Квартиры в строящихся и новых проектах Miami

Pre-construction refers to purchasing a condo unit before or during the building phase, typically at prices below what the finished product will command on the open market. In Miami, developers release units in phases, starting with Friends & Family pricing, then moving to broker pricing, and finally public launch pricing. Buyers secure a unit with a reservation deposit (usually $50,000 to $100,000), then follow a structured deposit schedule during construction. This allows buyers to lock in today's pricing on a property that may not deliver for 3 to 5 years, often resulting in significant equity at closing.

Most Miami pre-construction condos require a total deposit of 20% to 50% of the purchase price, paid in stages over the construction period. A typical deposit schedule might include 10% at contract signing, 10% at groundbreaking, 10% at the halfway point of construction, and 10% at the top-off. The initial reservation deposit to hold a unit is usually $50,000 to $100,000, which is applied toward the first contract deposit. These deposits are held in escrow and are protected under Florida condominium law.

The best pre-construction condos in Miami depend on your budget, lifestyle preferences, and investment timeline. Each project offers a distinct value proposition, from branded residences with world-class hospitality services to boutique developments with intimate settings. We recommend scheduling a consultation so we can curate a shortlist based on your specific criteria, including pricing, views, floor plans, and projected appreciation.

Miami pre-construction has historically been an excellent investment, with luxury condos appreciating 25 to 40% in recent development cycles. The investment thesis is strong for several reasons: you lock in today's pricing on a property that delivers in 3 to 5 years, your capital outlay is limited to the deposit schedule (not the full purchase price), and South Florida's fundamentals, population growth, zero state income tax, corporate relocations, and international demand, continue to drive appreciation. However, pre-construction investing carries risks including construction delays, market shifts, and developer execution. Working with a specialist who knows each project's developer track record, construction timeline, and market positioning is essential to making an informed decision.

Строящаяся недвижимость и вторичный рынок имеют свои отдельные преимущества. Строящаяся недвижимость предлагает более низкую цену входа, абсолютно новую отделку и технику, современные строительные нормы и стандарты защиты от ураганов, гарантии застройщика и потенциал роста стоимости в период строительства. Вы также можете выбрать предпочитаемый этаж, вид и планировку до того, как все резиденции в здании будут распроданы. Кондоминиумы на вторичном рынке предлагают немедленное заселение, возможность лично осмотреть объект, устоявшуюся историю работы ассоциации собственников (HOA), а иногда и более гибкое ценообразование. Для инвесторов, ориентированных на долгосрочный рост стоимости, строящаяся недвижимость обычно предлагает больший потенциал. Для покупателей, которым нужно переехать быстро или которые хотят определённости в отношении готового продукта, вторичный рынок может быть предпочтительнее. Многие из наших клиентов приобретают строящуюся недвижимость для инвестиций, а вторичную, для немедленного использования.

Foreign buyers can absolutely purchase pre-construction condos in Miamiin fact, international buyers represent a significant portion of South Florida's luxury pre-construction market. The process is straightforward: no special visa or residency status is required to purchase real estate in the US. Foreign buyers typically pay the same deposit schedule as domestic buyers (20 to 50% during construction). Financing options are more limited for non-residents, but several banks offer foreign national mortgage programs with 30 to 50% down. You will need a US-based attorney for contract review, and we recommend establishing a US bank account for deposit transfers.

Типичная структура депозита для элитного строящегося кондоминиума составляет от 20 до 50% от цены покупки, выплачиваемых частями в течение периода строительства. Распространённая структура, 10% при подписании договора, 10% на этапе закладки фундамента, 10% при достижении половины готовности строительства и 10% при завершении возведения каркаса, итого 40% до закрытия сделки. Некоторые застройщики предлагают более лёгкую структуру с депозитом в 20%, чтобы привлечь покупателей на раннем этапе. Оставшаяся сумма (от 50 до 80%) подлежит уплате при закрытии сделки, когда большинство покупателей оформляют финансирование. Все депозиты хранятся на процентном escrow-счёте, регулируемом законодательством Florida о кондоминиумах.

Miami and surrounding areas offer a diverse range of neighborhoods for pre-construction, each with a distinct character, price point, and lifestyle appeal. From waterfront urban districts to leafy residential enclaves, the best neighborhood depends on your priorities, whether you seek walkability and urban energy, beachfront living, or a more intimate village-like setting. Manhattan Miami provides side-by-side comparisons of every development across neighborhoods so you can make an informed decision.

Брендированные апартаменты, это элитный кондоминиум или дом, носящий имя, стандарты дизайна и уровень сервиса престижного бренда из сферы гостеприимства, моды или автоиндустрии. В South Florida к текущим проектам брендированных апартаментов относятся такие имена, как Nobu, Dolce&Gabbana, St. Regis, Faena, Four Seasons, Waldorf Astoria и Mercedes-Benz. Брендированные апартаменты обычно стоят на 25-35% дороже сопоставимых небрендированных объектов, но при этом они лучше сохраняют свою стоимость и растут в цене быстрее. Резиденты пользуются сервисом, удобствами и дизайном фирменного стандарта, от консьержа и уборки до изысканной гастрономии и wellness-программ.

Основные риски покупки строящейся недвижимости включают задержки строительства, спады рынка в период возведения, отличия итогового продукта от визуализаций и финансовые сложности застройщика. Во Florida депозиты покупателей защищены законодательством о кондоминиумах, они хранятся на escrow-счёте и должны быть возвращены, если застройщик не выполнит обязательства по сдаче. Тем не менее ваш капитал может быть заморожен на несколько лет без получения дохода, если рынок ослабнет. Для снижения риска мы рекомендуем работать с признанными застройщиками, имеющими историю своевременной сдачи проектов, выбирать проекты в первоклассных локациях, сохраняющих стоимость независимо от рыночной конъюнктуры, и следить за тем, чтобы структура депозита была посильной в рамках вашего общего портфеля. Глубокие отношения Manhattan Miami с застройщиками позволяют нам проверять финансовую обеспеченность и сроки строительства каждого проекта, прежде чем рекомендовать его клиентам.

Ценообразование на строящуюся недвижимость следует многоуровневой структуре, которая вознаграждает ранних покупателей. Первый этап, цены уровня Friends & Family, предлагаемые ближайшему кругу застройщика и ведущим брокерским партнёрам, обычно они на 10-20% ниже последующей цены публичного старта продаж. Затем следует этап брокерского предпросмотра, на котором цены слегка повышаются. После этого публичный старт открывает проект для всех покупателей по наивысшей цене строящейся недвижимости. По мере продажи резиденций и продвижения строительства застройщики, как правило, повышают цены с шагом от 3 до 10% за этап. К моменту, когда здание близко к завершению, оставшиеся резиденции нередко стоят на 20-40% выше первоначальной цены Friends & Family. Прямые отношения Manhattan Miami с застройщиками открывают нашим клиентам доступ к самым ранним и наиболее выгодным ценовым этапам.

Yes, most Miami pre-construction condos allow owners to rent their units, though rental policies vary by building. Some buildings allow short-term rentals (30 days or less), while others require minimum lease terms of 6 or 12 months. Branded residences often offer optional hotel rental programs where your unit is managed as part of the hotel inventory, generating income when you are not in residence. This is a popular option for seasonal residents and international investors. Always review the building's declaration of condominium for rental restrictions before purchasing. Manhattan Miami can guide you through the rental policies of each development and help you model projected rental income based on comparable properties in the area.

Период Friends & Family, это самый ранний этап продаж нового строящегося проекта, обычно предлагающий самые низкие из доступных цен. В течение этого периода застройщик выводит ограниченное число резиденций для своих ближайших брокерских партнёров, инвесторов и личного круга, прежде чем проект выходит на широкий рынок. Цены в период Friends & Family нередко на 10-20% ниже ожидаемой цены публичного старта продаж. Этот период может длиться всего несколько недель, а лучшие резиденции, угловые, на высоких этажах, с премиальными видами, обычно продаются первыми. Manhattan Miami имеет прямой доступ Friends & Family к каждому крупному строящемуся проекту в South Florida. Закрепление за собой резиденции в этом окне, самый эффективный способ максимизировать ваши инвестиции в строящуюся недвижимость.

Лучшее время для покупки строящейся недвижимости, это самый ранний этап продаж, в идеале в период Friends & Family или брокерского предпросмотра, когда цены находятся на минимальном уровне. В жизненном цикле любого проекта первые 20-30% проданных резиденций оцениваются наиболее агрессивно, поскольку застройщик наращивает динамику продаж. После этого цены неуклонно растут по мере прохождения этапов строительства. С точки зрения тайминга рынка, покупка в момент анонса новой волны проектов даёт вам самый широкий выбор и наиболее конкурентные цены среди нескольких проектов. Ожидание до момента, когда здания близки к завершению, означает уплату самых высоких цен при наименьшем выборе. При этом ситуация каждого покупателя уникальна, и правильное время для покупки зависит от вашей финансовой готовности, инвестиционных целей и конкретной возможности на столе переговоров.

Choosing between Miami pre-construction developments comes down to five key factors: location and neighborhood, brand and developer reputation, price point and value, amenity package, and your intended use (primary residence, second home, or investment). Manhattan Miami provides side-by-side comparisons of every development, including floor plans, pricing grids, view analyses, and projected appreciation. So you can make an informed decision with complete data.

Closing costs on a new construction condo in Miami typically range from 1.5% to 3% of the purchase price for the buyer. These include title insurance, title search fees, recording fees, lender fees (if financing), estoppel fees, and prorated property taxes and HOA dues. Unlike resale transactions, the developer typically pays for documentary stamps on the deed and the owner's title insurance policy in new construction deals, which saves the buyer significant money. Additionally, in new development transactions there is no real estate commission owed by the buyer, the developer pays the buyer's agent directly. Manhattan Miami provides a detailed closing cost estimate specific to each project before you commit to a purchase.

Хотя технически возможно приобрести строящуюся недвижимость напрямую в шоуруме застройщика, наличие опытного агента по строящейся недвижимости даёт значительные преимущества. При покупке в новом проекте застройщик оплачивает комиссию агента покупателя, поэтому для вас нет дополнительных затрат и нет никакого финансового минуса в том, чтобы иметь представительство. Специализированный агент, такой как Manhattan Miami, обеспечивает доступ к ценам Friends & Family, ранний выбор резиденций, сравнительный анализ конкурирующих проектов, сопровождение при проверке договора, обновления о ходе строительства и координацию закрытия сделки. Мы также ведём переговоры от вашего имени об улучшениях, выделении премиальных резиденций и выгодных условиях депозита. Самое важное, опытный агент по строящейся недвижимости знает, какие проекты стоит покупать, а каких следует избегать, что уберегает вас от дорогостоящих ошибок на рынке с десятками конкурирующих проектов.

Florida has no state income tax, which is the single biggest tax advantage for buyers relocating from high-tax states like New York, California, Illinois, or New Jersey. This applies to all income, salary, capital gains, dividends, and retirement income. For a high-net-worth individual earning $2M per year, moving to Florida can save over $200,000 annually in state income taxes alone. Additionally, Florida has a generous homestead exemption that caps annual property tax increases at 3% for primary residences and protects your home from creditor claims. There is no estate tax or inheritance tax in Florida. These tax benefits, combined with Miami's appreciating real estate market, make purchasing a pre-construction condo both a lifestyle upgrade and a sound financial strategy.

A typical Miami pre-construction condo takes 3 to 5 years from initial sales launch to completion and closing. The timeline generally breaks down as follows: 12 to 18 months for the sales and preconstruction phase (permitting, design finalization, reaching the sales threshold to break ground), 24 to 36 months for construction, and 3 to 6 months for finishing, inspections, punch lists, and closings. Branded residence projects may take slightly longer due to the exacting design and finish standards required by the brand partner. The extended timeline is actually an advantage for investors, as it allows for significant appreciation during the construction period with a relatively small capital outlay.

Если застройщик обанкротится в ходе строительства, ваши депозиты защищены законодательством Флориды о кондоминиумах. Все депозиты покупателей должны храниться на регулируемом эскроу-счёте во Флориде, а не на операционном счёте застройщика, и должны быть возвращены покупателям, если проект не завершён. Это критически важная защита, которая была усилена после финансового кризиса 2008 года. Однако, хотя ваши средства защищены законом, процесс возврата депозитов из несостоявшегося проекта может занять время и потребовать судебных разбирательств. Чтобы свести этот риск к минимуму, Manhattan Miami рекомендует только проекты, обеспеченные хорошо капитализированными застройщиками с подтверждённой репутацией. Мы оцениваем финансовую устойчивость каждого застройщика, строительного кредитора и реализуемость проекта, прежде чем представить любую возможность нашим клиентам.

Yes, selling a pre-construction unit before closing, known as an assignment, is possible in many Miami developments, though policies vary by project. Some developers allow free assignments at any time, some allow assignments only after a certain percentage of the building is sold, and some prohibit assignments entirely or charge an assignment fee (typically 1 to 3% of the purchase price). An assignment sale can be very profitable if the property has appreciated during construction, as you are selling your contract rights (including your locked-in price) to a new buyer at a higher market value. This allows you to realize your gains without ever closing on the property. Manhattan Miami can advise you on which developments have the most favorable assignment policies and help you execute an assignment sale when the time is right.

The best floor to buy depends on your priorities, views, value, and investment potential. Higher floors command premium pricing (often 1 to 3% more per floor) but offer unobstructed views and greater privacy. In Miami's skyline, the key threshold is typically the 30th floor and above, where you clear most neighboring buildings and gain panoramic water or city views. However, the best value is often found on floors just above the amenity level or in the mid-range of the tower, where you still get excellent views at a lower price per square foot. For investment purposes, corner units on mid-high floors tend to offer the best combination of price and resale appeal. Manhattan Miami provides view analyses and pricing-per-floor breakdowns for every development, helping you identify the optimal floor and line for your goals.

The reservation process for Miami pre-construction begins with selecting your preferred unit, floor, line, and layout, from the developer's availability. You then submit a reservation form with a refundable reservation deposit, typically $50,000 to $100,000, which holds the unit for you while contracts are prepared. The developer's attorneys then issue a purchase agreement, which you review with your own attorney (we recommend specialists in Florida condominium law). Once both parties execute the contract, your reservation deposit is applied toward the first contract deposit, and the deposit schedule begins. The entire process from reservation to executed contract typically takes 2 to 4 weeks. Manhattan Miami handles every step, from unit selection and reservation submission to coordinating with your attorney for contract review.

HOA fees for luxury pre-construction condos in Miami typically range from $0.80 to $2.50 per square foot per month, depending on the building's amenity package and brand affiliation. For a 1,500-square-foot two-bedroom unit, expect monthly HOA fees of roughly $1,200 to $3,750. Branded residences tend to have higher HOA fees because they fund brand-standard services like butler service, concierge, and hotel-grade amenity maintenance. These fees cover building insurance, common area maintenance, staffing, amenities, reserves, and sometimes water and basic cable. HOA fees for new construction buildings are initially set by the developer and may adjust after the condo association transitions to resident control. Manhattan Miami provides projected HOA fee estimates for every development we represent.

Miami is widely considered one of the best areas for real estate investment in South Florida. The region has experienced massive growth, driven by corporate relocations, a thriving dining and cultural scene, and lifestyle appeal that is rare in Florida. Luxury condo values have appreciated significantly since 2020, and the current wave of branded pre-construction projects is elevating the market to an entirely new tier. Strong rental demand from professionals and international tenants makes it attractive for income-generating investments. Zero state income tax, waterfront living, and proximity to major airports further enhance the long-term appeal.

Финансирование кондоминиума на стадии строительства устроено иначе, чем стандартная покупка жилья. В период строительства покупателям не нужна ипотека, вы вносите депозитные платежи (от 20 до 50% от стоимости покупки) частями по установленному графику из собственных средств. Ипотека требуется только при закрытии сделки, когда подлежит оплате оставшаяся сумма (от 50 до 80%). Большинство покупателей начинают процесс оформления ипотеки за 6-12 месяцев до предполагаемой даты закрытия. Для граждан и резидентов США доступны обычные крупные кредиты (jumbo) с конкурентными ставками и первоначальным взносом 20-25%. Для иностранных граждан несколько банков предлагают специализированные программы с требованиями к первоначальному взносу от 30 до 50%. Некоторые застройщики также сотрудничают с предпочтительными кредиторами, предлагающими особые условия финансирования для своих проектов. Manhattan Miami может связать вас с опытными ипотечными брокерами, специализирующимися на кредитовании нового строительства.

South Florida is the number-one international real estate market in the United States, and for good reason. The region serves as a gateway between North America and Latin America, with direct flights to virtually every major city in the Western Hemisphere. The multicultural population means you can conduct business and daily life in English, Spanish, or Portuguese. The absence of state income tax is a powerful draw for wealthy international buyers seeking a US base. Florida's strong property rights and transparent legal system provide security for foreign investors. The timezone aligns with major Latin American financial centers, and the growing tech and finance sectors are creating an economic ecosystem that goes far beyond tourism. Add world-class dining, art, and beaches, and Miami offers a complete lifestyle package that few global markets can match.

Friends & Family pricing is typically 10 to 20% below the public launch price. Manhattan Miami's direct developer relationships give our clients access to this earliest pricing phase on every major Miami pre-construction development. Beyond price, Friends & Family buyers get first pick of the best units, corner positions, high floors, and premium views that sell out before the public launch. This early access, combined with the lower pricing, creates a significant built-in equity position from day one.

Налоги на недвижимость во Флориде различаются в зависимости от округа, но обычно составляют от 1,5% до 2,2% от оценочной стоимости в год. Новое строительство в первый год часто оценивается ниже рыночной стоимости, при этом для основных резидентов доступно освобождение Homestead Exemption, снижающее налогооблагаемую стоимость до 50 000 долларов и ограничивающее ежегодный рост 3%. Во Флориде нет ни подоходного налога штата, ни налога на наследство, ни налога на имущество, переходящее по наследству, благодаря чему общая налоговая нагрузка значительно ниже, чем в таких штатах, как Нью-Йорк, Калифорния или Нью-Джерси.

Хотя по закону Флориды это не обязательно, мы настоятельно рекомендуем работать с юристом по недвижимости, имеющим опыт в сделках на стадии строительства. Он проверяет договор купли-продажи, обеспечивает соблюдение условий эскроу и защищает ваши интересы вплоть до закрытия сделки. Стоимость обычно составляет от 2 000 до 5 000 долларов за проверку договора и сопровождение при закрытии, небольшая цена за душевное спокойствие при значительном вложении. Manhattan Miami может порекомендовать юристов, специализирующихся на сделках на стадии строительства и имеющих опыт работы с договорами каждого крупного застройщика.

При покупках в новостройках наши услуги полностью бесплатны для покупателей. Как лицензированные специалисты по недвижимости, мы получаем вознаграждение от застройщика в виде ко-брокерской комиссии. Вы платите ту же цену, покупаете ли вы напрямую у застройщика или через нас, но при этом получаете наш опыт, доступ к ценам Friends & Family, преимущество в переговорах и полное сопровождение на протяжении всего процесса. В работе со специализированным агентом покупателя нет никаких финансовых недостатков, а преимущества существенны.

Contact us to schedule a consultation. We will discuss your investment goals, lifestyle preferences, budget parameters, and timeline. Whether you are a first-time buyer, a seasoned investor, or an international purchaser, this conversation shapes every recommendation that follows. We can accommodate in-person meetings in Miami or virtual consultations for out-of-state and international clients. From there, we curate a shortlist of developments, arrange private presentations, and guide you through every step from reservation to keys.