NYC Townhouses for Sale

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο κοστίζει η αγορά ενός Townhouse στη Νέα Υόρκη;

Μια κατοικία προς πώληση στο Μανχάταν είναι μια ακριβή επιλογή, όπως και να το κάνουμε. Τα townhouses της Νέας Υόρκης έχουν περιορισμένη προσφορά, οπότε περιμένετε να πληρώσετε για την πολυτέλεια.

Σύμφωνα με την έκθεση Douglas Elliman Townhouse report, τον Ιούλιο του 2022, η μέση τιμή πώλησης ενός townhome στο Μανχάταν ήταν 7 εκατομμύρια δολάρια ή 1.500 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι. Παρακάτω αναλύουμε τις τιμές ανά περιοχή της πόλης.

Η μέση τιμή για τα townhouses προς πώληση στη Νέα Υόρκη στο κέντρο του Μανχάταν ήταν 9,2 εκατομμύρια δολάρια ή 2.000 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι, όπου το μέσο πλάτος ήταν 21,4 πόδια και το μέσο μέγεθος ήταν 4.674 τετραγωνικά πόδια.

• Η μέση τιμή για ένα townhouse στο East Side ήταν 10,1 εκατ. δολάρια ή 1.758 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι και το μέσο πλάτος ήταν 20,1 πόδια. Τα townhomes στο East Side είναι περίπου 1.000 πόδια μεγαλύτερα, εξ ου και η διαφορά στην τιμή.
• Στο UES, τα townhouses που βρίσκονται σε απόσταση 1 έως 2 τετραγώνων από το Central Park μπορεί να κοστίζουν 20 εκατομμύρια δολάρια και άνω.
• Η μέση τιμή ενός townhouse στο West Side ήταν 6,07 εκατομμύρια δολάρια, ή 1.139 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι. Το μέσο μέγεθος ήταν 5.439 τετραγωνικά πόδια και αυτά τα townhomes είχαν μέσο όρο 19,1 πόδια.
• Το Βόρειο Μανχάταν διαστρεβλώνει αρκετά τον συνολικό μέσο όρο του Μανχάταν προς τα κάτω, καθώς η μέση τιμή πώλησης ήταν πολύ χαμηλότερη, στα 2,2 εκατ. δολάρια ή 628 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι. Αυτά ήταν τα λεπτότερα και μικρότερα townhomes, στα 18 πόδια και και 3.500 τετραγωνικά πόδια αντίστοιχα.
• Στο τμήμα Luxury (κορυφαίο 10% των πωλήσεων townhome), οι τιμές ήταν κατά μέσο όρο 21,3 εκατ. δολάρια ή 2.710 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι και ήταν τεράστιες στα 8.115 τετραγωνικά πόδια. Αυτά τα σπίτια ήταν τα πιο φαρδιά, με μέσο όρο πλάτους 25,9 πόδια. Η τιμή εισόδου για το τμήμα Luxury ήταν 12,25 εκατ. δολάρια.

Ποιο είναι το μέσο μέγεθος ενός Townhouse στο Μανχάταν;

Το μέσο πλάτος ενός townhouse στη Νέα Υόρκη είναι 18 με 20 πόδια - όσο πιο φαρδύ είναι το townhouse, τόσο πιο πολύτιμο είναι. Οτιδήποτε στενότερο από αυτό θεωρείται δύσκολο να πωληθεί. Τα townhouses με πλάτος μεγαλύτερο από 25 πόδια θεωρούνται "ιδιοκτησίες τρόπαιο" ή αρχοντικά και πιθανότατα ανήκουν στο τμήμα Luxury κατά την ανάλυση των townhomes.

Τα περισσότερα townhouses είναι πάνω από 3.000 τετραγωνικά πόδια, με μερικά πολυτελή townhomes να φτάνουν τα 10.000 τετραγωνικά πόδια. Το μέσο μέγεθος, ωστόσο, είναι περίπου 4.500 τετραγωνικά πόδια.

Ποια είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της αγοράς ενός Townhouse στη Νέα Υόρκη;

Πλεονεκτήματα:

• Η ιδιοκτησία ενός townhouse μοιάζει περισσότερο με το να έχει κανείς δικό του σπίτι στη Νέα Υόρκη.
• Τα περισσότερα townhomes διαθέτουν πίσω αυλές που επιτρέπουν την ψυχαγωγία, την κηπουρική, το μπάρμπεκιου κ.λπ.
• Σε ένα townhouse, δεν υπάρχουν πάνω ή κάτω γείτονες, όταν είστε ιδιοκτήτης μιας μονοκατοικίας.
• Δεν υπάρχει συμβούλιο, οπότε δεν απαιτείται συνέντευξη ή έγκριση από το συμβούλιο.
• Δεν υπάρχουν κοινά έξοδα ή τέλη HOA
• Υψηλό επίπεδο ιδιωτικότητας
• Επιτρέπει στους κατοίκους να έχουν πολύ μεγάλους χώρους διαβίωσης, καθώς ορισμένα townhouses μπορεί να είναι 9.000 τ.μ.
• Είναι πολύ πιο εύκολο να κρατάτε ένα σκύλο όταν ζείτε σε ένα townhouse, όπου μπορεί να βγαίνει περιπλανώμενος στη δική του αυλή, παρά περιορισμένος σε ένα coop ή condo.
• Οι επενδυτές ακινήτων μπορούν να νοικιάσουν μονάδες στο κτίριο και να χρησιμοποιήσουν αυτή την ταμειακή ροή για να πληρώσουν το στεγαστικό τους δάνειο ή άλλα έξοδα, ακόμη και ενώ ζουν σε ένα από τα διαμερίσματα.
• Δεδομένου ότι η Νέα Υόρκη στερείται χώρων πρασίνου σε ολόκληρη την πόλη, οι αγοραστές των townhouse αγαπούν την ιδέα ότι μπορούν να έχουν το δικό τους πράσινο στην πίσω αυλή τους.

Μειονεκτήματα:

• Ενδεχομένως πολύ ακριβό αν το townhome χρειάζεται σημαντικές επισκευές, καθώς το κόστος δεν μπορεί να μοιραστεί μεταξύ των άλλων ιδιοκτητών. Ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για κάθε μέρος του σπιτιού.
• Δεν υπάρχουν ανέσεις όπως γυμναστήριο, θυρωρός, θυρωρός 24 ώρες το 24ωρο.
• Τα townhomes μπορεί να φαίνονται στενά στο εσωτερικό τους, ειδικά αν το πλάτος τους είναι μικρότερο από 20 πόδια.
• Πολλές σκάλες, αν και η σημερινή τεχνολογία επιτρέπει την εύκολη εγκατάσταση ανελκυστήρα.
• Εάν κάποιος αποφασίσει να νοικιάσει το ακίνητο, θα γίνει ιδιοκτήτης και αυτό μπορεί να είναι ενοχλητικό για ορισμένους ιδιοκτήτες
• Πολλοί ιδιοκτήτες θα πρέπει να προσλάβουν έναν διαχειριστή ακινήτων για τη φροντίδα του ακινήτου, διαφορετικά, μπορεί να καταλήξουν να μετανιώσουν για την αγορά τους. Ένας καλός διαχειριστής ακινήτων μπορεί να απαλύνει το άγχος της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού 5.000 τετραγωνικών ποδιών στη μέση της πιο ακριβής πόλης του κόσμου.
• Εάν κάποιος αγοράσει ένα αρχοντικό με ενοικιαστές, αυτό μπορεί να αποτελέσει πραγματικό πρόβλημα. Στη Νέα Υόρκη, οι ενοικιαστές με ελεγχόμενο ενοίκιο είναι αδύνατο να απομακρυνθούν από ένα ακίνητο. Οι ενοικιαστές με σταθεροποιημένο ενοίκιο δεν μπορούν επίσης να απομακρυνθούν, αλλά τουλάχιστον μπορεί να φύγουν νωρίτερα από έναν ενοικιαστή με ελεγχόμενο ενοίκιο.
• Σύμφωνα με τις οδηγίες της πόλης της Νέας Υόρκης, ο ιδιοκτήτης του townhouse είναι υπεύθυνος για τη συντήρηση του πεζοδρομίου μπροστά από το ακίνητο, το οποίο μπορεί επίσης να αυξήσει το κόστος συντήρησης.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ Brownstones και Townhouses;

Ένας brownstone διακρίνεται από το χρώμα της πρόσοψής του, το οποίο είναι ένας κοκκινωπός-καφέ ψαμμίτης. Η πλειονότητα των brownstones στη Νέα Υόρκη βρίσκεται στο Upper West Side, στο Χάρλεμ και στο Μπρούκλιν. Ένα κτίριο που χρησιμοποιεί άλλο υλικό από τον ψαμμίτη, όπως μάρμαρο, ασβεστόλιθο ή τούβλα, ονομάζεται townhouse ή row house.

Οι Brownstones και τα Townhouses είναι πολυώροφες αστικές κατοικίες που είναι προσαρτημένες ή ανεξάρτητες. Είναι χτισμένα κοντά στο δρόμο και έχουν παρόμοιο μέγεθος με τις γύρω ιδιοκτησίες.

Πόσο κοστίζει η ανακαίνιση ενός Brownstone της Νέας Υόρκης;

Η ιδιοκτησία ενός brownstone στο Μανχάταν είναι προνόμιο, αλλά η ανακαίνισή του είναι ένα φιλόδοξο σχέδιο. Πρόκειται για ευέλικτες επενδύσεις, αλλά συχνά είναι πάνω από έναν αιώνα παλιά και θα χρειαστούν αναβαθμίσεις.

Το κόστος διαβίωσης στη Νέα Υόρκη είναι πολύ υψηλό, επομένως, αναμένετε ότι το κόστος των ανακαινίσεων θα είναι επίσης πολύ υψηλό. Για να ανακαινίσετε ένα brownstone ή ένα townhouse, αναμένετε να δαπανήσετε τουλάχιστον 400 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι.

Στο πολυτελές τμήμα, έχουμε δει το κόστος ανακαίνισης να φτάνει τα 1.000 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι. Συχνά, τα brownstones διαφέρουν από τα άλλα σπίτια της Νέας Υόρκης στο απόλυτο μέγεθος - κατά μέσο όρο 3.200 τετραγωνικά πόδια. Αυτό μπορεί να σημαίνει δαπάνες εκατομμυρίων για μια ανακαίνιση.

Θα επωφεληθώ από τη χρήση μεσίτη ακινήτων για να αγοράσω ένα Townhouse στη Νέα Υόρκη;

Ένας αγοραστής townhouse θα πρέπει οπωσδήποτε να προσλάβει τον δικό του μεσίτη όταν αγοράζει ένα townhouse. Εάν μετακομίζετε στη Νέα Υόρκη και θέλετε να επενδύσετε σε ακίνητα, θα πρέπει οπωσδήποτε να μιλήσετε με έναν μεσίτη που γνωρίζει την αγορά, τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης της αγοράς και τις γειτονιές.

Η αγορά ακινήτων του Μανχάταν είναι ανταγωνιστική και πολύπλοκη. Για τους αγοραστές, ιδίως για τους αγοραστές των townhomes, η διαδικασία αυτή μπορεί να είναι εξαιρετικά αγχωτική. Οι οικονομικοί περιορισμοί μπορεί να παρουσιάσουν ακόμη περισσότερα εμπόδια.

Ο αγοραστής και ο πωλητής ενός townhouse έχουν δύο εντελώς διαφορετικούς στόχους, καθώς ο πωλητής θέλει να μεγιστοποιήσει την τιμή που θα πάρει για το townhouse του και ο αγοραστής θέλει να ελαχιστοποιήσει την τιμή που θα πληρώσει για ένα townhouse. Αυτοί οι στόχοι είναι εντελώς αντίθετοι μεταξύ τους και ο λόγος για τον οποίο ένας αγοραστής δεν πρέπει ποτέ να απευθυνθεί απευθείας στον ιδιοκτήτη του σπιτιού ή στον εκπρόσωπό του (τον μεσίτη του).

Βεβαιωθείτε ότι χρησιμοποιείτε έναν έμπειρο μεσίτη αγοραστών που έχει το συμφέρον σας στην καρδιά του. Το να απευθυνθείτε απευθείας στον μεσίτη του πωλητή είναι εγγενώς επικίνδυνο και παράνομο σε πολλά κράτη. Ένας μεσίτης αγοραστή μπορεί να κάνει μεγάλη διαφορά κατά την αγορά ενός σπιτιού, καθώς θα έχετε αντικειμενική εκπροσώπηση. Ένας καλός μεσίτης αγοραστή θα περιλαμβάνει πάντα την τεχνογνωσία ενός έμπειρου επιθεωρητή σπιτιού, καθώς και ενός έμπειρου δικηγόρου ακινήτων της Νέας Υόρκης (με εμπειρία σε αγορές και πωλήσεις townhome), καθώς η αγορά ενός townhouse θα έχει ένα σύνολο διαφορετικών ζητημάτων από την αγορά ενός condo ή coop.

Ενώ μπορεί κανείς να μην δει ένα townhouse της Νέας Υόρκης προς πώληση στο MLS, μπορεί να εξακολουθεί να είναι προς πώληση, επειδή υπάρχουν πολλές καταχωρίσεις τσέπης στην αγορά townhouse. Ένας καλός μεσίτης θα ξέρει πού να ψάξει για ευκαιρίες εκτός αγοράς.

Θα πρέπει να αγοράσω μια κατοικία με υπάρχοντες ενοικιαστές;

Σε οποιαδήποτε άλλη πόλη ή πολιτεία, η απάντηση θα ήταν μάλλον ναι. Όμως, το να ζει κανείς στη Νέα Υόρκη περιπλέκει την απάντηση σε αυτή την ερώτηση. Αλλά, αν είστε επενδυτής που επιθυμεί να αγοράσει ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, ίσως ένα townhouse στη Νέα Υόρκη να μην είναι η καλύτερη επιλογή.

Εάν αγοράσετε ένα townhouse που συνοδεύεται από ενοικιαστές με ελεγχόμενο ή σταθεροποιημένο ενοίκιο, οι ενοικιαστές αυτοί συνήθως πληρώνουν λιγότερο από την τρέχουσα αγοραία αξία. Η αγορά ενός townhouse με ενοικιαστή με ελεγχόμενο ενοίκιο είναι ίσως το χειρότερο πράγμα που θα μπορούσε να κάνει ένας αγοραστής townhouse, καθώς πληρώνει σημαντικά κάτω από την αγορά και συνήθως μένει στο διαμέρισμα μέχρι θανάτου.

Στη Νέα Υόρκη, υπάρχουν νέοι νόμοι που καθιστούν την ιδιοκτησία ακινήτων με συγκεκριμένα είδη ενοικιαστών μεγάλο πρόβλημα για τους επενδυτές. Οι ενοικιαστές με ελεγχόμενο ενοίκιο και οι ενοικιαστές με σταθεροποιημένο ενοίκιο πληρώνουν για τα διαμερίσματά τους τιμές χαμηλότερες της αγοράς. Η πόλη και η πολιτεία ρυθμίζουν πόσο μπορεί ένας επενδυτής να αυξήσει το ενοίκιο κάθε χρόνο.

Επίσης, όταν κληρονομείτε ενοικιαστές κατά την αγορά ενός κτιρίου, δεν γνωρίζετε πολλά γι' αυτούς, συμπεριλαμβανομένου του πιστωτικού τους σκορ, του επιπέδου περιουσίας τους κ.λπ. Θα μπορούσε κανείς να αγοράσει ένα μάτσο προβλήματα και δεν θα το ξέρει για λίγο καιρό μέχρι να περάσει ο καιρός για να δει αν πληρώνουν το ενοίκιο τους στην ώρα τους.

Ποιες είναι οι πιο δημοφιλείς γειτονιές της Νέας Υόρκης για την αγορά ενός Brownstone;

Καμία γειτονιά στη Νέα Υόρκη δεν θα έχει όλα όσα θέλετε, αλλά η καθεμία έχει κάτι μοναδικό να προσφέρει. Ωστόσο, όταν πρόκειται για μονοκατοικίες, το Upper East Side, το Upper West Side και το West Village έχουν τις περισσότερες κατοικίες προς πώληση στην πόλη της Νέας Υόρκης.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της αγοράς μιας μονοκατοικίας και μιας πολυκατοικίας;

Ένα πολυκατοικία townhouse είναι μια πολυκατοικία με 3 ή περισσότερες μονάδες. Η αγορά μιας πολυκατοικίας townhouse είναι σαν την αγορά επενδυτικού ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση, ο αγοραστής κληρονομεί όλες τις υπάρχουσες μισθώσεις στο κτίριο. Ως εκ τούτου, ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδιώξει κανέναν στο κτίριο.

Υπάρχουν πολλά φορολογικά οφέλη στην αγορά μιας πολυκατοικίας που χρησιμοποιείται από τον αγοραστή. Πρώτον, δεδομένου ότι ο ιδιοκτήτης είναι επενδυτής, μπορεί να εκπέσει όλα τα έξοδα συντήρησης, τους τόκους υποθήκης, τα έξοδα ασφάλισης, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και την απόσβεση. Όλα αυτά μπορούν να συμψηφιστούν με το εισόδημα από ενοίκια, επιτρέποντας στον ιδιοκτήτη να έχει αρνητικό φορολογητέο εισόδημα τα πρώτα χρόνια της ιδιοκτησίας.

Πώς μπορείτε να βεβαιωθείτε ότι δεν αγοράζετε ένα townhouse της Νέας Υόρκης που έχει προβλήματα;

Κατά τη διενέργεια της δέουσας επιμέλειας για την αγορά ενός townhouse, οι μεσίτες συνεργάζονται στενά με τον επιθεωρητή κατοικιών και τον δικηγόρο της συναλλαγής για να βεβαιωθούν ότι ο αγοραστής γνωρίζει ακριβώς τι αγοράζει.

Κατ' αρχάς, η δέουσα επιμέλεια θα περιλαμβάνει την ανάγνωση των αρχείων από το Department of Buildings ("DOB") που δείχνουν τις οικοδομικές άδειες και τις παραβιάσεις του κώδικα και της ζώνης. Οποιεσδήποτε ανοιχτές παραβιάσεις ή ανοιχτές άδειες κατασκευής θα πρέπει να αντιμετωπιστούν από τον πωλητή πριν από το κλείσιμο.

Δεύτερον, μια επιθεώρηση κατοικίας θα επιτρέψει την οπτική εξέταση του ακινήτου. Εάν πρόκειται να λάβετε ενυπόθηκο δάνειο, η τράπεζα θα απαιτήσει επιθεωρητή κατοικίας.

Ο επιθεωρητής σπιτιού θα αξιολογήσει την κατασκευή του ακινήτου και θα εκδώσει έκθεση σχετικά με τυχόν ελλείψεις. Ένα από τα πιο σημαντικά στοιχεία που πρέπει να ληφθούν υπόψη σε μια επιθεώρηση κατοικίας είναι οι αλλαγές στο σπίτι που δεν εμφανίζονται στα αρχεία DOB.

Συχνά, για να εξοικονομήσει χρήματα, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να κάνει εργασίες χωρίς αδειοδοτημένους εργάτες. Συγκρίνοντας ό,τι έχει εξεταστεί οπτικά στο κτίριο με τα αρχεία DOB, ο επιθεωρητής σπιτιού μπορεί να εντοπίσει ποιες εργασίες έχουν εγκριθεί και κατασκευαστεί από αδειούχους ξυλουργούς, υδραυλικούς και ηλεκτρολόγους και ποιες όχι. Οι εργασίες χωρίς άδεια είναι μια μεγάλη κόκκινη σημαία και πιθανότατα θα σκοτώσει μια συμφωνία, εκτός εάν μπορεί να εκτιμηθεί σωστά ή να αποζημιωθεί.

Εάν ο επιθεωρητής σπιτιού βρει προβλήματα τι θα συμβεί;

Εάν ο επιθεωρητής σπιτιού εντοπίσει ελλείψεις, ο αγοραστής θα ζητήσει από τον πωλητή να προβεί σε επισκευές πριν από το κλείσιμο. Μερικές φορές ο πωλητής θα κάνει αυτές τις επισκευές, αλλά άλλες φορές ο πωλητής μπορεί να αρνηθεί να πληρώσει για αυτές τις επισκευές. Στη Νέα Υόρκη, τα περισσότερα συμβόλαια είναι γραμμένα "όπως είναι", οπότε ο πωλητής πιθανότατα δεν θα επιδιορθώσει τίποτα πριν από το κλείσιμο.

Σε αυτό το σημείο, ο αγοραστής πρέπει να εκτιμήσει κατά πόσον οι επισκευές είναι κρίσιμες για την πολυκατοικία. Εάν ναι, αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε περαιτέρω διαπραγμάτευση της τιμής ή σε πίστωση κατά το κλείσιμο.

Δεδομένου ότι το συμβόλαιο δεν οριστικοποιείται μέχρι να υπογράψουν τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής το συμβόλαιο, μπορεί να υπάρχει κάποιος χρόνος για να γίνει αυτή η αξιολόγηση πριν ακόμη υπογραφεί το συμβόλαιο. Ένα συμβόλαιο μπορεί να περιλαμβάνει μια περίοδο επιθεώρησης, η οποία θα επέτρεπε στον αγοραστή να βγει από το συμβόλαιο μετά την υπογραφή του συμβολαίου. Ωστόσο, αυτό δεν είναι πολύ συνηθισμένο στη Νέα Υόρκη.