Miami Lüks Konut Piyasa Raporu

Miami Kat Mülkiyeti Piyasa Güncellemesi, Eylül 2026: Soru Fiyattan Binaya Kaydı

Miami kat mülkiyeti hikâyesi sessizce biçim değiştirdi. İki yıl boyunca önemli olan tek soru fiyatların nereye gittiğiydi. Bu soru hâlâ önemli ve yanıtı şu: baskı yıllık bazda hafiflerken piyasa aydan aya yumuşak kalmayı sürdürüyor. Artık bunun üzerinde duran ikinci bir soru var ve giderek artan sayıda bina için bir birimin satılıp satılmayacağını belirleyen şey bu: bu bina finanse edilebilir, sigortalanabilir ve yeterli karşılık ayrılmış durumda mı?

Fiyat tablosuyla başlayın ve iki yarısını da alın. Temmuz 2026'da Miami-Dade mevcut kat mülkiyeti medyanı $400,000 ile yıllık bazda %1.48 geriledi. Bu, Haziran ayındaki %3.15'ten anlamlı ölçüde küçük bir düşüş. Aynı nefeste, medyan seviyenin kendisi Haziran'daki $431,000'dan Temmuz'da $400,000'a indi ve her pazarlık göstergesi hâlâ alıcıların lehine: 12 aylık arz, bir yıl önceki 65 güne karşılık ilandan sözleşmeye 86 medyan gün ve satıcıların orijinal liste fiyatının %93'ünü alması. Düşüş hızı yavaşlıyor. Fiyatlar istikrara kavuşmuş değil. İkisi de doğru ve birini diğeri olmadan yayımlamayacağım.

Bu yaz gerçekten değişen şey altyapı oldu. 3 Ağustos'ta Fannie Mae ve Freddie Mac, yerleşik kat mülkiyeti projeleri için Limited ve Streamlined inceleme seçeneklerini kaldırdı; böylece on birimden büyük binalarda çoğu konvansiyonel kat mülkiyeti kredisi artık tam proje incelemesi gerektiriyor. Karşılık gereklilikleri 4 Ocak 2027'de yeniden yükseliyor. Buna karşılık, finansman hikâyesinin çektiği ilginin çok azını görerek, sigorta maliyetleri yıllar sonra ilk kez geriliyor. Bu iki akıntı zıt yönlerde ilerliyor ve hangisinin baskın geleceği tamamen satın aldığınız binaya bağlı.

Sade bir dille, Temmuz 2026'da Miami-Dade County mevcut kat mülkiyetli birimler için: orta satış fiyatı $400,000 idi, bir yıl öncesinin yaklaşık %1.5 altında ve bu, Haziran'daki %3.15'ten daha küçük bir düşüş. Daha fazla birim satıldı: bir yıl önceki 921'e karşılık 1,026. Satılık olanların sayısı azaldı: 12,838'e karşılık 11,324, üst üste altıncı aylık gerileme. Dernek, mevcut kat mülkiyetli birimler için 12 aylık arz bildiriyor; kendi dengeli piyasa tanımı olan altı ila dokuz aya göre bu bir alıcı piyasası. Tüm rakamlar Miami-Dade County mevcut kat mülkiyetli birimlere aittir ve MIAMI REALTORS ile RWorld'ün 17 Ağustos 2026'da yayımlanan Temmuz 2026 bültenindendir.

Miami kat mülkiyeti piyasası çöküyor mu?

Hayır ve çöküş iddiası için sunulan en yaygın kanıt artık tersine döndü. Çöküş argümanı her zaman envanterin yığılmasına dayanmıştı. Miami-Dade kat mülkiyeti envanteri artık üst üste altı aydır geriliyor ve Temmuz 2026'da 12,838'den %11.79 düşüşle 11,324 ilana indi. Bunlar Temmuz 2023'ten bu yana kaydedilen ilk düşüşler. Aynı ayda satışlar yıllık bazda %11.4 arttı ve Miami-Dade kat mülkiyeti satışları son on bir ayın dokuzunda yıllık bazda yükseldi.

Bir çöküş böyle görünmez. Bu, yeniden fiyatlanmayı sindiren bir piyasanın görüntüsü: hacimler toparlanıyor, arz çekiliyor, fiyatlar yavaşlayan bir hızla aşağı iniyor ve piyasada kalma süresi uzuyor. İlandan sözleşmeye geçen süre 65 günden 86 güne, satışa kadarki süre 107'den 125 güne çıktı. Satıcılar orijinal listenin %93'ünü alıyor. Alıcıların kaldıracı var ve bunu kullanmalılar. Ama kaldıraç çöküş değildir.

Kendi argümanıma karşı bir uyarı ekleyeyim. Kat mülkiyeti segmentinde dolar hacmi, birim satışları %11.4 artmasına rağmen yıllık bazda %8.45 gerileyerek $707 milyona indi. Bu, ortalama işlemin küçüldüğü anlamına geliyor ve daha düşük fiyat bantlarına doğru bir kaymayla tutarlı; ancak rakamlar tek başına bunun ne kadarının bileşimden, ne kadarının fiyattan geldiğini ayırmıyor. $400,000 ile $500,000 bandındaki kat mülkiyeti satışları %12.6 arttı. Yani manşetteki düşüşün iyileşmesinin en azından bir kısmı değer toparlanması değil bileşim etkisi olabilir ve size Miami kat mülkiyeti piyasasının dibi gördüğünü söyleyen herkes ölçüm değil öngörü yapıyordur.

Açıkça söylenmesi gereken bir şey daha var; çünkü bu, tekrarlanıp duran türden bir çerçeveleme. Derneğin kendi Temmuz bülteni, 12 aylık arzı ve düşen bir medyanı bildiren aynı belgede “kat mülkiyeti envanterinin yıllık bazda gerilediğini, bunun da fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturacağını” yazıyor. Bu sayfa boyunca MIAMI REALTORS verilerini kullanıyorum; çünkü ilçe düzeyinde mevcut en iyi veri seti bu. Ancak onun çerçevelemesini kullanmıyorum. On iki aylık arz, derneğin kendi altı ila dokuz aylık tanımına göre bir alıcı piyasasıdır.

Kapsam notu. Yukarıdaki her rakam Miami-Dade County mevcut kat mülkiyetli birimlere aittir. Miami-Dade müstakil konut ise farklı bir piyasa: 4.8 aylık arz ile bir satıcı piyasası ve %3.79 artışla $685,000 medyan. İkisini birleştiren ilçe geneli rakamlar ve beş ilçeli Güney Florida rakamları bu tabloyla örtüşmez ve onunla karşılaştırılmamalıdır.

3 Ağustos 2026'da Miami kat mülkiyeti finansmanında ne değişti?

Kredi kullanan alıcı için yılın en sonuçlu değişikliği bu ve alıcı kamuoyuna hak ettiğinden çok daha az özenle anlatıldı. Fannie Mae'in Lender Letter LL-2026-03 ve Freddie Mac'in Bulletin 2026-C belgeleri, her ikisi de 18 Mart 2026'da yayımlandı ve yerleşik kat mülkiyeti projeleri için Limited Review ile Streamlined Review yollarını kaldırdı. 3 Ağustos 2026 ve sonrasında tarihlenen kredi başvurularında, on birimden büyük yerleşik kat mülkiyeti projelerinde konvansiyonel finansman için genel olarak tam proje incelemesi gerekiyor; dolayısıyla Güney Florida'daki birçok dosyanın daha önce dayandığı kısaltılmış inceleme yolları artık mevcut değil.

Tam inceleme, kredi verenin doğrudan derneğin kendisini incelemesi demek: bütçe, karşılık fonlaması, ertelenmiş bakım, dava durumu, sigorta ve birimlerin yatırımcılar elindeki payı. Karşılık yükümlülükleri ve özel aidat taşıyan geniş bir eski bina stokuna sahip Güney Florida piyasasında bu, bir binanın mali durumunu bir finansman koşuluna dönüştürüyor. Meslek örgütleri esneme talep etti. Community Home Lenders of America, Community Associations Institute ve National Association of Mortgage Brokers, 8 Temmuz 2026'da Federal Housing Finance Agency'ye ortak bir yazı göndererek kuralların ertelenmesini veya değiştirilmesini istedi. Erteleme verilmedi ve değişiklik planlandığı gibi yürürlüğe girdi.

Rate Mortgage başkanı Shant Banosian pratik etkiyi açık biçimde özetledi: “geçmişte yürüyen kat mülkiyeti işlemleri artık yürümüyor.” Miami-Dade kat mülkiyeti satışlarının neredeyse yarısı, Temmuz ayında %47.5'i, tamamen nakitti ve nakit alıcı proje incelemesinden hiç geçmiyor. Doğrudan maruz kalan kısım, kredi kullanan geri kalan. Bu nakit payı bir Temmuz rakamı, dolayısıyla 3 Ağustos değişikliğinden önceye ait. 3 Ağustos'tan bu yana kaç Güney Florida kat mülkiyeti işleminin incelemeden geçemediğine ya da hangi fiyat noktalarında takıldığına dair yayımlanmış bir ölçüm görmedim; bu yüzden bir rakam vermeyeceğim.

Kaynak: Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03 ve Freddie Mac Bulletin 2026-C, her ikisi de 18 Mart 2026 tarihli. Karşılık tarihine dikkat edin. Tarih 4 Ocak 2027. Geniş biçimde dolaşan bazı özetler 1 Ocak yazıyor; bu nedenle bültenlerin kendisiyle karşılaştırmakta fayda var. İnceleme değişikliği başvuru tarihine göre tanımlanıyor: 3 Ağustos 2026 ve sonrasında tarihlenen başvurulara uygulanıyor. Karşılık değişikliğinin ise kendi yürürlük tarihi var ve aynı ölçüte tabi değil.

Üzerine FHA'yı ekleyin. MIAMI REALTORS, Temmuz bülteninde yeniden bildirdi: Miami-Dade, Broward ve Palm Beach ilçelerindeki 2,397 kat mülkiyetli binadan yalnızca 21'i FHA kredilerine onaylı, yani %0.9. Bu rakam üç ilçedeki onaylı binaları sayıyor; dolayısıyla %0.9'u evrensel bir istatistik değil derneğin üç ilçelik ölçümü olarak değerlendirin. Belirli bir binayı kontrol etmek isterseniz HUD kamuya açık bir kat mülkiyeti sorgulama aracı sunuyor. Her hâlükârda sonuç değişmiyor: Güney Florida'da bir kat mülkiyetli birime FHA yolu neredeyse hiç yok.

Sürekli dolaşan ve tarih iliştirilmesi gereken bir rakam daha var. Fannie Mae, finansmanına uygun olmayan projelerin listesini tutuyor. En iyi belgelenmiş sayım, ülke genelinde 5,175 proje, Florida'da 1,438 ve Miami-Dade, Broward ile Palm Beach genelinde kabaca 696 proje gösteriyordu. Bu veri seti Mart 2025 itibarıyla geçerlidir. 2026 için yeniden bir sayım yayımlanmadı. Bunu güncel bir rakam olarak, hangi yönde olursa olsun, aktaran herkes bunu dayanaksız yapıyor.

Neden her kaynak farklı bir arz süresi veriyor?

Çünkü farklı şeyleri ölçüyorlar ve hangisini ölçtüklerini söyleyecek etiket genellikle eksik. Bunu anlamakta fayda var; çünkü arz süresi, Miami'nin serbest düşüşte olduğunu savunmak için en sık kullanılan rakam.

Bu sayfadaki 12 aylık rakam, MIAMI REALTORS'ın Temmuz 2026 verilerine göre Miami-Dade County ve yalnızca mevcut kat mülkiyetli birimlere ait. Bu parametrelerden herhangi birini değiştirin, rakam meşru biçimde değişir. Coğrafyayı tek bir mahalleye daraltın; ince bir alt piyasa çok daha büyük bir rakam verebilir. Üst bir fiyat bandıyla sınırlayın; orada daha az alıcı aktif olduğu için arz süresi tipik olarak uzar. Kat mülkiyetini müstakil konutla birleştirin; Miami-Dade müstakil konut 4.8 ay seviyesinde olduğu için süre kısalır. Yalnızca yeni inşaatı ya da proje aşamasındaki stoku sayarsanız farklı bir piyasayı ölçüyorsunuz demektir ve bu faaliyetin büyük bölümü MLS raporlamasına yansımıyor.

Bu nedenle, burası dahil herhangi bir yerde bir Miami kat mülkiyeti arz rakamı gördüğünüzde, ona göre hareket etmeden önce dört soru sorun: hangi coğrafya, hangi taşınmaz tipi, hangi fiyat bandı ve hangi ay. Bu dört etiketi taşımayan bir rakam piyasaya dair bir olgu değil, bir filtreye dair bir olgudur. En sık gördüğüm hata, yalnızca lükse ya da tek bir binaya ait bir rakamın ilçeyi tarif ediyormuş gibi tekrarlanması.

Florida'da sigorta maliyetleri geriliyor. Bunun aidatlarınız hakkında söylediği ve söylemediği şeyler.

Dört yıldır her Miami kat mülkiyeti sohbeti sigortada bitiyor. Ölçülebilir rakamlar artık döndü ve finansman tarafındaki sıkılaşmanın gördüğü ilginin küçük bir kısmını topladılar. Ayrıca aylık aidatınıza asıl yansıyan şeyi ölçmüyorlar; bu yüzden bu bölümü dikkatle okuyun.

Son başvuru mercii olan eyalet destekli sigortacı Citizens Property Insurance, kabaca 42,000 konut için Miami-Dade oranlarını ortalama %14.0 düşürdü; Broward'da düşüş %14.1, Palm Beach'te %11.9 oldu. Eyalet genelinde 2026 çok riskli konut oranları %8.8, yalnızca rüzgâr teminatı oranları %5.5 geriledi ve bunlar 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe girdi. Bir derneğin nihayetinde ödediği tutarın girdilerinden biri olan reasürans fiyatlaması da hareket etti: Guy Carpenter'a göre Florida'nın 1 Haziran 2026 yenilemesinde riske göre düzeltilmiş katastrofik mülk fiyatlaması birçok katmanda %15 ile %20 arasında geriledi. Florida Office of Insurance Regulation, 2022 ve 2023 reformlarından bu yana eyalete 17 yeni sigorta şirketinin girdiğini sayıyor.

2026 kasırga sezonu da sakin geçti. NOAA, normalin altında bir sezon için %75 olasılık öngördü ve 9 Eylül 2026 itibarıyla iki adlandırılmış fırtına yaşandı, kasırga olmadı ve Güney Florida etkilenmedi. Burada dikkatli olmak istiyorum; çünkü kötü yaşlanan cümle tam olarak budur. Bu sayım 9 Eylül 2026 itibarıyladır, sezon bitmemişti ve önemli bir fırtına tabloyu değiştirir. Aktarabileceğim şey piyasanın bugünkü durumudur, Aralık ayında ne olacağı değil.

Şimdi sınırlama ve bu gerçek bir sınırlama. Yukarıdaki her rakam ya bir bireysel konut sigortası oranı ya da bir reasürans fiyatı. Hiçbiri, aylık aidatınıza asıl akan prim olan kat mülkiyeti derneği ana poliçesi değil. Florida kat mülkiyeti ana poliçeleri için yayımlanmış toplu bir oran değişikliği bulamadım ve bunu çıkarımla üretmeyeceğim: reasürans fiyatlaması dernek primlerinin bir girdisidir, yerine geçen bir ölçü değil. Dolayısıyla dürüst ifade, manşetlerin ima ettiğinden daha dar. Bireysel poliçe oranları ve reasürans fiyatları 2026'da geriledi. Binanızın ana poliçesinin gerileyip gerilemediğini ve ne kadar gerilediğini ise yalnızca derneğinizin yenilemesi yanıtlar.

Eski Miami binalarına ne oluyor?

Yılın en net sinyali Edgewater'dan geldi. Two Roads Development, Biscayne 21'deki direnen maliklerle uzlaştı; 2121 North Bayshore Drive adresindeki 13 katlı, 192 birimlik körfez cepheli bu bina için 2023'ten bu yana süren ihtilaf, maliklerin tarafını tutan Florida Third District Court of Appeal ve geliştiricinin istinaf başvurusunu Ekim 2025'te incelemeyi reddeden Florida Supreme Court aşamalarından geçerek sona erdi. İhtilafın özü, geliştirici kontrolündeki derneğin kat mülkiyetini sona erdirme eşiğini maliklerin %100'ünden %80'ine indirmesiydi; istinaf mahkemesi bunun maliklerin oy haklarını değiştirdiğine hükmetti. Two Roads ödediği tutarı açıklamadı; bir kaynak The Real Deal'e rakamın birimler için yaklaşık $50 milyon olduğunu söyledi. Uzlaşmanın ayrıca bir mahkeme tarafından onaylanması gerekiyor. Geliştirici, birimlerin çoğunluğu için Mayıs 2022'de yaklaşık $150 milyon ödemişti.

Bunu bir fiyat sinyali olarak okuyun; çünkü tam olarak öyle. Florida hukuku, bir binadaki mülkiyetin %5'ine kat mülkiyetinin sona erdirilmesine itiraz hakkı tanıyor; geliştiricilerin %95'in hemen üzerini toplamaya çalışmasının nedeni bu ve Biscayne 21, bir geliştirici sermayesini bağladıktan sonra o engelleyici konumun ne değere ulaşabileceğini gösterdi. Eski binalardaki malikler için bu iki yönlü işliyor: biriminiz bir resale daireden ziyade toplulaştırılmış bir arsanın parçası olarak çok daha değerli olabilir, bu değeri gerçekleştirmek ise yıllar ve dava gerektirebilir. Benzer bir ihtilaf Aventura'da sürüyor: 1979 ve 1980 yapımı iki kuleden ve 565 birim malikinden oluşan Turnberry Isle dernekleri, oybirliği koşulunun aşıldığı iddiasıyla dava açtı.

Size veremeyeceğim şey, var olmadığı için, 1990 öncesi Miami kat mülkiyetli birimleri için sınıf düzeyinde bir fiyat endeksi. Eski ve yeni stok hakkında geniş biçimde paylaşılan çeşitli iddialar dolaşıyor; bunlardan biri yeni binaların eskilere göre mutlak olarak daha fazla değer kaybettiği yönünde. İlginç bir hipotez ve bunu sınayan hiçbir veri seti görmedim. Bir rakamı uydurmaktansa var olmadığını söylemeyi tercih ederim.

Yasama tablosu ise Surfside'dan bu yana ilk kez sessizleşti. 2022'de SB-4D, 2023'te SB-154, 2024'te HB 1021 ve 2025'te HB 913'ün ardından 2026 oturumu Chapter 718, 719 veya 720'de esaslı bir değişiklik üretmedi. Bu, 2026 oturumunun yeni yükümlülük eklemediği anlamına geliyor; ancak önceki yasaların doğurduğu yükümlülükler yürürlükte kalıyor. Yürürlükteki son tarih, 31 Aralık 2026'da dolan kilometre taşı denetimi.

Fiyatlamaya katılması gereken talep karşı rüzgârları

Şu anda dürüst her Miami raporunda yer alması gereken iki olgu var ve ikisi de yıl ortası güncellememizde geçmiyordu.

Birincisi göç ve dikkat gerektiriyor; çünkü saygın iki kaynak çelişiyormuş gibi görünüyor, oysa çelişmiyorlar. MIAMI REALTORS baş ekonomisti Gay Cororaton, Temmuz bülteninde “vergi politikasındaki genişleyen makasın, yüksek vergili eyaletlerden gelen göçte bir hızlanmayı sürüklediğini” söyledi. Bu, brüt içe göç hakkında bir ifade ve dayanağı var. Ayrıca University of Florida'nın Census Vintage 2025 verileri üzerine analizi, Miami-Dade County'nin 2025'te kabaca 73,000 kişilik net iç göç kaybı yaşadığını, bunun Florida'daki tüm ilçelerin en yükseği olduğunu ve eyalet genelinde net iç göçün 2022'deki 310,892'den 2025'te 22,517'ye gerilediğini gösteriyor. İkisi de doğru. Farklı şeyleri ölçüyorlar. Yüksek vergili eyaletlerden gelen güçlü bir brüt giriş, daha büyük bir brüt çıkışla bir arada bulunabilir ve yerleşik nüfustaki değişimi tarif eden rakam net olandır.

İkincisi yabancı alıcı. National Association of Realtors, 29 Temmuz 2026'da, yabancı alıcıların Mart 2026'ya kadarki on iki ayda $45.3 milyar değerinde ABD konut taşınmazı satın aldığını, bunun yıllık bazda %19.1 gerileme olduğunu ve birim hacminin %14 düştüğünü bildirdi. Florida, tüm yabancı alımların %20'siyle en çok tercih edilen eyalet olmayı sürdürdü. Bu, burada alışılmadık ölçüde önemli: MIAMI REALTORS, Temmuz 2025'te biten on sekiz aylık dönemde Güney Florida'daki yeni inşaat, proje aşamasındaki ve kat mülkiyetine dönüşüm satışlarının %49'unun uluslararası alıcılara gittiğini bildiriyor. Yabancı alımlarda ülke genelinde %19'luk bir gerileme, bu piyasanın en çok ona bağlı segmenti için doğrudan bir karşı rüzgâr.

Bunlara karşılık üst segment ayrı bir ekonomi gibi davranmayı sürdürüyor. 2025'te Miami'de $1 milyon ve üzeri kat mülkiyeti satışlarının %82'si tamamen nakitti. Surf Club'daki Four Seasons Residences'ta bir birim, Temmuz 2025'te $18.4 milyondan el değiştirdikten sonra Ağustos ayında $30.3 milyona, yani ft² başına $7,143'e yeniden satıldı. Bunların ikisi de tek işlem ve hiçbirinin üzerine tez kurmam. Daha öğretici olan, alıcının $20.5 milyon kredi kullandığı, Estates at Acqualina'daki bina rekoru $33 milyonluk penthouse. En tepede bile her şey nakit değil.

Dürüst karşı argüman

Bir ayı şu savı kurardı ve bu adil bir sav. On iki aylık arz çok. Piyasada kalma süreleri hâlâ tırmanıyor: sözleşmeye kadar 65'ten 86 güne, kapanışa kadar 107'den 125 güne; bu, satıcıların hâlâ alıcıların peşinden koştuğu bir piyasanın imzası. Birim satışları artarken dolar hacmi %8.45 geriledi, dolayısıyla medyan düşüşteki iyileşmenin bir kısmı bileşim etkisi. Bina düzeyindeki dört filtrenin üçü gevşemiyor, sıkılaşıyor. İlçe net olarak nüfus kaybediyor. Yabancı alımlar ülke genelinde %19 düşük. Ve bir aylık daralma, bir aydır.

Bunların hepsi doğru. Benim okumam, bunun kırılan değil daha düşük bir seviyede temizlenen bir piyasayı tarif ettiği ve binalar arasındaki ayrışmanın artık mahalleler arasındaki ayrışmadan daha geniş olduğu yönünde. Sınav hızla geliyor: MIAMI REALTORS Ağustos ilçe verilerini bu güncellemeden bir hafta sonra, 17 Eylül civarında yayımlıyor. Daralma tersine dönerse bunu burada söylerim.

Bunun alıcılar, satıcılar ve malikler için anlamı

Alıcılar için. Birimi değerlendirmeden önce binayı değerlendirin. Karşılık etüdünü, kilometre taşı denetim durumunu, son üç yılın aidatlarını, muafiyet tutarıyla birlikte ana poliçeyi ve binanın 3 Ağustos'tan bu yana tam bir kredi veren incelemesinden geçip geçmediğini isteyin. Kredi kullanacaksanız, bir kat planına gönlünüzü kaptırmadan önce projeyi inceletin. Ve verilerin size verdiği kaldıracı kullanın: orijinal listenin %93'ü gerçek bir pazarlık konumudur, 12 aylık arz da öyle.

Nakit alıcılar için. İnceleme değişikliğine maruz değilsiniz ve satışların neredeyse yarısının nakit olduğu bir piyasada bu, bilinçli kullanılmayı hak eden bir konum. Bir binanın finansman durumu engel oluşturuyorsa, tam olarak neden geçemediğini ve bu nedenin giderilebilir olup olmadığını sorun; çünkü bir yönetim kurulunun takvime bağladığı fonlama açığı, çözülmemiş yapısal işlerden farklı bir meseledir. Bu tür birimlerin indirimle el değiştirdiğini de sorunun geçici olduğunu da varsaymam; ikisi de bina bina ortaya konmalıdır.

Satıcılar için. Binanızın evrakı artık ilanınızın bir parçası. Karşılık etüdünü, denetim durumunu ve sigorta özetini alıcının kredi verenine erkenden ulaştırın; çünkü kredi kullanılan işlemler artık zamanı ve ivmeyi proje incelemesinde kaybediyor. Binanızda yürürlükte bir özel aidat varsa, sonradan tartışmak yerine fiyata yansıtın.

Eski binalardaki malikler için. Bilinmesi gereken referans Biscayne 21. Birim olarak satmak mı yoksa olası bir toplulaştırmanın parçası olarak elde tutmak mı, artık varsayımsal değil gerçek bir finansal karar ve yanıtı yönetim planınıza, karşılık durumunuza ve komşularınıza bağlı. 1990 öncesi su cepheli bir binadaysanız, biri kapınızı bir teklifle çalmadan önce yapılmaya değer bir görüşme bu.

Yöntem ve kaynaklar. İlçe rakamları, aksi belirtilmedikçe Miami-Dade County mevcut kat mülkiyetli birimler için 17 Ağustos 2026'da yayımlanan MIAMI REALTORS ve RWorld Temmuz 2026 istatistikleridir; Ağustos 2026 ilçe verileri bu güncelleme çıktığında yayımlanmamıştı ve 17 Eylül 2026 civarında bekleniyor. Finansman kuralları, her ikisi de 18 Mart 2026 tarihli Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03 ve Freddie Mac Bulletin 2026-C belgelerinden alıntılanmıştır. FHA onay sayıları, MIAMI REALTORS tarafından Miami-Dade, Broward ve Palm Beach genelinde aktarılan HUD verileridir. Fannie Mae'in uygun olmayan proje sayıları Mart 2025 itibarıyladır; 2026 için yeniden bir sayım yayımlanmamıştır. Sigorta rakamları Citizens Property Insurance, Florida Office of Insurance Regulation ve Artemis üzerinden Guy Carpenter kaynaklıdır; kasırga sezonu durumu 9 Eylül 2026 itibarıyla National Hurricane Center verisidir. Denetim ve karşılık son tarihleri Florida DBPR kat mülkiyeti takviminden, eyalet genelindeki denetim sayıları The Real Deal tarafından aktarılan OPPAGA raporu 26-04'ten alınmıştır. Göç rakamları, University of Florida BEBR'nin Census Bureau Vintage 2025 tahminleri üzerine analizidir; yabancı alıcı rakamları 29 Temmuz 2026 tarihli National Association of Realtors verileridir. Tekil işlemler The Real Deal tarafından aktarılmıştır ve piyasa göstergesi değil, tek veri noktalarıdır. Miami-Dade yalnızca kat mülkiyeti rakamları, beş ilçeli Güney Florida veya tüm taşınmaz tiplerini kapsayan rakamlarla karşılaştırılamaz. Buradaki hiçbir şey hukuk, vergi ya da sigorta danışmanlığı değildir. 10 Eylül 2026'da Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate tarafından yayımlanmıştır.