The Residences of Shell Bay
Residências Auberge no entorno do clube privado de Shell Bay
Visão geral
The Residences of Shell Bay é um projeto residencial em condomínio em Hallandale Beach, dentro de uma comunidade organizada em torno do golfe e do lazer à beira da água. A oferta residencial está associada à Auberge Collection.
O material mais recente da equipe de vendas descreve um edifício de 20 andares com residências de um a quatro quartos. O campo de golfe e o programa de esportes de raquete são centrais nesse entorno.
The Residences of Shell Bay em resumo
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
PPG Development and Witkoff
20
Condomínio
Hallandale Beach
Por que os compradores escolhem The Residences of Shell Bay
Um entorno centrado no golfe
As residências têm vista para o campo de golfe projetado por Greg Norman. Para quem joga com frequência, a relação entre a moradia e o campo é uma parte prática da decisão.
A hospitalidade da Auberge
A Auberge apresenta Shell Bay como um destino residencial e hoteleiro. Analise os serviços das residências e as condições de acesso ao hotel junto com o orçamento do condomínio.
Uma ampla oferta de esportes de raquete
O clube oferece tênis nas quatro superfícies dos Grand Slams; os materiais de vendas também descrevem padel e pickleball. Confirme as condições de associação e reserva.
Uma comunidade com clube à beira da água
A marina faz parte do programa mais amplo de Shell Bay. A propriedade de uma residência deve ser avaliada separadamente do acesso à marina, da associação ao clube e de eventuais serviços pagos.
Nossa avaliação de The Residences of Shell Bay
Em Shell Bay, a questão é quanto da oferta do clube espera utilizar. Se golfe e esportes de raquete fazem parte da sua rotina, vale analisar esse entorno com atenção.
Obtenha os documentos do apartamento e as condições do clube ao mesmo tempo. As despesas mensais do imóvel podem não mostrar o custo completo da associação, do acesso de convidados ou da navegação.
Sobre The Residences of Shell Bay
Residências dentro da comunidade de Shell Bay
Os planos residenciais incluem imóveis de um a quatro quartos e coberturas. Compare a planta e sua relação com o campo de golfe antes de avaliar uma residência apenas pela área.
Os preços atuais, os depósitos e as unidades disponíveis são fornecidos mediante solicitação. Confirme os benefícios vinculados à residência que está comprando; os privilégios da associação devem constar por escrito.
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Um Viver Incomparável
Shell Bay waterfront and marina. Project marketing image.
Coleção de Residências
Residências privativas
1 a 4 quartos
Solicite os preços atuais
Coberturas
Solicite as plantas atuais
Solicite os preços atuais
Residências a partir de Solicite os preços atuais
Comodidades de classe mundial
Golfe e esportes de raquete
- Campo de campeonato projetado por Greg Norman
- Instalações de prática de golfe
- Superfícies de tênis dos Grand Slams
- Padel e pickleball
Hospitalidade e frente para a água
- Programa de hospitalidade da Auberge
- Espaços de exercícios e bem-estar
- Oferta de clube náutico privado e marina
Os Visionários
PPG Development and Witkoff
Desenvolvimento
Hallandale Beach
Hallandale Beach fica entre Miami e Fort Lauderdale. O entorno de golfe e clube de Shell Bay oferece um ritmo diário diferente de um condomínio de frente para o oceano. Compare o trajeto de carro até a praia e os lugares que espera frequentar mais.
Perguntas Frequentes
Onde ficam The Residences of Shell Bay?
O projeto fica em 501 Diplomat Parkway, em Hallandale Beach, dentro da comunidade de golfe e clube à beira da água de Shell Bay.
Quais tipos de residências são oferecidos?
Os materiais da equipe de vendas descrevem residências de um a quatro quartos. As plantas atuais e as informações sobre coberturas estão disponíveis mediante solicitação.
A associação ao clube está incluída na compra?
Não presuma que todos os benefícios do clube estejam incluídos. Confirme a associação, as taxas de uso, os direitos dos convidados e o acesso à marina nos documentos atuais.
Os preços e a disponibilidade atuais estão publicados?
Solicite uma tabela datada de disponibilidade que identifique a unidade e o preço pedido. Os preços e as condições dos depósitos não estão confirmados nesta página.
Disponibilidade privada em The Residences of Shell Bay
Para disponibilidade atual, histórico de preços, plantas e oportunidades off-market no edifício The Residences of Shell Bay, solicite uma avaliação confidencial à nossa equipe de consultoria.
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
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Inteligência de Mercado Imobiliário de Miami
Contexto de Mercado: A migração de Miami a partir do Nordeste e da Califórnia deixou de ser um pico da era da pandemia para se tornar uma realocação estrutural. A população de milionários de Miami’ cresceu aproximadamente 78% entre 2013 e 2023. A restrição geográfica é determinante: oceano, baía e os Everglades limitam a oferta. Medianas de dezembro de 2025: condomínio em Miami Beach US$ 620 mil, condomínio em Brickell US$ 580 mil. Preço por pé quadrado de condomínios de alto padrão: US$ 1.200, US$ 3.500+, chegando a US$ 2.000, US$ 4.500+ em Fisher Island e US$ 1.800, US$ 4.000+ em South of Fifth.
Submercados de valor: Brickell (US$ 600, US$ 1.500/pé²), Edgewater (US$ 700, US$ 1.200/pé²), Downtown Miami (US$ 600, US$ 2.000/pé²). Submercados troféu: Fisher Island, Sunny Isles Beach (US$ 1.500, US$ 3.500/pé², denso inventário de residências de marca), South of Fifth. Os referenciais de marca incluem Four Seasons Surf Club (US$ 2.200, US$ 3.500/pé²), St. Regis Sunny Isles (US$ 1.800, US$ 2.800/pé²) e Porsche Design Tower (US$ 1.600, US$ 2.400/pé²). Miami hoje concentra mais residências de marca hoteleira do que qualquer outra cidade do Hemisfério Ocidental.
Os fatores estruturais se somam: nenhum imposto de renda estadual (versus 10,9% em NY e 13,3% na CA), nenhum imposto sobre herança, crescimento de 78% no número de milionários na década e inflação dos custos de construção. O inventário atual na planta foi financiado e teve as obras iniciadas antes de tarifas de 20-50% incidirem sobre aço, alumínio, concreto e madeira, sendo, na prática, a última leva de preços anteriores às tarifas. A Lei SB 264 da Flórida restringe aquisições por nacionais de determinados países dentro de um raio de 16 km (10 milhas) de instalações militares e deve ser verificada na fase de contrato para compradores internacionais.
Fatos Essenciais
- Mediana de Condomínios em Miami Beach (dez. 2025): US$ 620 mil
- Mediana de Condomínios em Brickell (dez. 2025): US$ 580 mil
- Condomínio de Alto Padrão US$/pé²: US$ 1.200, US$ 3.500+
- Fisher Island US$/pé²: US$ 2.000, US$ 4.500
- Tempo Médio no Mercado: 95 dias
- Custos de Fechamento: 2-3% (à vista), 3-4% (financiado)
- Imposto sobre Imóvel: ~2% do valor avaliado anualmente
- Crescimento da População de Milionários: +78% (2013-2023)
- Imposto de Renda Estadual: 0% (versus NY 10,9%, CA 13,3%)
O que os compradores devem saber
A população de milionários de Miami’ cresceu aproximadamente 78% entre 2013 e 2023, sem imposto de renda estadual e com fortes restrições geográficas (oceano, baía, Everglades) limitando a oferta. O preço por pé quadrado de condomínios de alto padrão varia de US$ 1.200, US$ 3.500+, chegando a US$ 2.000, US$ 4.500+ em Fisher Island e US$ 1.800, US$ 4.000+ em South of Fifth. Miami hoje concentra mais residências de marca hoteleira do que qualquer outra cidade do Hemisfério Ocidental.
Perguntas Frequentes sobre o Mercado Imobiliário de Miami
Quais são as medianas atuais de condomínios de Miami’?
Dezembro de 2025: Miami Beach US$ 620 mil, Brickell US$ 580 mil. O estoque de condomínios de alto padrão varia de US$ 1.200, US$ 3.500+ por pé quadrado, chegando a US$ 2.000, US$ 4.500 em Fisher Island e US$ 1.800, US$ 4.000 em South of Fifth.
Por que Miami atrai capital UHNW de forma estrutural?
Imposto de renda estadual zero (versus NY 10,9%, CA 13,3%), nenhum imposto sobre herança, crescimento de 78% na população de milionários na década (2013-2023) e restrições geográficas que limitam a oferta no longo prazo. Esses são fatores estruturais, não cíclicos.
O que o cenário de tarifas sobre custos de construção significa para o inventário atual?
O inventário atual na planta foi financiado e teve as obras iniciadas antes de tarifas de 20-50% incidirem sobre aço, alumínio, concreto e madeira. Espera-se que a precificação pelo custo de reposição no próximo ciclo de incorporação suba significativamente. As alocações atuais representam a última leva de preços anteriores às tarifas.
O que é a Lei SB 264 da Flórida e como ela afeta compradores internacionais?
A Lei SB 264 da Flórida restringe aquisições de imóveis por nacionais de sete países (China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Venezuela, Síria) dentro de um raio de 16 km (10 milhas) de instalações militares. A restrição deve ser verificada na fase de contrato e pode exigir ajustes na estrutura de propriedade para garantir conformidade.
Quais são os custos mensais típicos de manutenção de um condomínio em Miami?
Taxa de condomínio (HOA) US$ 0,80, US$ 2,50 por pé quadrado por mês, imposto sobre imóvel ~2% do valor avaliado anualmente, seguro HO-6 US$ 2.000, US$ 5.000+ por ano, seguro contra enchentes US$ 500, US$ 3.000+. Um condomínio de 2.000 pés quadrados gera US$ 1.600, US$ 5.000 por mês somente em taxa de condomínio.
Quais são as exigências de inspeção pós-Surfside?
Edifícios com 3 ou mais andares devem passar por inspeções estruturais no 30º ano (25º ano se forem litorâneos) e, depois, a cada 10 anos. As associações devem manter reservas totalmente financiadas; renúncias de reserva não são mais permitidas. Edifícios mais antigos carregam risco de cobrança extraordinária; a revisão da inspeção e do estudo de reservas é obrigatória na due diligence.