The Residences of Shell Bay
Резиденции Auberge в среде частного клуба Shell Bay
Обзор
The Residences of Shell Bay — проект кондоминиума в Hallandale Beach, в сообществе, построенном вокруг гольфа и отдыха у воды. Жилое предложение связано с Auberge Collection.
Последние материалы команды продаж описывают 20-этажное здание с резиденциями с одной–четырьмя спальнями. Гольф-поле и ракеточные виды спорта занимают центральное место в этой среде.
The Residences of Shell Bay: обзор
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
PPG Development and Witkoff
20
Кондоминиум
Hallandale Beach
Почему покупатели выбирают The Residences of Shell Bay
Жизнь вокруг гольфа
Из резиденций открывается вид на поле по проекту Greg Norman. Для покупателя, который играет регулярно, связь дома и поля — практическая часть решения.
Гостеприимство Auberge
Auberge описывает Shell Bay как жилой и гостиничный проект. Изучите услуги для резидентов и условия доступа к отелю вместе с бюджетом ассоциации собственников.
Развитая инфраструктура ракеточных видов спорта
Клуб предлагает теннис на покрытиях четырёх турниров Большого шлема; материалы продаж также описывают падел и пиклбол. Подтвердите условия членства и бронирования.
Клубное сообщество у воды
Марина — часть общей программы Shell Bay. Владение резиденцией следует оценивать отдельно от доступа к марине, членства в клубе и платных услуг.
Наш взгляд на The Residences of Shell Bay
Главный вопрос в Shell Bay — какой частью клуба вы намерены пользоваться. Если гольф и ракеточные виды спорта входят в ваш распорядок, этот вариант стоит рассмотреть внимательно.
Запросите документы на квартиру и условия клуба одновременно. Ежемесячные жилищные платежи могут не отражать полную стоимость членства, гостевого доступа или пользования судном.
О The Residences of Shell Bay
Резиденции в сообществе Shell Bay
Жилые планы включают резиденции с одной–четырьмя спальнями и пентхаусы. Прежде чем оценивать резиденцию только по площади, сопоставьте планировку и её расположение относительно гольф-поля.
Текущие цены, депозиты и доступные объекты предоставляются по запросу. Подтвердите преимущества, связанные с приобретаемой резиденцией; права членства должны быть изложены письменно.
Сравните недвижимость Hallandale Beach · Pier Sixty-Six Residences · новостройки Fort Lauderdale.
Жизнь вне сравнений
Shell Bay waterfront and marina. Project marketing image.
Коллекция резиденций
Частные резиденции
От 1 до 4 спален
Запросите актуальные цены
Пентхаусы
Запросите актуальные планы
Запросите актуальные цены
Резиденции от Запросите актуальные цены
Удобства мирового уровня
Гольф и ракеточные виды спорта
- Чемпионское гольф-поле по проекту Greg Norman
- Тренировочная инфраструктура для гольфа
- Теннисные покрытия турниров Большого шлема
- Падел и пиклбол
Гостеприимство и побережье
- Программа гостеприимства Auberge
- Зоны фитнеса и оздоровления
- Программа частного яхт-клуба и марины
Авторы замысла
PPG Development and Witkoff
Девелопмент
Hallandale Beach
Hallandale Beach расположен между Miami и Fort Lauderdale. Гольф и клубная среда Shell Bay задают иной ритм повседневной жизни, чем кондоминиум у океана. Сравните время поездки к пляжу и местам, которыми планируете пользоваться чаще всего.
Часто задаваемые вопросы
Где находятся The Residences of Shell Bay?
Проект расположен по адресу 501 Diplomat Parkway в Hallandale Beach, в клубном сообществе Shell Bay с гольфом и отдыхом у воды.
Какие типы резиденций предлагаются?
Материалы команды продаж описывают резиденции с одной–четырьмя спальнями. Актуальные планировки и сведения о пентхаусах предоставляются по запросу.
Входит ли членство в клубе в покупку?
Не следует считать, что включены все клубные преимущества. Подтвердите членство, плату за использование, права гостей и доступ к марине по текущим документам.
Опубликованы ли актуальные цены и доступные объекты?
Запросите датированный лист предложения с указанием объекта и запрашиваемой цены. Цены и условия депозитов на этой странице не подтверждены.
Закрытая информация о наличии в The Residences of Shell Bay
Чтобы узнать актуальное наличие, историю цен, планировки и закрытые предложения в The Residences of Shell Bay, запросите конфиденциальную консультацию у нашей команды.
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
Отправляя эту форму, вы соглашаетесь, что с вами может связаться Manhattan Miami Real Estate LLC. Ознакомиться с политикой конфиденциальности.
Аналитика рынка недвижимости Miami
Рыночный контекст: Миграция из Miami на Северо-Восток и в Калифорнию из всплеска эпохи пандемии превратилась в структурное переселение. Население миллионеров Miami выросло примерно на 78% в период с 2013 по 2023 год. Географические ограничения носят сдерживающий характер: океан, залив и Everglades ограничивают предложение. Медианные цены за декабрь 2025 года: кондоминиум в Miami Beach, 620 тыс. долларов, кондоминиум в Brickell, 580 тыс. долларов. Цена за квадратный фут элитного кондоминиума: 1 200-3 500+ долларов, доходя до 2 000-4 500+ долларов на Fisher Island и 1 800-4 000+ долларов в South of Fifth.
Субрынки с привлекательной стоимостью: Brickell (600-1 500 долл./фут²), Edgewater (700-1 200 долл./фут²), Downtown Miami (600-2 000 долл./фут²). Трофейные субрынки: Fisher Island, Sunny Isles Beach (1 500-3 500 долл./фут², плотный фонд брендированных резиденций), South of Fifth. Брендированные ориентиры включают Four Seasons Surf Club (2 200-3 500 долл./фут²), St. Regis Sunny Isles (1 800-2 800 долл./фут²) и Porsche Design Tower (1 600-2 400 долл./фут²). Miami сегодня насчитывает больше резиденций под брендами отелей, чем любой другой город Западного полушария.
Структурные факторы накапливаются: отсутствие подоходного налога штата (против 10,9% в NY и 13,3% в CA), отсутствие налога на наследство, рост числа миллионеров на 78% за десятилетие и инфляция строительных издержек. Текущий фонд объектов на стадии строительства был профинансирован и заложен до того, как тарифы в 20-50% затронули сталь, алюминий, бетон и пиломатериалы, по сути, это последний транш цен до введения тарифов. Закон Флориды SB 264 ограничивает приобретение недвижимости гражданами определённых стран в пределах 10 миль от военных объектов, и для международных покупателей он должен проверяться на этапе заключения договора.
Ключевые факты
- Медианная цена кондоминиума в Miami Beach (дек. 2025): 620 тыс. долл.
- Медианная цена кондоминиума в Brickell (дек. 2025): 580 тыс. долл.
- Элитный кондоминиум, долл./фут²: 1 200-3 500+
- Fisher Island, долл./фут²: 2 000-4 500
- Среднее время на рынке: 95 дней
- Расходы при закрытии сделки: 2-3% (наличные), 3-4% (с финансированием)
- Налог на недвижимость: ~2% от оценочной стоимости в год
- Рост населения миллионеров: +78% (2013-2023)
- Подоходный налог штата: 0% (против NY 10,9%, CA 13,3%)
Что нужно знать покупателям
Население миллионеров Miami выросло примерно на 78% в период с 2013 по 2023 год при отсутствии подоходного налога штата и жёстких географических ограничениях (океан, залив, Everglades), сдерживающих предложение. Цена за квадратный фут элитного кондоминиума составляет 1 200-3 500+ долларов, доходя до 2 000-4 500+ долларов на Fisher Island и 1 800-4 000+ долларов в South of Fifth. Miami сегодня насчитывает больше резиденций под брендами отелей, чем любой другой город Западного полушария.
Часто задаваемые вопросы о недвижимости Miami
Каковы текущие медианные цены кондоминиумов в Miami?
Декабрь 2025 года: Miami Beach, 620 тыс. долларов, Brickell, 580 тыс. долларов. Фонд элитных кондоминиумов оценивается в 1 200-3 500+ долларов за квадратный фут, доходя до 2 000-4 500 долларов на Fisher Island и 1 800-4 000 долларов в South of Fifth.
Почему Miami структурно привлекает капитал UHNW?
Нулевой подоходный налог штата (против NY 10,9%, CA 13,3%), отсутствие налога на наследство, рост населения миллионеров на 78% за десятилетие (2013-2023) и географические ограничения, сдерживающие предложение в долгосрочной перспективе. Это структурные факторы, а не циклические.
Что означает тарифная среда строительных издержек для текущего фонда объектов?
Текущий фонд объектов на стадии строительства был профинансирован и заложен до того, как тарифы в 20-50% затронули сталь, алюминий, бетон и пиломатериалы. Ожидается, что цены по стоимости замещения в следующем цикле развития существенно вырастут. Текущие предложения представляют собой последний транш цен до введения тарифов.
Что такое закон Флориды SB 264 и как он влияет на международных покупателей?
Закон Флориды SB 264 ограничивает приобретение недвижимости гражданами семи стран (Китай, Россия, Иран, Северная Корея, Куба, Венесуэла, Сирия) в пределах 10 миль от военных объектов. Это ограничение должно проверяться на этапе заключения договора и может потребовать корректировки структуры юридического лица для соблюдения требований.
Каковы типичные ежемесячные эксплуатационные расходы на кондоминиум в Miami?
Взносы HOA, 0,80-2,50 долларов за квадратный фут в месяц, налог на недвижимость, ~2% от оценочной стоимости в год, страхование HO-6-2 000-5 000+ долларов в год, страхование от наводнений, 500-3 000+ долларов. Кондоминиум площадью 2 000 фут² обходится в 1 600-5 000 долларов в месяц только по взносам HOA.
Каковы требования к инспекции после Surfside?
Здания высотой от 3 этажей должны проходить структурные инспекции на 30-м году (на 25-м году, если расположены на побережье), а затем каждые 10 лет. Товарищества обязаны полностью финансировать резервы; отказ от формирования резервов больше не допускается. Более старые здания несут риск специальных взносов; проверка инспекций и резервного исследования необходима на этапе due diligence.