Гид международного покупателя по недвижимости NYC & Miami
Гид международного покупателя по недвижимости в NYC и Miami: структуры владения, налоговые обязательства, финансирование, FIRPTA, наследственное планирование и операционная механика трансграничной покупки.
Что покупателям не из США нужно знать в 2026 году: финансирование, FIRPTA, налог на наследство, правила зданий и дистанционные закрытия сделок
Обновлено 2026-04-27 · чтение 30 минут · Автор: Anthony Guerriero, лицензированный брокер (NY · FL · CA)
О НАС
Manhattan Miami Real Estate более 20 лет консультирует международных покупателей, сопровождая клиентов из Латинской Америки, Европы, Азии, Ближнего Востока и других регионов в сделках с недвижимостью США. Мы знаем, что работает, а что нет, для покупателей не из США в New York и Miami.
Основатель Anthony Guerriero имеет лицензию Real Estate Broker в New York, Florida и California и обслуживает состоятельных частных лиц (UHNW), семейные офисы и трансграничных инвесторов; его ключевые компетенции: FIRPTA, структурирование владения и закрытие сделок по доверенности (Power of Attorney).
Международные покупатели могут приобретать недвижимость в NYC и Miami без вида на жительство и гражданства США. Структура покупки, компания или личное имя, юрисдикция и налоговое позиционирование, значит не меньше, чем сам объект. Самые успешные трансграничные приобретения начинаются с критериев, юрисдикции и сроков, а не с поиска объявлений.
- Нет требования о резидентстве: международные покупатели могут свободно приобретать недвижимость в NYC + Miami
- FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) применяется при продаже: удержание ~15%
- Структуры владения (LLC, траст, иностранная компания) влияют на налоговую нагрузку, анонимность и наследственное планирование
- Расходы на закрытие сделки в NYC в основном несет покупатель (mansion tax, налог на ипотеку, юрист); в Miami они ниже, но со своими нюансами штата
- Co-op (кооперативные дома) на Manhattan обычно отказывают международным покупателям; кондоминиумы принимают; новостройки остаются самым распространенным путем
Соединенные Штаты приветствуют международные инвестиции в недвижимость. Здесь нет дополнительных гербовых сборов, нет ограничений на долю иностранного владения, и большинство штатов не вводит ограничений для покупателей не из США, хотя Florida ввела ограничения для граждан некоторых стран по закону SB 264 (подробно ниже).
В мире, где Канада прямо запретила покупку большинству иностранцев (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, продлен до 2027 года), Австралия и Новая Зеландия требуют строгих одобрений, а такие города, как Сингапур (60% дополнительного гербового сбора), Торонто (35%), Ванкувер (20%) и Гонконг (отменил BSD в феврале 2024 года), исторически облагали иностранцев карательными налогами на переход прав, Соединенные Штаты остаются на удивление открытыми.
При этом международные покупатели сталкиваются с особыми вопросами: финансирование, структурирование владения, удержание FIRPTA, риск налога на наследство, налоговые соглашения со страной проживания и страновые ограничения Florida. Этот гид охватывает все, что нужно знать перед покупкой недвижимости в New York City, Miami или в любой точке США, с особым вниманием к практике покупки для нерезидента США.
Для глубокого разбора по Miami о налоговых преимуществах Florida и страновых ограничениях SB 264 см. наш гид Лучшие районы Miami для покупки кондоминиума . По выбору кондоминиума в NYC см. наш Гид по покупке люксовых кондоминиумов на Manhattan. По базовому вопросу о праве собственности см. Могут ли иностранцы покупать недвижимость в США?.
Краткие факты 2026 для международных покупателей
NYC и Miami: краткое сравнение для международных покупателей
| Критерий | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Подоходный налог штата | До 10.9% (NYC добавляет ~3.876%) | 0% (нет подоходного налога штата) |
| Медианная цена кондоминиума $/sqft | ~$1,998 | ~$995 |
| Mansion tax | От 1% до 3.9% (прогрессивный) | Нет |
| Documentary stamp tax | N/A | ~0.7% от цены продажи |
| Доля Co-op в предложении | ~70% (ограничительно для иностранных покупателей) | ~0% (только кондоминиумы) |
| страновые ограничения SB 264 | N/A | 7 стран под ограничениями (Китай, Россия, Иран, Северная Корея, Куба, Венесуэла-Мадуро, Сирия) |
| Права арендаторов | Сильные (стабилизация аренды в домах до 1974 года с 6+ квартирами) | В пользу арендодателя |
| Лучше всего подходит международным покупателям, которым важны | Сохранение капитала, престиж, доступ к образованию (Columbia, NYU) | Налоговая эффективность, стиль жизни, культурная близость к Латинской Америке |
Многие международные покупатели в итоге владеют недвижимостью в обоих городах: Manhattan для бизнеса и образования, Miami для стиля жизни и налогового резидентства.
Частное консультирование для международных покупателей
Начните с разговора, а не с объявления.
В трансграничных приобретениях в New York и Южной Florida структура, юрисдикция и сроки значат не меньше цены. Свяжитесь с нами для конфиденциального брифинга с учетом ваших вопросов резидентства, налогов и семейного офиса.
Начать конфиденциальный разговорКонсультируем покупателей со всего мира в New York и Южной Florida.
ЧАСТЬ 1РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ США ОЧЕНЬ ПРОЗРАЧЕН
ЧАСТЬ 2ЧАЩЕ ВСЕГО КОМИССИИ ОПЛАЧИВАЕТ ПРОДАВЕЦ
ЧАСТЬ 3НИКАКИХ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ГЕРБОВЫХ СБОРОВ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
ЧАСТЬ 4ИНОСТРАННЫМ ПОКУПАТЕЛЯМ СТОИТ ВЫБИРАТЬ КОНДОМИНИУМЫ, А НЕ CO-OP
ЧАСТЬ 5ФИНАНСИРОВАНИЕ ВПОЛНЕ ДОСТУПНО ИНОСТРАННЫМ ПОКУПАТЕЛЯМ
ЧАСТЬ 6ИНВЕСТОРЫ НЕ ПЛАТЯТ НАЛОГ С АРЕНДНОГО ДОХОДА ПЕРВЫЕ 10-15 ЛЕТ ФИНАНСИРОВАНИЯ
ЧАСТЬ 7ИНОСТРАННЫЕ ПОКУПАТЕЛИ ДОЛЖНЫ ВЫБРАТЬ ЗАЧЕТ РАСХОДОВ ДЛЯ ПОДОХОДНОГО НАЛОГА
ЧАСТЬ 8УДЕРЖАНИЕ FIRPTA
ЧАСТЬ 9ИНОСТРАННЫМ ПОКУПАТЕЛЯМ НУЖНО ПЛАНИРОВАТЬ, ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ НАЛОГА НА НАСЛЕДСТВО (ESTATE TAX)
ЧАСТЬ 10ИНОСТРАННЫМ ПОКУПАТЕЛЯМ СЛЕДУЕТ КОНСУЛЬТИРОВАТЬСЯ С НАЛОГОВЫМИ СПЕЦИАЛИСТАМИ СВОЕЙ СТРАНЫ
ЧАСТЬ 11ИНОСТРАНЦЫ МОГУТ ОТСРОЧИТЬ НАЛОГ НА ПРИРОСТ КАПИТАЛА, КУПИВ ДРУГОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ОБЪЕКТ
ЧАСТЬ 12ИНОСТРАННЫМ ПОКУПАТЕЛЯМ НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО НАХОДИТЬСЯ В США ДЛЯ ЗАКРЫТИЯ СДЕЛКИ
ДАВАЙТЕ ПОГОВОРИМ
Покупаете ли вы свою первую недвижимость в США, структурируете портфель из нескольких объектов или планируете смену налогового резидентства на Florida, мы специализируемся на трансграничных сделках для международных клиентов.
Записаться на конфиденциальную консультацию →
Все консультации конфиденциальны. Мы координируем работу с вашими консультантами в стране проживания и налоговыми специалистами США.
Начните с разговора, а не с объявления.
Manhattan Miami консультирует узкий круг покупателей, продавцов и семейных офисов в NYC и Южной Florida. Мы не ведем открытых поисков. Каждые отношения начинаются с контекста.
Начать →