NYC Townhouses for Sale

Häufig gestellte Fragen

Wie viel kostet es, ein Stadthaus in NYC zu kaufen?

Ein zum Verkauf stehendes Stadthaus in Manhattan ist eine teure Option, egal wie man es betrachtet. Das Angebot an Stadthäusern in New York City ist begrenzt, so dass Sie für diesen Luxus auch entsprechend bezahlen müssen.

Laut dem Douglas Elliman Townhouse Report lag der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Reihenhaus in Manhattan im Juli 2022 bei 7 Millionen Dollar oder 1.500 Dollar pro Quadratmeter. Im Folgenden werden die Preise nach Regionen der Stadt aufgeschlüsselt.

Der Durchschnittspreis für Stadthäuser zum Verkauf NYC in Downtown Manhattan war $ 9,2M oder $ 2.000 pro Quadratmeter, wo die durchschnittliche Breite war 21,4 Fuß und die durchschnittliche Größe war 4.674 Quadratmeter.

• Der Durchschnittspreis für ein Stadthaus an der East Side lag bei 10,1 Mio. $ oder 1.758 $ pro Quadratmeter, und die durchschnittliche Breite betrug 20,1 Fuß. Die Stadthäuser an der East Side sind etwa 1.000 Fuß größer, daher der Preisunterschied.
• Auf der UES können Stadthäuser, die nur 1 bis 2 Blocks vom Central Park entfernt liegen, 20 Millionen Dollar und mehr kosten.
• Der Durchschnittspreis für ein Stadthaus auf der West Side lag bei 6,07 Millionen Dollar oder 1.139 Dollar pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Größe lag bei 5.439 Quadratmetern, und diese Stadthäuser waren im Durchschnitt 19,1 Fuß hoch.
• Der Norden Manhattans verzerrt den Gesamtdurchschnitt in Manhattan ziemlich nach unten, da der durchschnittliche Verkaufspreis mit 2,2 Millionen Dollar oder 628 Dollar pro Quadratmeter viel niedriger war. Dies waren die dünnsten und kleinsten Stadthäuser, mit 18 Fuß bzw. 3.500 Quadratfuß.
• Im Luxussegment (die obersten 10 % der Reihenhausverkäufe) lagen die Preise bei durchschnittlich 21,3 Mio. $ oder 2.710 $ pro Quadratmeter und waren mit 8.115 Quadratmetern riesig. Diese Häuser waren mit einer Durchschnittsbreite von 25,9 Fuß am breitesten. Der Einstiegspreis für das Luxussegment lag bei 12,25 Mio. $.

Was ist die durchschnittliche Größe eines Stadthauses in Manhattan?

Die durchschnittliche Breite eines Stadthauses in NYC beträgt 18 bis 20 Fuß - je breiter das Stadthaus, desto wertvoller ist es. Alles, was schmaler ist als dieser Wert, gilt als schwer verkäuflich. Stadthäuser, die breiter als 25 Fuß sind, werden als "Trophäen" oder Villen betrachtet und fallen bei der Analyse von Stadthäusern wahrscheinlich in das Luxussegment.

Die meisten Stadthäuser sind mehr als 3.000 Quadratmeter groß, einige Luxus-Stadthäuser sogar bis zu 10.000 Quadratmeter. Die durchschnittliche Größe liegt jedoch bei etwa 4.500 Quadratmetern.

Was sind die Vor- und Nachteile des Kaufs eines Stadthauses in New York City?

Vorteile:

• Der Besitz eines Stadthauses ist dem eines Eigenheims in New York City am ähnlichsten.
• Die meisten Stadthäuser haben Hinterhöfe, die Platz für Unterhaltung, Gartenarbeit, Grillen usw. bieten.
• In einem Stadthaus gibt es keine Nachbarn im Obergeschoss oder im Erdgeschoss wie in einem Einfamilienhaus.
• Es gibt keinen Vorstand, d. h. es ist kein Gespräch mit dem Vorstand oder eine Genehmigung erforderlich.
• Keine Gemeinschaftskosten oder HOA-Gebühren
• Ein hohes Maß an Privatsphäre
• Ermöglicht den Bewohnern sehr große Wohnflächen, da einige Stadthäuser bis zu 9.000 Quadratmeter groß sein können.
• Es ist viel einfacher, einen Hund zu halten, wenn man in einem Stadthaus wohnt, wo er im eigenen Garten herumlaufen kann, als wenn er in einem Haus oder einer Wohnung eingesperrt ist.
• Immobilieninvestoren können die Wohnungen im Gebäude vermieten und den Cashflow nutzen, um ihre Hypothek oder andere Kosten zu bezahlen, selbst wenn sie in einer der Wohnungen wohnen.
• Da es in New York keine Grünflächen in der Stadt gibt, sind Käufer von Stadthäusern von der Idee begeistert, dass sie ihre eigene Grünfläche in ihrem Hinterhof haben können.

Nachteile:

• Möglicherweise sehr teuer, wenn das Reihenhaus größere Reparaturen benötigt, da die Kosten nicht auf andere Eigentümer umgelegt werden können. Der Eigentümer ist für jeden Teil des Hauses verantwortlich.
• Keine Annehmlichkeiten wie Fitnesscenter, Concierge, 24-Stunden-Pförtner.
• Reihenhäuser können im Inneren sehr eng wirken, vor allem, wenn sie weniger als 20 Fuß breit sind.
• Viele Treppen, obwohl der heutige Stand der Technik den Einbau eines Aufzugs problemlos zulässt.
• Wenn man sich entschließt, die Immobilie zu vermieten, wird man zum Vermieter, und das kann für manche Eigentümer lästig sein
• Viele Eigentümer müssen einen Hausverwalter engagieren, der sich um die Immobilie kümmert, andernfalls könnten sie ihren Kauf am Ende bereuen. Eine gute Hausverwaltung kann den Stress lindern, den der Besitz eines 5.000 Quadratmeter großen Hauses inmitten der teuersten Stadt der Welt mit sich bringt.
• Wenn man ein Stadthaus mit Mietern kauft, kann dies ein echtes Problem sein. In New York City ist es unmöglich, mietkontrollierte Mieter aus einer Immobilie zu entfernen. Auch mietstabilisierte Mieter können nicht entfernt werden, aber zumindest können sie früher ausziehen als ein mietkontrollierter Mieter.
• Nach den Richtlinien der Stadt New York ist der Eigentümer des Stadthauses für die Instandhaltung des Bürgersteigs vor dem Haus verantwortlich, was die Instandhaltungskosten ebenfalls in die Höhe treiben kann.

Was ist der Unterschied zwischen Brownstones und Townhouses?

Ein Brownstone zeichnet sich durch die Farbe seiner Fassade aus, die aus rötlich-braunem Sandstein besteht. Die meisten Brownstones in New York findet man in der Upper West Side, Harlem und Brooklyn. Ein Gebäude, bei dem ein anderes Material als Sandstein verwendet wird, z. B. Marmor, Kalkstein oder Ziegelstein, wird als Stadthaus oder Reihenhaus bezeichnet.

Brownstones und Townhouses sind mehrstöckige Stadthäuser, die angebaut oder freistehend sind. Sie sind nahe an der Straße gebaut und haben eine ähnliche Größe wie die umliegenden Grundstücke.

Wie viel kostet die Renovierung eines NYC Brownstones?

Der Besitz eines Brownstones in Manhattan ist ein Privileg, aber die Renovierung eines solchen Hauses ist ein anspruchsvolles Projekt. Brownstones sind vielseitige Investitionen, aber sie sind oft mehr als ein Jahrhundert alt und müssen aktualisiert werden.

Da die Lebenshaltungskosten in New York sehr hoch sind, müssen Sie auch mit sehr hohen Renovierungskosten rechnen. Für die Grundrenovierung eines Brownstones oder Stadthauses müssen Sie mit mindestens 400 Dollar pro Quadratmeter rechnen.

Im Luxussegment haben wir Renovierungskosten von bis zu 1.000 $ pro Quadratmeter gesehen. Oft unterscheiden sich Brownstones von anderen Wohnungen in New York durch ihre schiere Größe - durchschnittlich 3.200 Quadratmeter. Das kann bedeuten, dass man Millionen für eine Renovierung ausgeben muss.

Kann ich beim Kauf eines Stadthauses in New York City von einem Immobilienmakler profitieren?

Der Käufer eines Stadthauses sollte auf jeden Fall einen eigenen Makler beauftragen, wenn er ein Stadthaus kauft. Wenn Sie nach New York ziehen und in Immobilien investieren möchten, sollten Sie auf jeden Fall mit einem Makler sprechen, der sich mit dem Markt, den Marktkapitalisierungsraten und den Stadtvierteln auskennt.

Der Immobilienmarkt in Manhattan ist wettbewerbsintensiv und komplex. Für Käufer, insbesondere für Käufer von Reihenhäusern, kann dieser Prozess extrem stressig sein. Finanzielle Zwänge können noch weitere Hürden darstellen.

Käufer und Verkäufer eines Stadthauses haben zwei völlig unterschiedliche Ziele, denn der Verkäufer möchte den Preis für sein Stadthaus maximieren, während der Käufer den Preis, den er für ein Stadthaus zahlen muss, minimieren möchte. Diese Ziele sind völlig gegensätzlich und der Grund, warum sich ein Käufer niemals direkt an den Hauseigentümer oder seinen Vertreter (seinen Makler) wenden sollte.

Vergewissern Sie sich, dass Sie sich an einen erfahrenen Makler wenden, der nur Ihr Bestes im Sinn hat. Sich direkt an den Makler des Verkäufers zu wenden, ist von vornherein riskant und in vielen Bundesstaaten illegal. Ein Käufermakler kann beim Kauf eines Hauses einen großen Unterschied machen, da er Sie objektiv vertritt. Ein guter Käufermakler wird immer einen erfahrenen Hausinspektor sowie einen erfahrenen New Yorker Immobilienanwalt (mit Erfahrung beim Kauf und Verkauf von Reihenhäusern) hinzuziehen, da der Kauf eines Reihenhauses ganz andere Probleme mit sich bringt als der Kauf einer Eigentumswohnung oder einer Genossenschaft.

Auch wenn ein New Yorker Stadthaus nicht im MLS zum Verkauf steht, kann es dennoch zum Verkauf stehen, da es auf dem Markt für Stadthäuser viele Angebote gibt. Ein guter Makler wird wissen, wo er nach Gelegenheiten außerhalb des Marktes suchen muss.

Sollte ich ein Stadthaus mit bereits vorhandenen Mietern kaufen?

In jeder anderen Stadt oder jedem anderen Bundesstaat wäre die Antwort wahrscheinlich ja. Aber in New York zu leben, erschwert die Antwort auf diese Frage. Wenn Sie jedoch ein Investor sind, der eine Mietimmobilie erwerben möchte, ist ein Stadthaus in New York vielleicht nicht die beste Option.

Wenn Sie ein Stadthaus mit mietkontrollierten oder mietstabilisierten Mietern kaufen, zahlen diese Mieter normalerweise weniger als den aktuellen Marktwert. Der Kauf eines Stadthauses mit einem mietkontrollierten Mieter ist vielleicht das Schlimmste, was ein Stadthauskäufer tun kann, denn er zahlt deutlich unter dem Marktwert und bleibt in der Regel bis zum Tod in der Wohnung.

In New York City gibt es neue Gesetze, die den Besitz von Immobilien mit bestimmten Arten von Mietern zu einem großen Problem für Investoren machen. Mieter mit kontrollierten und stabilisierten Mieten zahlen unter dem Marktpreis für ihre Wohnungen. Die Stadt und der Staat regeln, um wie viel ein Investor die Miete jedes Jahr anheben kann.

Außerdem weiß man beim Kauf eines Gebäudes nicht viel über die Mieter, auch nicht über ihre Kreditwürdigkeit, ihr Vermögen usw. Man könnte einen Haufen Probleme kaufen, und man wird es erst nach einiger Zeit wissen, wenn man sieht, ob sie ihre Miete pünktlich zahlen.

Welches sind die beliebtesten Viertel in New York, um ein Brownstone zu kaufen?

Kein einziges Viertel in New York hat alles, was Sie sich wünschen, aber jedes hat etwas Einzigartiges zu bieten. Wenn es jedoch um Einfamilienhäuser geht, haben die Upper East Side, die Upper West Side und das West Village die meisten Stadthäuser zum Verkauf in New York.

Was ist der Unterschied zwischen dem Kauf eines Einfamilien-Stadthauses und eines Mehrfamilien-Stadthauses?

Ein Mehrfamilien-Stadthaus ist ein Haus mit 3 oder mehr Einheiten. Der Kauf eines Mehrfamilien-Stadthauses ist wie der Kauf einer Anlageimmobilie. In diesem Fall erbt der Käufer alle bestehenden Mietverträge des Gebäudes. Daher kann der neue Eigentümer niemanden aus dem Gebäude vertreiben.

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses, das vom Käufer selbst genutzt wird, bietet viele steuerliche Vorteile. Da der Eigentümer ein Investor ist, kann er alle Instandhaltungskosten, Hypothekenzinsen, Versicherungskosten, Grundsteuern und Abschreibungen absetzen. All diese Kosten können mit den Mieteinnahmen verrechnet werden, so dass der Eigentümer in den ersten Jahren seines Besitzes ein negatives steuerpflichtiges Einkommen erzielt.

Wie können Sie sicherstellen, dass Sie kein Stadthaus in New York kaufen, das Probleme hat?

Bei der Due-Diligence-Prüfung für den Kauf eines Stadthauses arbeiten die Makler eng mit dem Hausinspektor und dem Anwalt zusammen, um sicherzustellen, dass der Käufer genau weiß, was er kauft.

Zur Due-Diligence-Prüfung gehört zunächst die Einsichtnahme in die Unterlagen des Department of Buildings ("DOB"), in denen Baugenehmigungen sowie Verstöße gegen die Bauvorschriften und die Zoneneinteilung aufgeführt sind. Alle offenen Verstöße oder offenen Baugenehmigungen müssen vom Verkäufer vor dem Abschluss geklärt werden.

Zweitens ermöglicht eine Hausbesichtigung eine visuelle Untersuchung der Immobilie. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen wollen, wird die Bank einen Hausinspektor verlangen.

Ein Hausinspektor bewertet die Konstruktion der Immobilie und erstellt einen Bericht über etwaige Mängel. Einer der wichtigsten Punkte, die bei einer Hausinspektion zu berücksichtigen sind, sind Veränderungen am Haus, die nicht in den DOB-Aufzeichnungen auftauchen.

Um Geld zu sparen, führen Hausbesitzer oft Arbeiten ohne lizenzierte Arbeiter durch. Durch einen Vergleich der visuell untersuchten Gebäude mit den DOB-Aufzeichnungen kann der Hausinspektor feststellen, welche Arbeiten von lizenzierten Zimmerleuten, Klempnern und Elektrikern genehmigt und ausgeführt wurden und welche nicht. Nicht lizenzierte Arbeiten sind ein deutliches Warnsignal und machen ein Geschäft wahrscheinlich zunichte, wenn sie nicht ordnungsgemäß bewertet oder entschädigt werden können.

Was geschieht, wenn der Hausinspektor Probleme feststellt?

Wenn der Hausinspektor Mängel feststellt, wird der Käufer den Verkäufer auffordern, diese vor dem Abschluss zu beheben. Manchmal wird der Verkäufer diese Reparaturen durchführen, aber manchmal kann er sich auch weigern, dafür zu zahlen. In New York werden die meisten Verträge im Ist-Zustand abgeschlossen, so dass der Verkäufer vor dem Abschluss wahrscheinlich nichts mehr reparieren wird.

Zu diesem Zeitpunkt muss der Käufer beurteilen, ob die Reparaturen für das Reihenhaus von entscheidender Bedeutung sind. Wenn ja, könnte dies zu einer weiteren Preisverhandlung oder einem Kredit bei Vertragsabschluss führen.

Da ein Vertrag erst dann abgeschlossen wird, wenn sowohl der Verkäufer als auch der Käufer den Vertrag unterzeichnen, kann es sein, dass vor der Unterzeichnung des Vertrags noch etwas Zeit für diese Bewertung bleibt. Ein Vertrag kann eine Inspektionsfrist enthalten, die es dem Käufer ermöglicht, nach der Vertragsunterzeichnung aus dem Vertrag auszusteigen. In New York City ist dies jedoch nicht sehr üblich.