Анализ Рынка Недвижимости Манхэттена

Смещение рынка недвижимости Manhattan вниз во второй половине 2022 года

2022 год стал историей двух рынков в Manhattan.

Начало 2022 года продолжило бум, начавшийся в начале 2021 года, движимый высвобождением отложенного спроса и искусственно низкой процентной средой, введённой ФРС на заре пандемии Covid.

Однако в июне 2022 года, после того как ФРС осуществила первое крупное повышение базовой ставки на 75 базисных пунктов, рынок быстро охладел, большинство покупателей и продавцов заняли выжидательную позицию до конца года, приспосабливаясь к новой рыночной реальности. Это нашло отражение в приведённом ниже графике, сравнивающем помесячную контрактную активность.

Помесячная контрактная активность

Всего 602 контракта, подписанных в декабре 2022 года, ознаменовали один из худших финалов года со времён 2008 года. По мере того как покупатели и продавцы принимают новую реальность, ожидается, что рынок вновь начнёт двигаться в начале 2023 года, спрос сохраняется.

Цены на недвижимость Manhattan

Кондоминиумы

• $2,75 млн, средняя цена продажи
• $2 074, средняя цена за квадратный фут
• Несмотря на рост по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года, прирост был обусловлен главным образом закрытием сделок в нескольких ультра-элитных башнях, таких как Central Park Tower и 220 Central Park South, что исказило результаты в сторону повышения.
• По существу, цена за квадратный фут оставалась стабильной год к году, чуть ниже $2 тыс. за кв. фут.

Кооперативные квартиры

• $1,27 млн, средняя цена продажи
• $1 225, средняя цена за квадратный фут

• $3,19 млн, средняя цена продажи
• $2 415, средняя цена за квадратный фут
  

Элитный сегмент (топ 10% продаж)

• $8,06 млн, средняя цена продажи
• $2 909, средняя цена за квадратный фут
• $3,95 млн, пороговая цена входа в элитный сегмент

Повышение ставок ФРС в 2022 году

Всего за 10 месяцев 2022 года ФРС повысила базовую ставку на 4,0%, как показано на приведённом ниже графике. Это беспрецедентное решение было принято с целью сдержать инфляцию, глобальный феномен 2022 года.

Несмотря на то что ставки сейчас выше, чем с 2008 года, они уже были высокими прежде, и рынки недвижимости нормально функционировали в условиях такой процентной среды. Однако темп повышения ставок в этом году, сжатый до 10 месяцев, вызывает наибольшую обеспокоенность. В результате ставка по 30-летней ипотеке Jumbo с фиксированной ставкой выросла с 3,1% на 1 января 2022 года до 5,7% на 31 декабря 2022 года (снижение с 6,35% в октябре).

В Manhattan значительно больше покупателей, расплачивающихся наличными (около 55%), чем в других городах, поэтому процентные ставки не всегда играют здесь столь существенную роль. Кроме того, кооперативные квартиры, составляющие 70% жилого фонда и уникальные для Нью-Йорка, имеют весьма строгие правила в отношении объёма финансирования. Некоторые допускают максимум 70% ипотеки, многие, не более 50%, а некоторые не допускают ипотеки вовсе. Это смягчающие факторы для рынка Нью-Йорка, однако они не помогают покупателю первого жилья, которому, как правило, необходима ипотека.

Ограниченность предложения спасает рынок Manhattan

Спасательным кругом в этой истории является нехватка предложения на рынке. По сравнению с концом 2020 года, когда уровень запасов превышал 8 100 объектов, сегодня предложение находится на низком уровне, 5 858 объектов. Тому есть ряд причин, о которых я говорил ещё в августе и которые резюмирую ниже.

Ограниченный объём предложения должен стать поддержкой для потенциального снижения цен по мере вхождения в 2023 год. Мы также не ожидаем в ближайшее время существенного пополнения предложения по следующим причинам:

• Эффект «золотых наручников» ипотеки
• 80% нью-йоркцев с ипотекой имеют ставки ниже 5%.
• Это вынудит владельцев оставаться в своих нынешних квартирах на неопределённый срок.
• Никто в обозримом будущем не согласится обменять ипотеку под 3% на ипотеку под 6%.

• Заморозка рынка конверсии арендного жилья в кондоминиумы вследствие закона штата Нью-Йорк 2019 года
• Закон ограничивает права владельцев зданий с жильцами, находящимися под защитой регулирования арендной платы, делая фактически невозможным создание квартир по рыночным ценам из стабилизированного фонда. Пока закон не будет изменён, конверсий не будет, они не имеют финансового смысла для девелопера.
• Истечение срока действия программ налоговых льгот удорожает строительство для девелоперов
• Налоговые льготы 421a, 421g, J-51 истекли.
• Когда-то это были отличные инструменты, с помощью которых государство стимулировало застройщиков к строительству, однако сегодня они уже не существуют.
• Леволиберальные политики Нью-Йорка накладывают вето на проекты с щедрыми компонентами доступного жилья в 30% и 50%.
• За последние два года в Манхэттене практически не было сделок по продаже земли, поэтому лишь немногие застройщики планируют строить в городе.
• Инфляция затормозила многие девелоперские проекты, поскольку затраты сложно прогнозировать, в отличие от нормальных рыночных условий.

Прогноз рынка недвижимости Манхэттена на 2023 год

Многие аналитики прогнозируют снижение цен на жильё по всему миру в течение следующего года. Это весьма вероятно, однако главным образом в тех регионах, где в период Covid наблюдался наибольший рост цен. В США наибольшему риску подвержены небольшие города, именно там цены выросли сильнее всего, такие города, как Бойсе (штат Айдахо), Солт-Лейк-Сити (Юта), Финикс (Аризона) и, по всей видимости, весь Коннектикут.

Нью-Йорк, однако, не входил в их число. Напротив, цены в Нью-Йорке снизились в период Covid на фоне массового оттока жителей в начале пандемии. Восстановление до прежних уровней произошло лишь в 2021 году, а рост цен оставался весьма умеренным по сравнению с большинством других городов.

Согласно прогнозу Prime Residential Forecast компании Knight Frank, цены в Манхэттене в 2023 году вырастут не менее чем на 2%, уступая Майами (рост на 5%) и Лос-Анджелесу (рост на 4%) в США. Такие темпы роста ставят Манхэттен на 13-е место в их рейтинге 25 ведущих мировых городов, что свидетельствует об устойчивости и уверенности в потенциале города (и США в целом).

Knight Frank указывает на «бегство капитала в тихую гавань» и «иностранных покупателей, стремящихся к большей, а не меньшей экспозиции к доллару США». Несомненно, отмеченные мной факторы низкого предложения помогут компенсировать давление на снижение цен, создаваемое действиями ФРС в 2023 году.

Рынки недвижимости Манхэттена и Майами сохранят устойчивость

Многие клиенты спрашивают нас, что, по нашему мнению, произойдёт на рынках Нью-Йорка и Майами после повышения ставок ФРС. Несмотря на замедление активности, оба рынка по историческим меркам по-прежнему демонстрируют высокую динамику.

Многие задаются вопросом, приведёт ли замедление к снижению цен. Хотя ряд экспертов полагает, что в некоторых регионах страны это неизбежно, с учётом стремительного ценового роста в этих регионах, вероятность снижения цен в Манхэттене и Майами они оценивают как «низкую» и «очень низкую» соответственно.

Анализ CoreLogic, июнь 2022: вероятность снижения цен

По даннымCoreLogic, мегаполис Нью-Йорк имеет низкую вероятность, а Майами, очень низкую вероятность снижения цен в течение следующих 12 месяцев.

Манхэттен

Цены

Цены не росли такими же темпами, как в других регионах страны. Рынок недвижимости рухнул в 2020 году (цены в среднем снизились на 7%) и начал восстанавливаться лишь в I квартале 2021 года, после появления вакцин (с последующим средним ростом цен на 16%).

1. Учитывая, что за последние 10 лет цены в Манхэттене росли в среднем на 4,5% в год, чистый прирост в 9% (16% минус 7%) примерно соответствует двум годам нормального ценового роста.
2. Ставки аренды выросли на 20% год к году, что резко повысило доходность и сделало текущий момент отличным для покупки недвижимости в Манхэттене в качестве инвестиции (тем более что сами цены не взлетели).
3. Мы ожидаем, что рост арендных ставок в Манхэттене продолжится, поскольку высокие ипотечные ставки в ближайшие 12 месяцев сократят число покупателей первого жилья и вынудят большее количество людей оставаться арендаторами.
4. Высокие цены на недвижимость в Манхэттене по-прежнему поддерживаются высоким уровнем местных доходов, что неизменно фиксирует глобальный отчёт UBS о пузырях на рынке недвижимости.
5. Манхэттен, это долгосрочная инвестиция. Инвесторы приобретают недвижимость здесь ради надёжности. С учётом сопутствующих затрат это не место для рискованной спекуляции или быстрой перепродажи.
6. 50% покупателей в Манхэттене приобретают недвижимость за наличные, особенно в люксовом сегменте, поэтому изменения процентных ставок оказывают на них меньшее влияние.
7. Кооперативы составляют 75% жилого фонда. Многие кооперативы не допускают финансирования или ограничивают его до 50%. Именно этот факт поддержал рынок недвижимости Манхэттена в период кризиса Lehman.
8. Тем не менее андеррайтинг сегодня очень строг, поэтому ситуация 2008 года не повторится.

Предложение

1. Предложение относительно невелико по лучшим кондоминиум-проектам Нью-Йорка в премиальных локациях.
2. Предложение сократилось на 10% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года.
3. Если говорить о люксовых кондоминиумах, в девелоперском портфеле их совсем немного.
4. Время от времени к нам обращаются инвесторы, заинтересованные в оптовых сделках с кондоминиумами в Манхэттене. В 2018 году таких предложений было немало, и в ряде зданий насчитывалось не менее 50 юнитов для продажи.
5. Однако, анализируя недавно два отдельных запроса от инвесторов (один из которых планировал крупную сделку по обмену 1031), я обнаружил, что в ближайшие 3-5 лет ниже 96-й улицы на рынок выйдет крайне мало действительно выдающихся объектов. При этом число зданий с более чем 50 юнитами для продажи значительно сократилось по сравнению с четырьмя годами ранее.
6. Некоторые объекты, которые мы с нетерпением ждали из девелоперского портфеля, такие какThe Cortland, One High Line и One Wall Street, уже приступили к продажам. Все это проекты высшей категории. Помимо них, в премиальных локациях появится совсем немного топовых кондоминиумов.
7. Нехватка качественного предложения, по всей видимости, продолжит толкать цены вверх, вплоть до достижения равновесия спроса и предложения. Этот процесс, вероятно, займёт несколько лет.
8. Истечение срока налоговой льготы 421a, которая ранее стимулировала застройщиков строить кондоминиумы и доходные дома, привело к сокращению числа новых проектов в девелоперском портфеле.
9. Либеральные политики Нью-Йорка не проявляют интереса к тому, чтобы стимулировать застройщиков к строительству, поэтому мы не ожидаем возврата подобных стимулов.
10. Разумеется, такая близорукость политиков в итоге обернётся: a) снижением объёмов строительства доступного жилья (обязательное условие для новых проектов в Манхэттене), б) сокращением доходов города и штата, в) дальнейшим ростом арендных ставок для нанимателей.

Майами

Новая сила Майами обусловлена:

1. значительным притоком состоятельных жителей, покидающих штаты с высокими налогами;
2. притоком жителей, ищущих большей свободы и менее жёстких ковидных ограничений, Флорида отличалась весьма либеральным режимом во время пандемии;
3. притоком хедж-фондов и технологических компаний, переезжающих в Майами;
4. крайне низким предложением отдельных домов и кондоминиумов (особенно просторных); а также
5. практически пустым девелоперским портфелем.

Несмотря на замедление активности в последние месяцы, дело не в спросе, а в предложении. Спрос на недвижимость в Майами (и на всём Южном Флориде), как на отдельные дома, так и на кондоминиумы, был настолько высок, что запасы практически иссякли. Новое предложение, по прогнозам, окажет заметное влияние на рынок лишь в следующем строительном цикле. Мы ожидаем, что это произойдёт через 5-7 лет, поскольку в ближайшие 3 года на рынок практически ничего не выйдет.

Я подробно говорю об этом в своём видео ниже:

Заголовки и средние показатели

Я всегда с удовольствием слушаю Леонарда Штайнберга из Compass. В одном из недавних постов он предостерёг покупателей и продавцов от доверия газетным заголовкам и чрезмерного увлечения средними показателями. И он абсолютно прав.

1. Рынок недвижимости гиперлокален.
2. Не путайте заголовки об одном рынке (или общенациональные данные) с ситуацией на другом рынке.
3. Манхэттен, поистине уникальный рынок (по многим причинам), на котором общенациональные тренды неприменимы, как показывает история.
4. То же можно сказать о Майами, который в настоящее время переживает мощный рост. Именно поэтому CoreLogic оценивает вероятность снижения цен в Майами как очень низкую.
5. На Манхэттене видно, насколько рынок может быть гиперлокальным. Здесь мы оцениваем каждое здание в отдельности, нередко соседние дома демонстрируют совершенно разное ценообразование, спрос и динамику.
6. В Майами рынок также отличается высокой гиперлокальностью. Цены и спрос на побережье практически не коррелируют с ценами и спросом в ряде районов материковой части.

Поэтому не стоит зацикливаться на средних показателях: они говорят лишь о том, что происходит на рынке в целом, но практически ничего не говорят о конкретном здании (или даже о конкретной секции в здании).

Мы готовы помочь вам ориентироваться на рынках Манхэттена и Майами. Запланируйте короткий звонок со мной, если вам нужно прояснить какие-либо вопросы. Я с удовольствием подробнее обсужу оба рынка, проведу оценку вашего объекта, если вы рассматриваете продажу, или подберу варианты для покупки.

Приятного лета!

2021 год, несомненно, войдёт в историю как один из лучших для рынка жилой недвижимости Манхэттена: объём закрытых сделок только за третий квартал превысил $9,5 млрд, наибольший показатель за один квартал за 32 года.

Рост продаж был обусловлен высвобождением накопленного спроса, широким распространением вакцинации, привлекательным уровнем цен, рекордно низкими процентными ставками, смещением интереса к просторным объектам (или с открытыми пространствами) и ростом личного благосостояния.

Эти $9,5 млрд относятся к сделкам, закрытым в 2021 году, а не обязательно подписанным в данном квартале, что является более актуальным барометром рынка.

Число подписанных договоров снизилось за летний сезон, но по-прежнему остаётся рекордным для квартала

Как видно из приведённого ниже графика, активность по подписанным договорам с начала года держалась на повышенном уровне, однако постепенно снижалась. Такое снижение может быть сезонным: летние месяцы традиционно менее активны. Тем не менее показатели продаж за квартал оказались рекордными.

Несмотря на снижение на 29% по сравнению с предыдущим кварталом, в квартале было подписано 3 500 договоров. При среднем показателе 270 сделок в неделю, это рекордное значение. В октябре тренд продолжился: около 305 сделок в неделю.

Продавцы довольны, но без эйфории

Продавцы в 2021 году чувствуют себя прекрасно, особенно после крайне скромного 2020 года. Покупатели активны, спрос очень высок, особенно в люксовом сегменте, где сосредоточены просторные апартаменты.

Несмотря на значительно возросшую активность в течение большей части года, страхи ещё не развеялись полностью, поэтому цены не превышают докоронавирусных уровней. «Ковидный дисконт» в 6-9% (в зависимости от того, когда вы покупали в прошлом году) исчез, однако роста цен сверх уровней 2019 года мы пока не наблюдали.

При такой активности можно было бы ожидать возобновления роста цен. Как правило, повышение цен следует через 9-12 месяцев после заметного улучшения продаж. Сверьтесь с календарями: мы вот-вот войдём в эту фазу.

Переоценённые объекты зависают на рынке

Поскольку цены оставались на уровне 2019 года, III квартал был не лучшим временем для размещения объектов по завышенным ценам. Объекты, выставленные по рыночной цене, продавались в среднем за 78 дней. Объекты, потребовавшие корректировки цены, ждали покупателя 181 день, более чем вдвое дольше (в 2,3 раза).

Текущие цены в квартале

Примечание: обычно я сравниваю показатели квартала с предыдущим кварталом, однако в III квартале 2020 года треть объёма продаж пришлась на закрытие сделок в 220 Central Park South, самом дорогом новом кондоминиуме в Нью-Йорке. 16 юнитов закрылись по средней цене $37 млн, на общую сумму $592 млн. Поэтому я привожу только текущие показатели квартала. Если вам нужна более подробная информация, свяжитесь со мной.

Другие интересные показатели:

• Активность продаж достигла максимума за 32 года.
• Несмотря на рекордно низкие процентные ставки, около 50% сделок были совершены за наличные.
• Продажи нового строительства до $3 млн росли вдвое быстрее, чем выше $3 млн, хотя последний сегмент также удвоился по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года. Смещение в сторону меньших по площади юнитов в новом строительстве скорректировало ценовой тренд вниз.
• Средний дисконт при размещении по всем сегментам составил 5,3% за квартал.
• Совокупный срок экспозиции кондоминиумов и кооперативов, число месяцев, необходимых для реализации всего выставленного предложения, сократился до 5,1 месяца.
  
  

Вы пропустили дно. Не упустите восстановление!

Манхэттен уверенно преодолевает дно рынка на фоне взрывного роста числа контрактов

Второй квартал 2021 года оказался поистине блокбастерным, опровергнув все предсказания о гибели городской жизни. Манхэттен восстановился до лучшего весеннего сезона продаж за 6 лет и продемонстрировал наивысшую активность с 2007 года.

Накопленный спрос, привлекательные цены, низкие процентные ставки, стремление к просторным объектам (или с открытыми пространствами), рост личного благосостояния и расширение базы покупателей обеспечили рост объёмов продаж. Одним словом, город процветает, благодаря науке и возродившемуся оптимизму.

Примечание: в данном обзоре я сравниваю II квартал 2021 года со II кварталом 2019 года, что значительно корректнее, чем сравнение со II кварталом 2020 года, когда Нью-Йорк находился в режиме жёсткого карантина.

Резкий рост числа подписанных контрактов

Число подписанных контрактов за квартал выросло на 60% по сравнению с аналогичным кварталом 2019 года. Многие из этих сделок закроются лишь в III квартале 2021 года, когда мы ожидаем определённого ценового роста с учётом объёма и структуры квартир, перешедших в стадию контракта.

Просторные апартаменты вновь в тренде

Сверхпремиальный сегмент (>$10 млн) показал лучшие результаты за первое полугодие в истории, чему способствовали двузначные скидки от первоначальных цен. Кроме того, заметно возросли продажи просторных апартаменты, что стало хорошим сигналом для сегмента >$5 млн.

Структура продаж, включавшая значительный сдвиг в сторону крупных апартаментов, оказала влияние на ценовые тренды: медианная цена продажи выросла до $1 130 000, максимума после $1 215 000 во II квартале 2019 года, хотя ценовые тренды были искажены структурой сделок.

Ковидный дисконт сходит на нет

По сравнению с аналогичным кварталом прошлого года средняя цена за кв. фут снизилась на 3,6%. Это принято называть «ковидным дисконтом». В первом квартале этот разрыв составлял 9%, что свидетельствует о быстром сокращении ковидного дисконта. Мы ожидаем, что он полностью исчезнет к III кварталу и сойдёт на нет к IV кварталу, по мере того как компании сворачивают или ограничивают режим удалённой работы.

Текущие цены в квартале:

Другие интересные показатели:

• Активность продаж кондоминиумов достигла максимума за 30 лет.
• Продажи нового строительства выше $3 млн стали наибольшими за три года.
• Активность продаж росла быстрее, чем новое предложение поступало на рынок, в результате чего срок экспозиции сократился до 6,9 месяца, самый быстрый темп за 4 года.
• Общий дисконт при размещении составил 6,4%.

Если вы пропустили дно, не упустите восстановление!

Апрельские контракты 2021 года побивают

мартовский рекорд 14-летней давности

Активность контрактов на Манхэттене продолжила рост и установила новый рекорд в апреле 2021 года, 1 607 подписанных контрактов, превысив мартовский рекорд 14-летней давности в 1 500 контрактов за один месяц. Первая неделя мая подтверждает тренд, и пока май идёт в темпе апреля.

1 607 подписанных контрактов, это на 50% больше, чем в апреле 2019 года, сопоставимом докоронавирусном месяце. В апреле 2020 года было подписано лишь 213 контрактов (предположительно инициированных до пандемии). Напомним, что Нью-Йорк был закрыт с запретом на просмотры объектов с конца марта по конец июня 2020 года.

В люксовом сегменте, по данным Real Deal, с начала года по конец апреля было подписано 652 люксовых контракта, больше, чем за весь 2020 год.

В сегменте нового строительства в апреле было подписано 235 контрактов против 165 в марте, наивысший уровень активности в этом сегменте на Манхэттене за три года.

Манхэттен восстаёт из пепла

После крайне разочаровывающего 2020 года, когда остров Манхэттен охватил «ковидный исход» и он был физически закрыт на 90 дней, рынок жилой недвижимости Манхэттена возродился в первом квартале 2021 года. Рынок постепенно оживал в ноябре и декабре 2020 года, однако именно I квартал 2021 года, и в особенности март 2021 года, ознаменовались поразительной активностью продаж.

Активность продаж резко возросла в I квартале 2021 года

В марте 2021 года продажи на Манхэттене росли стремительными темпами: объём превысил 1 500 подписанных контрактов, лучший показатель за один месяц за 14 лет. Даже в январе и феврале 2021 года объёмы продаж превысили аналогичные показатели предыдущих лет как минимум за последние три года, что наглядно показано ниже:

Покупатели воспользовались сочетанием рекордно низких ипотечных ставок и снизившихся цен. Дополнительным стимулом стала новая администрация, от которой Нью-Йорк уже получает ощутимые преимущества, в отличие от предыдущей, стремившейся наказать город за его подавляющее неприятие Трампа.

Цены снизились, но не обвалились

Несмотря на снижение цен, обвала, которого ожидали некоторые, не произошло. Цена за кв. фут кондоминиума на Манхэттене в I квартале 2021 года была на 8,8% ниже, чем в I квартале 2020 года. Это на фоне уже сниженных цен после введения ограничений по вычету SALT в 2018 году, которые, по оценке экономиста Роберта Шиллера, в среднем снизили цены в Нью-Йорке на 11%. Таким образом, цены значительно отклонились от своих пиков, зафиксированных всего несколько лет назад, и готовы к развороту. При «синей» администрации ограничение SALT, карающее прогрессивные штаты, имеет хорошие шансы быть отменённым в 2021 году, что поддержит цены и сдержит отток в штаты с низкими налогами.

Выгодные сделки в новом строительстве сохраняются

В сегменте нового строительства по-прежнему есть выгодные предложения: цены на проекты, запущенные 3 года назад, были существенно снижены. Тем не менее недавно запущенные проекты уже откалиброваны по текущему рынку, поэтому значительных скидок там ожидать не приходится. Часть дисконтов отражается в снижении цен, однако многие из них скрыты в концессиях по расходам на закрытие сделки. Они не отражаются в показателях цены за кв. фут. Масштаб скидок в новом строительстве существенно варьируется в зависимости от ряда факторов: времени запуска проекта, темпа продаж на текущий момент, количества оставшихся юнитов в конкретной секции, структуры собственного капитала и, что важнее всего, минимальных отпускных цен кредиторов (именно банки, а не застройщик, в конечном счёте управляют ценой).

Чтобы добиться наилучших условий в новом строительстве, необходимо сохранять гибкость и не зацикливаться на объектах, не обеспечивающих максимального дисконта. Например, застройщики не предлагают крупных скидок на апартаменты с открытыми пространствами или на секции, находящиеся в стадии завершения продаж.

Приведённый ниже график показывает, как ценообразование в новом строительстве частично отыграло падение от минимумов нескольких месяцев назад.

Вакцинация укрепляет уверенность

Мы ожидаем постепенного роста цен на недвижимость весной-летом и в течение остатка года по мере вакцинации жителей Нью-Йорка. По последним данным,44% жителей Манхэттена уже получили первую дозу вакцины, а 27% вакцинированы полностью. По достижении 70% полного охвата населения жизнь вернётся в нормальное русло: полностью откроются рестораны и кинотеатры (сейчас работают в ограниченном режиме), бродвейские шоу и спортивные арены. Тогда мы ожидаем дополнительных кардинальных изменений на рынке. Как только страна вновь откроется для иностранцев, что ожидается позже в этом году, восстановление рынка недвижимости Манхэттена выйдет на максимальные обороты!

Признаки продолжения роста рынка

Потенциальная отмена ограничения SALT, нехватка новых разрешений на строительство (поскольку новое девелопмент был заморожен в прошлом году) и полное открытие города создают благоприятные условия для цен на недвижимость в Манхэттене на ближайшие 4-5 лет, как это было после кризиса Lehman.

Если вы думаете о покупке, действуйте сейчас, пока цены наиболее привлекательны. Предложение сократилось с рекордных 9 600 юнитов на продажу в октябре 2020 года до 7 000 к концу марта 2021 года, всё ещё несколько избыточно. Однако если продажи сохранятся в темпе первого квартала, к началу лета рынок перейдёт в пользу продавцов. По мере разогрева экономики будут расти и процентные ставки, удорожая то же самое жильё.

Рынок Манхэттена движется... теперь ВАШ ХОД!

Рынок Манхэттена начинает 2021 год уверенно: рост активности продаж

Несмотря на то что рынок недвижимости Манхэттена всё ещё испытывает последствия Covid, IV квартал 2020 года и даже январь 2021 года демонстрируют заметное улучшение, обусловленное следующими факторами:

• Позитивные новости о вакцинах и начало вакцинации, укрепившие уверенность покупателей,
• Исторически низкие процентные ставки,
• Скидки, предлагаемые продавцами (и застройщиками): средний ковидный дисконт составил 10%, значительно меньше, на менее дорогие объекты и значительно больше, на дорогостоящие.
• Накопленный спрос, сдерживавшийся трёхмесячным локдауном,
• Новая администрация,благоприятная для Нью-Йорка, а также
• Потенциальная отмена ограничения SALT, снизившего цены в Нью-Йорке на 11% (по оценке Занди).

Число подписанных контрактов в IV квартале выросло примерно на 8% по сравнению с аналогичным кварталом 2019 года. В январе 2021 года продажи кондоминиумов выросли на 50%, а кооперативов, на 167% по сравнению с аналогичным месяцем годом ранее. Всё это хорошие новости! Однако высокое предложение на рынке создаёт встречный ветер, который будет на руку покупателям в 2021 году.

Арендный рынок также оживился за последние несколько месяцев. Тем не менее, пока компании не призовут сотрудников вернуться в офисы, арендный рынок останется вялым. Мы ожидаем быстрого разворота в сфере аренды в ближайшие несколько месяцев.

Ключевые выводы:

• Это рынок покупателя, однако окно возможностей для лучших сделок закрывается,
• Цены снизились, но не обвалились,
• Покупатели в люксовом сегментевернулисьна рынок, они отсутствовали большую часть года,
• Предложение значительно сократилось от драматического пика в октябре, однако по-прежнему остаётся высоким,
• Сейчас, отличный момент для приобретения просторных апартаментов от застройщика: в новом строительстве зафиксированы одни из наибольших скидок и концессий, которые нам когда-либо доводилось видеть.

Рынок Манхэттена восстанавливается в IV квартале 2020 года

На фоне заголовков о массовом бегстве из крупных городов клиенты удивляются, узнав, что активность подписанных контрактов на Манхэттене в последние пару месяцев была высокой. Среднее число подписанных контрактов в месяц в октябре и ноябре 2020 года составило 855, а декабрь 2020 года идёт в темпе, превышающем 717 контрактов декабря 2019 года. Активность подписания контрактов за квартал до середины декабря уже превысила аналогичный период прошлого года.

Уверенность в вакцине и готовность продавцов к ценовым скидкам вернули покупателей на рынок. Основная часть этой активности сосредоточена в сегменте до $3 млн: люксовый сегмент по-прежнему вялый, но показывает улучшение.

Как видно ниже, число контрактов, подписанных на сумму свыше $5 млн, продолжает расти, именно в этом сегменте наблюдаются наиболее значительные скидки.

Предложение резко сократилось от пика, хотя по-прежнему остаётся высоким

Активность и уверенность рынка снизили предложение недвижимости на продажу на Манхэттене с примерно 9 600 объектов в октябре 2020 года до 8 000 на сегодняшний день.

Хотя предложение выросло на 20% по сравнению с концом прошлого года, когда оно составляло 6 600 объектов, нас радует снижение на 17% от пикового значения. Столь резкий разворот в октябре, по всей видимости, стал следствием выдающихся новостей о вакцинах от Pfizer и Moderna. Надеемся, что это не придаст продавцам излишней самоуверенности.

Пока вакцинация не завершится полностью, мы ожидаем выгодных сделок в Нью-Йорке. Однако по мере роста активности продавцы станут менее склонны к значительным уступкам. Похоже, дно рынка уже позади, но мы ещё находимся в периоде, когда покупатели могут рассчитывать на беспрецедентные для Нью-Йорка скидки.

Где сейчас лучшие скидки?

Средний «ковидный дисконт» составляет около 10%, хотя в сегменте выше $4 млн он выше. Urban Digs проанализировал закрытые сделки в IV квартале 2020 года и установил:

• До $2 млн, средняя скидка 5%
• $2-4 млн, средняя скидка 10,4%
• Выше $4 млн, средняя скидка 13,5%

Разумеется, это средние значения, отражающие только ценовые параметры, без учёта иных льгот, которые предлагают застройщики для закрытия сделок: концессий по расходам на закрытие и т.д. Важно отметить, что рынок недвижимости Манхэттена уже понёс потери после введения ограничений по SALT в конце 2017 года, достигнув дна в III квартале 2019 года. Таким образом, цены существенно скорректировались ещё до прихода Covid. Дополнительный ковидный дисконт, лишь вишня на торте для покупателей.

Новое строительство

Скидки существенно зависят от множества специфических факторов объекта: местоположения, количества проданных юнитов, особенностей застройщика, кредитора и т.д. Также важно, в какой секции здания вы покупаете. Если застройщик реализовал 50% юнитов лучшей секции и 0% другой, не стоит ожидать одинаковых скидок в обеих.

В настоящее время скидки в новом строительстве сильно варьируются и определяются многочисленными факторами, касающимися самого объекта. Застройщики зависят от своих банков, диктующих минимальные отпускные цены, поэтому они склонны предлагать щедрые концессии при закрытии, а не прямые скидки. Тем не менее мы наблюдаем сочетание ценовых скидок и концессий.

Средняя скидка в новом строительстве составляет 10% плюс концессии при закрытии, хотя в ряде проектов это предложение действует поверх уже сниженных цен. Дисконт в 20-30% от цены по Приложению A, первоначальной цены, зарегистрированной в Генеральной прокуратуре штата Нью-Йорк, уже не является редкостью.

Застройщики берут на себя как минимум часть расходов покупателя при закрытии сделки, включая отдельные из следующих статей:

• Налог на передачу права собственности (около 2%)
• Mansion Tax (по скользящей шкале от 1% и до 4% при стоимости выше $25 млн)
• Парковка, может быть включена в зависимости от юнита
• Кладовая, может быть включена
• Расходы на обслуживание общего имущества, возможна оплата за 1 год.

Ряд застройщиков вообще не идут на переговоры или соглашаются лишь на компенсацию налога на передачу, если их объект обладает особой уникальностью. Например, Park Loggia с террасами с видом на Central Park продаётся по заявленным ценам. The Benson также имеет лишь несколько юнитов на Madison Avenue в Upper East Side, торгуемых по запрашиваемым ценам. Самофинансируемые здания, не зависящие от внешних кредиторов, также не проявляют готовности к торгу. Но таких объектов единицы.

Ключевые макровыводы:

• Вероятно, это крупнейший рынок покупателя нового строительства в Нью-Йорке за последние 20+ лет.
• Мы не переживаем финансовый кризис; мы переживаем кризис здравоохранения, который, судя по всему, уже решается.
• Мы не находимся в ситуации, сопоставимой с Великой рецессией 2008/2009 годов, пузырём доткомов 2000 года или событиями 11 сентября, когда царил страх и финансовые рынки были истощены.
• Банки и служащие умственного труда располагают значительными денежными средствами, а индекс DJIA превышает 30 000 пунктов (а не 6 000, как в 2009 году).
• Страх живёт у продавцов. У покупателей есть ограниченное время, чтобы воспользоваться этим страхом.
• Для тех, кто наблюдает со стороны: помните, чтобы получить скидку, нужно сделать предложение. Нужно играть, чтобы выиграть!

Завершая год, мы желаем всем счастливых праздников. Молимся о том, чтобы 2021 год оказался лучше 2020-го.

Рынок недвижимости Манхэттена

восстанавливается в октябре 2020 года

Чтобы отслеживать ситуацию на рынке недвижимости Нью-Йорка в режиме реального времени, первый показатель, на который мы смотрим, это число подписанных контрактов за конкретный месяц. В октябре подписанные контракты значительно отскочили: 874 подписанных контракта, рост на 30% по сравнению с сентябрём 2020 года и на 4% по сравнению с октябрём 2019 года. Это неопровержимое свидетельство того, что рынок недвижимости Манхэттена восстанавливается после глубины ковидного кризиса. Кроме того, число подписанных контрактов в октябре превысило показатель любого другого месяца 2020 года, включая период до Covid, что наглядно видно на приведённом ниже графике.

Крупные покупатели Манхэттена возвращаются

Основная часть активности продаж приходилась на объекты до $3 млн, однако в сегменте >$25 млн было подписано ещё несколько контрактов, признак возвращения состоятельных покупателей. Хотя мы узнаем конкретные цены лишь через несколько недель, мы отметили, что многие, но не все объекты в сегменте >$25 млн торговались со значительными дисконтами. Тогда как в сегменте <$3 млн значительных скидок пока нет, несмотря на общую готовность продавцов к переговорам.

Предложение на Манхэттене, похоже, достигло пика

Предложение, или объём доступной недвижимости, достигло рекордного значения в середине октября, 9 628 объектов на продажу, и теперь, судя по всему, снижается. Месячный объём нового предложения сократился на 21% по сравнению с сентябрём 2020 года и на 1,2% по сравнению с октябрём 2019 года. Это говорит о замедлении роста предложения, хотя нормализация его уровня займёт ещё некоторое время. Поэтому мы считаем, что окно возможностей для покупателей ещё не закрылось, хотя пик неопределённости, вызванной вирусом, уже позади. За последние две недели уровень предложения снизился, и по состоянию на пятницу, 6 ноября, составляет 9 255 объектов на продажу, весьма значительная цифра с учётом того, что год назад в это же время она составляла около 7 700.

Продажи жилья в пригородах Нью-Йорка прошли пиковые значения

Хотя активность продаж в Вестчестере, Гринвиче, Лонг-Айленде и Хэмптонсе остаётся на высоком уровне, она снизилась от своего пика, который пришёлся на нынешнее лето в пригородах Нью-Йорка.

Теперь, когда выборы позади, ну, почти, и Pfizer объявил овакцинес эффективностью 90%, мы полагаем, что рынок Манхэттена продолжит восстанавливаться.

Лучший момент для покупки в Нью-Йорке

за более чем 10 лет

С момента повторного открытия рынка недвижимости Нью-Йорка прошло три месяца. Несмотря намногочисленные трудности, город восстанавливается. Мы начинаем наблюдать признаки оживления, рост числа подписанных контрактов и ожидающих закрытия сделок. Тем не менее до полного восстановления ещё далеко, а значит, для умных инвесторов открываются значительные возможности.

С возобновлением работы ресторанов, спортивных залов, офисов и музеев Нью-Йорк ощутимо оживился. Жители соблюдают социальную дистанцию и повсеместно носят маски, что позволило сдержать распространение вируса в городе.

Если взглянуть на картину рынка недвижимости с высоты 30 000 футов, сейчас правильное время для покупки на Манхэттене. Если вы покупали в 2001 или 2009 году, вы уже знаете, чтоНью-Йорк восстановитсясильнее, чем прежде. Поэтому призываю вас задуматься о том, где вы окажетесь через 18 месяцев. Без сомнения, покупатели, наблюдающие со стороны, будут сожалеть о том, что не решились купить в Нью-Йорке раньше.

Вот наши главные выводы о том, что происходит на рынке прямо сейчас:

1. Covid создал временную возможность приобрести недвижимость на Манхэттене по низким ценам.
2. Приведённый выше индикатор пульса рынка учитывает ожидающие сделки и объём предложения. Он наглядно демонстрирует, что Нью-Йорк находился в фазе рынка покупателя и начинает восстанавливаться.
3. Серьёзные продавцы выставляют объекты по разумным ценам или идут на дисконт. Особенно застройщики, предлагающие ценовые скидки и концессии, неслыханное явление ещё пару лет назад, которое исчезнет так же быстро.
4. Хотя средний дисконт составляет 8%, на самых дорогих объектах мы видим значительно более высокие скидки (в 2-3 раза выше).
5. Окно возможностей открыто сейчас... когда оно закроется? Вероятно, до II квартала 2021 года: лучшие сделки приходятся на IV квартал 2020 года, за которым последуют выгодные условия в I квартале 2021 года. Как только объявят эффективную и готовую к применению вакцину, у продавцов прибавится уверенности, поэтому рекомендуем действовать сейчас! К моменту закрытия сделки мы уже будем в 2021 году и на новом рынке.
6. $7 трлн государственного стимулирования (в 14 раз больше, чем в 2008 году) означает низкий уровень рисков. Это не 2008 год. Банки здоровы, а поддержка ФРС не имеет исторических прецедентов.
7. Рекордно высокие оценки фондового рынка (побочный продукт государственного стимулирования) свидетельствуют о том, что Федеральная резервная система делает всё возможное для стимулирования экономики. Они также демонстрируют уверенность инвесторов в американской экономике и убеждённость в том, что Covid в ближайшее время перейдёт в разряд истории.
8. Нью-Йорк подавляет вирус с июня, значительно эффективнее, чем федеральные власти. Жители делают своё дело: соблюдают социальную дистанцию, избегают массовых мероприятий и носят маски, защищая своих соседей. Несмотря на то что пресса нередко ставит знак равенства между всем Нью-Йорком, наибольшее число случаев Covid зафиксировано в Куинсе и Бруклине, а не на Манхэттене. Мы нигде не встречали упоминания об этом в новостях.
9. Рынок продаж больше не находится в свободном падении, вызванном локдауном. Число ожидающих сделок развернулось вверх, существенно выросло в сентябре, рынок миновал реальное дно.

Графики предоставленыUrbardigs

Наши лучшие актуальные предложения:

 

Эти просторные апартаменты с 2 спальнями по сниженной цене в районеEast Villageизначально были проданы как новое строительство за $400 тыс. выше текущей цены листинга, $3,4 млн в 2017 году. Здание построено в 2015 году, в нём установлены превосходные оконные переплёты.Узнать подробнее.

20 West 53 Street, Юнит 22A
$4 750 000 / $2 748 за кв. фут
Снижена на $600 000 / Продан за $5,7 млн в 2017 году

2 спальни / 2,5 ванных / 1 728 кв. фут
Обслуживание: $3 792 / налог на недвижимость $2 414

Проживайте вBaccarat Hotel and Residences, одном из лучших отелей Нью-Йорка. Первоначальный владелец заплатил за эти апартаменты $5,7 млн, поэтому при скидке в $1 млн они являются крайне привлекательным предложением.Узнать подробнее.

540 West 28 West Street, Юнит 3A
$885 000 / $1 560 за кв. фут

Студия / 1 ванная / 567 кв. фут
Обслуживание: $606 / налог на недвижимость $629

Эта студия в +Art в районеWest Chelseaпредлагается по очень привлекательной цене $885 тыс. Наконец-то продавцы выставляют апартаменты по ценам, ориентированным на продажу, а не по завышенным ценам нескольких лет назад. Близко к Hudson Yards и High Line!Узнать подробнее.

И наконец, если вы хотите провести zoom-звонок для более детального обсуждения рынка, просто выберите удобный для вас временной слот ниже:

Запланировать звонок

Другое лето в Нью-Йорке

В это время года я обычно готовлю обзор квартальных отчётов по рынку Манхэттена. Однако II квартал 2020 года, совершенно особый случай: рынок недвижимостиМанхэттенабыл закрыт в течение 12 из 13 недель, составляющих второй квартал.

Для тех, кто не в курсе происходившего в Нью-Йорке: 23 марта 2020 года город перешёл в режим локдауна и вышел из него 90 дней спустя, 22 июня 2020 года. В этот период физические просмотры объектов были запрещены. Объём предложения резко сократился в ходе кризиса: продавцы снимали объекты с рынка или откладывали размещение. Теперь, однако, объекты вновь появились на рынке: предложение выросло на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Рынок за последний месяц медленно возвращается к жизни, хотя ещё не вышел на нормальный уровень. За 5 недель с момента повторного открытия мы наблюдаем:

• 84% подписанных контрактов, в сегменте до $3 млн.
• Удивительную срочность у ряда покупателей, понимающих, что Нью-Йорк скоро вернётся к определённому подобию нормальной жизни.

• Слабую активность в верхнем ценовом сегменте: многие по-прежнему находятся на летних дачах, а ограничения на поездки сохраняются.
• Ипотечные ставки достигают рекордных минимумов (ниже 3%), ФРС снизила ключевую ставку до нуля.
• Общие индикаторы указывают на снижение цен на 8-10% от докоронавирусных уровней, однако не по всем ценовым позициям.
• В новом строительстве совокупные расходы на закрытие и ценовые скидки составляют около 8-12% в зависимости от проекта.
• Наибольшие скидки зафиксированы в высококлассном сегменте, где ряд застройщиков пересмотрел цены листинга и берёт на себя большую часть расходов покупателя при закрытии, предлагая весьма привлекательные стимулы для совершения сделки.
• Объекты вторичного рынка ценой от $5 млн и выше неделями не получают ни одной заявки на просмотр. Поэтому серьёзные продавцы более крупных объектов должны быть готовы снизить цену как минимум на 10%, а скорее всего и больше, по сравнению с доковидными уровнями.
• Скидки снижаются по мере уменьшения цены: в сегменте ниже $1 млн они минимальны или отсутствуют вовсе.

Аренда:

• Несмотря на высокий объём предложения в аренде, рынок также фиксирует стабильный поток подписанных договоров аренды, особенно в сегменте до $10 000 в месяц. Правда, с дисконтами!

Что дальше?

Мы ещё находимся в начале новой реальности, однако с точки зрения CovidНью-Йорк сегодня безопаснее80% территории страны!

Если Нью-Йорк сохранит протоколы безопасности и удержит заболеваемость на низком уровне, а новости об испытаниях вакцин и терапевтических препаратов (таких как Ремдесивир) будут оставаться позитивными, история подсказывает, что рынок недвижимости Нью-Йорка восстановится быстро.

Сейчас мы уже прошли пик неопределённости, для Нью-Йорка это был апрель-май, поэтому, возможно, самые выгодные сделки уже позади. Тем не менее мы считаем, что у покупателей будет ещё 4-5 месяцев для получения отличных условий. Как только станет известна эффективная вакцина, а шансы на её появление осенью высоки, Нью-Йорк вернётся в строй лучше, чем прежде.

Вопросы?Запланируйте время для разговора со мной. 

Приятного лета!

Anthony

Влияние коронавируса на цены на недвижимость Манхэттена

В условиях этого беспрецедентного мирового кризиса мы получили ряд вопросов о влиянииCOVID-19на цены на рынке недвижимости Манхэттена. Надеюсь, все вы остаётесь в безопасности и здравии в это неспокойное время. Пока данные неоднозначны, предлагаю вашему вниманию актуальную информацию о рынке недвижимости Нью-Йорка.

В конце марта Нью-Йорк был погружён в «медикаментозную кому», чтобы опередить кризис общественного здравоохранения. В результате рынок недвижимости Нью-Йорка оказался полностью заморожен: за последние два месяца активность по новым контрактам была минимальной. Физические просмотры кондоминиумов, апартаментов и домов на Манхэттене запрещены штатом Нью-Йорк. Фактически Нью-Йорк находится на карантине с середины марта. Однако сделки, находившиеся в процессе до пандемии, смогли закрыться виртуально, а банки продолжилифинансировать ипотеку.. 

Сейчас середина мая, и Нью-Йорк, спустя месяц после пика кризиса, пробудился от самоиндуцированной комы. Благодаря руководству губернатора Нью-ЙоркаЭндрю Куомо Нью-Йорк успешно сгладил кривую и управляет выходом из кризиса. Мы ещё не полностью вышли из зоны риска, однако в течение ближайших нескольких недель и месяцев планируется поэтапное открытие. Многиекондоминиум-здания Манхэттенаснимут мораторий на въезд и выезд начиная с 15 мая, а мораторий на просмотры объектов, по нашим ожиданиям, будет снят в июне.

Оглядываясь на январь и февраль 2020 года, можно отметить, что активность контрактов превышала аналогичные периоды прошлого года на 15%, что обещало весну 2020 года как очень сильный сезон продаж. К сожалению, этого уже не произойдёт! В настоящее время предложение кондоминиумов икооперативов на продажурезко сократилось: выставлено лишь 5 000 юнитов, на 50% меньше типичных объёмов весеннего сезона продаж. Даже расчёт срока экспозиции, числа дней, в течение которых объект находится в листинге, был приостановлен листинговыми порталами, поскольку после введения моратория на просмотры этот показатель утратил смысл. Итак, каково же влияние на цены на недвижимость Манхэттена?

Делать выводы о влиянии вируса нацены на недвижимость Манхэттенапока преждевременно, однако бывший председатель Федерального резервного банка Бен Бернанке отметил, что эта экономическая остановка больше напоминает стихийное бедствие, нежели экономическую депрессию. Это не следствие краха финансовой системы, как в 2008 году или в эпоху Великой депрессии. Банки здоровы и хорошо капитализированы. К счастью, ФРС оперативно задействовала монетарное стимулирование, а администрация, фискальное.

Светлая сторона всего этого заключается в том, что цены на недвижимость Нью-Йорка существенно выиграют от рекордно низких процентных ставок и рекордного количественного смягчения. Рост стоимости активов, целевой эффект количественного смягчения, хотя на реализацию возможности может потребоваться время. Независимо от масштабов ценовой инфляции на недвижимость Манхэттена вследствие этого рекордного QE-стимулирования, Нью-Йорк по-прежнему остаётся одним из ведущих городов мира, и люди по-прежнему нуждаются в жилье, как для покупки, так и для аренды.

В конечном счёте, это проблема здравоохранения, которая решаема, особенно теперь, когда все усилия сосредоточены на Covid-19.

Если вы хотите провести zoom-звонок для более детального обсуждения рынка, просто выберите удобный для вас временной слот ниже:

Запланировать звонок

6 вещей, которые нужно знать о рынке недвижимости Нью-Йорка в феврале

1. Значительный рост активности продаж по сравнению с прошлым годом

• Ожидающие продажи выросли на 17%, рынок в целом
• Ожидающие продажи выросли на 25%, сегмент $600 тыс., $1 млн
• Ожидающие продажи выросли на 21%, сегмент $1-2 млн

Это свидетельствует о значительно возросшей по сравнению с прошлым годом активности продаж, а прошлый год был дном рынка по активности. Объекты в нижних ценовых диапазонах до $2 млн демонстрируют наибольший отскок. Наконец-то мы наблюдаем превышение спроса над предложением, явление, которого в Нью-Йорке давно не было. Число подписанных контрактов наМанхэттенеросло двузначными темпами в ноябре 2019 года, декабре 2019 года, январе 2020 года и феврале 2020 года. Как опережающий индикатор, продолжительный рост активности контрактов обычно предшествует ценовому росту. Январь, традиционно самый медленный месяц, показал впечатляющее число подписанных контрактов, редкость для самого холодного месяца года.

Анекдотически: при звонках другим брокерам для назначения просмотров, по меньшей мере 25% объектов уже имеют принятые предложения, ничего подобного 12 месяцев назад не было. Объекты, переходящие в стадию контракта, либо долго находились в листинге и прошли несколько ценовых снижений, либо были изначально корректно оценены. Кроме того, в последнем случае мы наблюдаем заполненные дни открытых дверей и несколько конкурентных ситуаций (отголоски иной эпохи).

2. Активность люксового рынка усилилась на фоне скидок

Скидки по всему Нью-Йорку двигают сделки: в январе медианный листинговый дисконт составил 6,4% (высокий уровень для Нью-Йорка), свидетельство того, что продавцы пошли на уступки и сделки заключаются. Хотя наибольший рост активности продаж зафиксирован в сегменте до $3 млн, некоторое улучшение наблюдается и на высоком конце рынка.

В частности, в отчёте Olshanотмечается: «На прошлой неделе было подписано двадцать контрактов на сумму $4 млн и выше, третья подряд неделя с 20 и более сделками. Среднее снижение от первоначальной запрашиваемой цены составило 18%, показатель, искажённый двумя крупнейшими сделками».

«Среднее время экспозиции составило 803 дня, повышенное значение, объясняемое тем, что половина объектов продавалась застройщиками и находилась в листинге годами. Это наивысший показатель за всё время ведения данной статистики с 2012 года».

Покупатели на Central Park:Если вы следите за рынком Billionaire's Row и Central Park, возможности есть. Сейчас, возможно, подходящий момент, чтобы войти в рынок до его разворота. Например, желающим жить в Trump International Hotel and Tower на Columbus Circle доступна великолепная квартира с прямым видом на Central Park:3 спальниза $3 300 за кв. фут (см. ниже). DJT не будет президентом вечно, и это здание когда-то восстановится. Кроме того, мы наблюдаем ощутимые скидки вOne57и Time Warner Building, хотя ценовой пол на прямой вид на Central Park в этих и других ультралюксовых зданиях держится около $4 500 за кв. фут.

Отметим: мы постоянно слышим от покупателей в этом сегменте о якобы грядущем пополнении предложения. Хотя для других районов это и может быть актуальным, новых зданий вBillionaire's Rowне появится. Более того, объём предложения до $20 млн с беспрепятственным видом на Central Park ограничен, большинство таких зданий торгуются по средней цене $30+ млн.

3. Новое строительство против вторичного рынка

Новые проекты, ценообразование которых устанавливалось 2-3 года назад, зависают на рынке, причина в разрыве ожиданий между застройщиками и их банками и инвесторами.

Что мы говорим нашим покупателям:на вторичном рынке масса возможностей с ценами в диапазоне от $1 100 до $1 800 за кв. фут.

Конечно, возможности есть и в новом строительстве, в ряде зданий мы видели скидки до 15%. Многие здания с двузначными дисконтами были запущены несколько лет назад. Напротив, здания, запущенные в 2019 году, уже откалиброваны по текущему рынку и предлагают минимальные скидки от и без того невысоких запрашиваемых цен, однако берут на себя значительную часть расходов покупателя при закрытии.

Рынок очень чувствителен к ценам и ориентирован на финансовые показатели. Широко известно, что существует теневое предложение: юниты, снятые с рынка нереалистичными продавцами, или проекты нового строительства в периферийных районах. Современные покупатели очень искушены и умеют определять реальную стоимость. Если вы приобрели объект за последние 5 лет и сейчас пытаетесь его продать, скорее всего, вы в убытке или в точке безубыточности. Готовьтесь к тернистому пути. Уловки и трюки, а их немало, не помогут продать переоценённый объект.

Объекты нового строительства на продажу

Последние апартаменты в продажу на Манхэттене

4. Арендные ставки растут

После некоторой слабости в последние пару лет арендные ставки значительно выросли год к году. По даннымReal Deal: по мере того как арендаторы пытаются разобраться в происходящем сброкерскими комиссиями, их ждут ещё новости: в прошлом месяце арендные ставки во всех трёх боро, охваченных рыночным отчётом Douglas Elliman, были на 5-6% выше, чем годом ранее.

5. Ипотечные ставки

Ипотечные ставки резко снизились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и находятся вблизи рекордных минимумов. 30-летняя фиксированная ипотечная ставка составила 3,65% на фоне фондового рынка, близкого к рекорду в 26 900 пунктов. Для сравнения: за последние 30 лет та же ставка в среднем составляла около 6,25%. За последние 10 лет ставка опускалась ниже только дважды: в сентябре 2016 года до 3,42% и в ноябре 2012 года до 3,32%.

Ставки вряд ли могут снизиться значительно, поскольку уже вблизи исторических минимумов. Поэтому мы рекомендуем клиентам рефинансировать ипотеку сейчас или воспользоваться ипотекой при новых покупках, пока это искусственно низкое явление сохраняется.

5. Коронавирус и иностранные покупатели

Хотя оценивать влияние опасений в сфере здравоохранения на рынок недвижимости преждевременно, следует отметить, что рынок недвижимости Нью-Йорка традиционно опирался на отечественных покупателей, тогда как иностранные практически отсутствовали. Покупатели из материкового Китая отсутствуют на рынке Нью-Йорка с 2016 года, европейцы, в связи с продолжительной слабостью их валют. Латиноамериканцы и бразильцы в основном также отсутствовали из-за обесценивания их валют.

Поэтому в краткосрочной перспективе мы не ожидаем негативного влияния на рынок Нью-Йорка. Если доллар ослабнет и ситуация со здоровьем нормализуется, рынок может заметно ускориться. Наконец, ряд азиатских стран может столкнуться с ограниченными инвестиционными возможностями в период борьбы властей с распространением инфекции, что приведёт к увеличению инвестиций в Нью-Йорк, привлекательный своей надёжностью.

Видеообзор от Urbandigs

Многие клиенты интересуются текущей ситуацией на рынке Нью-Йорка, и я хочу поделиться кратким обновлением в формате видео от Ноя из Urbandigs.com. Ему удалось в ёмком формате охватить всё происходящее на рынке недвижимости Манхэттена.

• Перезагрузка рынка Манхэттена под влиянием политических решений в 2019 году
• Изменение федерального налогового законодательства TCJA, вступившее в силу в 2018 году и ограничившее вычет SALT суммой $10 000, сделало владение первичным жильём более дорогостоящим (но не для инвесторов).
• Mansion Tax, повышенный с 1 июля 2019 года до скользящей шкалы, повлиял на сроки совершения сделок на протяжении всего 2019 года.
• Рынок стабилизируется: продажи умерились, показатели подписанных контрактов улучшились, а рост предложения замедлился.
• Сделки в стадии оформления выросли на 7%
• Дно рынка было пройдено в Q4 2018
• «Удар уже случился», поэтому сейчас может оказаться удачным моментом для покупки.

Уже довольно давно мы говорим клиентам, что дно рынка по уровню активности пришлось примерно на ноябрь и декабрь 2018 года. Данные за ноябрь и декабрь 2019 года подтвердили нашу оценку: число подписанных контрактов выросло двузначными темпами по сравнению с теми же месяцами годом ранее. Из-за климата Нью-Йорка здесь чётко выражены сезоны продаж, поэтому сопоставлять результаты всегда следует с аналогичным месяцем или кварталом предыдущего года. [Ближе к концу видео Urban Digs автор подтверждает то, о чём мы говорим клиентам, сопоставляя сделки в стадии оформления].

Цифры за 2019 год выглядели противоречиво, поскольку повышение Mansion Tax было объявлено в апреле и распространялось на покупки после 30 июня 2019 года. Это перенесло значительное число дорогих сделок в Q2, тогда как естественным образом они закрылись бы в Q3. На этом фоне Q3 2019 выглядел удручающе, однако при сравнении совокупных Q3 и Q4 2019 года с тем же периодом 2018 года объём продаж снизился всего на 4%.

Негативная пресса после провального Q3 2019, впрочем, заставила продавцов, включая девелоперов, предлагать более серьёзные скидки. Это, в свою очередь, обернулось ростом числа сделок как на вторичном рынке, так и на рынке нового строительства.

Мы твёрдо убеждены, что коррекция рынка Манхэттена представляет собой исключительно вызванную политическими решениями перезагрузку цен из-за ограничения вычета SALT суммой $10 тыс. Роберт Шиллер оценил потерю стоимости объектов Нью-Йорка в 11% вследствие нового налогового закона. В прессе обсуждается и проблема предложения, однако в самых престижных районах избытка мы не наблюдаем. Разумеется, он есть в районах категории «C», таких как Financial District и Lower East Side, но в первоклассных UWS, UES, Greenwich Village, Tribeca его просто нет. При этом девелоперы и продавцы дают ощутимые скидки, чтобы реализовать объекты, понимая, что люди склонны читать заголовки и не вникать в детали.

Активность по контрактам служит опережающим индикатором цен. Если двузначный рост числа подписанных контрактов продолжится, мы ожидаем повышения цен и сокращения этих скидок.

Запросить подборку объектов в Нью-Йорке

Обнадёживающие сигналы для кондоминиумов Нью-Йорка в ноябре

В среднем покупатели получали скидку 5,7% от последней запрашиваемой цены до итоговой цены продажи в ноябре 2019 года. Такого дисконта рынок не видел более 8 лет!  Для Нью-Йорка это весьма внушительный разрыв и отличная возможность для покупателя. 

Опытные покупатели заметили доступные на рынке скидки, и в результате активность по контрактам на кондоминиумы выросла на 15% относительно ноября 2018 года. Обнадёживающий знак после бурного года для рынка недвижимости Нью-Йорка (ограничение вычета SALT, изменения Mansion Tax и история с WeWork).

Возможности в 35 Hudson Yards: скидка до 30% на несколько резиденций

The Related Group нужно продать ещё 5-7 резиденций, чтобы Offering Plan проекта 35 Hudson Yards вступил в силу (до начала заселения должно быть продано 15%), поэтому на короткий срок девелопер даёт весьма серьёзные скидки на отдельные резиденции. 

С учётом скидки цена за квадратный фут в этих резиденциях, которые начинаются с 57-го этажа, составляет от $2 250 до $2 400 за квадратный фут! Совсем недорого для того уровня, который здесь предлагают. Отделка в 35 Hudson Yards выполнена в духе Four Season и относится к лучшему из того, что мы видели на Манхэттене.

Дом удобен для иностранных покупателей и предлагает гостиничный сервис (a la carte) от флагманского Equinox Hotel, занимающего стилобат здания, так что жителей 35 Hudson Yards ждёт по-настоящему пятизвёздочный образ жизни.  

Если вам это неинтересно, возможно, вы знаете того, кому подойдёт? В Нью-Йорке такое встречается нечасто, тем более у Related Group.

Дайте знать, если хотите подробнее узнать об этом ценовом предложении в Hudson Yards. С удовольствием пришлём фотографии и видеотуры по каждой из резиденций. 

The Park Loggia на 15 West 61 Street

Как мы и прогнозировали, 15 West 61 Street остаётся самой продаваемой новостройкой Манхэттена. Всего за 6 месяцев в Park Loggia продано более 65 резиденций по состоянию на 1 декабря.

Почему? Локация, локация и ещё раз локация!

• На углу Broadway и West 61st Street, всего в одном квартале к северу от Columbus Circle, эта 32-этажная башня добавит 172 апартамента району Upper West Side.
• Это первый разумный по цене новый кондоминиум, построенный в районе Columbus Circle более чем за 15+ лет
• Цены рассчитаны на сегодняшний рынок, а не на его пик 3 года назад. 
• В этом жемчужном уголке UWS постоянно не хватает вариантов и на вторичном рынке, и в новостройках

Lantern House открыл продажи в West Chelsea

Спустя 3 недели после выхода на рынок The Lantern House подписывает контракты один за другим. Очевидно, покупателей заинтересовали цена и расположение.  Meatpacking District и West Village находятся всего в 4 кварталах к югу. Hudson Yards расположен в 10 кварталах к северу, прямо по Tenth Avenue или вдоль High Line. Территория вокруг High Line уже полностью застроена, новых зданий здесь не появится. Как есть, так есть....и West Chelsea сегодня один из самых дорогих районов Манхэттена.

Тем приятнее видеть такие адекватные стартовые цены в Lantern House. Это единственная новостройка на High Line, где апартаменты с 1 спальней стоят меньше $2 млн (у единичных лотов, от $1,45 млн), а с 2 спальнями, меньше $3 млн (у единичных лотов, от $2,4 млн). Разумеется, за видами на реку цены на недвижимость Манхэттена выше, но всё же не на безумном уровне, как у соседнего XI.

Технологический сектор Нью-Йорка на подъёме

За последние недели Нью-Йорк закрепил за собой позицию второго по значимости технологического центра мира: в районе Hudson Yards и вокруг него подписаны договоры аренды огромного объёма. Технологические компании борются за первоклассные площади на Манхэттене ради доступа к большому и высокообразованному кадровому резерву города. Синергия со смежными отраслями делает Нью-Йорк верным выбором для этих гигантов. 

Читать далее

Не верьте всему, что читаете

Сенсационные заголовки продают газеты и собирают клики, но не объясняют читателю, что на самом деле представляют собой цены на недвижимость Манхэттена Manhattan. 

Да, в третьем квартале активность продаж и цены заметно просели, но случилось это лишь потому, что покупатели спешили перенести сделки во второй квартал, чтобы избежать повышения mansion tax. Вот и всё объяснение. 

Что это за налог? С 1 июля 2019 года mansion tax, нью-йоркский налог, который платит покупатель при закрытии сделки, вырос с единой ставки 1% для объектов стоимостью от $1 млн до прогрессивной шкалы от 1,25% до 3,9% для самых дорогих объектов.  

Бума на рынке недвижимости Манхэттена нет, но и близко не так плохо, как описывают эти заголовки. 

• Опережающий индикатор, число подписанных контрактов, снизилось за квартал лишь на 2% к прошлому году. До кровопролития далеко! 
• В самых престижных районах избытка новостроек нет, хотя в отдельных сегментах, супер- и ультраэлитном, строили действительно с перебором. Как мы уже отмечали, перестроены окраинные районы, например Financial District, Lower East Side и Far Upper West Side. Подробнее об этом.

Помимо рекордно низких ипотечных ставок и наметившейся разрядки Трампа в отношениях с Китаем (по состоянию на сегодня), как отмечает NY Post, у покупателя есть «повод порадоваться».

Понимая, что эти заголовки продержатся в сознании покупателей квартал, а то и дольше, отдельные девелоперы недавно вышедших проектов заметно снизили цены буквально за последнюю неделю. В частности, две наши любимые новостройки UES (Hayworth и Beckford) опустили цены на 8-11% за последние несколько дней. Подробности о них ниже:

Очевидно, что рынок недвижимости Манхэттена прошёл перезагрузку. Её вызвал налоговый закон 2018 года, сделавший владение основным жильём в Нью-Йорке дороже. Теперь, когда рынок перенастроился, мы видим возможности для долгосрочных инвесторов.

Процентные ставки искусственно низки, и, как мы и предсказывали, в торговой войне Трампа заметны позитивные подвижки. Поймать дно рынка невозможно, но, на наш взгляд, худшее уже позади.

Снижение цен в новостройках

ПремияBeckford House and Tower, получил заметную ценовую корректировку спустя 2+ недели после тихого старта продаж. Не без помощи прессы, я уверен! 

Как мы отмечали в нашей рассылке от 21 сентября, мы считаем этот проект одним из лучших новых объектов Нью-Йорка. Теперь, со скидкой 8-11% от стартовых цен, это ещё более выгодное предложение. Качество дома и отделки сопоставимо с 135 East 79 Street и 20 East End Avenue. Арендные ставки для Beckford мы ожидаем на схожем уровне, свыше $100 за квадратный фут в год после сдачи (весной 2020 года для Beckford House и весной 2021 года для Beckford Tower). 

Запросить цены и планировки The Beckford House и Tower

The Hayworth, ещё один проект UES, стартовавший летом, снизил цены сегодня. Например, апартаменты 8A подешевели на 11%. С учётом этой скидки 8A оценены в $2 101 за кв. фут, выдающийся показатель для продукта такого калибра. The Hayworth, бутиковый дом всего на 61 резиденцию, стоит на углу Lexington и 86 Street, напротив The Lucida. После сдачи весной 2020 года он станет одним из лучших кондоминиумов UES. 

Запросить цены и планировки The Hayworth

Вторичный рынок

Многие продавцы наконец приняли реальность рынка, и это вылилось в существенное снижение цен. Местами мы видим возврат к ценам 2014/2015 годов на вторичные объекты. Не повсеместно, но случаев достаточно. Объекты, цена которых не соответствует текущему рынку, будут томиться в экспозиции. Те, что оценены верно, уже уходят. Тем, кто задумывается о продаже без огласки, стоит заранее сопоставить закрытую продажу и публичный листинг. 

На фоне укрепления арендного рынка и снижения цен на недвижимость доходность выглядит вполне достойно, особенно если помнить, что во всём мире доходности сжимаются из-за отрицательных ставок.

Объекты нового строительства на продажу

Последние апартаменты в продажу на Манхэттене Manhattan

Обзор рынка кондоминиумов Манхэттена

Тем, кто пытается поймать абсолютное дно любого рынка, будь то недвижимость или биржа, сделать это практически невозможно, но иногда появляются недвусмысленные признаки...

Заметное оживление продаж в апреле говорит о том, что дно, возможно, уже пройдено!

Что происходит на самом деле

Число подписанных в апреле контрактов на Манхэттене выросло двузначными темпами относительно марта (на 15,6%) и того же периода прошлого года (на 11,6%), по данным Urban Digs. Подписанные контракты, опережающий индикатор любого рынка недвижимости. Существенный рост их числа обычно предшествует движению цен вверх. Мы продолжим следить за этим показателем на протяжении 2019 года, но появившиеся ростки, это весьма хороший знак того, что рынок стабилизируется и даже начинает разворачиваться. Очень приятная новость после разочаровывающего первого квартала.

Новый налоговый закон, принятый в декабре 2017 года, за минувший год буквально высосал жизнь из рынка Манхэттена. Но теперь, когда люди лучше поняли его последствия, подав декларации за 2018 год (срок подачи, 15 апреля), часть неопределённости рассеялась. Напомним: закон ограничил суммой $10 тыс. объём налогов штата на доходы и местных налогов, то есть налога на имущество (SALT), которые владелец основного жилья мог вычесть из федеральной декларации, ничтожная величина для нью-йоркского домовладельца.  Для большинства горожан это стало полной неожиданностью и застало многих врасплох. Однако, хотя ограничение SALT и лишило рынок сил из-за неопределённости, верхний сегмент оно затронуло слабее благодаря компенсаторам: более низким налоговым ставкам, повышенному порогу AMT и прочим лазейкам.

Налоговые перемены позади, активность продаж пошла вверх, и мы считаем, что 2019 год, правильное время для покупки кондоминиума на Манхэттене.  Обратите внимание на следующие данные из отчёта Douglas Elliman:

• Вялые продажи 2018 года заставили продавцов опустить свои ожидания. Цифры предоставлены Jonathan Miller Samuel.
• У покупателей теперь больше вариантов: предложение накопилось из-за просевших объёмов продаж. Это же давит на цены вниз.
• Ипотечные ставки снизились на 40 базисных пунктов (почти ½ пункта) с мая прошлого года, и условия финансирования выглядят очень привлекательно.
• Рост ВВП на 3,2% в Q1 2019 и мощнейший прирост рабочих мест (минимальная безработица с 1969 года) при сдержанной инфляции удерживают ставки на разумном уровне и подпитывают восстановление.

Более низкие цены, скорректированные ожидания продавцов, недавнее снижение ставок, ясность в отношении последствий налоговой реформы и свежие свидетельства бурного роста экономики Нью-Йорка и США делают покупку сейчас крайне привлекательной.  Полагаем, что Q1 2019 мы будем вспоминать как абсолютное дно этого рыночного цикла.

Избранное в блоге:

«9 советов по покупке элитной недвижимости в Нью-Йорке»

Рынок покупателя в Нью-Йорке

Сегодня мы считаем, что нынешний рынок жилья Манхэттена представляет собой инвестиционную возможность, какая появляется раз в десятилетие, а то и раз в поколение. В Q4 2018 Манхэттен превратился в выраженный рынок покупателя: предложение выросло, продажи замедлились, медианные запрашиваемые цены снизились. В этом году на рынок выходит значительный новый объём, притом что не распроданы ещё и новостройки последних 2 лет. Рынок слаб, продавцы охотно торгуются. При этом экономика Нью-Йорка сильна. Сочетание этих факторов, на наш взгляд, делает момент прекрасным для долгосрочной инвестиции и превращает 2019 год в идеальное время для покупки.

Случай крайне редкий. За последние 20+ лет Манхэттен становился рынком покупателя лишь дважды: в 2001 году сразу после 9/11, и длилось это всего шесть месяцев, и в 2008-2009 годах, когда Lehman Brothers рухнул и спровоцировал кредитный кризис длиной в год. Нынешний рынок покупателя начался в конце 2015 года, но только в ультраэлитном сегменте, крошечной доле рынка. С тех пор он расширился: сначала на элитный сегмент в 2016 и 2017 годах, а теперь на все сегменты предложения, особенно в 2018 году, после принятия нового неблагоприятного федерального налогового закона (подробно разобранного в наших прошлых обзорах), отправившего многих покупателей на скамейку запасных.

Как видно на графике ниже от Compound, покупка недвижимости на Манхэттене в правильный момент, то есть на рынке покупателя, способна принести щедрую отдачу:

Теперь подробности о том, каким выдался четвёртый квартал 2018 года:

• Число подписанных контрактов в Q4 2018 снизилось на 3% к тому же кварталу прошлого года, минимум с 2012 года. Впрочем, это падение на 3% объясняется огромным снижением на 19% по контрактам на кондоминиумы, которое частично компенсировал заметный рост контрактов на кооперативные квартиры.
• Цены контрактов снизились по всем типам предложения. Активность по контрактам точнее отражает состояние сегодняшнего рынка, чем данные закрытых сделок, куда часто попадают старые договоры, заключённые в условиях, не обязательно похожих на нынешние.
• По закрытым сделкам медианная цена продажи кондоминиума упала на 8,1%, до $1,48 млн, минимума за несколько лет.
• Количество проданных кондоминиумов в четвёртом квартале снизилось на 22,7% к третьему кварталу и на 13,0% в годовом исчислении, то есть объёмы продаж слабее, чем очень долгое время до этого.
• Медианная цена продажи за квадратный фут выросла, однако рост был искажён очень крупными по сумме закрытиями в двух ультраэлитных домах, где стартовали сделки, 520 Park Avenueи220 Central Park South.

И что всё это значит? 

• Окно возможностей для покупки открыто прямо сейчас.
• Покупательная способность у покупателей выше, чем прежде.
• У покупателей к тому же гораздо больше вариантов выбора.
• Девелоперы стали изобретательнее и предлагают новые бонусы, а частные продавцы существенно уступают в цене.
• У покупателей есть рычаг, позволяющий требовать то, что два года назад для продавца было неприемлемо: например, допустить ипотечное условие в договоре или взять на себя налог на передачу права и эксплуатационные платежи.

Учтите, что этот редкий момент совпал с тем, что экономика Нью-Йорка на подъёме и способна расти дальше долгие годы (например, расширение Google в West Soho, открытие Hudson Yards в марте 2019 года и так далее).

Сделки идут, но многие потенциальные покупатели выжидают, заняв позицию наблюдателя. Мы их предостерегаем: поймать дно любого рынка невозможно. Нередко покупатель ждёт слишком долго, упускает провал и теряет свой рычаг. Процентные ставки отошли от пиков 2018 года, и сейчас хороший момент, чтобы выйти на рынок или вернуться на него, пока они снова не пошли вверх. 

Почему сейчас правильное время инвестировать в рынок кондоминиумов Манхэттена

Уоррен Баффет сказал об этом лучше всех: «Цена, это то, что вы платите, ценность, это то, что вы получаете . . . Разумно бояться, когда другие жадничают, и жадничать, когда другие боятся».

Некоторые свежие публикации о недвижимости Нью-Йорка кого-то напугали. Если смотреть на широкую картину и общую статистику этих отчётов, причины страха вполне понятны, однако, чтобы увидеть историю целиком, нужно копать глубже.

Покупатели кондоминиумов на Манхэттене сохраняли осторожность в третьем квартале 2018 года из-за опасений по поводу нового налогового закона (FN1), введённого в конце 2017 года, и это несмотря на очень сильную экономику, рекордный фондовый рынок и всё ещё относительно низкие, хотя и быстро растущие, процентные ставки.

Недвижимость Манхэттена редко оказывается на рынке покупателя, поэтому, если вас интересует надёжная долгосрочная инвестиция, время для покупки может быть именно сейчас. Затяжным это состояние не будет и в скором времени не повторится. Более того, в Q3 верхний сегмент рынка (свыше $5 млн), начавший коррекцию в 2016 году, отчасти пошёл вверх, о чём ниже.

Заголовки рассказывают не всю историю

Заголовки о квартале звучали тревожно, но всей истории они не передают. Смотреть надо на то, что происходит на рынке сегодня, а не 1, 2 или 8 кварталов назад, на чём обычно и сосредоточены квартальные отчёты. Если взять число подписанных за квартал контрактов, опережающий индикатор, квартал оказался примерно на уровне того же квартала прошлого года.

• Подписанные контракты на Манхэттене показали незначительное снижение на 1% к их числу в Q3 2017.

• Лучший результат по подписанным контрактам показал сегмент $5 млн - $10 млн (рост на 30%, обеспеченный главным образом продажами в двух новостройках, The Belnord и 100 E 53rd).

• Второй по силе сегмент, жильё от $10 млн, где активность выросла на 10%.

• По каким ценам эти лоты в итоге перейдут к покупателям, мы не узнаем, пока сделки не закроются и не будут зарегистрированы, а это может занять много месяцев, но возврат активности после долгой спячки обнадёживает. Разумеется, свою роль в этих продажах сыграли скидки.

Закрытые сделки третьего квартала 2018 года, впрочем, рисуют иную картину. Оценивая закрытые сделки, вы смотрите только на лоты, закрывшиеся в квартале, независимо от даты подписания контракта. В новостройках подписание могло состояться и 3 года назад. Поэтому данные по закрытым сделкам бывают несколько устаревшими, хотя для улавливания трендов они по-прежнему полезны.

• Общее число закрытий на Манхэттене упало на 8% (хотя и выросло на 5% к Q2 2018)
• Закрытые сделки в новостройках рухнули на 37%. Это заставило часть девелоперов заметно снижать цены в домах, изначально переоценённых или расположенных вне самых востребованных престижных районов. По данным Core Group, средняя скидка в новостройках достигла почти рекордных 14% за квартал против 8% годом ранее.
• Покупатели, отпугнутые заоблачными ценами новостроек, обратились к вторичным кондоминиумам, где число сделок выросло на 2%, тогда как закрытые сделки по кооперативам снизились на 8%.
• Предложение за квартал выросло существенно, на 13%, что удлинит сроки экспозиции в дальнейшем.
• Сильнее всего выросло предложение вторичных кооперативов, на 26%, вторичных кондоминиумов, на 4%. Предложение новостроек сократилось на 5%.
• Средняя цена кондоминиума составила $2,66 млн, снижение на 2,3%. Средняя цена за квадратный фут по вторичным кондоминиумам снизилась на 5%.  
• Средняя цена новостройки составила $4,33 млн, при этом цена за квадратный фут в новостройках выросла на 4%.
• Средняя цена за квадратный фут в элитном сегменте (топ 10% продаж) выросла на 2,7%, а порог входа в люкс опустился до $3,85 млн.

Фото: 111 Murray

Макроэкономическая среда

• Индекс Dow и NASDAQ держатся высоко. Фиксация прибыли вполне может опустить котировки, но, что бы ни говорили о международных торговых войнах, акции дороги, и фиксировать прибыль выглядит очень заманчиво.
• Безработица снижается, и статистически в США полная занятость. Полная занятость подстёгивает расходы. Потребительские расходы приносят акционерам больше прибыли.
• Дерегулирование идёт полным ходом, поэтому деловая активность, скорее всего, продолжит расти.
• Кредитного пузыря нет, но глава ФРС говорит, что ставки будут повышаться постепенно в течение 2019 года. Рост ставок побуждает покупателей брать ипотеку с фиксированной ставкой раньше, а не позже.
• Высокие темпы роста в экономике заставляют людей гадать, надолго ли это, и многие откладывают крупные покупки. Экономисты сегодня говорят, что кредитного пузыря на горизонте нет, так что потребительская экономика выглядит здоровой.

Почему мы уверены в рынке Нью-Йорка

Если коротко, мы считаем этот рынок покупателя вполне благоприятным, особенно в сравнении с 2008 годом.

• Продавцы наконец торгуются, и сила теперь на стороне покупателя
• Ставки исторически относительно низки
• Экономика на подъёме
• Дерегулирование идёт полным ходом
• Минимальная безработица за 69 лет
• В Нью-Йорке самый высокий уровень занятости за 50 лет, а промышленность и сервисы Нью-Йорка сегодня хорошо диверсифицированы и не сводятся к одним финансам
• Кредитного пузыря, как в 2008 году, нет; банки предъявляют жёсткие требования и проводят должную проверку
• Прибыли компаний никогда не были выше, особенно при новой низкой ставке 21%
• Избыточная застройка в городских рынках обычно поглощается быстро

Погружение в детальные цифры показывает, что рынок недвижимости Нью-Йорка силён. Большинство прочтёт общие отчёты, но проницательный покупатель прислушается к специалистам по недвижимости. Перефразируя Уоррена Баффета: когда другие боятся, возможно, это и есть правильное время покупать в Нью-Йорке.

Влияние нового налогового закона США на Манхэттен 

Премияновый налоговый закон США, вступивший в силу 1 января 2018 года, наделал много шума в прессе. Однако если вчитаться в мелкий шрифт, закон окажется благом для корпораций и инвесторов в недвижимость, включая иностранных покупателей. Для нынешних домовладельцев, особенно на Манхэттене, картина сложнее.

На Манхэттене неопределённость вокруг окончательных последствий нового закона, который ограничивает вычет налогов штата и местных налогов и уменьшает сумму вычитаемых процентов по основному жилью с $1 млн до $750 тыс., нервировала рынок, и это отразилось в свежих отчётах за Q1: по данным Corcoran, активность Q1 снизилась на 10%. Слабость объёмов прослеживалась во всех ценовых диапазонах, но особенно ощущалась в верхнем сегменте. Активность продаж Q2, судя по всему, восстанавливается.

Чтобы смягчить негативные последствия закона, губернатор Куомо приложил серьёзные усилия к изменению налоговых правил штата. Мы ожидаем, что часть неопределённости на рынке сохранится и на ближайшие месяцы оставит покупателя за рулём, по крайней мере пока экономика не начнёт разогреваться, чего от налоговой реформы и ждут.

При этом многие элитные дома в престижных районах Downtown, таких как NoHo, SoHo, Tribeca, West Village и Flatiron, а также в ядре Upper West Side, чувствуют себя вполне уверенно. Верно оценённые кондоминиумы по-прежнему уходят быстро, число сделок в стадии оформления выше и к прошлому месяцу, и к прошлому году, а 20% сделок по-прежнему заключаются выше запрашиваемой цены, цифра немалая.

Отчёт о ценах на жильё Манхэттена 

Экономика США и Нью-Йорк в частности показывали сильную динамику в начале 2018 года.  

• Занятость в Нью-Йорке достигла исторического максимума в 4,426 млн человек. С 2009 года город прибавил 702 тыс. рабочих мест, это рост на 18,9%, максимальный со времён Второй мировой войны и заметно выше общенационального показателя в 11,5%. Больше всего за последние 10 лет нанимали технологические, медийные, медицинские и связанные с туризмом компании.
• Индекс Dow Jones вырос на 25% за год и закрепился на отметке 25 000. Отчитались уже почти все компании за 2017 год, и у 75% из них прибыль четвёртого квартала превзошла ожидания.
• В феврале прибавилось 313 000 рабочих мест, на 100 000 больше ожиданий, а уровень безработицы держался на низких 4,1%.

Более заметные позитивные эффекты новой налоговой реформы мы ожидаем ближе к концу года, а также возможную вторую фазу реформы со снижением налогов на прирост капитала.  Следите за обновлениями...

Отчёт о рынке Манхэттена

Ядро рынка кондоминиумов Манхэттена сохраняет силу и активность. Рекордные уровни фондовых рынков, дешёвое и легкодоступное финансирование, а также ясность помогли рынку двигаться вперёд. Год назад царила серьёзная неопределённость вокруг выборов в США, ставки преждевременно взлетали, а Brexit шокировал всех. Отдельные показатели за Q3 2017:

• Число подписанных контрактов на кондоминиумы в диапазоне $1 млн - $3 млн выросло на 11% в годовом исчислении
• Число подписанных контрактов на кондоминиумы в диапазоне $3 млн - $5 млн выросло на 8% в годовом исчислении. 
• Ультраэлитный рынок кондоминиумов (от $10 млн), впрочем, продолжает идти против ветра, хотя в этом квартале число подписанных контрактов свыше $10 млн оказалось на 12% больше.
• Вторичный рынок - средняя цена $1 774 за кв. фут
• Новостройки - средняя цена $2 320 за кв. фут
• Люкс - $2 780 за кв. фут, порог входа в люкс (топ 10% продаж) на уровне $4,1 млн.

Каковы объёмы вторичного предложения на рынке недвижимости Манхэттена?

«Покупатели , ценовая коррекция уже произошла, и примерно за последний год рынок в целом показал признаки стабилизации и нормализации. Если у вас есть реальная потребность в покупке и вы нашли подходящий объект, используйте это затишье, чтобы выжать из переговоров любые рычаги . Никогда не знаешь, в какой момент продавцу надоест и он будет готов принять предложенную цену.»

Полный текст статьи: medium.com

Мы согласны с Urban Digs. Рынок недвижимости Манхэттена уже прошёл коррекцию, особенно в элитном сегменте, и рычагов у покупателей сейчас больше, чем в 2014 - 2016 годах. Мы ожидаем, что это преимущество сохранится и в 2018 году, пока длится путаница вокруг новых налоговых изменений.  При этом мы обнаружили, что предложение на вторичном рынке по-прежнему невелико. 

Мы изучили объёмы вторичного предложения в четырёх престижных районах, популярных у наших покупателей основного жилья и инвесторов: Tribeca, Chelsea, Upper East Side и Upper West Side. Смотрели сегменты $5 - $10 млн, $2 - $5 млн и $1 - $2 млн. 

Из всей недвижимости Манхэттена, выставленной на продажу в сегменте $5 - 10 млн, на вторичном рынке в Tribeca нашлось всего 17 лотов, 8 лотов в Chelsea, 5 лотов на Upper East Side и 4 лота на Upper West Side. Итого 34 вторичных лота в этих четырёх районах, покрывающих значительную часть острова Манхэттен. 

Спускаясь ниже по рынку: из всей недвижимости Манхэттена, выставленной на продажу в сегменте $2 - 5 млн, на вторичном рынке в Tribeca было всего 22 лота, 15 в Chelsea, 21 на Upper East Side и 32 на Upper West Side (включая Riverside). То есть в сегменте $2 - $5 млн по этим четырём районам доступно лишь 90 лотов.  

В начальном сегменте, среди всей недвижимости Манхэттена, выставленной на продажу в диапазоне $1 - $2 млн, на вторичном рынке в Tribeca было всего 2 лота, 11 лотов в Chelsea, 15 лотов на Upper East Side и 19 лотов на Upper West Side. Итого 47 вторичных лотов, доступных к покупке в сегменте $1 - $2 млн по этим четырём крупным районам. 

Как отметил Urban Digs, продавцы действительно стали восприимчивее к переговорам, особенно в сравнении с 2014 - 2015 годами, но предложение хороших вторичных кондоминиумов по-прежнему довольно скудное. А новостройки продаются с высокой премией. Как только начинаешь сужать выбор до лучшей недвижимости Манхэттена, по конкретному дому, по ориентации окон, без переоценённых вариантов, число достойных предложений резко падает. Поэтому, если вы покупатель с жилищной потребностью или инвестор, держите этот дефицит в голове. 

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Графики предоставлены UrbanDigs

Обзор рынка Манхэттена Q4|2017

Четвёртый квартал 2017 года на рынке недвижимости Манхэттена лучше всего описывается словом «стабильный»: в трёх из последних четырёх кварталов активность закрытых сделок росла. 2017 год оказался заметно лучше 2016-го, хотя число подписанных за квартал контрактов ощутимо снизилось в годовом исчислении, и объясняется это прежде всего внерыночными факторами, налоговой реформой и политическим климатом.

Если присмотреться к типам жилья, разброс окажется значительным. Активнее всего был сегмент вторичных кооперативов, третий квартал подряд с ростом продаж. Подписанным контрактам на вторичные кондоминиумы, напротив, мешают всё ещё высокие цены, а закрытые сделки в новостройках просели на 12% из-за текущего цикла и графика девелоперов. С учётом всего этого и неопределённости вокруг новой налоговой реформы можно предположить, что недвижимость Манхэттена постепенно превращается в рынок покупателя.

Вторичные кондоминиумы

• Средняя цена за квадратный фут составила $1 759, без изменений к прошлому году.
• Число сделок в этом сегменте снизилось на 3%, до 929, минимум с Q4 2011 года.
• Срок экспозиции составил 116 дней, без изменений к прошлому году.
• Предложение сократилось на 4%, до 2 485 лотов в продаже.

Неопределённость вокруг последствий налоговой реформы проявилась в Q4 именно в секторе вторичных кондоминиумов, вызвав спад активности продаж и стагнацию цен. Второй год подряд сегмент отстаёт, и продаж здесь меньше всего с 2011 года. Предложение доступных лотов сократилось соответственно, на 3% по всему сегменту. Многие указывают на разрыв в ценах: активное предложение несло двузначную премию за квадратный фут в сравнении с закрытыми сделками Q4.

Вторичные кооперативы

• Средняя цена кооперативной квартиры составила $1,26 млн
• Средняя цена за квадратный фут составила $1 167, рост на 1% к прошлому году
• Число сделок в этом сегменте выросло на 4%, до 1 733 объектов.
• Срок экспозиции составил 88 дней, снижение на 5% к прошлому году.
• Предложение выросло на 15%, до 2 824 лотов в продаже.

Вторичные кооперативы завершили 2017 год как самый продаваемый продукт рынка, третий квартал подряд опережая остальные варианты по росту продаж. Высокий спрос на вторичные кооперативы сократил среднюю длительность экспозиции на 5%. В ответ рынок увеличил доступное предложение на 15%.

Новое строительство

• Средняя цена кондоминиума в новостройке составила $3,92 млн.
• Средняя цена за квадратный фут составила $2 253, снижение на 17% к прошлому году на фоне уменьшения числа закрытий в супер- и ультраэлитном сегментах.
• Число сделок в этом сегменте упало на 12%, с 527 до 463.
• Предложение выросло на 30%, сейчас в продаже 1 074 лота.

Как и следовало ожидать, показатели рынка новостроек растут или падают в зависимости от хода строительства. В 4^-м квартале ни один новый дом не начал закрытия сделок, а ряд крупных проектов, таких как 125 Greenwich и 91 Leonard, вышел в продажу, из-за чего предложение взлетело на 30%.

Люкс

• Средняя цена элитных апартаментов в Нью-Йорке составила $7,24 млн в Q4.
• Средняя цена за квадратный фут снизилась на 12%, до $2 625.
• Порог входа в люкс составил $3,882 млн.

Элитный сегмент определяется как верхние 10% закрытых сделок по цене. Начальная цена, или «порог», опустилась примерно на $500 000 и составила $3,882 млн. Средняя цена при этом снизилась на 10%, а цена за квадратный фут, на 12%. Объясняются эти снижения сдвигом состава закрытий в квартале: от ультра- и суперэлитных сделок, таких как 432 Park, Greenwich Lane и 56 Leonard, в конце 2016 года, к более скромным элитным домам в удалённых локациях, таким как One West End и 252 East 57^th St. Однако рынок стал конкурентнее, предложение выросло, и у продавцов почти не осталось иного выхода, кроме снижения цен ради спроса. Для инвесторов в элитном сегменте это реальная возможность: такие лоты дёшевы и готовы к сделке.

Коротко: рынок Манхэттена остаётся стабильным, и 2017 год был здоровее 2016-го. При этом тренды всё сильнее склоняются в сторону клиента, иначе говоря, рынок становится «рынком покупателя». Рост доступного предложения, новые проекты и снижение порога входа в люкс создали рынок, на котором собственники и девелоперы склонны давать скидки, чтобы удержать тающие продажи. Из-за неопределённости с налоговой реформой 2018 год будет хорошим для покупателя и не самым удачным для продавца. Тем, кто пока стоит в стороне, возможно, самое время выйти на рынок, пока не заработали позитивные эффекты налоговой реформы Трампа.

Быстрый поиск по Манхэттену

Топ-50 пентхаусов Нью-Йорка в продаже

Самые дорогие апартаменты Манхэттена в продаже

Наши любимые новостройки Манхэттена в продаже

Как президент Трамп повлияет на рынок недвижимости США?

Никогда прежде в Белом доме не сидел девелопер и брокер по недвижимости из Нью-Йорка (да, у него есть нью-йоркская брокерская лицензия). Пусть многие из нас не согласны с поведением и политическими взглядами Трампа, одно можно сказать наверняка: он будет за собственность и за недвижимость.

Кто-то предполагал, что президентство Трампа станет чёрным лебедем, однако вместо обвала и доллар США, и фондовый рынок сегодня выросли!

Если вам интересно, как политика президента Трампа отразится на недвижимости США, вот несколько наблюдений о том, как он, вероятно, будет действовать в должности.

Использует ли он недвижимость, чтобы разогнать экономику?

Трамп, девелопер и брокер по недвижимости. Всю жизнь он сам вкладывался в недвижимость и говорил, что заинтересован в росте доли собственного жилья у населения. Учитывая, что семейный бизнес построен на недвижимости, будь то его собственная компания, Trump Organization, или компания его зятя, Kushner Properties, мы ожидаем, что роман Трампа с недвижимостью продолжится.

Что будет с ипотечными ставками?

Ставки, судя по всему, останутся низкими какое-то время. «Ипотечные ставки снижаются, потому что инвесторы видят безопасную доходность в американских ипотечных ценных бумагах, а это отражает их уверенность в относительной надёжности рынка жилья США», написал главный экономист Trulia Ральф Маклафлин в заявлении на следующий день после выборов. «Более того, ФРС, вероятно, отложит декабрьское повышение ставки из-за глобальной экономической турбулентности. Оба эффекта означают краткосрочный выигрыш для заёмщиков, и мы, скорее всего, увидим рост рефинансирования ипотеки, если ставки продолжат падать».

Снизит ли он налоги для инвесторов в недвижимость?

Республиканцы сохранили контроль над Палатой представителей и Сенатом. В результате будущее налоговой политики целиком в их руках, а значит, нас ждут серьёзные перемены, которые затронут налоги для инвесторов в недвижимость. Трамп предложил:

• Снизить налоговые ставки, установив предельную ставку налога на прирост капитала на уровне 20%.
• Отменить налог на наследство
• Снизить корпоративные налоги с 35% до 15%

И пусть в налоговой реформе он получит не всё, чего хочет, наше налоговое законодательство созрело для перемен (об этом говорили и республиканцы, и демократы), и перемены эти, вероятно, придут до августа 2017 года, прежде чем начнётся предвыборный сезон 2018 года.

Станет ли проще занимать деньги?

Смягчение регулирования, один из лозунгов его кампании, позволило бы банкам активнее кредитовать, а с 2008 года кредитование остаётся очень сдержанным.  Ещё один способ, которым президентство Трампа могло бы облегчить покупку жилья, это снижение страховых премий по кредитам FHA или сокращение гарантийных комиссий Fannie Mae и Freddie Mac.

Что будет с регулированием?

Значительная часть программы Трампа строилась вокруг дерегулирования финансового рынка ради его полноценного оживления, и одно это способно поддержать недвижимость. Об этом громко говорили и сам Трамп, и Республиканская партия в целом.

Трамп предложил сократить и банковское регулирование, и строительные нормы. Ослабление правил кредитования может увеличить долю собственного жилья, упростив получение займов. Что до строительных норм, на встрече National Realtor Association Трамп оценил в 25% долю расходов на строительство дома, связанных с регулированием. Он хотел бы довести её до 2%. Дерегулирование стройки означало бы более доступное жильё для потребителя.

Исчезнет ли вычет процентов по ипотеке?

Нет! В прошлом году в обнародованном Трампом налоговом плане прямо и недвусмысленно говорилось, что вычет процентов по ипотеке он сохранит.

Продолжит ли он программу обмена 1031?

Трамп, которого жёстко критиковали за агрессивное использование налогового кодекса и, по сообщениям, неуплату федеральных налогов, скорее всего сохранит спорные безналоговые обмены 1031, позволяющие владельцам продавать объект без уплаты налога на прирост капитала, если выручка вкладывается в другую недвижимость.  Программа обмена 1031, один из фундаментов отрасли недвижимости, и Трамп её сохранит.

А что с иммиграцией?

Иммиграционная политика Трампа менялась много раз с тех пор, как он объявил о выдвижении, и провести иммиграционную реформу через Конгресс или Сенат будет непросто, поэтому судить, повлияет ли это сколько-нибудь заметно на рынок недвижимости Нью-Йорка, сложно.

Сможет ли Трамп реализовать все свои предвыборные позиции?

Тем из вас, кто переживает из-за Трампа в кресле президента после его возмутительной риторики и поведения, стоит помнить: власть президента США не безгранична. Отцы-основатели не хотели, чтобы власть контролировал один человек или одна группа, с риском однажды оказаться под властью очередного диктатора или тирана. Поэтому наша система разделена на три ветви: исполнительную, законодательную и судебную. Именно поэтому многие из самых возмутительных предвыборных позиций Трампа реальностью не станут. Их либо заблокирует законодательная ветвь, либо отменит судебная.

Спорить не о чем: эти выборы сильно разделили страну. Но теперь, когда они позади, американцы объединятся, как делали всегда. Как сказал Обама о Трампе: «Мы все желаем ему успеха».