דוח שוק הדירות במנהטן 2026 | מחירים, מגמות ותחזיות

מגמת ירידה בשוק הנדל"ן ב-Manhattan במחצית השנייה של 2022

שנת 2022 הייתה סיפור של שני שווקים ב-Manhattan.

תחילת 2022 המשיכה את הגאות שהחלה בתחילת 2021, מונעת על ידי שחרור ביקוש דחוס וסביבת ריבית נמוכה מלאכותית שיושמה על ידי הפד בשחר הקורונה.

ביוני 2022, לאחר שהפד יישם את העלאת הריבית הראשונה הגדולה שלו ב-75 נקודות בסיס לשיעור הייחוס, השוק רוכך במהירות, מה שהותיר את רוב הרוכשים והמוכרים בקיפאון ליתרת השנה כשהם מסתגלים למציאויות שוק חדשות. זה מוצג בגרף להלן שמשווה פעילות חוזים חודשית.

פעילות חוזים חודשית

עם רק 602 חוזים שנחתמו בדצמבר 2022, זה היה אחד הסיומות הגרועות ביותר של השנה מאז 2008. ככל שרוכשים ומוכרים מסתגלים למציאות חדשה, אנו מצפים שהשוק יחל לנוע שוב בתחילת 2023 שכן עדיין יש ביקוש בחוץ.

מחירי נכסים ב-Manhattan

דירות

• מחיר מכירה ממוצע $2.75M
• מחיר ממוצע למ"ר $2,074
• בעוד שזה היה עלייה לעומת אותו רבעון בשנה שעברה, העלייה נבעה בעיקר מסגירות שהתרחשו במגדלי יוקרה עליונה בודדים, כמו Central Park Tower ו-220 Central Park South, שהטו את התוצאות כלפי מעלה.
• בעצם, מחיר למטר מרובע היה שטוח משנה לשנה ממש מתחת ל-$2K למטר מרובע.

קואופרטיבים

• מחיר מכירה ממוצע $1.27M
• מחיר ממוצע למ"ר $1,225

• מחיר מכירה ממוצע $3.19M
• מחיר ממוצע למ"ר $2,415
  

פלח יוקרה (10% עליונים של המכירות)

• מחיר מכירה ממוצע $8.06M
• מחיר ממוצע למ"ר $2,909
• סף מחיר כניסה ליוקרה $3.95M

העלאות ריבית הפד ב-2022

בתקופה של 10 חודשים בלבד ב-2022, הפד העלה את שיעור הייחוס של קרנות הפד ב-4.0%, כפי שמוצג בגרף להלן. פעולה חסרת תקדים זו ננקטה בניסיון לשלוט באינפלציה, תופעה גלובלית ב-2022.

בעוד שהשיעורים גבוהים יותר ממה שהיו מאז 2008, הם היו גבוהים בעבר ושוקי הנדל"ן פעלו היטב בסביבת ריבית מסוג זה. עם זאת, קצב העלאות הריבית השנה, הדחוסות ל-10 חודשים בלבד, הוא הדאגה הגדולה ביותר. זה תורגם לעלייה בשיעור משכנתא קבועה ל-30 שנה Jumbo מ-3.1% ב-1 בינואר 2022 ל-5.7% ב-31 בדצמבר 2022. ירידה מ-6.35% באוקטובר.

ל-Manhattan יש הרבה רוכשי מזומן (כ-55%) בהשוואה לערים אחרות, כך ששיעורי הריבית לא תמיד ממלאים תפקיד כה גדול בפעילות כאן. בנוסף, לקואופרטיבים, המהווים 70% ממלאי הדיור וייחודיים לעיר ניו יורק, יש כללים מחמירים מאוד לגבי כמות המימון שניתן לקבל. חלקם מאפשרים מימון מקסימלי של 70%, אך רבים מאפשרים רק 50%. חלקם אינם מאפשרים כל מימון. אלה הם גורמים ממתנים לשוק NYC, אך אינם מסייעים לרוכש דירה ראשון הזקוק לרוב למשכנתאות לרכישה.

מלאי Manhattan מציל את המצב

חסד המציל בסיפור זה הוא המחסור בהיצע בשוק. בהשוואה לסוף 2020, שהיה לו רמות מלאי מעל 8,100, ההיצע כיום עומד על שפל של 5,858. יש לכך סיבות רבות, כפי שדנתי בהן באוגוסט ומסכמות להלן.

כמות ההיצע המוגבלת אמורה לשים רצפה לירידות פוטנציאליות במחירים ככל שנכנסים ל-2023. ואנחנו גם לא רואים מלאי כלשהו נכנס לשוק בקרוב מהסיבות הבאות:

• משכנתאות כבלי זהב
• 80% מניו יורקרים עם משכנתאות מחזיקים בשיעורים נמוכים מ-5%.
• זה יביא לכך שבעלים יישארו בבתיהם הנוכחיים ללא הגבלת זמן.
• אף אחד לא הולך להחליף את המשכנתא של 3% שלו במשכנתא של 6% בקרוב.

• שוק ההמרה משכירות לדירות קפוא עקב חוק מדינת ניו יורק משנת 2019
• החוק מעניש בעלי בניינים שיש להם דיירים עם שכירות מייצבת, מה שמאפשר לעולם ליצור דירות בשוק חופשי מיחידות עם שכירות מייצבת. אלא אם יבוצע שינוי בחוק זה, לא יהיו המרות שכן אין להן שום היגיון פיננסי ליזם.
• פקיעת תוכניות פטורי מס הופכת את הבנייה ליקרה יותר עבור יזמים
• הפטורים ממס 421a, 421g ו-J-51 פגו כולם.
• אלו היו כלים מצוינים בעבר שבהם השתמשה הממשלה כדי לעודד יזמים לבנות, אך אינם קיימים עוד.
• פוליטיקאים שמאליים בניו יורק סיטי מטילים וטו על פרויקטים עם מרכיבי דיור בר-השגה נדיבים של 30% ו-50%
• מעט מאוד עסקאות קרקע מנהטן בשנתיים האחרונות, כך שלא רבים מהיזמים מתכננים לבנות בעיר.
• האינפלציה בלמה פיתוחים רבים, שכן עלויות אינן ידועות מראש כמו בתקופות רגילות.

תחזית שוק הנדל"ן במנהטן 2023

חוזים רבים ניבאו ירידת מחירי דיור ברחבי העולם בשנה הקרובה. תחזית זו עשויה להתממש, אך בעיקר באותם מקומות שבהם נרשמה עלייה חדה ביותר במחירים בתקופת הקורונה. בארצות הברית, ערים קטנות רבות נמצאות בסיכון הגבוה ביותר, שכן שם המחירים עלו בשיעור הגבוה ביותר, כגון Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ וכל מדינת Connecticut, כך נראה.

עם זאת, ניו יורק סיטי לא הייתה אחד ממקומות אלה. למעשה, מחירי ניו יורק ירדו בתקופת הקורונה עקב גל נדידה מוני מהעיר בתחילת המגפה. המחירים החזירו את ההפסדים רק ב-2021, ורשמו עליות מתונות בהשוואה לרוב הערים האחרות.

תחזית הנכסים הפרימיים של Knight Frank צופה עלייה של לפחות 2% במחירי מנהטן ב-2023, אחרי Miami (עלייה של 5%) ו-Los Angeles (עלייה של 4%) בארצות הברית. רמת עלייה זו מציבה את מנהטן במקום ה-13 בתחזיתם ל-25 הערים הגלובליות המובילות, ומדגימה חוסן ואמון בעיר (ובארצות הברית בכלל).

Knight Frank מציינת "בריחת הון לנמל מבטחים" ו"רוכשים מחו"ל... המחפשים חשיפה גדולה יותר, לא פחותה, לדולר האמריקני". ללא ספק, הגורמים שאני מציין בנוגע להיצע נמוך יסייעו לקזז לחץ מחירים כלפי מטה מצעדי ה-Fed ב-2023.

שוקי הנדל"ן במנהטן ובמיאמי ימשיכו להציג חוסן

אנשים רבים שאלו אותנו מה אנחנו חושבים שיקרה בשוקי NYC ומיאמי כעת שה-Fed העלה את הריביות. בעוד שהפעילות האטה, שני השווקים עדיין פעילים מאוד לפי מדדים היסטוריים.

אנשים רבים שואלים האם האטה זו תביא לירידת מחירים. בעוד שמומחים מסוימים אומרים שזה בהחלט יקרה באזורים מסוימים במדינה, בהתחשב בקצב העלייה המהיר של המחירים שם, הם מצפים שהסיכון לירידת מחירים במנהטן ובמיאמי יהיה נמוך ונמוך מאוד, בהתאמה.

ניתוח CoreLogic, יוני 2022: הסתברות לירידת מחירים

לפיCoreLogic, לאזור המטרופוליטן של NYC יש הסתברות נמוכה ולמיאמי הסתברות נמוכה מאוד לירידת מחירים ב-12 החודשים הקרובים.

מנהטן

מחירים

המחירים לא עלו באותו קצב כמו באזורים אחרים ברחבי המדינה. שוק הנדל"ן קרס ב-2020 (עם ירידה ממוצעת של 7% במחירים) והחל להתאושש רק ברבעון הראשון של 2021, לאחר שהחיסונים יצאו (עם עלייה ממוצעת של 16% במחירים).

1. בהתחשב בכך שמחירי מנהטן עלו ב-4.5% בשנה בממוצע לאורך 10 השנים האחרונות, עלייה נטו של 9% (16% פחות 7%) מקבילה בערך לשנתיים של צמיחת מחירים רגילה.
2. שיעורי השכירות עלו ב-20% משנה לשנה, מה שגרם לעלייה ברווחים, וכך הפך את הזמן הזה להזדמנות מצוינת למשקיעים לרכוש נכסים במנהטן (במיוחד מכיוון שהמחירים לא זינקו).
3. אנחנו צופים כי עליות שיעורי השכירות במנהטן יימשכו, שכן ריביות המשכנתא מצמצמות את מספר הרוכשים ראשונים ב-12 החודשים הקרובים ומאלצות יותר אנשים להישאר בשוק השכירות.
4. מחירי הנכסים הגבוהים במנהטן ממשיכים להיות מגובים על ידי הכנסות מקומיות גבוהות, כפי שדוח הבועות הגלובלי של UBS מדווח באופן עקבי.
5. מנהטן היא השקעה לטווח ארוך. משקיעים רוכשים נכסים במנהטן לשם ביטחון. בהתחשב בעלויות הכרוכות בכך, זהו אינו מקום לספקולציות גולמיות או להשקעות קצרות טווח.
6. 50% מהרוכשים במנהטן משלמים מזומן עבור רכישות הנכסים שלהם, במיוחד בפלח היוקרה, ולכן אינם מושפעים כל כך משינויי ריבית.
7. קואופרטיבים מהווים 75% ממלאי הדיור. רבים מהקואופרטיבים אינם מאפשרים מימון או מגבילים אותו ל-50%. עובדה זו ייצבה את שוק הנדל"ן במנהטן במהלך משבר Lehman.
8. עם זאת, החיתום מחמיר מאוד, כך שזה אינו תרחיש של 2008.

היצע

1. ההיצע נמוך יחסית עבור פרויקטי הקונדו הטובים ביותר ב-NYC באזורים הפריימיים.
2. ההיצע ירד ב-10% לעומת אותו חודש בשנה שעברה.
3. בהסתכלות על קונדומיניומים יוקרתיים, מעט מאוד מהם נמצאים בצנרת.
4. מדי פעם אנו מקבלים בקשות ממשקיעים המחפשים עסקאות קונדו בכמויות גדולות במנהטן. ב-2018 היו לא מעט כאלה, ובניינים רבים עם לפחות 50 יחידות למכירה.
5. אולם בעת הכנת ניתוח אחרון עבור שני משקיעים נפרדים (אחד מהם מבצע עסקת 1031 בהיקף גדול מאוד), שמתי לב שמעט מאוד בניינים מצוינים עתידים להגיע לשוק ב-3-5 השנים הקרובות מתחת ל-96th St. כמו כן, מספר הבניינים עם יותר מ-50 יחידות למכירה ירד משמעותית בהשוואה לפני ארבע שנים.
6. חלק מהבניינים שישבו בצנרת ושחיכינו להם בציפייה, כמוThe Cortland, One High Line ו-One Wall Street החלו את מכירותיהם. אלה הם פרויקטים יוקרתיים ביותר. מעבר לאלה, מעט קונדומיניומים עילאיים עתידים להגיע לאזורים פריימיים.
7. מחסור בהיצע של מוצרים איכותיים עשוי להמשיך ולדחוף מחירים כלפי מעלה, עד שתושג שיווי משקל בין ביקוש להיצע. זה עשוי לקחת שנים.
8. פקיעת פטור מס 421a, שבעבר עודד יזמים לבנות קונדומיניומים ובניינים להשכרה, הובילה לפחות פיתוחים חדשים בצנרת.
9. הפוליטיקאים הליברלים של ניו יורק אינם חפצים בעידוד יזמים לבנות, ולכן אנחנו לא צופים שתמריץ זה יחזור.
10. כמובן, פוליטיקאים אלה קצרי ראייה. היעדר תמריצים ליזמים רק יגרום ל-א) הפחתת כמות הדיור בר-ההשגה שנבנה (דרישה לפרויקטי בנייה חדשים במנהטן), ב) הפחתת הכנסות העיר והמדינה, ו-ג) העלאה נוספת של שיעורי השכירות לדיירים.

מיאמי

חוזקה החדש של מיאמי נובע מ:

1. גל עצום של תושבים (אמידים) הנסים ממדינות עם מס גבוה;
2. גל תושבים המחפשים יותר חירויות ופחות הגבלות קורונה, שכן פלורידה קיימה הגבלות מינימליות מאוד במהלך המגפה;
3. גל של קרנות גידור וחברות טכנולוגיה שעוברות למיאמי;
4. היצע נמוך מאוד של בתים פרטיים וקונדומיניומים (במיוחד גדולים יותר); ו
5. צנרת ריקה.

בעוד שהפעילות האטה בחודשים האחרונים, הסיבה לכך אינה ביקוש. מדובר בעיקר בהיצע. הביקוש לבתים פרטיים וקונדומיניומים במיאמי (ובכל דרום פלורידה) היה כה גדול, עד שהמלאי כמעט נוצל לחלוטין. היצע חדש אינו צפוי להשפיע משמעותית על השוק עד שמחזור הבנייה הבא יהיה בתנופה מלאה. אנחנו צופים שזה ייקח 5-7 שנים, שכן כמעט כלום לא עתיד להגיע לשוק ב-3 השנים הקרובות.

אני מפרט זאת בעומק בסרטון שלהלן:

כותרות וממוצעים

אני תמיד נהנה להקשיב ל-Leonard Steinberg מ-Compass. בפוסט אחרון, הוא הזהיר רוכשים ומוכרים שלא להאמין לכותרות ושלא להסתמך יותר מדי על הממוצעים. והוא בהחלט צודק.

1. הנדל"ן הוא מקומי ביותר.
2. אל תבלבלו בין כותרות בשוק אחד (או ברחבי המדינה) לבין שוק אחר.
3. מנהטן היא שוק ייחודי באמת (מסיבות רבות) ומגמות לאומיות אינן חלות, כפי שההיסטוריה הראתה לנו.
4. אותו הדבר ניתן לומר על מיאמי, שכרגע חווה גל צמיחה עצום. זו הסיבה שלמיאמי יש הסתברות נמוכה מאוד לירידת מחירים לפי CoreLogic.
5. במנהטן, אנחנו רואים עד כמה השוק יכול להיות מקומי ביותר. כאן אנחנו מעריכים בניינים בנפרד, שכן לעיתים קרובות בניינים סמוכים יכולים להיות בעלי תמחור שונה לחלוטין, ביקוש שונה לחלוטין, מסלול שונה לחלוטין, וכו'.
6. במיאמי, אנחנו רואים גם כן עד כמה השוק יכול להיות מקומי ביותר. מחירים וביקוש בחוף הים אינם קשורים כמעט כלל למחירים ולביקוש בשכונות מסוימות ביבשת.

לכן, אל תסתבכו בממוצעים, שכן הממוצעים מספרים לנו רק על מה שהתרחש בשוק בכללותו ולמעשה כלום על מה שקרה בבניין מסוים (או בקו מסוים של בניין, לצורך העניין).

אנחנו כאן כדי לעזור לכם לנווט בשוקי מנהטן ומיאמי. קבעו איתי שיחה קצרה אם אני יכול לשפוך אור על כל נושא אחר שאתם שוקלים. אשמח לדון בשני השווקים בפירוט נוסף, לספק הערכת שווי לביתכם אם אתם חושבים למכור, או לשלוח לכם חיפוש נכסים.

קיץ נעים!

שנת 2021 תהיה ללא ספק אחת השנים הטובות ביותר בנדל"ן למגורים בהיסטוריה של מנהטן, עם מכירות סגורות של מעל 9.5 מיליארד דולר ברבעון השלישי בלבד, הכמות הגדולה ביותר של מכירות סגורות ברבעון אחד ב-32 שנה.

פעילות המכירות הונעה על ידי ביקוש עצור שהשתחרר, אימוץ החיסונים הגובר, תמחור סביר, ריביות נמוכות שיא, מעבר לדירות גדולות יותר (או כאלה עם שטח חיצוני), ועלייה בעושר האישי.

9.5 מיליארד דולר אלה מתייחסים לעסקאות שנסגרו ב-2021, לא בהכרח לאלה שנחתמו ברבעון, שהוא ברומטר עדכני יותר של השוק.

חוזים חתומים ירדו לעונת הקיץ, אך עדיין שוברים שיא לרבעון

כפי שניתן לראות בתרשים שלהלן, פעילות החוזים החתומים הייתה ברמות גבוהות מאז תחילת השנה, אם כי היא מתמתנת. התמתנות כזו עשויה להיות תוצאה של עונתיות, שכן חודשי הקיץ איטיים בדרך כלל משאר השנה. עם זאת, המכירות לרבעון היו שוברות שיא.

אמנם נמוך ב-29% מהרבעון הקודם, אך 3,500 עסקאות נחתמו ברבעון. ב-270 עסקאות בשבוע לרבעון, זהו מספר שובר שיא. אוקטובר ממשיך במגמה, עם כ-305 עסקאות בשבוע.

המוכרים מרוצים, אך לא יותר מדי

המוכרים ב-2021 היו מרוצים מאוד, במיוחד לאחר מחסור במכירות ב-2020. הרוכשים קיימים, כך שהביקוש חזק מאוד, במיוחד בפלח היוקרה שבו תמצאו דירות גדולות יותר.

למרות שהפעילות הוגברה משמעותית במשך רוב השנה, הפחד עדיין לא חלף, ולכן המחירים אינם עולים מעבר לרמות של טרום-קורונה. הנחת הקורונה של 6-9% (תלוי מתי קניתם בשנה שעברה), נעלמה, אך עדיין לא ראינו עליות מחירים מעל רמות 2019.

עם כל הפעילות הזו, היה ניתן לחשוב שהמחירים מוכנים לעלות שוב. בדרך כלל, עליות מחירים מתרחשות תוך 9 עד 12 חודשים לאחר שיפור ניכר בפעילות המכירות. בדקו את לוחות השנה שלכם, כיוון שנכנס לשלב זה בקרוב.

יחידות מתומחרות ביתר מתגוששות עם השוק

מאחר שהתמחור היה שטוח ביחס לרמות 2019, הרבעון השלישי לא היה הזמן לרשום נכס במחירים אופטימיסטיים. ברבעון, נכסים שתומחרו לפי השוק נמכרו תוך 78 ימים. לעומת זאת, נכסים שדרשו התאמת מחיר נמכרו תוך 181 ימים, יותר מכפול (פי 2.3) מאלה שתומחרו לפי השוק הנוכחי.

תמחור נוכחי ברבעון

הערה: בדרך כלל, אני אוהב להשוות את מספרי הרבעון לרבעון הקודם, אולם ברבעון השלישי 2020 שליש מנפח המכירות של הרבעון יוחס לסגירות ב-220 Central Park South, בניין הקונדו החדש היקר ביותר בניו יורק סיטי. 16 יחידות נסגרו במחיר ממוצע של 37 מיליון דולר, בסך כולל של 592 מיליון דולר. בהתאם, אני מציג לכם רק את נתוני הרבעון הנוכחי. אם ברצונכם מידע מפורט יותר, אנא פנו אליי.

נתונים מעניינים נוספים:

• פעילות המכירות עלתה לשיעור הגבוה ביותר ב-32 שנה.
• אפילו עם ריביות נמוכות שיא, כ-50% מהעסקאות היו במזומן מלא
• מכירות פיתוח חדש מתחת ל-3 מיליון דולר גדלו פי 2 מהר יותר מאלה מעל 3 מיליון דולר, שעדיין הכפילו את עצמן מאותו רבעון בשנה שעברה. מעבר ליחידות קטנות יותר בפיתוח החדש הטה את מגמת המחירים כלפי מטה.
• הנחת הרישום בכל הפלחים ממוצע 5.3% לרבעון
• סך חודשי ההיצע של קונדומיניומים וקואופרטיבים, מספר החודשים שייקח למכור את כל המלאי הנמכר, ירד ל-5.1 בלבד.
  
  

פספסתם את השפל. אל תפספסו את ההתאוששות!

מנהטן מתאוששת מעבר לשפל השוק כשפעילות החוזים מתפוצצת

הרבעון השני של 2021 היה רבעון נפיץ, שהוכיח לכולם טעות שהחיים בעיר מתו. מנהטן חזרה לעונת המכירות האביבית הטובה ביותר ב-6 שנים ופעילות המכירות הגיעה לשיא מאז 2007.

ביקוש עצור שהשתחרר, תמחור סביר, ריביות נמוכות, רצון לשדרוג לדירות גדולות יותר (או כאלה עם שטח חיצוני), עלייה בעושר האישי ובסיס רחב יותר של רוכשים הניעו את נפח המכירות כלפי מעלה. בסיכום, העיר פורחת, הודות למדע ולאופטימיות המחודשת.

הערה: לעדכון זה, אני משווה את הרבעון השני 2021 לרבעון השני 2019, שהוא השוואה הרבה יותר מתאימה מהרבעון השני 2020, כאשר NYC הייתה בסגר.

חוזים חתומים מזנקים

החוזים החתומים ברבעון זינקו ב-60% לעומת אותו רבעון ב-2019. רבות מהעסקאות הללו לא יסגרו עד הרבעון השלישי 2021, שבו אנחנו צופים לראות פעולת מחירים חיובית כלשהי, בהתחשב בנפח ובמיקס של הדירות שנכנסו לחוזה ברבעון.

דירות גדולות חוזרות לאופנה

שוק הסופר-פריים (מעל 10 מיליון דולר) הציג את הראשון במחצית הטוב ביותר ברשומות, מונע על ידי הנחות ספרתיות כפולות ממחיריהם המקוריים. בנוסף, חלה עלייה ניכרת במכירת דירות גדולות יותר, דבר שהיה נהדר עבור שוק מעל 5 מיליון דולר.

מיקס המכירות שכלל שינוי משמעותי למכירת דירות גדולות יותר, הטה את מגמות המחירים. בעוד שמחיר המכירה החציוני עלה ל-1,130,000 דולר, הגבוה ביותר מאז שהגיע ל-1,215,000 דולר ברבעון השני 2019, מגמות המחירים הוטו בגלל מיקס המכירות.

הנחת הקורונה מתכווצת

בהשוואה לאותו רבעון בשנה שעברה, המחיר הממוצע לרגל רבועה ירד ב-3.6%. זה זוכה לכינוי "הנחת הקורונה". הרבעון הראשון ראה פער זה ב-9%, מה שמראה שהנחת הקורונה מתכווצת במהירות. אנחנו צופים שהנחת הקורונה תתפוגג ברבעון השלישי ותיעלם ברבעון הרביעי, כשמעסיקים יפסיקו או יגבילו את "העבודה מהבית".

תמחור נוכחי ברבעון:

נתונים מעניינים נוספים:

• פעילות מכירות קונדומיניומים עלתה לשיעור הגבוה ביותר ב-30 שנה.
• מכירות פיתוח חדש מעל 3 מיליון דולר היו הגדולות ביותר בשלוש שנים.
• פעילות המכירות עלתה מהר יותר ממלאי חדש שנכנס לשוק, מה שהביא לכך שחודשי ההיצע ירדו ל-6.9 חודשים, הקצב המהיר ביותר ב-4 שנים.
• הנחת הרישום הכוללת הייתה 6.4%

אם פספסתם את השפל, אל תפספסו את ההתאוששות!

חוזי אפריל 2021 עוקפים

את שיא 14 שנות מרץ

פעילות החוזים במנהטן המשיכה לעלות לשיא חדש באפריל 2021 של 1,607 חוזים חתומים, עוקפת את שיא 14 השנים של מרץ של 1,500 חוזים בחודש אחד. השבוע הראשון של מאי ממשיך במגמה, ועד כה מאי עולה על מסלול להשוות לאפריל.

ב-1,607 חוזים חתומים, זהו גבוה ב-50% מאפריל 2019, חודש ניתן להשוואה טרום-קורונה. לאפריל 2020 היו רק 213 חוזים חתומים (שהונחו ככל הנראה טרום-קורונה). כתזכורת, ניו יורק סיטי הייתה סגורה עם הצגות אסורות, מסוף מרץ ועד סוף יוני 2020.

בחזית היוקרה, לפי Real Deal, היו 652 חוזי יוקרה חתומים מתחילת השנה ועד סוף אפריל, שזה יותר מכל חוזי היוקרה שנחתמו בכל שנת 2020.

בחזית הפיתוח החדש, אפריל ראה 235 חוזים חתומים, עלייה מ-165 במרץ. זה היה הרמה הגבוהה ביותר של פעילות בפלח הפיתוח החדש של מנהטן בשלוש שנים.

מנהטן קמה מהאפר

לאחר 2020 מאכזב ביותר, כשאי מנהטן סבל מ"גלות קורונה" ונסגר פיזית ל-90 יום, שוק המכירות למגורים במנהטן קם מהאפר ברבעון הראשון של 2021. בעוד שהשוק החל להתקדם בנובמבר ובדצמבר 2020, הרבעון הראשון 2021, ובמיוחד מרץ 2021, ראה פעילות מכירות מדהימה.

פעילות המכירות עלתה משמעותית ברבעון הראשון 2021

מכירות מנהטן צמחו בקצב מסחרר במרץ 2021, עם נפח מכירות שעלה על 1,500 חוזים חתומים, החודש הטוב ביותר ב-14 שנה. אפילו ינואר ופברואר 2021 ראו נפח מכירות שעלה על חודשי השנה הקודמת לפחות בשלוש השנים האחרונות, כפי שמוצג להלן:

הרוכשים ניצלו את השילוב של ריביות משכנתא נמוכות שיא ומחירים נמוכים יותר. הם גם מעודדים על ידי הממשל החדש, ממנו NYC כבר נהנית, בניגוד לממשל הקודם שהיה נחוש להעניש את ניו יורק סיטי על שדחתה בהמונים את Trump.

מחירים ירדו, אך לא בנפילה חופשית

בעוד שהמחירים ירדו, הם לא קרסו כפי שיש שאולי הניחו. מחיר לרגל רבועה לקונדו במנהטן היה נמוך ב-8.8% ברבעון הראשון 2021 לעומת הרבעון הראשון 2020. זה נוסף על תמחור נמוך יותר מאז הוטל מגבלת SALT ב-2018, שהשפיעה על הורדת מחירים ב-NYC בממוצע של 11% לפי הכלכלן Robert Schiller. לכן, המחירים נמוכים עמוקות מהשיא שלהם לפני כמה שנים בלבד ומוכנים להפנות כיוון. עם ממשל "כחול", מגבלת ה-SALT, שמענישה מדינות כחולות, יש לה סיכוי טוב להיעלם ב-2021. זה יסייע למחירי נכסים ויבלום את הנהירה למדינות בעלות מס נמוך.

עסקאות פיתוח חדש עדיין קיימות

עדיין יש מציאות בפיתוח חדש, שכן המחירים הופחתו משמעותית לפרויקטים שהושקו לפני 3 שנים. פרויקטים שהושקו לאחרונה, לעומת זאת, תומחרו לפי השוק הנוכחי, כך שלא הרבה הנחות שם. בעוד שחלק מההנחות באות לידי ביטוי במחירים נמוכים יותר, רבות מהן מוסוות בוויתורי עלויות סגירה. אלה אינם מופיעים בנתוני מחיר לרגל רבועה. גודל ההנחות על פיתוח חדש משתנה רחבות, שכן הוא תלוי בגורמים כגון מתי הפרויקט הושק, מהירות המכירות עד כה, מספר היחידות הנותרות הזמינות בקו מסוים, שותפי ההון בסטאק ההון, ובעיקר מחירי השחרור המינימליים של המלווים (הבנקים שולטים בפועל במחיר, לא היזם).

כדי לקבל את הדיל הטוב ביותר בפיתוח חדש, עליכם להיות פתוחים ולא להתקבע על משהו שלא יניב את ההנחות הגבוהות ביותר. לדוגמה, יזמים אינם מציעים הנחות גדולות לא על דירות עם שטח חיצוני ולא על קווים שכמעט נמכרו במלואם.

התרשים שלהלן מראה כיצד תמחור הפיתוח החדש חזר לאחוז בסיסית מהשפל שלו לפני כמה חודשים.

חיסונים מחדירים ביטחון

אנחנו צופים שמחירי הנכסים יתחילו לעלות לאט באביב/קיץ ולאורך שאר השנה כשNYC מתחסנת. עד כה,44% מתושבי מנהטן כבר קיבלו את מנת החיסון הראשונה שלהם ו-27% מחוסנים במלואם. כשנגיע ל-70% מהאוכלוסייה המחוסנת במלואה, הפעילויות יחזרו לנורמה כולל פתיחה מלאה של מסעדות ובתי קולנוע (פתוחים חלקית עכשיו), מופעי Broadway ומקומות ספורט, וכו'. אז, אנחנו אכן צופים שינויים דרמטיים נוספים בשוק. ברגע שהמדינה תיפתח מחדש לזרים בשלהי השנה, אנחנו צופים שהתאוששות הנדל"ן במנהטן תגיע להילוך גבוה!

סימנים מצביעים על המשך שוק עולה

ביטול פוטנציאלי של מגבלת ה-SALT, מחסור בהיתרי בנייה חדשים (מכיוון שהפיתוח החדש הוקפא בשנה האחרונה), ופתיחה מלאה מחדש של העיר יבשרו טובות למחירי הנכסים במנהטן ב-4-5 השנים הקרובות, כפי שראינו לאחר משבר Lehman.

אם אתם חושבים לקנות, עשו זאת עכשיו כדי לקבל את המחירים הטובים ביותר. המלאי ירד משיא של 9,600 יחידות למכירה באוקטובר 2020 ל-7,000 יחידות בסוף מרץ 2021, שזה עדיין קצת גבוה. אך אם המכירות ימשיכו באותו קצב כמו הרבעון הראשון, נהיה בשוק מוכרים עד תחילת הקיץ. כשהכלכלה מתחממת, כך גם הריביות, מה שהופך את בעלות הנכס לאותו הבית ליקרה יותר.

שוק מנהטן בתנועה... עכשיו התור שלכם!

שוק מנהטן פותח 2021 בצורה טובה עם פעילות מכירות מוגברת

בעוד שוק הנדל"ן במנהטן עדיין נאבק עקב השפעות הקורונה, הרבעון הרביעי 2020, ואפילו חודש ינואר 2021, ראו שיפור ניכר שמונע על ידי:

• חדשות חיסון חיוביות ותחילת הפצתם שהגבירו את ביטחון הרוכשים,
• ריביות נמוכות היסטורית,
• מוכרים (ויזמים) המציעים הנחות (ממוצע הנחת הקורונה היה 10%, הרבה פחות ליחידות בעלות מחיר נמוך יותר והרבה יותר ליחידות בעלות מחיר גבוה יותר)
• ביקוש עצור מהסגר של 3 חודשים
• ממשל חדשמיטיב עם NYC, ו
• ביטול פוטנציאלי של מגבלת ה-SALT, שדיכאה מחירים ב-NYC ב-11% (לפי Zandi)

חוזים חתומים ברבעון הרביעי עלו בכ-8% לעומת אותו רבעון ב-2019. ינואר 2021 ראה מכירות קונדו עולות ב-50% ומכירות קואופ עולות ב-167% לעומת אותו חודש שנה קודם. כל בשורות טובות! עם זאת, היצע המלאי הגבוה הנוכחי למכירה מהווה רוח נגדית לשוק שתיטיב עם הרוכשים ב-2021.

שוק השכירות ראה שיפור בחודשים האחרונים. אך עד שחברות יבקשו מעובדיהן לחזור למשרדים, שוק השכירות יישאר עצלתיים. אנחנו צופים שיפוץ מהיר בחכירות בעוד כמה חודשים.

עיקרי הדברים:

• זהו שוק קונים, אך חלון ההזדמנויות לעסקאות הגדולות ביותר נסגר,
• מחירים ירדו אך לא קרסו,
• רוכשי יוקרהחזרולשוק, הם נעדרו ברוב השנה,
• המלאי ירד מאוד מהשיא הדרמטי שלו באוקטובר, אך עדיין ברמה גבוהה,
• זהו זמן נהדר לרכוש דירה גדולה מיזם, פיתוחים חדשים ראו כמה מההנחות והוויתורים הגבוהים ביותר שראינו אי פעם.

שוק מנהטן מתאושש ברבעון הרביעי 2020

עם חדשות הכותרות המדברות על אנשים הנסים מערים גדולות, אין פלא שהלקוחות שלי מופתעים לשמוע שפעילות חוזים חתומים במנהטן הייתה חזקה בחודשיים האחרונים. ממוצע חוזים חתומים לחודש באוקטובר ונובמבר 2020 עמד על 855, כאשר דצמבר 2020 עולה על מסלול לעבור את 717 החוזים החתומים של דצמבר 2019. פעילות החוזים החתומים לרבעון עד אמצע דצמבר כבר עלתה על אותו הרבעון בשנה שעברה.

הביטחון בחיסון והוויתור של המוכרים על הנחות מחיר החזירו רוכשים לשוק. רוב פעילות החוזים הייתה בפלח מתחת ל-3 מיליון דולר, כשפלח היוקרה עדיין חסר תנופה, אך משתפר.

כפי שניתן לראות להלן, מספר החוזים החתומים מעל 5 מיליון דולר ממשיך לגדול, וזהו הפלח שבו אנחנו רואים את ההנחות הגדולות ביותר.

המלאי ירד חדות מהשיא, אך עדיין גבוה

פעילות וביטחון הורידו את היצע הנכסים למכירה במנהטן מכ-9,600 באוקטובר 2020 ל-8,000 כיום.

בעוד שהמלאי גבוה ב-20% בהשוואה לסוף שנה שעברה, כאשר רמות המלאי היו 6,600, אנחנו שמחים לראות שרמות המלאי ירדו ב-17% מהשיא שלו. ההתהפכות החדה ביותר הזו במלאי באוקטובר הייתה כנראה תוצאה של חדשות החיסון המצוינות מ-Pfizer ו-Moderna. אנחנו מקווים שזה לא יעודד מוכרים יותר מדי.

עד שהחיסון יופץ במלואו, אנחנו צופים שעסקאות ימשיכו להיות זמינות ב-NYC. אם כי ככל שהזמן עובר ופעילות מתגברת, אנחנו לא מצפים שמוכרים יעניקו הנחות כמו שעשו. נראה שכבר עברנו את תחתית השוק, אך עדיין נמצאים בתקופה שבה רוכש יכול לקבל הנחות משמעותיות ב-NYC.

היכן הן כל ההנחות עכשיו?

ממוצע "הנחת הקורונה" היה כ-10%, אם כי גבוה יותר בפלח מעל 4 מיליון דולר. Urban Digs ניתח מכירות סגורות ברבעון הרביעי 2020, ומצא ש

• מתחת ל-2 מיליון דולר, ממוצע הנחה של 5%
• 2 עד 4 מיליון דולר, ממוצע הנחה של 10.4%
• מעל 4 מיליון דולר, ממוצע הנחה של 13.5%

כמובן, אלה ממוצעים ומתחשבים רק במחירים, לא בוויתורים אחרים שיזמים מציעים לסגירת עסקאות, כגון זיכויי עלויות סגירה, וכו'. חשוב לציין כי שוק הנדל"ן במנהטן כבר ספג מכה לאחר שינוי מס SALT בסוף 2017, כשהשוק הגיע לשפל ברבעון השלישי 2019. לכן, המחירים כבר ספגו מכה משמעותית לפני שהקורונה הגיעה. הנחת הקורונה הנוספת היא פשוט קצפת על העוגה לרוכשים.

פיתוח חדש

ההנחות תלויות באמת בגורמים רבים של הבניין עצמו, כגון מיקומו, כמה יחידות נמכרו, בעיות ספציפיות עם היזם, המלווה, וכו'. כמו כן, איזה קו בבניין אתם קונים? אם היזם מכר 50% מהיחידות של הקו הטוב ביותר בבניין ו-0% מקו אחר, אל תצפו לאותה הנחה על שני הקווים.

כרגע, הנחות פיתוח חדש נעות על כל הספקטרום, והן תלויות באמת בגורמים הרבים המשפיעים על הבניין עצמו. יזמים כפופים לבנקים שלהם, אשר מכתיבים מחירי שחרור מינימליים, ולכן הם נוטים יותר להציע זיכויי סגירה נדיבים מאשר הנחות ישירות. עם זאת, ראינו שילוב של הנחות מחיר וזיכויי סגירה.

ממוצע ההנחה הוא 10% בפיתוח חדש בתוספת זיכויי סגירה, אם כי ישנם פיתוחים המציעים זאת על גבי מחירים שכבר הוזלו. לא נשמע שרואים 20-30% הנחה ממחיר Schedule A, שהוא המחיר המקורי שהוגש לפרקליט המדינה של מדינת ניו יורק.

יזמים כיסו לפחות חלק מעלויות הסגירה של הרוכש, כולל חלק מהעלויות הבאות:

• מסי העברה (כ-2%)
• מס Mansion (סולם הדרגתי המתחיל ב-1% ועולה עד 4% אם מעל 25 מיליון דולר)
• חנייה, ניתן לקבלה כחלק מהעסקה בהתאם ליחידה
• אחסון, ניתן לקבלו כחלק מהעסקה
• חיובים משותפים, עשויים לשלם שנה אחת של חיובים משותפים.

יזמים מסוימים אינם מנהלים משא ומתן כלל, או שמא יכסו רק את מסי ההעברה אם יש להם משהו מיוחד מאוד בבניינים שלהם. לדוגמה, ל-Park Loggia יש גזוזטראות עם נוף ל-Central Park הנסחרות במחירי מבוקש. ל-The Benson יש רק כמה יחידות ב-Madison Avenue ב-UES שגם הן נסחרות במחירי מבוקש. בניינים אחרים שמממנים עצמם ולכן אינם כפופים לאחרים גם לא מנהלים משא ומתן. אך אלה מעטים ונדירים.

עיקרי הדברים המרכזיים:

• זהו כנראה שוק הרוכשים הגדול ביותר של פיתוח חדש שNYC ראתה אי פעם ב-20+ השנים האחרונות.
• אנחנו לא נמצאים במשבר פיננסי; אנחנו נמצאים במשבר בריאות שסביר להניח שנפתר.
• אנחנו לא נמצאים באותה מצב כמו המיתון הגדול של 2008/2009, בועת הטק של 2000, או 9/11 כשהייתה פחד ולא היה כסף בשוק.
• בנקים ועובדי צווארון לבן עמוסים במזומן וה-DJIA עומד על מעל 30,000 (לא 6,000 כמו ב-2009).
• הפחד נמצא אצל המוכרים. לרוכשים יש חלון קצר לנצל את הפחד הזה.
• לאלה היושבים על הגדר, זכרו, עליכם להגיש הצעה כדי לקבל הנחה. עליכם לשחק כדי לנצח!

כשאנחנו מסיימים את השנה, אנחנו רוצים לאחל לכולם חג שמח. אנחנו מתפללים שתשפ"א תהיה טובה יותר מתש"פ.

שוק הנדל"ן במנהטן

מתאושש בחזרה באוקטובר 2020

כדי להבין בזמן אמת מה קורה בשוק הנדל"ן בניו יורק סיטי, המדד הראשון שאנחנו בוחנים הוא מספר החוזים החתומים במהלך חודש מסוים. חוזים חתומים באוקטובר התאוששו משמעותית, עם שיא של 874 חוזים חתומים, גבוה ב-30% מספטמבר 2020 וגבוה ב-4% מאוקטובר 2019. זהו עדות ברורה לכך ששוק הנדל"ן במנהטן התאושש מעומקי משבר הקורונה. בנוסף, החוזים החתומים באוקטובר היו גבוהים מכל חודש אחר במשך 2020, אפילו לפני הקורונה, דבר שברור היטב בתרשים שלהלן.

רוכשי נכסים יקרים במנהטן חזרו

רוב פעילות המכירות הייתה עבור נכסים מתחת ל-3 מיליון דולר, אולם מספר חוזים נוספים נחתמו בפלח מעל 25 מיליון דולר, מרמז שרוכשי נכסים יקרים חוזרים לשוק. בעוד שלא נדע באילו מחירים אלה נסחרו עוד כמה שבועות, שמנו לב שנכסים רבים, אך לא כולם, בפלח מעל 25 מיליון דולר נסחרו בהנחות משמעותיות. בעוד שכל המוכרים מנהלים כעת משא ומתן, הנחות משמעותיות לא היו המצב בשוק מתחת ל-3 מיליון דולר.

מלאי מנהטן נראה שהגיע לשיא

המלאי, או ההיצע, הגיע לשיא באמצע אוקטובר של 9,628 נכסים למכירה שיא ועכשיו נראה שהוא דועך. היצע חדש חודשי ירד ב-21% מספטמבר 2020 וב-1.2% מאוקטובר 2019. זה מצביע על האטה בצמיחת המלאי, אולם בניית רמות המלאי תיקח זמן לחזור לרמות נורמליות. זו הסיבה שאנחנו חושבים שההזדמנות לרוכשים עדיין לא דעכה, אם כי עברנו את שיא אי הוודאות שגרם הנגיף. בשבועיים האחרונים, רמות המלאי ירדו, ונכון ליום שישי 6 בנובמבר, ירדו ל-9,255 נכסים למכירה. זהו מספר גדול מאוד של נכסים למכירה, בהתחשב בכך שהמלאי בשנה שעברה באותה עת עמד על כ-7,700.

מכירות בתים בפרברי ניו יורק סיטי עברו את השיא

בעוד שהמכירות נשארות ברמה גבוהה ב-Westchester, Greenwich, Long Island, the Hamptons, פעילות המכירות ירדה מהשיא שפגע בפרברי ניו יורק הקיץ הזה.

עכשיו שהבחירות הסתיימו, כמעט, ו-Pfizer הכריזה עלחיסוןיעיל ב-90%, אנחנו מאמינים שהשוק ימשיך להתחזק במנהטן.

הזמן הטוב ביותר לקנות ב-NYC

מזה יותר מ-10 שנים

אנחנו כעת שלושה חודשים לתוך פתיחת מחדש של שוק הנדל"ן ב-NYC. בעוד שהיואתגרים רבים, העיר מתאוששת. אנחנו מתחילים לראות סימני חיים במונחים של חוזים חתומים מוגברים ומכירות ממתינות. אך עדיין יש לנו דרך ארוכה, מה שאומר שיש הזדמנות עצומה לכסף חכם.

עם פתיחה מחדש של מסעדות, חדרי כושר, משרדים ומוזיאונים, NYC קיבלה תחושה עמוסה הרבה יותר. תושבי ניו יורק מקפידים על ריחוק חברתי ועל חבישת מסכות, מה שדיכא את הנגיף בעיר.

לנקוט צעד אחורה ולהסתכל על התמונה הגדולה של שוק הנדל"ן מ-30,000 רגל, אנחנו יודעים שזהו הזמן הנכון לקנות במנהטן. אם קניתם ב-2001 או ב-2009, אתם כבר יודעים שNYC תתאוששחזקה מאי פעם. לכן, אני מבקש שתיקחו רגע ותחשבו היכן תהיו בעוד 18 חודשים. בוודאי, רוכשים היושבים על הגדר יצטערו שלא עשו צעד לקנות NYC מוקדם יותר.

הנה עיקרי הדברים שלנו לגבי מה שקורה כרגע בשוק:

1. הקורונה יצרה הזדמנות זמנית לקנות במנהטן במחירים נמוכים.
2. תרשים דופק השוק שלמעלה לוקח בחשבון מכירות ממתינות ומלאי. הוא מראה בבירור שNYC הייתה בשוק קונים ומתחילה להתאושש.
3. מוכרים רציניים מרשמים את נכסיהם במחירים סבירים או מעניקים הנחות. במיוחד יזמים, המציעים הנחות מחיר וויתורים, שלא שמענו עליהם לפני שנה-שנתיים בלבד... ולא נשמע עליהם בעוד כמה שנים.
4. בעוד שממוצע ההנחה עמד על 8%, אנחנו רואים הנחות גבוהות בהרבה (פי 2-3) על הנכסים היקרים ביותר.
5. חלון ההזדמנויות הוא עכשיו... מתי יסגר חלון זה? הוא כנראה יסגר לפני הרבעון השני 2021, כשהעסקאות הטובות ביותר קורות ברבעון הרביעי 2020, ואחריהן עסקאות טובות ברבעון הראשון 2021. ברגע שחיסון יוכרז כיעיל ומוכן לחלוקה, למוכרים יהיה יותר ביטחון, לכן אנחנו מציעים להגיש הצעות עכשיו! עד שתסגרו, נהיה ב-2021 ובשוק חדש.
6. 7 טריליון דולר של גירוי ממשלתי (פי 14 יותר מב-2008) אומר שהסיכונים נמוכים. זה לא 2008. הבנקים בריאים ותמיכת ה-Fed לא הייתה גדולה יותר מאי פעם.
7. שוויי שוק המניות גבוהים שיא (תוצר לוואי של הגירוי הממשלתי) מדגים שהפדרל ריזרב עושה הכל כדי לגרות את הכלכלה. הוא גם מדגים שלמשקיעים יש ביטחון בכלכלת ארצות הברית, ושהקורונה תהיה תחת שליטה ואז הסטוריה בקרוב.
8. NYC דיכאה את הנגיף מאז יוני, יעילה הרבה יותר בניהול שלה מהממשל הפדרלי. התושבים עשו את חלקם על ידי ריחוק חברתי, הימנעות מאירועים המוניים וחבישת מסכות להגנה על שכניהם הניו יורקים. בעוד שהרבה כלי תקשורת מכניסים את כל NYC לסל אחד, מרבית ההדבקות בקורונה התרחשו בקווינס ובברוקלין, לא במנהטן. לא ראינו שזה מוזכר בשום מקום בחדשות.
9. שוק המכירות אינו עוד בנפילה חופשית שנוצרה על ידי הסגר. מכירות ממתינות פנו פינה, עולות משמעותית בספטמבר, כאשר השוק עבר את השפל האמיתי.

תרשימים באדיבותUrbardigs

הבחירות הטובות ביותר שלנו כרגע:

 

דירת 2 חדרי שינה מופחתת ומרווחת זו בEast Villageנמכרה במקורה כבנייה חדשה ב-$400K יותר ממחיר הרישום הנוכחי, 3.4 מיליון דולר ב-2017. זהו בניין בוטיק משנת 2015 עם חלונות תריס מדהימים.למידע נוסף.

20 West 53 Street - יחידה 22A
$4,750,000 / $2,748 לרגל רבועה
הופחתה ב-$600,000 / נמכרה ב-5.7 מיליון דולר ב-2017

2 חדרי שינה / 2.5 חדרי אמבטיה / 1,728 רגל רבועה
דמי אחזקה: $3,792 / מס נדל"ן $2,414

גורו בBaccarat Hotel and Residences, אחד ממלונות הבוטיק הטובים ביותר בניו יורק סיטי. הבעלים המקורי שילם 5.7 מיליון דולר עבור דירה זו, ולכן הם מוטיבציה גבוהה בהנחה של מיליון דולר.למידע נוסף.

540 West 28 West Street - יחידה 3A
$885,000 / $1,560 לרגל רבועה

סטודיו / חדר אמבטיה אחד / 567 רגל רבועה
דמי אחזקה: $606 / מס נדל"ן $629

הסטודיו הזה ב-+Art בWest Chelseaמתומחר מצוין ב-$885K. סוף סוף, מוכרים מרשמים דירות במחירים הועדים למכירה, לא המחירים האופטימיסטיים של לפני כמה שנים. קרוב ל-Hudson Yards ו-High Line!למידע נוסף.

לסיכום, אם תרצו לקיים שיחת Zoom כדי לדון בשוק בפירוט רב יותר, פשוט בחרו איתי זמן מתאים:

קבעו שיחה

קיץ NYC שונה

בתקופה זו של השנה, אני בדרך כלל נותן עדכון על דוחות שוק מנהטן של הרבעון השני. אולם הרבעון השני 2020 הוא חיה שונה לחלוטין, שכןשוק הנדל"ן במנהטןהיה סגור ל-12 מתוך 13 השבועות שמרכיבים את הרבעון השני.

לאלו שאינם מודעים למה שהתרחש ב-NYC, ב-23 במרץ 2020, NYC נכנסה לסגר ויצאה ממנו 90 יום לאחר מכן ב-22 ביוני 2020. לא הותרו הצגות פיזיות של נכסים בתקופה זו. המלאי ירד משמעותית במהלך המשבר, כשמוכרים הסירו נכסים מהשוק או דחו רישום. כעת, עם זאת, נכסים חזרו לשוק, עם מלאי גבוה ב-8% מאותה עת בשנה שעברה.

השוק בחודש האחרון חוזר לאט, אך לא בהכרח לרמות נורמליות עדיין. מאז פתיחה מחדש לפני 5 שבועות, ראינו:

• 84% מהחוזים החתומים היו בפלח מתחת ל-3 מיליון דולר.
• דחיפות מפתיעה אצל חלק מהרוכשים הללו, שכן הם יודעים ש-NYC תחזור למעין נורמליות בקרוב.

• לא הרבה קורה בצד הגבוה של השוק, שכן אנשים רבים עדיין נמצאים בבתי הקיץ שלהם ומגבלות הנסיעה עדיין קיימות.
• ריביות משכנתא מגיעות לשפל שיא (מתחת ל-3%), שכן ה-Fed הפחית את ריבית הקרנות לאפס.
• מחוונים כוללים מצביעים על תמחור 8-10% מתחת לרמות טרום-קורונה, אך לא בכל נקודות המחיר.
• לפיתוח חדש, עלויות סגירה משולבות ורדוכ מחיר של כ-8-12% בהתאם לפרויקט.
• ההנחות הגדולות ביותר היו בשוק הגבוה, שבו יזמים מסוימים מתמחרים מחדש את רישומיהם ואוספים את רוב עלויות הסגירה של הרוכש, ומציעים תמריצים אטרקטיביים מאוד לעסקה עכשיו.
• מכירות חוזר ב-5 מיליון דולר ומעלה אינן מקבלות בקשות להצגה שבוע אחר שבוע. לכן, מוכרים רציניים של נכס גדול יותר חייבים להיות מוכנים להעניק הנחה של לפחות 10%, ובסבירות גבוהה יותר, ממחירי טרום-קורונה.
• ההנחות פוחתות ככל שהמחירים יורדים, עם מעט הנחות, אם בכלל, מתחת לסף המיליון דולר.

שכירות:

• למרות שמלאי ההשכרה גבוה, השוק גם רואה זרם יציב של חוזי שכירות חתומים, במיוחד ב-$10,000 לחודש ומתחת. אם כי בהנחות!

מה הלאה?

אנחנו עדיין בשלבים הראשונים של מציאות חדשה, אולם מבחינת COVID,ניו יורק סיטי היא כעת הימור בטוח יותרמ-80% ממדינות הארץ!

אם ניו יורק יכולה לשמור על פרוטוקולי הבטיחות שלה ולשמור על זיהומים ויראליים נמוכים, ואם ימשיכו חדשות חיוביות מאוד בניסויי חיסון ותרופות טיפוליות (כגון Remdesivir), ההיסטוריה מציעה ששוק הנדל"ן ב-NYC יתאושש במהירות.

כרגע, עברנו את שיא אי הוודאות, שעבור NYC היה בתקופת אפריל/מאי, אז אולי העסקאות הטובות ביותר של הטובות מאחורינו. אך, אנחנו מאמינים שלרוכשים יהיו 4-5 החודשים הקרובים לקבל עסקאות נהדרות גם כן. ברגע שיהיה חיסון שידוע כיעיל, וסיכויים שנראה אחד בסתיו, ניו יורק סיטי תחזור טובה יותר מאי פעם.

שאלות?קבעו זמן לשוחח איתי. 

קיץ נעים!

Anthony

השפעת הקורונה על מחירי הנדל"ן במנהטן

בעיצומו של המשבר הגלובלי חסר התקדים הזה, קיבלנו מספר שאלות בנוגע להשפעתCOVID-19על מחירי שוק הנדל"ן במנהטן. אני מקווה שכולם שומרים על בטיחותם ובריאותם בתקופה סוערת זו. בעוד שהחבר המושבע עדיין מכריע בשאלת מה יקרה הלאה, הנה המידע העדכני ביותר על שוק הנדל"ן ב-NYC.

בסוף מרץ, ניו יורק סיטי הוכנסה ל"תרדמת רפואית" כדי שתוכל לקדם את משבר הבריאות הציבורי. כתוצאה מכך, שוק הנדל"ן של ניו יורק הוקפא לחלוטין עם פעילות חוזים חדשה מינימלית בשני החודשים האחרונים. הצגות פיזיות של קונדומיניומים, דירות ובתים במנהטן אסורות על ידי מדינת ניו יורק. ניו יורק סיטי הייתה בסגר כמעט מאמצע מרץ. עם זאת, עסקאות שהיו בעיצומן לפני שפגעה המגפה הצליחו להיסגר וירטואלית, והבנקים המשיכו למימון משכנתאות. 

עכשיו אמצע מאי וניו יורק חודש אחד אחרי שיא המשבר והתעוררה מהתרדמה שגרמה לעצמה. הודות למנהיגות מושל ניו יורקAndrew Cuomo, ניו יורק הצליחה לשטח את העקומה ומנהלת את דרכה החוצה מהמשבר. בעוד שאנחנו לא 100% מחוץ לעץ עדיין, פתיחה מחדש מדורגת מתוכננת בשבועות ובחודשים הקרובים. בניינים רבים שלקונדומיניומים במנהטןירימו את האיסור על כניסות ויציאות החל מ-15 במאי, ואנחנו מצפים שהאיסור על הצגות יוסר בשלב כלשהו ביוני.

בהסתכלות לאחור על ינואר ופברואר 2020, פעילות החוזים הייתה גבוהה ב-15% לעומת אותן תקופות בשנה שעברה, ומבטיחה את אביב 2020 כעונת מכירות חזקה מאוד. למרבה הצער, זה כבר לא המצב! כרגע, מלאיקונדו וקואופ למכירההתכווץ דרמטית, עם רק 5,000 יחידות המפורסמות למכירה, נמוך ב-50% מרמות המלאי הרגילות של עונת מכירות האביב. אפילו חישוב ימי השהות בשוק, שסופר את מספר הימים שנכס פורסם למכירה, הוקפא על ידי פורטלי הרישום, שכן חישוב זה הפך לחסר משמעות ברגע שהוטל האיסור על הצגות. אז מה הייתה ההשפעה על מחירי הנדל"ן במנהטן?

בעוד שמוקדם מדי להסיק מסקנות מהשפעת הנגיף עלמחירי הנדל"ן במנהטן, יו"ר לשעבר של הפדרל ריזרב, Ben Bernanke, ציין שעצירת הכלכלה הזו דומה יותר לאסון טבע מאשר לשפל כלכלי. זהו לא תוצאה של פירוק מערכת פיננסית כמו ב-2008 או השפל הגדול. הבנקים חזקים ומוסרי היטב. למרבה המזל, ה-Fed פעל מהר על גירוי מוניטרי והממשל פעל מהר על גירוי פיסקאלי.

הנקודת האור בכל זה היא ששוק הנדל"ן ב-NYC ייהנה משמעותית מריביות נמוכות שיא ומהקלה כמותית שיא. אינפלציית מחירי נכסים היא המטרה המכוונת של ההקלה הכמותית, אם כי עשוי לקחת זמן עד שההזדמנות תתגלה. ללא קשר לרמת אינפלציית מחירי הנדל"ן במנהטן מגירוי QE שיא זה, NYC עדיין אחת הערים המובילות בעולם ואנשים עדיין זקוקים לדיור לקנייה או לשכירה.

בסופו של דבר, זהו נושא בריאותי שניתן לפתרון, במיוחד עכשיו שכולם מתרכזים בבעיית Covid 19.

אם תרצו לקיים שיחת Zoom כדי לדון בשוק בפירוט רב יותר, פשוט בחרו איתי זמן מתאים:

קבעו שיחה

6 דברים שכדאי לדעת על שוק הנדל"ן ב-NYC בפברואר הזה

1. עלייה משמעותית בפעילות המכירות לעומת שנה שעברה

• מכירות ממתינות עלו ב-17%, שוק כולל
• מכירות ממתינות עלו ב-25%-$600K עד מיליון דולר
• מכירות ממתינות עלו ב-21%, מיליון דולר עד 2 מיליון דולר

זה מדגים שפעילות המכירות עלתה משמעותית לעומת שנה שעברה, שהיה שפל השוק מבחינת פעילות. נכסים בנקודות מחיר נמוכות יותר מתחת ל-2 מיליון דולר רואים את ההתאוששות הגדולה ביותר. אנחנו סוף סוף רואים שהביקוש עולה על ההיצע, משהו שלא ראינו זמן רב ב-NYC. חוזים חתומים במנהטןהיו בספרות כפולות בנובמבר 2019, דצמבר 2019, ינואר 2020 ופברואר 2020. כמחוון מוביל, עלייה ממושכת בפעילות החוזים החתומים בדרך כלל קודמת לפעולת מחירים. ינואר, חודש אטי בצורה יוצאת דופן, ראה מספר מרשים של חתימות חוזה, שאינו שכיח לחודש הקר ביותר בשנה.

אנקדוטלית, שמנו לב שבעת קריאה לברוקרים אחרים לתיאום פגישות, לפחות 25% מהזמן יחידות אלה כבר קיבלו הצעות מאושרות. לא כמו לפני 12 חודשים. היחידות שנכנסות לחוזה או נמצאות בשוק זמן רב ועברו כמה קיצוצי מחיר, או חדשות שתומחרו נכון מלכתחילה. כמו כן, במקרה האחרון, אנחנו רואים בתי פתוח צפופים ומלחמות מחיר ספורות (שריד מעידן אחר).

2. פעילות שוק היוקרה מתחזקת בהנחות

הנחות ברחבי ניו יורק מסגרות עסקאות, ובינואר ראינו הנחת רישום חציונית של 6.4% (שיעור גבוה לניו יורק) המראה שמוכרים כניעו ועסקאות מתממשות. בעוד שהעלייה הגבוהה ביותר בפעילות המכירות הייתה ליחידות מתחת ל-3 מיליון דולר, ראינו שיפור מסוים גם בצד הגבוה.

לדוגמה, Olshanדוחציין: "עשרים חוזים נחתמו בשבוע שעבר ב-4 מיליון דולר ומעלה, השבוע השלישי ברציפות של 20 מכירות ומעלה. ממוצע ירידת המחיר ממחיר המבוקש המקורי היה 18%, סכום שהוטה על ידי 2 המכירות המובילות."

"ממוצע ימי השהות בשוק היה 803, סכום שהועלה מכיוון שמחצית מהנכסים נמכרו על ידי יזמים ונמצאו בשוק שנים. זה היה הסך הגבוה ביותר שהדוח הזה תיעד מאז שהתחלנו לעקוב אחר נתון ספציפי זה ב-2012."

רוכשי Central Park:אם עקבתם אחרי שוק Billionaire's Row ו-Central Park, ישנן הזדמנויות. אולי הגיע הזמן לקפוץ לפני שהשוק מתהפך. לדוגמה, למי שמוכן לגור ב-Trump International Hotel and Tower ב-Columbus Circle, ניתן לרכוש נוף ישיר נפלא ל-Central Park3 חדרי שינהב-$3,300 לרגל רבועה (להלן). DJT לא יהיה נשיא לנצח ובניין זה יתאושש בשלב כלשהו. בנוסף, ראינו הנחות חזקות בOne57וב-Time Warner Building גם כן, אם כי רצפת המחיר לנוף ישיר ל-Central Park בבניינים יוקרתיים אלה ואחרים מרחפת סביב $4,500 לרגל רבועה.

שימו לב שאנחנו שומעים כל הזמן מרוכשים בפלח זה שהם שומעים שעוד מלאי הולך להגיע לשוק. בעוד שזה עשוי להיות המקרה בשכונות אחרות, אין בניינים חדשים שמגיעים לBillionaire's Row. יתרה מכך, רמת המלאי מתחת ל-20 מיליון דולר עם נוף ישיר ל-Central Park מוגבלת, שכן לרוב הבניינים הללו מחיר מכירה ממוצע של 30+ מיליון דולר.

3. פיתוחים חדשים לעומת מכירות חוזר

פיתוחים חדשים שתומחרו לפני 2-3 שנים מגשששים בשוק והסיבה לכך היא נתק בין יזמים לבנקים ולמשקיעים שלהם.

מה אנחנו אומרים לרוכשים שלנו:ישנן טונות של הזדמנויות בשוק המכירות החוזרות עם נכסים שתומחרו בכל מקום בין $1,100 לרגל רבועה ל-$1,800 לרגל רבועה.

כמובן, ישנן הזדמנויות בפלח הפיתוח החדש וראינו הנחות של 15% בבניינים מסוימים. רבים מהבניינים הללו שבהם אתם רואים הנחות ספרתיות כפולות, אולם, הושקו לפני שנים. לעומת זאת, ראינו בניינים שהושקו ב-2019 עם תמחור המשקף את השוק הנוכחי, המציעים מעט הנחות ממחירי מבוקש נמוכים, אך עדיין אוספים רבות מעלויות הסגירה של הרוכשים.

השוק רגיש מאוד למחירים ומונע כספית. ידוע שקיים מלאי-צל. אלו יחידות שנלקחו מהשוק על ידי מוכרים לא ריאליסטיים, או פרויקטי פיתוח חדש בשכונות שוליות. רוכשים חכמים מאוד כיום ויודעים לזהות ערך טוב. אם קניתם בחמש השנים האחרונות ומנסים למכור עכשיו, אתם כנראה מתחת למים או בנקודת איזון. לכן, היו מוכנים לנסיעה מהסוסרת. תחבולות וטריקים, ויש רבים, לא יגרמו לנכס מתומחר ביתר למכור.

נכסי פיתוח חדש למכירה

הדירות האחרונות למכירה במנהטן

4. שכר הדירה עלה

לאחר רכות מסוימת בשנתיים האחרונות, שיעורי השכירות עלו משמעותית משנה לשנה. מReal Deal, בעוד ציידי דירות מנסים להבין מה בעולם קורה עםעמלות ברוקר, עכשיו יש להם חדשות נוספות שיגרמו להם להסס: שכר הדירה היה גבוה ב-5 עד 6 אחוזים בחודש שעבר לעומת שנה קודם בשלושת הבורואים המכוסים בדוח שוק Douglas Elliman.

5. ריביות משכנתא

ריביות משכנתא צנחו מאז אותה עת בשנה שעברה ומנחות ליד שפל שיא. ריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה עמדה על 3.65%, בעוד שוק המניות היה קרוב לשיא של מעל 26,900. לשם השוואה, ב-30 השנים האחרונות, אותה ריבית משכנתא ממוצעת הייתה כ-6.25%. ב-10 השנים האחרונות, שני הפעמים היחידות שהריבית הייתה נמוכה יותר היו בספטמבר 2016, עם שפל של 3.42%, ובנובמבר 2012, עם שפל של 3.32%.

לא סביר שהריביות יוכלו לרדת הרבה יותר, שכן אנחנו כבר ליד שפל היסטורי. לכן, אנחנו ממליצים ללקוחות שלנו למחזר עכשיו או לממן רכישות נכסים חדשות כדי לנצל את תופעת ריבית המשכנתא הנמוכה באופן מלאכותי הזו לפני שיהיה מאוחר מדי.

5. קורונה ורוכשים זרים

בעוד שמוקדם מדי לקבוע מה עשויה להיות ההשפעה של פחד בריאות זה על שוק הנדל"ן, יש לציין ששוק הנדל"ן בניו יורק עוגן על ידי רוכשים מקומיים וזרים כמעט נעדרו. רוכשים סינים מהיבשת נעדרו משוק NYC מאז 2016, אירופאים נעדרו שכן מטבעם היה נמוך לאורך שנים רבות. לטיניים ובמיוחד ברזילאים היו נעדרים ברובם שכן מטבעותיהם פוחתו.

לכן, אנחנו לא מצפים שזה ישפיע לרעה על שוק NYC בטווח הקרוב. אם הדולר יחלש ופחד הבריאות יפוג, השוק עשוי להמריא. לבסוף, מדינות אסיאתיות מסוימות עשויות לראות הזדמנויות השקעה מוגבלות בעוד הרשויות מנסות לעצור את ההתפשטות, מה שיוביל להשקעות רבות יותר בניו יורק סיטי, אתר חף מסיכונים.

עדכון וידאו מ-Urbandigs

לקוחות רבים שאלו מה קורה בשוק NYC, אז רציתי לשלוח לכם עדכון מהיר באמצעות סרטון מ-Noah ב-Urbandigs.com. הוא עשה עבודה נהדרת בזיקוק מה שקורה בשוק הנדל"ן במנהטן.

• איפוס מונע מדיניות לשוק מנהטן ב-2019
• שינוי חוק המס הפדרלי TJCA החל מ-2018 שהגביל ניכויי SALT ל-$10,000 הפך את בעלות הנכס ליקרה יותר לבעלי בית ראשוני (לא למשקיעים).
• מס Mansion הוגדל החל מ-1 ביולי 2019 לסולם הדרגתי שהשפיע על עיתוי רכישות לאורך כל 2019.
• השוק ממשיך להתייצב: קצב המכירות נרגע, החוזים החתומים השתפרו, וצמיחת ההיצע הואטה.
• מכירות ממתינות up 7%
• תחתית השוק הייתה ב-תרגום: Q4 2018
• "המכה כבר התרחשה", ולכן ייתכן שזהו זמן טוב לקנות כעת.

For a while now, we have been telling our לקוחות that the bottom of the שוק, in terms of פעילות, was around Nov & Dec of 2018. The numbers in November and December 2019 confirmed our צפה, as חוזים signed עלייהd in the double digits compared to the same חודש last שנה. Due to the weather in NYC, we have some distinct מכורing seasons, so we always need to look to the prior שנה חודש or רבעון to see how we are doing. [Toward the end of the Urban Digs video, he confirms what we have been telling our לקוחות by comparing Pending מכירות].

תרגום: The numbers for 2019 were confusing because aתרגום: hike in mansion taxesהוכרזו באפריל עבור רכישות אחרי June 30, 2019. הדבר הקדים מספר משמעותי של עסקאות בהיקף גבוה אל Q2 (2), שהיו נסגרות באופן טבעי ב-Q3. כך Q3 2019 נראה רע מאוד בהשוואה, אולם כאשר משווים את Q3 ו-Q4 יחד ב-2019 לאותה תקופה ב-2018, נפח המכירות ירד ב-4% בלבד.

The bad press from a disastrous Q3 2019, however, resulted in מוכרים (including יזמים) offering גבוהer הנחות. This, in turn, has resulted in an עלייה in transactions, both in the מכירה חוזרת שוק and the פיתוח חדש שוק.

We firmly believe that the שוק correction in Manhattan is purely a policy driven reset in pricing caused by the $10K SALT cap. Robert Schiller estimated that NYC נכסים lost 11% in value because of this חדש מס law. The press discusses a היצע issue too, but we don't necessarily see excess היצע in the most prime שכונות. Of course, there is excess היצע "C" שכונות like Financial District and Lower East Side, but prime UWS, UES,תרגום: Greenwich Village, Tribeca, there just isn't. That being said, יזמים and מוכרים are offering some טוב הנחות to move the product knowing the people tend to real the headlines and not focus on the details.

חוזה פעילות is a leading indicator of pricing. If we ממשיך to see double digit עליות in חוזים signed, we מצפים that pricing will עלייה and these הנחות will shrink.

Request a Selection of NYC נכסים

Bright signs for NYC קונדואים in November

On average, קונים received a הנחה of 5.7% from the Last Asking מחיר to Final מכורing מחיר in November 2019. That הנחה was the מצויןest in more than 8 שנים! That's a pretty big spread for NYC and a מצוין הזדמנות for קונים.

Smart קונים have taken notice of the הנחות available in the שוק and, as a result,חוזה פעילות of קונדואים rose by 15% versus November 2018. A bright sign after a tumultuous שנה for NYC real estate (i.e., SALT caps, Mansion Tax changes and WeWork).

הזדמנויות at 35 Hudson Yards - up to 30% הנחה on a handful of Units

The Related Group needs another 5-7 units for the Offering Plan ofתרגום: 35 Hudson Yardsto be effective (they need 15% sישן before people can move in), so they are offering some steep הנחות on a few units for a short time.

With the הנחה applied, the מחיר לרגל רבועה for these units, which start on the57th floor, is between $2,250 and $2,400 per רגל רבועה!Quite inexpensive for what they are delivering. 35 Hudson Yards has Four Season-style finishes that are some of the best we have seen in Manhattan.

Foreigner friendly with hotel services (a la carte) from theמלון הדגל Equinoxin the base of the בניין, residents of 35 Hudson Yards will experience true five-star living.

תרגום: If you are not interested, do you know anyone who might be? You don't see this every day in NYC, and especially with the Related Group.

Let us know if you would like to learn more about this מחיר incentive at Hudson Yards. We would be happy to share the images and video tours of each of these units.

תרגום: The Park Loggia at 15 West 61 Street

תרגום: As predicted by us,תרגום: 15 West 61 Streetממשיךs to be the best מכורing פיתוח חדש in Manhattan. In only 6 חודשים Park Loggia sישן over 65 units as off December 1st.

ולמה?מיקום, מיקום, מיקום!

• At the corner of Broadway and West 61st Street, just one block north of Columbus Circle, this 32-story tower will bring 172 דירות to theתרגום: Upper West Side.
• This is the first reasonably מחירd פיתוח חדש קונדו בניין built in the Columbus Circle area in over 15+ שנים
• מחירd for today's שוק, not the peak of the שוק 3 שנים ago.
• There is a constant lack of existing & פיתוח חדש options in this particular gem of a שכונה in the UWS

Lantern House Launched מכירות in West Chelsea

After 3 weeks on the שוק,תרגום: The Lantern Houseis signing lots of חוזים. No doubt the pricing and location have intrigued קונים. Meatpacking District and theתרגום: West Villageare only 4 blocks south. The Hudson Yards is 10 blocks north, a straight shot up Tenth Avenue or along the גבוה Line. The area around the גבוה Line is now fully built, so we won't see any more בניינים here. It is what it is....and West Chelsea is now one of the most expensive שכונות in Manhattan.

That's why it is refreshing to see such טוב entry level מחירים at Lantern House. It is the only פיתוח חדש on the גבוה Line that has 1 bedrooms under $2 million (with very few as נמוך as [[[P0001]]] million and 2 bedrooms under [[[P0002]]] million (with very few as נמוך as $2.4 million). Of course, if you want River צפהs, Manhattan real estate מחירים are גבוהer, but still not at crazy levels like its neighbor XI. ($1.45 $3)

חדש York City Tech Sector is on Fire

In the last few weeks, NYC has solidified its position as the second most important tech hubs in the world with massive leases signed in and around the Hudson Yards שכונה. Tech companies are scrambling for prime Manhattan real estate to attract the city’s large and well-educated talent pool. The synergy with related industries makes NYC the right choice for these Tech giants.

קרא עוד

תרגום: Don't Believe Everything You Read

These sensational headlines מכור a lot of חדשspapers and clicks, but don’t serve their readers in telling them what really is going onManhattan real estate מחירים. 

Yes, the 3rd רבעון מכירות פעילות and מחירים were way down, but that was really because קונים rushed to bring מכירות forward to the 2nd רבעון to avoid an עלייה in the mansion tax. Plain and simple.

What is this מס about? On July 1, 2019, the mansion tax, a NY מס paid by the קנהer at closing, rose from a flat [[[P0001]]] for נכסים $1 million and over to a sliding scale percentage ranging from 1.25% to 3.9% for the most expensive נכסים. (1%)

While not booming, the Manhattan real estate שוק isn’t quite as bad as described in these headlines.

• תרגום: A leading indicator,חוזים Signed, ירידהd only 2% in the רבעון compared to last שנהתרגום: . Far from a bloodbath!
• The most prime שכונות don’t have excess פיתוח חדש, although there has been overבניין in some segments - the super and יוקרה עליונה segments. As we have noted before, there has been overבניין in fringe שכונות like theתרגום: Financial Districtתרגום: , Lower East Side, and the Far Upper West Side, for example.תרגום: Read more about this.

תרגום: In addition toRecord נמוך משכנתה ריביותand Trump's détente with China (as of today), as the NY Post notes, there is “reason to cheer” if you are a קנהer.

Knowing that these headlines will stick around in קונים minds for the רבעון or longer, some יזמים of חדשly released projects havesignificantly dropped מחירים just in the past week. Notably, two of our favorite UES פיתוח חדשs (Hayworth and Beckford)תרגום: dropped pricing 8-11%on in the last few days. See more info about them beנמוך:

It is clear that the Manhattan real estate שוק has gone through a reset. This was brought on by the 2018 מס law which made owning a primary home in חדש York more expensive. Now that the שוק has reset, we feel that there are הזדמנויות for long term משקיעים.

ריביות are artificially נמוך and it appears that positive steps are being made toward Trump's trade war, as we had predicted. It is impossible to time the bottom of a שוק, but we think we are past the worst of it.

פיתוח חדשs' מחיר Cuts

תרגום: Theתרגום: Beckford House and Tower, just received a significant מחיר adjustment 2+ weeks after its soft launch. Thanks to the media, I’m sure!

תרגום: As we noted in ourSeptember 21st חדשsletter, we consider this project one of the best פיתוח חדשs in חדש York. Now, with a הנחה of8-11% from their initial launch מחירים, it’s even a beתרגום: tter deal now. The quality of the בניין and its finishes are comparable to 135 East 79 Street & 20 East End Avenue. And, we מצפים similar rental ריביות for Beckford,over $100 per רגל רבועה per שנהתרגום: when delivered (in Spring 2020 for Beckford House and in Spring 2021 for Beckford Tower).

Request מחירים & Floorplans for The Beckford House & Tower

תרגום: The Hayworth, another UES project that launched during the Summer, just reduced their מחירים today. For example, דירה 8A just got a מחיר cut of 11%. With this reduction, 8A is מחירd at $2,101 per sq.ft., an outstanding מחיר for this caliber of product. The Hayworth is a boutique בניין with only 61 units is situated at the corner of Lexington and 86 Street and across The Lucida. It will be one of the best קונדו בניינים in the UES when completed in Spring 2020.

Request מחירים & Floorplans for The Hayworth

מכירה חוזרת שוק

תרגום: Manyמכורer'shave finally come to terms with the שוק resulting in significant מחיר cuts. In some cases, we are seeing a return to 2014/2015 pricing for מכירה חוזרת units. Not in all cases, but certainly for some. Those נכסים that are not מחירd to the current שוק, however, will languish on the שוק. Those that are well מחירd have been מכורing.

With a חוזקening rental שוק and declining real estate מחירים, yields are quite טוב, considering yields worldwide are compressing because of negative ריביות.

פיתוח חדשs נכסים for מכירה

Latest דירות for מכירה in Manhattan

Manhattan קונדו שוק עדכון

Those trying to time the absolute bottom of any שוק (real estate or stock שוק) will find it next to impossible, but sometimes there are clear signs...

A significant uptick in מכירות פעילות in April suggests the bottom may haveתרגום: passed!

תרגום: What's Really Happening

April חוזים חתומים in Manhattanrose by double digits compared to last March (up 15.6%) and same time last שנה (up 11.6%), according to Urban Digs. חוזים חתומים are a leading indicator in any real estate שוק. A significant עלייה in the number of חוזים חתומים usually precedes positive מחיר movement. We will be keeping an eye on this number as we move forward in 2019, but these green shoots are avery טוב sign that the שוק is מתייצב and even starting to turn around. Very welcome חדשs after a disappointing first רבעון.

The חדש מס law that was passed in December 2017 really sucked the life out of the Manhattan שוק over the last שנה. But, now that people have a better understanding of its affects after filing their 2018 מיסים (due April 15th) some of that uncertainty has dissipated. If you recall, the law capped at $10K the amount of state income and local מיסים (i.e., property taxes) (תרגום: SALT) that a primary homeowner could deduct from their federal מס return, a miniscule amount for a חדש York primary homeowner. This was a total surpעלייה to most חדש Yorkers and caught many off guard. But,while the SALT cap did suck the life out of the שוק due to uncertainty, it had less of an impact on the גבוה end of the שוק because of offsets in the form of נמוךer מס ריביות, a גבוהer AMT threshישן and other loopholes.

With the מס change behind us and a tick up in מכירות פעילות, we think2019 is the right time to קנה a קונדו in Manhattan. Consider the folנמוךing on this דוח from Douglas Elliman:

• Sנמוך מכירות in 2018 have led מוכרים to adjust their מצפיםations to a נמוךer level. Numbers provided by Jonathan Miller Samuel.
• קונים now have more options to choose from, as מלאי has built up from sנמוךer מכירות volume. This also puts downward pressure on מחירים.
• משכנתה ריביותhave ירידהd 40 basis points (almost ½ point) since last May, making the מימון environment very appealing.
• GDP of [[[P0001]]] in Q1 2019 and killer job growth (נמוךest unemployment ריביות since 1969), all while inflation data is muted, keeping ריביות at reasonable levels to help fuel the recovery. (3.2%)

With נמוךer מחירים, adjusted מכורer מצפיםations, recently cut ריביות, certainty about the מס change’s impact and latest sign of a booming NYC and US economy, קנהing now is very attrפעיל.We מצפים to look back on Q1 2019 as the absolute bottom of this שוק cycle.

תרגום: Featured blog:

"9 Tips for קנהing יוקרה Real Estate in חדש York"

It's a קונים' שוק in חדש York City

Today, we feel that the current Manhattan housing שוק is a once-in-a-decade or possibly a once-in-a-generation investment הזדמנות. In Q4 2018, Manhattan evolved into a pronounced קונים שוק, as מלאי rose, מכירות sנמוךed and median asking מחירים ירידהd. There is significant חדש היצע coming online this שנה at a time when there are still unsישן פיתוח חדש units from the past 2 שנים. The שוק has been weak and מוכרים are גבוהly negotiable. At the same time, חדש York City's economy is robust. We believe the combination of these factors make it a מצוין time to make a long-term investment - setting up 2019 as the perfect time to קנה.

This is a very rare occasion. Over the last 20+ שנים, Manhattan has been in a קונים שוק only two other times: in 2001 right after 9/11, which lasted just six חודשים, and in 2008-2009 afterתרגום: Lehman Brotherscollapsed triggering a credit crisis that lasted one שנה. The current קונים’ שוק began in late 2015, but only in the יוקרה עליונה segment, a small sliver of the שוק. Since then, however, the קונים’ שוק has widened. First to the יוקרה segment in 2016 and 2017 and now to all מלאי segments, especially in 2018 after the חדש unfavorable federal מס law was enacted (discussed at length in our previous עדכוןs) which pushed many קונים to the sidelines.

As you can see from the chart beנמוך fromתרגום: Compound, if you קנה Manhattan real estate at the right time (i.e. during a קונים שוק), the rewards can be plentiful:

As for details on how the 4th רבעון of 2018 performed:

• Q4 2018 חוזים signed were down 3% over the same רבעון last שנה, the נמוךest level since 2012. The 3% ירידה, however, is attributed to a huge 19% ירידה in חוזים signed for קונדואים, offset by a large עלייה in חוזים signed for coops.
• חוזה מחירים were down across all מלאי types. חוזה פעילות is more representative of the health of the current שוק than closed מכירות data, which often include legacy חוזים entered at a time not necessarily representative of today’s שוק conditions.
• In terms of closed מכירות, the median קונדו מכירות מחיר has fallen by 8.1% to $1.48 million, the נמוךest it’s been in several שנים.
• The number of קונדואים sישן in the fourth רבעון fell from the third רבעון by 22.7% and by 13.0% שנה מול שנה, which means that מכירות volumes are sנמוךer than they’ve been in a very long time.
• The median מכירות מחיר לרגל רבועה rose, but the עלייה was skewed by very large dollar closings at two יוקרה עליונה בניינים that started closings,תרגום: 520 Park Avenueתרגום: andתרגום: 220 Central Park South.

תרגום: Well, what does all of this mean?

• There is a window of הזדמנות to קנה now.
• קונים have more spending power than before.
• קונים also have many more options from which to choose.
• יזמים have gotten more creative by offering חדש incentives, while individual מוכרים are significantly negotiating on מחיר.
• קונים have leverage in ביקושing things that two שנים ago were a deal breaker for a מכורer, such as alנמוךing משכנתה contingencies or covering transfer tax and common charges.

Keep in mind that this rare occasion is happening at the same time the NYC economy is booming and in a position to keep growing and growing in שנים to come (i.eתרגום: Google West Soho expansionתרגום: , Hudson Yards opening in March 2019, etc.).

While deals are happening, a lot of potential קונים are sitting on the sidelines in a wait-and-see mode. Our caution to them is that it is impossible to time the bottom of any שוק. Often, a קנהer willwait too long, miss the dip and lose their leverage. ריביות have come off their 2018 גבוהs, making it a טוב time to enter or renter the שוק, before they start ascending again.

Why Now is The Right Time to Invest in The Manhattan קונדו שוק

תרגום: Warren Buffett said it best,"מחיר is what you pay,תרגום: valueתרגום: is what you get . . . It is wise to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful."

Some recent דוחs on real estate in חדש York City have made some people fearful. When we look at the broad picture and the overall statistics in those דוחs it is fairly clear as to why those people are fearful, however, one must dig deeper to understand the whole story.

Manhattan קונדו קונים נשארed cautious in the 3rd רבעון 2018 due to concerns over theחדש מס law (FN1)implemented at the end of 2017, despite a very חזק economy, record breaking stock שוק, and still relatively נמוך, although rapidly increasing, ריביות.

תרגום: Manhattan real estateis seldom in a קונים שוק, so if you are interested in a safe long term investment, now may be the time to קנה. This is not going to be a prolonged event or repeated any time soon. In fact, during Q3, the גבוה end of the שוק (>$5M), which began a correction in 2016, started to bounce back somewhat, as discussed beנמוך.

תרגום: Headlines Don’t Tell the Whole Story

While headlines regarding the רבעון have been concerning, they don't tell the entire story. We need to look at what is happening today in the שוק and not 1, 2 or 8 רבעונים ago, which is what the רבעוןly שוק דוחs usually focus on. If you look at the number of חוזים Signed in the רבעון, a leading indicator, this רבעון was roughly the same as the same רבעון last שנה.

• חוזים חתומים in Manhattan showed a slight [[[P0001]]] decrease over the number signed in Q3 2017. (1%)

• The best performing segment in terms of חוזים signed was $5M - $10M (which saw a 30% עלייה in חוזים signed primarily driven by מכירות at two פיתוח חדש, The Belnord and 100 E 53rd).

• The second best segment was for homes מחיר at $10M+, which saw a 10% עלייה in פעילות.

• While we won’t know what units are under חוזה for, מחירים these units will be ultimately traded at until they close and are recorded, which could be many חודשים from now, the bounce back in פעילות from a prolonged slumber is reassuring. For sure, הנחהing played a role in these מכירות.

Closed מכירות in the 3rd רבעון 2018, however, show a different picture. When looking at closed מכירות, you are assessing only units that closed in the רבעון, regardless of when the חוזה was signed. In the case of פיתוח חדש, that could have been 3 שנים ago in some instances. Therefore, closed מכירות info can be somewhat dated, albeit still טוב information to capture trends.

• Overall closings in Manhattan fell 8% (although up [[[P0002]]] over Q2 2018) (5%)
• פיתוח חדש closed מכירות tanked, with a drop of 37%. This led some יזמים to significantly הנחה פיתוח חדש מחירים on those בניינים that were overמחירd to begin with or outside of the most prime in ביקוש שכונות. Core Group דוחed the average פיתוח חדש הנחה at a near record 14% in the רבעון, up from 8% last שנה.
• קונים driven away from the lofty מחירים of פיתוח חדש turned to מכירה חוזרת קונדואים, which עלייהd 2%, while coop closed מכירות ירידהd 8%.
• מלאי in the רבעון grew significantly, at 13%, which will result in longer future שוקing times.
• מכירה חוזרת coop מלאי rose the most at 26%, while מכירה חוזרת קונדו מלאי rose 4%. פיתוח חדש מלאי was down 5%.
• The average מחיר of a קונדו was $2.66 million, down 2.3%. The average מחיר לרגל רבועה for מכירה חוזרת קונדו units ירידהd 5%.
• The average מחיר of a פיתוח חדש was $4.33 million while פיתוח חדש מחיר לרגל רבועה rose 4%.
• The average מחיר לרגל רבועה for the יוקרה שוק (top 10% of מכירות) rose 2.7% and the יוקרה entry threshישן fell to $3.85 million.

תרגום: Photo credit: 111 Murray

תרגום: The Macro Enviroment

• תרגום: The Dow andתרגום: NASDAQare riding גבוה. Profit-taking may well make מחירים fall but, regardless of talks about international trade wars, stocks are גבוה, and profit-taking looks very attrפעיל.
• Unemployment ריבית is down, and, statistically, the USA has full employment. Full employment encourages spending. Spending by consumers geneריביות more profits for stockhישןers.
• Deregulation is in full swing, so business development is very likely to ממשיך on its upward drive.
• There is no credit bubble, but the Chairman of the Fed says ריביות will go up incrementally through 2019. גבוהer ריביות encourage קונים to take out fixed-ריבית משכנתהs sooner rather than later.
• גבוה growth ריביות across the economy tend to make people wonder how long it will all last, so many hישן back on major purchases. Economists, today, say there is no credit bubble on the horizon, so the consumer-driven economy looks sound.

Why We Are Confident in The NYC שוק

To sum it up, we feel that this is a pretty טוב קונים’ שוק to be in, especially compared to 2008.

• With מוכרים finally negotiating, קונים now have power
• Interest are relatively נמוך historically
• תרגום: The economy is booming
• תרגום: Deregulation is in full swing
• נמוךest unemployment in 69 שנים
• חדש York City has the גבוהest employment level in 50 שנים andתרגום: NYCתרגום: Industry is now well diversified outside of just finance
• תרגום: No Credit Bubble like 2008; Banks have tough requirements and do their due diligence
• Company profits have never been גבוהer, especially with the חדש נמוך ריבית of 21%
• Overבניין in urban שוקs is generally absorbed quickly

Drilling down into the detailed numbers suggests חדש York City real estate שוק is חזק. Most people will read the broad דוחs, but the astute קנהer will listen to real estate specialists. To paraphrase Warren Buffett said when others are fearful this may just be the right time to קנה in NYC.

The חדש US מס Law Effect in Manhattan

תרגום: Theחדש US מס law, implemented on January 1, 2018, has created a lot of noise in the media. If you look at the fine print, however, the law will be a boon to corporations and real estate משקיעים, including foreign קונים. For current homeowners, especially in Manhattan, it's a bit more complicated.

In Manhattan, uncertainty around the ultimate effects of the חדש law, which limits state and local מס deductions and reduces the amount of deductible interest on primary homes from $1 million to [[[P0001]]], created a jittery שוק and is reflected in the latest Q1 שוק דוחs, which show Q1 פעילות down by [[[P0002]]], according to Corcoran. The weakness in volume was found across מחיר points, but, especially, was felt in the גבוה end. Q2 מכירות פעילות appears to be recovering. ($750K 10%)

To mitigate the מס law’s negative effects, Governor Cuomo has made significant efforts to change state מס rules. We מצפים some uncertainty to נשאר in the שוק, which will put קונים in the driver's seat for the next few חודשים, at least until the economy starts to heat up, an anticipated byproduct of מס reform.

It is worth noting, however, that many יוקרה בניינים in prime Downtown שכונות like NoHo,תרגום: SoHoתרגום: , Tribeca, West Village andתרגום: Flatiron, and the core of the Upper West Side, for example, are faring quite well. Well-מחירd קונדואים are still moving fast, מכירות ממתינות are up over prior חודש and שנה, and we are still seeing 20% of deals being made above asking מחיר, not an insignificant number.

Manhattan House מחירים דוח

The US Economy and חדש York City, in particular, have been experiencing חזק economic performance in early 2018.

• חדש York City employment rose to an all-time גבוה of 4.426 million people. NYC gained 702K jobs since 2009, an 18.9% עלייה, which is the גבוהest עלייה since WWII and much גבוהer than the nation, which added 11.5% חדש jobs. Technology, media, healthcare and tourism-related businesses were the industries that drove the most hiring over the last 10 שנים.
• Dow Jones average has עלייהd 25% since one שנה ago, clocking in at 25,000. With almost all companies דוחed for 2017, 75% of companies דוחed that their fourth-רבעון profits beat מצפיםations.
• February jobs were up 313,000, exceeding מצפיםations by 100,000, while the unemployment ריבית was a נמוך 4.1%.

We מצפים to see more positive effects of the חדש מס reform later in the שנה and potential Phase II מס reform reducing capital gains מיסים. Stay tuned...

Manhattan שוק דוח

There ממשיךs to be חוזק and פעילות in the core Manhattan שוק for קונדואים. Record גבוה equity שוקs, inexpensive and readily available מימון, and clarity have helped propel the שוק. One שנה ago, there was מצוין uncertainty regarding the US Election, ריביות were prematurely spiking and everyone was shocked by Brexit. Select statistics for Q3 2017:

• קונדו חוזים signed between $1M - $3M עלייהd 11% שנה מול שנה
• קונדו חוזים signed between $3M - $5M עלייהd 8% שנה מול שנה.
• The יוקרה עליונה דירת קונדו שוק ($10M+), however, ממשיךs to face headwinds, although this רבעון saw 12% גבוהer number of חוזים signed >$10M.
• מכירה חוזרתs - $1,774 average מחיר psf
• פיתוח חדשs - $2,320 average מחיר psf
• יוקרה - $2,780 מחיר psf, with an entry level מחיר for יוקרה (top 10% of מכירות) at $4.1 million.

How Are מכירה חוזרת מלאי Levels in the Manhattan Real Estate שוק?

"קונים ,  A מחיר correction already occurred, and over the last שנה or so the broader שוק has shown signs of stabilization and normalization. If you have a real need to קנה and you find the right נכס, utilize this sנמוך period for any leverage you can get in negotiations ,  you never know when a מכורer has had enough, and is ready to hit that bid."

תרגום: Read the full article at:תרגום: medium.com

We agree with Urban Digs. The Manhattan RE שוק has already corrected, especially in the יוקרה segment, and קונים have more leverage now than they did than from 2014 - 2016. We מצפים this leverage to ממשיך in 2018, as confusion aboutחדש מס changestakes place. We have found, however, thatמכירה חוזרתמלאי היצע is still נמוך.

We have looked at מכירה חוזרת מלאי היצע levels in four prime שכונות that are popular with our primary home קונים and משקיעים: Tribeca, Chelsea, Upper East Side and Upper West Side. We looked at the $5 - [[[P0001]]] million segment, [[[P0002]]] - $5 million segment and $1 - [[[P0002]]] million segment. ($10 $2 $2)

Of all Manhattan real estate for מכירה in the $5 - 10 million segment, there were only 17 מכירה חוזרת units for מכירה in Tribeca, 8 מכירה חוזרת units for מכירה inתרגום: Chelsea, 5 מכירה חוזרת units for מכירה in the Upper East Side, and 4 מכירה חוזרת units for מכירה in the Upper West Side. That's a total of 34 מכירה חוזרת units in these four שכונות, which cover a lot of the island of Manhattan.

Shifting down שוק, of allתרגום: Manhattan real estatefor מכירה in the $2 - 5 million segment, there were only 22 מכירה חוזרת units for מכירה in Tribeca, 15 in Chelsea, 21 units in Upper East Side, and 32 units in the Upper West Side (including the Riverside). That's only 90 units available in the $2 - $5 million segment across these four שכונות.

In the entry level שוק, of all Manhattan Real Estate for מכירה between $1 - [[[P000[[[P0002]]]]]] million, there were only 2 מכירה חוזרת units available in Tribeca, [[[P0002]]][[[P0002]]] מכירה חוזרת units in Chelsea, [[[P0002]]]5 מכירה חוזרת units in the Upper East Side and [[[P0002]]]9 מכירה חוזרת units in the ($2 11 15 19)תרגום: Upper West Side. That's a total of [[[P0002]]] מכירה חוזרת units available for מכירה in the $1 - [[[P0001]]] million segment across these four large שכונות. (47 $2)

As Urban Digs noted, it is true that מכורer's are more receptive to negotiations these days, especially compared to 2014 - 2015, but the היצע of טוב מכירה חוזרת קונדואים is still relatively נמוך. And, פיתוח חדש is מכורing at a גבוה premium. When we start narrowing down to the best Manhattan real estate available for מכירה, by particular בניין, exposure, those that are not overמחירd, the number of טוב options drops significantly. Therefore, if you are a קנהer that has housing needs or looking for investment, keep this short היצע story in mind.

https://belamorena.com.br

תרגום: Upper East Side

תרגום: Upper West Side

תרגום: Chelsea

תרגום: Tribeca

תרגום: Charts courtesy ofתרגום: UrbanDigs

Manhattan שוק עדכון Q4|2017

The fourth רבעון of the 2017real estate שוק in Manhattanis one best described as stable, with the last three out of four רבעונים showing an עלייה in closed מכירות פעילות. 2017 was a much better שנה than 2016, although there has been a marked drop in the number of חוזים חתומים in the רבעון שנה מול שנה that can be primarily attributed to non-שוק factors such as מס reform and political climate.

When looking more closely at the נכס types, however, we see significant variation. מכירה חוזרת co-ops segment was the most פעיל with a third consecutive רבעון of growth in מכירות. חוזים חתומים for מכירה חוזרת קונדואים, however, have been hurt by continuing גבוה מחירים, and פיתוח חדש closed מכירות were faced with a 12% decrease due to the current cycle and timing of בניין יזמים. With all of this in mind, and uncertainty around theחדש מס reform, we can surmise that Manhattan real estate is sנמוךly becoming a קנהer’s שוק.

מכירה חוזרת קונדואים

• The average מחיר לרגל רבועה was $1,759, flat שנה מול שנה.
• The number of מכירות in this שוק fell 3% to 929, the נמוךest since Q4 of 2011.
• Days on the שוק was 116 days, flat שנה מול שנה.
• The מלאי ירידהd 4% to 2,485 units for מכירה.

Uncertainty regarding מס reform effects played out in Q4 in the מכירה חוזרת קונדו sector, causing a ירידה in מכירות פעילות and flat מחירים. For the second consecutive שנה, the שוק underperformed and saw the fewest מכירות since 2011. מלאי of available units fell correspondingly with a 3% decrease across the board. Many are pointing to a disconnect in pricing, as פעיל מלאי was saddled with a double-digit premium per רגל רבועה when compared to Q4 closed מכירות.

מכירה חוזרת Co-ops

• The average מחיר of aתרגום: Co-opתרגום: was $1.26 million
• The average מחיר לרגל רבועה was $1,167, representing a [[[P0001]]] עלייה over last שנה (1%)
• The number of מכירות in this שוק rose by 4%, up to 1,733 נכסים.
• Days on the שוק was 88 days, a 5% decrease over last שנה.
• מלאי rose by 15% to 2,824 units for מכירה.

מכירה חוזרת Co-ops ended 2017 as the שנה’s best מכורing real estate product, continuing to outperform other options by increasing in מכירות for the third consecutive רבעון. Additionally, the גבוה ביקוש for co-op מכירה חוזרתs found the average length of a נכס נשארing on the שוק dropping by 5%. In so doing, the שוק responded by increasing the available מלאי by 15%.

פיתוח חדש

• The average מחיר of a פיתוח חדש קונדו was $3.92 million.
• The average מחיר לרגל רבועה was $2,253, which dropped 17% over last שנה, as the number of super-יוקרה and יוקרה עליונה closings ירידהd.
• The number of מכירות in this שוק fell 12%, from 527 to 463.
• The מלאי grew by 30%, with 1,074 units now listed for מכירה.

As one might מצפים, the פיתוח חדש קונדו שוק numbers tend to עלייה or decreased based on the progress of ongoing בניין construction. No חדש בניינים commenced closings in the 4^{תרגום: th}רבעון and a number of large developments, such as 125 Greenwich andתרגום: 91 Leonardlaunched מכירות, causing מלאי to soar by 30%.

יוקרה

• The average מחיר of aיוקרה NYC דירהתרגום: was $7.24 million in Q4.
• The average מחיר לרגל רבועה ירידהd 12% to $2,625.
• The יוקרה threshישן was $3.882M.

The יוקרה segment is determined by the top 10% of closed מכירות based on מחיר. The entry-level מחיר, or “threshישן”, fell by roughly $500,000, ending at $3.882 million. Additionally, the average מחיר dropped by 10%, and מחיר לרגל רבועה fell by 12%. These drops can be attributed to a shift in closings in the רבעון from יוקרה עליונה and super-יוקרה closings, such asתרגום: 432 Park,תרגום: Greenwich Lane, andתרגום: 56 Leonard, at the end of 2016, to more modest יוקרה בניינים in outlying locations, such as One West End and 252 East 57^{תרגום: th}St. However, we have seen a more competitive שוק with an עלייהd מלאי, leaving מוכרים with little other option than to drop the מחירים to satisfy customer ביקוש. This represents a real potential for משקיעים in the יוקרה segment, as these יוקרה units are נמוך and ready to move.

In conclusion, the Manhattan שוק נשארs stable and 2017 was healthier than 2016. That being said, the שוק ממשיךs to show trends skewing toward the side of the customer, or in other words, becoming a “קנהer’s שוק”. An עלייה in available מלאי, פיתוח חדש projects, and a נמוךering of the יוקרה threshישן have created a שוק in which owners and יזמים are inclined to הנחה מחירים to keep up with dwindling מכירות. Because ofuncertainty with the מס reform, 2018 will be a טוב שנה for the קנהer, and not so טוב for the מכורer. For those standing on the sidelines, it might be a טוב time to enter the שוק, before the positive effects of Trump’s מס reform kick in.

תרגום: Manhattan Quick Searches

Top 50 NYC Penthouses for מכירה

Manhattan's Most Expensive דירות for מכירה

Our Favorite חדש Construction דירות for מכירה in Manhattan

תרגום: How will President Trump affect US Real Estate?

תרגום: Never before has America had aחדש York Cityנכס יזם and real estate broker (yes, he has a NYC broker’s license) sitting in the White House. While many of us may not agree with Trump’s behavior and policy positions, one thing for sure is that Trump will be pro-נכס and pro-real estate.

תרגום: While some postulated that aתרגום: Trump presidencywould be a black swan event, rather than plunging, both the US dollar and stock שוק rose today!

If you are wondering how the policies of President Trump affect US Real Estate, here are insights as to how Trump will likely opeריבית once in office.

תרגום: Will he use real estate to kickstart the economy?

Trump is a נכס יזם and real estate broker. He has used real estate himself as an investment all his life and has said that he’s interested in boosting homeownership. Given that his family business is real estate, either through his own company, theתרגום: Trump Organization, or his son-in-law’s, Kushner נכסים, we מצפים Trump to ממשיך his love affair with נכס.

What will happen to משכנתה ריביות?

ריביות are poised to נשאר נמוך for a while. “משכנתה ריביות are falling because משקיעים are seeing safe yields in U.S. משכנתה backed securities, reflecting their confidence in the relative safety of the U.S. housing שוק,” wrote Trulia chief economistתרגום: Ralph McLaughlinin a statement the day after the election. “Furthermore, the Fed is likely to delay a December ריבית hike because of global economic turmoil. Both effects mean short term win for borrowers, and we’ll likely see an עלייה in משכנתה reמימון if ריביות ממשיך to plummet.”

Will he נמוךer מיסים for real estate משקיעים?

Republicans retained control over the House and Senate. As a result, the republicans have unfettered control over the future of מס policy, meaning there will someתרגום: bigתרגום: changes that will affectמיסים for real estate משקיעיםתרגום: . Trump has proposed to:

• נמוךer מס ריביות, with capital gains מס at a top ריבית of 20%.
• Eliminate the estate or death מס
• Reduce corpoריבית מיסים from 35% to 15%

And while he may not get everything he wants in terms of מס reform, our מס law is ripe for change (both the Republicans and Democrats have called for this), and that change is likely to come before August 2017 before election season begins for 2018.

תרגום: Could it become easier to borrow money?

Reduced regulation, one of the hallmarks of his campaign, would alנמוך banks to step up lending, something that has been very subdued since 2008. Another way that a Trump presidency could make it easier for consumers to own homes would be to נמוךer premiums forתרגום: FHA loansתרגום: or cutting guarantee fees for Fannie Mae or Freddie Mac.

תרגום: How will regulations be affected?

Much of Trump’s platform has centered around deregulating the financial שוק in order to more fully revive it, and that alone could also give a boost to real estate. This is something that Trump, and the Republican party as a whole, has been vocal about.

Trump has proposed to reduce both Banking regulations and בניין regulations. Loosening regulation on lending could boost homeownership by making it easier for consumers to obtain loans. As for בניין regulations, at a National Realtor Association meeting, Trump estimated that 25% of costs to בנה a house related to regulations. He would like to get that down to 2%. If construction is deregulated, this would mean more affordable homes for consumers.

Will the משכנתה interest deduction go away?

No! Last שנה, a מס plan that Trump shared specifically and explicitly mentioned that he would preserve the משכנתה interest deduction.

Will he ממשיך the 1031 exchange program?

Trump, who came under immense criticism for aggressively using the מס code to דוחedly not pay federal מיסים, would likely preserve the controversial1031 מס-free exchanges, which alנמוך landlords to מכור נכס without paying capital gains מיסים if they pנמוך the proceeds of a מכירה into other real estate investments. This 1031 exchange program policy is one of the underlying bedrocks of the real estate industry and Trump will preserve this policy.

תרגום: What about immigration?

Trump’s immigration policy has undergone many changes since he first announced his candidacy, and immigration reform won’t be an easy bill to push through Congress or the Senate, so it’s difficult to determine whether this will influence the NYC real estate שוק to any large degree.

תרגום: Will Trump be able to implement all his campaign positions?

תרגום: For those of you who are feeling emotional about Trump being president after some of his outrageous rhetoric and behavior, remember that the US President does not have unrestrained power. Our founders did not want power to be controlled by just one man or one group with the possibility of winding up under the rule of another dictator or tyrant. Accordingly, our government is divided into three branches: the executive branch, the legislative branch, and the judicial branch. This is why many of Trump’s more outrageous campaign policy positions will not be a reality, either they will be opposed in the legislative branch or overturned by the judicial branch.

תרגום: No question that this election was very divisive. But, now that the election is over, the American people will come together as we have always done. As Obama said of Trump: “תרגום: We are all rooting for his successתרגום: ”.