概览
The Residences of Shell Bay是Hallandale Beach的共管公寓项目，位于围绕高尔夫及滨水休闲打造的社区内。住宅产品与Auberge Collection关联。
最新销售团队资料介绍了一栋20层建筑，提供一至四卧室住宅。高尔夫球场及球拍运动规划是环境的核心。
The Residences of Shell Bay概览
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
PPG Development and Witkoff
20
共管公寓
Hallandale Beach
买家为何选择The Residences of Shell Bay
以高尔夫为核心的环境
住宅俯瞰Greg Norman设计的高尔夫球场。对经常打球的买家，住宅与球场的关系是实际决策的一部分。
Auberge待客服务
Auberge将Shell Bay介绍为住宅及酒店目的地。应将住宅服务、酒店使用条件与业主协会预算一并审阅。
丰富的球拍运动规划
俱乐部提供对应四大满贯赛事场地表面的网球设施，销售资料亦介绍了板式网球及匹克球。请确认会籍及预约条件。
滨水俱乐部社区
游艇码头属于更广泛的Shell Bay规划。住宅所有权应与码头使用权、俱乐部会籍及收费服务分别评估。
我们对The Residences of Shell Bay的看法
在Shell Bay，关键是您预期会使用多少俱乐部设施。如果高尔夫及球拍运动是日常的一部分，这一环境值得仔细考察。
应同时取得住宅文件及俱乐部条款。每月住宅费用未必能反映会籍、访客使用或船艇活动的完整成本。
关于The Residences of Shell Bay
Shell Bay社区内的住宅
住宅规划包括一至四卧室住宅及顶层住宅。仅凭面积判断之前，应比较户型及其与高尔夫球场的位置关系。
当前价格、定金及分期付款、可售房源请垂询。请确认您购买的住宅附带哪些权益；会员权益应以书面列明。
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无与伦比的居住体验
Shell Bay waterfront and marina. Project marketing image.
世界级配套设施
高尔夫及球拍运动环境
- Greg Norman设计的锦标赛球场
- 高尔夫练习设施
- 大满贯赛事网球场地表面
- 板式网球及匹克球
待客服务与滨水环境
- Auberge待客服务规划
- 健身与健康生活空间
- 私人游艇俱乐部及码头规划
缔造者
PPG Development and Witkoff
开发
Hallandale Beach
Hallandale Beach位于Miami与Fort Lauderdale之间。Shell Bay的高尔夫与俱乐部环境，带来不同于海滨共管公寓的生活节奏。请比较前往海滩及最常使用场所的驾车路线。
常见问题解答
The Residences of Shell Bay位于哪里？
项目位于Hallandale Beach的501 Diplomat Parkway，处于Shell Bay高尔夫及滨水俱乐部社区内。
提供哪些住宅类型？
销售团队资料介绍了一至四卧室住宅。最新户型图及顶层住宅信息请垂询。
购买是否包含俱乐部会籍？
请勿假定所有俱乐部权益都已包含。应在当前文件中确认会籍、使用费、访客权利及游艇码头使用权。
当前价格及可售房源是否已公布？
请索取注明日期、列明具体住宅及叫价的房源表。本页不确认价格或定金及分期付款条款。
The Residences of Shell Bay私享房源信息
如需了解The Residences of Shell Bay的最新在售情况、价格历史、户型图及非公开房源，请向我们的顾问团队申请保密评估。
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
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Miami 房地产市场洞察
市场背景：从 Miami 到东北部、以及从 Miami 到 California 的人口迁移，已从疫情时期的激增转变为结构性的迁居。Miami’的百万富翁人口在2013年至2023年间增长了约78%。地理上的制约具有约束力：海洋、海湾与 Everglades 限制了供给。2025年12月的中位价：Miami Beach 公寓 62万美元，Brickell 公寓 58万美元。豪华公寓每平方英尺价格：$1,200-$3,500+，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500+，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000+。
价值型子市场：Brickell（$600-$1,500/SF）、Edgewater（$700-$1,200/SF）、Downtown Miami（$600-$2,000/SF）。标杆型子市场：Fisher Island、Sunny Isles Beach（$1,500-$3,500/SF，品牌豪宅库存密集）、South of Fifth。品牌项目基准包括 Four Seasons Surf Club（$2,200-$3,500/SF）、St. Regis Sunny Isles（$1,800-$2,800/SF）以及 Porsche Design Tower（$1,600-$2,400/SF）。Miami 如今拥有的酒店品牌豪宅数量超过西半球任何其他城市。
结构性因素层层叠加：无州所得税（相比之下 NY 为10.9%、CA 为13.3%）、无遗产税、十年间78%的百万富翁人口增长，以及建造成本通胀。当前的期房库存是在20-50%的关税落在钢材、铝、混凝土与木材之前完成融资并破土动工的，实际上是关税前定价的最后一批。Florida SB 264 限制特定国家国民在距军事设施10英里范围内的购置，对于国际买家须在签约阶段进行审查。
关键事实
- Miami Beach 公寓中位价（2025年12月）：62万美元
- Brickell 公寓中位价（2025年12月）：58万美元
- 豪华公寓 $/SF：$1,200-$3,500+
- Fisher Island $/SF：$2,000-$4,500
- 平均在售天数：95
- 成交费用：2-3%（现金），3-4%（贷款）
- 房产税：每年约为评估价值的2%
- 百万富翁人口增长：+78%（2013-2023）
- 州所得税：0%（相比之下 NY 为10.9%，CA 为13.3%）
购房者需要了解的信息
Miami’的百万富翁人口在2013年至2023年间增长了约78%，加之没有州所得税以及严苛的地理制约（海洋、海湾、Everglades）限制了供给。豪华公寓每平方英尺价格在 $1,200-$3,500+ 之间，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500+，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000+。Miami 如今拥有的酒店品牌豪宅数量超过西半球任何其他城市。
Miami 房地产常见问题
Miami’当前的公寓中位价是多少？
2025年12月：Miami Beach 62万美元，Brickell 58万美元。豪华公寓库存价格在每平方英尺 $1,200-$3,500+ 之间，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000。
为何 Miami 在结构上持续吸引超高净值资本？
零州所得税（相比之下 NY 为10.9%、CA 为13.3%）、无遗产税、十年间百万富翁人口增长78%（2013-2023），以及限制长期供给的地理制约。这些都是结构性因素，而非周期性因素。
建造成本的关税环境对当前库存意味着什么？
当前的期房库存是在20-50%的关税落在钢材、铝、混凝土与木材之前完成融资并破土动工的。下一个开发周期的重置成本定价预计将大幅上升。当前的配额代表着关税前定价的最后一批。
什么是 Florida SB 264，它对国际买家有何影响？
Florida SB 264 限制七个国家（China、Russia、Iran、North Korea、Cuba、Venezuela、Syria）的国民在距军事设施10英里范围内购置房产。该限制须在签约阶段进行审查，并可能需要对实体结构进行调整以达到合规。
Miami 公寓典型的每月持有成本是多少？
业主协会（HOA）费用为每平方英尺每月 $0.80-$2.50，房产税为每年约评估价值的2%，HO-6 保险为每年 $2,000-$5,000+，洪水保险为 $500-$3,000+。一套2,000平方英尺的公寓，仅业主协会费用每月就达 $1,600-$5,000。
Surfside 事件之后的检查要求有哪些？
3层及以上的建筑必须在第30年（沿海建筑为第25年）接受结构检查，此后每10年一次。业主协会必须为储备金提供充足资金；不再允许豁免储备金。较旧的建筑存在特别摊派的风险；在尽职调查阶段须审查检查报告与储备金研究。