCJA) החל מ-2018, שהגביל את ניכוי מסי המדינה והמסים המקומיים (SALT) ל-10,000 דולר, ייקר את הבעלות על הנכס לבעלי דירה המתגוררים בה (לא למשקיעים).
• העלאת מס האחוזה (Mansion Tax) ב-1 ביולי 2019 למדרגות מס עולות השפיעה על עיתוי הרכישות לאורך כל 2019.
• השוק מתייצב: קצב המכירות התמתן, מספר החוזים שנחתמו השתפר, וצמיחת ההיצע האטה.
• העסקאות הממתינות לסגירה עלו ב-7%
• תחתית השוק נרשמה ב-Q4 2018
• "המכה כבר התרחשה", ולכן ייתכן שזהו עיתוי טוב לרכישה.

כבר זמן מה אנו אומרים ללקוחותינו שתחתית השוק, מבחינת פעילות, נרשמה בסביבות נובמבר ודצמבר 2018. נתוני נובמבר ודצמבר 2019 אישרו את הערכתנו: מספר החוזים שנחתמו עלה בשיעור דו-ספרתי לעומת אותו חודש אשתקד. בשל מזג האוויר בניו יורק יש לשוק עונות מכירה מובהקות, ולכן עלינו להשוות תמיד לאותו חודש או רבעון בשנה הקודמת כדי להעריך את המגמה. [לקראת סוף הסרטון של Urban Digs הוא מאשש את מה שאנו אומרים ללקוחותינו, באמצעות השוואת העסקאות הממתינות לסגירה].

נתוני 2019 היו מבלבלים משום שהעלאת מס האחוזה (Mansion Tax) הוכרזה באפריל ונגעה לרכישות שיושלמו אחרי 30 ביוני 2019. כך הוקדמו לרבעון השני עסקאות רבות בהיקפים גבוהים, שבאופן טבעי היו נסגרות ברבעון השלישי. משום כך הרבעון השלישי של 2019 נראה גרוע בהשוואה, אולם כאשר משווים את הרבעון השלישי והרביעי של 2019 יחד לאותה תקופה ב-2018, היקף המכירות ירד ב-4% בלבד.

מנגד, הכותרות השליליות סביב הרבעון השלישי ההרסני של 2019 הובילו את המוכרים (ובהם היזמים) להציע הנחות גבוהות יותר. הדבר הביא בתורו לעלייה במספר העסקאות, הן בשוק היד השנייה והן בשוק הפרויקטים החדשים.

אנו משוכנעים שהתיקון בשוק מנהטן הוא איפוס מחירים שנבע אך ורק מהמדיניות, כלומר מתקרת ה-SALT בסך 10,000 דולר. הכלכלן רוברט שילר העריך שנכסים בניו יורק איבדו 11% מערכם בגלל חוק המס החדש. התקשורת עוסקת גם בסוגיית ההיצע, אך איננו רואים בהכרח עודף היצע בשכונות המובחרות ביותר. אכן יש עודף היצע בשכונות מדרג "C", כמו Financial District ו-Lower East Side, אך באזורים המובחרים של UWS, UES, Greenwich Village ו-Tribeca פשוט אין עודף כזה. עם זאת, יזמים ומוכרים מציעים כעת הנחות נאות כדי לקדם מכירות, בידיעה שרוב האנשים קוראים את הכותרות ואינם מתעמקים בפרטים.

פעילות החוזים היא אינדיקטור מקדים למחירים. אם נמשיך לראות עליות דו-ספרתיות במספר החוזים שנחתמו, אנו צופים שהמחירים יעלו וההנחות הללו יצטמצמו.

בקשו מבחר נכסים בניו יורק

סימנים מעודדים לשוק הקונדומיניום בניו יורק בנובמבר

בממוצע קיבלו הקונים הנחה של 5.7% מהמחיר המבוקש האחרון ועד מחיר המכירה הסופי בנובמבר 2019. זו ההנחה הגבוהה ביותר זה יותר מ-8 שנים! מדובר בפער משמעותי במונחי ניו יורק ובהזדמנות מצוינת לקונים.

קונים נבונים זיהו את ההנחות הזמינות בשוק, וכתוצאה מכך פעילות החוזים בקונדומיניומים עלתה ב-15% לעומת נובמבר 2018. סימן מעודד אחרי שנה סוערת לנדל"ן בניו יורק (תקרת ה-SALT, השינויים במס האחוזה ומשבר WeWork).

הזדמנויות ב-35 Hudson Yards: הנחה של עד 30% על מספר מצומצם של יחידות

Related Group זקוקה ל-5 עד 7 יחידות נוספות כדי שתוכנית ההנפקה (Offering Plan) של 35 Hudson Yards תיכנס לתוקף (נדרשת מכירה של 15% מהיחידות לפני שהדיירים יכולים להיכנס), ולכן היא מציעה לזמן קצר הנחות חדות על מספר יחידות.

לאחר ההנחה, המחיר לרגל רבועה ביחידות אלה, החל מהקומה ה-57, נע בין 2,250 ל-2,400 דולר לרגל רבועה! מחיר נמוך למדי ביחס למה שהפרויקט מציע. ב-35 Hudson Yards גימורים בסגנון Four Seasons, מהטובים ביותר שראינו במנהטן.

הבניין ידידותי לרוכשים מחו"ל, עם שירותי מלון לפי בחירה ממלון הדגל של Equinox השוכן בבסיס הבניין, ודיירי 35 Hudson Yards ייהנו מרמת חיים של חמישה כוכבים במלוא מובן המילה.

אם ההצעה אינה רלוונטית עבורכם, אולי אתם מכירים מישהו שעשוי להתעניין? הזדמנות כזו אינה נפוצה בניו יורק, ובוודאי לא בפרויקט של Related Group.

ספרו לנו אם תרצו לשמוע עוד על תמריץ המחיר הזה ב-Hudson Yards. נשמח לשתף תמונות וסיורי וידאו בכל אחת מהיחידות.

The Park Loggia ברחוב 15 West 61

כפי שצפינו, 15 West 61 Street ממשיך להיות הפרויקט החדש הנמכר ביותר במנהטן. בתוך 6 חודשים בלבד נמכרו ב-Park Loggia יותר מ-65 יחידות, נכון ל-1 בדצמבר.

ומדוע? מיקום, מיקום, מיקום!

• בפינת Broadway ו-West 61st Street, בלוק אחד בלבד צפונית ל-Columbus Circle, המגדל בן 32 הקומות יוסיף 172 דירות ל-Upper West Side.
• זהו בניין הקונדומיניום החדש הראשון בתמחור סביר שנבנה באזור Columbus Circle זה יותר מ-15 שנים
• מתומחר לפי השוק של היום, ולא לפי שיא השוק לפני 3 שנים.
• בפנינה השכונתית הזו ב-UWS יש מחסור קבוע בנכסים קיימים ובפרויקטים חדשים

Lantern House השיק את המכירות ב-West Chelsea

שלושה שבועות לאחר היציאה לשוק, The Lantern House חותם על חוזים רבים. אין ספק שהתמחור והמיקום משכו את הקונים. Meatpacking District ו-West Village נמצאים 4 בלוקים בלבד דרומה, ו-Hudson Yards נמצא 10 בלוקים צפונה, בקו ישר במעלה השדרה העשירית או לאורך ה-High Line. האזור שסביב ה-High Line בנוי כיום במלואו, כך שלא ייבנו כאן בניינים נוספים. זו המציאות, ו-West Chelsea היא כיום אחת השכונות היקרות במנהטן.

משום כך מרענן לראות ב-Lantern House מחירי כניסה טובים כל כך. זהו הפרויקט החדש היחיד על ה-High Line שמציע דירות חדר שינה אחד מתחת ל-2 מיליון דולר (ומעטות אף במחיר נמוך של 1.45 מיליון דולר), ודירות שני חדרי שינה מתחת ל-3 מיליון דולר (ומעטות אף במחיר נמוך של 2.4 מיליון דולר). כמובן שדירות עם נוף לנהר יקרות יותר, אך עדיין אינן מגיעות לרמות המופרזות של הפרויקט השכן, XI.

מגזר הטכנולוגיה בניו יורק בתנופה

בשבועות האחרונים ביססה ניו יורק את מעמדה כמרכז הטכנולוגיה השני בחשיבותו בעולם, עם חוזי שכירות ענקיים שנחתמו ב-Hudson Yards ובסביבתה. חברות הטכנולוגיה מתחרות על נדל"ן מובחר במנהטן כדי למשוך את מאגר הכישרונות הגדול והמשכיל של העיר. הסינרגיה עם תעשיות משיקות הופכת את ניו יורק לבחירה הנכונה עבור ענקיות הטכנולוגיה.

קראו עוד

אל תאמינו לכל מה שאתם קוראים

הכותרות הסנסציוניות האלה מוכרות עיתונים ומייצרות הקלקות, אך אינן מסבירות לקוראים מה באמת מתרחש במחירי הנדל"ן במנהטן.

נכון, פעילות המכירות והמחירים ברבעון השלישי ירדו בחדות, אך הסיבה האמיתית היא שהקונים מיהרו להקדים עסקאות לרבעון השני כדי להימנע מהעלאת מס האחוזה. פשוט וברור.

במה מדובר? ב-1 ביולי 2019 עלה מס האחוזה (Mansion Tax), מס של מדינת ניו יורק שמשלם הקונה בעת העברת הבעלות, משיעור אחיד של 1% על נכסים של מיליון דולר ומעלה, למדרגות מס עולות בין 1.25% ל-3.9% על הנכסים היקרים ביותר.

שוק הנדל"ן במנהטן אמנם אינו פורח, אך מצבו רחוק מהתיאור הקודר בכותרות.

• אינדיקטור מקדים, מספר החוזים שנחתמו, ירד ב-2% בלבד ברבעון לעומת אשתקד. רחוק מאוד ממרחץ דמים!
• בשכונות המובחרות ביותר אין עודף של פרויקטים חדשים, אף שבפלחים מסוימים, פלחי העל-יוקרה והאולטרה-יוקרה, נבנה יותר מדי. כפי שציינו בעבר, נבנה יותר מדי בשכונות שוליות כמו Financial District, Lower East Side וקצה ה-Upper West Side הצפוני, למשל. קראו עוד על כך.

בנוסף לריביות משכנתא בשפל שיא ולהפשרה בין טראמפ לסין (נכון להיום), כפי שמציין ה-NY Post, יש לקונים "סיבה לשמוח".

מתוך ידיעה שהכותרות הללו יישארו בתודעת הקונים לרבעון ואף יותר, חלק מהיזמים של פרויקטים שהושקו לאחרונה הורידו מחירים באופן משמעותי בשבוע האחרון בלבד. ראוי לציין ששניים מהפרויקטים החדשים האהובים עלינו ב-UES (Hayworth ו-Beckford) הורידו מחירים ב-8% עד 11% בימים האחרונים. פרטים נוספים עליהם בהמשך:

ברור ששוק הנדל"ן במנהטן עבר איפוס. את האיפוס הוביל חוק המס של 2018, שייקר את הבעלות על דירת מגורים עיקרית בניו יורק. כעת, משהשוק התאפס, אנו סבורים שנפתחו הזדמנויות למשקיעים לטווח ארוך.

הריביות נמוכות באופן מלאכותי, ונראה שננקטים צעדים חיוביים לקראת סיום מלחמת הסחר של טראמפ, כפי שחזינו. אי אפשר לתזמן את תחתית השוק, אך אנו סבורים שהגרוע מכול כבר מאחורינו.

הורדות מחירים בפרויקטים חדשים

ב-Beckford House and Tower בוצעה זה עתה הורדת מחיר משמעותית, שבועיים ומעלה לאחר ההשקה השקטה. בזכות התקשורת, ללא ספק!

כפי שציינו בניוזלטר מ-21 בספטמבר, אנו רואים בפרויקט זה את אחד הפרויקטים החדשים הטובים בניו יורק. כעת, בהנחה של 8% עד 11% ממחירי ההשקה המקוריים, העסקה משתלמת עוד יותר. איכות הבנייה והגימורים דומה לזו של 135 East 79 Street ו-20 East End Avenue. אנו צופים ב-Beckford דמי שכירות דומים, מעל 100 דולר לרגל רבועה לשנה עם המסירה (באביב 2020 ב-Beckford House ובאביב 2021 ב-Beckford Tower).

בקשו מחירים ותוכניות קומה של Beckford House ו-Beckford Tower

The Hayworth, פרויקט נוסף ב-UES שהושק במהלך הקיץ, הוריד היום את מחיריו. כך למשל, מחירה של דירה 8A הופחת ב-11%. לאחר ההפחתה, 8A מתומחרת ב-2,101 דולר לרגל רבועה, מחיר יוצא דופן למוצר בקליבר כזה. זהו בניין בוטיק של 61 יחידות בלבד, בפינת Lexington ורחוב 86, מול The Lucida. עם השלמתו באביב 2020 הוא יהיה אחד מבנייני הקונדומיניום הטובים ביותר ב-UES.

בקשו מחירים ותוכניות קומה של The Hayworth

שוק היד השנייה

מוכרים רבים השלימו סוף סוף עם מצב השוק, והדבר הוביל להורדות מחיר משמעותיות. במקרים מסוימים אנו רואים חזרה למחירי 2014/2015 ביחידות יד שנייה. לא בכל המקרים, אך בהחלט בחלקם. נכסים שאינם מתומחרים לפי השוק הנוכחי, לעומת זאת, יעמדו זמן רב ללא קונה. נכסים שתומחרו נכון נמכרים. למי ששוקל מכירה בדיסקרטיות, כדאי לבחון תחילה שיווק פרטי מול שיווק פומבי.

עם שוק שכירות שמתחזק ומחירי נדל"ן יורדים, התשואות טובות למדי, במיוחד כשהתשואות ברחבי העולם מצטמקות בשל ריביות שליליות.

נכסים למכירה בפרויקטים חדשים

דירות אחרונות למכירה במנהטן

עדכון שוק הקונדומיניום במנהטן

מי שמנסה לתזמן את התחתית המוחלטת של שוק כלשהו (נדל"ן או מניות) יגלה שהדבר כמעט בלתי אפשרי, אך לעיתים יש סימנים ברורים...

עלייה משמעותית בפעילות המכירות באפריל מרמזת שייתכן שהתחתית כבר מאחורינו!

מה באמת מתרחש

מספר החוזים שנחתמו במנהטן באפריל עלה בשיעור דו-ספרתי לעומת מרץ (עלייה של 15.6%) ולעומת התקופה המקבילה אשתקד (עלייה של 11.6%), לפי Urban Digs. חוזים שנחתמו הם אינדיקטור מקדים בכל שוק נדל"ן, ועלייה משמעותית במספרם קודמת בדרך כלל לתנועת מחירים חיובית. נמשיך לעקוב אחר הנתון הזה במהלך 2019, אך ניצני ההתאוששות האלה הם סימן טוב מאוד לכך שהשוק מתייצב ואף מתחיל להתהפך. בשורה מבורכת מאוד אחרי רבעון ראשון מאכזב.

חוק המס החדש שעבר בדצמבר 2017 שאב את החיים משוק מנהטן בשנה האחרונה. אך כעת, כשההשפעות שלו מובנות טוב יותר לאחר הגשת דוחות המס לשנת 2018 (המועד האחרון היה 15 באפריל), חלק מחוסר הוודאות התפוגג. כזכור, החוק הגביל ל-10,000 דולר את סכום מס ההכנסה של המדינה והמסים המקומיים (כלומר, מסי הנכסים) (SALT) שבעל דירת מגורים עיקרית רשאי לנכות בדוח המס הפדרלי, סכום זעום עבור בעל דירה עיקרית בניו יורק. הדבר הפתיע לחלוטין את רוב תושבי ניו יורק ותפס רבים לא מוכנים. אולם, אף שתקרת ה-SALT שאבה את החיים מהשוק בשל חוסר הוודאות, השפעתה על הקצה העליון של השוק הייתה מתונה יותר, בזכות קיזוזים כמו שיעורי מס נמוכים יותר, סף AMT גבוה יותר ופרצות נוספות.

כשהשינוי במס כבר מאחורינו ופעילות המכירות במגמת עלייה, אנו סבורים ש2019 היא העת הנכונה לרכוש קונדו במנהטן. שקלו את הנקודות הבאות מתוך הדוח של Douglas Elliman:

• המכירות האיטיות ב-2018 הובילו את המוכרים להתאים את ציפיותיהם לרמה נמוכה יותר. הנתונים סופקו על ידי Jonathan Miller מ-Miller Samuel.
• לקונים יש כעת מבחר גדול יותר, שכן המלאי הצטבר בעקבות היקף המכירות האיטי. הדבר מפעיל גם לחץ כלפי מטה על המחירים.
• ריביות המשכנתא ירדו ב-40 נקודות בסיס (כמעט חצי נקודת אחוז) מאז מאי אשתקד, וסביבת המימון אטרקטיבית מאוד.
• צמיחת תוצר של 3.2% ברבעון הראשון של 2019 וצמיחה מרשימה בתעסוקה (שיעור האבטלה הנמוך ביותר מאז 1969), בעוד האינפלציה מתונה, מה ששומר על ריביות סבירות ותומך בהתאוששות.

מחירים נמוכים יותר, ציפיות מותאמות של המוכרים, הורדות ריבית אחרונות, ודאות לגבי השפעת שינוי המס והסימנים האחרונים לכלכלה משגשגת בניו יורק ובארה"ב: כל אלה הופכים רכישה כעת לאטרקטיבית מאוד. אנו צופים שבדיעבד נראה ברבעון הראשון של 2019 את התחתית המוחלטת של מחזור השוק הנוכחי.

מאמר נבחר:

"9 טיפים לרכישת נדל"ן יוקרה בניו יורק"

שוק של קונים בניו יורק

כיום אנו סבורים ששוק הדיור הנוכחי במנהטן הוא הזדמנות השקעה של פעם בעשור, ואולי אף של פעם בדור. ברבעון הרביעי של 2018 הפכה מנהטן לשוק קונים מובהק: המלאי עלה, המכירות האטו ומחירי הביקוש החציוניים ירדו. השנה עולה לשוק היצע חדש משמעותי, בשעה שעדיין נותרו יחידות לא מכורות בפרויקטים חדשים מהשנתיים האחרונות. השוק חלש והמוכרים פתוחים מאוד למשא ומתן. במקביל, כלכלת ניו יורק איתנה. אנו סבורים שהשילוב בין הגורמים הללו הופך את העת הזו למצוינת להשקעה לטווח ארוך, ואת 2019 לשנה המושלמת לרכישה.

מדובר באירוע נדיר מאוד. ב-20 השנים האחרונות ויותר הייתה מנהטן בשוק קונים רק פעמיים נוספות: ב-2001, מיד אחרי 11 בספטמבר, למשך שישה חודשים בלבד, וב-2008-2009, לאחר קריסתLehman Brothers שהציתה משבר אשראי שנמשך שנה. שוק הקונים הנוכחי החל בסוף 2015, אך רק בפלח האולטרה-יוקרה, נתח זעיר מהשוק. מאז הוא התרחב: תחילה לפלח היוקרה ב-2016 וב-2017, וכעת לכל פלחי המלאי, במיוחד ב-2018, לאחר שנחקק חוק המס הפדרלי החדש והלא-אוהד (שבו הרחבנו בעדכונים קודמים), שדחק קונים רבים אל מחוץ לשוק.

כפי שעולה מהתרשים שלהלן של Compound, מי שרוכש נדל"ן במנהטן בעיתוי הנכון (כלומר, בשוק של קונים) עשוי ליהנות מתשואה נאה במיוחד:

ולפרטים על ביצועי הרבעון הרביעי של 2018:

• מספר החוזים שנחתמו ברבעון הרביעי של 2018 ירד ב-3% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2012. עם זאת, הירידה של 3% נובעת מצניחה חדה של 19% בחוזים על קונדומיניומים, שקוזזה בחלקה בעלייה גדולה בחוזים על דירות קואופרטיב.
• מחירי החוזים ירדו בכל סוגי הנכסים. פעילות החוזים משקפת את מצב השוק הנוכחי טוב יותר מנתוני העסקאות שנסגרו, הכוללים לא פעם חוזים ישנים שנחתמו בתנאי שוק שאינם בהכרח משקפים את המצב כיום.
• בעסקאות שנסגרו, מחיר המכירה החציוני של קונדו ירד ב-8.1% ל-1.48 מיליון דולר, הנמוך ביותר זה כמה שנים.
• מספר הקונדומיניומים שנמכרו ברבעון הרביעי ירד ב-22.7% לעומת הרבעון השלישי וב-13.0% לעומת אשתקד, כלומר קצב המכירות איטי מכפי שהיה זמן רב מאוד.
• המחיר החציוני לרגל רבועה עלה, אך העלייה הוטתה על ידי עסקאות בהיקפים גדולים במיוחד בשני בנייני אולטרה-יוקרה שהחלו בהעברות בעלות,520 Park Avenue ו-220 Central Park South.

ומה המשמעות של כל זה?

• נפתח חלון הזדמנויות לרכישה כעת.
• לקונים יש כוח קנייה רב יותר מבעבר.
• לקונים יש גם מבחר רחב בהרבה.
• היזמים נעשו יצירתיים יותר ומציעים תמריצים חדשים, ומוכרים פרטיים מנהלים משא ומתן משמעותי על המחיר.
• לקונים יש מינוף לדרוש דברים שלפני שנתיים היו מכשילים עסקה מצד המוכר, כמו התניית משכנתא או כיסוי מס ההעברה ודמי הניהול.

זכרו שההזדמנות הנדירה הזו מתרחשת בשעה שכלכלת ניו יורק משגשגת ונמצאת בעמדה להמשיך ולצמוח בשנים הבאות (למשל הרחבת המשרדים של Google ב-West Soho, פתיחת Hudson Yards במרץ 2019 ועוד).

בעוד עסקאות נסגרות, קונים פוטנציאליים רבים יושבים על הגדר וממתינים. אזהרתנו אליהם: אי אפשר לתזמן את תחתית השוק. לא פעם קונה ממתין יותר מדי, מחמיץ את הירידה ומאבד את המינוף שלו. הריביות ירדו מהשיא של 2018, ולכן זהו עיתוי טוב להיכנס לשוק או לחזור אליו, לפני שיתחילו לעלות שוב.

מדוע זו העת הנכונה להשקיע בשוק הקונדומיניום במנהטן

וורן באפט ניסח זאת היטב: "המחיר הוא מה שאתה משלם, הערך הוא מה שאתה מקבל . . . חכם לפחד כשאחרים חומדים, ולחמוד כשאחרים מפחדים".

כמה דיווחים אחרונים על הנדל"ן בניו יורק עוררו חשש בקרב רבים. מהתמונה הרחבה ומהנתונים הכוללים בדוחות הללו ברור למדי מדוע, אך כדי להבין את הסיפור המלא יש להעמיק.

רוכשי הקונדומיניום במנהטן נותרו זהירים ברבעון השלישי של 2018 בשל חששות סביב חוק המס החדש (FN1) שנכנס לתוקף בסוף 2017, וזאת למרות כלכלה חזקה מאוד, שוק מניות שובר שיאים וריביות שעדיין נמוכות יחסית, אף שהן עולות במהירות.

שוק הנדל"ן במנהטן נמצא רק לעיתים רחוקות במצב של שוק קונים, ולכן מי שמחפש השקעה בטוחה לטווח ארוך עשוי למצוא שזו העת לרכוש. לא מדובר במצב ממושך, וגם לא במצב שיחזור בקרוב. למעשה, ברבעון השלישי החל הקצה העליון של השוק (מעל 5 מיליון דולר), שנכנס לתיקון ב-2016, להתאושש במידה מסוימת, כפי שיפורט בהמשך.

הכותרות אינן מספרות את הסיפור כולו

אף שהכותרות על הרבעון היו מדאיגות, הן אינן מספרות את הסיפור כולו. עלינו לבחון את מה שמתרחש בשוק היום, ולא לפני 1, 2 או 8 רבעונים, ובכך מתמקדים בדרך כלל דוחות השוק הרבעוניים. מספר החוזים שנחתמו ברבעון, שהוא אינדיקטור מקדים, היה דומה בקירוב לזה של הרבעון המקביל אשתקד.

• מספר החוזים שנחתמו במנהטן ירד ירידה קלה של 1% לעומת הרבעון השלישי של 2017.

• הפלח שבלט ביותר במספר החוזים היה 5 עד 10 מיליון דולר (עלייה של 30% בחוזים שנחתמו, בעיקר בזכות מכירות בשני פרויקטים חדשים, The Belnord ו-100 E 53rd).

• הפלח השני בביצועיו היה בתים במחיר של 10 מיליון דולר ומעלה, שבו עלתה הפעילות ב-10%.

• אמנם לא נדע באילו מחירים יחליפו יחידות אלה ידיים עד שהעסקאות ייסגרו וירשמו, דבר שעשוי לקחת חודשים רבים, אך ההתאוששות בפעילות אחרי תרדמה ממושכת מעודדת. אין ספק שההנחות מילאו תפקיד במכירות הללו.

לעומת זאת, העסקאות שנסגרו ברבעון השלישי של 2018 מציגות תמונה שונה. נתוני עסקאות שנסגרו כוללים רק יחידות שהבעלות עליהן הועברה ברבעון, ללא קשר למועד חתימת החוזה. בפרויקטים חדשים, החוזה עשוי היה להיחתם במקרים מסוימים לפני 3 שנים. לכן נתוני העסקאות שנסגרו עלולים להיות מיושנים במידה מסוימת, אף שהם עדיין מידע טוב לזיהוי מגמות.

• סך העסקאות שנסגרו במנהטן ירד ב-8% (אף שעלה ב-5% לעומת הרבעון השני של 2018)
• העסקאות שנסגרו בפרויקטים חדשים צנחו ב-37%. הדבר הוביל חלק מהיזמים להוריד מחירים באופן משמעותי בבניינים שתומחרו ביתר מלכתחילה או שאינם בשכונות המבוקשות והמובחרות ביותר. Core Group דיווחה על הנחה ממוצעת בפרויקטים חדשים של כמעט 14% ברבעון, קרוב לשיא, לעומת 8% אשתקד.
• קונים שנרתעו מהמחירים הגבוהים של הפרויקטים החדשים פנו לקונדומיניומים ביד שנייה, שבהם עלו העסקאות ב-2%, בעוד שהעסקאות שנסגרו בדירות קואופרטיב ירדו ב-8%.
• המלאי ברבעון גדל משמעותית, ב-13%, והדבר יוביל לזמני שיווק ארוכים יותר בהמשך.
• המלאי של דירות קואופרטיב ביד שנייה עלה יותר מכל השאר, ב-26%, בעוד שמלאי הקונדומיניומים ביד שנייה עלה ב-4%. המלאי בפרויקטים חדשים ירד ב-5%.
• המחיר הממוצע של קונדו עמד על 2.66 מיליון דולר, ירידה של 2.3%. המחיר הממוצע לרגל רבועה בקונדומיניומים ביד שנייה ירד ב-5%.
• המחיר הממוצע של דירה בפרויקט חדש עמד על 4.33 מיליון דולר, והמחיר לרגל רבועה בפרויקטים חדשים עלה ב-4%.
• המחיר הממוצע לרגל רבועה בשוק היוקרה (10% העליונים של המכירות) עלה ב-2.7%, וסף הכניסה לפלח היוקרה ירד ל-3.85 מיליון דולר.

צילום: 111 Murray

הסביבה המאקרו-כלכלית

• מדד הדאו ג'ונס ו-NASDAQ בשיא. מימוש רווחים עשוי בהחלט להוריד את המחירים, אך למרות הדיבורים על מלחמות סחר בינלאומיות, המניות גבוהות ומימוש רווחים נראה אטרקטיבי מאוד.
• שיעור האבטלה יורד, ומבחינה סטטיסטית בארה"ב שוררת תעסוקה מלאה. תעסוקה מלאה מעודדת צריכה, וצריכה מגדילה את רווחי בעלי המניות.
• ההסרה של רגולציה נמצאת בעיצומה, ולכן הפעילות העסקית צפויה להמשיך במגמת עלייה.
• אין בועת אשראי, אך יו"ר הפדרל ריזרב אומר שהריביות יעלו בהדרגה במהלך 2019. ריביות גבוהות יותר מעודדות קונים לקבע משכנתא בריבית קבועה מוקדם ככל האפשר.
• שיעורי צמיחה גבוהים במשק גורמים לאנשים לתהות כמה זמן זה יימשך, ולכן רבים דוחים רכישות גדולות. כלכלנים אומרים כיום שאין בועת אשראי באופק, ולכן הכלכלה המונעת על ידי צריכה פרטית נראית יציבה.

מדוע אנו בטוחים בשוק של ניו יורק

לסיכום, אנו סבורים שזהו שוק קונים טוב למדי, במיוחד בהשוואה ל-2008.

• המוכרים מנהלים סוף סוף משא ומתן, ולקונים יש כעת כוח
• הריביות נמוכות יחסית מבחינה היסטורית
• הכלכלה משגשגת
• ההסרה של רגולציה נמצאת בעיצומה
• שיעור האבטלה הנמוך ביותר זה 69 שנים
• בניו יורק נרשמה רמת התעסוקה הגבוהה ביותר זה 50 שנים, וכלכלת העיר מגוונת כיום היטב גם מעבר לענף הפיננסים
• אין בועת אשראי כמו ב-2008; הבנקים מציבים דרישות מחמירות ומבצעים בדיקת נאותות
• רווחי החברות לא היו מעולם גבוהים יותר, במיוחד עם שיעור מס החברות החדש והנמוך של 21%
• עודף בנייה בשווקים עירוניים נספג בדרך כלל במהירות

בחינה מעמיקה של הנתונים המפורטים מעידה על כך ששוק הנדל"ן בניו יורק חזק. רוב האנשים יקראו את הדוחות הכלליים, אך הקונה הנבון יקשיב למומחי הנדל"ן. ובפרפרזה על וורן באפט: כשאחרים מפחדים, ייתכן שזו בדיוק העת הנכונה לרכוש בניו יורק.

השפעת חוק המס האמריקני החדש על מנהטן

חוק המס האמריקני החדש, שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2018, עורר רעש תקשורתי רב. אולם מי שקורא את האותיות הקטנות יגלה שהחוק יהיה ברכה לתאגידים ולמשקיעי נדל"ן, ובהם רוכשים מחו"ל. עבור בעלי הדירות הקיימים, במיוחד במנהטן, התמונה מורכבת יותר.

במנהטן, חוסר הוודאות סביב ההשפעות הסופיות של החוק החדש, המגביל את ניכוי מסי המדינה והמסים המקומיים ומפחית את תקרת קרן המשכנתא שהריבית עליה מותרת בניכוי בדירת מגורים עיקרית ממיליון דולר ל-750,000 דולר, יצר שוק עצבני. הדבר בא לידי ביטוי בדוחות השוק האחרונים לרבעון הראשון, המראים ירידה של 10% בפעילות ברבעון הראשון, לפי Corcoran. החולשה בהיקפים ניכרה בכל רמות המחיר, אך הורגשה במיוחד בקצה העליון. פעילות המכירות ברבעון השני נראית במגמת התאוששות.

כדי למתן את ההשפעות השליליות של חוק המס, המושל קואומו פעל במרץ לשינוי כללי המס של המדינה. אנו צופים שחוסר ודאות מסוים יישאר בשוק, ויציב את הקונים בעמדת יתרון בחודשים הקרובים, לפחות עד שהכלכלה תתחיל להתחמם, תוצאה צפויה של רפורמת המס.

עם זאת, בנייני יוקרה רבים בשכונות המובחרות של Downtown, כמו NoHo,SoHo, Tribeca, West Village ו-Flatiron, וכן בליבת ה-Upper West Side, מחזיקים מעמד יפה. קונדומיניומים שתומחרו נכון עדיין נמכרים מהר, העסקאות הממתינות לסגירה עלו לעומת החודש הקודם ולעומת אשתקד, ועדיין 20% מהעסקאות נסגרות מעל המחיר המבוקש, נתון לא מבוטל.

דוח מחירי הדירות במנהטן

כלכלת ארה"ב, ובפרט כלכלת ניו יורק, הציגו ביצועים חזקים בתחילת 2018.

• התעסוקה בניו יורק עלתה לשיא כל הזמנים של 4.426 מיליון עובדים. מאז 2009 נוספו בעיר 702,000 משרות, עלייה של 18.9%, הגבוהה ביותר מאז מלחמת העולם השנייה וגבוהה בהרבה מהממוצע הארצי, שבו נוספו 11.5% משרות. ענפי הטכנולוגיה, המדיה, הבריאות והתיירות הובילו את הגיוס ב-10 השנים האחרונות.
• מדד הדאו ג'ונס עלה ב-25% בשנה האחרונה והגיע ל-25,000 נקודות. כמעט כל החברות כבר דיווחו על 2017, ו-75% מהן דיווחו על רווחים ברבעון הרביעי שעלו על הציפיות.
• בפברואר נוספו 313,000 משרות, 100,000 יותר מהצפוי, ושיעור האבטלה עמד על 4.1% בלבד.

אנו צופים השפעות חיוביות נוספות של רפורמת המס החדשה בהמשך השנה, ואולי גם שלב ב' של רפורמת המס, שיפחית את מס רווחי ההון. המשך יבוא...

דוח שוק מנהטן

ליבת שוק הקונדומיניום במנהטן ממשיכה להפגין חוזק ופעילות ערה. שוקי מניות בשיא, מימון זול וזמין ובהירות רבה יותר סייעו להניע את השוק. לפני שנה שרר חוסר ודאות רב סביב הבחירות בארה"ב, הריביות זינקו בטרם עת וכולם היו בהלם מהברקזיט. נתונים נבחרים לרבעון השלישי של 2017:

• החוזים על קונדומיניומים במחיר של 1 עד 3 מיליון דולר עלו ב-11% לעומת אשתקד
• החוזים על קונדומיניומים במחיר של 3 עד 5 מיליון דולר עלו ב-8% לעומת אשתקד.
• שוק הקונדומיניום באולטרה-יוקרה (10 מיליון דולר ומעלה), לעומת זאת, ממשיך להתמודד עם רוחות נגדיות, אף שברבעון זה נחתמו 12% יותר חוזים מעל 10 מיליון דולר.
• יד שנייה: מחיר ממוצע של 1,774 דולר לרגל רבועה
• פרויקטים חדשים: מחיר ממוצע של 2,320 דולר לרגל רבועה
• יוקרה: 2,780 דולר לרגל רבועה, וסף כניסה לפלח היוקרה (10% העליונים של המכירות) של 4.1 מיליון דולר.

מהן רמות המלאי ביד שנייה בשוק הנדל"ן במנהטן?

"קונים, תיקון המחירים כבר התרחש, ובשנה האחרונה בערך השוק הרחב מראה סימני התייצבות ונורמליזציה. אם יש לכם צורך אמיתי ברכישה ומצאתם את הנכס הנכון, נצלו את התקופה האיטית הזו לכל מינוף אפשרי במשא ומתן. לעולם אין לדעת מתי מוכר כבר מיצה את סבלנותו ומוכן לקבל את ההצעה."

למאמר המלא:medium.com

אנו מסכימים עם Urban Digs. שוק הנדל"ן במנהטן כבר עבר תיקון, במיוחד בפלח היוקרה, ולקונים יש כיום מינוף רב יותר מאשר בשנים 2014 עד 2016. אנו צופים שהמינוף הזה יימשך גם ב-2018, על רקע הבלבול סביב שינויי המס החדשים. עם זאת, מצאנו שהיצע המלאי ביד שנייה עדיין נמוך.

בחנו את רמות ההיצע ביד שנייה בארבע שכונות מובחרות, האהובות על לקוחותינו הרוכשים דירת מגורים עיקרית ועל המשקיעים: Tribeca, Chelsea, Upper East Side ו-Upper West Side. בדקנו את פלח 5 עד 10 מיליון דולר, את פלח 2 עד 5 מיליון דולר ואת פלח 1 עד 2 מיליון דולר.

מכל הנדל"ן למכירה במנהטן בפלח 5 עד 10 מיליון דולר, הוצעו למכירה רק 17 יחידות יד שנייה ב-Tribeca, 8 ב-Chelsea, 5 ב-Upper East Side ו-4 ב-Upper West Side. בסך הכול 34 יחידות יד שנייה בארבע השכונות הללו, המשתרעות על חלק נכבד מהאי מנהטן.

ובפלח הנמוך יותר, מכל הנדל"ן למכירה במנהטן בפלח 2 עד 5 מיליון דולר, הוצעו למכירה רק 22 יחידות יד שנייה ב-Tribeca, 15 ב-Chelsea, 21 ב-Upper East Side ו-32 ב-Upper West Side (כולל Riverside). כלומר 90 יחידות זמינות בלבד בפלח 2 עד 5 מיליון דולר בארבע השכונות הללו.

ברמת הכניסה, מכל הנדל"ן למכירה במנהטן בטווח 1 עד 2 מיליון דולר, היו זמינות רק 2 יחידות יד שנייה ב-Tribeca, 11 ב-Chelsea, 15 ב-Upper East Side ו-19 ב-Upper West Side. בסך הכול 47 יחידות יד שנייה זמינות למכירה בפלח 1 עד 2 מיליון דולר בארבע השכונות הגדולות הללו.

כפי שציינה Urban Digs, נכון שהמוכרים פתוחים יותר למשא ומתן בימים אלה, במיוחד בהשוואה ל-2014 עד 2015, אך ההיצע של קונדומיניומים איכותיים ביד שנייה עדיין נמוך יחסית, והפרויקטים החדשים נמכרים בפרמיה גבוהה. כאשר מצמצמים את החיפוש לנכסים הטובים ביותר במנהטן, לפי בניין, חשיפה ותמחור שאינו מופרז, מספר האפשרויות הטובות יורד משמעותית. לכן, אם אתם קונים עם צורך בדיור או מחפשים השקעה, זכרו את תמונת ההיצע המצומצם הזו.

Upper East Side

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

הגרפים באדיבות UrbanDigs

עדכון שוק מנהטן Q4|2017

את הרבעון הרביעי של 2017 בשוק הנדל"ן במנהטן ניתן לתאר במילה אחת, יציבות, כאשר שלושה מתוך ארבעת הרבעונים האחרונים הציגו עלייה בפעילות העסקאות שנסגרו. 2017 הייתה שנה טובה בהרבה מ-2016, אף שנרשמה ירידה ניכרת במספר החוזים שנחתמו ברבעון לעומת אשתקד, ירידה שניתן לייחס בעיקר לגורמים שאינם שוקיים, כמו רפורמת המס והאקלים הפוליטי.

עם זאת, בחינה מקרוב של סוגי הנכסים מגלה שונות משמעותית. פלח דירות הקואופרטיב ביד שנייה היה הפעיל ביותר, עם רבעון שלישי ברציפות של צמיחה במכירות. לעומת זאת, החוזים על קונדומיניומים ביד שנייה נפגעו מהמחירים הגבוהים המתמשכים, והעסקאות שנסגרו בפרויקטים חדשים ירדו ב-12% בשל המחזור הנוכחי ועיתוי הבנייה של היזמים. לאור כל זאת, ועל רקע חוסר הוודאות סביב רפורמת המס החדשה, ניתן להעריך שהנדל"ן במנהטן הופך בהדרגה לשוק של קונים.

קונדומיניומים ביד שנייה

• המחיר הממוצע לרגל רבועה עמד על 1,759 דולר, ללא שינוי לעומת אשתקד.
• מספר העסקאות בשוק זה ירד ב-3% ל-929, הנמוך ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2011.
• משך השהייה בשוק עמד על 116 ימים, ללא שינוי לעומת אשתקד.
• המלאי ירד ב-4% ל-2,485 יחידות למכירה.

חוסר הוודאות לגבי השפעות רפורמת המס ניכר ברבעון הרביעי בפלח הקונדומיניום ביד שנייה, והוביל לירידה בפעילות המכירות ולמחירים יציבים. זו השנה השנייה ברציפות שבה הפלח הציג ביצועי חסר ורשם את מספר העסקאות הנמוך ביותר מאז 2011. מלאי היחידות הזמינות ירד בהתאם, ב-3% בכל הרמות. רבים מצביעים על פער בתמחור, שכן המלאי הפעיל הוצע בפרמיה דו-ספרתית לרגל רבועה לעומת העסקאות שנסגרו ברבעון הרביעי.

דירות קואופרטיב ביד שנייה

• המחיר הממוצע של דירת קואופרטיב עמד על 1.26 מיליון דולר
• המחיר הממוצע לרגל רבועה עמד על 1,167 דולר, עלייה של 1% לעומת אשתקד
• מספר העסקאות בשוק זה עלה ב-4%, ל-1,733 נכסים.
• משך השהייה בשוק עמד על 88 ימים, ירידה של 5% לעומת אשתקד.
• המלאי עלה ב-15% ל-2,824 יחידות למכירה.

דירות הקואופרטיב ביד שנייה סיימו את 2017 כמוצר הנדל"ן הנמכר ביותר של השנה, והמשיכו להתעלות על החלופות עם עלייה במכירות זה הרבעון השלישי ברציפות. בנוסף, הביקוש הגבוה לדירות קואופרטיב ביד שנייה קיצר ב-5% את משך השהייה הממוצע של נכס בשוק. בתגובה, השוק הגדיל את המלאי הזמין ב-15%.

פרויקטים חדשים

• המחיר הממוצע של קונדו בפרויקט חדש עמד על 3.92 מיליון דולר.
• המחיר הממוצע לרגל רבועה עמד על 2,253 דולר, ירידה של 17% לעומת אשתקד, על רקע ירידה במספר העסקאות שנסגרו בפלחי העל-יוקרה והאולטרה-יוקרה.
• מספר העסקאות בשוק זה ירד ב-12%, מ-527 ל-463.
• המלאי גדל ב-30%, ו-1,074 יחידות מוצעות כעת למכירה.

כצפוי, נתוני שוק הקונדומיניום בפרויקטים חדשים עולים ויורדים בהתאם להתקדמות הבנייה. אף בניין חדש לא החל בהעברות בעלות ברבעון ה-4, ואילו כמה פרויקטים גדולים, כמו 125 Greenwich ו-91 Leonard, השיקו מכירות, והמלאי זינק ב-30%.

יוקרה

• המחיר הממוצע של דירת יוקרה בניו יורק עמד ברבעון הרביעי על 7.24 מיליון דולר.
• המחיר הממוצע לרגל רבועה ירד ב-12% ל-2,625 דולר.
• סף הכניסה לפלח היוקרה עמד על 3.882 מיליון דולר.

פלח היוקרה מוגדר כ-10% העליונים של העסקאות שנסגרו, לפי מחיר. מחיר הכניסה, או "הסף", ירד בכ-500,000 דולר ועמד על 3.882 מיליון דולר. בנוסף, המחיר הממוצע ירד ב-10% והמחיר לרגל רבועה ירד ב-12%. את הירידות ניתן לייחס למעבר בתמהיל העסקאות שנסגרו: מעסקאות אולטרה-יוקרה ועל-יוקרה בסוף 2016, כמו 432 Park, Greenwich Lane ו-56 Leonard, לבנייני יוקרה צנועים יותר במיקומים מרוחקים, כמו One West End ו-252 East 57^th St. עם זאת, ראינו שוק תחרותי יותר עם מלאי גדל, כך שלמוכרים לא נותרה ברירה רבה מלבד הורדת מחירים כדי לענות על הביקוש. הדבר יוצר פוטנציאל ממשי למשקיעים בפלח היוקרה, שכן מחירי יחידות היוקרה הללו נמוכים והן מוכנות למכירה.

לסיכום, שוק מנהטן נותר יציב, ו-2017 הייתה בריאה יותר מ-2016. עם זאת, השוק ממשיך לנטות לטובת הלקוח, כלומר להפוך ל"שוק של קונים". הגידול במלאי הזמין, הפרויקטים החדשים והירידה בסף היוקרה יצרו שוק שבו בעלי נכסים ויזמים נוטים להוריד מחירים כדי לעמוד בקצב המכירות המצטמצם. בשל חוסר הוודאות סביב רפורמת המס, 2018 תהיה שנה טובה לקונים ופחות טובה למוכרים. למי שממתין מן הצד, ייתכן שזו העת להיכנס לשוק, לפני שההשפעות החיוביות של רפורמת המס של טראמפ יורגשו.

חיפושים מהירים במנהטן

50 הפנטהאוזים המובילים למכירה בניו יורק

הדירות היקרות ביותר למכירה במנהטן

דירות הבנייה החדשה האהובות עלינו למכירה במנהטן

כיצד ישפיע הנשיא טראמפ על הנדל"ן בארה"ב?

מעולם לא ישב בבית הלבן יזם נדל"ן ומתווך מניו יורק (כן, יש לו רישיון תיווך בניו יורק). רבים מאיתנו אולי אינם מסכימים עם התנהלותו ועם עמדותיו של טראמפ, אך דבר אחד ודאי: טראמפ יתמוך בנכסים ובענף הנדל"ן.

היו שהעריכו שנשיאות טראמפ תהיה אירוע "ברבור שחור", אך במקום לצנוח, גם הדולר וגם שוק המניות עלו היום!

אם אתם תוהים כיצד ישפיעו מדיניותו של הנשיא טראמפ על הנדל"ן בארה"ב, הנה כמה תובנות על האופן שבו הוא צפוי לפעול לאחר כניסתו לתפקיד.

האם ישתמש בנדל"ן כדי להניע את הכלכלה?

טראמפ הוא יזם נדל"ן ומתווך. כל חייו השתמש בנדל"ן ככלי השקעה, והוא אמר שהוא מעוניין להגדיל את שיעור הבעלות על דירות. מאחר שהעסק המשפחתי שלו הוא נדל"ן, הן באמצעות החברה שלו, Trump Organization, והן באמצעות Kushner Properties של חתנו, אנו צופים שטראמפ ימשיך את רומן האהבה שלו עם הנדל"ן.

מה יקרה לריביות המשכנתא?

הריביות צפויות להישאר נמוכות לזמן מה. "ריביות המשכנתא יורדות משום שהמשקיעים רואים תשואות בטוחות בניירות ערך אמריקניים מגובי משכנתאות, דבר המשקף את אמונם בבטיחות היחסית של שוק הדיור בארה"ב", כתב הכלכלן הראשי של Trulia,Ralph McLaughlin, בהודעה למחרת הבחירות. "יתרה מזו, הפדרל ריזרב צפוי לדחות את העלאת הריבית בדצמבר בשל הטלטלה בכלכלה העולמית. שתי ההשפעות פירושן רווח לטווח קצר ללווים, וסביר שנראה גידול במחזורי משכנתאות אם הריביות ימשיכו לצנוח".

האם יוריד את המסים למשקיעי נדל"ן?

הרפובליקנים שמרו על השליטה בבית הנבחרים ובסנאט. משום כך יש להם שליטה בלתי מוגבלת בעתיד מדיניות המס, כלומר צפויים שינויים גדולים שישפיעו על המיסוי של משקיעי נדל"ן. טראמפ הציע:

• להוריד את שיעורי המס, עם מס רווחי הון בשיעור מרבי של 20%.
• לבטל את מס העיזבון
• להפחית את מס החברות מ-35% ל-15%

ואף שאולי לא ישיג את כל מבוקשו ברפורמת המס, חוק המס שלנו בשל לשינוי (גם הרפובליקנים וגם הדמוקרטים קראו לכך), והשינוי צפוי לבוא לפני אוגוסט 2017, לפני שתיפתח עונת הבחירות של 2018.

האם יהיה קל יותר ללוות כסף?

הפחתת הרגולציה, אחד מסימני ההיכר של הקמפיין שלו, תאפשר לבנקים להרחיב את האשראי, שהיה מרוסן מאוד מאז 2008. דרך נוספת שבה נשיאות טראמפ עשויה להקל על הצרכנים לרכוש דירה היא הפחתת הפרמיות על הלוואות FHA או קיצוץ עמלות הערבות של Fannie Mae או Freddie Mac.

כיצד תושפע הרגולציה?

חלק גדול מהמצע של טראמפ התמקד בהסרת רגולציה מהשוק הפיננסי כדי להחיות אותו במלואו, ודבר זה לבדו עשוי לתת דחיפה גם לנדל"ן. טראמפ, והמפלגה הרפובליקנית כולה, הרבו להשמיע את עמדתם בנושא.

טראמפ הציע לצמצם הן את הרגולציה הבנקאית והן את רגולציית הבנייה. הקלה ברגולציה על האשראי עשויה להגדיל את שיעור הבעלות על דירות, משום שתקל על הצרכנים לקבל הלוואות. באשר לרגולציית הבנייה, בכנס של איגוד המתווכים הלאומי בארה"ב העריך טראמפ ש-25% מעלויות בניית בית נובעים מרגולציה, והוא מבקש להוריד את השיעור ל-2%. הסרת רגולציה מהבנייה פירושה בתים זולים יותר לצרכנים.

האם הניכוי על ריבית המשכנתא יבוטל?

לא! בשנה שעברה ציינה תוכנית המס שהציג טראמפ במפורש שהוא ישמור על הניכוי בגין ריבית המשכנתא.

האם ימשיך את מסלול 1031?

טראמפ, שספג ביקורת חריפה על כך שלפי הדיווחים ניצל באגרסיביות את קוד המס כדי להימנע מתשלום מסים פדרליים, צפוי לשמר את עסקאות ההחלפה הפטורות ממס לפי סעיף 1031 השנויות במחלוקת, המאפשרות לבעלי נכסים מניבים למכור נכס בלי לשלם מס רווחי הון, אם הם משקיעים את תמורת המכירה בנכסי נדל"ן אחרים. מסלול 1031 הוא מאבני היסוד של ענף הנדל"ן, וטראמפ ישמור עליו.

ומה לגבי ההגירה?

מדיניות ההגירה של טראמפ עברה שינויים רבים מאז הכריז לראשונה על מועמדותו, ורפורמת הגירה לא תהיה הצעת חוק שקל להעביר בקונגרס או בסנאט, ולכן קשה לקבוע אם תשפיע על שוק הנדל"ן בניו יורק במידה ניכרת.

האם טראמפ יצליח לממש את כל הבטחות הקמפיין שלו?

למי מכם שחש סערת רגשות נוכח בחירתו של טראמפ לנשיא, אחרי חלק מהרטוריקה וההתנהלות המקוממות שלו, זכרו שלנשיא ארה"ב אין כוח בלתי מוגבל. האבות המייסדים לא רצו שהשלטון יהיה בידי אדם אחד או קבוצה אחת, פן ייפול לידי דיקטטור או עריץ. לכן הממשל מחולק לשלוש רשויות: הרשות המבצעת, הרשות המחוקקת והרשות השופטת. זו הסיבה שרבות מעמדות הקמפיין הקיצוניות יותר של טראמפ לא יתממשו: הן ייתקלו בהתנגדות ברשות המחוקקת, או יבוטלו על ידי הרשות השופטת.

אין ספק שהבחירות הללו היו מקטבות מאוד. אך כעת, משהסתיימו, העם האמריקני יתאחד כפי שעשה תמיד. כפי שאמר אובמה על טראמפ: "כולנו מאחלים לו הצלחה".