Analyse du Marché des Condos Manhattan 2026 | Rapport

Recul du marché immobilier de Manhattan au second semestre 2022

L'année 2022 a été celle de deux marchés à Manhattan.

Le début 2022 a prolongé l'essor amorcé début 2021, alimenté par la libération d'une demande latente et un environnement de taux artificiellement bas mis en place par la Fed à l'aube du Covid.

En juin 2022, cependant, après que la Fed ait procédé à sa première hausse significative de 75 points de base du taux directeur, le marché s'est rapidement assoupli, laissant la plupart des acheteurs et vendeurs dans une impasse pour le reste de l'année alors qu'ils s'adaptaient aux nouvelles réalités du marché. Cela est illustré dans le graphique ci-dessous qui compare l'activité mensuelle des promesses de vente.

Activité mensuelle des promesses de vente

Avec seulement 602 promesses de vente signées en décembre 2022, ce fut l'une des fins d'année les plus difficiles depuis 2008. À mesure que les acheteurs et vendeurs s'adaptent à une nouvelle réalité, nous anticipons une reprise du marché dès début 2023, la demande étant toujours présente.

Prix immobiliers à Manhattan

Condominiums

• 2,75 M$ prix de vente moyen
• 2 074 $ prix moyen au pied carré
• Bien qu'il s'agisse d'une hausse par rapport au même trimestre de l'année précédente, cette augmentation était principalement due aux actes notariés réalisés dans une poignée de tours ultra-luxueuses, telles que Central Park Tower et 220 Central Park South, qui ont faussé les résultats à la hausse.
• En substance, le prix au pied carré était stable d'une année à l'autre, à un peu moins de 2 000 $ par pied carré.

Coopératives

• 1,27 M$ prix de vente moyen
• 1 225 $ prix moyen au pied carré

• 3,19 M$ prix de vente moyen
• 2 415 $ prix moyen au pied carré
  

Segment luxe (10 % supérieurs des ventes)

• 8,06 M$ prix de vente moyen
• 2 909 $ prix moyen au pied carré
• 3,95 M$ seuil d'entrée dans le luxe

Hausses de taux de la Fed en 2022

En l'espace de seulement 10 mois en 2022, la Fed a relevé le taux directeur de 4,0 %, comme l'illustre le graphique ci-dessous. Cette action sans précédent visait à tenter de maîtriser l'inflation, phénomène mondial en 2022.

Bien que les taux soient plus élevés qu'ils ne l'ont été depuis 2008, ils ont déjà été à ces niveaux par le passé et les marchés immobiliers ont bien fonctionné dans ce type d'environnement de taux. Cependant, le rythme des hausses de taux cette année, condensées en seulement 10 mois, est ce qui préoccupe le plus. Cela s'est traduit par une hausse du taux hypothécaire fixe jumbo sur 30 ans de 3,1 % au 1er janvier 2022 à 5,7 % au 31 décembre 2022, en recul par rapport au pic de 6,35 % en octobre.

Manhattan compte une forte proportion d'acheteurs comptants (environ 55 %) par rapport aux autres villes, de sorte que les taux d'intérêt ne jouent pas toujours un rôle aussi déterminant dans l'activité locale. Par ailleurs, les coopératives, qui représentent 70 % du parc immobilier et sont propres à New York City, appliquent des règles très strictes quant au montant du financement autorisé. Certaines permettent un financement maximum de 70 %, mais beaucoup n'autorisent que 50 %. Certaines n'autorisent aucun financement. Ces facteurs atténuants caractérisent le marché new-yorkais, mais ne facilitent pas la situation des primo-accédants qui ont souvent besoin d'un prêt pour acheter.

La faiblesse de l'offre à Manhattan, un facteur de protection

La grâce salvatrice dans cette situation réside dans la rareté de l'offre sur le marché. Par rapport à fin 2020, où les niveaux d'inventaire dépassaient 8 100 biens, l'offre actuelle s'établit à un plancher de 5 858 unités. Les raisons sont multiples, comme je l'ai évoqué en août et résumé ci-dessous.

Le volume limité de l'offre devrait constituer un plancher sous les baisses de prix potentielles à l'approche de 2023. Et nous n'anticipons pas non plus de nouvelle offre sur le marché dans un avenir proche, pour les raisons suivantes :

• Les prêts hypothécaires à taux avantageux, une contrainte dorée
• 80 % des New-Yorkais endettés bénéficient de taux inférieurs à 5 %.
• Cela conduira les propriétaires à rester dans leur logement actuel indéfiniment.
• Personne ne va échanger son prêt à 3 % contre un prêt à 6 % de sitôt.

• Gel du marché de la conversion locatif-condominium en raison de la loi de l'État de New York de 2019
• La loi pénalise les propriétaires d'immeubles abritant des locataires à loyer stabilisé, rendant impossible la création à terme d'appartements au prix du marché à partir d'unités à loyer stabilisé. À moins d'une modification de cette loi, il n'y aura aucune conversion, car elles ne présentent aucun sens financier pour un promoteur.
• L'expiration des programmes d'abattement fiscal renchérit la construction pour les promoteurs
• Les abattements fiscaux 421a, 421g et J-51 ont tous expiré.
• Ces dispositifs constituaient autrefois d'excellents outils dont le gouvernement se servait pour inciter les promoteurs à construire, mais ils n'existent plus.
• Les élus new-yorkais de gauche ont opposé leur veto à des projets comportant des composantes de logements abordables généreuses, à hauteur de 30 % et 50 %.
• Peu de ventes de terrains à Manhattan au cours des deux dernières années, ce qui signifie que très peu de promoteurs envisagent de construire dans la ville.
• L'inflation a mis un frein à de nombreux développements, les coûts étant imprévisibles, à l'instar de ce qui se passe en période normale.

Perspectives du marché immobilier de Manhattan 2023

De nombreux prévisionnistes ont anticipé une baisse des prix de l'immobilier résidentiel à l'échelle mondiale au cours de l'année à venir. Ce scénario est probable, mais principalement dans les marchés ayant enregistré les hausses les plus marquées pendant la période Covid. Aux États-Unis, les villes de taille intermédiaire sont les plus exposées, car c'est là que les prix ont le plus progressé, notamment Boise (Idaho), Salt Lake City (Utah), Phoenix (Arizona), et apparemment l'ensemble du Connecticut.

New York City, en revanche, ne figurait pas parmi ces marchés. En fait, les prix new-yorkais ont reculé pendant la période Covid en raison d'un exode massif de la ville au début de la pandémie. Les prix n'ont récupéré ces pertes qu'en 2021, enregistrant des hausses modestes par rapport à la plupart des autres villes.

Le Prime Residential Forecast de Knight Frank anticipe une progression des prix à Manhattan d'au moins 2 % en 2023, derrière Miami (hausse de 5 %) et Los Angeles (hausse de 4 %) sur le marché américain. Ce niveau de progression place Manhattan au 13e rang de leur prévision pour les 25 grandes métropoles mondiales, témoignant de la résilience et de la confiance accordées à la ville (et aux États-Unis en général).

Knight Frank cite « la fuite des capitaux vers des valeurs refuges » et « des acheteurs étrangers… cherchant davantage, plutôt que moins, d'exposition au dollar américain ». Sans aucun doute, les facteurs que je souligne concernant la faiblesse de l'offre contribueront à contrebalancer la pression baissière sur les prix résultant des actions de la Fed en 2023.

Les marchés immobiliers de Manhattan et de Miami continueront de faire preuve de solidité

De nombreuses personnes nous ont interrogés sur ce que nous pensons qu'il va se passer sur les marchés de New York et de Miami maintenant que la Fed a relevé ses taux. Si l'activité a ralenti, les deux marchés restent très dynamiques au regard des données historiques.

Nombreux sont ceux qui se demandent si le ralentissement entraînera une baisse des prix. Si certains experts estiment que cela se produira inévitablement dans certaines régions du pays, compte tenu de la rapidité avec laquelle les prix y ont progressé, ils s'attendent à ce que le risque de baisse des prix à Manhattan et à Miami soit respectivement Faible et Très faible.

Analyse CoreLogic, Juin 2022 : Probabilité d'une baisse des prix

SelonCoreLogic, la zone métropolitaine de New York présente une faible probabilité et Miami une très faible probabilité d'enregistrer des baisses de prix au cours des 12 prochains mois.

Manhattan

Prix

Les prix n'ont pas progressé au même rythme que dans d'autres marchés à travers le pays. Le marché immobilier s'est effondré en 2020 (avec une baisse moyenne des prix de 7 %) et n'a amorcé son rebond qu'au T1 2021, une fois les vaccins disponibles (avec une hausse moyenne des prix de 16 %).

1. Considérant que les prix à Manhattan ont progressé de 4,5 % par an au cours des 10 dernières années, une hausse nette de 9 % (16 % moins 7 %) équivaut à peu près à deux années de croissance normale des prix.
2. Les loyers ont progressé de 20 % en glissement annuel, faisant bondir les rendements locatifs et créant ainsi une excellente opportunité pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien à Manhattan (d'autant plus que les prix n'ont pas flambé).
3. Nous anticipons que la hausse des loyers à Manhattan se poursuivra, les taux hypothécaires décourageant de nouveaux primo-accédants d'acheter au cours des 12 prochains mois et contraignant davantage de personnes à se tourner vers le marché locatif.
4. Les prix élevés de l'immobilier à Manhattan continuent d'être soutenus par des revenus locaux élevés, comme le rapport UBS Global Bubble l'a régulièrement souligné.
5. Manhattan est un investissement de long terme. Les investisseurs y acquièrent des biens pour leur sécurité. Compte tenu des coûts impliqués, ce marché ne se prête ni à la spéculation pure ni aux opérations de revente rapide.
6. 50 % des acquéreurs à Manhattan règlent leurs achats en espèces, notamment dans le segment haut de gamme, et ne sont donc pas affectés par les variations des taux d'intérêt.
7. Les coopératives représentent 75 % du parc immobilier. De nombreuses coopératives n'autorisent pas le financement ou le limitent à 50 %. Ce fait a soutenu l'immobilier à Manhattan lors de la crise Lehman.
8. Cependant, les critères d'octroi de crédit sont très stricts, ce qui écarte tout scénario comparable à celui de 2008.

Offre

1. L'offre est relativement limitée pour les meilleurs projets de condominiums new-yorkais dans les secteurs de premier choix.
2. L'offre est en baisse de 10 % par rapport au même mois l'année dernière.
3. En ce qui concerne les condominiums de luxe, très peu figurent dans le pipeline.
4. Nous recevons régulièrement des demandes d'investisseurs à la recherche d'acquisitions en bloc de condominiums à Manhattan. En 2018, les opportunités ne manquaient pas et de nombreux immeubles disposaient d'au moins 50 unités à vendre.
5. En préparant récemment une analyse pour deux investisseurs distincts (dont l'un réalisant une opération 1031 de très grande envergure), j'ai constaté que très peu d'immeubles d'exception arriveront sur le marché au cours des 3 à 5 prochaines années au sud de la 96e Rue. En outre, le nombre d'immeubles disposant de plus de 50 unités à vendre a considérablement diminué par rapport à il y a quatre ans.
6. Certains immeubles qui étaient dans le pipeline et que nous attendions avec impatience, commeThe Cortland, One High Line et One Wall Street ont lancé leurs ventes. Ce sont tous des projets de très haut standing. Au-delà de ceux-ci, peu de condominiums de premier ordre arrivent dans des secteurs prisés.
7. La rareté de l'offre en produits de qualité devrait pousser les prix encore à la hausse, jusqu'à l'atteinte d'un équilibre entre l'offre et la demande. Cela prendra vraisemblablement plusieurs années.
8. L'expiration de l'abattement fiscal 421a, qui avait par le passé incité les promoteurs à construire des condominiums et des immeubles locatifs, a entraîné une réduction des nouveaux projets dans le pipeline.
9. Les élus libéraux de New York n'ont pas la volonté d'inciter les promoteurs à construire, et nous ne voyons pas ce dispositif incitatif revenir de sitôt.
10. Ces élus font bien sûr preuve de myopie. L'absence d'incitations aux promoteurs ne fera que a) réduire le volume de logements abordables construits (une exigence pour les nouveaux projets de construction à Manhattan), b) diminuer les recettes de la ville et de l'État, et c) accentuer la hausse des loyers pour les locataires.

Miami

La nouvelle vigueur de Miami tient à plusieurs facteurs :

1. un afflux massif de résidents (fortunés) fuyant les États à fiscalité élevée ;
2. un afflux de résidents en quête de plus de libertés et de moins de restrictions liées au Covid, la Floride ayant appliqué des mesures très souples pendant la pandémie ;
3. un afflux de fonds spéculatifs et d'entreprises technologiques s'installant à Miami ;
4. une offre très limitée de maisons individuelles et de condominiums (en particulier les grands formats) ; et
5. un pipeline quasiment vide.

Si l'activité a ralenti ces derniers mois, ce n'est pas en raison d'une baisse de la demande, mais bien d'une contrainte d'offre. La demande pour Miami (et l'ensemble du sud de la Floride) en maisons individuelles et condominiums a été tellement forte que les stocks ont été quasiment épuisés. Par ailleurs, la nouvelle offre ne devrait pas avoir d'impact significatif sur le marché avant que le prochain cycle de construction ne soit pleinement lancé. Nous estimons ce délai à 5 à 7 ans, aucune livraison majeure n'étant attendue sur le marché au cours des 3 prochaines années.

J'aborde ce sujet en détail dans ma vidéo ci-dessous :

Titres et moyennes

J'apprécie toujours écouter Leonard Steinberg de Compass. Dans une publication récente, il a mis en garde les acheteurs et les vendeurs contre la tentation de se fier aux titres des médias et de trop s'attarder sur les moyennes. Et il a tout à fait raison.

1. L'immobilier est un marché hyperlocal.
2. Ne confondez pas les tendances d'un marché (ou d'un pays tout entier) avec celles d'un autre marché.
3. Manhattan est un marché véritablement unique (pour de nombreuses raisons) et les tendances nationales ne s'y appliquent pas, comme l'histoire nous l'a montré.
4. Il en va de même pour Miami, qui connaît actuellement un essor considérable. C'est la raison pour laquelle Miami présente une très faible probabilité d'enregistrer des baisses de prix selon CoreLogic.
5. À Manhattan, nous constatons à quel point le marché peut être hyperlocal. Nous évaluons les immeubles individuellement, car des bâtiments voisins peuvent souvent afficher des prix, une demande et une trajectoire totalement différents.
6. À Miami, nous observons également ce caractère hyperlocal du marché. Les prix et la demande sur le front de mer n'ont pratiquement aucun lien avec les prix et la demande dans certains quartiers continentaux.

Ne vous focalisez donc pas sur les moyennes, qui ne vous renseignent que sur ce qui s'est passé sur le marché dans son ensemble et ne vous apprennent pratiquement rien sur ce qui s'est produit dans un immeuble particulier (ou même dans une ligne d'appartements au sein d'un immeuble, en l'occurrence).

Nous sommes là pour vous aider à naviguer sur les marchés de Manhattan et de Miami. Planifiez un appel rapide avec moi si je peux apporter un éclairage sur d'autres aspects que vous envisagez. Je serai heureux de discuter des deux marchés plus en détail, de vous fournir une estimation de votre bien si vous envisagez de vendre, ou de vous envoyer une sélection de propriétés.

Bel été à tous !

L'année 2021 sera sans aucun doute l'une des meilleures de l'histoire de l'immobilier résidentiel à Manhattan, avec un volume de ventes clôturées dépassant 9,5 milliards de dollars au seul troisième trimestre, soit le nombre de ventes clôturées le plus élevé en un trimestre depuis 32 ans.

L'activité des ventes a été portée par une demande refoulée libérée, une adoption croissante du vaccin, des prix raisonnables, des taux d'intérêt historiquement bas, une orientation vers des espaces plus grands (ou dotés d'espaces extérieurs) et une progression du patrimoine personnel.

Ces 9,5 milliards de dollars correspondent aux transactions clôturées en 2021, et non nécessairement signées au cours du trimestre, ce qui constitue un baromètre plus actuel du marché.

Contrats signés en baisse pour la saison estivale, mais toujours à un niveau record pour le trimestre

Comme le montre le graphique ci-dessous, l'activité des contrats signés s'est maintenue à des niveaux élevés depuis le début de l'année, même si elle s'est tassée. Ce tassement pourrait être attribuable à la saisonnalité, les mois d'été étant généralement moins actifs que le reste de l'année. Cela étant, les ventes du trimestre ont battu tous les records.

Bien qu'en baisse de 29 % par rapport au trimestre précédent, 3 500 transactions ont été signées au cours du trimestre. À 270 transactions par semaine dans le trimestre, c'est un chiffre record. Octobre perpétue la tendance, avec environ 305 transactions par semaine.

Les vendeurs sont satisfaits, mais pas euphoriques

Les vendeurs ont été très satisfaits en 2021, notamment après la disette de ventes en 2020. Les acheteurs sont présents et la demande est très forte, particulièrement dans le segment du luxe où se concentrent les appartements de grande superficie.

Bien que l'activité ait été considérablement soutenue pendant la majeure partie de l'année, la prudence n'est pas encore totalement dissipée, si bien que les prix ne dépassent pas ceux d'avant la Covid. La décote Covid de 6 à 9 % (selon la date d'acquisition l'année dernière) a disparu, mais nous n'avons pas encore observé de hausses de prix au-delà des niveaux de 2019.

Avec une telle activité, on pourrait croire que les prix sont prêts à repartir à la hausse. En règle générale, les hausses de prix se produisent dans les 9 à 12 mois suivant une amélioration marquée de l'activité des ventes. Consultez vos agendas, car nous allons bientôt entrer dans cette phase.

Les biens surévalués stagnent sur le marché

Les prix étant restés stables par rapport aux niveaux de 2019, le T3 n'était pas le moment idéal pour mettre en vente un bien à des prix aspirationnels. Au cours du trimestre, les biens proposés au prix du marché ont mis 78 jours à se vendre. En revanche, les biens ayant nécessité un ajustement de prix ont mis 181 jours à se vendre, soit plus du double (2,3x) de ceux correctement positionnés par rapport au marché actuel.

Prix en cours au cours du trimestre

Note : Je préfère habituellement comparer les chiffres du trimestre à ceux du trimestre précédent ; cependant, au T3 2020, un tiers du volume des ventes du trimestre provenait des clôtures à 220 Central Park South, le condominium neuf le plus cher de New York City. 16 unités ont été clôturées à un prix moyen de 37 millions de dollars, pour un total de 592 millions de dollars. En conséquence, je me contente de vous présenter les chiffres du trimestre en cours. Pour des informations plus détaillées, n'hésitez pas à me contacter.

Autres statistiques notables :

• L'activité des ventes a atteint son niveau le plus élevé en 32 ans.
• Malgré des taux d'intérêt historiquement bas, environ 50 % des transactions ont été réalisées en espèces.
• Les ventes en nouvelles constructions en dessous de 3 M$ ont progressé deux fois plus vite que celles au-dessus de 3 M$, qui ont néanmoins doublé par rapport au même trimestre l'an dernier. Un glissement vers des unités de plus petite superficie en nouvelles constructions a tiré la tendance des prix vers le bas.
• La remise de mise en vente dans tous les segments a été en moyenne de 5,3 % pour le trimestre.
• Le total des mois d'offre de condominiums et de coopératives, soit le nombre de mois nécessaires pour écouler tout le stock en vente, est tombé à seulement 5,1.
  
  

Vous avez raté le bas de cycle. Ne ratez pas la reprise !

Manhattan dépasse le plancher du marché à mesure que l'activité contractuelle explose

Le deuxième trimestre 2021 a été un trimestre exceptionnel, donnant tort à tous ceux qui affirmaient que la vie urbaine était condamnée. Manhattan a renoué avec la meilleure saison de vente printanière en 6 ans et a enregistré l'activité de ventes la plus élevée depuis 2007.

La demande refoulée, des prix raisonnables, des taux d'intérêt bas, l'aspiration à des espaces plus grands (ou dotés d'espaces extérieurs), la progression du patrimoine personnel et un vivier d'acheteurs élargi ont dopé le volume des ventes. En résumé, la ville est en plein essor, grâce à la science et, par conséquent, à un optimisme retrouvé.

Note : pour cette mise à jour, je compare le T2 2021 au T2 2019, ce qui est bien plus pertinent que le T2 2020, période à laquelle New York City était en confinement.

Les contrats signés s'envolent

Les contrats signés au cours du trimestre ont bondi de 60 % par rapport au même trimestre en 2019. Bon nombre de ces transactions ne se clôtureront qu'au T3 2021, période à laquelle nous anticipons une progression positive des prix, compte tenu du volume et de la composition des appartements mis sous contrat au cours du trimestre.

Les grands appartements reviennent en grâce

Le segment super-prime (>10 M$) a connu le meilleur premier semestre jamais enregistré, porté par des remises à deux chiffres par rapport aux prix d'origine. Par ailleurs, on observe une nette progression des ventes de grands appartements, ce qui a été très bénéfique pour le segment >5 M$.

La composition des ventes, qui incluait un glissement marqué vers la vente de grands appartements, a faussé les tendances de prix ; si le prix de vente médian a progressé à 1 130 000 $, son niveau le plus élevé depuis les 1 215 000 $ du T2 2019, les tendances de prix ont été biaisées en raison de la composition des ventes.

La décote Covid se dissipe

Par rapport au même trimestre l'an dernier, le prix moyen au pied carré a reculé de 3,6 %. C'est ce que l'on a désigné comme la « décote Covid ». Au premier trimestre, cet écart était de 9 %, ce qui montre que la décote Covid se comprime rapidement. Nous anticipons la disparition de la décote Covid au T3 et sa totale absorption d'ici le T4, à mesure que les employeurs mettent fin ou limitent le télétravail.

Prix en cours au cours du trimestre :

Autres statistiques notables :

• L'activité des ventes de condominiums a atteint son niveau le plus élevé en 30 ans.
• Les ventes en nouvelles constructions au-dessus de 3 millions de dollars ont atteint leur plus haut niveau en trois ans.
• L'activité des ventes a progressé plus rapidement que les nouvelles inscriptions sur le marché, ce qui a entraîné une baisse du nombre de mois d'offre à 6,9 mois, le rythme le plus rapide en 4 ans.
• La remise globale de mise en vente a été de 6,4 %.

Si vous avez raté le bas de cycle, ne ratez pas la reprise !

Les contrats d'avril 2021 surpassent le

record de mars sur 14 ans

L'activité contractuelle à Manhattan a continué de progresser pour atteindre un nouveau record en avril 2021 avec 1 607 contrats signés, surpassant le record de mars sur 14 ans de 1 500 contrats en un seul mois. La première semaine de mai perpétue la tendance et, jusqu'à présent, mai est en bonne voie pour égaler avril.

Avec 1 607 contrats signés, ce chiffre est 50 % plus élevé qu'en avril 2019, mois comparable d'avant-Covid. Avril 2020 n'avait enregistré que 213 contrats signés (vraisemblablement initiés avant la Covid). Pour rappel, New York City a été fermée avec des visites interdites, de fin mars à fin juin 2020.

Sur le front du luxe, selon le Real Deal, 652 contrats de luxe ont été signés depuis le début de l'année jusqu'à fin avril, ce qui représente plus que l'ensemble des contrats de luxe signés pendant toute l'année 2020.

Sur le front des nouvelles constructions, avril a enregistré 235 contrats signés, contre 165 en mars. C'est le niveau d'activité le plus élevé de Manhattan dans le segment des nouvelles constructions depuis trois ans.

Manhattan renaît de ses cendres

Après une année 2020 extrêmement décevante, lorsque l'île de Manhattan a été frappée par un « exode Covid » et physiquement fermée pendant 90 jours, le marché des ventes résidentielles de Manhattan a renâit de ses cendres au premier trimestre 2021. Si le marché s'était progressivement redressé en novembre et décembre 2020, le premier trimestre 2021 et, en particulier, mars 2021 ont enregistré une activité de ventes remarquable.

Activité des ventes en nette progression au T1 2021

Les ventes à Manhattan ont progressé à un rythme effréné en mars 2021, avec un volume de ventes dépassant 1 500 contrats signés, le meilleur mois depuis 14 ans. Même janvier et février 2021 ont affiché un volume de ventes supérieur à celui des mois correspondants des trois dernières années au moins, comme le montre le tableau ci-dessous :

Les acheteurs ont profité de la combinaison de taux hypothécaires historiquement bas et de prix réduits. Ils sont également encouragés par la nouvelle administration, dont New York City bénéficie déjà, contrairement à la précédente administration qui avait pour ambition de punir New York City pour avoir massivement rejeté Trump.

Prix en baisse, mais sans effondrement

Si les prix ont reculé, ils n'ont pas plongé comme certains auraient pu le supposer. Le prix au pied carré d'un condominium à Manhattan était de 8,8 % inférieur au T1 2021 par rapport au T1 2020. Cela s'ajoute à la baisse des prix depuis la mise en place du plafond SALT en 2018, qui avait eu pour effet de faire baisser les prix à New York City d'en moyenne 11 % selon l'économiste Robert Schiller. Ainsi, les prix sont bien inférieurs à leur pic d'il y a quelques années et sont prêts à se redresser. Sous une administration « bleue », le plafond SALT, qui pénalise les États démocrates, a de bonnes chances de disparaître en 2021. Cela bénéficiera aux prix de l'immobilier et tempérera l'exode vers les États à faible fiscalité.

Des opportunités persistent en nouvelles constructions

Des opportunités subsistent encore en nouvelles constructions, les prix ayant été significativement réduits pour les projets lancés il y a 3 ans. Les projets récemment lancés, en revanche, ont été positionnés au prix du marché actuel, avec peu de remises sur des prix d'appel déjà bas, mais couvrant souvent une part importante des frais de clôture des acheteurs. Les remises accordées en nouvelles constructions varient considérablement, car elles dépendent de facteurs tels que la date de lancement du projet, la vélocité des ventes à ce jour, le nombre d'unités restantes disponibles dans une ligne particulière, les partenaires en fonds propres dans la structure du capital, et surtout les prix de libération minimaux des prêteurs (les banques contrôlent réellement le prix, et non le promoteur).

Pour obtenir la meilleure transaction en nouvelles constructions, il faut faire preuve d'ouverture d'esprit et ne pas se focaliser sur quelque chose qui n'obtiendra pas les meilleures remises. Par exemple, les promoteurs ne proposent ni de grandes remises sur les appartements avec espace extérieur, ni sur les lignes presque entièrement vendues.

Ce graphique ci-dessous montre comment les prix des nouvelles constructions ont regagné du terrain par rapport à leurs plus bas récents.

Les vaccins renforcent la confiance

Nous anticipons que les prix de l'immobilier commenceront à progresser progressivement au printemps/été et tout au long du reste de l'année à mesure que New York City se vaccine. À ce jour,44 % des habitants de Manhattan ont déjà reçu leur première dose de vaccin et 27 % sont entièrement vaccinés. Lorsque nous atteindrons 70 % de la population entièrement vaccinée, les activités retrouveront leur cours normal, y compris la pleine réouverture des restaurants et des cinémas (partiellement ouverts actuellement), des spectacles de Broadway et des salles de sport, etc. Nous anticipons alors des évolutions supplémentaires significatives sur le marché. Une fois que le pays rouvrira ses portes aux étrangers plus tard cette année, nous nous attendons à ce que cette reprise de l'immobilier à Manhattan s'emballe !

Les indicateurs laissent présager une hausse continue du marché

La suppression potentielle du plafond SALT, la pénurie de nouveaux permis de construire (depuis que les nouvelles constructions ont été mises en suspens au cours de l'année écoulée), et la pleine réouverture de la ville seront favorables aux prix de l'immobilier à Manhattan au cours des 4 à 5 prochaines années, comme nous l'avons constaté après la crise Lehman.

Si vous envisagez d'acheter, faites-le maintenant pour obtenir les meilleurs prix. Les stocks ont diminué d'un record de 9 600 unités en vente en octobre 2020 à 7 000 unités fin mars 2021, ce qui reste un niveau encore légèrement élevé. Mais si les ventes maintiennent le même rythme qu'au premier trimestre, nous nous trouverons dans un marché de vendeurs au début de l'été. À mesure que l'économie s'emballe, les taux d'intérêt augmenteront, rendant l'acquisition d'un même logement plus onéreuse.

Le marché de Manhattan est en mouvement... c'est maintenant votre tour de jouer !

Le marché de Manhattan part sur de bonnes bases en 2021 avec une activité de ventes accrue

Si le marché immobilier de Manhattan peine encore à se remettre des effets de la Covid, le quatrième trimestre 2020 et même le mois de janvier 2021 ont enregistré une amélioration sensible, portée par :

• Des nouvelles positives sur les vaccins et leur déploiement, qui ont renforcé la confiance des acheteurs,
• Des taux d'intérêt historiquement bas,
• Des vendeurs (et des promoteurs) proposant des remises (la décote Covid moyenne était de 10 %, bien moindre pour les biens moins chers et nettement plus importante pour les biens haut de gamme),
• Une demande refoulée résultant du confinement de 3 mois,
• Une nouvelle administrationfavorable à New York City, et
• La suppression potentielle du plafond SALT, qui avait déprimé les prix à New York City de 11 % (selon Zandi).

Les contrats signés au T4 ont progressé d'environ 8 % par rapport au même trimestre en 2019. Janvier 2021 a vu les ventes de condominiums augmenter de 50 % et les ventes de coopératives de 167 % par rapport au même mois un an plus tôt. Toutes des bonnes nouvelles ! Cependant, l'offre élevée actuelle de biens en vente constitue un frein pour le marché qui bénéficiera aux acheteurs en 2021.

Le marché locatif a également connu une reprise au cours des derniers mois. Mais, tant que les entreprises n'auront pas demandé à leurs collaborateurs de retourner au bureau, le marché locatif restera peu dynamique. Nous anticipons un rebond rapide de l'activité locative dans quelques mois.

Points clés à retenir :

• C'est un marché d'acheteurs, mais la fenêtre d'opportunité pour les meilleures transactions se referme,
• Les prix ont baissé, mais n'ont pas chuté,
• Les acheteurs du segment luxe sontde retoursur le marché, ils s'en étaient largement absents pendant une grande partie de l'année,
• Les stocks ont nettement diminué depuis leur pic dramatique d'octobre, mais demeurent à un niveau élevé,
• C'est le bon moment pour acheter un grand appartement auprès d'un promoteur, les nouvelles constructions ont enregistré certaines des plus importantes remises et concessions jamais vues.

Le marché de Manhattan rebondit au T4 2020

Alors que les titres des médias évoquent la fuite des habitants des grandes villes, il n'est pas étonnant que mes clients soient surpris d'apprendre que l'activité des contrats signés à Manhattan a été robuste ces derniers mois. Les contrats signés par mois en octobre et novembre 2020 ont atteint une moyenne de 855, décembre 2020 étant en bonne voie pour dépasser les 717 contrats signés de décembre 2019. L'activité des contrats signés pour le trimestre jusqu'à mi-décembre a déjà dépassé celle du même trimestre l'an dernier.

La confiance dans le vaccin et la capitulation des vendeurs face aux remises ont ramené les acheteurs sur le marché. L'essentiel de cette activité contractuelle a concerné le segment à 3 millions de dollars et moins, le secteur du luxe restant peu animé, mais en progression.

Comme vous pouvez le constater ci-dessous, le nombre de contrats signés au-dessus de 5 millions de dollars continue de croître, et c'est dans ce segment que nous observons les remises les plus importantes.

Stocks en nette baisse par rapport au pic, mais toujours élevés

L'activité et la confiance retrouvées ont ramené l'offre de biens immobiliers à Manhattan en vente d'environ 9 600 en octobre 2020 à 8 000 aujourd'hui.

Bien que les stocks soient en hausse de 20 % par rapport à la fin de l'année dernière, lorsque les niveaux de stocks étaient à 6 600, nous nous réjouissons de constater que les niveaux de stocks ont reculé de 17 % depuis leur pic. Ce retournement très marqué des stocks en octobre résultait vraisemblablement des excellentes nouvelles sur les vaccins annoncées par Pfizer et Moderna. Nous espérons que cela ne galvanisera pas trop les vendeurs.

Tant que le vaccin ne sera pas entièrement déployé, nous anticipons que des opportunités se présenteront à New York City. Bien que l'activité croissante laisse penser que les vendeurs ne consentiront plus des remises aussi généreuses, il semble que nous ayons déjà passé le bas du marché, mais que nous nous trouvions encore dans une période où un acheteur peut obtenir des remises significatives à New York City.

Où sont passées toutes les remises désormais ?

La « décote Covid » moyenne a été d'environ 10 %, bien que plus élevée dans le segment au-dessus de 4 millions de dollars. Urban Digs a analysé les ventes clôturées au 4e trimestre 2020 et a constaté que :

• Moins de 2 millions de dollars, remise moyenne de 5 %
• De 2 à 4 millions de dollars, remise moyenne de 10,4 %
• Au-dessus de 4 millions de dollars, remise moyenne de 13,5 %

Il s'agit bien entendu de moyennes qui ne tiennent compte que des prix, et non des autres avantages que les promoteurs offrent pour finaliser les transactions, tels que les crédits de frais de clôture, etc. Il est important de noter que le marché immobilier de Manhattan avait déjà subi un choc après la modification de la fiscalité SALT fin 2017, le marché ayant atteint son plancher au T3 2019. Ainsi, les prix avaient déjà connu une baisse significative avant l'irruption de la Covid. La décote Covid supplémentaire n'est que la cerise sur le gâteau pour les acheteurs.

Nouvelles constructions

Les remises dépendent vraiment des nombreux facteurs propres à l'immeuble lui-même, tels que son emplacement, le nombre d'unités vendues, les problèmes éventuels liés au promoteur, au prêteur, etc. De plus, quelle ligne de l'immeuble achetez-vous ? Si le promoteur a vendu 50 % des unités de la meilleure ligne de l'immeuble et 0 % d'une autre ligne, vous ne devez pas vous attendre à la même remise sur les deux lignes.

Actuellement, les remises en nouvelles constructions couvrent un large éventail et dépendent vraiment des nombreux facteurs affectant l'immeuble lui-même. Les promoteurs sont tributaires de leurs banques, qui dictent les prix de libération minimaux, et sont donc plus enclins à offrir des crédits de clôture généreux que des remises directes. Cependant, nous avons observé des combinaisons de remises sur les prix et de crédits de clôture.

La remise moyenne est de 10 % en nouvelles constructions, plus les crédits de clôture, bien que certains projets proposent cela en plus de prix déjà réduits. Des remises de 20 à 30 % par rapport au prix du Tableau A, le prix d'origine déposé auprès du Procureur général de l'État de New York, ne sont pas rares.

Les promoteurs ont pris en charge au moins une partie des frais de clôture de l'acheteur, incluant une portion de ces coûts :

• Taxes de transfert (environ 2 %)
• Mansion Tax (barème progressif débutant à 1 % et atteignant 4 % au-dessus de 25 millions de dollars)
• Parking, peut être inclus selon l'unité
• Cave, peut être incluse
• Charges communes, prise en charge possible d'une année de charges communes.

Certains promoteurs ne négocient pas du tout, ou se contentent éventuellement de couvrir les taxes de transfert s'ils disposent d'un atout particulièrement distinctif dans leurs immeubles. Par exemple, Park Loggia propose des terrasses avec vue sur Central Park qui se négocient au prix affiché. The Benson ne dispose que de quelques unités sur Madison Avenue dans l'Upper East Side qui se négocient également au prix affiché. D'autres immeubles autofinancés, et donc non tributaires d'autres parties, ne négocient pas non plus. Mais ces cas sont rares.

Points macro à retenir :

• C'est probablement le meilleur marché acheteur pour les nouvelles constructions jamais vu à New York City au cours des 20 dernières années et plus.
• Nous ne sommes pas en crise financière ; nous sommes en crise sanitaire qui a vraisemblablement été résolue.
• Nous ne sommes pas dans la même situation que lors de la Grande Récession de 2008/2009, de la bulle technologique de 2000 ou du 11 septembre, quand la peur régnait et que l'argent manquait sur les marchés.
• Les banques et les cadres sont abondamment pourvus en liquidités et le DJIA dépasse les 30 000 points (non pas 6 000 comme en 2009).
• La peur est du côté des vendeurs. Les acheteurs disposent d'une courte fenêtre pour profiter de cette crainte.
• Pour ceux qui attendent sur la touche, rappelons que vous devez formuler une offre pour obtenir une remise. Il faut jouer pour gagner !

Alors que nous clôturons l'année, nous souhaitons à tous de joyeuses fêtes. Nous prions pour que 2021 soit meilleure que 2020.

Le marché immobilier de Manhattan

rebondit en octobre 2020

Pour comprendre en temps réel ce qui se passe sur le marché immobilier de New York City, le premier indicateur que nous examinons est le nombre de contrats signés au cours d'un mois donné. Les contrats signés en octobre ont rebondi de manière significative, culminant à 874 contrats signés, en hausse de 30 % par rapport à septembre 2020 et de 4 % par rapport à octobre 2019. C'est la preuve manifeste que le marché immobilier de Manhattan a rebondi depuis les abysses de la crise Covid. De plus, les contrats signés en octobre sont supérieurs à ceux de tout autre mois en 2020, y compris avant la Covid, ce qui est bien visible sur le graphique ci-dessous.

Les grands acheteurs de Manhattan sont de retour

L'essentiel de l'activité de vente concernait des biens à moins de 3 millions de dollars ; cependant, plusieurs contrats supplémentaires ont été signés dans le segment >25 millions de dollars, laissant entendre que les grands acheteurs revenaient sur le marché. Bien que nous ne connaissions pas les prix de ces transactions avant quelques semaines, nous avons observé que de nombreux biens dans le segment >25 millions de dollars, mais pas tous, s'étaient négociés avec des remises significatives. Si tous les vendeurs négocient désormais, des remises importantes n'ont pas été la règle dans le segment <3 millions de dollars.

Les stocks à Manhattan semblent avoir culminé

Les stocks, ou l'offre, ont atteint un record de 9 628 biens en vente à mi-octobre et semblent désormais s'effriter. Les nouvelles mises sur le marché mensuelles sont en baisse de 21 % par rapport à septembre 2020 et de 1,2 % par rapport à octobre 2019. Cela indique que la croissance des stocks a ralenti ; cependant, la résorption de l'excédent de stocks prendra du temps pour revenir à des niveaux normaux. C'est pourquoi nous pensons que la fenêtre d'opportunité pour les acheteurs ne s'est pas encore refermée, même si nous avons dépassé le pic d'incertitude lié au virus. Au cours des deux dernières semaines, les niveaux de stocks ont reculé et, en date du vendredi 6 novembre, se situent à 9 255 biens en vente. C'est un nombre très élevé de biens en vente, sachant que les stocks s'établissaient à environ 7 700 à la même période l'an dernier.

Les ventes immobilières dans la banlieue de New York City ont passé leur pic

Si les ventes restent à un niveau élevé dans le Westchester, à Greenwich, à Long Island et dans les Hamptons, l'activité a reculé depuis son pic atteint dans la banlieue new-yorkaise l'été dernier.

Maintenant que les élections sont terminées, ou presque, et que Pfizer a annoncé unvaccinefficace à 90 %, nous pensons que le marché continuera à se reprendre à Manhattan.

La meilleure opportunité d'achat à New York City

depuis plus de 10 ans

Nous sommes maintenant trois mois après la réouverture du marché immobilier new-yorkais. Malgréde nombreux défis, la ville est en train de se redresser. Nous commençons à percevoir des signes de vie en termes d'augmentation des contrats signés et des ventes en attente. Mais le chemin est encore long, ce qui signifie qu'il existe une opportunité considérable pour les investisseurs avisés.

Avec la réouverture des restaurants, des salles de sport, des bureaux et des musées, New York City retrouve une atmosphère bien plus animée. Les New-Yorkais respectent la distanciation sociale et portent le masque de manière rigoureuse, ce qui a permis de juguler le virus dans la ville.

En prenant du recul et en envisageant le marché immobilier dans sa globalité depuis 10 000 mètres d'altitude, nous savons qu'il est temps d'acheter à Manhattan. Si vous avez acheté en 2001 ou en 2009, vous savez déjà queNew York City rebondiraplus forte que jamais. C'est pourquoi je vous invite à prendre un moment pour imaginer où vous en serez dans 18 mois. Les acheteurs qui attendent sur la touche regretteront certainement de ne pas avoir sauté le pas plus tôt pour acheter à New York City.

Voici nos principaux points à retenir sur ce qui se passe actuellement sur le marché :

1. La Covid a créé une opportunité temporaire d'acheter à Manhattan à des prix bas.
2. Le graphique de la dynamique du marché ci-dessus tient compte des ventes en attente et des stocks. Il montre clairement que New York City se trouve dans un marché d'acheteurs et amorce une reprise.
3. Les vendeurs sérieux mettent leurs biens sur le marché à des prix raisonnables ou consentent des remises. C'est particulièrement le cas des promoteurs, qui proposent des remises sur les prix et des concessions, inimaginables il y a seulement quelques années… et qui le seront de nouveau dans quelques années.
4. Si la remise moyenne a été de 8 %, nous observons des remises bien plus importantes (de 2 à 3 fois supérieures) sur les biens les plus onéreux.
5. La fenêtre d'opportunité est ouverte maintenant… Quand se refermera-t-elle ? Elle se refermera probablement avant le T2 2021, les meilleures transactions se présentant au T4 2020, suivies de bonnes transactions au T1 2021. Dès qu'un vaccin sera annoncé comme efficace et prêt à être distribué, et les probabilités sont élevées pour l'automne, les vendeurs retrouveront de l'assurance. Nous vous recommandons donc d'agir maintenant ! D'ici la clôture de votre acquisition, nous serons en 2021 et dans un nouveau marché.
6. 7 000 milliards de dollars de stimulus gouvernemental (14 fois plus qu'en 2008) signifient que les risques sont faibles. Ce n'est pas 2008. Les banques sont en bonne santé et le soutien de la Fed n'a jamais été aussi fort.
7. Les valorisations boursières record (résultante du stimulus gouvernemental) démontrent que la Réserve fédérale fait tout ce qui est en son pouvoir pour stimuler l'économie. Elles témoignent également de la confiance des investisseurs dans l'économie américaine, et du fait que la Covid sera maîtrisée et bientôt reléguée au rang de l'histoire.
8. New York City maîtrise le virus depuis juin, de manière bien plus efficace que le gouvernement fédéral. Les résidents ont fait leur part en respectant la distanciation sociale, en évitant les grands rassemblements et en portant le masque pour protéger leurs concitoyens. Si de nombreux médias amalgament l'ensemble de New York City dans un seul tout, les infections à Covid ont été les plus nombreuses dans le Queens et Brooklyn, pas à Manhattan. Nous n'avons vu cette précision nulle part dans les médias.
9. Le marché des ventes n'est plus en chute libre comme pendant le confinement. Les ventes en attente ont amorcé un virage, progressant substantiellement en septembre, le marché ayant passé le vrai plancher.

Graphiques fournis avec l'aimable autorisation deUrbardigs

Nos meilleures sélections actuelles :

 

Ce vaste appartement de 2 chambres au prix réduit dansl'East Villages'était initialement vendu en nouvelle construction 400 000 $ de plus que le prix affiché, à 3,4 millions de dollars en 2017. Il s'agit d'un immeuble boutique de 2015 avec de magnifiques fenêtres à croisillons.En savoir plus.

20 West 53rd Street - Unité 22A
4 750 000 $ / 2 748 $ le pied carré
Réduit de 600 000 $ / Vendu 5,7 millions de dollars en 2017

2 chambres / 2,5 salles de bains / 1 728 pieds carrés
Charges : 3 792 $ / Taxes foncières : 2 414 $

Résidez auBaccarat Hotel and Residences, l'un des meilleurs hôtels de New York City. Le propriétaire d'origine a payé 5,7 millions de dollars pour cet appartement, ce qui lui confère une motivation forte à 1 million de dollars de remise.En savoir plus.

540 West 28th Street - Unité 3A
885 000 $ / 1 560 $ le pied carré

Studio / 1 salle de bains / 567 pieds carrés
Charges : 606 $ / Taxes foncières : 629 $

Ce studio au +Art dansWest Chelseaest proposé à un excellent rapport qualité-prix à 885 000 $. Enfin, les vendeurs mettent en vente des appartements à des prix réalistes, et non plus aux prix aspirationnels d'il y a quelques années. À proximité de Hudson Yards et de la High Line !En savoir plus.

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Un été new-yorkais pas comme les autres

En cette période de l'année, je présente habituellement une mise à jour des rapports du marché de Manhattan pour le T2. Cependant, le T2 2020 est d'une nature totalement différente, car lemarché immobilier de Manhattana été fermé pendant 12 des 13 semaines constituant le 2e trimestre.

Pour ceux qui ne sont pas au fait de ce qui s'est passé à New York City, le 23 mars 2020, New York City est entrée en confinement pour en émerger 90 jours plus tard le 22 juin 2020. Aucune visite physique n'était autorisée pendant cette période. Les stocks ont considérablement diminué pendant la crise, les vendeurs ayant retiré leurs biens du marché ou retardé leur mise en vente. Désormais, cependant, les biens sont de retour sur le marché, les stocks ayant augmenté de 8 % par rapport à la même période l'an dernier.

Le marché du mois dernier reprend progressivement, mais pas nécessairement à des niveaux normaux pour l'instant. Depuis la réouverture il y a 5 semaines, nous avons observé :

• 84 % des contrats signés concernaient le segment à moins de 3 millions de dollars.
• Une urgence surprenante chez certains acheteurs, conscients que New York City retrouvera bientôt une certaine normalité.

• Peu d'activité dans le segment haut de marché, de nombreuses personnes étant encore dans leurs résidences secondaires estivales et les restrictions de voyage étant toujours en vigueur.
• Des taux d'intérêt hypothécaires atteignant des planchers records (inférieurs à 3 %), la Fed ayant ramené son taux directeur à zéro.
• Les indicateurs globaux suggèrent des prix 8 à 10 % inférieurs aux niveaux d'avant la Covid, mais pas à tous les niveaux de prix.
• Pour les nouvelles constructions, les frais de clôture combinés et les réductions de prix représentent environ 8 à 12 % selon le projet.
• Les plus importantes remises ont concerné le segment haut de gamme, où certains promoteurs ont revu leurs prix à la baisse et prennent en charge la majeure partie des frais de clôture de l'acheteur, offrant des incitations très attractives pour conclure les transactions dès maintenant.
• Les reventes à 5 millions de dollars et plus ne reçoivent aucune demande de visite semaine après semaine. Ainsi, les vendeurs sérieux d'un grand bien doivent être prêts à consentir une remise d'au moins 10 %, et probablement davantage, par rapport aux prix d'avant la Covid.
• Les remises diminuent à mesure que les prix baissent, avec peu ou pas de remises en dessous du million de dollars.

Locations :

• Bien que les stocks locatifs soient importants, le marché enregistre également un flux régulier de baux signés, notamment à 10 000 dollars par mois et en dessous. Certes, avec des remises !

Et maintenant ?

Nous sommes encore dans les prémices d'une nouvelle réalité ; cependant, en matière de Covid,New York City est désormais un pari plus sûrque 80 % du pays !

Si New York peut maintenir ses protocoles sanitaires et contenir les infections virales à des niveaux bas, et si les nouvelles continuent d'être très positives concernant les essais de vaccins et les traitements thérapeutiques (comme le Remdesivir), l'histoire suggère que l'immobilier new-yorkais se redressera rapidement.

Actuellement, nous avons dépassé le pic d'incertitude, qui pour New York City s'est situé en avril/mai, de sorte que les meilleures opportunités sont peut-être derrière nous. Mais nous pensons que les acheteurs disposeront encore de 4 à 5 mois pour réaliser d'excellentes transactions. Une fois qu'un vaccin sera annoncé comme efficace, et les probabilités indiquent que nous en aurons un cet automne, New York City sera de retour, plus forte que jamais.

Des questions ?Planifiez un moment pour échanger avec moi. 

Profitez bien de votre été !

Anthony

L'impact du coronavirus sur les prix de l'immobilier à Manhattan

Au cœur de cette crise mondiale sans précédent, nous avons reçu plusieurs questions concernant l'impact dela COVID-19sur les prix du marché immobilier de Manhattan. J'espère que chacun reste en sécurité et en bonne santé pendant cette période tumultueuse. Si le verdict n'est pas encore rendu sur la suite des événements, voici les dernières informations sur le marché immobilier new-yorkais.

Fin mars, New York City a été placée dans un « coma médicalement induit » pour prendre de l'avance sur la crise de santé publique. En conséquence, le marché immobilier new-yorkais a été totalement gelé avec une activité contractuelle quasi nulle au cours des deux derniers mois. Les visites physiques de condominiums, d'appartements et de maisons à Manhattan ont été interdites par l'État de New York. Et New York City est essentiellement en confinement depuis mi-mars. Cependant, les transactions en cours avant la pandémie ont pu être clôturées virtuellement et les banques ont continué àfinancer des prêts hypothécaires. 

Nous sommes maintenant mi-mai et New York est sortie de son coma auto-induit un mois après le pic de la crise. Grâce au leadership du gouverneur de New YorkAndrew Cuomo, New York a réussi à aplatir la courbe et gère sa sortie de crise. Si nous ne sommes pas encore complètement sortis d'affaire, une réouverture progressive est planifiée au cours des prochaines semaines et mois. De nombreuximmeubles de condominiums à Manhattanlèveront leur moratoire sur les emménagements et les déménagements à compter du 15 mai et nous anticipons la levée du moratoire sur les visites aux alentours de juin.

En regardant dans le rétroviseur vers janvier et février 2020, l'activité contractuelle était en hausse de 15 % par rapport aux mêmes périodes l'an dernier, promettant un printemps 2020 très solide pour la saison des ventes. Malheureusement, ce n'est plus d'actualité ! Actuellement, lestock de condominiums et de coopératives en ventea considérablement diminué, avec seulement 5 000 unités listées en vente, soit 50 % de moins que les niveaux habituels de stock de la saison printanière des ventes. Même le calcul des jours sur le marché, qui comptabilise le nombre de jours pendant lequel un bien est mis en vente, a été gelé par les portails de mise en vente, ce calcul étant devenu sans signification dès la mise en place du moratoire sur les visites. Alors, quel a été l'impact sur les prix de l'immobilier à Manhattan ?

S'il est prématuré de tirer des conclusions de l'impact du virus sur lesprix de l'immobilier à Manhattan, l'ancien président de la Réserve fédérale, Ben Bernanke, a observé que ce ralentissement économique s'apparente davantage à une catastrophe naturelle qu'à une dépression économique. Ce n'est pas le résultat d'un effondrement du système financier comme en 2008 ou lors de la Grande Dépression. Les banques sont solides et bien capitalisées. Heureusement, la Fed a agi rapidement sur le plan des mesures monétaires et l'administration rapidement sur le plan du stimulus fiscal.

L'aspect positif de tout cela est que les prix de l'immobilier new-yorkais bénéficieront considérablement des taux d'intérêt record et d'un assouplissement quantitatif record. L'inflation des prix des actifs est l'objectif intentionnel de l'assouplissement quantitatif, même si la matérialisation de cette opportunité peut prendre du temps. Quel que soit le niveau d'inflation des prix de l'immobilier à Manhattan résultant de ce stimulus QE record, en définitive, New York City reste l'une des premières villes mondiales et les personnes ont toujours besoin d'un logement à acheter ou à louer.

En définitive, il s'agit d'un problème de santé qui peut être résolu, surtout maintenant que tout le monde est concentré sur la problématique de la Covid-19.

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6 choses que vous devez savoir sur le marché immobilier new-yorkais ce mois de février

1. Augmentation significative de l'activité de ventes par rapport à l'an dernier

• Ventes en attente en hausse de 17 %, Marché global
• Ventes en attente en hausse de 25 %, De 600 000 $ à 1 million de dollars
• Ventes en attente en hausse de 21 %, De 1 million à 2 millions de dollars

Cela démontre que l'activité de ventes est en nette hausse par rapport à l'an dernier, qui correspondait au creux du marché en termes d'activité. Les biens aux niveaux de prix inférieurs à 2 millions de dollars enregistrent le plus fort rebond. Nous constatons enfin que la demande dépasse l'offre, ce que nous n'avions pas observé depuis longtemps à New York City. Les contrats signés àManhattanont progressé à deux chiffres en novembre 2019, décembre 2019, janvier 2020 et février 2020. Indicateur avancé, une hausse prolongée des contrats signés précède généralement une évolution des prix. Janvier, habituellement le mois le plus lent, a enregistré un nombre impressionnant de contrats signés, ce qui est inhabituel pour le mois le plus froid de l'année.

Empiriquement, nous avons observé qu'en contactant d'autres courtiers pour prendre des rendez-vous, ces unités étaient dans au moins 25 % des cas déjà sous offre acceptée. Rien à voir avec il y a 12 mois. Les unités mises sous contrat ont été soit sur le marché depuis un moment et ont subi plusieurs baisses de prix, soit de nouvelles inscriptions correctement positionnées dès le départ. De plus, dans ce dernier cas, nous observons des journées portes ouvertes bondées et quelques guerres d'enchères (vestige d'une époque révolue).

2. L'activité du marché du luxe se renforce grâce aux remises

Les remises à travers New York permettent de finaliser les transactions et en janvier nous avons observé une remise médiane de mise en vente de 6,4 % (un taux élevé pour New York), ce qui montre que les vendeurs ont capitulé et que les transactions se concluent. Si la plus forte progression de l'activité de ventes concerne les unités en dessous de 3 millions de dollars, nous avons également constaté une certaine amélioration dans le segment haut de gamme.

Par exemple, le rapport Olshananoté : «Vingt contrats ont été signés la semaine dernière à 4 millions de dollars et au-delà, troisième semaine consécutive avec 20 ventes ou plus. La baisse de prix moyenne par rapport au prix demandé initial était de 18 %, un total faussé par les 2 meilleures ventes.»

«La durée moyenne de mise en vente était de 803 jours, un total élevé car la moitié des biens avaient été vendus par des promoteurs et étaient sur le marché depuis des années. C'est le total le plus élevé jamais enregistré dans ce rapport depuis que nous avons commencé à suivre cette statistique particulière en 2012.»

Acheteurs de Central Park :Si vous surveillez le marché de la Billionaire's Row et de Central Park, des opportunités existent. Le moment est peut-être venu de sauter le pas avant que le marché ne se retourne. Par exemple, pour quelqu'un souhaitant résider au Trump International Hotel and Tower à Columbus Circle, il est possible d'acquérir un magnifique appartement avec vue directe sur Central Parkde 3 chambrespour 3 300 dollars le pied carré (voir ci-dessous). DJT ne sera pas président éternellement et cet immeuble rebondira à un moment ou à un autre. De plus, nous avons observé de fortes remises àOne57et au Time Warner Building également, bien que le plancher de prix pour une vue directe sur Central Park dans ces immeubles et d'autres immeubles ultra-luxueux oscille aux alentours de 4 500 dollars le pied carré.

Notons que nous entendons régulièrement des acheteurs de ce segment évoquer l'arrivée prochaine de nouvelles inscriptions sur le marché. Si cela peut être le cas dans d'autres quartiers, aucun nouvel immeuble n'arrivera dansla Billionaire's Row. De plus, le niveau de stocks en dessous de 20 millions de dollars avec une vue dégagée sur Central Park est limité, la plupart de ces immeubles affichant un prix de vente moyen de 30 millions de dollars et plus.

3. Nouvelles constructions vs reventes

Les nouvelles constructions tarifées il y a 2 à 3 ans stagnent sur le marché, et la raison en est une déconnexion entre les promoteurs, leurs banques et leurs investisseurs.

Ce que nous communiquons à nos acheteurs :il existe d'innombrables opportunités sur le marché des reventes avec des biens tarifés entre 1 100 et 1 800 dollars le pied carré.

Il existe bien entendu des opportunités dans le segment des nouvelles constructions, avec des remises de 15 % observées dans certains immeubles. Nombre de ces immeubles affichant des remises à deux chiffres ont été lancés il y a plusieurs années. En revanche, nous avons observé des immeubles lancés en 2019 avec des prix reflétant le marché actuel, offrant peu de remises par rapport à des prix d'appel déjà bas, mais prenant souvent en charge une grande partie des frais de clôture des acheteurs.

Le marché est très sensible aux prix et orienté par la valeur. Il est bien connu qu'un stock fantôme existe. Ce sont des unités retirées du marché par des vendeurs aux prix irréalistes, ou des projets de nouvelles constructions dans des quartiers émergents. Les acheteurs sont très avertis aujourd'hui et savent repérer une bonne opportunité. Si vous avez acheté au cours des 5 dernières années et essayez maintenant de vendre, vous êtes probablement en dessous de votre prix d'acquisition ou à l'équilibre. Préparez-vous donc à un parcours semé d'embûches. Les artifices et astuces, dont il existe une grande variété, ne permettront pas de vendre un bien surévalué.

Nouvelles constructions en vente

Derniers appartements en vente à Manhattan

4. Les loyers sont en hausse

Après un certain fléchissement au cours des deux dernières années, les loyers sont en forte hausse en glissement annuel. D'après leReal Deal, Alors que les candidats à la location tentent de comprendre ce qui se passe avecles frais d'agence, ils ont maintenant d'autres nouvelles à méditer : les loyers ont été 5 à 6 % plus élevés le mois dernier qu'un an auparavant dans les trois arrondissements couverts par le rapport de marché Douglas Elliman.

5. Taux hypothécaires

Les taux d'intérêt hypothécaires ont fortement chuté par rapport à la même période l'an dernier et avoisinent des niveaux records. Le taux hypothécaire fixe sur 30 ans s'établissait à 3,65 %, tandis que le marché boursier était proche d'un record historique supérieur à 26 900 points. Par comparaison, au cours des 30 dernières années, ce même taux hypothécaire a atteint en moyenne environ 6,25 %. Au cours des 10 dernières années, les seules 2 fois où ce taux a été inférieur remontent à septembre 2016, avec un plancher de 3,42 %, et à novembre 2012, avec un plancher de 3,32 %.

Il est peu probable que les taux puissent baisser davantage, car nous sommes déjà proches des plus bas historiques. Nous recommandons donc à nos clients de refinancer maintenant ou de financer leurs nouveaux achats immobiliers pour profiter de ce phénomène de taux hypothécaires artificiellement bas avant qu'il ne soit trop tard.

5. Le coronavirus et les acheteurs étrangers

S'il est trop tôt pour déterminer l'impact potentiel de cette alerte sanitaire sur le marché immobilier, il convient de noter que le marché immobilier new-yorkais a été ancré par les acheteurs domestiques, les étrangers ayant été pratiquement absents. Les acheteurs chinois continentaux sont absents du marché new-yorkais depuis 2016, les Européens sont absents car leur monnaie est faible depuis de nombreuses années. Les Latino-Américains et les Brésiliens sont largement absents car leurs monnaies se sont dépréciées.

Nous ne pensons donc pas que cela affectera négativement le marché new-yorkais à court terme. Si le dollar venait à baisser et que l'alerte sanitaire s'atténuait, le marché pourrait s'envoler. Enfin, certains pays asiatiques pourraient voir leurs opportunités d'investissement se restreindre pendant que les autorités tentent d'endiguer la propagation, ce qui pourrait conduire à davantage d'investissements à New York City, une destination sans risque.

Mise à jour vidéo d'Urbandigs

De nombreux clients nous ont demandé ce qui se passe sur le marché new-yorkais, alors j'ai souhaité vous envoyer une mise à jour rapide via une vidéo de Noah sur Urbandigs.com. Il a fait un excellent travail pour synthétiser ce qui se passe sur le marché immobilier de Manhattan.

• Une remise à zéro pilotée par les politiques pour le marché de Manhattan en 2019
• La modification de la loi fiscale fédérale TJCA entrée en vigueur en 2018, limitant les déductions SALT à 10 000 dollars, a rendu l'acquisition plus coûteuse pour les propriétaires occupants (et non pour les investisseurs).
• La Mansion Tax augmentée à compter du 1er juillet 2019 selon un barème progressif a influencé le calendrier des acquisitions tout au long de 2019.
• Manhattan fonctionne comme un marché de préservation patrimoniale, façonné par une offre contrainte, une détention institutionnelle et une dynamique de valeur de long terme.
• Manhattan fonctionne comme un marché de préservation patrimoniale, façonné par une offre contrainte, une détention institutionnelle et une dynamique de valeur de long terme. 7%
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