Гид международного покупателя по недвижимости NYC & Miami
Гид международного покупателя по недвижимости в NYC и Miami: структуры владения, налоговые обязательства, финансирование, FIRPTA, наследственное планирование и операционная механика трансграничной покупки.
Что покупателям не из США нужно знать в 2026 году: финансирование, FIRPTA, налог на наследство, правила зданий и дистанционные закрытия сделок
Проверено 19 октября 2026 года · Anthony Guerriero, лицензированный брокер (NY · FL · CA)
О НАС
Manhattan Miami Real Estate более 20 лет консультирует международных покупателей, сопровождая клиентов из Латинской Америки, Европы, Азии, Ближнего Востока и других регионов в сделках с недвижимостью США. Мы знаем, что работает, а что нет, для покупателей не из США в New York и Miami.
Основатель Anthony Guerriero имеет лицензию Real Estate Broker в New York, Florida и California и обслуживает состоятельных частных лиц (UHNW), семейные офисы и трансграничных инвесторов; его ключевые компетенции: FIRPTA, структурирование владения и закрытие сделок по доверенности (Power of Attorney).
Наш опыт работы с иностранными покупателями
Мы продавали недвижимость покупателям более 40 национальностей. За эти годы мы работали со многими клиентами из Азии, Европы, Мексики и Южной Америки.
Мы начали встречаться с клиентами в Европе, когда евро был очень сильным. Это сработало. Когда евро снизился, мы уделили больше внимания Азии. На протяжении многих лет мы регулярно ездили в материковый Китай, Гонконг, Сингапур, Тайвань, Сеул и Японию.
Энтони Геррьеро ранее работал CPA в США и хорошо знаком с налоговыми вопросами, которые необходимо учитывать иностранным покупателям и инвесторам. Мы предлагаем комплексное сопровождение, координируя работу с юристами, банкирами и бухгалтерами, специализирующимися на иностранных покупателях.
Международные покупатели могут приобретать недвижимость в NYC и Miami без вида на жительство и гражданства США. Структура покупки, компания или личное имя, юрисдикция и налоговое позиционирование, значит не меньше, чем сам объект. Самые успешные трансграничные приобретения начинаются с критериев, юрисдикции и сроков, а не с поиска объявлений.
- Нет требования о резидентстве: международные покупатели могут свободно приобретать недвижимость в NYC + Miami
- FIRPTA обычно обязывает покупателя удержать 15% суммы реализации при отчуждении американской недвижимости иностранным продавцом. Исключения и сертификаты IRS могут уменьшить или отменить удержание. Оно засчитывается в налог продавца; возврату подлежит только переплата.
- Структуры владения (LLC, траст, иностранная компания) влияют на налоговую нагрузку, анонимность и наследственное планирование
- Расходы на закрытие сделки в NYC в основном несет покупатель (mansion tax, налог на ипотеку, юрист); в Miami они ниже, но со своими нюансами штата
- Кондоминиумы Манхэттена обычно гибче co-op для зарубежных владельцев и аренды. У каждого здания свои правила. До предложения проверьте владение через компанию, временное проживание, аренду и заявку.
Налоги и расходы при закрытии зависят от места, цены, финансирования и договора. Единый процент не описывает Манхэттен и Майами. Запросите подробную смету с учетом возможной комиссии брокера покупателя.
При этом международные покупатели сталкиваются с особыми вопросами: финансирование, структурирование владения, удержание FIRPTA, риск налога на наследство, налоговые соглашения со страной проживания и страновые ограничения Florida. Этот гид охватывает все, что нужно знать перед покупкой недвижимости в New York City, Miami или в любой точке США, с особым вниманием к практике покупки для нерезидента США.
Для глубокого разбора по Miami о налоговых преимуществах Florida и страновых ограничениях SB 264 см. наш гид Лучшие районы Miami для покупки кондоминиума . По выбору кондоминиума в NYC см. наш Гид по покупке люксовых кондоминиумов на Manhattan. По базовому вопросу о праве собственности см. Могут ли иностранцы покупать недвижимость в США?.
Краткие факты 2026 для международных покупателей
NYC и Miami: краткое сравнение для международных покупателей
| Критерий | New York City | Майами |
|---|---|---|
| Подоходный налог штата | Штат Нью-Йорк может облагать доход из нью-йоркских источников. Личный подоходный налог NYC обычно касается жителей города, а не нерезидентов. | 0% (нет подоходного налога штата) |
| Mansion tax | От 1% до 3.9% (прогрессивный) | Нет |
| Documentary stamp tax | N/A | Майами-Дейд: $0,60 на каждые $100 плюс надбавка $0,45, если не применяется исключение для односемейного жилья. |
| страновые ограничения SB 264 | N/A | До заключения договора попросите юриста во Флориде проверить статус покупателя и расположение объекта. |
| Лучше всего подходит международным покупателям, которым важны | Сохранение капитала, престиж, доступ к образованию (Columbia, NYU) | Налоговая эффективность, стиль жизни, культурная близость к Латинской Америке |
Многие международные покупатели в итоге владеют недвижимостью в обоих городах: Manhattan для бизнеса и образования, Miami для стиля жизни и налогового резидентства.
Частное консультирование для международных покупателей
Начните с разговора, а не с объявления.
В трансграничных приобретениях в New York и Южной Florida структура, юрисдикция и сроки значат не меньше цены. Свяжитесь с нами для конфиденциального брифинга с учетом ваших вопросов резидентства, налогов и семейного офиса.
Начать конфиденциальный разговорКонсультируем покупателей со всего мира в New York и Южной Florida.
1. Определите план покупки и команду
Определите назначение: личное пользование, семья или аренда. Установите бюджет покупки и годовых расходов. Брокер ищет и ведет переговоры; юрист проверяет договор, титул и правовые вопросы; кредитор одобряет финансирование; бухгалтер анализирует налоги и отчетность.
Соблюдайте порядок: собственность и средства, выбор объектов, переговоры, юридическая проверка и проверка здания, требования банка и ассоциации, завершение. Договорные и инспекционные сроки различаются в Нью-Йорке и Флориде. Уточните их до подписания.
2. Согласуйте комиссию до покупки
Комиссия брокера согласовывается сторонами и не установлена законом. Продавец может согласиться оплатить часть или всю комиссию брокера покупателя. Ваш платеж зависит от письменного договора с брокером и условий сделки. Мы уточняем это до принятия обязательств.
Подтвердите услуги, комиссию и свою доплату, если взноса продавца недостаточно. Получите условия письменно.
2026-10-19 · NAR
3. Рассчитайте расходы на покупку и владение
Запросите подробный расчет по объекту и кредиту: применимые налоги на передачу или mansion tax, ипотечные налоги, юридические и титульные расходы, сборы ассоциации, авансовую страховку и комиссию брокера покупателя. Новостройки могут возлагать дополнительные расходы.
Отдельно учитывайте налог на недвижимость, общие или HOA-платежи, страховку, обслуживание, кредит и специальные сборы. Для аренды заложите простой, сдачу и управление. Сравнивайте годовую потребность в деньгах, а не только цену.
4. Выберите объект и проверьте здание
Кондоминиумы Манхэттена обычно гибче co-op для зарубежных владельцев и аренды. У каждого здания свои правила. До предложения проверьте владение через компанию, временное проживание, аренду и заявку.
5. Подготовьте финансирование и документы
Специализированные кредиторы могут рассматривать клиентов без кредитной истории США. Одобрение зависит от заемщика, документов, использования, собственника и здания. До обязательства подтвердите взнос, резервы, ставку, сборы и проверку проекта.
Подготовьте паспорт, адрес, доходы или документы бизнеса, декларации по запросу, банковские и инвестиционные выписки, происхождение и путь переводов средств, документы компании при необходимости. Уточните переводы. Предварительное одобрение не является окончательным обязательством по кредиту.
2026-10-19 · HSBC
6. Разберитесь в аренде, амортизации и убытках
Амортизация и разрешенные расходы, включая ипотечные проценты, могут уменьшать доход от аренды. Неиспользованные пассивные арендные убытки обычно переносятся до момента допустимого использования с учетом правил пассивной деятельности, капитала под риском и других ограничений; общего семилетнего срока истечения нет. Это может дать положительный денежный поток при небольшом или нулевом текущем федеральном подоходном налоге, но не гарантирует 15 лет без налога. Результат зависит от аренды, расходов, финансирования, налоговой базы и формы владения. Физическому лицу-нерезиденту могут потребоваться выбор по IRC 871(d) и форма 1040-NR для вычетов на нетто-основе. Налог на недвижимость и налоги при продаже могут сохраняться.
Как амортизация и перенос убытков могут компенсировать арендный доход
Гипотетический пример в долларах США: физлицо-нерезидент покупает арендную недвижимость за $1 100 000 без кредита. Предположим амортизируемую базу здания $825 000 и стоимость земли $275 000. При допустимом сроке GDS 27,5 года полная годовая амортизация составляет $30 000. Модель начинается после первого неполного налогового года, с нулевыми начальными убытками, и охватывает 15 полных налоговых лет.
Годы 1–7: годовая аренда $60 000 минус $42 000 вычитаемых денежных расходов дает положительный денежный поток $18 000. Вычет амортизации $30 000 создает ежегодный налоговый убыток $12 000. Если другого пассивного дохода для зачета нет, отложенные пассивные убытки накапливаются до $84 000.
Годы 8–15: предположим аренду $90 000 и вычитаемые денежные расходы $50 000 ежегодно. Денежный поток составляет $40 000; после амортизации $30 000 налоговая прибыль от аренды равна $10 000. Ежегодно засчитываем $10 000 перенесенных убытков. За восемь лет используются $80 000, остаются $4 000. При этих допущениях аренда не создает текущего федерального подоходного налога все 15 модельных лет при положительном денежном потоке.
Год 16: при тех же цифрах оставшиеся $4 000 компенсируют часть налоговой прибыли $10 000. Остается $6 000 облагаемого арендного дохода.
| Год модели | Годовой денежный поток до подоходного налога | Годовой облагаемый доход после зачета убытков |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
Это условные цифры, не прогноз объекта и не гарантированная льгота. Предполагаются только аренда, действительный выбор налогообложения чистого дохода, своевременная отчетность, достаточная база и сумма под риском, а также доступность убытков по правилам пассивной деятельности. Денежные расходы считаются полностью вычитаемыми и включают налог на недвижимость. Налоги страны происхождения и продажи рассматриваются отдельно. Амортизация снижает налоговую базу и может влиять на налог при продаже.
Разделяйте денежный поток и налогооблагаемый доход. Погашение основного долга является оттоком денег, а не вычитаемым арендным расходом. Поручите бухгалтеру расчет налоговой базы, допустимой амортизации и использования убытков.
7. Проверьте налоговый выбор и отчетность
Арендный доход физлица-нерезидента от недвижимости США без эффективной связи с бизнесом США обычно облагается по ставке 30% от валового дохода или более низкой договорной ставке без вычета расходов. Допустимый выбор IRC 871(d) может разрешать налогообложение чистого дохода по прогрессивным ставкам.
Бухгалтер должен подтвердить право, заявление о выборе, налоговый номер, формы и сроки. LLC или убыток не отменяют отчетность автоматически.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. Учтите FIRPTA при покупке и продаже
FIRPTA может иметь значение при покупке и будущей продаже. При иностранном продавце юрист или агент закрытия должен установить статус и обязанность удержания. Планируйте средства после удержания, не весь валовой доход как немедленно доступные деньги.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. Определите собственника и наследование
В сделке с жилой недвижимостью LLC может быть указана покупателем и собственником в документе о праве собственности, добавляя слой непрозрачности между человеком и объектом. Она также может помогать защищать личные активы от обязательств LLC: Флорида обычно не возлагает на участников или управляющих личную ответственность по долгам компании лишь из-за их роли. Конфиденциальность и защита зависят от структуры и фактов. Личные гарантии или собственные действия могут создавать личную ответственность. Такая конфиденциальность не отменяет обязательную идентификацию владельца и налоговую отчетность. Florida Statutes 605.0304
Налог на наследство в США зависит от домицилия, формы владения и применимого договора. Для лица без гражданства и домицилия США декларация обычно требуется, когда расположенные в США активы превышают $60 000, согласно применимым правилам. Одна лишь LLC не устраняет автоматически этот риск.
Определите владельца до подписания. Консультанты США и вашей страны сравнивают ответственность, наследование, отчетность, кредит и продажу. Проверьте согласие банка и здания. Компания не гарантирует анонимности или освобождения от налогов.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. Подключите консультантов в своей стране
Передайте обеим командам одинаковые сведения: налоговое резидентство, гражданство, использование, собственность и средства. Уточните отчетность дома, зачет зарубежных налогов, договоры и последствия личного использования или смены резидентства. Недвижимость США не дает визу или иммиграционный статус.
11. Спланируйте продажу и возможный обмен 1031
Квалифицируемый обмен по Section 1031 может отсрочить прибыль по деловой или инвестиционной недвижимости. Просто купить другой объект недостаточно; жилье для личного пользования обычно не подходит, действуют строгие сроки и иные условия.
Обсудите условия обмена до организации продажи, не после получения денег. Сопоставьте расходы продажи, погашение кредита, налоги и денежные требования FIRPTA с заменяющей инвестицией.
2026-10-19 · IRS 1031
12. Организуйте дистанционную сделку и передачу
Дистанционная сделка часто возможна, но юрист, кредитор и титульная или расчетная компания должны заранее одобрить подпись. Уточните доверенность, консульское заверение или иной допустимый способ. Заложите время на запись, удостоверение и оригиналы.
До перевода независимо подтвердите инструкции по уже известному телефону. Проверьте расчет и итоговый осмотр. Организуйте страховку, коммунальные услуги, ключи и регистрацию в здании. Для аренды согласуйте правила, ответственного за сдачу и местный контакт для ремонта до передачи.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
ДАВАЙТЕ ПОГОВОРИМ
Покупаете ли вы свою первую недвижимость в США, структурируете портфель из нескольких объектов или планируете смену налогового резидентства на Florida, мы специализируемся на трансграничных сделках для международных клиентов.
Записаться на конфиденциальную консультацию →
Все консультации конфиденциальны. Мы координируем работу с вашими консультантами в стране проживания и налоговыми специалистами США.
Начните с разговора, а не с объявления.
Manhattan Miami консультирует узкий круг покупателей, продавцов и семейных офисов в NYC и Южной Florida. Мы не ведем открытых поисков. Каждые отношения начинаются с контекста.
Начать →