Manhattan Gayrimenkul Piyasa Analizi

2022'nin İkinci Yarısında Manhattan Gayrimenkul Piyasasında Aşağı Yönlü Kayma

2022 yılı, Manhattan'da iki farklı piyasanın hikâyesiydi.

2022'nin başı, Fed'in Covid'in şafağında uygulamaya koyduğu yapay düşük faiz ortamı ve baskılanmış talebin serbest kalmasıyla 2021 başında başlayan patlama dönemini sürdürdü.

Ancak Fed'in Haziran 2022'de referans oranında ilk kez 75 baz puanlık büyük artışı uygulamasının ardından piyasa hızla yumuşadı; alıcılar ve satıcılar yeni piyasa gerçeklerine uyum sağlamaya çalışırken yılın geri kalanında birbirini bekler hale geldi. Bu tablo, aylık sözleşme aktivitesini karşılaştıran aşağıdaki grafikte açıkça görülmektedir.

Aylık Sözleşme Aktivitesi

Aralık 2022'de imzalanan yalnızca 602 sözleşmeyle bu, 2008'den bu yana yılın en zayıf kapanışlarından biri oldu. Alıcılar ve satıcılar yeni gerçeklere alıştıkça, dışarıda hâlâ talep bulunduğundan piyasanın 2023 başında yeniden hareketlenmeye başlamasını bekliyoruz.

Manhattan Mülk Fiyatları

Kondominiumlar

• 2,75 milyon dolar ortalama satış fiyatı
• Fit kare başına 2.074 $ ortalama fiyat
• Bu, bir önceki yılın aynı çeyreğine kıyasla bir artış olmakla birlikte, söz konusu artış ağırlıklı olarak Central Park Tower ve 220 Central Park South gibi birkaç ultra lüks kulede gerçekleşen kapanışlardan kaynaklandı; bu durum sonuçları yukarı çarpıttı.
• Özünde fit kare başına fiyat yıllık bazda yaklaşık 2.000 $ civarında yatay seyretti.

Kooperatifler

• 1,27 milyon dolar ortalama satış fiyatı
• Fit kare başına 1.225 $ ortalama fiyat

• 3,19 milyon dolar ortalama satış fiyatı
• Fit kare başına 2.415 $ ortalama fiyat
  

Lüks Segment (satışların üst %10'u)

• 8,06 milyon dolar ortalama satış fiyatı
• Fit kare başına 2.909 $ ortalama fiyat
• Lüks için 3,95 milyon dolar giriş fiyatı eşiği

2022'de Fed Faiz Artışları

2022'nin yalnızca 10 aylık diliminde Fed, aşağıdaki grafikte görüldüğü üzere federal fon referans oranını %4,0 artırdı. Bu emsalsiz adım, 2022'de küresel bir olgu haline gelen enflasyonu kontrol altına alma amacıyla atıldı.

Faizler 2008'den bu yana görülen en yüksek seviyelerde olsa da daha önce de bu kadar yüksektiler ve gayrimenkul piyasaları o tür bir faiz ortamında sorunsuz çalıştı. Bununla birlikte, asıl endişe verici olan 2022'deki faiz artışlarının hızı; bu artışlar yalnızca 10 aya sıkıştırıldı. Bu durum, 30 Yıllık Sabit Jumbo Mortgage faizinin 1 Ocak 2022'deki %3,1 seviyesinden 31 Aralık 2022'de %5,7'ye çıkmasına yol açtı; bu oran Ekim ayındaki %6,35 zirvesinden gerilemiş bir seviye.

Manhattan'da diğer şehirlere kıyasla oldukça yüksek oranda nakit alıcı bulunmakta (yaklaşık %55); dolayısıyla faiz oranları buradaki aktiviteyi her zaman o denli büyük ölçüde etkilememektedir. Ayrıca konut stoğunun %70'ini oluşturan ve New York City'ye özgü olan kooperatifler, alınabilecek finansman miktarı konusunda oldukça katı kurallara sahiptir. Bazıları en fazla %70 finansmana izin verirken birçoğu yalnızca %50'ye kadar izin vermekte, kimileri ise hiç finansmana izin vermemektedir. Bunlar New York City piyasası için hafifletici faktörler olmakla birlikte, satın almak için genellikle mortgage'a ihtiyaç duyan ilk kez konut alıcısına yardımcı olmamaktadır.

Manhattan Stok Arzı Durumu Kurtarıyor

Bu tablodaki kurtarıcı unsur, piyasadaki sınırlı arz miktarıdır. 8.100'ü aşan stok seviyelerine sahip 2020 yılı sonuyla kıyaslandığında, bugünkü arz 5.858 gibi düşük bir seviyede bulunmaktadır. Bunun pek çok nedeni bulunmakta olup Ağustos ayında ele aldığım ve aşağıda özetlediğim konular bunlar arasındadır.

Sınırlı arz miktarı, 2023'e girerken olası fiyat düşüşlerinin altına bir taban oluşturmalıdır. Ayrıca aşağıdaki nedenlerden ötürü yakın vadede piyasaya ek stok gelmesini de beklemiyoruz:

• Altın kelepçeli mortgage'lar
• New York'lu mortgage sahiplerinin %80'inin faiz oranları %5'in altında.
• Bu durum, ev sahiplerinin mevcut konutlarında süresiz kalmalarıyla sonuçlanacaktır.
• Yakın vadede hiç kimse %3'lük mortgage'ını %6'lık bir oranla değiştirmeyecektir.

• 2019 New York Eyaleti kanunu nedeniyle kiralık-kondominyum dönüşüm piyasası dondu
• Söz konusu kanun, kira stabilizasyonlu kiracısı olan bina sahiplerine yaptırım uygulamakta; bu durum kira stabilizasyonlu birimlerden hiçbir zaman piyasa fiyatlı daire oluşturulmasını imkânsız hale getirmektedir. Bu kanunda bir değişiklik yapılmadığı sürece, bir geliştiriciye finansal açıdan anlam ifade etmediğinden dönüşümler sıfır seviyesinde kalacaktır.
• Vergi muafiyeti programlarının sona ermesi, geliştiricilerin inşaat yapmasını daha maliyetli hale getiriyor
• 421a, 421g ve J-51 vergi indirimleri sona erdi.
• Bunlar, hükümetin geliştiricileri inşaat yapmaya teşvik etmek için bir zamanlar kullandığı harika araçlardı; ancak artık mevcut değiller.
• Solcu NYC politikacılar, %30 ve %50 gibi cömert uygun fiyatlı konut bileşenlerine sahip projeleri veto ediyor.
• Son iki yılda Manhattan'da çok az arazi satışı gerçekleşti; bu nedenle şehirde inşaat planı yapan geliştirici sayısı oldukça az.
• Enflasyon, normal dönemlerde olduğu gibi maliyetler öngörülemez hale geldiğinden birçok geliştirmeyi durdurdu.

Manhattan Gayrimenkul Görünümü 2023

Birçok tahmin uzmanı, önümüzdeki yıl dünya genelinde konut fiyatlarının düşeceğini öngördü. Bu büyük ihtimalle gerçekleşecek; ancak ağırlıklı olarak Covid döneminde fiyatların en hızlı yükseldiği bölgelerde. ABD'de en yüksek risk altındaki yerler, fiyatların en çok arttığı Boise (Idaho), Salt Lake City (Utah), Phoenix (Arizona) ve Connecticut'ın tamamı gibi küçük şehirler.

Oysa New York City bu durumun istisnasıdır. Aksine, New York City fiyatları Covid sürecinde düştü; zira salgının başında şehirden büyük bir göç yaşandı. Fiyatlar bu kayıpları ancak 2021'de telafi edebildi ve diğer çoğu şehirle kıyaslandığında mütevazı bir artış kaydetti.

Knight Frank'ın Prime Residential Forecast raporu, Manhattan fiyatlarının ABD'de Miami (%5 artış) ve Los Angeles'ın (%4 artış) ardından 2023'te en az %2 artmasını bekliyor. Bu artış oranı, Manhattan'ı küresel 25 şehir tahmininde 13. sıraya taşımakta; bu da şehre ve ABD'ye duyulan güveni ve direnci yansıtmaktadır.

Knight Frank, "güvenli liman sermaye kaçışı" ile "yabancı alıcıların ABD Dolarına daha az değil, daha fazla maruz kalmak istemesi"ni öne çıkarıyor. Şüphesiz, düşük arzla ilgili belirttiğim faktörler, Fed'in 2023'teki eylemlerinden kaynaklanacak aşağı yönlü fiyat baskısını dengelemeye yardımcı olacak.

Manhattan ve Miami Emlak Piyasaları Güçlü Seyrini Sürdürecek

Pek çok kişi, Fed'in faizleri artırmasının ardından NYC ve Miami piyasalarında neler olacağı konusundaki görüşümüzü bize sordu. Aktivite yavaşlamış olsa da her iki piyasa, tarihsel ölçütlere göre hâlâ oldukça hareketli.

Birçok kişi, yavaşlamanın fiyat düşüşlerine yol açıp açmayacağını sorguluyor. Bazı uzmanlar bunun ülkenin belirli bölgelerinde kesinlikle yaşanacağını söylese de bu bölgelerde fiyatların ne kadar hızlı yükseldiği göz önüne alındığında, Manhattan ve Miami'de fiyat düşüşü riskini sırasıyla Düşük ve Çok Düşük olarak değerlendiriyorlar.

CoreLogic Analizi - Haziran 2022: Fiyatların Düşme Olasılığı

Buna göreCoreLogic, metro NYC'nin önümüzdeki 12 ay içinde fiyat düşüşü yaşama olasılığı Düşük, Miami'nin ise Çok Düşük.

Manhattan

Fiyatlar

Fiyatlar, ülke genelindeki diğer konumlarla aynı oranda yükselmedi. Emlak piyasası 2020'de çöktü (fiyatlar ortalama %7 düştü) ve aşıların piyasaya çıkmasıyla birlikte yalnızca 2021'in ilk çeyreğinde toparlanmaya başladı (fiyatlar ortalama %16 yükseldi).

1. Manhattan fiyatlarının son 10 yılda yılda %4,5 arttığı düşünüldüğünde, net %9'luk artış (%16 eksi %7) yaklaşık 2 yıllık normal fiyat büyümesine eşdeğer.
2. Kira oranları yıllık bazda %20 artarak getirileri yükseltti; bu durum, fiyatlar yükselmediği için yatırımcıların Manhattan mülkü satın alması için harika bir ortam yarattı.
3. Mortgage oranları, önümüzdeki 12 ayda ilk kez ev sahibi olacakların sayısını azaltarak daha fazla insanı kiralık piyasaya yönelteceğinden, Manhattan kira artışlarının devam etmesini bekliyoruz.
4. UBS Küresel Balon raporu sürekli olarak belirttiği üzere, Manhattan'ın yüksek mülk fiyatları, yüksek yerel gelirler tarafından desteklenmeye devam ediyor.
5. Manhattan uzun vadeli bir yatırımdır. Yatırımcılar, güvenlik amaçlı Manhattan mülkü satın alır. Yüksek maliyetler nedeniyle burası saf spekülasyon veya çevir-sat yatırımlarına uygun bir yer değildir.
6. Manhattan alıcılarının %50'si, özellikle lüks segmentte, mülk alımlarını nakit olarak gerçekleştiriyor; bu nedenle değişen faiz oranlarından fazla etkilenmiyorlar.
7. Konut stoğunun %75'ini oluşturan kooperatifler, çoğunlukla finansmanı yasaklıyor ya da %50 ile sınırlandırıyor. Bu gerçek, Manhattan gayrimenkulünü Lehman krizinde destekledi.
8. Ancak taahhüt standartları çok sıkı olduğundan bu, 2008 senaryosuyla aynı değil.

Arz

1. Birinci konumlardaki en iyi NYC konut projeleri için arz görece düşük.
2. Arz, geçen yılın aynı ayına kıyasla %10 geriledi.
3. Lüks kondolara bakıldığında, boru hattında çok az sayıda proje bulunuyor.
4. Zaman zaman yatırımcılardan Manhattan'da toplu kondo fırsatı arayanlardan talepler alıyoruz. 2018'de oldukça fazla bu tür fırsat ve en az 50 daire satılık olan çok sayıda bina mevcuttu.
5. Ancak iki ayrı yatırımcı (biri çok büyük bir 1031 işlemi gerçekleştiren) için yakın zamanda hazırladığım bir analizde, önümüzdeki 3-5 yılda 96. Cadde'nin güneyinde piyasaya çıkacak çok az sayıda mükemmel binanın olduğunu gördüm. Bunun yanı sıra, en az 50 satılık dairesi olan binaların sayısı dört yıl öncesine kıyasla önemli ölçüde düştü.
6. Sabırsızlıkla beklediğimiz, boru hattında bekleyen bazı binalar, örneğinThe Cortland, One High Line ve One Wall Street, satışlara başladı. Bunların tamamı son derece üst düzey projeler. Bu projeler dışında, birinci konumlarda çok az sayıda üst kondo geliyor.
7. Kaliteli ürün arzındaki eksiklik, talep-arz dengesi sağlanana kadar fiyatları muhtemelen daha da yukarı itecek. Bu sürecin yıllar alabileceği öngörülüyor.
8. 421a vergi indiriminin sona ermesi, geçmişte geliştiricileri kondo ve kiralık bina inşa etmeye teşvik eden bu mekanizmayı ortadan kaldırdı ve boru hattındaki yeni projelerin azalmasına yol açtı.
9. New York'un liberal politikacılarının geliştiricileri teşvik etme iştahı olmadığından bu teşvikin geri geleceğini öngörmüyoruz.
10. Elbette bu politikacılar kısa vadeli düşünüyor. Geliştiricilere yönelik teşviklerin olmaması yalnızca a) Manhattan'da yeni inşaat projelerinde zorunlu olan uygun fiyatlı konut miktarını azaltacak, b) şehir ve eyalet gelirlerini düşürecek ve c) kiracılar için kira oranlarını daha da artıracaktır.

Miami

Miami'nin yeni kazandığı güç şu unsurlardan kaynaklanıyor:

1. yüksek vergili eyaletlerden kaçan (varlıklı) sakinlerin büyük akını;
2. Florida'nın pandemi sürecinde çok esnek kısıtlamalar uygulamasıyla daha fazla özgürlük ve daha az Covid kısıtlaması arayan sakinlerin akını;
3. hedge fonlarının ve teknoloji şirketlerinin Miami'ye taşınması;
4. tek aile konutları ve kondoların (özellikle büyük olanların) son derece düşük arzı; ve
5. boş bir proje boru hattı.

Son aylarda aktivite yavaşlamış olsa da bunun nedeni talep değil, gerçekten arz meselesi. Miami'ye (ve tüm Güney Florida'ya) yönelik tek aile konutu ve kondo talebi o kadar yoğun ki envanter tükendi. Yeni arzın piyasayı önemli ölçüde etkilemesi ise bir sonraki yapım döngüsünün tam anlamıyla başlamasına bağlı. Önümüzdeki 3 yılda piyasaya neredeyse hiçbir şey gelmeyeceğinden bu sürecin 5-7 yıl olmasını bekliyoruz.

Bu konuyu aşağıdaki videomda ayrıntılı olarak ele alıyorum:

Manşetler ve Ortalamalar

Compass'tan Leonard Steinberg'i dinlemekten her zaman keyif alırım. Yakın tarihli bir yazısında alıcıları ve satıcıları manşetlere inanmamaya ve ortalamalara fazla takılmamaya uyardı. Ve kesinlikle haklı.

1. Gayrimenkul, hiper yereldir.
2. Bir piyasadaki (ya da ülke genelindeki) manşetleri başka bir piyasayla karıştırmayın.
3. Tarih bize gösterdi ki Manhattan gerçekten eşsiz bir piyasadır (birçok açıdan) ve ulusal eğilimler buraya uygulanamaz.
4. Aynı durum, hâlâ büyük bir büyüme atılımı yaşayan Miami için de geçerli. Bu nedenle CoreLogic'e göre Miami'de fiyat düşüşü olasılığı Çok Düşük.
5. Manhattan'da piyasanın ne kadar hiper yerel olabileceğini görüyoruz. Burada binaları tek tek değerlendiriyoruz; zira komşu binalar bile çoğu zaman tamamen farklı fiyatlandırma, tamamen farklı talep ve tamamen farklı bir seyir izleyebiliyor.
6. Miami'de de piyasanın ne kadar hiper yerel olabileceğini gözlemliyoruz. Sahil üzerindeki fiyatlar ve talep, anakaradaki bazı mahallelerdeki fiyatlar ve talepten neredeyse tamamen bağımsız.

Bu nedenle ortalamalara kapılmayın; ortalamalar bize yalnızca piyasada bir bütün olarak ne olduğunu anlatır ve belirli bir binada (hatta bir binanın belirli bir hattında) neler yaşandığı hakkında esasen hiçbir şey söylemez.

Manhattan ve Miami piyasalarında size rehberlik etmek için buradayız. Başka düşündüğünüz konularda ışık tutabileceksem benimle kısa bir görüşme planlayın. Her iki piyasayı daha ayrıntılı ele almaktan, satışı düşünüyorsanız eviniz için değerleme yapmaktan ya da size bir mülk araması göndermekten memnuniyet duyarım.

Güzel Yazlar!

2021 yılı, Manhattan konut gayrimenkulü tarihinde tartışmasız en iyi yıllardan biri olacak; yalnızca üçüncü çeyrekte kapatılan satışlar 9,5 milyar doları aştı; bu, 32 yılın en yüksek tek çeyrek kapanma rekoru.

Satış aktivitesini harekete geçiren unsurlar arasında bastırılmış talebin açığa çıkması, aşıların giderek daha fazla benimsenmesi, makul fiyatlandırma, rekor düşük faiz oranları, daha büyük mekânlara (ya da açık alanlı mülklere) yönelik talep kayması ve artan kişisel servet yer aldı.

Bu 9,5 milyar dolar, illa çeyrek içinde imzalanan değil, 2021'de kapanan anlaşmaları ifade ediyor; bu da piyasanın daha güncel bir barometresi niteliğinde.

Yaz Sezonu İçin İmzalanan Sözleşmeler Düştü, Ancak Çeyrek Bazında Rekor Kırdı

Aşağıdaki grafikte de görüldüğü üzere, imzalanan sözleşmelerdeki aktivite yılın başından bu yana yüksek seviyelerde seyretti; ancak son zamanlarda düşme eğilimi gösterdi. Yaz aylarının genellikle yılın geri kalanına kıyasla daha sakin geçmesi nedeniyle bu düşüş mevsimsellikten kaynaklanıyor olabilir. Bununla birlikte çeyrekteki satışlar rekor kırdı.

Bir önceki çeyreğe göre %29 düşük olmasına karşın, çeyrekte 3.500 anlaşma imzalandı. Çeyrekte haftalık 270 anlaşmayla bu, rekor bir rakamdır. Ekim ayı da bu trendi sürdürerek yaklaşık haftada 305 anlaşmayla kapandı.

Satıcılar Mutlu, Ama Çok da Değil

2020'deki satış kıtlığının ardından 2021'deki satıcılar çok mutlu. Alıcılar aktif olduğundan talep, özellikle daha büyük dairelerin bulunduğu lüks segmentte son derece güçlü.

Yılın büyük bölümünde aktivite belirgin biçimde artmış olsa da korku henüz tamamen ortadan kalkmadığından fiyatlar Covid öncesi seviyelerin üzerine çıkmıyor. %6-9'luk Covid indirimi (geçen yıl ne zaman satın aldığınıza göre değişiyor) ortadan kalktı; ancak henüz 2019 seviyelerinin üzerinde fiyat artışı görmedik.

Tüm bu aktiviteyle fiyatların yeniden yükselmeye hazır olduğu düşünülebilir. Genel olarak, satış aktivitesinde belirgin bir iyileşmeden 9 ila 12 ay sonra fiyat artışları yaşanır. Takviminizi kontrol edin; bu evreye kısa süre içinde gireceğiz.

Aşırı Fiyatlı Birimler Piyasada Çürüyor

Fiyatlandırma 2019 seviyeleriyle yatay seyrettiğinden, 3. çeyrek, bir mülkü hevesli fiyatlarla listeleyen satıcılar için uygun bir dönem olmadı. Çeyrekte piyasaya uygun fiyatlandırılan mülkler 78 günde satıldı. Buna karşın fiyat düzeltmesi gerektiren mülkler 181 günde satıldı; bu, mevcut piyasaya göre fiyatlandırılanların 2,3 katı.

Çeyrekte Güncel Fiyatlandırma

Not: Genellikle çeyrek rakamlarını bir önceki çeyrekteki rakamlarla karşılaştırmayı tercih ederim; ancak 2020'nin 3. çeyreğinde çeyreğin satış hacminin üçte biri, New York City'nin en pahalı yeni kondo binası olan 220 Central Park South'taki kapanmalara atfedildi. 16 birim ortalama 37 milyon dolar fiyatla kapandı; toplamda 592 milyon dolar etti. Bu nedenle size yalnızca mevcut çeyreğin rakamlarını gösteriyorum. Daha ayrıntılı bilgi almak isterseniz lütfen benimle iletişime geçin.

Diğer İlginç İstatistikler:

• Satış aktivitesi 32 yılın en yüksek düzeyine ulaştı.
• Rekor düşük faiz oranlarına rağmen anlaşmaların yaklaşık %50'si tamamen nakit gerçekleşti.
• Yeni Geliştirme'de 3 milyon dolar altındaki satışlar, 3 milyon dolar üzerindeki satışlara kıyasla 2 kat daha hızlı büyüdü; ikincisi de geçen yılın aynı çeyreğine göre ikiye katlandı. Yeni Geliştirme'de daha küçük birimlere kayış, fiyat trendini aşağı çekti.
• Tüm segmentlerdeki ortalama listeleme indirimi çeyrek genelinde %5,3 oldu.
• Satıştaki tüm envanteri satmak için gereken süre olan Kondo ve Kooperatif Arz Ayı sayısı yalnızca 5,1'e düştü.
  
  

Dip noktayı kaçırdınız. Toparlanmayı kaçırmayın!

Manhattan, Sözleşme Aktivitesinin Patlama Yapmasıyla Piyasa Dibini Geride Bıraktı

2021'in ikinci çeyreği, şehirde yaşamanın bittiğini iddia eden herkesi yanıltan müthiş bir çeyrek oldu. Manhattan, 6 yılın en iyi bahar satış sezonuna geri döndü ve 2007'den bu yana en yüksek satış aktivitesini yakaladı.

Bastırılmış talebin açığa çıkması, makul fiyatlandırma, düşük faiz oranları, büyük mekânlara (ya da açık alanlılara) yönelik arzu, artan kişisel servet ve genişleyen alıcı havuzu satış hacmini yukarı taşıdı. Özetle, bilimin ve beraberinde gelen iyimserliğin sayesinde şehir patlama yaşıyor.

Not: Bu güncellemede 2021'in 2. çeyreğini, NYC'nin kapalı olduğu 2020'nin 2. çeyreğiyle değil, çok daha uygun bir karşılaştırma olan 2019'un 2. çeyreğiyle kıyaslıyorum.

İmzalanan Sözleşmeler Fırlıyor

Çeyrekte imzalanan sözleşmeler, 2019'un aynı çeyreğine göre %60 arttı. Bu anlaşmaların büyük kısmı 2021'in 3. çeyreğine kadar kapanmayacak; o dönemde, çeyrekte sözleşmeye giren dairelerin hacmi ve bileşimi göz önüne alındığında olumlu fiyat hareketleri bekliyoruz.

Büyük Daireler Yeniden Rağbet Görüyor

Süper-prime piyasası (>10 milyon dolar), orijinal fiyatlarının çift haneli altındaki indirimlerle beslenerek tarihin en iyi ilk yarısını yaşadı. Bunun yanı sıra, >5 milyon dolar piyasasına da büyük yarar sağlayan büyük dairelerin satışında kayda değer bir artış yaşandı.

Ağırlıklı olarak büyük dairelerin satışını kapsayan satış bileşimi fiyat trendlerini etkiledi; medyan satış fiyatı 2019'un 2. çeyreğindeki 1.215.000 dolarlık zirvenin ardından en yüksek değer olan 1.130.000 dolara yükseldi; ancak satış bileşimi nedeniyle fiyat trendleri sapma gösterdi.

Covid İndirimi Azalıyor

Geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla fit kare başına ortalama fiyat %3,6 geriledi. Bu durum "Covid indirimi" olarak nitelendirildi. İlk çeyrekte bu fark %9 iken bu oran covid indiriminin hızla sıkıştığını ortaya koyuyor. İşverenlerin "evden çalışmayı" sonlandırması ya da kısıtlamasıyla birlikte covid indiriminin 3. çeyrekte tamamen yok olmasını, 4. çeyrekte ise tamamen sona ermesini bekliyoruz.

Çeyrekte Güncel Fiyatlandırma:

Diğer İlginç İstatistikler:

• Kondo satış aktivitesi 30 yılın en yüksek düzeyine ulaştı.
• 3 milyon dolar üzerindeki Yeni Geliştirme satışları üç yılın en yüksek seviyesine çıktı.
• Satış aktivitesi piyasaya giren yeni envanterden daha hızlı arttı; bu durum arz ayını 4 yılın en hızlı temposu olan 6,9 aya düşürdü.
• Genel listeleme indirimi %6,4 oldu.

Dip noktayı kaçırdıysanız, toparlanmayı kaçırmayın!

Nisan 2021 Sözleşmeleri

Mart'ın 14 Yıllık Rekorunu Geride Bıraktı

Manhattan sözleşme aktivitesi Nisan 2021'de 1.607 imzalanan sözleşmeyle yeni bir rekora ulaşarak Mart'ın tek ayda 1.500 sözleşmelik 14 yıllık rekorunu geride bıraktı. Mayıs'ın ilk haftası da bu trendi sürdürüyor ve şu an itibarıyla Mayıs, Nisan'la aynı tempoya ulaşacak görünüyor.

1.607 imzalanan sözleşme, covid öncesi karşılaştırma ayı olan Nisan 2019'dan %50 fazla. Nisan 2020'de yalnızca 213 sözleşme imzalandı (bunların büyük kısmı büyük olasılıkla covid öncesinde başlatılmıştı). Hatırlatmak gerekirse, Mart 2020 sonundan Haziran 2020 sonuna kadar New York City kapalıydı ve gösterimler yasaklıydı.

Lüks cephede, Real Deal'e göre Nisan sonuna kadar yıl içinde imzalanan 652 lüks sözleşme, 2020'nin tamamında imzalanan tüm lüks sözleşme sayısını aştı.

Yeni geliştirme cephesinde ise Nisan, Mart'taki 165'ten 235 imzalanan sözleşmeyle kapandı. Manhattan'ın yeni geliştirme segmentinde üç yılın en yüksek aktivite düzeyi bu.

Manhattan Küllerinden Doğuyor

Son derece hayal kırıklığı yaratan 2020'nin ardından - Manhattan adası bir "Covid göçü" yaşadı ve 90 gün boyunca fiziksel olarak kapatıldı - Manhattan konut satış piyasası 2021'in ilk çeyreğinde, özellikle de Mart 2021'de çarpıcı satış aktivitesiyle küllerinden doğdu. Piyasa Kasım ve Aralık 2020'de yavaş yavaş canlanıyordu; ancak asıl ivme 2021'in ilk çeyreğinde yakalandı.

2021'in 1. Çeyreğinde Satış Aktivitesi Ciddi Ölçüde Arttı

Manhattan satışları Mart 2021'de yılın tek ayında 1.500 sözleşme imzalanarak 14 yılın en iyi aylık performansını sergileyerek inanılmaz bir hız yakaladı. Aşağıda da görüldüğü üzere, Ocak ve Şubat 2021'de dahi satış hacmi en az son üç yılın aynı aylarını geride bıraktı.

Alıcılar, rekor düşük mortgage oranlarının ve daha düşük fiyatların sunduğu fırsattan yararlandı. Ayrıca, önceki yönetimin NYC'yi ezici oylarla Trump'ı reddettiği için cezalandırma kararlılığının aksine, şehrin şimdiden yararlandığı yeni yönetimden de cesaret alıyorlar.

Fiyatlar Düştü, Ama Serbest Düşüşe Geçmedi

Fiyatlar düşmüş olsa da bazı çevrelerin beklediği gibi çökmedi. Manhattan'da bir kondo için fit kare başına fiyat, 2021'in 1. çeyreğinde 2020'nin 1. çeyreğine göre %8,8 daha düşük. Bunun üzerine, 2018'de yürürlüğe giren SALT tavanının NYC fiyatlarını ekonomist Robert Schiller'e göre ortalama %11 düşürme etkisiyle birlikte fiyatların birkaç yıl önceki zirvelerinden çok uzakta olduğunu ve yeniden yönünü değiştirmeye hazır olduğunu görüyoruz. "Mavi" bir yönetimle, mavi eyaletleri cezalandıran SALT tavanının 2021'de ortadan kalkma ihtimali yüksek. Bu durum mülk fiyatlarını destekleyecek ve düşük vergili eyaletlere göçü frenleyecek.

Yeni Geliştirme Fırsatları Hâlâ Mevcut

3 yıl önce piyasaya sunulan projeler için fiyatlar önemli ölçüde indirildiğinden Yeni Geliştirme'de hâlâ fırsatlar var. Ancak 2019 piyasasını yansıtan fiyatlarla başlatılan yeni projeler için büyük indirimler söz konusu değil. Bazı indirimler düşük fiyatlarda görünse de çoğu, kapanış maliyeti konsesiyonlarına yansıtılarak gizlenmiş durumda. Bunlar fit kare başına fiyat rakamlarına yansımıyor. Yeni geliştirmede indirim miktarları büyük farklılıklar gösteriyor; zira bunlar projenin ne zaman başlatıldığı, bugüne kadarki satış hızı, belirli bir hattaki kalan birim sayısı, sermaye yığınındaki özkaynak ortakları ve en önemlisi kredi verenin minimum serbest bırakma fiyatları gibi faktörlere bağlı (bankalara fiyatı gerçek anlamda kontrol eden geliştirici değil).

Yeni Geliştirme'de en iyi fırsatı yakalamak için açık fikirli olmak ve en yüksek indirimleri getirmeyecek şeylere takılmamak gerekiyor. Örneğin, geliştiriciler ne açık alanlı dairelerde ne de neredeyse tamamen satılmış hatlarda büyük indirimler sunuyor.

Aşağıdaki grafik, yeni geliştirme fiyatlandırmasının birkaç ay önceki düşük seviyelerinden nasıl toparlandığını gösteriyor.

Aşılar Güven Veriyor

NYC'nin aşılanma süreciyle birlikte mülk fiyatlarının ilkbahar/yazdan itibaren ve yılın geri kalanında yavaş yavaş yükselmeye başlamasını bekliyoruz. Bugün itibarıyla,Manhattan sakinlerinin %44'ü aşının ilk dozunu almış durumda, %27'si ise tam aşılı. Nüfusun %70'i tam aşılı hale geldiğinde, restoran ve sinemaların (şu an kısmen açık) tam kapasiteyle hizmet vermeye başlaması, Broadway gösterileri ve spor etkinlikleri dahil olmak üzere tüm aktiviteler normale dönecek. O zaman piyasada dramatik değişimler bekliyoruz. Yabancılara yönelik kısıtlamalar bu yılın ilerleyen dönemlerinde kaldırıldığında ise Manhattan gayrimenkul toparlanmasının tam gaz ilerlemesini bekliyoruz!

Sinyaller Yükselen Piyasanın Devam Edeceğine İşaret Ediyor

Olası SALT tavanı kaldırılması, yeni bina ruhsatlarındaki kıtlık (yeni geliştirmeler geçen yıl içinde askıya alındı) ve şehrin tam anlamıyla yeniden açılması, Lehman krizinin ardından yaşadığımıza benzer şekilde önümüzdeki 4-5 yıl boyunca Manhattan mülk fiyatları için olumlu bir ortam yaratacak.

Satın almayı düşünüyorsanız, en iyi fiyatları yakalamak için şimdi harekete geçin. Ekim 2020'deki 9.600 birimlik rekor zirveden Mart 2021 sonunda 7.000 birime düşen envanter hâlâ biraz yüksek. Ancak satışlar birinci çeyrekteki tempoda devam ederse, yaz başında satıcı piyasasına girmiş olacağız. Ekonomi ısındıkça faiz oranları da yükselecek, aynı evi sahiplenmek daha pahalıya gelecek.

Manhattan Piyasası Hareket Ediyor... Şimdi SİZİN ADIM ATMA ZAMANINIZ!

Manhattan Piyasası 2021'e Artan Satış Aktivitesiyle İyi Bir Başlangıç Yaptı

Manhattan gayrimenkul piyasası Covid'in etkileri nedeniyle hâlâ mücadele ediyor olsa da 2020'nin dördüncü çeyreği ve hatta Ocak 2021 ayı, şu faktörler tarafından desteklenerek belirgin bir iyileşme yaşadı:

• Alıcı güvenini artıran olumlu aşı haberleri ve dağıtım süreci,
• Tarihsel açıdan düşük faiz oranları,
• Satıcıların (ve geliştiricilerin) indirim sunması (ortalama Covid indirimi %10, daha düşük fiyatlı birimlerde daha az, daha yüksek fiyatlı birimlerde daha fazla)
• 3 aylık kapatma döneminin yarattığı bastırılmış talep
• Yeni bir yönetimNYC için elverişli, ve
• NYC fiyatlarını %11 baskılayan SALT tavanının (Zandi'ye göre) potansiyel olarak kaldırılması

4. çeyrekte imzalanan sözleşmeler, 2019'un aynı çeyreğine göre yaklaşık %8 arttı. Ocak 2021'de kondo satışları bir yıl öncesine göre %50, kooperatif satışları ise %167 yükseldi. Hepsi iyi haberler! Ancak, satış için mevcut yüksek envanter arzı 2021'de alıcılar açısından piyasanın karşı rüzgarı olmaya devam ediyor.

Kiralık piyasa da son birkaç ayda bir canlanma yaşadı. Ancak şirketler çalışanlarından ofislere dönmelerini talep edene kadar kiralık piyasa durgun kalmaya devam edecek. Birkaç ay içinde kiracılık piyasasında hızlı bir dönüşüm bekliyoruz.

Çıkarımlar:

• Bu bir alıcı piyasası; ancak en büyük fırsatların penceresi kapanıyor,
• Fiyatlar düştü, ama çökmedi,
• Lüks alıcılar piyasayadöndü- yılın büyük bölümünde yoktular,
• Envanter, Ekim'deki dramatik zirveden bu yana büyük ölçüde azaldı; ancak hâlâ yüksek bir seviyede,
• Bir geliştiriciden büyük daire satın almak için harika bir zaman - yeni geliştirme projeleri daha önce hiç görmediğimiz en yüksek indirimleri ve konsesiyonları sunuyor.

Manhattan Piyasası 2020'nin 4. Çeyreğinde Toparlandı

Büyük şehirlerden kaçış haberlerinin manşetlere taşındığı bu dönemde, müşterilerin Manhattan'daki imzalanan sözleşme aktivitesinin son birkaç aydır son derece güçlü olduğunu duyunca şaşırmalarını anlıyorum. Ekim ve Kasım 2020'de imzalanan aylık sözleşmeler ortalama 855 oldu; Aralık 2020'nin ise Aralık 2019'daki 717 imzalanan sözleşmeyi geçme yolunda olduğu görünüyor. Aralık ortasına kadar çeyrek bazındaki imzalanan sözleşme aktivitesi geçen yılın aynı çeyreğini çoktan geride bıraktı.

Aşıya olan güven ile satıcıların fiyat indiriminde boyun eğmesi, alıcıları piyasaya çekti. Bu sözleşme aktivitesinin büyük kısmı 3 milyon dolar ve altındaki segmentte gerçekleşirken, lüks sektör hâlâ durağan olmakla birlikte iyileşiyor.

Aşağıda da görüldüğü üzere, 5 milyon dolar üzerinde imzalanan sözleşme sayısı artmaya devam ediyor; en büyük indirimlerin görüldüğü bu segment.

Envanter Zirveden Keskin Biçimde Düştü, Ama Hâlâ Yüksek

Aktivite ve güven, satılık Manhattan mülk arzını Ekim 2020'deki yaklaşık 9.600 birimden bugün 8.000 birime indirdi.

Envanter, envanter seviyelerinin 6.600 olduğu geçen yıl sonuna kıyasla %20 yüksek olsa da zirvesinden %17 düşmüş görmekten memnuniyet duyuyoruz. Ekim'deki bu çok sert toparlanma, büyük olasılıkla Pfizer ve Moderna'nın üzeri kapalı aşı haberlerinin bir sonucu. Umarız bu durum satıcıları fazla cesaretlendirmez.

Aşı tam anlamıyla dağıtılana kadar NYC'de fırsatların sürmesini bekliyoruz. Ancak zaman geçtikçe ve aktivite arttıkça, Satıcıların şimdiye kadar olduğu gibi indirim yapmaya devam edeceğini düşünmüyoruz. Piyasanın dibini geçmiş gibi hissettiriyor; ancak alıcının NYC'de bugüne dek görülen önemli indirimleri elde edebileceği bir dönemdeyiz hâlâ.

Peki İndirimler Şu An Nerede?

Ortalama "Covid indirimi" yaklaşık %10 olmakla birlikte 4 milyon dolar üzerindeki segmentte daha yüksek. Urban Digs, 2020'nin 4. çeyreğinde kapanan satışları analiz ederek şunu ortaya koydu:

• 2 milyon dolar altında - ortalama %5 indirim
• 2 ila 4 milyon dolar arası - ortalama %10,4 indirim
• 4 milyon dolar üzerinde - ortalama %13,5 indirim

Elbette bunlar ortalamalar ve yalnızca fiyatları hesaba katıyor; kapanış maliyeti kredileri gibi geliştiricilerin anlaşmaları tamamlamak için sunduğu diğer tavizler dahil değil. Önemle belirtmek gerekir ki Manhattan gayrimenkul piyasası, 2017 sonunda SALT vergi değişikliğinin ardından zaten bir düşüş yaşadı ve 2019'un 3. çeyreğinde dip yaptı. Dolayısıyla Covid'den önce fiyatlar zaten ciddi bir darbe almıştı. Ek Covid indirimi, alıcılar için pastanın üzerindeki krema niteliğinde.

Yeni Geliştirme

İndirimler gerçekten binanın kendi faktörlerine bağlı; konumu, kaç birimin satıldığı, geliştirici veya kredi veren ile ilgili özel durumlar vb. Ayrıca binanın hangi hattından satın alıyorsunuz? Geliştirici, binanın en iyi hattındaki birimlerin %50'sini satıp diğer hattın %0'ını satmışsa her iki hatta aynı indirimi beklemeyin.

Şu anda yeni geliştirme indirimleri geniş bir yelpazede yer alıyor ve bu durum gerçekten binanın kendisini etkileyen pek çok faktöre bağlı. Geliştiriciler, minimum serbest bırakma fiyatlarını dikte eden bankalarına bağlıdır; bu nedenle doğrudan indirim yapmak yerine cömert kapanış kredileri sunmaya daha yatkınlar. Bununla birlikte, fiyat indirimi ve kapanış kredisinin bileşimini de gördük.

Yeni geliştirmede ortalama indirim, kapanış kredilerine ek olarak %10; ancak bazı projelerin bunu zaten indirilmiş fiyatların üzerine sunduğu da görülüyor. NY Eyaleti Başsavcısı'na sunulan orijinal fiyat olan A Listesi fiyatlandırmasının %20-30 altını görmek sıradışı değil.

Geliştiriciler, alıcının kapanış maliyetlerinin en azından bir bölümünü üstlendi; bu maliyetlerin bir kısmı şunlar:

• Devir Vergileri (yaklaşık %2)
• Konak Vergisi (1'den başlayıp 25 milyon doların üzerinde %4'e ulaşan kademeli oran)
• Park Yeri - birime bağlı olarak dahil edilebilir
• Depo - dahil edilebilir
• Ortak Giderler - 1 yıllık ortak gider ödenebilir.

Bazı geliştiriciler hiç müzakere etmiyor; ya da binalarında çok özel bir şey varsa yalnızca devir vergilerini karşılamak istiyorlar. Örneğin, Park Loggia'nın Central Park manzaralı terasları talep fiyatından el değiştiriyor. The Benson'daki Upper East Side'daki Madison Avenue'daki sadece birkaç birim de talep fiyatından satılıyor. Öz kaynaklı finanse edilen ve dolayısıyla başkalarına bağlı olmayan diğer binalar da müzakere etmiyor. Ancak bunlar az sayıda.

Makro Çıkarımlar:

• Bu, büyük olasılıkla NYC'nin son 20+ yılda yaşadığı en büyük yeni geliştirme alıcı piyasası.
• Bir finansal krizde değiliz; büyük olasılıkla çözülmüş bir sağlık krizindeyiz.
• Piyasada korku ve para sıkıntısının hâkim olduğu 2008/2009 Büyük Durgunluğu, 2000 Teknoloji Balonu veya 9/11 ile aynı durumda değiliz.
• Bankalar ve beyaz yakalı çalışanlar nakitlerle dolu; DJIA 30.000'in üzerinde (2009'daki gibi 6.000'de değil).
• Korku satıcılarda. Alıcıların bu korkudan yararlanmak için kısa bir penceresi var.
• Kenarda bekleyenler hatırlasın: indirim almak için teklif vermek şart. Kazanmak için oynamak lazım!

Yılı kapatırken herkese mutlu tatiller diliyoruz. 2021'in 2020'den daha iyi olması dileğiyle dua ediyoruz.

Manhattan Gayrimenkul Piyasası

Ekim 2020'de Toparlandı

New York City gayrimenkul piyasasında gerçek zamanlı olarak neler yaşandığını anlamak için ilk incelediğimiz metrik, belirli bir ayda imzalanan sözleşme sayısı. Ekim'de imzalanan sözleşmeler, Eylül 2020'ye kıyasla %30, Ekim 2019'a kıyasla ise %4 artışla 874 ile önemli ölçüde toparlandı. Bu, Manhattan gayrimenkul piyasasının Covid krizinin derinliklerinden çıktığının açık bir kanıtı. Bunun yanı sıra, Ekim'de imzalanan sözleşmeler, Covid öncesi dönem dahil olmak üzere 2020'nin diğer tüm aylarını geride bıraktı; bu durum aşağıdaki grafikte açıkça görülüyor.

Büyük bütçeli Manhattan alıcıları geri döndü

Satış aktivitesinin büyük kısmı 3 milyon dolar altındaki mülklerde gerçekleşti; ancak >25 milyon dolar segmentinde biraz daha fazla sözleşme imzalandı; bu, büyük bütçeli alıcıların piyasaya geri dönmekte olduğuna işaret ediyor. Bu mülklerin hangi fiyatlardan el değiştirdiğini birkaç hafta içinde öğrenebileceğiz; ancak >25 milyon dolar segmentindeki pek çok (her ne kadar tamamı olmasa da) mülkün önemli indirimlerle satıldığını not ettik. Tüm satıcılar artık müzakere etse de <3 milyon dolar piyasasında önemli indirimler söz konusu değil.

Manhattan Envanteri Zirveye Ulaşmış Görünüyor

Satılık mülk envanteri ya da arzı, Ekim ortasında 9.628 mülkle rekor kırdı ve şimdi düşüş eğiliminde görünüyor. Aylık yeni arz, Eylül 2020'ye göre %21, Ekim 2019'a göre ise %1,2 düştü. Bu, envanter büyümesinin yavaşladığını gösteriyor; ancak envanter seviyelerinin normale dönmesi biraz zaman alacak. Bu nedenle, virüsün yarattığı zirve belirsizliğini geride bıraksak da alıcılara yönelik fırsatın henüz tükenmediğini düşünüyoruz. Son birkaç haftada envanter seviyeleri düşerek 6 Kasım Cuma günü itibarıyla 9.255 satılık mülke geriledi. Bu çok büyük bir rakam; zira geçen yıl aynı dönemde envanter yaklaşık 7.700 birimdi.

New York City banliyölerindeki konut satışları zirveyi geride bıraktı

Westchester, Greenwich, Long Island ve Hamptons'da satışlar yüksek bir seviyede seyretse de satış aktivitesi bu yaz New York banliyölerinde zirveye ulaşan noktadan bu yana geriledi.

Seçimler neredeyse sona erdi; Pfizer'ınaşıaçıklamasının %90 etkinlikte olduğu duyurulunca piyasanın Manhattan'da canlanmaya devam edeceğine inanıyoruz.

NYC'de En İyi Alım Zamanı

10 Yılda

NYC gayrimenkul piyasasının yeniden açılmasından bu yana üç ay geçti.pek çok zorlukyaşanmış olsa da şehir toparlanıyor. Artan imzalanan sözleşmeler ve bekleyen satışlar açısından yaşam belirtileri görmeye başladık. Ancak hâlâ uzun bir yol var; bu da akıllı paranın büyük bir fırsatla karşı karşıya olduğu anlamına geliyor.

Restoranlar, spor salonları, ofisler ve müzelerin yeniden açılmasıyla NYC çok daha hareketli bir hava kazandı. New Yorklular sosyal mesafeye uyuyor ve şehirdeki akranlarını korumak için titizlikle maske takıyor; bu da virüsün şehirde baskılanmasını sağladı.

Bir adım geri çekilerek gayrimenkul piyasasının büyük resmine 30.000 fit yükseklikten bakıldığında, Manhattan'da alım yapmanın doğru zamanı olduğunu biliyoruz. 2001 veya 2009'da satın aldıysanız,NYC'nin daha güçlü toparlanacağınızaten biliyorsunuzdur. Bu nedenle bir an durup 18 ay sonrasını düşünmenizi rica ediyorum. Kesinlikle, kenarda bekleyen alıcılar NYC'de daha erken hareket etmedikleri için pişman olacak.

Şu an piyasada yaşananlar hakkında temel tespitlerimiz:

1. Covid, Manhattan'da düşük fiyatlarla alım yapmak için geçici bir fırsat yarattı.
2. Yukarıdaki Piyasa Nabzı grafiği, bekleyen satışları ve envanteri dikkate alıyor. NYC'nin bir alıcı piyasasında olduğunu ve toparlanmaya başladığını açıkça gösteriyor.
3. Ciddi satıcılar, mülklerini makul fiyatlarla listeliyor ya da indirim yapıyor. Özellikle, sadece birkaç yıl önce akıl almaz olan fiyat indirimlerini ve konsesiyonları sunan geliştiriciler... ve birkaç yıl sonra da akıl almaz olacak.
4. Ortalama indirim %8 olsa da en pahalı mülklerde çok daha yüksek indirimler (2x - 3x) görüyoruz.
5. Fırsat penceresi şu an açık... ne zaman kapanacak? Büyük olasılıkla 2021'in 2. çeyreğinden önce kapanacak; en iyi fırsatlar 2020'nin 4. çeyreğinde gerçekleşiyor, ardından 2021'in 1. çeyreğinde iyi fırsatlar geliyor. Bir aşının etkili olduğu ve dağıtıma hazır olduğu açıklandığında, satıcılar daha fazla güven kazanacak - bu yüzden şimdi harekete geçmenizi öneriyoruz! Kapanma zamanında 2021'de ve yeni bir piyasada olacağız.
6. 7 trilyon dolarlık devlet teşviki (2008'dekinin 14 katı), risklerin düşük olduğu anlamına geliyor. Bu 2008 değil. Bankalar sağlıklı ve Fed desteği hiçbir zaman bu kadar güçlü olmamıştı.
7. Rekor yüksek borsa değerlemeleri (devlet teşvikinin bir yan ürünü), Federal Rezerv'in ekonomiyi canlandırmak için elinden geleni yaptığını kanıtlıyor. Ayrıca yatırımcıların ABD ekonomisine duydukları güveni ve Covid'in kısa sürede kontrol altına alınıp tarihe karışacağını gösteriyor.
8. NYC, Haziran'dan bu yana virüsü bastırmak konusunda Federal Hükümet'ten çok daha etkili bir yönetim sergiledi. Sakinler, hemşehrilerini korumak için sosyal mesafeye uyarak, büyük etkinliklerden kaçınarak ve maske takarak üzerlerine düşeni yapıyor. Basın, NYC'nin tamamını tek bir kalemde ele alıyor olsa da en fazla Covid vakası Queens ve Brooklyn'de görüldü, Manhattan'da değil. Bu bilgiye haberlerde hiçbir yerde rastlamadık.
9. Satış piyasası artık kilit nedeniyle oluşan serbest düşüşte değil. Bekleyen satışlar, piyasanın gerçek dibi geçmesiyle birlikte Eylül'de önemli ölçüde artarak bir dönüm noktasına ulaştı.

Teşekkür grafikler:Urbardigs

Mevcut En İyi Seçimlerimiz:

 

İndirimli fiyatlı bu büyük boyutlu 2 yatak odalı daireEast Villagebölgesinde 2017'de 3,4 milyon dolarla liste fiyatının 400.000 dolar üzerinde yeni inşaat olarak satıldı. Bu 2015 yapımı butik bina, muhteşem kanatlı pencerelerle donatılmış.Daha fazla bilgi.

20 West 53 Street - Daire 22A
4.750.000 dolar / fit kare başına 2.748 dolar
600.000 dolar indirildi / 2017'de 5,7 milyon dolara satıldı

2 Yatak / 2,5 Banyo / 1.728 ft²
Bakım: 3.792 dolar / Emlak Vergileri 2.414 dolar

YaşayınBaccarat Hotel and ResidencesNew York City'nin en iyi otelleri arasında. Orijinal sahip bu daire için 5,7 milyon dolar ödedi; bu nedenle 1 milyon dolarlık indirimle son derece motive satıcı.Daha fazla bilgi.

540 West 28 West Street - Daire 3A
885.000 dolar / fit kare başına 1.560 dolar

Stüdyo / 1 Banyo / 567 ft²
Bakım: 606 dolar / Emlak Vergileri 629 dolar

Bu stüdyo daireWest Chelseabölgesindeki +Art'ta 885.000 dolar ile gerçekten iyi bir fiyata sunuluyor. Sonunda satıcılar, birkaç yıl önceki hevesli fiyatlar yerine satılabilir fiyatlarla daireleri listeliyor. Hudson Yards ve High Line'a yakın!Daha fazla bilgi.

Son olarak, piyasayı daha ayrıntılı görüşmek isterseniz benimle aşağıdan bir zaman dilimi seçin:

Görüşme Planlayın

Farklı Bir NYC Yazı

Yılın bu döneminde genellikle 2. çeyrek Manhattan Piyasa Raporları güncellemesini paylaşırım. Ancak 2020'nin 2. çeyreği tamamen farklı bir tablo,Manhattan gayrimenkul piyasası2. çeyreği oluşturan 13 haftanın 12'sinde kapalı kaldı.

NYC'de yaşananları bilmeyenler için: 23 Mart 2020'de NYC karantina moduna girdi ve 90 gün sonra 22 Haziran 2020'de yeniden açıldı. Bu süre boyunca fiziksel gösterimler yasaktı. Satıcıların mülklerini piyasadan çekmesi veya listelemelerini ertelemesiyle birlikte kriz sürecinde envanter önemli ölçüde düştü. Ancak artık mülkler yeniden piyasada; envanter geçen yılın aynı dönemine kıyasla %8 arttı.

Geçen ay boyunca piyasa yavaş yavaş canlanıyor; ancak henüz normal seviyelere ulaşmadı. Yeniden açılıştan bu yana 5 hafta içinde şunları gözlemledik:

• İmzalanan sözleşmelerin %84'ü 3 milyon dolar altındaki segmentte gerçekleşti.
• Bu alıcıların bir kısmında şaşırtıcı bir aciliyet var; NYC'nin yakında normale yakın bir düzene kavuşacağını biliyorlar.

• Piyasanın üst segmentinde pek fazla bir şey olmuyor; pek çok kişi yaz evlerinde ve seyahat kısıtlamaları hâlâ yürürlükte.
• Fed'in fon oranını sıfıra çekmesiyle birlikte mortgage faiz oranları rekor düşük seviyelere (%3'ün altına) indi.
• Genel göstergeler, Covid öncesi seviyelerin %8-10 altında fiyatlandırma yapıldığına işaret ediyor; ancak her fiyat noktasında aynı durum geçerli değil.
• Yeni geliştirme için, projeye bağlı olarak toplam kapanış maliyetleri ve fiyat indirimleri yaklaşık %8-12.
• En büyük indirimler üst piyasada gerçekleşti; bazı geliştiriciler listelerini yeniden fiyatlandırdı ve şu anda işlem yapmak için son derece cazip teşvikler sunarak alıcının kapanış maliyetlerinin büyük bölümünü üstlendi.
• 5 milyon dolar ve üzerindeki yeniden satışlar hafta hafta gösterim talebi almıyor. Bu nedenle, büyük bir mülkün ciddi satıcıları Covid öncesi fiyatlandırmadan en az %10, hatta muhtemelen daha fazla indirim yapmaya hazır olmalı.
• Fiyatlar düştükçe indirimler de azalıyor; 1 milyon doların altında ise neredeyse hiç indirim yok.

Kiralıklar:

• Kiralık envanter yüksek olmasına karşın piyasa, özellikle aylık 10.000 dolar ve altında, istikrarlı bir imzalanan kira sözleşmeleri akışı görüyor. Üstelik indirimlerle!

Peki Bundan Sonra Ne Olacak?

Hâlâ yeni bir gerçekliğin başlarındayız; ancak Covid açısındanNew York City artık ülkenin %80'inden daha güvenlibir seçenek!

New York güvenlik protokollerini koruyabilir ve viral enfeksiyonları düşük tutabilirse; aşı denemeleri ve Remdesivir gibi terapötik ilaçlar konusunda olumlu haberler gelmeye devam ederse, tarih NYC gayrimenkulünün hızla toparlanacağını gösteriyor.

Şu an, NYC için Nisan/Mayıs dönemindeki olan zirve belirsizliği geride kaldığından en iyi fırsatların bir bölümü belki de arkamızda kaldı. Ancak alıcıların önümüzdeki 4-5 ay içinde de harika fırsatları yakalayacağına inanıyoruz. İşe yaradığı bilinen bir aşı ortaya çıktığında - sonbahar gibi görünüyor - New York City her zamankinden daha güçlü geri dönecek.

Sorularınız mı var?Benimle görüşmek için zaman ayarlayın. 

İyi yazlar!

Anthony

Koronavirüs'ün Manhattan Gayrimenkul Fiyatlarına Etkisi

Bu eşi görülmemiş küresel kriz ortamında,COVID-19nun Manhattan gayrimenkul piyasası fiyatlarına etkisi konusunda çeşitli sorular aldık. Umarım bu çalkantılı dönemde herkes sağlıklı ve güvende kalır. Bundan sonra ne olacağı henüz belli olmasa da NYC gayrimenkul piyasasına ilişkin en güncel bilgileri paylaşıyorum.

Mart sonu itibarıyla New York City, halk sağlığı krizinin önüne geçebilmek için "tıbbi körleme" moduna alındı. Sonuç olarak New York gayrimenkul piyasası, son iki ay boyunca minimum yeni sözleşme aktivitesiyle neredeyse tamamen dondu. Manhattan kondo, daire ve evlerinin fiziksel gösterimlerini New York Eyaleti yasakladı; şehir de Mart ortasından bu yana büyük ölçüde karantina altında. Ancak pandemi öncesinde başlayan anlaşmalar sanal ortamda kapanabildi ve bankalarmortgage fonlamayı sürdürdü. 

Artık Mayıs ortası ve New York, krizin zirvesini bir ay geride bırakarak kendiliğinden girdiği komadan uyandı. New York ValisiAndrew Cuomonun liderliği sayesinde New York, eğriyi başarıyla düzeltti ve bu krizi yönetme yolunu buluyor. Henüz tamamen tehlikeden uzak olmasak da önümüzdeki birkaç hafta ve ay içinde aşamalı bir yeniden açılış planlanıyor. Pek çokManhattan kondo binası15 Mayıs itibarıyla taşınma moratoriumunu kaldıracak ve gösterimler üzerindeki yasağın Haziran'da kaldırılmasını bekliyoruz.

2020'nin Ocak ve Şubat aylarına geriye bakıldığında, sözleşme aktivitesi geçen yılın aynı dönemlerine göre %15 artmış, 2020 Baharı'nın çok sağlam bir satış sezonu olacağına işaret ediyordu. Ne yazık ki artık bu söz konusu değil! Şu an itibarıyla, kondo vesatılık kooperatif envanteridramatik biçimde geriledi; olağan bahar satış sezonundaki envanter seviyelerinin %50 altında, yalnızca 5.000 birim listelendi. Mülkün satışa çıktığı günden bu yana geçen süreyi hesaplayan piyasadaki gün sayısı hesaplaması bile, mülk gösterimlerine getirilen yasak nedeniyle bu hesaplama anlamsız hale gelince listeleme portalları tarafından durduruldu. Peki, Manhattan gayrimenkul fiyatlarına etkisi ne oldu?

VirüsünManhattan gayrimenkul fiyatlarınaetkisinden çıkarım yapmak henüz erken olsa da eski Federal Rezerv Başkanı Ben Bernanke, bu ekonomik duraksaşın ekonomik bir çöküşten çok doğal bir felakete benzediğini belirtti. Bu durum, 2008'deki veya Büyük Buhran'daki gibi finansal sistemdeki bir çöküşün sonucu değil. Bankalar güçlü ve iyi sermayelendirilmiş durumda. Neyse ki Fed parasal teşvik konusunda, yönetim ise mali teşvik konusunda hızlı hareket etti.

Tüm bunların gümüş astarı, NYC gayrimenkul fiyatlarının rekor düşük faiz oranları ve rekor miktarda niceliksel gevşemeden önemli ölçüde yararlanacak olması. Varlık fiyatı enflasyonu, niceliksel gevşemenin asıl amacı olmakla birlikte fırsatın kendini göstermesi biraz zaman alabilir. Bu rekor niceliksel genişleme teşvikinin Manhattan gayrimenkul fiyat enflasyonu üzerindeki etkisi ne olursa olsun, sonuç itibarıyla NYC dünya genelindeki en önemli şehirlerden biri olmaya devam ediyor ve insanlar hâlâ satın almak ya da kiralamak için konut ihtiyacı duyuyor.

Sonuç olarak bu, özellikle herkesin Covid 19 sorununa odaklandığı bu dönemde çözülebilir bir sağlık meselesi.

Piyasayı daha ayrıntılı görüşmek için zoom görüşmesi yapmak isterseniz aşağıdan bir zaman dilimi seçin:

Görüşme Planlayın

Bu Şubat NYC Gayrimenkul Piyasası Hakkında Bilmeniz Gereken 6 Şey

1. Geçen Yıla Kıyasla Satış Aktivitesinde Önemli Artış

• Bekleyen satışlar %17 arttı - Genel piyasa
• Bekleyen satışlar %25 arttı - 600.000 - 1 milyon dolar
• Bekleyen satışlar %21 arttı - 1 milyon dolar ile 2 milyon dolar arası

Bu durum, faaliyetin piyasa açısından en düşük seviye olan geçen yıla kıyasla önemli ölçüde arttığını ortaya koyuyor. 2 milyon doların altındaki daha düşük fiyat noktalarındaki mülkler en büyük toparlanmayı yaşıyor. NYC'de bir süredir görmediğimiz bir gelişme olarak talebin arzın önüne geçmeye başladığını sonunda görüyoruz.Manhattan'da imzalanan sözleşmeler Kasım 2019, Aralık 2019, Ocak 2020 ve Şubat 2020'de çift haneli artış kaydetti. Öncü bir gösterge olan imzalanan sözleşme aktivitesindeki uzun süreli yükseliş genellikle fiyat hareketinin habercisi oluyor. Yılın en soğuk ayı için olağandışı düşük bir ay olan Ocak, etkileyici sayıda imzalanan sözleşme gördü.

Anekdot olarak, diğer brokerları randevu almak için aradığımızda, bu birimlerin en az %25'inde zaten Kabul Edilmiş Teklifler olduğunu fark ettik. 12 ay öncesiyle kıyas kabul etmez. Sözleşmeye giren birimler ya uzun süredir piyasada olup birkaç fiyat düzeltmesi geçirdi ya da baştan doğru fiyatlandırılmış yeni listelemeler. Son durumda ise kalabalık açık evler ve birkaç fiyat savaşı görüyoruz (farklı bir çağın kalıntısı).

2. Lüks Piyasa Aktivitesi İndirimlerle Güçleniyor

New York genelinde indirimler anlaşmaları tamamlıyor; Ocak ayında medyan listeleme indirimi %6,4 ile yüksek bir oran oldu; bu da satıcıların boyun eğdiğini ve anlaşmaların gerçekleştiğini gösteriyor. Satış aktivitesindeki en yüksek artış 3 milyon doların altındaki birimlerde olsa da üst piyasada da bir iyileşme gözlemlendi.

Örneğin Olshanraporuşöyle not etti: "Geçen hafta 4 milyon dolar ve üzerinde yirmi sözleşme imzalandı; bu, 20 veya daha fazla satışın yaşandığı üst üste üçüncü hafta. Orijinal talep fiyatından ortalama fiyat düşüşü %18 idi; bu oran, ilk 2 satış tarafından çarpıtıldı."

"Ortalama piyasadaki gün sayısı 803'tü; bu yüksek rakam, mülklerin yarısının geliştiriciler tarafından satılması ve yıllarca piyasada kalmasından kaynaklanıyor. Bu, raporumuzun 2012'de bu istatistiği takip etmeye başlamasından bu yana kaydettiği en yüksek toplam."

Central Park Alıcıları:Billionaire's Row ve Central Park piyasasını takip ediyorsanız, fırsatlar mevcut. Piyasa döne döne düzelmeye başlamadan önce atlamak için şimdi tam zamanı olabilir. Örneğin, Columbus Circle'daki Trump International Hotel and Tower'da yaşamayı göze alabilenler için fit kare başına 3.300 dolardan (aşağıda) harika bir doğrudan Central Park manzaralı3 yatak odalıdaire bulunabilir. DJT sonsuza kadar başkan olmayacak ve bu bina bir noktada toparlanacak. Bunun yanı sıra,One57'de ve Time Warner Building'de de güçlü indirimler gördük; ancak bu ve diğer ultra lüks binalarda doğrudan Central Park manzarası için fiyat tabanı fit kare başına yaklaşık 4.500 dolar civarında seyrediyor.

Bu segmentteki alıcılardan daha fazla envanteri piyasaya çıkacağını duyduklarını sıkça duyuyoruz. Bu diğer semtler için geçerli olsa daBillionaire's Row'a yeni bina gelmiyor. Dahası, çoğu binanın ortalama satış fiyatı 30 milyon doların üzerinde olduğundan 20 milyon dolar altında engelsiz Central Park manzaralı envanter sınırlı.

3. Yeni Geliştirmeler ve İkinci El Satışlar

2-3 yıl önce fiyatlandırılan Yeni Geliştirmeler piyasada geri planda kalıyor; bunun nedeni geliştiriciler ile bankaları ve yatırımcıları arasındaki uyumsuzluk.

Alıcılarımıza söylediklerimiz:ikinci el piyasada fit kare başına 1.100 dolar ile 1.800 dolar arasında fiyatlanan bir sürü fırsat var.

Elbette yeni geliştirme segmentinde de fırsatlar mevcut; bazı binalarda %15'e varan indirimler gördük. Çift haneli indirim gördüğünüz binaların büyük kısmı yıllar önce başlatıldı. Buna karşın 2019'da başlatılan ve mevcut piyasayı yansıtan fiyatları olan binalar, düşük talep fiyatlarından büyük indirim sunmuyor; ancak alıcının kapanış maliyetlerinin büyük bölümünü üstlenmeye devam ediyor.

Piyasa son derece fiyata duyarlı ve dolar odaklı. Gölge envanterinin var olduğu bilinen bir gerçek. Bunlar, gerçekçi olmayan satıcılar tarafından piyasadan çekilen ya da marjinal semtlerdeki yeni geliştirme projelerindeki birimler. Günümüzde alıcılar çok bilgili ve iyi değeri nasıl tanıyacaklarını biliyor. Son 5 yıl içinde satın alıp şimdi satmaya çalışıyorsanız, büyük olasılıkla zararda ya da başa baş noktasındasınız. Bu nedenle engebeli bir süreç için hazırlıklı olun. Aşırı fiyatlı bir mülkü satmak için her türlü numara ve hile işe yaramaz.

Satılık Yeni Geliştirme Mülkleri

Manhattan'daki En Yeni Satılık Daireler

4. Kiralar Yükseliyor

Son birkaç yıldaki durgunluğun ardından kira oranları yıllık bazda önemli ölçüde arttı.Real Dealdergisine göre - Daire arayanlarbrokerlik ücretlerikonusunda ne olduğunu anlamaya çalışırken yeni bir haberi hazmetmek zorunda kaldılar: Kiralar, Douglas Elliman piyasa raporunun kapsadığı üç ilçenin tamamında geçen aya kıyasla bir yıl önceye göre yüzde 5 ila 6 daha yüksek.

5. Mortgage Oranları

Mortgage faiz oranları geçen yılın aynı dönemine kıyasla düşerek rekor düşük seviyelere yaklaştı. 30 yıllık sabit mortgage oranı, borsanın 26.900'ü aşan rekor yüksek seviyeye yaklaştığı dönemde %3,65 olarak gerçekleşti. Karşılaştırma yapmak gerekirse, son 30 yılda aynı mortgage oranı ortalama yaklaşık %6,25 oldu. Son 10 yılda oranın daha düşük olduğu yalnızca iki dönem var: Eylül 2016'da %3,42 ve Kasım 2012'de %3,32 ile.

Zaten tarihi düşük seviyelere yakın olduğumuzdan oranların çok daha aşağı gitmesi pek olası değil. Bu nedenle müşterilerimize, bu yapay düşük mortgage oranı fırsatını kaçırmadan şimdi refinansman yapmalarını veya yeni mülk alımlarını finanse etmelerini öneriyoruz.

5. Koronavirüs ve Yabancı Alıcılar

Sağlık korkusunun gayrimenkul piyasasına etkisini belirlemek henüz erken olsa da New York gayrimenkul piyasasının yerli alıcılar tarafından desteklendiğini ve yabancıların neredeyse hiç olmadığını not etmek gerekir. Çinli alıcılar 2016'dan bu yana NYC piyasasında yok; Avrupalılar, para birimlerinin uzun süredir düşük seyretmesiyle birlikte yok; Latinler ve Brezilyalılar ise büyük ölçüde para birimlerinin değer kaybetmesiyle birlikte piyasadan uzak.

Bu nedenle, bunun NYC piyasasını yakın vadede olumsuz etkilemesini beklemiyoruz. Dolar değer kaybedip sağlık korkusu azalırsa piyasa hareketlenebilir. Son olarak, bazı Asya ülkeleri otoriteler yayılmayı engellemeye çalışırken sınırlı yatırım fırsatlarıyla karşılaşabilir; bu da risksiz bir ortam olan New York City'ye yönelik yatırımların artmasına yol açabilir.

Urbandigs'ten Video Güncelleme

Pek çok müşteri NYC piyasasında neler yaşandığını soruyor; bu nedenle Urbandigs.com'dan Noah'nın hazırladığı bir video aracılığıyla hızlı bir güncelleme göndermek istedim. Manhattan gayrimenkul piyasasında yaşananları oldukça iyi özetlemiş.

• 2019'da Manhattan Piyasası'nda politika güdümlü bir sıfırlama
• 2018'de yürürlüğe giren ve SALT kesintilerini 10.000 dolarla sınırlayan federal TJCA vergi yasası değişikliği, birincil konut sahipleri (yatırımcı olmayanlar) için sahip olma maliyetini artırdı.
• Konak Vergisi, 1 Temmuz 2019 itibarıyla kademeli bir skalaya geçti; bu durum 2019 boyunca alım zamanlamasını etkiledi.
• Piyasa istikrara kavuşuyor: satışlar ölçülü seyretti, imzalanan sözleşmeler iyileşti ve arz artışı yavaşladı.
• Bekleyen satışlar %7 arttı
• Piyasanın dibi 2018 4. Çeyrek'te gerçekleşti
• "Darbe zaten gerçekleşti", dolayısıyla şimdi satın almak için iyi bir zaman olabilir.

Bir süredir müşterilerimize, aktivite açısından piyasanın dibinin 2018 Kasım ve Aralık civarında yaşandığını söylüyoruz. Kasım ve Aralık 2019 rakamları görüşümüzü doğruladı; imzalanan sözleşmeler geçen yılın aynı ayına kıyasla çift haneli arttı. NYC'deki hava koşulları nedeniyle belirgin satış sezonlarımız var; bu yüzden nerede olduğumuzu görmek için her zaman bir önceki yılın aynı ayına ya da çeyreğine bakmamız gerekiyor. [Urban Digs videosunun sonlarına doğru, Bekleyen Satışları karşılaştırarak müşterilerimize söylediklerimizi teyit ediyor.]

2019 rakamları kafa karıştırıcıydı; çünkü konak vergisindeki artış Nisan ayında, 30 Haziran 2019 sonrasındaki alımlar için duyuruldu. Bu durum, doğal seyrinde 3. Çeyrekte kapanacak olan çok sayıda yüksek tutarlı satışı 2. Çeyreğe çekti. Karşılaştırıldığında 2019 3. Çeyrek berbat göründü; ancak 2019'un 3. ve 4. Çeyrekleri birlikte 2018'in aynı dönemiyle kıyaslandığında satış hacmi yalnızca %4 geriledi.

Ne var ki felaket geçen 2019 3. Çeyreğin yarattığı olumsuz basın, satıcıların (geliştiriciler dahil) daha yüksek indirimler sunmasına yol açtı. Bu da hem yeniden satış piyasasında hem de yeni konut geliştirme piyasasında işlem sayısının artmasını beraberinde getirdi.

Manhattan'daki piyasa düzeltmesinin, tamamen 10.000 dolarlık SALT tavanının yol açtığı politika güdümlü bir fiyat sıfırlaması olduğuna kesinlikle inanıyoruz. Robert Schiller, bu yeni vergi yasası nedeniyle NYC mülklerinin değerinin %11 kaybettiğini tahmin etti. Basın bir arz sorunundan da söz ediyor; ancak en birinci sınıf semtlerde mutlaka fazla arz görmüyoruz. Elbette Financial District ve Lower East Side gibi "C" semtlerinde fazla arz var; ama birinci sınıf UWS, UES, Greenwich Village, Tribeca'da ise böyle bir durum söz konusu değil. Yine de geliştiriciler ve satıcılar, insanların manşetleri okuyup ayrıntılara odaklanmama eğiliminde olduğunu bildiklerinden ürünü hareketlendirmek için iyi indirimler sunuyor.

Sözleşme aktivitesi, fiyatlamanın öncü göstergesidir. İmzalanan sözleşmelerde çift haneli artışları görmeye devam edersek fiyatların yükseleceğini ve bu indirimlerin daralacağını bekliyoruz.

NYC'den Bir Mülk Seçkisi Talep Edin

NYC Kondominyumlarında Kasım Ayına Dair Umut Verici İşaretler

Kasım 2019'da alıcılar, Son İstenen Fiyat ile Nihai Satış Fiyatı arasında ortalama %5,7 indirim aldı. Bu indirim, 8 yılı aşkın süredir görülen en yükseği! NYC için oldukça geniş bir makas ve alıcılar açısından büyük bir fırsat.

Akıllı alıcılar piyasadaki indirimleri fark etti ve bunun sonucunda kondominyumlarda sözleşme aktivitesi Kasım 2018'e kıyasla %15 arttı. NYC gayrimenkulü için çalkantılı bir yılın ardından umut verici bir işaret (yani SALT tavanları, Konak Vergisi değişiklikleri ve WeWork).

35 Hudson Yards'ta Fırsatlar: Sınırlı Sayıda Dairede %30'a Varan İndirim

The Related Group, 35 Hudson Yards Teklif Planı'nın yürürlüğe girmesi için 5-7 daire daha satmak zorunda (insanların taşınabilmesi için dairelerin %15'inin satılmış olması gerekiyor); bu nedenle kısa bir süreliğine birkaç dairede ciddi indirimler sunuyorlar.

İndirim uygulandığında bu dairelerde fit kare başına fiyat, 57. kattan başlamak üzere, 2.250 $ ile 2.400 $ arasında! Sundukları kaliteye kıyasla oldukça uygun bir fiyat. 35 Hudson Yards, Manhattan'da gördüğümüz en iyiler arasında yer alan Four Season tarzı detaylara sahip.

Yabancılara dostane bir yapı; binanın tabanındaki amiral gemisi Equinox Hotel'den alınabilecek (a la carte) otel hizmetleriyle 35 Hudson Yards sakinleri gerçek anlamda beş yıldızlı bir yaşam sürecek.

İlgilenmiyorsanız, ilgilenebilecek birini tanıyor musunuz? NYC'de bunu her gün göremezsiniz, hele Related Group söz konusuyken.

Hudson Yards'taki bu fiyat teşviki hakkında daha fazla bilgi almak isterseniz bize bildirin. Bu dairelerin her birinin görsellerini ve video turlarını memnuniyetle paylaşırız.

15 West 61 Street'teki The Park Loggia

Öngördüğümüz gibi, 15 West 61 Street Manhattan'ın en çok satan yeni konut geliştirmesi olmayı sürdürüyor. Park Loggia yalnızca 6 ayda, 1 Aralık itibarıyla 65'ten fazla daire sattı.

Peki neden? Konum, Konum, Konum!

• Broadway ile West 61st Street'in köşesinde, Columbus Circle'ın yalnızca bir blok kuzeyinde yükselen bu 32 katlı kule, 172 daireyi şu semte kazandıracak: Upper West Side.
• Bu, Columbus Circle bölgesinde 15+ yılı aşkın süredir inşa edilen ilk makul fiyatlı yeni konut geliştirme kondominyum binası
• 3 yıl önceki piyasa zirvesine göre değil, bugünün piyasasına göre fiyatlandırıldı.
• UWS'nin bu mücevher niteliğindeki semtinde mevcut ve yeni konut geliştirme seçenekleri sürekli olarak yetersiz

Lantern House, West Chelsea'de Satışa Açıldı

Piyasaya çıkışının üzerinden 3 hafta geçtikten sonra The Lantern House çok sayıda sözleşme imzalıyor. Fiyatlandırma ve konumun alıcıların ilgisini çektiğine şüphe yok. Meatpacking District ve West Village yalnızca 4 blok güneyde. Hudson Yards ise 10 blok kuzeyde; Tenth Avenue boyunca ya da High Line üzerinden dümdüz gidiliyor. High Line çevresindeki alan artık tamamen yapılaşmış durumda, dolayısıyla burada yeni bina görmeyeceğiz. Durum bu....ve West Chelsea bugün Manhattan'ın en pahalı semtlerinden biri.

İşte bu yüzden Lantern House'taki bu denli iyi giriş fiyatlarını görmek ferahlatıcı. High Line üzerinde 2 milyon doların altında 1 yatak odalı (çok azı 1,45 milyon dolara kadar inen) ve 3 milyon doların altında 2 yatak odalı (çok azı 2,4 milyon dolara kadar inen) daire sunan tek yeni konut geliştirmesi burası. Elbette Nehir manzarası isterseniz Manhattan gayrimenkul fiyatları daha yüksek; yine de komşusu XI gibi çılgın seviyelerde değil.

New York City Teknoloji Sektörü Alev Almış Durumda

Son birkaç haftada NYC, Hudson Yards ve çevresinde imzalanan devasa kira sözleşmeleriyle dünyanın ikinci en önemli teknoloji merkezi konumunu pekiştirdi. Teknoloji şirketleri, şehrin geniş ve iyi eğitimli yetenek havuzunu cezbetmek için birinci sınıf Manhattan gayrimenkullerinin peşinde koşuyor. İlgili sektörlerle oluşan sinerji, NYC'yi bu teknoloji devleri için doğru tercih haline getiriyor.

Devamını Okuyun

Okuduğunuz Her Şeye İnanmayın

Bu sansasyonel manşetler bol bol gazete ve tıklama satıyor; ama gerçekte neler olup bittiğini anlatmadıkları için okurlarına hiçbir faydaları yok, en çok da Manhattan gayrimenkul fiyatlarına. 

Evet, 3. çeyrekte satış aktivitesi ve fiyatlar ciddi biçimde geriledi; ama bunun asıl nedeni, alıcıların konak vergisindeki artıştan kaçınmak için satışları aceleyle 2. çeyreğe çekmesiydi. Bu kadar basit.

Peki bu vergi nedir? 1 Temmuz 2019'da, kapanışta alıcı tarafından ödenen bir NY vergisi olan konak vergisi, 1 milyon dolar ve üzerindeki mülkler için sabit %1 oranından, en pahalı mülkler için %1,25 ile %3,9 arasında değişen kademeli bir orana yükseldi.

Patlama yaşamıyor olsa da Manhattan gayrimenkul piyasası bu manşetlerde anlatıldığı kadar kötü değil.

• Öncü bir gösterge olan İmzalanan Sözleşmeler, çeyrek bazında geçen yıla kıyasla yalnızca %2 geriledi. Kan gölünden çok uzak!
• En birinci sınıf semtlerde fazla yeni konut geliştirme yok; gerçi bazı segmentlerde, süper ve ultra lüks segmentlerde aşırı inşaat söz konusu. Daha önce de belirttiğimiz gibi, çeper semtlerde aşırı inşaat yapıldı; örneğin Financial District, Lower East Side ve Far Upper West Side gibi. Bu konuda daha fazlasını okuyun.

Buna ek olarak Rekor Düşük Mortgage Faizleri ve Trump'ın Çin'le yumuşaması (bugün itibarıyla) düşünüldüğünde, NY Post'un da belirttiği gibi, alıcıysanız "sevinmek için bir neden" var.

Bu manşetlerin alıcıların zihninde çeyrek boyunca ya da daha uzun süre kalacağını bilen, yeni piyasaya sürülen bazı projelerin geliştiricileri daha geçen hafta fiyatları ciddi biçimde düşürdü. Özellikle, en beğendiğimiz iki UES yeni konut geliştirmesi (Hayworth ve Beckford) son birkaç gün içinde fiyatları %8-11 düşürdü. Onlar hakkında daha fazla bilgiyi aşağıda bulabilirsiniz:

Manhattan gayrimenkul piyasasının bir sıfırlamadan geçtiği açık. Bunu, New York'ta birincil konut sahibi olmayı pahalılaştıran 2018 vergi yasası tetikledi. Piyasa sıfırlandığına göre, uzun vadeli yatırımcılar için fırsatlar bulunduğunu düşünüyoruz.

Faiz oranları yapay biçimde düşük ve öngördüğümüz gibi Trump'ın ticaret savaşında olumlu adımlar atılıyor görünüyor. Bir piyasanın dibini zamanlamak imkânsızdır; ancak en kötüsünü geride bıraktığımızı düşünüyoruz.

Yeni Konut Geliştirmelerinde Fiyat İndirimleri

Yukarıda değindiğimiz Beckford House and Tower, yumuşak lansmanından 2+ hafta sonra ciddi bir fiyat düzenlemesi aldı. Eminim medyanın sayesinde!

Daha önce 21 Eylül tarihli bültenimizde belirttiğimiz gibi, bu projeyi New York'un en iyi yeni konut geliştirmelerinden biri olarak görüyoruz. Şimdi ise ilk lansman fiyatlarına göre %8-11'lik indirimle çok daha iyi bir fırsat haline geldi. Binanın ve iç detaylarının kalitesi 135 East 79 Street ile 20 East End Avenue'yle kıyaslanabilir düzeyde. Ayrıca teslim edildiğinde Beckford için de benzer kira seviyeleri bekliyoruz: yılda fit kare başına 100 doların üzerinde (Beckford House için 2020 İlkbaharı, Beckford Tower için 2021 İlkbaharı).

The Beckford House & Tower için Fiyat ve Kat Planı Talep Edin

The Hayworth, yaz aylarında lansmanı yapılan bir başka UES projesi, bugün fiyatlarını düşürdü. Örneğin 8A dairesi %11'lik bir indirim aldı. Bu indirimle 8A, fit kare başına 2.101 $ fiyatlandırıldı; bu kalibrede bir ürün için olağanüstü bir fiyat. Yalnızca 61 daireden oluşan butik bir bina olan The Hayworth, Lexington ile 86. Sokak'ın köşesinde, The Lucida'nın karşısında yer alıyor. 2020 İlkbaharında tamamlandığında UES'in en iyi kondominyum binalarından biri olacak.

The Hayworth için Fiyat ve Kat Planı Talep Edin

Yeniden Satış Piyasası

Pek çok satıcı nihayet piyasayla barıştı; bu da ciddi fiyat indirimlerini beraberinde getirdi. Bazı durumlarda yeniden satış dairelerinde 2014/2015 fiyatlamasına dönüş görüyoruz. Hepsinde değil, ama kesinlikle bir kısmında. Buna karşılık güncel piyasaya göre fiyatlanmamış mülkler piyasada bekleyip duracak. İyi fiyatlananlar ise satılıyor. Gizlilik içinde satış düşünen mülk sahipleri, özel satış ile açık ilan arasındaki farkları önceden tartmalıdır.

Güçlenen kiralık piyasası ve gerileyen gayrimenkul fiyatlarıyla birlikte, dünya genelinde getirilerin negatif faizler nedeniyle sıkıştığı düşünülürse, getiriler oldukça iyi.

Satılık Yeni Geliştirme Mülkleri

Manhattan'daki En Yeni Satılık Daireler

Manhattan Kondominyum Piyasası Güncellemesi

Herhangi bir piyasanın (gayrimenkul ya da borsa) mutlak dibini zamanlamaya çalışanlar bunu neredeyse imkânsız bulacak; ancak bazen çok net işaretler ortaya çıkar...

Nisan ayındaki belirgin satış aktivitesi artışı, dibin geride kalmış olabileceğini gösteriyor!

Gerçekte Neler Oluyor

Manhattan'da nisan ayında imzalanan sözleşmeler geçen mart ayına (%15,6 artış) ve geçen yılın aynı dönemine (%11,6 artış) kıyasla çift haneli arttı; bunlar Urban Digs verileri. İmzalanan sözleşmeler her gayrimenkul piyasasında öncü göstergedir. İmzalanan sözleşme sayısındaki belirgin artış genellikle olumlu fiyat hareketinin habercisidir. 2019 boyunca ilerlerken bu rakamı yakından izleyeceğiz; ancak bu yeşil filizler piyasanın istikrara kavuştuğuna, hatta toparlanmaya başladığına dair çok iyi bir işaret. Hayal kırıklığı yaratan bir ilk çeyreğin ardından son derece sevindirici bir haber.

Aralık 2017'de kabul edilen yeni vergi yasası, geçtiğimiz yıl boyunca Manhattan piyasasının canını gerçekten aldı. Ancak insanlar 2018 vergi beyannamelerini (son tarih 15 Nisan) verdikten sonra yasanın etkilerini daha iyi kavradığından bu belirsizliğin bir kısmı dağıldı. Hatırlarsanız yasa, eyalet gelir vergisi ile yerel vergilerin (yani emlak vergilerinin) tutarını 10.000 dolarla sınırlandırdı (SALT); bu tutar, birincil konut sahibinin federal vergi beyannamesinden düşebileceği miktardı ve bir New York'lu birincil konut sahibi için son derece küçüktü. New York'luların çoğu için bu tam bir sürpriz oldu ve pek çoğunu hazırlıksız yakaladı. Ancak SALT tavanı belirsizlik nedeniyle piyasanın canını almış olsa da, daha düşük vergi oranları, daha yüksek AMT eşiği ve diğer boşluklar biçimindeki dengeleyiciler sayesinde piyasanın üst segmentindeki etkisi daha sınırlı kaldı.

Vergi değişikliği artık geride kaldığına ve satış aktivitesinde bir kıpırdanma görüldüğüne göre şunu düşünüyoruz: 2019, Manhattan'da kondominyum satın almak için doğru zaman. Douglas Elliman'ın bu raporundaki şu noktaları değerlendirin:

• 2018'deki yavaş satışlar, satıcıları beklentilerini daha düşük bir seviyeye çekmeye yöneltti. Rakamlar Jonathan Miller Samuel tarafından sağlandı.
• Satış hacminin yavaşlamasıyla stok biriktiği için alıcıların artık aralarından seçim yapabileceği daha çok seçenek var. Bu da fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturuyor.
• Mortgage faiz oranları geçen mayıs ayından bu yana 40 baz puan (neredeyse ½ puan) geriledi; bu da finansman ortamını oldukça cazip kılıyor.
• 2019 1. Çeyrekte %3,2'lik GSYH ve müthiş istihdam artışı (1969'dan bu yana en düşük işsizlik oranları); üstelik enflasyon verileri ılımlı seyrederken bu tablo, faiz oranlarını toparlanmayı besleyecek makul seviyelerde tutuyor.

Düşen fiyatlar, aşağı çekilmiş satıcı beklentileri, yakın zamanda indirilen faizler, vergi değişikliğinin etkisine dair netlik ve NYC ile ABD ekonomisinin canlılığına işaret eden son veriler bir araya geldiğinde, şimdi satın almak son derece cazip. 2019 1. Çeyreğe, bu piyasa döngüsünün mutlak dibi olarak geri dönüp bakacağımızı düşünüyoruz.

Öne çıkan blog:

"New York'ta Lüks Gayrimenkul Almak İçin 9 İpucu"

New York City'de Alıcıların Piyasası

Bugün, mevcut Manhattan konut piyasasının on yılda bir, hatta belki de bir kuşakta bir görülecek bir yatırım fırsatı olduğunu düşünüyoruz. 2018 4. Çeyrekte stok yükselirken satışlar yavaşladı ve medyan istenen fiyatlar geriledi; Manhattan böylece belirgin bir alıcı piyasasına dönüştü. Son 2 yıldan kalma satılmamış yeni konut geliştirme daireleri hâlâ ortadayken bu yıl piyasaya ciddi miktarda yeni arz geliyor. Piyasa zayıf seyretti ve satıcılar pazarlığa fazlasıyla açık. Aynı zamanda New York City ekonomisi güçlü. Bu etkenlerin bir araya gelmesinin uzun vadeli bir yatırım yapmak için harika bir zaman yarattığına inanıyoruz; bu da 2019'u satın almak için mükemmel dönem haline getiriyor.

Bu son derece nadir bir durum. Son 20+ yılda Manhattan yalnızca iki kez daha alıcı piyasasına girdi: 11 Eylül'ün hemen ardından, yalnızca altı ay süren 2001'de ve 2008-2009'da, Lehman Brothers'ın çöküşünün ardından bir yıl süren kredi krizi patlak verdiğinde. Mevcut alıcı piyasası 2015 sonunda başladı; ancak yalnızca piyasanın küçük bir dilimi olan ultra lüks segmentte. O günden bu yana alıcı piyasası genişledi. Önce 2016 ve 2017'de lüks segmente, şimdi ise tüm stok segmentlerine; özellikle de pek çok alıcıyı kenara iten yeni ve olumsuz federal vergi yasasının yürürlüğe girdiği 2018'de (önceki güncellemelerimizde ayrıntılı olarak ele almıştık).

Aşağıdaki grafikte görebileceğiniz gibi; kaynak: Compound. Manhattan gayrimenkulünü doğru zamanda (yani alıcı piyasası döneminde) satın alırsanız kazanç bol olabilir:

2018'in 4. Çeyreğinin nasıl bir performans gösterdiğine dair ayrıntılara gelince:

• 2018 4. Çeyrekte imzalanan sözleşmeler geçen yılın aynı çeyreğine göre %3 geriledi ve 2012'den bu yana en düşük seviyeye indi. Ancak bu %3'lük düşüş, kondominyumlarda imzalanan sözleşmelerdeki devasa %19'luk gerilemeden kaynaklanıyor; kooperatiflerde imzalanan sözleşmelerdeki büyük artış bunu kısmen dengeledi.
• Sözleşme fiyatları tüm stok türlerinde geriledi. Sözleşme aktivitesi, güncel piyasanın sağlığını kapanan satış verilerinden daha iyi yansıtır; zira kapanan satışlar çoğu zaman bugünün piyasa koşullarını yansıtmayan bir dönemde imzalanmış eski sözleşmeleri içerir.
• Kapanan satışlar açısından medyan kondominyum satış fiyatı %8,1 düşerek 1,48 milyon dolara geriledi; bu, son birkaç yılın en düşük seviyesi.
• Dördüncü çeyrekte satılan kondominyum sayısı üçüncü çeyreğe göre %22,7, yıllık bazda ise %13,0 azaldı; bu da satış hacimlerinin çok uzun zamandır görülmediği kadar yavaş olduğu anlamına geliyor.
• Fit kare başına medyan satış fiyatı yükseldi; ancak bu artış, kapanışlara başlayan iki ultra lüks binadaki çok yüksek tutarlı kapanışlar tarafından çarpıtıldı: 520 Park Avenueve220 Central Park South.

Peki tüm bunlar ne anlama geliyor?

• Şimdi satın almak için bir fırsat penceresi açık.
• Alıcıların harcama gücü eskisinden fazla.
• Alıcıların ayrıca aralarından seçim yapabileceği çok daha fazla seçeneği var.
• Geliştiriciler yeni teşvikler sunarak daha yaratıcı hale geldi; bireysel satıcılar ise fiyatta ciddi biçimde pazarlık yapıyor.
• Alıcılar, iki yıl önce bir satıcı için anlaşmayı bozacak şeyleri talep edebilecek güce sahip: mortgage şartına izin verilmesi ya da devir vergisiyle ortak giderlerin karşılanması gibi.

Şunu unutmayın: bu ender durum, NYC ekonomisinin hızla büyüdüğü ve önümüzdeki yıllarda büyümeyi sürdürecek konumda olduğu bir dönemde yaşanıyor (örneğin Google'ın West Soho genişlemesi, Hudson Yards'ın Mart 2019'daki açılışı vb.).

Anlaşmalar yapılırken pek çok potansiyel alıcı bekle gör moduyla kenarda duruyor. Onlara uyarımız şu: hiçbir piyasanın dibini zamanlamak mümkün değildir. Çoğu zaman alıcı fazla bekler, dibi kaçırır ve pazarlık gücünü yitirir. Faiz oranları 2018 zirvelerinden geriledi; bu da yeniden yükselmeye başlamadan önce piyasaya girmek ya da geri dönmek için iyi bir zaman yaratıyor.

Manhattan Kondominyum Piyasasına Yatırım Yapmak İçin Neden Şimdi Doğru Zaman

Warren Buffett en iyi şekilde ifade etmişti: "Fiyat ödediğinizdir, değer ise elde ettiğinizdir . . . Başkaları açgözlüyken korkmak, başkaları korkarken açgözlü olmak akıllıcadır."

New York City gayrimenkulüne dair son dönemdeki bazı raporlar kimi insanları korkuttu. Geniş tabloya ve bu raporlardaki genel istatistiklere baktığımızda bu kişilerin neden korktuğu oldukça açık; ancak hikâyenin tamamını anlamak için daha derine inmek gerekiyor.

Manhattan'daki kondominyum alıcıları, 2018 3. çeyrekte yeni vergi yasasına (FN1) yönelik kaygılar nedeniyle temkinli kaldı; söz konusu yasa 2017 sonunda yürürlüğe girmişti. Bu, ekonominin çok güçlü, borsanın rekor kırdığı ve faizlerin hızla yükselmesine karşın hâlâ görece düşük olduğu bir dönemde yaşandı.

Manhattan gayrimenkulü nadiren alıcı piyasasında olur; dolayısıyla güvenli ve uzun vadeli bir yatırımla ilgileniyorsanız satın almanın zamanı şimdi olabilir. Bu, uzun sürecek ya da yakın zamanda tekrarlanacak bir olgu değil. Nitekim 3. Çeyrekte, 2016'da düzeltmeye başlayan piyasanın üst segmenti (>5 milyon dolar) aşağıda ele alındığı gibi bir miktar toparlanmaya başladı.

Manşetler Hikâyenin Tamamını Anlatmıyor

Çeyreğe ilişkin manşetler endişe verici olsa da hikâyenin tamamını anlatmıyor. Piyasada bugün ne olduğuna bakmamız gerekiyor; çeyreklik piyasa raporlarının genellikle odaklandığı gibi 1, 2 ya da 8 çeyrek öncesine değil. Öncü gösterge olan çeyrekteki İmzalanan Sözleşme sayısına bakarsanız, bu çeyrek geçen yılın aynı çeyreğiyle aşağı yukarı aynıydı.

• Manhattan'da imzalanan sözleşmeler, 2017 3. Çeyrekte imzalanan sayıya göre hafif bir %1 düşüş gösterdi.

• İmzalanan sözleşmeler açısından en iyi performans gösteren segment 5 milyon, 10 milyon dolar aralığıydı (bu aralıkta imzalanan sözleşmeler, ağırlıklı olarak iki yeni konut geliştirmesindeki, The Belnord ve 100 E 53rd'deki satışların etkisiyle %30 arttı).

• İkinci en iyi segment, 10 milyon dolar ve üzeri fiyatlı konutlardı; bu segmentte aktivite %10 arttı.

• Dairelerin hangi fiyattan sözleşmeye bağlandığını ve nihayetinde hangi fiyattan el değiştireceğini, kapanıp tapuya işlenene kadar bilemeyeceğiz; bu da aylar sonrasını bulabilir. Yine de uzun bir durgunluğun ardından aktivitedeki toparlanma güven verici. Bu satışlarda indirimlerin rol oynadığı kesin.

Ne var ki 2018 3. çeyrekte kapanan satışlar farklı bir tablo çiziyor. Kapanan satışlara bakarken, sözleşmenin ne zaman imzalandığından bağımsız olarak yalnızca o çeyrekte kapanan daireleri değerlendirmiş olursunuz. Yeni Konut Geliştirme söz konusu olduğunda bu, kimi durumlarda 3 yıl öncesi olabilir. Dolayısıyla kapanan satış verileri bir miktar eskimiş olabilir; yine de trendleri yakalamak için iyi bir bilgi kaynağıdır.

• Manhattan'da toplam kapanışlar %8 geriledi (2018 2. Çeyreğe göre ise %5 arttı)
• Yeni konut geliştirmede kapanan satışlar %37'lik düşüşle çakıldı. Bu durum bazı geliştiricileri, baştan itibaren fazla fiyatlanmış ya da en talep gören birinci sınıf semtlerin dışında kalan binalarda yeni konut geliştirme fiyatlarını ciddi biçimde indirmeye itti. Core Group, çeyrekte ortalama yeni konut geliştirme indirimini geçen yılki %8'den yükselerek rekora yakın %14 olarak bildirdi.
• Yeni konut geliştirmenin yüksek fiyatlarından uzaklaşan alıcılar yeniden satış kondominyumlarına yöneldi; bu segment %2 arttı, kooperatiflerde kapanan satışlar ise %8 geriledi.
• Çeyrekte stok %13 ile belirgin biçimde büyüdü; bu da ilerleyen dönemde pazarlama sürelerinin uzamasına yol açacak.
• En çok artış %26 ile yeniden satış kooperatif stokunda oldu; yeniden satış kondominyum stoku %4 arttı. Yeni konut geliştirme stoku ise %5 geriledi.
• Bir kondominyumun ortalama fiyatı %2,3 düşüşle 2,66 milyon dolar oldu. Yeniden satış kondominyum dairelerinde fit kare başına ortalama fiyat %5 geriledi.
• Yeni konut geliştirmede ortalama fiyat 4,33 milyon dolardı; fit kare başına yeni konut geliştirme fiyatı ise %4 yükseldi.
• Lüks piyasada (satışların üst %10'u) fit kare başına ortalama fiyat %2,7 arttı; lüks giriş eşiği ise 3,85 milyon dolara geriledi.

Fotoğraf: 111 Murray

Makro Ortam

• Dow ve NASDAQ zirvede seyrediyor. Kâr realizasyonu fiyatları pekâlâ düşürebilir; ancak uluslararası ticaret savaşı tartışmaları ne olursa olsun hisseler yüksek ve kâr realizasyonu çok cazip görünüyor.
• İşsizlik oranı düştü ve istatistiksel olarak ABD tam istihdamda. Tam istihdam harcamayı teşvik eder. Tüketici harcaması ise hissedarlara daha fazla kâr getirir.
• Kuralsızlaştırma tüm hızıyla sürüyor; dolayısıyla iş dünyasının gelişimi yükseliş yönünde devam edecek gibi görünüyor.
• Kredi balonu yok; ancak Fed Başkanı faizlerin 2019 boyunca kademeli olarak artacağını söylüyor. Yüksek faizler alıcıları sabit faizli mortgage'ı geç değil erken almaya teşvik eder.
• Ekonomi genelindeki yüksek büyüme oranları, insanların bunun ne kadar süreceğini merak etmesine yol açar; bu yüzden pek çoğu büyük alımları erteler. Bugün ekonomistler ufukta bir kredi balonu görünmediğini söylüyor; dolayısıyla tüketici odaklı ekonomi sağlam görünüyor.

NYC Piyasasına Neden Güveniyoruz

Özetle, özellikle 2008'le kıyaslandığında bunun içinde bulunulacak oldukça iyi bir alıcı piyasası olduğunu düşünüyoruz.

• Satıcılar nihayet pazarlığa oturduğuna göre alıcıların artık gücü var
• Faizler tarihsel olarak görece düşük
• Ekonomi güçlü bir büyüme yaşıyor
• Kuralsızlaştırma tüm hızıyla sürüyor
• 69 yılın en düşük işsizliği
• New York City 50 yılın en yüksek istihdam seviyesinde ve NYC sanayisi artık yalnızca finansın ötesinde iyi çeşitlenmiş durumda
• 2008'deki gibi bir kredi balonu yok; bankaların koşulları sıkı ve gerekli incelemeleri yapıyorlar
• Şirket kârları hiç bu kadar yüksek olmamıştı; özellikle de %21'lik yeni düşük oranla
• Kentsel piyasalardaki aşırı inşaat genellikle hızla emilir

Ayrıntılı rakamlara indiğinizde New York City gayrimenkul piyasasının güçlü olduğu görülüyor. Çoğu kişi genel raporları okuyacak; ancak zeki alıcı gayrimenkul uzmanlarını dinleyecek. Warren Buffett'ın sözünü başka bir deyişle aktarırsak, başkaları korkarken NYC'de satın almak için tam da doğru zaman bu olabilir.

Yeni ABD Vergi Yasasının Manhattan'daki Etkisi

Söz konusu yeni ABD vergi yasası, 1 Ocak 2018'de yürürlüğe girdi ve medyada büyük bir gürültü kopardı. Ancak ince yazıya bakarsanız yasa, yabancı alıcılar dahil olmak üzere şirketler ve gayrimenkul yatırımcıları için bir nimet olacak. Mevcut konut sahipleri açısından, özellikle de Manhattan'da, durum biraz daha karmaşık.

Eyalet ve yerel vergi indirimlerini sınırlayan ve birincil konutlarda indirilebilir faiz tutarını 1 milyon dolardan 750 bin dolara çeken yeni yasanın nihai etkilerine dair belirsizlik, Manhattan'da tedirgin bir piyasa yarattı; bu da Corcoran'a göre 1. Çeyrek aktivitesinin %10 gerilediğini gösteren son 1. Çeyrek piyasa raporlarına yansıdı. Hacimdeki zayıflık tüm fiyat aralıklarında görüldü; ancak özellikle üst segmentte hissedildi. 2. Çeyrek satış aktivitesi toparlanıyor gibi görünüyor.

Vergi yasasının olumsuz etkilerini hafifletmek için Vali Cuomo, eyalet vergi kurallarını değiştirmek adına ciddi çaba gösterdi. Piyasada bir miktar belirsizliğin süreceğini bekliyoruz; bu da önümüzdeki birkaç ay boyunca, en azından vergi reformunun beklenen bir yan ürünü olarak ekonomi ısınmaya başlayana kadar, direksiyonu alıcıların eline verecek.

Ne var ki birinci sınıf Downtown semtlerindeki pek çok lüks bina, örneğin NoHo, SoHo, Tribeca, West Village ve Flatiron ile Upper West Side'ın çekirdeğindekiler oldukça iyi gidiyor. İyi fiyatlanmış kondominyumlar hâlâ hızla el değiştiriyor, bekleyen satışlar hem önceki aya hem de geçen yıla göre artıyor ve anlaşmaların %20'sinin hâlâ istenen fiyatın üzerinde yapıldığını görüyoruz; bu da azımsanacak bir oran değil.

Manhattan Konut Fiyatları Raporu

ABD ekonomisi ve özellikle de New York City, 2018'in başlarında güçlü bir ekonomik performans sergiledi.

• New York City'de istihdam, 4,426 milyon kişiyle tüm zamanların zirvesine çıktı. NYC 2009'dan bu yana 702 bin iş kazandı; bu %18,9'luk artış, İkinci Dünya Savaşı'ndan bu yana görülen en yüksek artış ve %11,5 yeni istihdam ekleyen ülke genelinin çok üzerinde. Son 10 yılda en fazla işe alımı teknoloji, medya, sağlık ve turizmle ilişkili işletmeler yaptı.
• Dow Jones ortalaması bir yıl öncesine göre %25 artarak 25.000 seviyesine ulaştı. 2017 için neredeyse tüm şirketler raporlarını açıklamışken, şirketlerin %75'i dördüncü çeyrek kârlarının beklentileri aştığını bildirdi.
• Şubat ayında istihdam 313.000 arttı ve beklentileri 100.000 aştı; işsizlik oranı ise %4,1 gibi düşük bir seviyedeydi.

Yeni vergi reformunun olumlu etkilerini yılın ilerleyen dönemlerinde daha fazla görmeyi ve sermaye kazancı vergilerini düşürecek olası bir İkinci Faz vergi reformunu bekliyoruz. Takipte kalın...

Manhattan Piyasa Raporu

Manhattan'ın çekirdek kondominyum piyasasında güç ve hareketlilik sürüyor. Rekor seviyedeki hisse senedi piyasaları, ucuz ve kolay erişilebilir finansman ve tablonun netleşmesi piyasayı yukarı taşıdı. Bir yıl önce ABD Seçimlerine dair büyük bir belirsizlik vardı, faiz oranları vaktinden önce fırlıyordu ve herkes Brexit'in şokunu yaşıyordu. 2017 3. Çeyreğe ilişkin seçilmiş istatistikler:

• 1 milyon, 3 milyon dolar arası imzalanan kondominyum sözleşmeleri yıllık bazda %11 arttı
• 3 milyon, 5 milyon dolar arası imzalanan kondominyum sözleşmeleri yıllık bazda %8 arttı.
• Ne var ki ultra lüks kondominyum piyasası (10 milyon dolar ve üzeri) zorlu koşullarla karşılaşmayı sürdürüyor; buna karşın bu çeyrekte 10 milyon doların üzerinde imzalanan sözleşme sayısı %12 arttı.
• Yeniden satışlar: fit kare başına 1.774 $ ortalama fiyat
• Yeni konut geliştirmeler: fit kare başına 2.320 $ ortalama fiyat
• Lüks: fit kare başına 2.780 $ fiyat; lüks segmentin giriş fiyatı (satışların üst %10'u) 4,1 milyon dolar.

Manhattan Gayrimenkul Piyasasında Yeniden Satış Stok Seviyeleri Nasıl?

"Alıcılar , fiyat düzeltmesi çoktan gerçekleşti ve son bir yıl kadardır genel piyasa istikrar ve normalleşme işaretleri gösteriyor. Gerçek bir satın alma ihtiyacınız varsa ve doğru mülkü bulduysanız, bu durgun dönemi pazarlıkta elde edebileceğiniz her türlü avantaj için kullanın . Bir satıcının ne zaman bıkacağını ve o teklifi kabul etmeye hazır olacağını asla bilemezsiniz."

Yazının tamamını şurada okuyun: medium.com

Urban Digs'e katılıyoruz. Manhattan gayrimenkul piyasası, özellikle lüks segmentte, çoktan düzeltmesini yaptı ve alıcıların eli 2014 - 2016 dönemine göre şimdi çok daha güçlü. Bu avantajın 2018'de de süreceğini bekliyoruz; çünkü yeni vergi değişikliklerine ilişkin kafa karışıklığı devam ediyor. Bununla birlikte, yeniden satış stok arzının hâlâ düşük olduğunu gördük.

Birincil konut alıcılarımız ve yatırımcılarımız arasında popüler olan dört birinci sınıf semtte yeniden satış stok arzı seviyelerine baktık: Tribeca, Chelsea, Upper East Side ve Upper West Side. 5 - 10 milyon dolar, 2 - 5 milyon dolar ve 1 - 2 milyon dolar segmentlerini inceledik.

5 - 10 milyon dolar segmentinde satılık tüm Manhattan gayrimenkulleri içinde Tribeca'da yalnızca 17 yeniden satış dairesi, Chelsea'de 8 yeniden satış dairesi, Upper East Side'da 5 ve Upper West Side'da 4 yeniden satış dairesi satılıktı. Manhattan adasının önemli bir bölümünü kapsayan bu dört semtte toplam 34 yeniden satış dairesi ediyor.

Daha aşağı segmente inersek, satılık tüm Manhattan gayrimenkulü içinde 2 - 5 milyon dolar segmentinde Tribeca'da yalnızca 22 yeniden satış dairesi, Chelsea'de 15, Upper East Side'da 21 ve Upper West Side'da (Riverside dahil) 32 daire vardı. Bu dört semtte 2 - 5 milyon dolar segmentinde toplam yalnızca 90 daire mevcut.

Giriş seviyesi piyasada, 1 - 2 milyon dolar arasında satılık tüm Manhattan gayrimenkulleri içinde Tribeca'da yalnızca 2, Chelsea'de 11, Upper East Side'da 15 ve şurada 19 yeniden satış dairesi vardı: Upper West Side. Bu dört büyük semtte 1 - 2 milyon dolar segmentinde satılık toplam 47 yeniden satış dairesi ediyor.

Urban Digs'in belirttiği gibi, satıcıların bugünlerde pazarlığa özellikle 2014 - 2015 dönemine kıyasla daha açık olduğu doğru; ancak iyi yeniden satış kondominyumlarının arzı hâlâ görece düşük. Üstelik yeni konut geliştirme yüksek bir primle satılıyor. Satılık en iyi Manhattan gayrimenkullerini bina, cephe ve fazla fiyatlanmamış olma kriterlerine göre daraltmaya başladığımızda iyi seçeneklerin sayısı belirgin biçimde azalıyor. Dolayısıyla konut ihtiyacı olan ya da yatırım arayan bir alıcıysanız, bu kısıtlı arz hikâyesini aklınızda tutun.

Upper East Side

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Grafikler şunun izniyle: UrbanDigs

Manhattan Piyasa Güncellemesi 2017 4. Çeyrek

Manhattan'da 2017 gayrimenkul piyasasının dördüncü çeyreği en iyi "istikrarlı" olarak tanımlanabilir; dört çeyreğin son üçünde kapanan satış aktivitesi arttı. 2017, 2016'dan çok daha iyi bir yıl oldu; ancak çeyrekte imzalanan sözleşme sayısında yıllık bazda belirgin bir düşüş yaşandı ve bu, ağırlıklı olarak vergi reformu ile siyasi iklim gibi piyasa dışı etkenlere bağlanabilir.

Ancak mülk türlerine daha yakından baktığımızda belirgin farklılıklar görüyoruz. Yeniden satış kooperatifleri segmenti, satışlarda üst üste üçüncü çeyreklik büyümeyle en hareketlisiydi. Buna karşılık yeniden satış kondominyumlarında imzalanan sözleşmeler süregelen yüksek fiyatlardan zarar gördü; yeni konut geliştirmede kapanan satışlar ise mevcut döngü ve bina geliştiricilerinin zamanlaması nedeniyle %12'lik bir düşüşle karşılaştı. Tüm bunlar ve yeni vergi reformuna ilişkin belirsizlik göz önüne alındığında, Manhattan gayrimenkulünün yavaş yavaş bir alıcı piyasasına dönüştüğünü çıkarabiliriz.

Yeniden Satış Kondominyumları

• Fit kare başına ortalama fiyat 1.759 $ ile yıllık bazda yatay seyretti.
• Bu piyasadaki satış sayısı %3 azalarak 929'a indi; bu, 2011 4. Çeyreğinden bu yana en düşük seviye.
• Piyasada kalış süresi 116 gündü ve yıllık bazda değişmedi.
• Stok %4 gerileyerek satılık 2.485 daireye indi.

Vergi reformunun etkilerine dair belirsizlik, 4. Çeyrekte yeniden satış kondominyum sektöründe kendini gösterdi; satış aktivitesi geriledi ve fiyatlar yatay kaldı. Piyasa üst üste ikinci yıl beklentinin altında kaldı ve 2011'den bu yana en az satışı gördü. Buna paralel olarak satılık daire stoku genel çapta %3 azaldı. Aktif stok, 4. Çeyrekte kapanan satışlarla kıyaslandığında fit kare başına çift haneli bir prim taşıdığından pek çok kişi fiyatlamada bir kopukluğa işaret ediyor.

Yeniden Satış Kooperatifleri

• Bir kooperatifin ortalama fiyatı 1,26 milyon dolardı
• Fit kare başına ortalama fiyat 1.167 $ oldu; bu, geçen yıla göre %1'lik bir artışa denk geliyor
• Bu piyasadaki satış sayısı %4 artarak 1.733 mülke yükseldi.
• Piyasada kalış süresi 88 gündü; geçen yıla göre %5'lik bir azalma.
• Stok %15 artarak satılık 2.824 daireye çıktı.

Yeniden satış kooperatifleri, üst üste üçüncü çeyrekte satışlarını artırarak diğer seçeneklerin önünde kalmayı sürdürdü ve 2017'yi yılın en çok satan gayrimenkul ürünü olarak kapattı. Ayrıca kooperatif yeniden satışlarına duyulan yüksek talep, bir mülkün piyasada kalma süresinin ortalama %5 düşmesini sağladı. Piyasa da buna satılık stoku %15 artırarak karşılık verdi.

Yeni Geliştirme

• Yeni konut geliştirme kondominyumunun ortalama fiyatı 3,92 milyon dolardı.
• Fit kare başına ortalama fiyat 2.253 $ oldu; süper lüks ve ultra lüks kapanışların sayısı azaldığı için bu rakam geçen yıla göre %17 düştü.
• Bu piyasadaki satış sayısı %12 azalarak 527'den 463'e indi.
• Stok %30 büyüdü; şu anda satılık 1.074 daire listeleniyor.

Beklenebileceği gibi, yeni konut geliştirme kondominyum piyasasının rakamları, devam eden bina inşaatlarının ilerleyişine göre artma ya da azalma eğilimindedir. 4^üncü çeyrekte hiçbir yeni bina kapanışlara başlamadı; ayrıca 125 Greenwich ve 91 Leonard gibi çok sayıda büyük geliştirme satışa açıldı ve stokun %30 fırlamasına yol açtı.

Lüks

• Bir lüks NYC dairesinin ortalama fiyatı 4. Çeyrekte 7,24 milyon dolardı.
• Fit kare başına ortalama fiyat %12 gerileyerek 2.625 $ oldu.
• Lüks eşiği 3,882 milyon dolardı.

Lüks segment, fiyata göre kapanan satışların üst %10'u ile belirlenir. Giriş seviyesi fiyat, yani "eşik", yaklaşık 500.000 dolar düşerek 3,882 milyon dolarda kapandı. Ayrıca ortalama fiyat %10, fit kare başına fiyat ise %12 geriledi. Bu düşüşler, çeyrek içindeki kapanışların ultra lüks ve süper lüks binalardan, örneğin 432 Park, Greenwich Lane ve 56 Leonard gibi 2016 sonundaki örneklerden, One West End ve 252 East 57^nci Cadde gibi merkez dışı konumlardaki daha mütevazı lüks binalara kaymasına bağlanabilir. Ancak stokun artmasıyla birlikte daha rekabetçi bir piyasa gördük; bu da satıcılara, müşteri talebini karşılamak için fiyatları düşürmekten başka pek az seçenek bıraktı. Bu, lüks segmentteki yatırımcılar için gerçek bir potansiyel anlamına geliyor; zira bu lüks daireler düşük fiyatlı ve hemen devralınmaya hazır.

Kısacası Manhattan piyasası istikrarlı kalmayı sürdürüyor ve 2017, 2016'dan daha sağlıklı geçti. Bununla birlikte piyasa, müşterinin lehine, yani bir "alıcı piyasası" olmaya doğru eğilim göstermeye devam ediyor. Satılık stoktaki artış, yeni konut geliştirme projeleri ve lüks eşiğinin düşmesi; mal sahiplerinin ve geliştiricilerin azalan satışlara ayak uydurmak için fiyat indirmeye yatkın olduğu bir piyasa yarattı. Vergi reformuna ilişkin belirsizlik nedeniyle 2018, alıcı için iyi, satıcı içinse pek iyi olmayan bir yıl olacak. Kenarda bekleyenler açısından, Trump'ın vergi reformunun olumlu etkileri devreye girmeden önce piyasaya girmek için iyi bir zaman olabilir.

Manhattan Hızlı Aramalar

Satılık En İyi 50 NYC Çatı Katı

Manhattan'ın Satılık En Pahalı Daireleri

Manhattan'da En Beğendiğimiz Satılık Yeni İnşaat Daireleri

Başkan Trump ABD Gayrimenkulünü Nasıl Etkileyecek?

Amerika, Beyaz Saray'da daha önce hiç New York City'li bir mülk geliştiricisi ve gayrimenkul komisyoncusu (evet, NYC komisyonculuk lisansı var) görmemişti. Çoğumuz Trump'ın tavırlarına ve politika duruşlarına katılmayabiliriz; ancak kesin olan bir şey var: Trump mülk yanlısı ve gayrimenkul yanlısı olacak.

Bazıları bir Trump başkanlığının siyah kuğu olayı olacağını öne sürmüştü; oysa bugün hem ABD doları hem de borsa çakılmak yerine yükseldi!

Başkan Trump'ın politikalarının ABD gayrimenkulünü nasıl etkileyeceğini merak ediyorsanız, göreve geldiğinde büyük olasılıkla nasıl hareket edeceğine dair değerlendirmeler burada.

Ekonomiyi canlandırmak için gayrimenkulü kullanacak mı?

Trump bir mülk geliştiricisi ve gayrimenkul komisyoncusudur. Hayatı boyunca gayrimenkulü kendisi de bir yatırım aracı olarak kullandı ve konut sahipliğini artırmakla ilgilendiğini söyledi. Aile işinin gayrimenkul olduğu düşünülürse, ister kendi şirketi Trump Organization üzerinden ister damadının şirketi Kushner Properties üzerinden olsun, Trump'ın mülkle olan aşkını sürdürmesini bekliyoruz.

Mortgage faizlerine ne olacak?

Faizler bir süre daha düşük kalmaya hazırlanıyor. "Mortgage faizleri düşüyor; çünkü yatırımcılar ABD ipoteğe dayalı menkul kıymetlerinde güvenli getiriler görüyor ve bu da ABD konut piyasasının görece güvenliğine duydukları güveni yansıtıyor" diye yazdı Trulia baş ekonomisti Ralph McLaughlin, seçimin ertesi günü yaptığı açıklamada. "Dahası, küresel ekonomik çalkantı nedeniyle Fed'in aralık ayındaki faiz artışını ertelemesi muhtemel. Her iki etki de borçlular için kısa vadeli bir kazanç anlamına geliyor ve faizler düşmeye devam ederse mortgage refinansmanında bir artış görmemiz olası."

Gayrimenkul yatırımcıları için vergileri düşürecek mi?

Cumhuriyetçiler Temsilciler Meclisi ve Senato'daki kontrolü korudu. Sonuç olarak vergi politikasının geleceği tümüyle cumhuriyetçilerin elinde; bu da büyük değişiklikler olacak demek; bunlar gayrimenkul yatırımcılarının vergilerini etkileyecek. Trump şunları önerdi:

• Vergi oranlarını düşürmek; sermaye kazancı vergisinin üst oranı %20 olacak.
• Veraset ya da ölüm vergisini kaldırmak
• Kurumlar vergisini %35'ten %15'e indirmek

Vergi reformunda istediği her şeyi elde edemeyebilir; ancak vergi yasamız değişime hazır (hem Cumhuriyetçiler hem Demokratlar bunu talep etti) ve bu değişikliğin, 2018 için seçim sezonu başlamadan önce, Ağustos 2017'den önce gelmesi muhtemel.

Borç para almak kolaylaşabilir mi?

Kampanyasının ayırt edici unsurlarından biri olan düzenlemelerin azaltılması, bankaların kredi vermesini hızlandıracaktır; bu, 2008'den bu yana oldukça bastırılmış bir alan. Bir Trump başkanlığının tüketicilerin ev sahibi olmasını kolaylaştırmasının bir başka yolu da FHA kredilerinde primleri düşürmek ya da Fannie Mae veya Freddie Mac'in garanti ücretlerini kesmek olurdu.

Düzenlemeler nasıl etkilenecek?

Trump'ın programının önemli bir bölümü, finans piyasasını daha eksiksiz canlandırmak için kuralsızlaştırmak üzerine kuruluydu ve tek başına bu bile gayrimenkule ivme kazandırabilir. Trump ve bütün olarak Cumhuriyetçi parti bu konuda açık sözlü davrandı.

Trump hem Bankacılık hem de İnşaat düzenlemelerini azaltmayı önerdi. Kredi verme üzerindeki düzenlemelerin gevşetilmesi, tüketicilerin kredi almasını kolaylaştırarak konut sahipliğini artırabilir. İnşaat düzenlemelerine gelince, National Realtor Association toplantısında Trump, bir ev inşa etme maliyetinin %25'inin düzenlemelerle ilgili olduğunu tahmin etti. Bunu %2'ye indirmek istiyor. İnşaat kuralsızlaştırılırsa bu, tüketiciler için daha uygun fiyatlı konutlar anlamına gelecek.

Mortgage faiz indirimi kalkacak mı?

Hayır! Geçen yıl Trump'ın paylaştığı bir vergi planı, mortgage faiz indirimini koruyacağını özel ve açık biçimde belirtiyordu.

1031 takas programını sürdürecek mi?

Vergi kodunu agresif biçimde kullanarak federal vergi ödemediği iddiasıyla büyük eleştiri alan Trump'ın, tartışmalı 1031 vergisiz takaslarını koruması muhtemel; bu düzenleme, satıştan elde edilen geliri başka gayrimenkul yatırımlarına aktarmaları hâlinde mal sahiplerinin sermaye kazancı vergisi ödemeden mülk satmasına imkân tanıyor. Bu 1031 takas programı politikası, gayrimenkul sektörünün temel dayanaklarından biridir ve Trump bu politikayı koruyacaktır.

Peki ya göç?

Trump'ın göç politikası, adaylığını ilk açıkladığından bu yana pek çok değişiklik geçirdi ve göç reformu Kongre ya da Senato'dan kolay geçecek bir yasa tasarısı olmayacak; dolayısıyla bunun NYC gayrimenkul piyasasını kayda değer ölçüde etkileyip etkilemeyeceğini kestirmek zor.

Trump kampanya duruşlarının tamamını hayata geçirebilecek mi?

Trump'ın kimi aşırı söylem ve davranışlarının ardından onun başkan olmasına duygusal tepki verenler için hatırlatalım: ABD Başkanının sınırsız yetkisi yoktur. Kurucularımız, gücün tek bir adamın ya da tek bir grubun elinde toplanmasını ve sonunda başka bir diktatörün veya tiranın yönetimi altına düşülmesini istemedi. Buna göre yönetimimiz üç erke ayrılmıştır: yürütme erki, yasama erki ve yargı erki. Trump'ın daha aşırı kampanya politikalarının pek çoğunun gerçeğe dönüşmeyecek olmasının nedeni budur. Ya yasama erkinde karşı çıkılacak ya da yargı erki tarafından bozulacaktır.

Bu seçimin son derece bölücü olduğuna şüphe yok. Ancak seçim bittiğine göre Amerikan halkı, her zaman yaptığı gibi bir araya gelecek. Obama'nın Trump için söylediği gibi: "Hepimiz onun başarısı için tezahürat ediyoruz".