NYC vs. Miami: расходы на закрытие сделки, полное сравнение

Расходы покупателя на закрытие в Miami обычно составляют 1,2%-3,5% от цены покупки, тогда как в NYC, 1,5%-5% и выше. По condo за $2 млн с финансированием покупатель в NYC может рассчитывать примерно на $75,000-$85,000 расходов на закрытие, тогда как покупатель в Miami заплатит около $28,000-$40,000, экономия порядка $35,000-$55,000. На более высоких ценах экономия существенно растёт, так как NYC mansion tax (1%-3,9%) не существует в Miami, а NYC mortgage recording tax (1,8%-1,925%) не имеет эквивалента во Florida.

Нет. Miami и штат Florida не взимают mansion tax и не имеют эквивалентного прогрессивного transfer tax с покупателей. В NYC, напротив, действует mansion tax по ставке от 1% до 3,9% по всем сделкам с жилой недвижимостью от $1 млн и выше. Только этот налог обходится покупателю в NYC в $10,000 при покупке за $1M, $25,000 при $2M, $112,500 при $5M или $325,000 при $10M. Отсутствие mansion tax, одно из самых значимых ценовых преимуществ покупки в Miami.

На обоих рынках расходы на закрытие распределяются между покупателем и продавцом, но распределение различается. В NYC покупатель платит mansion tax, mortgage recording tax, title insurance и адвокатские гонорары (в сумме 1,5%-5%+), а продавец, transfer taxes и комиссию. В Miami на вторичном рынке продавец, как правило, оплачивает documentary stamp tax (1,05%) и комиссию, а покупатель, title insurance, intangible tax (0,2%), doc stamps на векселе (0,35%) и адвокатские услуги. В сделках по новостройкам в Miami покупатель часто оплачивает documentary stamp tax и девелоперский сбор, что увеличивает его расходы до 2,5%-3,5%.

Title insurance, стандарт при покупке condo как в NYC, так и в Miami. В NYC покупатель обычно оплачивает и owner’s title policy, и lender’s policy (при использовании финансирования). В Miami-Dade County по сделкам на вторичном рынке owner’s title policy по обычаю оплачивает продавец, но lender’s policy, покупатель. По сделкам с новостройками на обоих рынках title insurance обычно оплачивает покупатель. Тарифы title insurance регулируются на уровне штата и в целом сопоставимы, хотя в NYC они немного выше. Обратите внимание, что покупки co-op в NYC не требуют title insurance, поскольку касаются корпоративных акций, а не недвижимого имущества.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), федеральный закон, действующий одинаково в NYC и Miami. Согласно ему, при продаже недвижимости в США иностранным лицом покупатель обязан удержать 15% от валовой цены продажи и перечислить их в IRS. FIRPTA не увеличивает расходы покупателя на закрытие в момент покупки, он применяется, когда иностранный собственник в дальнейшем продаёт объект. Тем не менее иностранным покупателям на обоих рынках следует закладывать дополнительные юридические и налоговые расходы на структурирование ($5,000-$15,000) и учитывать, что при перепродаже будет применено FIRPTA-удержание. Удержанная сумма возвращается после подачи налоговой декларации в США.

Да. CEMA (Consolidation, Extension, and Modification Agreement) позволяет покупателям condo в NYC «принять» остаток ипотеки продавца для целей расчёта mortgage recording tax. Вместо уплаты 1,925% от полной суммы нового кредита вы платите только с разницы между новым кредитом и остатком долга продавца. Например, при ипотеке $1,5M, где у продавца остаток $1M, экономия составляет приблизительно $19,250. Однако CEMA доступен только для condo (не для co-op), занимает 60-90 дней и требует согласия кредитора. Даже с CEMA расходы на закрытие в NYC обычно превышают расходы в Miami, поскольку mansion tax, самая крупная отдельная статья, снизить нельзя.

Да. В Miami есть две статьи расходов покупателя, которых нет в NYC: intangible tax (0,2% от суммы кредита) и documentary stamps на векселе ($0,35 на каждые $100 суммы кредита, или 0,35%). Это налоги штата Florida на новые ипотеки. Однако они существенно ниже, чем NYC mortgage recording tax (1,8%-1,925%). Например, при ипотеке $1,6M совокупные intangible tax и doc stamps на векселе в Miami составляют $8,800, тогда как NYC mortgage recording tax, $30,800; разница $22,000. Покупатели за наличные в Miami практически не сталкиваются с уникальными налогами на стороне покупателя.

У co-op расходы на закрытие в NYC ниже, потому что покупатели освобождены от mortgage recording tax (экономия 1,8%-1,925% от суммы кредита) и не нуждаются в title insurance. Финансируемая покупка co-op свыше $1M обычно обходится в 2%-3% расходов на закрытие против 3%-5% по эквивалентному condo. Однако даже при более низких расходах на закрытие у co-op в Miami расходы, как правило, всё равно ниже, поскольку в Miami нет mansion tax (который в NYC применяется и к co-op, и к condo). Кроме того, co-op имеют существенные ограничения: более жёсткие правила субаренды, обязательное одобрение совета и ограничения на владение через LLC.

Miami в целом более удобен для иностранных покупателей с точки зрения транзакционных расходов и практических аспектов. В Miami нет подоходного налога штата, ниже расходы на закрытие, развиты мультиязычные брокериджи, налажены международные банковские связи и привычны покупки через юрлица. NYC обеспечивает более глубокую ликвидность вторичного рынка и большее разнообразие форматов (co-ops, condos, townhouses), но co-op, занимающие значительную долю предложения NYC, часто ограничивают иностранных покупателей или требуют значительных активов в США. На обоих рынках нет правовых ограничений на владение condo иностранцами. Расходы на структурирование через юрлица сопоставимы ($3,000-$8,000), а FIRPTA одинаково применяется при продаже.

Текущие carry-расходы различаются ощутимо. Property tax по condo в NYC, как правило, ниже в процентах от рыночной стоимости (~0,8-1,2%) благодаря ограничениям по оценочной стоимости, но ежемесячные common charges могут быть высокими ($1,50-$3,00+ за кв. фут). Property tax в Miami выше для non-homestead владельцев (~1,8-2,2% от оценочной стоимости), а расходы на страхование заметно повышены из-за риска ураганов ($5,000-$15,000+/год). Однако важнейшее текущее различие, подоходный налог штата: во Florida его нет, тогда как совокупная ставка штата и города в New York достигает 10,9%. Для покупателей с высоким доходом этот фактор обычно перевешивает все остальные различия по carry-расходам в совокупности.

При покупке за $25M за наличные покупатель в NYC платит примерно $1,097,000 расходов на закрытие (4,4%), главным образом из-за 3,9% mansion tax ($975,000). Покупатель в Miami платит около $132,500 (0,5%), поскольку во Florida нет mansion tax, а documentary stamps на вторичном рынке оплачивает продавец. Разница составляет приблизительно $964,500 только по расходам на закрытие, без учёта нулевого подоходного налога штата во Florida.

Да. 1031 Exchange позволяет инвесторам продать инвестиционный объект в NYC и реинвестировать поступления в инвестиционный объект в Miami, отсрочив федеральные налоги на прирост капитала. Обмен имеет строгие сроки: 45 дней на идентификацию замещающих объектов и 180 дней на закрытие. Объект должен удерживаться в инвестиционных целях (не для личного пользования), а средства на период обмена обязан держать qualified intermediary. Эта стратегия позволяет отсрочить $200,000-$1,000,000+ налогов на прирост капитала при входе в более дешёвый и не облагаемый подоходным налогом штата рынок Miami. Перед реализацией проконсультируйтесь с CPA и qualified intermediary.

Совокупная стоимость полного цикла (покупка + продажа) составляет 10-15% в NYC против 7-10,5% в Miami. Более высокие налоги на стороне покупателя в NYC (mansion tax, mortgage recording tax) и transfer taxes на стороне продавца создают существенно больше транзакционного трения. Эти 3-5 процентных пунктов особенно значимы для инвесторов с горизонтом удержания 3-5 лет или для тех, кто перераспределяет капитал между рынками.

В сделках по новостройкам NYC покупатели по обычаю оплачивают transfer taxes продавца (NYC transfer tax 1%-1,425% плюс NYS transfer tax 0,4%-0,65%), что при покупке за $5M добавляет к расходам покупателя около $103,750. Это самая крупная «скрытая» статья и она характерна именно для новостроек. В новостройках Miami покупатели обычно оплачивают documentary stamp tax (1,05%) и девелоперский сбор (~1,5%), которые на вторичном рынке относятся к продавцу. На той же сделке за $5M это около $127,500. Премия по новостройкам присутствует на обоих рынках, однако совокупные расходы на закрытие по новостройкам в NYC значительно выше, поскольку также применяются mansion tax и mortgage recording tax.