ניתוח שוק הנדל"ן במנהטן

מגמת ירידה בשוק הנדל"ן ב-Manhattan במחצית השנייה של 2022

שנת 2022 הייתה סיפור של שני שווקים ב-Manhattan.

תחילת 2022 המשיכה את הגאות שהחלה בתחילת 2021, מונעת על ידי שחרור ביקוש דחוס וסביבת ריבית נמוכה מלאכותית שיושמה על ידי הפד בשחר הקורונה.

ביוני 2022, לאחר שהפד יישם את העלאת הריבית הראשונה הגדולה שלו ב-75 נקודות בסיס לשיעור הייחוס, השוק רוכך במהירות, מה שהותיר את רוב הרוכשים והמוכרים בקיפאון ליתרת השנה כשהם מסתגלים למציאויות שוק חדשות. זה מוצג בגרף להלן שמשווה פעילות חוזים חודשית.

פעילות חוזים חודשית

עם רק 602 חוזים שנחתמו בדצמבר 2022, זה היה אחד הסיומות הגרועות ביותר של השנה מאז 2008. ככל שרוכשים ומוכרים מסתגלים למציאות חדשה, אנו מצפים שהשוק יחל לנוע שוב בתחילת 2023 שכן עדיין יש ביקוש בחוץ.

מחירי נכסים ב-Manhattan

דירות

• מחיר מכירה ממוצע $2.75M
• מחיר ממוצע למ"ר $2,074
• בעוד שזה היה עלייה לעומת אותו רבעון בשנה שעברה, העלייה נבעה בעיקר מסגירות שהתרחשו במגדלי יוקרה עליונה בודדים, כמו Central Park Tower ו-220 Central Park South, שהטו את התוצאות כלפי מעלה.
• בעצם, מחיר למטר מרובע היה שטוח משנה לשנה ממש מתחת ל-$2K למטר מרובע.

קואופרטיבים

• מחיר מכירה ממוצע $1.27M
• מחיר ממוצע למ"ר $1,225

• מחיר מכירה ממוצע $3.19M
• מחיר ממוצע למ"ר $2,415
  

פלח יוקרה (10% עליונים של המכירות)

• מחיר מכירה ממוצע $8.06M
• מחיר ממוצע למ"ר $2,909
• סף מחיר כניסה ליוקרה $3.95M

העלאות ריבית הפד ב-2022

בתקופה של 10 חודשים בלבד ב-2022, הפד העלה את שיעור הייחוס של קרנות הפד ב-4.0%, כפי שמוצג בגרף להלן. פעולה חסרת תקדים זו ננקטה בניסיון לשלוט באינפלציה, תופעה גלובלית ב-2022.

בעוד שהשיעורים גבוהים יותר ממה שהיו מאז 2008, הם היו גבוהים בעבר ושוקי הנדל"ן פעלו היטב בסביבת ריבית מסוג זה. עם זאת, קצב העלאות הריבית השנה, הדחוסות ל-10 חודשים בלבד, הוא הדאגה הגדולה ביותר. זה תורגם לעלייה בשיעור משכנתא קבועה ל-30 שנה Jumbo מ-3.1% ב-1 בינואר 2022 ל-5.7% ב-31 בדצמבר 2022. ירידה מ-6.35% באוקטובר.

ל-Manhattan יש הרבה רוכשי מזומן (כ-55%) בהשוואה לערים אחרות, כך ששיעורי הריבית לא תמיד ממלאים תפקיד כה גדול בפעילות כאן. בנוסף, לקואופרטיבים, המהווים 70% ממלאי הדיור וייחודיים לעיר ניו יורק, יש כללים מחמירים מאוד לגבי כמות המימון שניתן לקבל. חלקם מאפשרים מימון מקסימלי של 70%, אך רבים מאפשרים רק 50%. חלקם אינם מאפשרים כל מימון. אלה הם גורמים ממתנים לשוק NYC, אך אינם מסייעים לרוכש דירה ראשון הזקוק לרוב למשכנתאות לרכישה.

מלאי Manhattan מציל את המצב

חסד המציל בסיפור זה הוא המחסור בהיצע בשוק. בהשוואה לסוף 2020, שהיה לו רמות מלאי מעל 8,100, ההיצע כיום עומד על שפל של 5,858. יש לכך סיבות רבות, כפי שדנתי בהן באוגוסט ומסכמות להלן.

כמות ההיצע המוגבלת אמורה לשים רצפה לירידות פוטנציאליות במחירים ככל שנכנסים ל-2023. ואנחנו גם לא רואים מלאי כלשהו נכנס לשוק בקרוב מהסיבות הבאות:

• משכנתאות כבלי זהב
• 80% מניו יורקרים עם משכנתאות מחזיקים בשיעורים נמוכים מ-5%.
• זה יביא לכך שבעלים יישארו בבתיהם הנוכחיים ללא הגבלת זמן.
• אף אחד לא הולך להחליף את המשכנתא של 3% שלו במשכנתא של 6% בקרוב.

• שוק ההמרה משכירות לדירות קפוא עקב חוק מדינת ניו יורק משנת 2019
• החוק מעניש בעלי בניינים שיש להם דיירים עם שכירות מייצבת, מה שמאפשר לעולם ליצור דירות בשוק חופשי מיחידות עם שכירות מייצבת. אלא אם יבוצע שינוי בחוק זה, לא יהיו המרות שכן אין להן שום היגיון פיננסי ליזם.
• פקיעת תוכניות פטורי מס הופכת את הבנייה ליקרה יותר עבור יזמים
• הפטורים ממס 421a, 421g ו-J-51 פגו כולם.
• אלו היו כלים מצוינים בעבר שבהם השתמשה הממשלה כדי לעודד יזמים לבנות, אך אינם קיימים עוד.
• פוליטיקאים שמאליים בניו יורק סיטי מטילים וטו על פרויקטים עם מרכיבי דיור בר-השגה נדיבים של 30% ו-50%
• מעט מאוד עסקאות קרקע מנהטן בשנתיים האחרונות, כך שלא רבים מהיזמים מתכננים לבנות בעיר.
• האינפלציה בלמה פיתוחים רבים, שכן עלויות אינן ידועות מראש כמו בתקופות רגילות.

תחזית שוק הנדל"ן במנהטן 2023

חוזים רבים ניבאו ירידת מחירי דיור ברחבי העולם בשנה הקרובה. תחזית זו עשויה להתממש, אך בעיקר באותם מקומות שבהם נרשמה עלייה חדה ביותר במחירים בתקופת הקורונה. בארצות הברית, ערים קטנות רבות נמצאות בסיכון הגבוה ביותר, שכן שם המחירים עלו בשיעור הגבוה ביותר, כגון Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ וכל מדינת Connecticut, כך נראה.

עם זאת, ניו יורק סיטי לא הייתה אחד ממקומות אלה. למעשה, מחירי ניו יורק ירדו בתקופת הקורונה עקב גל נדידה מוני מהעיר בתחילת המגפה. המחירים החזירו את ההפסדים רק ב-2021, ורשמו עליות מתונות בהשוואה לרוב הערים האחרות.

תחזית הנכסים הפרימיים של Knight Frank צופה עלייה של לפחות 2% במחירי מנהטן ב-2023, אחרי Miami (עלייה של 5%) ו-Los Angeles (עלייה של 4%) בארצות הברית. רמת עלייה זו מציבה את מנהטן במקום ה-13 בתחזיתם ל-25 הערים הגלובליות המובילות, ומדגימה חוסן ואמון בעיר (ובארצות הברית בכלל).

Knight Frank מציינת "בריחת הון לנמל מבטחים" ו"רוכשים מחו"ל... המחפשים חשיפה גדולה יותר, לא פחותה, לדולר האמריקני". ללא ספק, הגורמים שאני מציין בנוגע להיצע נמוך יסייעו לקזז לחץ מחירים כלפי מטה מצעדי ה-Fed ב-2023.

שוקי הנדל"ן במנהטן ובמיאמי ימשיכו להציג חוסן

אנשים רבים שאלו אותנו מה אנחנו חושבים שיקרה בשוקי NYC ומיאמי כעת שה-Fed העלה את הריביות. בעוד שהפעילות האטה, שני השווקים עדיין פעילים מאוד לפי מדדים היסטוריים.

אנשים רבים שואלים האם האטה זו תביא לירידת מחירים. בעוד שמומחים מסוימים אומרים שזה בהחלט יקרה באזורים מסוימים במדינה, בהתחשב בקצב העלייה המהיר של המחירים שם, הם מצפים שהסיכון לירידת מחירים במנהטן ובמיאמי יהיה נמוך ונמוך מאוד, בהתאמה.

ניתוח CoreLogic, יוני 2022: הסתברות לירידת מחירים

לפיCoreLogic, לאזור המטרופוליטן של NYC יש הסתברות נמוכה ולמיאמי הסתברות נמוכה מאוד לירידת מחירים ב-12 החודשים הקרובים.

מנהטן

מחירים

המחירים לא עלו באותו קצב כמו באזורים אחרים ברחבי המדינה. שוק הנדל"ן קרס ב-2020 (עם ירידה ממוצעת של 7% במחירים) והחל להתאושש רק ברבעון הראשון של 2021, לאחר שהחיסונים יצאו (עם עלייה ממוצעת של 16% במחירים).

1. בהתחשב בכך שמחירי מנהטן עלו ב-4.5% בשנה בממוצע לאורך 10 השנים האחרונות, עלייה נטו של 9% (16% פחות 7%) מקבילה בערך לשנתיים של צמיחת מחירים רגילה.
2. שיעורי השכירות עלו ב-20% משנה לשנה, מה שגרם לעלייה ברווחים, וכך הפך את הזמן הזה להזדמנות מצוינת למשקיעים לרכוש נכסים במנהטן (במיוחד מכיוון שהמחירים לא זינקו).
3. אנחנו צופים כי עליות שיעורי השכירות במנהטן יימשכו, שכן ריביות המשכנתא מצמצמות את מספר הרוכשים ראשונים ב-12 החודשים הקרובים ומאלצות יותר אנשים להישאר בשוק השכירות.
4. מחירי הנכסים הגבוהים במנהטן ממשיכים להיות מגובים על ידי הכנסות מקומיות גבוהות, כפי שדוח הבועות הגלובלי של UBS מדווח באופן עקבי.
5. מנהטן היא השקעה לטווח ארוך. משקיעים רוכשים נכסים במנהטן לשם ביטחון. בהתחשב בעלויות הכרוכות בכך, זהו אינו מקום לספקולציות גולמיות או להשקעות קצרות טווח.
6. 50% מהרוכשים במנהטן משלמים מזומן עבור רכישות הנכסים שלהם, במיוחד בפלח היוקרה, ולכן אינם מושפעים כל כך משינויי ריבית.
7. קואופרטיבים מהווים 75% ממלאי הדיור. רבים מהקואופרטיבים אינם מאפשרים מימון או מגבילים אותו ל-50%. עובדה זו ייצבה את שוק הנדל"ן במנהטן במהלך משבר Lehman.
8. עם זאת, החיתום מחמיר מאוד, כך שזה אינו תרחיש של 2008.

היצע

1. ההיצע נמוך יחסית עבור פרויקטי הקונדו הטובים ביותר ב-NYC באזורים הפריימיים.
2. ההיצע ירד ב-10% לעומת אותו חודש בשנה שעברה.
3. בהסתכלות על קונדומיניומים יוקרתיים, מעט מאוד מהם נמצאים בצנרת.
4. מדי פעם אנו מקבלים בקשות ממשקיעים המחפשים עסקאות קונדו בכמויות גדולות במנהטן. ב-2018 היו לא מעט כאלה, ובניינים רבים עם לפחות 50 יחידות למכירה.
5. אולם בעת הכנת ניתוח אחרון עבור שני משקיעים נפרדים (אחד מהם מבצע עסקת 1031 בהיקף גדול מאוד), שמתי לב שמעט מאוד בניינים מצוינים עתידים להגיע לשוק ב-3-5 השנים הקרובות מתחת ל-96th St. כמו כן, מספר הבניינים עם יותר מ-50 יחידות למכירה ירד משמעותית בהשוואה לפני ארבע שנים.
6. חלק מהבניינים שישבו בצנרת ושחיכינו להם בציפייה, כמוThe Cortland, One High Line ו-One Wall Street החלו את מכירותיהם. אלה הם פרויקטים יוקרתיים ביותר. מעבר לאלה, מעט קונדומיניומים עילאיים עתידים להגיע לאזורים פריימיים.
7. מחסור בהיצע של מוצרים איכותיים עשוי להמשיך ולדחוף מחירים כלפי מעלה, עד שתושג שיווי משקל בין ביקוש להיצע. זה עשוי לקחת שנים.
8. פקיעת פטור מס 421a, שבעבר עודד יזמים לבנות קונדומיניומים ובניינים להשכרה, הובילה לפחות פיתוחים חדשים בצנרת.
9. הפוליטיקאים הליברלים של ניו יורק אינם חפצים בעידוד יזמים לבנות, ולכן אנחנו לא צופים שתמריץ זה יחזור.
10. כמובן, פוליטיקאים אלה קצרי ראייה. היעדר תמריצים ליזמים רק יגרום ל-א) הפחתת כמות הדיור בר-ההשגה שנבנה (דרישה לפרויקטי בנייה חדשים במנהטן), ב) הפחתת הכנסות העיר והמדינה, ו-ג) העלאה נוספת של שיעורי השכירות לדיירים.

מיאמי

חוזקה החדש של מיאמי נובע מ:

1. גל עצום של תושבים (אמידים) הנסים ממדינות עם מס גבוה;
2. גל תושבים המחפשים יותר חירויות ופחות הגבלות קורונה, שכן פלורידה קיימה הגבלות מינימליות מאוד במהלך המגפה;
3. גל של קרנות גידור וחברות טכנולוגיה שעוברות למיאמי;
4. היצע נמוך מאוד של בתים פרטיים וקונדומיניומים (במיוחד גדולים יותר); ו
5. צנרת ריקה.

בעוד שהפעילות האטה בחודשים האחרונים, הסיבה לכך אינה ביקוש. מדובר בעיקר בהיצע. הביקוש לבתים פרטיים וקונדומיניומים במיאמי (ובכל דרום פלורידה) היה כה גדול, עד שהמלאי כמעט נוצל לחלוטין. היצע חדש אינו צפוי להשפיע משמעותית על השוק עד שמחזור הבנייה הבא יהיה בתנופה מלאה. אנחנו צופים שזה ייקח 5-7 שנים, שכן כמעט כלום לא עתיד להגיע לשוק ב-3 השנים הקרובות.

אני מפרט זאת בעומק בסרטון שלהלן:

כותרות וממוצעים

אני תמיד נהנה להקשיב ל-Leonard Steinberg מ-Compass. בפוסט אחרון, הוא הזהיר רוכשים ומוכרים שלא להאמין לכותרות ושלא להסתמך יותר מדי על הממוצעים. והוא בהחלט צודק.

1. הנדל"ן הוא מקומי ביותר.
2. אל תבלבלו בין כותרות בשוק אחד (או ברחבי המדינה) לבין שוק אחר.
3. מנהטן היא שוק ייחודי באמת (מסיבות רבות) ומגמות לאומיות אינן חלות, כפי שההיסטוריה הראתה לנו.
4. אותו הדבר ניתן לומר על מיאמי, שכרגע חווה גל צמיחה עצום. זו הסיבה שלמיאמי יש הסתברות נמוכה מאוד לירידת מחירים לפי CoreLogic.
5. במנהטן, אנחנו רואים עד כמה השוק יכול להיות מקומי ביותר. כאן אנחנו מעריכים בניינים בנפרד, שכן לעיתים קרובות בניינים סמוכים יכולים להיות בעלי תמחור שונה לחלוטין, ביקוש שונה לחלוטין, מסלול שונה לחלוטין, וכו'.
6. במיאמי, אנחנו רואים גם כן עד כמה השוק יכול להיות מקומי ביותר. מחירים וביקוש בחוף הים אינם קשורים כמעט כלל למחירים ולביקוש בשכונות מסוימות ביבשת.

לכן, אל תסתבכו בממוצעים, שכן הממוצעים מספרים לנו רק על מה שהתרחש בשוק בכללותו ולמעשה כלום על מה שקרה בבניין מסוים (או בקו מסוים של בניין, לצורך העניין).

אנחנו כאן כדי לעזור לכם לנווט בשוקי מנהטן ומיאמי. קבעו איתי שיחה קצרה אם אני יכול לשפוך אור על כל נושא אחר שאתם שוקלים. אשמח לדון בשני השווקים בפירוט נוסף, לספק הערכת שווי לביתכם אם אתם חושבים למכור, או לשלוח לכם חיפוש נכסים.

קיץ נעים!

שנת 2021 תהיה ללא ספק אחת השנים הטובות ביותר בנדל"ן למגורים בהיסטוריה של מנהטן, עם מכירות סגורות של מעל 9.5 מיליארד דולר ברבעון השלישי בלבד, הכמות הגדולה ביותר של מכירות סגורות ברבעון אחד ב-32 שנה.

פעילות המכירות הונעה על ידי ביקוש עצור שהשתחרר, אימוץ החיסונים הגובר, תמחור סביר, ריביות נמוכות שיא, מעבר לדירות גדולות יותר (או כאלה עם שטח חיצוני), ועלייה בעושר האישי.

9.5 מיליארד דולר אלה מתייחסים לעסקאות שנסגרו ב-2021, לא בהכרח לאלה שנחתמו ברבעון, שהוא ברומטר עדכני יותר של השוק.

חוזים חתומים ירדו לעונת הקיץ, אך עדיין שוברים שיא לרבעון

כפי שניתן לראות בתרשים שלהלן, פעילות החוזים החתומים הייתה ברמות גבוהות מאז תחילת השנה, אם כי היא מתמתנת. התמתנות כזו עשויה להיות תוצאה של עונתיות, שכן חודשי הקיץ איטיים בדרך כלל משאר השנה. עם זאת, המכירות לרבעון היו שוברות שיא.

אמנם נמוך ב-29% מהרבעון הקודם, אך 3,500 עסקאות נחתמו ברבעון. ב-270 עסקאות בשבוע לרבעון, זהו מספר שובר שיא. אוקטובר ממשיך במגמה, עם כ-305 עסקאות בשבוע.

המוכרים מרוצים, אך לא יותר מדי

המוכרים ב-2021 היו מרוצים מאוד, במיוחד לאחר מחסור במכירות ב-2020. הרוכשים קיימים, כך שהביקוש חזק מאוד, במיוחד בפלח היוקרה שבו תמצאו דירות גדולות יותר.

למרות שהפעילות הוגברה משמעותית במשך רוב השנה, הפחד עדיין לא חלף, ולכן המחירים אינם עולים מעבר לרמות של טרום-קורונה. הנחת הקורונה של 6-9% (תלוי מתי קניתם בשנה שעברה), נעלמה, אך עדיין לא ראינו עליות מחירים מעל רמות 2019.

עם כל הפעילות הזו, היה ניתן לחשוב שהמחירים מוכנים לעלות שוב. בדרך כלל, עליות מחירים מתרחשות תוך 9 עד 12 חודשים לאחר שיפור ניכר בפעילות המכירות. בדקו את לוחות השנה שלכם, כיוון שנכנס לשלב זה בקרוב.

יחידות מתומחרות ביתר מתגוששות עם השוק

מאחר שהתמחור היה שטוח ביחס לרמות 2019, הרבעון השלישי לא היה הזמן לרשום נכס במחירים אופטימיסטיים. ברבעון, נכסים שתומחרו לפי השוק נמכרו תוך 78 ימים. לעומת זאת, נכסים שדרשו התאמת מחיר נמכרו תוך 181 ימים, יותר מכפול (פי 2.3) מאלה שתומחרו לפי השוק הנוכחי.

תמחור נוכחי ברבעון

הערה: בדרך כלל, אני אוהב להשוות את מספרי הרבעון לרבעון הקודם, אולם ברבעון השלישי 2020 שליש מנפח המכירות של הרבעון יוחס לסגירות ב-220 Central Park South, בניין הקונדו החדש היקר ביותר בניו יורק סיטי. 16 יחידות נסגרו במחיר ממוצע של 37 מיליון דולר, בסך כולל של 592 מיליון דולר. בהתאם, אני מציג לכם רק את נתוני הרבעון הנוכחי. אם ברצונכם מידע מפורט יותר, אנא פנו אליי.

נתונים מעניינים נוספים:

• פעילות המכירות עלתה לשיעור הגבוה ביותר ב-32 שנה.
• אפילו עם ריביות נמוכות שיא, כ-50% מהעסקאות היו במזומן מלא
• מכירות פיתוח חדש מתחת ל-3 מיליון דולר גדלו פי 2 מהר יותר מאלה מעל 3 מיליון דולר, שעדיין הכפילו את עצמן מאותו רבעון בשנה שעברה. מעבר ליחידות קטנות יותר בפיתוח החדש הטה את מגמת המחירים כלפי מטה.
• הנחת הרישום בכל הפלחים ממוצע 5.3% לרבעון
• סך חודשי ההיצע של קונדומיניומים וקואופרטיבים, מספר החודשים שייקח למכור את כל המלאי הנמכר, ירד ל-5.1 בלבד.
  
  

פספסתם את השפל. אל תפספסו את ההתאוששות!

מנהטן מתאוששת מעבר לשפל השוק כשפעילות החוזים מתפוצצת

הרבעון השני של 2021 היה רבעון נפיץ, שהוכיח לכולם טעות שהחיים בעיר מתו. מנהטן חזרה לעונת המכירות האביבית הטובה ביותר ב-6 שנים ופעילות המכירות הגיעה לשיא מאז 2007.

ביקוש עצור שהשתחרר, תמחור סביר, ריביות נמוכות, רצון לשדרוג לדירות גדולות יותר (או כאלה עם שטח חיצוני), עלייה בעושר האישי ובסיס רחב יותר של רוכשים הניעו את נפח המכירות כלפי מעלה. בסיכום, העיר פורחת, הודות למדע ולאופטימיות המחודשת.

הערה: לעדכון זה, אני משווה את הרבעון השני 2021 לרבעון השני 2019, שהוא השוואה הרבה יותר מתאימה מהרבעון השני 2020, כאשר NYC הייתה בסגר.

חוזים חתומים מזנקים

החוזים החתומים ברבעון זינקו ב-60% לעומת אותו רבעון ב-2019. רבות מהעסקאות הללו לא יסגרו עד הרבעון השלישי 2021, שבו אנחנו צופים לראות פעולת מחירים חיובית כלשהי, בהתחשב בנפח ובמיקס של הדירות שנכנסו לחוזה ברבעון.

דירות גדולות חוזרות לאופנה

שוק הסופר-פריים (מעל 10 מיליון דולר) הציג את הראשון במחצית הטוב ביותר ברשומות, מונע על ידי הנחות ספרתיות כפולות ממחיריהם המקוריים. בנוסף, חלה עלייה ניכרת במכירת דירות גדולות יותר, דבר שהיה נהדר עבור שוק מעל 5 מיליון דולר.

מיקס המכירות שכלל שינוי משמעותי למכירת דירות גדולות יותר, הטה את מגמות המחירים. בעוד שמחיר המכירה החציוני עלה ל-1,130,000 דולר, הגבוה ביותר מאז שהגיע ל-1,215,000 דולר ברבעון השני 2019, מגמות המחירים הוטו בגלל מיקס המכירות.

הנחת הקורונה מתכווצת

בהשוואה לאותו רבעון בשנה שעברה, המחיר הממוצע לרגל רבועה ירד ב-3.6%. זה זוכה לכינוי "הנחת הקורונה". הרבעון הראשון ראה פער זה ב-9%, מה שמראה שהנחת הקורונה מתכווצת במהירות. אנחנו צופים שהנחת הקורונה תתפוגג ברבעון השלישי ותיעלם ברבעון הרביעי, כשמעסיקים יפסיקו או יגבילו את "העבודה מהבית".

תמחור נוכחי ברבעון:

נתונים מעניינים נוספים:

• פעילות מכירות קונדומיניומים עלתה לשיעור הגבוה ביותר ב-30 שנה.
• מכירות פיתוח חדש מעל 3 מיליון דולר היו הגדולות ביותר בשלוש שנים.
• פעילות המכירות עלתה מהר יותר ממלאי חדש שנכנס לשוק, מה שהביא לכך שחודשי ההיצע ירדו ל-6.9 חודשים, הקצב המהיר ביותר ב-4 שנים.
• הנחת הרישום הכוללת הייתה 6.4%

אם פספסתם את השפל, אל תפספסו את ההתאוששות!

חוזי אפריל 2021 עוקפים

את שיא 14 שנות מרץ

פעילות החוזים במנהטן המשיכה לעלות לשיא חדש באפריל 2021 של 1,607 חוזים חתומים, עוקפת את שיא 14 השנים של מרץ של 1,500 חוזים בחודש אחד. השבוע הראשון של מאי ממשיך במגמה, ועד כה מאי עולה על מסלול להשוות לאפריל.

ב-1,607 חוזים חתומים, זהו גבוה ב-50% מאפריל 2019, חודש ניתן להשוואה טרום-קורונה. לאפריל 2020 היו רק 213 חוזים חתומים (שהונחו ככל הנראה טרום-קורונה). כתזכורת, ניו יורק סיטי הייתה סגורה עם הצגות אסורות, מסוף מרץ ועד סוף יוני 2020.

בחזית היוקרה, לפי Real Deal, היו 652 חוזי יוקרה חתומים מתחילת השנה ועד סוף אפריל, שזה יותר מכל חוזי היוקרה שנחתמו בכל שנת 2020.

בחזית הפיתוח החדש, אפריל ראה 235 חוזים חתומים, עלייה מ-165 במרץ. זה היה הרמה הגבוהה ביותר של פעילות בפלח הפיתוח החדש של מנהטן בשלוש שנים.

מנהטן קמה מהאפר

לאחר 2020 מאכזב ביותר, כשאי מנהטן סבל מ"גלות קורונה" ונסגר פיזית ל-90 יום, שוק המכירות למגורים במנהטן קם מהאפר ברבעון הראשון של 2021. בעוד שהשוק החל להתקדם בנובמבר ובדצמבר 2020, הרבעון הראשון 2021, ובמיוחד מרץ 2021, ראה פעילות מכירות מדהימה.

פעילות המכירות עלתה משמעותית ברבעון הראשון 2021

מכירות מנהטן צמחו בקצב מסחרר במרץ 2021, עם נפח מכירות שעלה על 1,500 חוזים חתומים, החודש הטוב ביותר ב-14 שנה. אפילו ינואר ופברואר 2021 ראו נפח מכירות שעלה על חודשי השנה הקודמת לפחות בשלוש השנים האחרונות, כפי שמוצג להלן:

הרוכשים ניצלו את השילוב של ריביות משכנתא נמוכות שיא ומחירים נמוכים יותר. הם גם מעודדים על ידי הממשל החדש, ממנו NYC כבר נהנית, בניגוד לממשל הקודם שהיה נחוש להעניש את ניו יורק סיטי על שדחתה בהמונים את Trump.

מחירים ירדו, אך לא בנפילה חופשית

בעוד שהמחירים ירדו, הם לא קרסו כפי שיש שאולי הניחו. מחיר לרגל רבועה לקונדו במנהטן היה נמוך ב-8.8% ברבעון הראשון 2021 לעומת הרבעון הראשון 2020. זה נוסף על תמחור נמוך יותר מאז הוטל מגבלת SALT ב-2018, שהשפיעה על הורדת מחירים ב-NYC בממוצע של 11% לפי הכלכלן Robert Schiller. לכן, המחירים נמוכים עמוקות מהשיא שלהם לפני כמה שנים בלבד ומוכנים להפנות כיוון. עם ממשל "כחול", מגבלת ה-SALT, שמענישה מדינות כחולות, יש לה סיכוי טוב להיעלם ב-2021. זה יסייע למחירי נכסים ויבלום את הנהירה למדינות בעלות מס נמוך.

עסקאות פיתוח חדש עדיין קיימות

עדיין יש מציאות בפיתוח חדש, שכן המחירים הופחתו משמעותית לפרויקטים שהושקו לפני 3 שנים. פרויקטים שהושקו לאחרונה, לעומת זאת, תומחרו לפי השוק הנוכחי, כך שלא הרבה הנחות שם. בעוד שחלק מההנחות באות לידי ביטוי במחירים נמוכים יותר, רבות מהן מוסוות בוויתורי עלויות סגירה. אלה אינם מופיעים בנתוני מחיר לרגל רבועה. גודל ההנחות על פיתוח חדש משתנה רחבות, שכן הוא תלוי בגורמים כגון מתי הפרויקט הושק, מהירות המכירות עד כה, מספר היחידות הנותרות הזמינות בקו מסוים, שותפי ההון בסטאק ההון, ובעיקר מחירי השחרור המינימליים של המלווים (הבנקים שולטים בפועל במחיר, לא היזם).

כדי לקבל את הדיל הטוב ביותר בפיתוח חדש, עליכם להיות פתוחים ולא להתקבע על משהו שלא יניב את ההנחות הגבוהות ביותר. לדוגמה, יזמים אינם מציעים הנחות גדולות לא על דירות עם שטח חיצוני ולא על קווים שכמעט נמכרו במלואם.

התרשים שלהלן מראה כיצד תמחור הפיתוח החדש חזר לאחוז בסיסית מהשפל שלו לפני כמה חודשים.

חיסונים מחדירים ביטחון

אנחנו צופים שמחירי הנכסים יתחילו לעלות לאט באביב/קיץ ולאורך שאר השנה כשNYC מתחסנת. עד כה,44% מתושבי מנהטן כבר קיבלו את מנת החיסון הראשונה שלהם ו-27% מחוסנים במלואם. כשנגיע ל-70% מהאוכלוסייה המחוסנת במלואה, הפעילויות יחזרו לנורמה כולל פתיחה מלאה של מסעדות ובתי קולנוע (פתוחים חלקית עכשיו), מופעי Broadway ומקומות ספורט, וכו'. אז, אנחנו אכן צופים שינויים דרמטיים נוספים בשוק. ברגע שהמדינה תיפתח מחדש לזרים בשלהי השנה, אנחנו צופים שהתאוששות הנדל"ן במנהטן תגיע להילוך גבוה!

סימנים מצביעים על המשך שוק עולה

ביטול פוטנציאלי של מגבלת ה-SALT, מחסור בהיתרי בנייה חדשים (מכיוון שהפיתוח החדש הוקפא בשנה האחרונה), ופתיחה מלאה מחדש של העיר יבשרו טובות למחירי הנכסים במנהטן ב-4-5 השנים הקרובות, כפי שראינו לאחר משבר Lehman.

אם אתם חושבים לקנות, עשו זאת עכשיו כדי לקבל את המחירים הטובים ביותר. המלאי ירד משיא של 9,600 יחידות למכירה באוקטובר 2020 ל-7,000 יחידות בסוף מרץ 2021, שזה עדיין קצת גבוה. אך אם המכירות ימשיכו באותו קצב כמו הרבעון הראשון, נהיה בשוק מוכרים עד תחילת הקיץ. כשהכלכלה מתחממת, כך גם הריביות, מה שהופך את בעלות הנכס לאותו הבית ליקרה יותר.

שוק מנהטן בתנועה... עכשיו התור שלכם!

שוק מנהטן פותח 2021 בצורה טובה עם פעילות מכירות מוגברת

בעוד שוק הנדל"ן במנהטן עדיין נאבק עקב השפעות הקורונה, הרבעון הרביעי 2020, ואפילו חודש ינואר 2021, ראו שיפור ניכר שמונע על ידי:

• חדשות חיסון חיוביות ותחילת הפצתם שהגבירו את ביטחון הרוכשים,
• ריביות נמוכות היסטורית,
• מוכרים (ויזמים) המציעים הנחות (ממוצע הנחת הקורונה היה 10%, הרבה פחות ליחידות בעלות מחיר נמוך יותר והרבה יותר ליחידות בעלות מחיר גבוה יותר)
• ביקוש עצור מהסגר של 3 חודשים
• ממשל חדשמיטיב עם NYC, ו
• ביטול פוטנציאלי של מגבלת ה-SALT, שדיכאה מחירים ב-NYC ב-11% (לפי Zandi)

חוזים חתומים ברבעון הרביעי עלו בכ-8% לעומת אותו רבעון ב-2019. ינואר 2021 ראה מכירות קונדו עולות ב-50% ומכירות קואופ עולות ב-167% לעומת אותו חודש שנה קודם. כל בשורות טובות! עם זאת, היצע המלאי הגבוה הנוכחי למכירה מהווה רוח נגדית לשוק שתיטיב עם הרוכשים ב-2021.

שוק השכירות ראה שיפור בחודשים האחרונים. אך עד שחברות יבקשו מעובדיהן לחזור למשרדים, שוק השכירות יישאר עצלתיים. אנחנו צופים שיפוץ מהיר בחכירות בעוד כמה חודשים.

עיקרי הדברים:

• זהו שוק קונים, אך חלון ההזדמנויות לעסקאות הגדולות ביותר נסגר,
• מחירים ירדו אך לא קרסו,
• רוכשי יוקרהחזרולשוק, הם נעדרו ברוב השנה,
• המלאי ירד מאוד מהשיא הדרמטי שלו באוקטובר, אך עדיין ברמה גבוהה,
• זהו זמן נהדר לרכוש דירה גדולה מיזם, פיתוחים חדשים ראו כמה מההנחות והוויתורים הגבוהים ביותר שראינו אי פעם.

שוק מנהטן מתאושש ברבעון הרביעי 2020

עם חדשות הכותרות המדברות על אנשים הנסים מערים גדולות, אין פלא שהלקוחות שלי מופתעים לשמוע שפעילות חוזים חתומים במנהטן הייתה חזקה בחודשיים האחרונים. ממוצע חוזים חתומים לחודש באוקטובר ונובמבר 2020 עמד על 855, כאשר דצמבר 2020 עולה על מסלול לעבור את 717 החוזים החתומים של דצמבר 2019. פעילות החוזים החתומים לרבעון עד אמצע דצמבר כבר עלתה על אותו הרבעון בשנה שעברה.

הביטחון בחיסון והוויתור של המוכרים על הנחות מחיר החזירו רוכשים לשוק. רוב פעילות החוזים הייתה בפלח מתחת ל-3 מיליון דולר, כשפלח היוקרה עדיין חסר תנופה, אך משתפר.

כפי שניתן לראות להלן, מספר החוזים החתומים מעל 5 מיליון דולר ממשיך לגדול, וזהו הפלח שבו אנחנו רואים את ההנחות הגדולות ביותר.

המלאי ירד חדות מהשיא, אך עדיין גבוה

פעילות וביטחון הורידו את היצע הנכסים למכירה במנהטן מכ-9,600 באוקטובר 2020 ל-8,000 כיום.

בעוד שהמלאי גבוה ב-20% בהשוואה לסוף שנה שעברה, כאשר רמות המלאי היו 6,600, אנחנו שמחים לראות שרמות המלאי ירדו ב-17% מהשיא שלו. ההתהפכות החדה ביותר הזו במלאי באוקטובר הייתה כנראה תוצאה של חדשות החיסון המצוינות מ-Pfizer ו-Moderna. אנחנו מקווים שזה לא יעודד מוכרים יותר מדי.

עד שהחיסון יופץ במלואו, אנחנו צופים שעסקאות ימשיכו להיות זמינות ב-NYC. אם כי ככל שהזמן עובר ופעילות מתגברת, אנחנו לא מצפים שמוכרים יעניקו הנחות כמו שעשו. נראה שכבר עברנו את תחתית השוק, אך עדיין נמצאים בתקופה שבה רוכש יכול לקבל הנחות משמעותיות ב-NYC.

היכן הן כל ההנחות עכשיו?

ממוצע "הנחת הקורונה" היה כ-10%, אם כי גבוה יותר בפלח מעל 4 מיליון דולר. Urban Digs ניתח מכירות סגורות ברבעון הרביעי 2020, ומצא ש

• מתחת ל-2 מיליון דולר, ממוצע הנחה של 5%
• 2 עד 4 מיליון דולר, ממוצע הנחה של 10.4%
• מעל 4 מיליון דולר, ממוצע הנחה של 13.5%

כמובן, אלה ממוצעים ומתחשבים רק במחירים, לא בוויתורים אחרים שיזמים מציעים לסגירת עסקאות, כגון זיכויי עלויות סגירה, וכו'. חשוב לציין כי שוק הנדל"ן במנהטן כבר ספג מכה לאחר שינוי מס SALT בסוף 2017, כשהשוק הגיע לשפל ברבעון השלישי 2019. לכן, המחירים כבר ספגו מכה משמעותית לפני שהקורונה הגיעה. הנחת הקורונה הנוספת היא פשוט קצפת על העוגה לרוכשים.

פיתוח חדש

ההנחות תלויות באמת בגורמים רבים של הבניין עצמו, כגון מיקומו, כמה יחידות נמכרו, בעיות ספציפיות עם היזם, המלווה, וכו'. כמו כן, איזה קו בבניין אתם קונים? אם היזם מכר 50% מהיחידות של הקו הטוב ביותר בבניין ו-0% מקו אחר, אל תצפו לאותה הנחה על שני הקווים.

כרגע, הנחות פיתוח חדש נעות על כל הספקטרום, והן תלויות באמת בגורמים הרבים המשפיעים על הבניין עצמו. יזמים כפופים לבנקים שלהם, אשר מכתיבים מחירי שחרור מינימליים, ולכן הם נוטים יותר להציע זיכויי סגירה נדיבים מאשר הנחות ישירות. עם זאת, ראינו שילוב של הנחות מחיר וזיכויי סגירה.

ממוצע ההנחה הוא 10% בפיתוח חדש בתוספת זיכויי סגירה, אם כי ישנם פיתוחים המציעים זאת על גבי מחירים שכבר הוזלו. לא נשמע שרואים 20-30% הנחה ממחיר Schedule A, שהוא המחיר המקורי שהוגש לפרקליט המדינה של מדינת ניו יורק.

יזמים כיסו לפחות חלק מעלויות הסגירה של הרוכש, כולל חלק מהעלויות הבאות:

• מסי העברה (כ-2%)
• מס Mansion (סולם הדרגתי המתחיל ב-1% ועולה עד 4% אם מעל 25 מיליון דולר)
• חנייה, ניתן לקבלה כחלק מהעסקה בהתאם ליחידה
• אחסון, ניתן לקבלו כחלק מהעסקה
• חיובים משותפים, עשויים לשלם שנה אחת של חיובים משותפים.

יזמים מסוימים אינם מנהלים משא ומתן כלל, או שמא יכסו רק את מסי ההעברה אם יש להם משהו מיוחד מאוד בבניינים שלהם. לדוגמה, ל-Park Loggia יש גזוזטראות עם נוף ל-Central Park הנסחרות במחירי מבוקש. ל-The Benson יש רק כמה יחידות ב-Madison Avenue ב-UES שגם הן נסחרות במחירי מבוקש. בניינים אחרים שמממנים עצמם ולכן אינם כפופים לאחרים גם לא מנהלים משא ומתן. אך אלה מעטים ונדירים.

עיקרי הדברים המרכזיים:

• זהו כנראה שוק הרוכשים הגדול ביותר של פיתוח חדש שNYC ראתה אי פעם ב-20+ השנים האחרונות.
• אנחנו לא נמצאים במשבר פיננסי; אנחנו נמצאים במשבר בריאות שסביר להניח שנפתר.
• אנחנו לא נמצאים באותה מצב כמו המיתון הגדול של 2008/2009, בועת הטק של 2000, או 9/11 כשהייתה פחד ולא היה כסף בשוק.
• בנקים ועובדי צווארון לבן עמוסים במזומן וה-DJIA עומד על מעל 30,000 (לא 6,000 כמו ב-2009).
• הפחד נמצא אצל המוכרים. לרוכשים יש חלון קצר לנצל את הפחד הזה.
• לאלה היושבים על הגדר, זכרו, עליכם להגיש הצעה כדי לקבל הנחה. עליכם לשחק כדי לנצח!

כשאנחנו מסיימים את השנה, אנחנו רוצים לאחל לכולם חג שמח. אנחנו מתפללים שתשפ"א תהיה טובה יותר מתש"פ.

שוק הנדל"ן במנהטן

מתאושש בחזרה באוקטובר 2020

כדי להבין בזמן אמת מה קורה בשוק הנדל"ן בניו יורק סיטי, המדד הראשון שאנחנו בוחנים הוא מספר החוזים החתומים במהלך חודש מסוים. חוזים חתומים באוקטובר התאוששו משמעותית, עם שיא של 874 חוזים חתומים, גבוה ב-30% מספטמבר 2020 וגבוה ב-4% מאוקטובר 2019. זהו עדות ברורה לכך ששוק הנדל"ן במנהטן התאושש מעומקי משבר הקורונה. בנוסף, החוזים החתומים באוקטובר היו גבוהים מכל חודש אחר במשך 2020, אפילו לפני הקורונה, דבר שברור היטב בתרשים שלהלן.

רוכשי נכסים יקרים במנהטן חזרו

רוב פעילות המכירות הייתה עבור נכסים מתחת ל-3 מיליון דולר, אולם מספר חוזים נוספים נחתמו בפלח מעל 25 מיליון דולר, מרמז שרוכשי נכסים יקרים חוזרים לשוק. בעוד שלא נדע באילו מחירים אלה נסחרו עוד כמה שבועות, שמנו לב שנכסים רבים, אך לא כולם, בפלח מעל 25 מיליון דולר נסחרו בהנחות משמעותיות. בעוד שכל המוכרים מנהלים כעת משא ומתן, הנחות משמעותיות לא היו המצב בשוק מתחת ל-3 מיליון דולר.

מלאי מנהטן נראה שהגיע לשיא

המלאי, או ההיצע, הגיע לשיא באמצע אוקטובר של 9,628 נכסים למכירה שיא ועכשיו נראה שהוא דועך. היצע חדש חודשי ירד ב-21% מספטמבר 2020 וב-1.2% מאוקטובר 2019. זה מצביע על האטה בצמיחת המלאי, אולם בניית רמות המלאי תיקח זמן לחזור לרמות נורמליות. זו הסיבה שאנחנו חושבים שההזדמנות לרוכשים עדיין לא דעכה, אם כי עברנו את שיא אי הוודאות שגרם הנגיף. בשבועיים האחרונים, רמות המלאי ירדו, ונכון ליום שישי 6 בנובמבר, ירדו ל-9,255 נכסים למכירה. זהו מספר גדול מאוד של נכסים למכירה, בהתחשב בכך שהמלאי בשנה שעברה באותה עת עמד על כ-7,700.

מכירות בתים בפרברי ניו יורק סיטי עברו את השיא

בעוד שהמכירות נשארות ברמה גבוהה ב-Westchester, Greenwich, Long Island, the Hamptons, פעילות המכירות ירדה מהשיא שפגע בפרברי ניו יורק הקיץ הזה.

עכשיו שהבחירות הסתיימו, כמעט, ו-Pfizer הכריזה עלחיסוןיעיל ב-90%, אנחנו מאמינים שהשוק ימשיך להתחזק במנהטן.

הזמן הטוב ביותר לקנות ב-NYC

מזה יותר מ-10 שנים

אנחנו כעת שלושה חודשים לתוך פתיחת מחדש של שוק הנדל"ן ב-NYC. בעוד שהיואתגרים רבים, העיר מתאוששת. אנחנו מתחילים לראות סימני חיים במונחים של חוזים חתומים מוגברים ומכירות ממתינות. אך עדיין יש לנו דרך ארוכה, מה שאומר שיש הזדמנות עצומה לכסף חכם.

עם פתיחה מחדש של מסעדות, חדרי כושר, משרדים ומוזיאונים, NYC קיבלה תחושה עמוסה הרבה יותר. תושבי ניו יורק מקפידים על ריחוק חברתי ועל חבישת מסכות, מה שדיכא את הנגיף בעיר.

לנקוט צעד אחורה ולהסתכל על התמונה הגדולה של שוק הנדל"ן מ-30,000 רגל, אנחנו יודעים שזהו הזמן הנכון לקנות במנהטן. אם קניתם ב-2001 או ב-2009, אתם כבר יודעים שNYC תתאוששחזקה מאי פעם. לכן, אני מבקש שתיקחו רגע ותחשבו היכן תהיו בעוד 18 חודשים. בוודאי, רוכשים היושבים על הגדר יצטערו שלא עשו צעד לקנות NYC מוקדם יותר.

הנה עיקרי הדברים שלנו לגבי מה שקורה כרגע בשוק:

1. הקורונה יצרה הזדמנות זמנית לקנות במנהטן במחירים נמוכים.
2. תרשים דופק השוק שלמעלה לוקח בחשבון מכירות ממתינות ומלאי. הוא מראה בבירור שNYC הייתה בשוק קונים ומתחילה להתאושש.
3. מוכרים רציניים מרשמים את נכסיהם במחירים סבירים או מעניקים הנחות. במיוחד יזמים, המציעים הנחות מחיר וויתורים, שלא שמענו עליהם לפני שנה-שנתיים בלבד... ולא נשמע עליהם בעוד כמה שנים.
4. בעוד שממוצע ההנחה עמד על 8%, אנחנו רואים הנחות גבוהות בהרבה (פי 2-3) על הנכסים היקרים ביותר.
5. חלון ההזדמנויות הוא עכשיו... מתי יסגר חלון זה? הוא כנראה יסגר לפני הרבעון השני 2021, כשהעסקאות הטובות ביותר קורות ברבעון הרביעי 2020, ואחריהן עסקאות טובות ברבעון הראשון 2021. ברגע שחיסון יוכרז כיעיל ומוכן לחלוקה, למוכרים יהיה יותר ביטחון, לכן אנחנו מציעים להגיש הצעות עכשיו! עד שתסגרו, נהיה ב-2021 ובשוק חדש.
6. 7 טריליון דולר של גירוי ממשלתי (פי 14 יותר מב-2008) אומר שהסיכונים נמוכים. זה לא 2008. הבנקים בריאים ותמיכת ה-Fed לא הייתה גדולה יותר מאי פעם.
7. שוויי שוק המניות גבוהים שיא (תוצר לוואי של הגירוי הממשלתי) מדגים שהפדרל ריזרב עושה הכל כדי לגרות את הכלכלה. הוא גם מדגים שלמשקיעים יש ביטחון בכלכלת ארצות הברית, ושהקורונה תהיה תחת שליטה ואז הסטוריה בקרוב.
8. NYC דיכאה את הנגיף מאז יוני, יעילה הרבה יותר בניהול שלה מהממשל הפדרלי. התושבים עשו את חלקם על ידי ריחוק חברתי, הימנעות מאירועים המוניים וחבישת מסכות להגנה על שכניהם הניו יורקים. בעוד שהרבה כלי תקשורת מכניסים את כל NYC לסל אחד, מרבית ההדבקות בקורונה התרחשו בקווינס ובברוקלין, לא במנהטן. לא ראינו שזה מוזכר בשום מקום בחדשות.
9. שוק המכירות אינו עוד בנפילה חופשית שנוצרה על ידי הסגר. מכירות ממתינות פנו פינה, עולות משמעותית בספטמבר, כאשר השוק עבר את השפל האמיתי.

תרשימים באדיבותUrbardigs

הבחירות הטובות ביותר שלנו כרגע:

 

דירת 2 חדרי שינה מופחתת ומרווחת זו בEast Villageנמכרה במקורה כבנייה חדשה ב-$400K יותר ממחיר הרישום הנוכחי, 3.4 מיליון דולר ב-2017. זהו בניין בוטיק משנת 2015 עם חלונות תריס מדהימים.למידע נוסף.

20 West 53 Street - יחידה 22A
$4,750,000 / $2,748 לרגל רבועה
הופחתה ב-$600,000 / נמכרה ב-5.7 מיליון דולר ב-2017

2 חדרי שינה / 2.5 חדרי אמבטיה / 1,728 רגל רבועה
דמי אחזקה: $3,792 / מס נדל"ן $2,414

גורו בBaccarat Hotel and Residences, אחד ממלונות הבוטיק הטובים ביותר בניו יורק סיטי. הבעלים המקורי שילם 5.7 מיליון דולר עבור דירה זו, ולכן הם מוטיבציה גבוהה בהנחה של מיליון דולר.למידע נוסף.

540 West 28 West Street - יחידה 3A
$885,000 / $1,560 לרגל רבועה

סטודיו / חדר אמבטיה אחד / 567 רגל רבועה
דמי אחזקה: $606 / מס נדל"ן $629

הסטודיו הזה ב-+Art בWest Chelseaמתומחר מצוין ב-$885K. סוף סוף, מוכרים מרשמים דירות במחירים הועדים למכירה, לא המחירים האופטימיסטיים של לפני כמה שנים. קרוב ל-Hudson Yards ו-High Line!למידע נוסף.

לסיכום, אם תרצו לקיים שיחת Zoom כדי לדון בשוק בפירוט רב יותר, פשוט בחרו איתי זמן מתאים:

קבעו שיחה

קיץ NYC שונה

בתקופה זו של השנה, אני בדרך כלל נותן עדכון על דוחות שוק מנהטן של הרבעון השני. אולם הרבעון השני 2020 הוא חיה שונה לחלוטין, שכןשוק הנדל"ן במנהטןהיה סגור ל-12 מתוך 13 השבועות שמרכיבים את הרבעון השני.

לאלו שאינם מודעים למה שהתרחש ב-NYC, ב-23 במרץ 2020, NYC נכנסה לסגר ויצאה ממנו 90 יום לאחר מכן ב-22 ביוני 2020. לא הותרו הצגות פיזיות של נכסים בתקופה זו. המלאי ירד משמעותית במהלך המשבר, כשמוכרים הסירו נכסים מהשוק או דחו רישום. כעת, עם זאת, נכסים חזרו לשוק, עם מלאי גבוה ב-8% מאותה עת בשנה שעברה.

השוק בחודש האחרון חוזר לאט, אך לא בהכרח לרמות נורמליות עדיין. מאז פתיחה מחדש לפני 5 שבועות, ראינו:

• 84% מהחוזים החתומים היו בפלח מתחת ל-3 מיליון דולר.
• דחיפות מפתיעה אצל חלק מהרוכשים הללו, שכן הם יודעים ש-NYC תחזור למעין נורמליות בקרוב.

• לא הרבה קורה בצד הגבוה של השוק, שכן אנשים רבים עדיין נמצאים בבתי הקיץ שלהם ומגבלות הנסיעה עדיין קיימות.
• ריביות משכנתא מגיעות לשפל שיא (מתחת ל-3%), שכן ה-Fed הפחית את ריבית הקרנות לאפס.
• מחוונים כוללים מצביעים על תמחור 8-10% מתחת לרמות טרום-קורונה, אך לא בכל נקודות המחיר.
• לפיתוח חדש, עלויות סגירה משולבות ורדוכ מחיר של כ-8-12% בהתאם לפרויקט.
• ההנחות הגדולות ביותר היו בשוק הגבוה, שבו יזמים מסוימים מתמחרים מחדש את רישומיהם ואוספים את רוב עלויות הסגירה של הרוכש, ומציעים תמריצים אטרקטיביים מאוד לעסקה עכשיו.
• מכירות חוזר ב-5 מיליון דולר ומעלה אינן מקבלות בקשות להצגה שבוע אחר שבוע. לכן, מוכרים רציניים של נכס גדול יותר חייבים להיות מוכנים להעניק הנחה של לפחות 10%, ובסבירות גבוהה יותר, ממחירי טרום-קורונה.
• ההנחות פוחתות ככל שהמחירים יורדים, עם מעט הנחות, אם בכלל, מתחת לסף המיליון דולר.

שכירות:

• למרות שמלאי ההשכרה גבוה, השוק גם רואה זרם יציב של חוזי שכירות חתומים, במיוחד ב-$10,000 לחודש ומתחת. אם כי בהנחות!

מה הלאה?

אנחנו עדיין בשלבים הראשונים של מציאות חדשה, אולם מבחינת COVID,ניו יורק סיטי היא כעת הימור בטוח יותרמ-80% ממדינות הארץ!

אם ניו יורק יכולה לשמור על פרוטוקולי הבטיחות שלה ולשמור על זיהומים ויראליים נמוכים, ואם ימשיכו חדשות חיוביות מאוד בניסויי חיסון ותרופות טיפוליות (כגון Remdesivir), ההיסטוריה מציעה ששוק הנדל"ן ב-NYC יתאושש במהירות.

כרגע, עברנו את שיא אי הוודאות, שעבור NYC היה בתקופת אפריל/מאי, אז אולי העסקאות הטובות ביותר של הטובות מאחורינו. אך, אנחנו מאמינים שלרוכשים יהיו 4-5 החודשים הקרובים לקבל עסקאות נהדרות גם כן. ברגע שיהיה חיסון שידוע כיעיל, וסיכויים שנראה אחד בסתיו, ניו יורק סיטי תחזור טובה יותר מאי פעם.

שאלות?קבעו זמן לשוחח איתי. 

קיץ נעים!

Anthony

השפעת הקורונה על מחירי הנדל"ן במנהטן

בעיצומו של המשבר הגלובלי חסר התקדים הזה, קיבלנו מספר שאלות בנוגע להשפעתCOVID-19על מחירי שוק הנדל"ן במנהטן. אני מקווה שכולם שומרים על בטיחותם ובריאותם בתקופה סוערת זו. בעוד שהחבר המושבע עדיין מכריע בשאלת מה יקרה הלאה, הנה המידע העדכני ביותר על שוק הנדל"ן ב-NYC.

בסוף מרץ, ניו יורק סיטי הוכנסה ל"תרדמת רפואית" כדי שתוכל לקדם את משבר הבריאות הציבורי. כתוצאה מכך, שוק הנדל"ן של ניו יורק הוקפא לחלוטין עם פעילות חוזים חדשה מינימלית בשני החודשים האחרונים. הצגות פיזיות של קונדומיניומים, דירות ובתים במנהטן אסורות על ידי מדינת ניו יורק. ניו יורק סיטי הייתה בסגר כמעט מאמצע מרץ. עם זאת, עסקאות שהיו בעיצומן לפני שפגעה המגפה הצליחו להיסגר וירטואלית, והבנקים המשיכו למימון משכנתאות. 

עכשיו אמצע מאי וניו יורק חודש אחד אחרי שיא המשבר והתעוררה מהתרדמה שגרמה לעצמה. הודות למנהיגות מושל ניו יורקAndrew Cuomo, ניו יורק הצליחה לשטח את העקומה ומנהלת את דרכה החוצה מהמשבר. בעוד שאנחנו לא 100% מחוץ לעץ עדיין, פתיחה מחדש מדורגת מתוכננת בשבועות ובחודשים הקרובים. בניינים רבים שלקונדומיניומים במנהטןירימו את האיסור על כניסות ויציאות החל מ-15 במאי, ואנחנו מצפים שהאיסור על הצגות יוסר בשלב כלשהו ביוני.

בהסתכלות לאחור על ינואר ופברואר 2020, פעילות החוזים הייתה גבוהה ב-15% לעומת אותן תקופות בשנה שעברה, ומבטיחה את אביב 2020 כעונת מכירות חזקה מאוד. למרבה הצער, זה כבר לא המצב! כרגע, מלאיקונדו וקואופ למכירההתכווץ דרמטית, עם רק 5,000 יחידות המפורסמות למכירה, נמוך ב-50% מרמות המלאי הרגילות של עונת מכירות האביב. אפילו חישוב ימי השהות בשוק, שסופר את מספר הימים שנכס פורסם למכירה, הוקפא על ידי פורטלי הרישום, שכן חישוב זה הפך לחסר משמעות ברגע שהוטל האיסור על הצגות. אז מה הייתה ההשפעה על מחירי הנדל"ן במנהטן?

בעוד שמוקדם מדי להסיק מסקנות מהשפעת הנגיף עלמחירי הנדל"ן במנהטן, יו"ר לשעבר של הפדרל ריזרב, Ben Bernanke, ציין שעצירת הכלכלה הזו דומה יותר לאסון טבע מאשר לשפל כלכלי. זהו לא תוצאה של פירוק מערכת פיננסית כמו ב-2008 או השפל הגדול. הבנקים חזקים ומוסרי היטב. למרבה המזל, ה-Fed פעל מהר על גירוי מוניטרי והממשל פעל מהר על גירוי פיסקאלי.

הנקודת האור בכל זה היא ששוק הנדל"ן ב-NYC ייהנה משמעותית מריביות נמוכות שיא ומהקלה כמותית שיא. אינפלציית מחירי נכסים היא המטרה המכוונת של ההקלה הכמותית, אם כי עשוי לקחת זמן עד שההזדמנות תתגלה. ללא קשר לרמת אינפלציית מחירי הנדל"ן במנהטן מגירוי QE שיא זה, NYC עדיין אחת הערים המובילות בעולם ואנשים עדיין זקוקים לדיור לקנייה או לשכירה.

בסופו של דבר, זהו נושא בריאותי שניתן לפתרון, במיוחד עכשיו שכולם מתרכזים בבעיית Covid 19.

אם תרצו לקיים שיחת Zoom כדי לדון בשוק בפירוט רב יותר, פשוט בחרו איתי זמן מתאים:

קבעו שיחה

6 דברים שכדאי לדעת על שוק הנדל"ן ב-NYC בפברואר הזה

1. עלייה משמעותית בפעילות המכירות לעומת שנה שעברה

• מכירות ממתינות עלו ב-17%, שוק כולל
• מכירות ממתינות עלו ב-25%-$600K עד מיליון דולר
• מכירות ממתינות עלו ב-21%, מיליון דולר עד 2 מיליון דולר

זה מדגים שפעילות המכירות עלתה משמעותית לעומת שנה שעברה, שהיה שפל השוק מבחינת פעילות. נכסים בנקודות מחיר נמוכות יותר מתחת ל-2 מיליון דולר רואים את ההתאוששות הגדולה ביותר. אנחנו סוף סוף רואים שהביקוש עולה על ההיצע, משהו שלא ראינו זמן רב ב-NYC. חוזים חתומים במנהטןהיו בספרות כפולות בנובמבר 2019, דצמבר 2019, ינואר 2020 ופברואר 2020. כמחוון מוביל, עלייה ממושכת בפעילות החוזים החתומים בדרך כלל קודמת לפעולת מחירים. ינואר, חודש אטי בצורה יוצאת דופן, ראה מספר מרשים של חתימות חוזה, שאינו שכיח לחודש הקר ביותר בשנה.

אנקדוטלית, שמנו לב שבעת קריאה לברוקרים אחרים לתיאום פגישות, לפחות 25% מהזמן יחידות אלה כבר קיבלו הצעות מאושרות. לא כמו לפני 12 חודשים. היחידות שנכנסות לחוזה או נמצאות בשוק זמן רב ועברו כמה קיצוצי מחיר, או חדשות שתומחרו נכון מלכתחילה. כמו כן, במקרה האחרון, אנחנו רואים בתי פתוח צפופים ומלחמות מחיר ספורות (שריד מעידן אחר).

2. פעילות שוק היוקרה מתחזקת בהנחות

הנחות ברחבי ניו יורק מסגרות עסקאות, ובינואר ראינו הנחת רישום חציונית של 6.4% (שיעור גבוה לניו יורק) המראה שמוכרים כניעו ועסקאות מתממשות. בעוד שהעלייה הגבוהה ביותר בפעילות המכירות הייתה ליחידות מתחת ל-3 מיליון דולר, ראינו שיפור מסוים גם בצד הגבוה.

לדוגמה, Olshanדוחציין: "עשרים חוזים נחתמו בשבוע שעבר ב-4 מיליון דולר ומעלה, השבוע השלישי ברציפות של 20 מכירות ומעלה. ממוצע ירידת המחיר ממחיר המבוקש המקורי היה 18%, סכום שהוטה על ידי 2 המכירות המובילות."

"ממוצע ימי השהות בשוק היה 803, סכום שהועלה מכיוון שמחצית מהנכסים נמכרו על ידי יזמים ונמצאו בשוק שנים. זה היה הסך הגבוה ביותר שהדוח הזה תיעד מאז שהתחלנו לעקוב אחר נתון ספציפי זה ב-2012."

רוכשי Central Park:אם עקבתם אחרי שוק Billionaire's Row ו-Central Park, ישנן הזדמנויות. אולי הגיע הזמן לקפוץ לפני שהשוק מתהפך. לדוגמה, למי שמוכן לגור ב-Trump International Hotel and Tower ב-Columbus Circle, ניתן לרכוש נוף ישיר נפלא ל-Central Park3 חדרי שינהב-$3,300 לרגל רבועה (להלן). DJT לא יהיה נשיא לנצח ובניין זה יתאושש בשלב כלשהו. בנוסף, ראינו הנחות חזקות בOne57וב-Time Warner Building גם כן, אם כי רצפת המחיר לנוף ישיר ל-Central Park בבניינים יוקרתיים אלה ואחרים מרחפת סביב $4,500 לרגל רבועה.

שימו לב שאנחנו שומעים כל הזמן מרוכשים בפלח זה שהם שומעים שעוד מלאי הולך להגיע לשוק. בעוד שזה עשוי להיות המקרה בשכונות אחרות, אין בניינים חדשים שמגיעים לBillionaire's Row. יתרה מכך, רמת המלאי מתחת ל-20 מיליון דולר עם נוף ישיר ל-Central Park מוגבלת, שכן לרוב הבניינים הללו מחיר מכירה ממוצע של 30+ מיליון דולר.

3. פיתוחים חדשים לעומת מכירות חוזר

פיתוחים חדשים שתומחרו לפני 2-3 שנים מגשששים בשוק והסיבה לכך היא נתק בין יזמים לבנקים ולמשקיעים שלהם.

מה אנחנו אומרים לרוכשים שלנו:ישנן טונות של הזדמנויות בשוק המכירות החוזרות עם נכסים שתומחרו בכל מקום בין $1,100 לרגל רבועה ל-$1,800 לרגל רבועה.

כמובן, ישנן הזדמנויות בפלח הפיתוח החדש וראינו הנחות של 15% בבניינים מסוימים. רבים מהבניינים הללו שבהם אתם רואים הנחות ספרתיות כפולות, אולם, הושקו לפני שנים. לעומת זאת, ראינו בניינים שהושקו ב-2019 עם תמחור המשקף את השוק הנוכחי, המציעים מעט הנחות ממחירי מבוקש נמוכים, אך עדיין אוספים רבות מעלויות הסגירה של הרוכשים.

השוק רגיש מאוד למחירים ומונע כספית. ידוע שקיים מלאי-צל. אלו יחידות שנלקחו מהשוק על ידי מוכרים לא ריאליסטיים, או פרויקטי פיתוח חדש בשכונות שוליות. רוכשים חכמים מאוד כיום ויודעים לזהות ערך טוב. אם קניתם בחמש השנים האחרונות ומנסים למכור עכשיו, אתם כנראה מתחת למים או בנקודת איזון. לכן, היו מוכנים לנסיעה מהסוסרת. תחבולות וטריקים, ויש רבים, לא יגרמו לנכס מתומחר ביתר למכור.

נכסי פיתוח חדש למכירה

הדירות האחרונות למכירה במנהטן

4. שכר הדירה עלה

לאחר רכות מסוימת בשנתיים האחרונות, שיעורי השכירות עלו משמעותית משנה לשנה. מReal Deal, בעוד ציידי דירות מנסים להבין מה בעולם קורה עםעמלות ברוקר, עכשיו יש להם חדשות נוספות שיגרמו להם להסס: שכר הדירה היה גבוה ב-5 עד 6 אחוזים בחודש שעבר לעומת שנה קודם בשלושת הבורואים המכוסים בדוח שוק Douglas Elliman.

5. ריביות משכנתא

ריביות משכנתא צנחו מאז אותה עת בשנה שעברה ומנחות ליד שפל שיא. ריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה עמדה על 3.65%, בעוד שוק המניות היה קרוב לשיא של מעל 26,900. לשם השוואה, ב-30 השנים האחרונות, אותה ריבית משכנתא ממוצעת הייתה כ-6.25%. ב-10 השנים האחרונות, שני הפעמים היחידות שהריבית הייתה נמוכה יותר היו בספטמבר 2016, עם שפל של 3.42%, ובנובמבר 2012, עם שפל של 3.32%.

לא סביר שהריביות יוכלו לרדת הרבה יותר, שכן אנחנו כבר ליד שפל היסטורי. לכן, אנחנו ממליצים ללקוחות שלנו למחזר עכשיו או לממן רכישות נכסים חדשות כדי לנצל את תופעת ריבית המשכנתא הנמוכה באופן מלאכותי הזו לפני שיהיה מאוחר מדי.

5. קורונה ורוכשים זרים

בעוד שמוקדם מדי לקבוע מה עשויה להיות ההשפעה של פחד בריאות זה על שוק הנדל"ן, יש לציין ששוק הנדל"ן בניו יורק עוגן על ידי רוכשים מקומיים וזרים כמעט נעדרו. רוכשים סינים מהיבשת נעדרו משוק NYC מאז 2016, אירופאים נעדרו שכן מטבעם היה נמוך לאורך שנים רבות. לטיניים ובמיוחד ברזילאים היו נעדרים ברובם שכן מטבעותיהם פוחתו.

לכן, אנחנו לא מצפים שזה ישפיע לרעה על שוק NYC בטווח הקרוב. אם הדולר יחלש ופחד הבריאות יפוג, השוק עשוי להמריא. לבסוף, מדינות אסיאתיות מסוימות עשויות לראות הזדמנויות השקעה מוגבלות בעוד הרשויות מנסות לעצור את ההתפשטות, מה שיוביל להשקעות רבות יותר בניו יורק סיטי, אתר חף מסיכונים.

עדכון וידאו מ-Urbandigs

לקוחות רבים שאלו מה קורה בשוק NYC, אז רציתי לשלוח לכם עדכון מהיר באמצעות סרטון מ-Noah ב-Urbandigs.com. הוא עשה עבודה נהדרת בזיקוק מה שקורה בשוק הנדל"ן במנהטן.

• איפוס מונע מדיניות לשוק מנהטן ב-2019
• שינוי חוק המס הפדרלי TJCA החל מ-2018 שהגביל ניכויי SALT ל-$10,000 הפך את בעלות הנכס ליקרה יותר לבעלי בית ראשוני (לא למשקיעים).
• מס Mansion הוגדל החל מ-1 ביולי 2019 לסולם הדרגתי שהשפיע על עיתוי רכישות לאורך כל 2019.
• השוק ממשיך להתייצב: קצב המכירות נרגע, החוזים החתומים השתפרו, וצמיחת ההיצע הואטה.
• מכירות ממתינות up 7%
• תחתית השוק הייתה ב-תרגום: Q4 2018
• "המכה כבר התרחשה", ולכן ייתכן שזהו זמן טוב לקנות כעת.

כבר זמן מה, אנחנו מספרים ללקוחות שלנו שהחלק התחתון של השוק, מבחינת פעילות, היה בסביבות נובמבר ודצמבר 2018. המספרים בנובמבר ודצמבר 2019 אישרו את הצפה שלנו, שכן חוזים חתם עלייהד בספרות כפולות בהשוואה לאותו חודש בשנה שעברה. בגלל מזג האוויר בניו יורק, יש לנו כמה עונות מכורינג מובהקות, אז אנחנו תמיד צריכים להסתכל לחודש או רבעון הקודם כדי לראות מה שלומנו. [לקראת סוף הסרטון של Urban Digs, הוא מאשר את מה שסיפרנו ללקוחות שלנו על ידי השוואת מכירות בהמתנה].

תרגום: המספרים לשנת 2019 היו מבלבלים כי אתרגום: hike in mansion taxesהוכרזו באפריל עבור רכישות אחרי June 30, 2019. הדבר הקדים מספר משמעותי של עסקאות בהיקף גבוה אל Q2 (2), שהיו נסגרות באופן טבעי ב-Q3. כך Q3 2019 נראה רע מאוד בהשוואה, אולם כאשר משווים את Q3 ו-Q4 יחד ב-2019 לאותה תקופה ב-2018, נפח המכירות ירד ב-4% בלבד.

לעומת זאת, העיתונות הרעה מהרבעון השלישי של 2019 הרת אסון, הביאה לכך שמוכרים (כולל יזמים) הציעו נחות גבוהות יותר. זה, בתורו, הביא לעלייה בעסקאות, הן בשוק מכירה חוזרת והן בשוק הפיתוח החדש.

אנו מאמינים בתוקף שתיקון השוק במנהטן הוא אך ורק איפוס מונע על ידי מדיניות בתמחור שנגרם על ידי תקרת SALT של $10K. רוברט שילר העריך שנכסים בניו יורק איבדו 11% מערכו בגלל החוק החדש מס. העיתונות דנה גם בנושא היצע, אבל אנחנו לא בהכרח רואים עודף היצע בשכונות הכי טובות. כמובן, יש עודף היצע "C" שכונות כמו המחוז הפיננסי ולואר איסט סייד, אבל ראשי UWS, UES,תרגום: Greenwich Village, טרייבקה, פשוט אין. עם זאת, יזמים ומוכרים מציעים כמה טוב הנחות להזיז את המוצר בידיעה שהאנשים נוטים לממש את הכותרות ולא להתמקד בפרטים.

חוזה פעילות הוא אינדיקטור מוביל לתמחור. אם נמשיך לראות עליות דו ספרתיות בחוזים חתומות, אנחנו מצפים שהתמחור יעלה והנחות האלה יתכווצו.

Request a Selection of NYC נכסים

שלטים בהירים עבור ניו יורק קונדואים בנובמבר

בממוצע, קונים קיבלו הנחה של 5.7% מהמחיר המבוקש האחרון למחיר מכורינג סופי בנובמבר 2019. הנחה זו הייתה המצוינת ביותר מזה יותר מ-8 שנים! זה פריסה די גדולה עבור ניו יורק והזדמנות מצוינת עבור קונים.

סמארט קונים שמו לב לנחות הזמינות בשוק, וכתוצאה מכך,חוזה פעילות of קונדואים rose by 15% versus November 2018. סימן בהיר אחרי שנה סוערת עבור נדל"ן בניו יורק (כלומר, כובעי SALT, שינויים במיסוי אחוזה ו-WeWork).

הזדמנויות ב-35 Hudson Yards - עד 30% הנחה על קומץ יחידות

הקבוצה הקשורה זקוקה לעוד 5-7 יחידות עבור תוכנית ההנפקה שלתרגום: 35 Hudson Yardsכדי להיות יעילים (הם צריכים 15% סידן לפני שאנשים יכולים לעבור לגור), אז הם מציעים כמה הנחות תלולות על כמה יחידות לזמן קצר.

עם החלת הנחה, המחיר לרגל רבועה עבור יחידות אלה, שמתחילות ב-קומה 57, בין $2,250 ל-$2,400 לכל רגל רבועה!די זול עבור מה שהם מספקים. ל-35 Hudson Yards יש גימורים בסגנון Four Season שהם מהטובים ביותר שראינו במנהטן.

ידידותי לזרים עם שירותי מלון (א-לה-קארט) מה-מלון הדגל Equinoxבבסיס הבניין, תושבי 35 חצרות הדסון יחוו חיים אמיתיים של חמישה כוכבים.

תרגום: אם אתה לא מעוניין, אתה מכיר מישהו שיכול להיות? אתה לא רואה את זה כל יום בניו יורק, ובמיוחד עם Related Group.

ספר לנו אם תרצה ללמוד עוד על תמריץ המחיר הזה בהדסון יארדס. נשמח לשתף את התמונות והסיורים בווידאו של כל אחת מהיחידות הללו.

תרגום: The Park Loggia ברחוב 15 West 61

תרגום: As predicted by us,תרגום: 15 West 61 Streetממשיך להיות הכורינג פיתוח חדש הטוב ביותר במנהטן. בתוך 6 חודשים בלבד, Park Loggia ישן יותר מ-65 יחידות החל מה-1 בדצמבר.

ולמה?מיקום, מיקום, מיקום!

• בפינת ברודווי ו-West 61st Street, רק בלוק אחד צפונית לקולומבוס סירקל, המגדל בן 32 הקומות יביא 172 דירותתרגום: Upper West Side.
• זהו פיתוח חדש קונדו בניין במחיר סביר הראשון שנבנה באזור מעגל קולומבוס מזה למעלה מ-15 שנים
• מדורג עבור השוק של היום, לא לשיא השוק לפני 3 שנים.
• יש חוסר תמידי באפשרויות קיימות ופיתוח חדש בפנינה הספציפית הזו של שכונה ב-UWS

Lantern House Launched מכירות in West Chelsea

After 3 weeks on the שוק,תרגום: The Lantern Houseחותם על המון חוזים. אין ספק שהתמחור והמיקום סיקרנו את קונים. Meatpacking District וה-תרגום: West Villageנמצאים רק 4 בלוקים דרומה. ההדסון יארדס נמצא 10 רחובות צפונה, מרחק ישר במעלה השדרה העשירית או לאורך קו הגבוה. האזור שמסביב לקו הגבוה בנוי כעת במלואו, כך שלא נראה כאן בניינים נוספים. זה מה שזה....ווסט צ'לסי היא כעת אחת השכונות היקרות ביותר במנהטן.

לכן זה מרענן לראות מחירים כאלה ברמת הכניסה בבית לנטרן. זהו הפיתוח החדש היחיד בקו הגבוה שיש לו 1 חדרי שינה מתחת ל-2 מיליון דולר (עם מעט מאוד נמוך כמו [[[P0001]]] מיליון ו-2 חדרי שינה מתחת למיליון [[[P0002]]] (עם מעט מאוד נמוך של $2.4 מיליון). כמובן, אם אתה רוצה נדל"ן ב-River vents, מנהטן המחירים של נדל"ן במנהטן גבוהים יותר, אבל עדיין לא ברמה של 1$. $3)

ניו יורק סקטור הטכנולוגיה בוער

בשבועות האחרונים, ניו יורק ביצרה את מעמדה כמרכזי הטכנולוגיה השניים בחשיבותו בעולם עם חוזי שכירות מסיביים שנחתמו בשכונה ההדסון יארדס ובסביבתה. חברות טכנולוגיה רודפות אחר נדל"ן ראשי במנהטן כדי למשוך את מאגר הכישרונות הגדול והמשכיל של העיר. הסינרגיה עם תעשיות קשורות הופכת את ניו יורק לבחירה הנכונה עבור ענקיות הטכנולוגיה הללו.

קרא עוד

תרגום: Don't Believe Everything You Read

הכותרות המרעישות האלה מכור הרבה עיתונים והקלקות חדשות, אבל לא משרתות את הקוראים שלהן לספר להם מה באמת קורהManhattan real estate מחירים. 

כן, פעילות רבעון המכירות השלישית והמחירים היו נמוכים מאוד, אבל זה באמת היה בגלל שקונים מיהרו להקדים את המכירות לרבעון השני כדי להימנע מעלייה במס האחוזה. פשוט ופשוט.

על מה המס הזה? ב-1 ביולי 2019, מס האחוזה, מס ניו יורק ששולם על ידי הקנאר בסגירה, עלה מדירה [[[P0001]]] עבור נכסים של מיליון דולר ומעלה לאחוז בקנה מידה גולש שנע בין 1.25% ל-3.9% עבור הנכסים היקרים ביותר. (1%)

למרות שאינו פורח, שוק הנדל"ן במנהטן אינו גרוע בדיוק כפי שמתואר בכותרות אלה.

• תרגום: A leading indicator,חוזים חתום, ירידה של 2% בלבד ברבעון לעומת שנה שעברהתרגום: . Far from a bloodbath!
• בשכונות הכי טובות אין עודף פיתוח חדש, אם כי יש עוד בניין בחלק מהקטעים - קטעי הסופר ויוקרה עליונה. כפי שציינו בעבר, היו אוברבניין בשכונות שוליות כמותרגום: Financial Districtתרגום: , Lower East Side, וה-Far Upper West Side, למשל.תרגום: Read more about this.

תרגום: In addition toRecord נמוך משכנתה ריביותוהדיטנטה של ​​טראמפ עם סין (נכון להיום), כפי שמציין ה-NY Post, יש "סיבה לעודד" אם אתה קנה.

בידיעה שהכותרות הללו יישארו במוחם של קונים במשך רבעון או יותר, כמה יזמים של פרויקטים שיצאו לאחרונהירד משמעותית את המחירים רק בשבוע האחרון. יש לציין, שניים מה-UES פיתוח חדשנים האהובים עלינו (Hayworth ובקפורד)תרגום: dropped pricing 8-11%בימים האחרונים. ראה מידע נוסף עליהם בנמוך:

ברור ששוק הנדל"ן במנהטן עבר איפוס. זה נגרם על ידי חוק מס משנת 2018, אשר ייקר בעלות על בית ראשי בניו יורק. עכשיו, כשהשוק התאפס, אנחנו מרגישים שיש הזדמנויות לטווח ארוך משקיעים.

הריביות נמוכות באופן מלאכותי ונראה שנעשים צעדים חיוביים לקראת מלחמת הסחר של טראמפ, כפי שחזינו. אי אפשר לתזמן את התחתית של שוק, אבל אנחנו חושבים שעברנו את הגרוע ביותר.

פיתוח חדשs' מחיר Cuts

תרגום: Theתרגום: Beckford House and Tower, קיבלה זה עתה התאמת מחיר משמעותית שבועיים+ לאחר ההשקה הרכה שלו. הודות לתקשורת, אני בטוח!

תרגום: As we noted in ourSeptember 21st חדשsletter, אנו רואים בפרויקט זה כאחד מפיתוח החדשים הטובים ביותר ב-New York. עכשיו, עם הנחה של8-11% מההשקה הראשונית שלהם מחירים, זה אפילו להיותתרגום: tter deal now. איכות הבניין והגימורים שלו דומים ל-135 East 79 Street & 20 East End Avenue. ואנחנו מצפים ריביות דומות להשכרה לבקפורד,over $100 per רגל רבועה per שנהתרגום: בעת מסירה (באביב 2020 עבור בית בקפורד ובאביב 2021 עבור מגדל בקפורד).

בקש מחירים ותוכניות קומה עבור בית בקפורד ומגדל

תרגום: The Hayworthפרויקט נוסף של UES שהושק במהלך הקיץ, הפחית את המחירים שלהם היום. לדוגמה, דירה 8A קיבלה זה עתה הורדת מחיר של 11%. עם הוזלה זו, המחיר של 8A עומד על 2,101 דולר למ"ר, מחיר יוצא מן הכלל עבור קליבר זה של מוצר. הייוורת' הוא בניין בוטיק עם 61 יחידות בלבד וממוקם בפינת לקסינגטון ורחוב 86 וממול ללוסידה. זה יהיה אחד מהקונדו בניינים הטובים ביותר ב-UES כשיושלם באביב 2020.

בקש מחירים ותוכניות קומה עבור The Hayworth

מכירה חוזרת שוק

תרגום: Manyמכורer'sסוף סוף השלימו עם השוק והביאו לקיצוץ משמעותי במחיר. במקרים מסוימים, אנו רואים חזרה לתמחור 2014/2015 עבור יחידות מכירה חוזרת. לא בכל המקרים, אבל בהחלט עבור חלקם. נכסים אלה שאינם מדורגים לשוק הנוכחי, לעומת זאת, ייבלו על השוק. אלה שמתומחרים היטב היו מכורים.

עם שוק השכרה של חוזקנינג ומחירי נדל"ן יורדים, התשואות די טובות, בהתחשב שהתשואות ברחבי העולם נדחסות בגלל ריביות שליליות.

פיתוח חדשs נכסים for מכירה

דירות אחרונות למכירה במנהטן

Manhattan קונדו שוק עדכון

מי שמנסה לתזמן את התחתית המוחלטת של כל שוק (נדל"ן או שוק מניות) ימצא את זה כמעט בלתי אפשרי, אבל לפעמים יש סימנים ברורים...

עלייה משמעותית בפעילות המכירות באפריל מעידה על כך שהתחתית עשויה להיותתרגום: passed!

תרגום: What's Really Happening

April חוזים חתומים in Manhattanעלה בשיעור דו ספרתי בהשוואה למרץ האחרון (עלייה של 15.6%) ובמקביל שנה שעברה (עלייה של 11.6%), על פי אורבן דיגס. חוזים חתומים הם אינדיקטור מוביל בכל שוק נדל"ן. עלייה משמעותית במספר חוזים חתומים בדרך כלל קודמת לתנועת מחיר חיובית. אנחנו נפקח עין על המספר הזה כשאנחנו מתקדמים ב-2019, אבל היורים הירוקים האלה הםסימן טוב מאוד שהשוק הוא מתייצב ואפילו מתחיל להסתובב. Very welcome חדשs after a disappointing first רבעון.

חוק חדש מס שהתקבל בדצמבר 2017 באמת שאב את החיים משוק מנהטן בשנה האחרונה. אבל עכשיו, כשאנשים מבינים טוב יותר את ההשפעות שלו לאחר הגשת מיסים לשנת 2018 (מועד 15 באפריל), חלק מאי הוודאות הזו התפוגג. אם אתה זוכר, החוק הגביל ל-10 אלף דולר את סכום ההכנסה של המדינה והמיסים המקומיים (כלומר, ארנונה) (תרגום: SALT) שבעל בית ראשי יכול לנכות מהחזר מס הפדרלי שלו, סכום זעום עבור בעל בית ראשי חדש יורק. זו הייתה הפתעה מוחלטת לרוב בני יורק החדשים ותפסה רבים לא מוכנים. אֲבָל,בעוד כובע ה-SALT אכן שאב את החיים מהשוק בגלל אי ​​ודאות, הוא השפיע פחות על הקצה הגבוה של השוק בגלל קיזוזים בצורת מסריביות נמוכות יותר, סף AMT גבוה יותר ופרצות אחרות.

עם השינוי מס מאחורינו ותקתוק בפעילות המכירות, אנחנו חושבים2019 הוא הזמן הנכון לקנות קונדו במנהטן. שקול את ההסבר על הדוח הזה של דאגלס אלימן:

• מכירות סנמוך ב-2018 הובילו את מוכרים להתאים את מצפיותיהם לרמה נמוכה יותר. המספרים סיפקו ג'ונתן מילר סמואל.
• לקונים יש כעת אפשרויות נוספות לבחירה, שכן מלאי בנה מנפח מכירות של סנמוך. זה גם מפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים.
• משכנתה ריביותיש ירידה של 40 נקודות בסיס (כמעט חצי נקודה) מאז מאי האחרון, מה שהופך את סביבת מימון למושכת מאוד.
• תמ"ג של [[[P0001]]] ברבעון הראשון של 2019 וגידול מטורף בעבודה (ריביות האבטלה הכי גבוהות מאז 1969), כל זאת בזמן שנתוני האינפלציה מושתקים, ומשמרים את הריביות ברמות סבירות כדי לסייע בהדלקת ההתאוששות. (3.2%)

עם מחירים נמוכים יותר, מכור מצפיציות מותאמות, ריביות שנחתכו לאחרונה, ודאות לגבי השפעת השינוי במס והסימן האחרון לכלכלה פורחת של ניו יורק וארה"ב, הרכישה כעת מאוד מושכת.אנחנו מצפים להסתכל אחורה על הרבעון הראשון של 2019 כחלק התחתון המוחלט של מחזור השוק הזה.

תרגום: Featured blog:

"9 טיפים לקניית יוקרה נדל"ן חדש יורק"

It's a קונים' שוק in חדש York City

כיום, אנו מרגישים ששוק הדיור הנוכחי במנהטן הוא הזדמנות השקעה של פעם בעשור או אולי הזדמנות להשקעה של פעם בדור. ברבעון הרביעי של 2018, מנהטן התפתחה לשוק קונים מובהק, כאשר מלאי עלה, המכירות נמוכות והחציון שאל המחירים ירדו. יש חדש היצע משמעותי שמגיע לרשת בשנה זו בזמן שעדיין ישנן יחידות לא ישן פיתוח חדש מ-2 השנים האחרונות. השוק היה חלש והמוכרים ניתנים למשא ומתן. יחד עם זאת, כלכלת ניו יורק איתנה. אנו מאמינים שהשילוב של גורמים אלו הופך את זה לזמן מצוין לבצע השקעה לטווח ארוך - הגדרת שנת 2019 כזמן המושלם לקנה.

זהו אירוע נדיר מאוד. במהלך 20+ השנים האחרונות, מנהטן הייתה בשוק קונים רק פעמיים אחרות: ב-2001 מיד אחרי 9/11, שנמשך רק שישה חודשים, וב-2008-2009 לאחרתרגום: Lehman Brothersקרס וגרם למשבר אשראי שנמשך שנה אחת. שוק הקונים הנוכחי החל בסוף 2015, אבל רק בקטע של יוקרה עליונה, חלק קטן מהשוק. אולם מאז, שוק הקונים התרחב. תחילה למקטע יוקרה ב-2016 ו-2017 ועכשיו לכל מגזרי המלאי, במיוחד ב-2018 לאחר שנחקק חוק מס הפדרלי החדש והבלתי חיובי (נדון בהרחבה בעדכון הקודמים שלנו) שדחף קונים רבים מהצד.

כפי שניתן לראות מהתרשים מנוךתרגום: Compound, אם אתה קונה נדל"ן במנהטן בזמן הנכון (כלומר במהלך קונים שוק), התגמולים יכולים להיות בשפע:

באשר לפרטים על ביצועי הרבעון הרביעי של 2018:

• ברבעון 4 של 2018 חוזים שנחתמו ירדו ב-3% בהשוואה לרבעון המקביל בשנה שעברה, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2012. הירידה של 3%, לעומת זאת, מיוחסת לירידה אדירה של 19% בחוזים שנחתמה עבור קונדואים, בקיזוז על ידי עלייה גדולה בחוזים שחתמה בלולים.
• מחירי החוזה ירדו בכל סוגי המלאי. פעילות חוזה מייצגת יותר את הבריאות של השוק הנוכחי מאשר נתוני מכירות סגורים, הכוללים לרוב חוזים מדור קודם שהוכנסו בזמן שאינו מייצג בהכרח את תנאי השוק של היום.
• במונחים של מכירות סגורות, מחיר המכירות החציוני של קונדו ירד ב-8.1% ל-1.48 מיליון דולר, הנמוך ביותר מזה כמה שנים.
• מספר הקונדואים ברבעון הרביעי ירד מהרבעון השלישי ב-22.7% וב-13.0% שנה מול שנה, מה שאומר שהיקפי המכירות גדולים יותר ממה שהם היו במשך זמן רב מאוד.
• מחיר המכירות החציוני לרגל רבועה עלה, אבל העלייה הייתה מוטה על ידי סגירות דולריות גדולות מאוד בשני יוקרה עליונה בניינים שהתחילו סגירות,תרגום: 520 Park Avenueתרגום: andתרגום: 220 Central Park South.

תרגום: נו, מה כל זה אומר?

• יש חלון של הזדמנות לקנה עכשיו.
• לקונים יש יותר כוח הוצאות מבעבר.
• לקונים יש גם אפשרויות רבות נוספות לבחירה.
• יזמים הפכו יצירתיים יותר על ידי מתן תמריצים חדשים, בעוד שמוכרים בודדים מנהלים משא ומתן משמעותי על מחיר.
• לקונים יש מינוף בביקוש בדברים שלפני שנתיים היו מנתחים עסקה עבור מכור, כמו אלנמוך משכנתה או כיסוי מס העברות וחיובים נפוצים.

זכור שהאירוע הנדיר הזה מתרחש באותו זמן שכלכלת ניו יורק פורחת ובעמדה להמשיך לצמוח ולצמוח בשנים הבאות (כלומר.תרגום: Google West Soho expansionתרגום: , Hudson Yards opening in March 2019, etc.).

בזמן שהעסקאות מתרחשות, הרבה קונים פוטנציאליים יושבים בצד במצב של המתנה. הזהירות שלנו כלפיהם היא שאי אפשר לתזמן את התחתית של כל שוק. לעתים קרובות, קונה יעשה זאתלחכות יותר מדי, להחמיץ את הטבילה ולאבד את המינוף שלהם. ריביות ירדו ממחירי 2018, מה שהופך את זה לזמן טוב להיכנס או לשכור את השוק, לפני שהם מתחילים לעלות שוב.

למה עכשיו זה הזמן הנכון להשקיע בקונדו שוק במנהטן

תרגום: Warren Buffett said it best,"מחיר is what you pay,תרגום: valueתרגום: זה מה שאתה מקבל . . . זה חכם לפחד כשאחרים חמדנים וחמדן כשאחרים חוששים".

כמה דיווחים אחרונים על נדל"ן בעיר ניו יורק גרמו לכמה אנשים לפחד. כאשר אנו מסתכלים על התמונה הרחבה והסטטיסטיקה הכוללת בדוחות הללו, ברור למדי מדוע האנשים הללו מפחדים, עם זאת, יש לחפור לעומק כדי להבין את הסיפור כולו.

מנהטן קונדו קונים נשארו זהירים ברבעון השלישי של 2018 עקב חששות לגביחדש מס law (FN1)מיושם בסוף 2017, למרות כלכלה חזקה מאוד, שוק מניות שובר שיאים, ועדיין ריביות נמוכות יחסית, אם כי גדלות במהירות.

תרגום: Manhattan real estateהוא נמצא רק לעתים רחוקות בשוק, אז אם אתה מעוניין בהשקעה בטוחה לטווח ארוך, יכול להיות שזה הזמן לקנות. זה לא הולך להיות אירוע ממושך או חוזר על עצמו בקרוב. למעשה, במהלך הרבעון השלישי, הקצה הגבוה של השוק (>5 מיליון דולר), שהחל בתיקון ב-2016, התחיל להתאושש במידת מה, כפי שדיבר על בנמוך.

תרגום: Headlines Don’t Tell the Whole Story

בעוד שהכותרות לגבי הרבעון היו מדאיגות, הן לא מספרות את כל הסיפור. אנחנו צריכים להסתכל על מה שקורה היום בשוק ולא לפני 1, 2 או 8 רבעונים, וזה מה שדוח השוק הרבעוני מתמקד בו בדרך כלל. אם מסתכלים על מספר החוזים שנחתמו ברבעון, אינדיקטור מוביל, הרבעון הזה היה בערך אותו רבעון בשנה שעברה.

• חוזים חתומים במנהטן הראו ירידה קלה [[[P0001]]] לעומת המספר שנחתם ברבעון השלישי של 2017. (1%)

• פלח הביצועים הטובים ביותר במונחים של חוזים שנחתמו היה 5 מיליון דולר - 10 מיליון דולר (אשר נרשמה עלייה של 30% בחוזים שנחתמה בעיקר על ידי מכירות בשני פיתוח חדש, The Belnord ו-100 E 53rd).

• הקטע השני הטוב ביותר היה עבור בתים במחיר של 10 מיליון דולר+, אשר ראה עלייה של 10% בפעילות.

• אמנם לא נדע לאיזו יחידות יש חוזה, אבל מחירים בסופו של דבר יחידות אלו ייסחרו עד לסגירתן ויירשמו, מה שעשוי להיות חודשים רבים מעכשיו, החזרה בפעילות משינה ממושכת מרגיעה. מה שבטוח, הנחהינג שיחקה תפקיד במכירות הללו.

עם זאת, מכירות סגורות ברבעון השלישי של 2018 מציגות תמונה אחרת. כאשר מסתכלים על מכירות סגורות, אתה מעריך רק יחידות שנסגרו ברבעון, ללא קשר למועד החתימה על החוזה. במקרה של פיתוח חדש, זה יכול היה להיות לפני 3 שנים במקרים מסוימים. לכן, מידע מכירות סגור יכול להיות מיושן במידה מסוימת, אם כי עדיין מידע טוב כדי ללכוד מגמות.

• הסגירות הכוללות במנהטן ירדו ב-8% (אם כי עלייה של [[[P0002]]] לעומת הרבעון השני של 2018) (5%)
• פיתוח חדש סגרה מכירות טנק, עם ירידה של 37%. זה הוביל כמה יזמים להנחה פיתוח חדש מחירים באופן משמעותי באותם בניינים שהיו במחירים מוגזמים מלכתחילה או מחוץ למחירים הטובים ביותר בביקוש שכונות. Core Group דיווחה על פיתוח חדש הנחה הממוצע בשיא של כמעט 14% ברבעון, עלייה מ-8% בשנה שעברה.
• קונים driven away from the lofty מחירים of פיתוח חדש turned to מכירה חוזרת קונדואים, which עלייהd 2%, while coop closed מכירות ירידהd 8%.
• מלאי ברבעון גדל משמעותית, ב-13%, מה שיביא לזמני שיווק ארוכים יותר בעתיד.
• מכירה חוזרת coop מלאי rose the most at 26%, while מכירה חוזרת קונדו מלאי rose 4%. פיתוח חדש מלאי was down 5%.
• The average מחיר of a קונדו was $2.66 million, down 2.3%. The average מחיר לרגל רבועה for מכירה חוזרת קונדו units ירידהd 5%.
• The average מחיר of a פיתוח חדש was $4.33 million while פיתוח חדש מחיר לרגל רבועה rose 4%.
• המחיר הממוצע לרגל רבועה עבור יוקרה שוק (10% המובילים מהמכירות) עלה ב-2.7% וסף הכניסה של יוקרה ירד ל-3.85 מיליון דולר.

תרגום: Photo credit: 111 Murray

תרגום: The Macro Enviroment

• תרגום: The Dow andתרגום: NASDAQרוכבים גבוה. לקיחת רווחים עשויה בהחלט לגרום למחירים ליפול, אבל, ללא קשר לדיבורים על מלחמות סחר בינלאומיות, המניות גבוהות, ולקיחת הרווחים נראית מאוד אטרקטיבית.
• האבטלה ריבית יורדת, וסטטיסטית, בארה"ב יש תעסוקה מלאה. תעסוקה מלאה מעודדת הוצאות. הוצאה על ידי צרכנים רווחים יותר לבעלי מניות.
• הסרת הרגולציה נמצאת בעיצומו, כך שפיתוח עסקי צפוי להמשיך במגמת העלייה שלו.
• אין בועת אשראי, אבל יו"ר הפד אומר שהריביות יעלו בהדרגה עד 2019. רביות גבוהות יותר מעודדות קונים להוציא משכנתאות ריבית קבועות במוקדם ולא במאוחר.
• צמיחה גבוהה ריביות ברחבי הכלכלה נוטות לגרום לאנשים לתהות כמה זמן זה יחזיק מעמד, כל כך הרבה חזרו ברכישות גדולות. כלכלנים, היום, אומרים שאין בועת אשראי באופק, ולכן הכלכלה המונעת על ידי הצרכנים נראית איתנה.

למה אנחנו בטוחים ב-NYC שוק

לסיכום, אנחנו מרגישים שזה שוק די טוב קונים להיות בו, במיוחד בהשוואה ל-2008.

• כשהמוכרים סוף סוף מנהלים משא ומתן, לקונים יש עכשיו כוח
• Interest are relatively נמוך historically
• תרגום: The economy is booming
• תרגום: ביטול הרגולציה בעיצומו
• נמוךest unemployment in 69 שנים
• לעיר ניו יורק יש את רמת התעסוקה הגבוהה ביותר מזה 50 שנים ותרגום: NYCתרגום: התעשייה מגוונת כעת היטב מחוץ לכספים בלבד
• תרגום: אין בועת קרדיט כמו 2008; לבנקים יש דרישות קשות והם עושים את בדיקת הנאותות שלהם
• רווחי החברה מעולם לא היו גבוהים יותר, במיוחד עם חדש נמוך ריבית של 21%
• אוברבניין בשווקים עירוניים בדרך כלל נספג במהירות

בירור למספרים המפורטים מצביע על כך ששוק הנדל"ן של ניו יורק הוא חזק. רוב האנשים יקראו את הדוח הרחב, אבל הקנאי הממולח יקשיב למומחי נדל"ן. בפרפראזה וורן באפט אמר כשאחרים מפחדים זה יכול להיות בדיוק הזמן המתאים לעשות קניות בניו יורק.

אפקט החוק החדש בארה"ב מס במנהטן

תרגום: Theחדש US מס law, שיושמה ב-1 בינואר 2018, יצרה הרבה רעש בתקשורת. עם זאת, אם תסתכלו על האותיות הקטנות, החוק יהווה ברכה לתאגידים ולמשקיעים לנדל"ן, כולל קונים זרים. לבעלי בתים קיימים, במיוחד במנהטן, זה קצת יותר מסובך.

במנהטן, חוסר הוודאות סביב ההשפעות האולטימטיביות של חוק החדש, המגביל את ניכויי מס המדינה והמקומיים ומפחית את סכום הריבית הניתנת להשתתפות עצמית על בתים ראשוניים ממיליון דולר ל-[[P0001]]], יצרה שוק עצבני ומתבטאת בדוחות האחרונים של שוק שוק לרבעון הראשון, המציגים את הפעילות ברבעון הראשון בירידה של [[[][P0002] ב-Coran]. החולשה בנפח נמצאה על פני נקודות מחיר, אך, במיוחד, הורגשה בסוף הגבוה. נראה כי פעילות מכירות ברבעון 2 מתאוששת. ($750K 10%)

כדי למתן את ההשפעות השליליות של חוק מס, המושל קואומו עשה מאמצים משמעותיים לשנות את חוקי מס המדינה. אנחנו מצפים קצת אי ודאות להישאר בשוק, מה שיכניס את קונים במושב הנהג בחודשים הקרובים, לפחות עד שהכלכלה יתחיל להתחמם, תוצר לוואי צפוי של רפורמת מס.

עם זאת, ראוי לציין שיוקרה בניינים רבים ב-Prime Downtown שכונות כמו NoHo,תרגום: SoHoתרגום: , Tribeca, West Village andתרגום: Flatiron, וליבת האפר ווסט סייד, למשל, מסתדרים לא רע. מחיר טוב קונדואים עדיין זזים מהר, מכירות ממתינות עלו יותר מחודש ושנה קודמים, ואנחנו עדיין רואים 20% מהעסקאות שמבוצעות מעל המחיר המבוקש, לא מספר לא מבוטל.

Manhattan House מחירים דוח

כלכלת ארה"ב וניו יורק סיטי, בפרט, חוו ביצועים כלכליים חזקים בתחילת 2018.

• התעסוקה בעיר ניו יורק עלתה לרמה של 4.426 מיליון איש בכל הזמנים. ניו יורק צברה 702,000 משרות מאז 2009, עלייה של 18.9%, שהיא העלייה הגבוהה ביותר מאז מלחמת העולם השנייה והרבה יותר מהמדינה, שהוסיפה 11.5% משרות חדשות. עסקים הקשורים לטכנולוגיה, מדיה, בריאות ותיירות היו הענפים שהובילו את הגיוס הרב ביותר במהלך 10 השנים האחרונות.
• הממוצע של דאו ג'ונס עלה ב-25% מאז לפני שנה, והגיע ל-25,000. כשכמעט כל החברות דווחו לשנת 2017, 75% מהחברות ציינו שהרווחים הרביעי של רבעון שלהן ניצחו את מצפיציות.
• משרות בפברואר עלו ב-313,000, עלו על 100,000 מצפיות, בעוד ששיעור האבטלה ריבית היה נמוך ב-4.1%.

אנו מצפים לראות השפעות חיוביות נוספות של רפורמת מס חדש בהמשך שנה ורפורמת מס שלב II הפוטנציאלית לצמצום רווחי הון מיסים. הישארו מעודכנים...

Manhattan שוק דוח

ממשיך להיות חוזק ופעילות במרכז שוק מנהטן עבור קונדואים. שוקי הון גבוהים, מימון זול וזמין, ובהירות עזרו להניע את השוק. לפני שנה אחת, הייתה חוסר ודאות לגבי הבחירות בארה"ב, הריביות עלו בטרם עת וכולם היו בהלם מהברקזיט. בחר נתונים סטטיסטיים עבור הרבעון השלישי של 2017:

• קונדו חוזים signed between $1M - $3M עלייהd 11% שנה מול שנה
• קונדו חוזים signed between $3M - $5M עלייהd 8% שנה מול שנה.
• The יוקרה עליונה דירת קונדו שוק ($10M+), however, ממשיךs to face headwinds, although this רבעון saw 12% גבוהer number of חוזים signed >$10M.
• מכירה חוזרתs - $1,774 average מחיר psf
• פיתוח חדשs - $2,320 average מחיר psf
• יוקרה - $2,780 מחיר psf, with an entry level מחיר for יוקרה (top 10% of מכירות) at $4.1 million.

איך מכירה חוזרת מלאי רמות בשוק הנדל"ן במנהטן?

"קונים, תיקון מחיר כבר התרחש, ובמשך שנה בערך השוק הרחב יותר הראה סימנים של התייצבות ונורמליזציה. אם יש לך צורך אמיתי בקנייה ואתה מוצא את הנכס המתאים, נצל את תקופת הסנמוך הזו לכל מינוף שאתה יכול לקבל במשא ומתן, אתה אף פעם לא יודע מתי מכור הספיק, והוא מוכן לקבל את ההצעה הזו."

תרגום: Read the full article at:תרגום: medium.com

אנחנו מסכימים עם אורבן דיגס. השוק של מנהטן RE כבר תיקן, במיוחד בגזרת יוקרה, ולקונים יש יותר מינוף עכשיו מאשר מ-2014 - 2016. אנחנו מצפים את המינוף הזה לממשיך ב-2018, כבלבול לגביחדש מס changesמתרחש. עם זאת מצאנו זאתמכירה חוזרתמלאי היצע is still נמוך.

בדקנו את רמות מכירה חוזרת מלאי היצע בארבע שכונות ראשיות שפופולריות אצל הבית הראשי שלנו קונים ומשקיעים: טרייבקה, צ'לסי, אפר איסט סייד ואפר ווסט סייד. בדקנו את הפלח של $5 - [[[P0001]]] מיליון דולר, [[[P0002]]] - פלח של 5 מיליון דולר ו-$1 - [[[P0002]]] מיליון דולר. ($10 $2 $2)

מכל הנדל"ן במנהטן למכירה בגזרה של 5 - 10 מיליון דולר, היו רק 17 יחידות מכירה חוזרת למכירה בטרייבקה, 8 מכירה חוזרת למכירה בתרגום: Chelsea, 5 יחידות מכירה חוזרת למכירה באפר איסט סייד, ו-4 מכירה חוזרת למכירה באפר ווסט סייד. זה בסך הכל 34 יחידות מכירה חוזרת בארבע השכונות האלה, שמכסות חלק גדול מהאי מנהטן.

Shifting down שוק, of allתרגום: Manhattan real estateלמכירה בגזרה של 2-5 מיליון דולר, היו רק 22 יחידות מכירה חוזרת למכירה בטרייבקה, 15 בצ'לסי, 21 יחידות באפר איסט סייד ו-32 יחידות באפר ווסט סייד (כולל ריברסייד). זה רק 90 יחידות זמינות בגזרה של 2-5 מיליון דולר בארבע השכונות הללו.

ברמת הכניסה שוק, מכל מנהטן נדל"ן למכירה בין $1 - [[[P000[[[P0002]]]]]] מיליון דולר, היו רק 2 מכירה חוזרת זמינות בטרייבקה, [[[P0002]]][[[P0002]]] מכירה חוזרת יחידות] מכירה חוזרת יחידות] Upper 50 מכירה, [2[תP0002]]] יחידות מכירה חוזרת ב-Chelsea, [2[תP0002] ב-Chelsea, [2[תP0002]]]. צד ו-[[[P0002]]]9 יחידות מכירה חוזרת ($2 11 15 19)תרגום: Upper West Side. זה בסך הכל [[[P0002]]] יחידות מכירה חוזרת זמינות למכירה בגזרת $1 - [[[P0001]]] מיליון דולר על פני ארבע השכונות הגדולות הללו. (47 $2)

כפי ש-Urban Digs ציינה, זה נכון שהמכורר פתוחים יותר למשא ומתן בימים אלה, במיוחד בהשוואה ל-2014 - 2015, אבל ההיצע של טוב מכירה חוזרת קונדואים עדיין נמוך יחסית. ופיתוח חדש מכורינג בפרמיה גבוהה. כאשר אנו מתחילים לצמצם את הנדל"ן הטוב ביותר במנהטן הזמין עבור מכירה, לפי בניין, חשיפה, אלה שאינם במחיר מופקע, מספר האופציות הטובות יורד משמעותית. לכן, אם אתה קנאי שיש לו צורכי דיור או מחפש השקעה, זכור את סיפור ההיצע הקצר הזה.

https://belamorena.com.br

תרגום: Upper East Side

תרגום: Upper West Side

תרגום: Chelsea

תרגום: Tribeca

תרגום: Charts courtesy ofתרגום: UrbanDigs

Manhattan שוק עדכון Q4|2017

The fourth רבעון of the 2017real estate שוק in Manhattanהוא אחד המתואר בצורה הטובה ביותר כיציבה, כאשר שלושת הרבעונים האחרונים מתוך ארבעה מציגים עלייה בפעילות מכירות סגורה. שנת 2017 הייתה שנה טובה בהרבה משנת 2016, אם כי חלה ירידה ניכרת במספר החוזים החתומים ברבעון שנה מול שנה, שניתן לייחס בעיקר לגורמים שאינם שוקיים כמו רפורמת מס ואקלים פוליטי.

עם זאת, כאשר מסתכלים מקרוב על סוגי הנכסים, אנו רואים שונות משמעותית. מגזר השיתופיות היה הפעיל ביותר עם רבעון שלישי ברציפות של צמיחה במכירות. עם זאת, חוזים חתומים למכירה חוזרת קונדואים נפגעו מהמשך מחירים גבוהים, ופיתוח חדש מכירות סגורות עמדו בפני ירידה של 12% עקב המחזור הנוכחי והתזמון של בניין יזמים. עם כל זה בחשבון, וחוסר הוודאות סביבחדש מס reform, אנו יכולים לשער שהנדל"ן במנהטן הופך להיות שוק של קנהר.

מכירה חוזרת קונדואים

• The average מחיר לרגל רבועה was $1,759, flat שנה מול שנה.
• מספר המכירות בשוק הזה ירד ב-3% ל-929, הנמוך ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2011.
• ימים על השוק היו 116 ימים, שטוח שנה מול שנה.
• The מלאי ירידהd 4% to 2,485 units for מכירה.

חוסר הוודאות לגבי השפעות הרפורמה במס התחוללה ברבעון הרביעי במגזר מכירה חוזרת קונדו, וגרם לירידה בפעילות המכירות ובמחירים שטוחים. בשנה השנייה ברציפות, השוק השיג ביצועים נמוכים יותר וראה את המכירות המועטות ביותר מאז 2011. מלאי של יחידות זמינות ירד בהתאמה עם ירידה של 3% בכל הלוח. רבים מצביעים על ניתוק בתמחור, שכן פעיל מלאי היה אוכף עם פרמיה דו ספרתית לכל רגל רבועה בהשוואה למכירות סגורות ברבעון הרביעי.

מכירה חוזרת Co-ops

• The average מחיר of aתרגום: Co-opתרגום: was $1.26 million
• המחיר הממוצע לרגל רבועה היה $1,167, המייצג [[[P0001]]] עלייה בשנה האחרונה (1%)
• מספר המכירות בשוק זה עלה ב-4%, עד ל-1,733 נכסים.
• הימים בשוק היו 88 ימים, ירידה של 5% לעומת שנה שעברה.
• מלאי עלה ב-15% ל-2,824 יחידות עבור מכירה.

מכירה חוזרת Co-ops הסתיימה את 2017 כמוצר הנדל"ן הטוב ביותר של שנה מכורינג, והמשיכה להתעלות על אפשרויות אחרות על ידי הגדלת המכירות ברבעון השלישי ברציפות. בנוסף, הביקוש הגבוה ל-co-op מכירה חוזרת מצא שהאורך הממוצע של נכס נשאר בשוק יורד ב-5%. בכך, השוק הגיב בהגדלת המלאי הזמין ב-15%.

פיתוח חדש

• The average מחיר of a פיתוח חדש קונדו was $3.92 million.
• המחיר הממוצע לרגל רבועה היה $2,23, אשר ירד ב-15% לעומת שנה שעברה, כאשר מספר הסגירות של סופר יוקרה ויוקרה עליונה ירד.
• מספר המכירות בשוק הזה ירד ב-12%, מ-527 ל-463.
• המלאי גדל ב-30%, עם 1,074 יחידות רשומות כעת עבור מכירה.

כפי שניתן היה מצפים, מספרי פיתוח חדש קונדו שוק נוטים לעלות או לרדת בהתבסס על התקדמות הבנייה המתמשכת של בניין. לא חדש בניינים החלו לסגור ב-4^{תרגום: th}רבעון ומספר פיתוחים גדולים, כמו 125 גריניץ' ותרגום: 91 Leonardהשיקה מכירות, מה שגרם למלאי להמריא ב-30%.

יוקרה

• The average מחיר of aיוקרה NYC דירהתרגום: was $7.24 million in Q4.
• The average מחיר לרגל רבועה ירידהd 12% to $2,625.
• The יוקרה threshישן was $3.882M.

פלח יוקרה נקבע על ידי 10% העליונים של מכירות סגורות על בסיס מחיר. המחיר לרמת הכניסה, או "טרשישן", ירד בכ-500,000 דולר, והסתיים ב-3.882 מיליון דולר. בנוסף, המחיר הממוצע ירד ב-10%, ומחיר לרגל רבועה ירד ב-12%. ניתן לייחס את הנפילות הללו לשינוי בסגירות ברבעון מהסגירות של יוקרה עליונה וסופר-יוקרה, כגוןתרגום: 432 Park,תרגום: Greenwich Lane, andתרגום: 56 Leonard, בסוף 2016, ליוקרה בניינים צנועים יותר במקומות מרוחקים, כמו One West End ו-252 East 57^{תרגום: th}עם זאת, ראינו שוק תחרותי יותר עם עלייה מלאי, מה שמותיר לממכרים אפשרות אחרת מלבד להוריד את המחירים כדי לספק את ביקוש הלקוחות. זה מייצג פוטנציאל אמיתי עבור משקיעים בגזרת יוקרה, שכן יחידות יוקרה אלו הן נמוכות ומוכנות למעבר.

לסיכום, יציב שוק מנהטן ו-2017 היה בריא יותר משנת 2016. עם זאת, השוק ממשיך להראות מגמות הטיה לצד הלקוח, או במילים אחרות, הפיכתו ל"שוק של קונה". עלייה בפרויקטים זמינים של מלאי, פיתוח חדש, והפחתת הסף של יוקרה יצרו שוק שבו בעלים ויזמים נוטים להנחה מחירים כדי להתעדכן במכירות המצטמצמות. בִּגלַלuncertainty with the מס reform, 2018 תהיה שנה טובה עבור הקנהר, ולא כל כך טובה עבור הכורר. למי שעומד בצד, אולי זה זמן טוב להיכנס לשוק, לפני שההשפעות החיוביות של רפורמת מס של טראמפ יתחילו.

תרגום: Manhattan Quick Searches

Top 50 NYC Penthouses for מכירה

הדירות הכי יקרות של מנהטן למכירה

דירות הבנייה החדשות האהובות עלינו למכירה במנהטן

תרגום: איך הנשיא טראמפ ישפיע על הנדל"ן בארה"ב?

תרגום: מעולם לא היה לאמריקה אחדש York Cityנכס יזם ומתווך נדל"ן (כן, יש לו רישיון מתווך של ניו יורק) יושב בבית הלבן. בעוד שרבים מאיתנו עשויים שלא להסכים עם ההתנהגות ועמדות המדיניות של טראמפ, דבר אחד בטוח הוא שטראמפ יהיה בעד נכס ופרו-נדל"ן.

תרגום: בעוד שחלקם הניחו כי אתרגום: Trump presidencyיהיה אירוע ברבור שחור, במקום לצלול, גם הדולר וגם שוק המניות עלו היום!

אם אתה תוהה כיצד המדיניות של הנשיא טראמפ משפיעה על הנדל"ן בארה"ב, הנה תובנות לגבי האופן שבו סביר להניח שטראמפ יעבוד פעם אחת בתפקיד.

תרגום: האם הוא ישתמש בנדל"ן כדי להניע את הכלכלה?

טראמפ הוא מתווך נכסים ונדל"ן. הוא השתמש בנדל"ן בעצמו כהשקעה כל חייו ואמר שהוא מעוניין להגביר את הבעלות על הבית. בהתחשב בכך שהעסק המשפחתי שלו הוא נדל"ן, בין אם באמצעות החברה שלו, התרגום: Trump Organization, or his son-in-law's, Kushner נכסים, we מצפים Trump to ממשיך את רומן האהבה שלו עם נכס.

What will happen to משכנתה ריביות?

ריביות מוכנות להישאר נמוכות לזמן מה. "משכנתה ריביות נופלות בגלל שמשקיעים רואים תשואות בטוחות בניירות ערך מגובים במשכנתה בארה"ב, המשקפת את האמון שלהם בבטיחות היחסית של שוק הדיור בארה"ב", כתב הכלכלן הראשי של Truliaתרגום: Ralph McLaughlinבהצהרה למחרת הבחירות. "יתר על כן, הפד עשוי לדחות את העלאת ריבית בדצמבר בגלל הטלטלה הכלכלית העולמית. שתי ההשפעות אומרות ניצחון לטווח קצר ללווים, וסביר להניח שנראה עלייה במשכנתה רמימון אם הריביות תמשיך לצנוח".

Will he נמוךer מיסים for real estate משקיעים?

הרפובליקנים שמרו על השליטה בבית ובסנאט. כתוצאה מכך, לרפובליקנים יש שליטה בלתי מוגבלת על עתידה של מדיניות מס, כלומר יהיו כאלהתרגום: bigתרגום: changes that will affectמיסים for real estate משקיעיםתרגום: . Trump has proposed to:

• נמוךer מס ריביות, with capital gains מס at a top ריבית of 20%.
• Eliminate the estate or death מס
• הפחת קורפוריבית מיסים מ-35% ל-15%

ולמרות שהוא אולי לא יקבל את כל מה שהוא רוצה מבחינת רפורמת מס, חוק מס שלנו בשל לשינוי (גם הרפובליקנים וגם הדמוקרטים קראו לזה), והשינוי הזה צפוי להגיע לפני אוגוסט 2017 לפני תחילת עונת הבחירות ל-2018.

תרגום: האם זה יכול להיות קל יותר ללוות כסף?

רגולציה מופחתת, אחד מסימני הקמפיין שלו, תגרום לבנקים להגביר את ההלוואות, דבר שהיה מאופק מאוד מאז 2008. דרך נוספת שבה נשיאות טראמפ יכולה להקל על הצרכנים להחזיק בתים היא הורדת פרמיות עבורתרגום: FHA loansתרגום: או קיצוץ דמי ערבות עבור פאני מיי או פרדי מאק.

תרגום: כיצד יושפעו התקנות?

חלק גדול מהפלטפורמה של טראמפ התרכז סביב ביטול הרגולציה של השוק הפיננסי כדי להחיות אותו בצורה מלאה יותר, וזה לבדו יכול גם לתת דחיפה לנדל"ן. זה משהו שטראמפ, והמפלגה הרפובליקנית כולה, היו קולניים לגביו.

טראמפ הציע לצמצם הן את תקנות הבנקאות והן את תקנות בניין. התרופפות הרגולציה על הלוואות עשויה להגביר את בעלות הבית על ידי כך שיקל על הצרכנים לקבל הלוואות. באשר לתקנות בניין, בפגישה של איגוד המתווכים הלאומי, טראמפ העריך ש-25% מהעלויות לבנה בית קשורות לתקנות. הוא היה רוצה להוריד את זה ל-2%. אם הבנייה תבוטל, המשמעות היא בתים זולים יותר עבור הצרכנים.

האם ניכוי הריבית של משכנתה ייעלם?

לֹא! בשנה שעברה, תוכנית מס שטראמפ שיתף בה ציינה במפורש שהוא ישמור על ניכוי הריבית של משכנתה.

האם הוא ימשיך בתוכנית חילופי 1031?

טראמפ, שספג ביקורת עצומה על שימוש אגרסיבי בקוד המס כדי לא לשלם מיסים פדרלי, כנראה ישמר את השנוי במחלוקת1031 מס-free exchanges, אשר אלנמוך משכירים למכור נכס מבלי לשלם רווחי הון מיסים אם יפנו את התמורה של מכירה להשקעות נדל"ן אחרות. מדיניות תוכנית חילופי 1031 זו היא אחד מסלעי היסוד של תעשיית הנדל"ן וטראמפ ישמור על מדיניות זו.

תרגום: What about immigration?

מדיניות ההגירה של טראמפ עברה שינויים רבים מאז הכריז לראשונה על מועמדותו, ורפורמת ההגירה לא תהיה הצעת חוק קלה לדחוף בקונגרס או בסנאט, כך שקשה לקבוע אם זה ישפיע על שוק הנדל"ן בניו יורק במידה רבה.

תרגום: האם טראמפ יצליח ליישם את כל עמדותיו בקמפיין?

תרגום: לאלו מכם שמרגישים רגשי לגבי היותו הנשיא של טראמפ לאחר חלק מהרטוריקה וההתנהגות המקוממת שלו, זכרו שלנשיא ארה"ב אין כוח חסר מעצורים. המייסדים שלנו לא רצו שהשלטון יהיה בשליטת רק אדם אחד או קבוצה אחת עם אפשרות להיקלע תחת שלטונו של דיקטטור או עריץ אחר. בהתאם לכך, ממשלתנו מחולקת לשלוש זרועות: הרשות המבצעת, הרשות המחוקקת והרשות השופטת. זו הסיבה שרבות מעמדות מדיניות הקמפיין המקוממות יותר של טראמפ לא יהיו מציאות, או שהן יתנגדו ברשות המחוקקת או יבוטלו על ידי הרשות השופטת.

תרגום: אין ספק שהבחירות האלה היו מאוד מפלגות. אבל, עכשיו כשהבחירות הסתיימו, העם האמריקני יתכנס כפי שעשינו תמיד. כפי שאובמה אמר על טראמפ: "תרגום: כולנו שורשים להצלחתותרגום: ”.