NYC Townhouses for Sale

Perguntas frequentes

Quanto custa comprar uma casa geminada em Nova York?

Uma casa geminada à venda em Manhattan é uma opção cara, não importa o quanto você a considere. As townhouses de Nova York têm oferta limitada, portanto, espere pagar pelo luxo.

De acordo com o relatório Douglas Elliman Townhouse, em julho de 2022, o preço médio de venda de um townhome em Manhattan era de US$ 7 milhões ou US$ 1.500 por pé quadrado. Abaixo, dividimos os preços por região da cidade.

O preço médio das casas geminadas à venda em Nova York no centro de Manhattan foi de US$ 9,2 milhões ou US$ 2.000 por pé quadrado, onde a largura média foi de 21,4 pés e o tamanho médio foi de 4.674 pés quadrados.

• O preço médio de uma casa geminada no East Side era de US$ 10,1 milhões ou US$ 1.758 por pé quadrado e a largura média era de 20,1 pés. As casas geminadas no East Side são aproximadamente 1.000 pés maiores, daí a diferença de preço.
• No UES, as casas geminadas localizadas a uma ou duas quadras do Central Park podem custar US$ 20 milhões ou mais.
• O preço médio de uma casa geminada no West Side foi de US$ 6,07 milhões, ou US$ 1.139 por pé quadrado. O tamanho médio foi de 5.439 pés quadrados e a média desses townhomes foi de 19,1 pés.
• O norte de Manhattan distorce um pouco a média total de Manhattan, pois o preço médio de venda foi muito mais baixo, de US$ 2,2 milhões ou US$ 628 por pé quadrado. Esses foram os townhomes mais finos e menores, com 18 pés e 3.500 pés quadrados, respectivamente.
• No segmento de luxo (10% das principais vendas de townhomes), os preços foram em média de US$ 21,3 milhões ou US$ 2.710 por pé quadrado e eram enormes, com 8.115 pés quadrados. Essas casas eram as mais largas, com uma média de 25,9 pés de largura. O preço de entrada para o segmento de luxo era de US$ 12,25 milhões.

Qual é o tamanho médio de uma casa geminada em Manhattan?

A largura média de uma townhouse em Nova York é de 18 a 20 pés - quanto mais larga a townhouse, mais valiosa ela é. Qualquer imóvel mais estreito do que isso é considerado difícil de vender. Townhouses com mais de 25 pés são consideradas "propriedades troféu", ou mansões, e provavelmente estão no segmento de luxo quando se analisa townhomes.

A maioria dos townhouses tem mais de 3.000 pés quadrados, com alguns townhomes de luxo chegando a 10.000 pés quadrados. O tamanho médio, entretanto, é de aproximadamente 4.500 pés quadrados.

Quais são os prós e os contras de comprar um Townhouse na cidade de Nova York?

Prós:

• Ter uma townhouse é muito semelhante a ter sua própria casa em Nova York.
• A maioria das townhomes tem quintais que permitem entretenimento, jardinagem, churrasco, etc.
• Em um townhouse, não há vizinhos no andar de cima ou no andar de baixo, como ocorre em uma casa unifamiliar.
• Não há diretoria, portanto, não é necessária entrevista ou aprovação da diretoria.
• Sem encargos comuns ou taxas HOA
• Alto nível de privacidade
• Permite que os residentes tenham espaços de convivência muito amplos, pois alguns townhouses podem ter 9.000 pés quadrados.
• É muito mais fácil manter um cão quando se mora em um townhouse, onde ele pode passear no próprio quintal do que confinado em uma cooperativa ou condomínio.
• Os investidores imobiliários podem alugar unidades no edifício e usar esse fluxo de caixa para pagar a hipoteca ou outros custos, mesmo morando em um dos apartamentos.
• Como Nova York não tem espaços verdes em toda a cidade, os compradores de townhouses adoram a ideia de poder ter seu próprio espaço verde no quintal.

Contras:

• Potencialmente muito caro se o townhome precisar de grandes reparos, pois os custos não podem ser compartilhados entre os outros proprietários. O proprietário é responsável por todas as partes da casa.
• Não há comodidades como academia de ginástica, concierge, porteiro 24 horas.
• Os townhomes podem parecer apertados em seu interior, especialmente se tiverem menos de 6 metros de largura.
• Muitas escadas, embora a tecnologia atual permita a fácil instalação de um elevador.
• Se alguém decidir alugar a propriedade, ele se tornará um locador e isso pode ser problemático para alguns proprietários
• Muitos proprietários terão de contratar um gerente de propriedade para cuidar do imóvel, caso contrário, poderão acabar se arrependendo da compra. Um bom gerente de propriedade pode aliviar o estresse de possuir uma casa de 5.000 pés quadrados no meio da cidade mais cara do mundo.
• Se alguém comprar uma townhouse com inquilinos, isso pode ser um problema real. Em Nova York, é impossível remover inquilinos com aluguel controlado de uma propriedade. Os inquilinos com aluguel estabilizado também não podem ser removidos, mas pelo menos eles podem sair mais cedo do que um inquilino com aluguel controlado.
• De acordo com as diretrizes da cidade de Nova York, o proprietário da casa na cidade é responsável pela manutenção da calçada em frente à propriedade, o que também pode aumentar o custo de manutenção.

Qual é a diferença entre Brownstones e Townhouses?

Um brownstone se distingue pela cor de sua fachada, que é um arenito de cor marrom-avermelhada. A maioria dos brownstones em Nova York pode ser encontrada no Upper West Side, Harlem e Brooklyn. Um edifício que usa um material diferente do arenito, como mármore, calcário ou tijolo, é chamado de townhouse ou casa geminada.

Brownstones e Townhouses são casas urbanas de vários andares, anexas ou independentes. Elas são construídas perto da rua e têm tamanho semelhante ao das propriedades vizinhas.

Quanto custa reformar uma Brownstone em Nova York?

Possuir uma brownstone em Manhattan é um privilégio, mas reformar uma é um projeto ambicioso. Elas são investimentos versáteis, mas geralmente têm mais de um século de idade e precisam de atualizações.

O custo de vida em Nova York é muito alto, portanto, espere que o custo das reformas também seja muito alto. Para reformar um brownstone ou townhouse, espere gastar pelo menos US$ 400 por pé quadrado.

No segmento de luxo, vimos que os custos de reforma chegam a US$ 1.000 por pé quadrado. Geralmente, os brownstones diferem de outros imóveis de Nova York pelo tamanho - uma média de 3.200 pés quadrados. Isso pode significar gastar milhões em uma reforma.

Terei alguma vantagem em usar um corretor de imóveis para comprar uma townhouse na cidade de Nova York?

Um comprador de townhouse definitivamente deve contratar seu próprio corretor ao comprar uma townhouse. Se você estiver se mudando para Nova York e quiser investir em imóveis, com certeza deve falar com um corretor que entenda o mercado, as taxas de capitalização de mercado e os bairros.

O mercado imobiliário de Manhattan é competitivo e complexo. Para os compradores, especialmente os compradores de townhomes, esse processo pode ser extremamente estressante. As restrições financeiras podem representar ainda mais obstáculos.

O comprador e o vendedor de uma townhouse têm dois objetivos totalmente diferentes, pois o vendedor quer maximizar o preço que obterá por sua townhouse e o comprador quer minimizar o preço que pagará por uma townhouse. Esses objetivos são completamente opostos um do outro e a razão pela qual um comprador nunca deve procurar diretamente o proprietário ou seu representante (seu corretor).

Certifique-se de usar um corretor de compradores experiente que tenha em mente seus melhores interesses. Procurar diretamente o corretor do vendedor é inerentemente arriscado e ilegal em muitos estados. Um corretor de compradores pode fazer uma grande diferença na compra de uma casa, pois você terá uma representação objetiva. Um bom corretor de compradores sempre incluirá a experiência de um inspetor residencial experiente, bem como de um advogado imobiliário experiente de Nova York (com experiência em compras e vendas de townhomes), pois a compra de uma townhouse terá um conjunto completo de questões diferentes da compra de um condomínio ou cooperativa.

Embora não se veja uma townhouse de Nova York à venda na MLS, ela ainda pode estar à venda, pois há muitos anúncios de bolso no mercado de townhouses. Um bom corretor saberá onde procurar oportunidades fora do mercado.

Devo comprar um Townhouse com inquilinos existentes?

Em qualquer outra cidade ou estado, a resposta provavelmente seria sim. Porém, morar em Nova York complica a resposta a essa pergunta. No entanto, se você for um investidor que deseja comprar um imóvel para aluguel, talvez uma townhouse em Nova York não seja a melhor opção.

Se você comprar uma townhouse que tenha inquilinos com aluguel controlado ou aluguel estabilizado, esses inquilinos geralmente pagam menos do que o valor de mercado atual. Comprar uma townhouse com um inquilino de aluguel controlado talvez seja a pior coisa que um comprador de townhouse poderia fazer, pois ele está pagando significativamente abaixo do mercado e geralmente fica no apartamento até a morte.

Na cidade de Nova York, há novas leis que tornam a propriedade de imóveis com determinados tipos de inquilinos um grande problema para os investidores. Inquilinos com aluguel controlado e aluguel estabilizado pagam preços abaixo do mercado por seus apartamentos. A cidade e o estado regulam o quanto um investidor pode aumentar o aluguel a cada ano.

Além disso, quando se herda inquilinos ao comprar um edifício, não se sabe muito sobre eles, incluindo sua pontuação de crédito, nível de patrimônio etc. Pode-se estar comprando um monte de problemas e não se saberá por um tempo, até que o tempo passe para ver se eles estão pagando o aluguel em dia.

Quais são os bairros mais populares de Nova York para comprar uma Brownstone?

Nenhum bairro de Nova York terá tudo o que você deseja, mas cada um deles tem algo único a oferecer. No entanto, quando se trata de residências unifamiliares, o Upper East Side, o Upper West Side e o West Village têm o maior número de casas geminadas à venda em Nova York.

Qual é a diferença entre comprar uma moradia unifamiliar e uma moradia multifamiliar?

Uma townhouse multifamiliar é aquela com 3 ou mais unidades. Comprar uma townhouse multifamiliar é como comprar uma propriedade de investimento. Nesse caso, o comprador herda todos os aluguéis existentes no edifício. Portanto, o novo proprietário não pode despejar ninguém no edifício.

Há muitos benefícios fiscais na compra de uma residência multifamiliar que é usada pelo comprador. Primeiro, como o proprietário é um investidor, ele pode deduzir todos os custos de manutenção, juros hipotecários, custos de seguro, impostos sobre a propriedade e depreciação. Tudo isso pode ser compensado com a renda do aluguel, permitindo que o proprietário tenha renda tributável negativa nos primeiros anos de propriedade.

Como ter certeza de que não está comprando uma casa na cidade de Nova York com problemas?

Ao fazer a devida diligência para a compra de um townhouse, os corretores trabalham em conjunto com o inspetor residencial e o advogado da transação para garantir que o comprador saiba exatamente o que está comprando.

Primeiro, a due diligence incluirá a leitura dos registros do Department of Buildings ("DOB") que mostram as licenças de construção e as violações de código e zoneamento. Quaisquer violações ou licenças de construção em aberto terão de ser resolvidas pelo vendedor antes do fechamento.

Em segundo lugar, uma inspeção residencial permitirá um exame visual da propriedade. Se você for obter uma hipoteca, o banco exigirá um inspetor residencial.

Um inspetor residencial avaliará a construção da propriedade e emitirá um relatório sobre quaisquer deficiências. Um dos itens mais importantes a serem considerados em uma inspeção residencial são as mudanças na casa que não aparecem nos registros do DOB.

Muitas vezes, para economizar dinheiro, o proprietário pode fazer obras sem trabalhadores licenciados. Ao comparar o que foi examinado visualmente no edifício com os registros do DOB, o inspetor residencial pode identificar quais obras foram aprovadas e construídas por carpinteiros, encanadores e eletricistas licenciados e quais não foram. O trabalho não licenciado é um grande sinal de alerta e provavelmente anulará um negócio, a menos que possa ser avaliado ou compensado adequadamente.

Se o inspetor residencial encontrar problemas, o que acontecerá?

Se o inspetor identificar deficiências, o comprador solicitará ao vendedor que faça os reparos antes do fechamento do negócio. Às vezes, o vendedor fará esses reparos, mas outras vezes o vendedor pode se recusar a pagar por eles. Em Nova York, a maioria dos contratos é redigida "As Is", portanto, o vendedor provavelmente não consertará nada antes do fechamento.

Nesse momento, o comprador precisa avaliar se os reparos são essenciais para o townhome. Se for o caso, isso pode levar a uma nova negociação de preço ou crédito no fechamento.

Como um contrato não é finalizado até que o vendedor e o comprador assinem o contrato, pode haver algum tempo para fazer essa avaliação antes mesmo de assinar o contrato. Um contrato pode incluir um período de inspeção, o que permitiria que o comprador saísse do contrato após a assinatura do mesmo. Entretanto, isso não é muito comum na cidade de Nova York.