Manhattan Fastigheter, Marknadsanalys

Nedåtskift på Manhattans fastighetsmarknad andra halvåret 2022

År 2022 var en berättelse om två marknader i Manhattan.

Tidigt 2022 fortsatte boomen som startade i början av 2021, driven av utlösningen av uppdämd efterfrågan och en artificiellt låg räntemiljö som implementerats av Fed i gryningen av Covid.

I juni 2022 mjuknade dock marknaden snabbt efter att Fed genomförde sin första jumbo 75 räntepunkters höjning av referensräntan, vilket lämnade de flesta köpare och säljare i ett dödläge under resten av året i takt med att de anpassade sig till nya marknadsrealiteter. Detta illustreras i diagrammet nedan som jämför månadsvis kontraktsaktivitet.

Månadsvis kontraktsaktivitet

Med bara 602 tecknade kontrakt i december 2022 var det ett av de sämsta årsavsluten sedan 2008. I takt med att köpare och säljare accepterar en ny verklighet förväntar vi oss att marknaden börjar röra sig igen tidigt under 2023, då det fortfarande finns efterfrågan där ute.

Manhattans fastighetspriser

Condos

• $2,75M genomsnittligt försäljningspris
• $2 074 genomsnittspris per kvadratfot
• Även om detta var en ökning jämfört med samma kvartal föregående år berodde ökningen huvudsakligen på avslut i ett fåtal ultra-lyxtorn, som Central Park Tower och 220 Central Park South, vilket snedvred resultaten uppåt.
• I praktiken var priset per kvadratfot stabilt år till år på strax under $2K per kvadratfot.

Coops

• $1,27M genomsnittligt försäljningspris
• $1 225 genomsnittspris per kvadratfot

• $3,19M genomsnittligt försäljningspris
• $2 415 genomsnittspris per kvadratfot
  

Lyxsegment (topp 10% av försäljningarna)

• $8,06M genomsnittligt försäljningspris
• $2 909 genomsnittspris per kvadratfot
• $3,95M ingångspriströskel för lyx

Feds räntehöjningar 2022

Under en period av bara 10 månader 2022 höjde Fed den federala referensräntan med 4,0%, vilket visas i diagrammet nedan. Denna exceptionella åtgärd vidtogs i ett försök att kontrollera inflationen, ett globalt fenomen under 2022.

Även om räntorna är högre än de har varit sedan 2008 har de varit höga tidigare och fastighetsmarknader fungerade väl i den typen av räntemiljö. Det som är mest oroande är dock takten på räntehöjningarna detta år, koncentrerade till bara 10 månader. Detta har avspeglats i att 30-årig fast jumbobolåneränta steg från 3,1% den 1 januari 2022 till 5,7% den 31 december 2022. Ned från 6,35% i oktober.

Manhattan har många kontantköpare (ungefär 55%) jämfört med andra städer, varför räntorna inte alltid spelar en så stor roll för aktiviteten här. Dessutom har co-ops, som utgör 70% av lagerbeståndet och är unika för New York City, mycket strikta regler om hur mycket finansiering man kan erhålla. Vissa tillåter maximalt 70% finansiering, men många tillåter bara 50%. Vissa tillåter ingen finansiering alls. Dessa är förmildrande faktorer för NYC-marknaden, men hjälper inte förstagångsköparen som ofta behöver bolån för att köpa.

Manhattans lagerutbud räddar situationen

Den räddande faktorn i denna historia är bristen på utbud på marknaden. Jämfört med slutet av 2020, som hade lagernivåer på över 8 100, är dagens utbud på en låg nivå av 5 858. Det finns många skäl till detta, som jag diskuterade i augusti och sammanfattade nedan.

Den begränsade mängden utbud bör utgöra ett golv under potentiella prisfall när vi går in i 2023. Och vi ser heller inte att något lager kommer ut på marknaden inom den närmaste framtiden av följande skäl:

• Guldhandklovsbolån
• 80% av New Yorkare med bolån har räntor under 5%.
• Detta kommer att leda till att ägare stannar i sina nuvarande bostäder på obestämd tid.
• Ingen kommer att byta sitt 3%-bolån mot ett 6%-bolån inom en snar framtid.

• Fruset hyresrätt-till-condo-konverteringsmarknad på grund av New York State-lagen från 2019
• Lagen straffar byggnadsägare med hyreskontrollerade hyresgäster och gör det omöjligt att någonsin skapa marknadsrättsliga lägenheter av hyreskontrollerade enheter. Såvida inte en ändring görs i denna lag kommer det att ske noll konverteringar eftersom de inte är ekonomiskt meningsfulla för en byggherre.
• Utgångna skattelättnadsprogram gör det dyrare för byggherrar att bygga
• Skatteavdragen 421a, 421g och J-51 har alla löpt ut.
• Dessa var en gång utmärkta verktyg som regeringen använde för att få byggherrar att bygga, men de existerar inte längre.
• Vänsterpolitiker i NYC har lagt in sitt veto mot projekt med generösa 30- och 50-procentiga komponenter för subventionerade bostäder
• Få markförsäljningar i Manhattan under de senaste två åren, vilket innebär att inte många byggherrar planerar att bygga i staden.
• Inflationen bromsade många projekt, eftersom kostnaderna var oklara, till skillnad från under normala tider.

Manhattan Real Estate, Utsikter 2023

Många prognosmakare har förutspått att bostadspriserna kommer att falla över hela världen under det kommande året. Detta kommer sannolikt att ske, men främst på de platser som hade den kraftigaste prisuppgången under Covid. I USA är många mindre städer mest exponerade, eftersom det är där priserna steg mest. Städer som Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ och hela Connecticut, verkar det som.

New York City var dock inte en av dessa platser. Faktum är att priserna i New York City sjönk under Covid till följd av en massiv utvandring från staden i pandemins inledning. Priserna återhämtade sig från dessa förluster först 2021 och visade måttliga ökningar jämfört med de flesta andra städer.

Knight Franks Prime Residential Forecast förväntar sig att priserna i Manhattan stiger med minst 2 % under 2023, efter Miami (5 % ökning) och Los Angeles (4 % ökning) i USA. Den nivån av ökning placerar Manhattan på 13:e plats i deras prognos över de 25 bästa globala städerna, vilket visar på motståndskraft och förtroende för staden (och USA generellt).

Knight Frank hänvisar till "kapitalflykt till säkra hamnar" och "utländska köpare… som söker mer, snarare än mindre, exponering mot US-dollarn." Utan tvekan kommer de faktorer jag nämner om lågt utbud att hjälpa till att motverka nedåtgående pristryck från Feds åtgärder under 2023.

Manhattan och Miamis fastighetsmarknader kommer att fortsätta att visa styrka

Många har frågat oss vad vi tror kommer att hända på marknaderna i NYC och Miami nu när Fed har höjt räntorna. Även om aktiviteten har mattats av är båda marknaderna fortfarande mycket aktiva sett till historiska mått.

Många frågar sig om avmattningen kommer att leda till prisfall. Medan vissa experter hävdar att detta definitivt kommer att ske i vissa delar av landet, givet hur snabbt priserna steg i dessa regioner, bedömer de att risken för prisfall i Manhattan och Miami är Låg respektive Mycket låg.

CoreLogic-analys, Juni 2022: Sannolikhet för prisfall

EnligtCoreLogichar storstadsregionen NYC en låg sannolikhet och Miami en mycket låg sannolikhet för prisfall under de kommande 12 månaderna.

Manhattan

Priser

Priserna steg inte i samma takt som på andra platser i landet. Fastighetsmarknaden kraschade 2020 (med prisfall på i genomsnitt 7 %) och började återhämta sig först kvartal 1 2021, när vaccinerna väl var ute (med prisuppgångar på i genomsnitt 16 %).

1. Med tanke på att priserna i Manhattan steg med 4,5 % per år under de senaste 10 åren är en nettoökning på 9 % (16 % minus 7 %) ungefär lika med 2 års normal pristillväxt.
2. Hyrorna har stigit med 20 % jämfört med föregående år, vilket har fått avkastningen att skjuta i höjden och gjort det till ett utmärkt tillfälle för investerare att köpa fastigheter i Manhattan (särskilt eftersom priserna inte har skjutit i höjden).
3. Vi förväntar oss att hyrorna i Manhattan fortsätter att stiga, eftersom höga bolåneräntor leder till färre förstagångsköpare under de kommande 12 månaderna och tvingar fler ut på hyresmarknaden.
4. Manhattans höga fastighetspriser fortsätter att understödjas av höga lokala inkomster, vilket UBS Global Bubble-rapporten konsekvent har rapporterat.
5. Manhattan är en långsiktig investering. Investerare köper fastigheter i Manhattan för trygghetens skull. Med tanke på de kostnader som är inblandade är det ingen plats för ren spekulation eller snabbaffärer.
6. 50 % av köparna i Manhattan betalar kontant för sina fastighetsköp, särskilt i lyxsegmentet, och påverkas därför inte lika mycket av förändringar i ränteläget.
7. Coops utgör 75 % av bostadsbeståndet. Många coops tillåter inte finansiering eller begränsar den till 50 %. Detta faktum stöttade Manhattans fastighetsmarknad under Lehman-krisen.
8. Kreditprövningen är dock mycket strikt, så detta är inget 2008-scenario.

Utbud

1. Utbudet är relativt lågt för de bästa NYC-condoprojekten i attraktiva lägen.
2. Utbudet är ner 10 % jämfört med samma månad föregående år.
3. Ser man på Luxury Condos finns det mycket få i projektpipelinen.
4. Då och då får vi förfrågningar från investerare som letar efter bulkaffärer på condos i Manhattan. 2018 fanns det ganska många och massor av byggnader med minst 50 enheter att sälja.
5. I samband med en nylig analys för två separata investerare (den ene genomförde en mycket stor 1031-transaktion) noterade jag dock att det finns mycket få exceptionella byggnader som kommer ut på marknaden under de närmaste 3-5 åren söder om 96th St. Dessutom minskade antalet byggnader med mer än 50 enheter att sälja markant jämfört med för fyra år sedan.
6. Några byggnader som befann sig i projektpipelinen och som vi otåligt väntade på, till exempelThe Cortland, One High Line och One Wall Street, har inlett försäljningen. Det rör sig om mycket exklusiva projekt. Utöver dessa finns det få toppklassiga condos på gång i attraktiva lägen.
7. Bristen på utbud av kvalitetsprodukter kommer sannolikt att driva upp priserna ytterligare, tills dess att balans råder mellan utbud och efterfrågan. Detta kommer troligen att ta flera år.
8. Utgången av 421a-skatteavdraget, som tidigare uppmuntrat byggherrar att uppföra condo- och hyreshus, har lett till färre nya projekt i pipelinen.
9. New Yorks liberala politiker saknar incitament att uppmuntra byggherrar att bygga, så vi räknar inte med att detta incitament återinförs.
10. Dessa politiker är naturligtvis kortsiktiga. Bristen på incitament för byggherrar kommer bara att a) minska mängden subventionerade bostäder som byggs (ett krav vid nyproduktion i Manhattan), b) minska intäkterna för stad och delstat, och c) ytterligare driva upp hyrorna för hyresgästerna.

Miami

Miamis nyfunna styrka kommer från:

1. ett massivt inflöde av (förmögna) invånare som flyr delstater med hög skatt;
2. ett inflöde av invånare som söker mer frihet och färre covid-restriktioner, eftersom Florida hade mycket milda restriktioner under pandemin;
3. ett inflöde av hedgefonder och teknikbolag som flyttar till Miami;
4. ett mycket lågt utbud av enfamiljshus och condos (särskilt större sådana); och
5. en tom projektpipeline.

Även om aktiviteten har avtagit under de senaste månaderna beror det inte på efterfrågan. Det handlar egentligen om utbudet. Efterfrågan på enfamiljshus och condos i Miami (och hela södra Florida) har varit så stor att lagret har krympt. Och nytt utbud förväntas inte ha någon större inverkan på marknaden förrän nästa byggcykel är i full gång. Vi räknar med att det tar 5-7 år, eftersom det i princip inte tillkommer något på marknaden under de närmaste 3 åren.

Jag går igenom detta i detalj i videon nedan:

Rubriker och genomsnitt

Jag lyssnar alltid gärna på Leonard Steinberg på Compass. I ett nyligt inlägg varnade han köpare och säljare för att tro på rubrikerna och att lägga för stor vikt vid genomsnitten. Och han har onekligen rätt.

1. Fastighetsmarknaden är djupt lokal.
2. Blanda inte ihop rubriker från en marknad (eller från hela landet) med en annan marknad.
3. Manhattan är en genuint unik marknad (av många skäl) och nationella trender gäller inte, vilket historien har visat.
4. Detsamma gäller Miami, som för närvarande upplever en enorm tillväxtsurge. Det är därför Miami har en mycket låg sannolikhet för prisfall enligt CoreLogic.
5. I Manhattan ser vi hur hyperlokalt marknaden kan vara. Här bedömer vi byggnader individuellt, eftersom angränsande byggnader ofta kan ha helt olika prissättning, helt olika efterfrågan, helt olika riktning osv.
6. I Miami ser vi också hur hyperlokalt marknaden kan vara. Priser och efterfrågan vid stranden har i praktiken inget samband med priser och efterfrågan i vissa stadsdelar på fastlandet.

Låt dig därför inte fastna i genomsnitten, eftersom de bara berättar om vad som skett på marknaden i stort och i princip inget om vad som skett i en specifik byggnad (eller i en specifik lägenhetslinje i en byggnad, om man vill vara noggrann).

Vi finns här för att hjälpa dig navigera på marknaderna i Manhattan och Miami. Boka ett snabbt samtal med mig om jag kan belysa något annat du funderar över. Jag diskuterar gärna båda marknaderna mer ingående, gör en värdering av din bostad om du överväger att sälja, eller skickar dig ett urval fastigheter att titta på.

Trevlig sommar!

År 2021 kommer utan tvekan att bli ett av de bästa åren för bostadsfastigheter i Manhattans historia, med över 9,5 miljarder dollar i genomförda försäljningar under bara tredje kvartalet, den högsta volymen genomförda affärer i ett kvartal på 32 år.

Försäljningsaktiviteten drevs av frigiven uppdämd efterfrågan, ökad vaccinationsgrad, rimlig prissättning, rekordlåga räntor, ett skifte mot större bostäder (eller sådana med utomhusutrymme) och ökat personligt välstånd.

Dessa 9,5 miljarder dollar avser affärer som stängdes 2021, inte nödvändigtvis kontrakt signerade under kvartalet, vilket är en mer aktuell barometer för marknaden.

Antal tecknade kontrakt minskade under sommarsäsongen, men slog ändå rekord för kvartalet

Som framgår av diagrammet nedan har kontraktsaktiviteten legat på förhöjda nivåer sedan årets början, men har avtagit. Denna avmattning kan delvis förklaras av säsongsmönster, eftersom sommarmånaderna vanligtvis är lugnare än resten av året. Med det sagt var försäljningen under kvartalet rekordbrytande.

Trots att det var 29 % lägre än föregående kvartal, signerades 3 500 affärer under kvartalet. Med 270 affärer per vecka under kvartalet är det ett rekordbrytande antal. Oktober fortsätter trenden med drygt 305 affärer per vecka.

Säljarna är nöjda, men inte alltför nöjda

Säljarna under 2021 har varit mycket nöjda, särskilt efter en period av begränsad försäljning under 2020. Köparna finns där ute och efterfrågan är mycket stark, framför allt i lyxsegmentet där de större lägenheterna återfinns.

Trots den markant ökade aktiviteten under större delen av året har rädslan inte försvunnit helt, vilket gör att priserna inte stiger utöver nivåerna före Covid. Rabatterna från Covid-perioden på 6-9 % (beroende på när du köpte föregående år) har försvunnit, men vi har ännu inte sett prisökningar utöver 2019 års nivåer.

Med all denna aktivitet skulle man kunna tro att priserna är redo att stiga igen. I allmänhet sker prisökningar vanligtvis 9 till 12 månader efter en tydlig förbättring av försäljningsaktiviteten. Bocka av i kalendern, vi är snart inne i den fasen.

Överprisade objekt dröjer kvar på marknaden

Eftersom prissättningen har legat i nivå med 2019 var kvartal 3 inte rätt tid att lista en fastighet till aspirationspriser. Under kvartalet tog marknadsanpassade fastigheter 78 dagar att sälja. Däremot tog fastigheter som krävde en prisjustering 181 dagar att sälja, mer än dubbelt (2,3 gånger) så lång tid som de som var korrekt prissatta.

Aktuell prissättning under kvartalet

Obs: Normalt jämför jag kvartalets siffror med föregående kvartal, men i kvartal 3 2020 utgjorde en tredjedel av kvartalets försäljningsvolym stängningar vid 220 Central Park South, det dyraste nyproducerade condohuset i New York City. 16 enheter stängdes till ett genomsnittspris på 37 miljoner dollar, totalt 592 miljoner dollar. Jag visar dig därför enbart det aktuella kvartalets siffror. Vill du ha mer detaljerad information, kontakta mig gärna.

Övriga intressanta statistik:

• Försäljningsaktiviteten steg till den högsta nivån på 32 år.
• Trots rekordlåga räntor betalades cirka 50 % av affärerna kontant.
• Nyproduktionsförsäljning under 3 miljoner dollar växte dubbelt så snabbt som över 3 miljoner dollar, vilket ändå innebar en fördubbling jämfört med samma kvartal föregående år. En förskjutning mot mindre enheter i nyproduktionen snedvred pristrenden neråt.
• Listningsrabatten inom alla segment uppgick i genomsnitt till 5,3 % för kvartalet.
• Det totala antalet månaders utbud av condos och coops, det vill säga antalet månader det skulle ta att sälja allt till salu befintligt lager, sjönk till enbart 5,1.
  
  

Du missade botten. Missa inte återhämtningen!

Manhattan passerar marknadsbotten när kontraktsaktiviteten exploderar

Det andra kvartalet 2021 var ett blockbusterkvartal som visade att alla som hävdat att stadslivet var dött hade fel. Manhattan har återhämtat sig till den bästa vårförsäljningssäsongen på 6 år och har haft den högsta försäljningsaktiviteten sedan 2007.

Uppdämd efterfrågan, rimliga priser, låga räntor, en önskan att uppgradera till större bostäder (eller sådana med utomhusutrymme), ökat personligt välstånd och en bredare köparbas har drivit upp försäljningsvolymen. Sammanfattningsvis blomstrar staden, tack vare vetenskapen och, i förlängningen, en förnyad optimism.

Obs: I denna uppdatering jämför jag kvartal 2 2021 med kvartal 2 2019, vilket är mycket mer rättvisande än kvartal 2 2020, när NYC var i lockdown.

Tecknade kontrakt skjuter i höjden

Antalet tecknade kontrakt under kvartalet steg med 60 % jämfört med samma kvartal 2019. Många av dessa affärer stängs inte förrän i kvartal 3 2021, och vid den tidpunkten förväntar vi oss viss positiv prisutveckling, med tanke på volymen och sammansättningen av de lägenheter som gick i kontrakt under kvartalet.

Större lägenheter åter på modet

Superprimärmarknaden (>10 miljoner dollar) hade den bästa första halvan på rekord, driven av dubbelsiffriga rabatter från ursprunglig prissättning. Därutöver har det skett en markant ökning i försäljningen av större lägenheter, vilket har gynnat marknaden för >5 miljoner dollar.

Den försäljningsmix som inkluderade en betydande förskjutning mot försäljning av större lägenheter snedvred pristrender och sänkte mediansäljpriset till 1 130 000 dollar, det högsta sedan 1 215 000 dollar i kvartal 2 2019, men pristrenderna snedvreds på grund av försäljningsmixen.

Covid-rabatten avtar

Jämfört med samma kvartal föregående år sjönk det genomsnittliga priset per kvadratfot med 3,6 %. Detta har utpekats som "Covid-rabatten". Första kvartalet såg denna spread på 9 %, vilket visar att Covid-rabatten snabbt komprimeras. Vi förväntar oss att Covid-rabatten försvinner under kvartal 3 och är borta i kvartal 4, när arbetsgivarna slutar med eller begränsar distansarbete.

Aktuell prissättning under kvartalet:

Övriga intressanta statistik:

• Condoförsäljningsaktiviteten steg till den högsta nivån på 30 år.
• Nyproduktionsförsäljning över 3 miljoner dollar var den högsta på tre år.
• Försäljningsaktiviteten ökade snabbare än nytt lager som kom ut på marknaden, vilket resulterade i att antalet månaders utbud sjönk till 6,9 månader, det snabbaste tempot på 4 år.
• Den totala listningsrabatten uppgick till 6,4 %.

Om du missade botten, missa inte återhämtningen!

April 2021-kontrakt slog

mars 14-årsrekord

Kontraktsaktiviteten i Manhattan fortsatte att stiga till ett nytt rekord i april 2021 med 1 607 tecknade kontrakt, vilket slog mars 14-årsrekord på 1 500 kontrakt på en enda månad. Första veckan i maj fortsätter trenden och maj är hittills i fas för att matcha april.

Med 1 607 tecknade kontrakt är det 50 % fler än april 2019, en jämförbar månad före Covid. April 2020 hade bara 213 tecknade kontrakt (förmodligen initierade före Covid). Som en påminnelse: New York City stängdes ner med förbud mot visningar från slutet av mars till slutet av juni 2020.

På lyxfronten, enligt Real Deal, har det tecknats 652 lyxkontrakt hittills i år fram till slutet av april, vilket är fler än samtliga lyxkontrakt under hela 2020.

På nyproduktionsfronten tecknades 235 kontrakt i april, upp från 165 i mars. Det var Manhattans högsta aktivitetsnivå i nyproduktionssegmentet på tre år.

Manhattan reser sig från askan

Efter ett utomordentligt besvikande 2020, när Manhattan drabbades av en "Covid-exodus" och fysiskt stängdes ner i 90 dagar, reste sig Manhattans bostadsförsäljningsmarknad från askan under det första kvartalet 2021. Medan marknaden sakta kröp uppåt i november och december 2020, uppvisade kvartal 1 2021, och i synnerhet mars 2021, häpnadsväckande försäljningsaktivitet.

Försäljningsaktiviteten skjuter i höjden i kvartal 1 2021

Försäljningen i Manhattan växte i ett rasande tempo i mars 2021, med en försäljningsvolym på mer än 1 500 tecknade kontrakt, den bästa enskilda månaden på 14 år. Även januari och februari 2021 visade en försäljningsvolym som slog föregående årsperioder för åtminstone de senaste tre åren, vilket framgår nedan:

Köpare har utnyttjat kombinationen av rekordlåga bolåneräntor och lägre priser. De uppmuntras också av den nya administrationen, vars politik NYC redan drar nytta av, i kontrast till den förra administrationen som var inriktad på att straffa New York City för att ha röstat överväldigande emot Trump.

Priser ned, men inte i fritt fall

Även om priserna är lägre har de inte rasat som somliga kanske antog. Priset per kvadratfot för en condo i Manhattan var 8,8 % lägre i kvartal 1 2021 jämfört med kvartal 1 2020. Detta utöver lägre prissättning sedan SALT-taket trädde i kraft 2018, vilket enligt ekonomen Robert Schiller i genomsnitt sänkt priserna i NYC med 11 %. Priserna ligger alltså långt under sin topp från bara några år sedan och är redo att vända uppåt. Med en "blå" administration har SALT-taket, som straffar blå delstater, goda chanser att försvinna 2021. Det gynnar fastighetspriserna och dämpar utflyttningen till lågskattestater.

Nyproduktionerbjudanden finns kvar

Det finns fortfarande fynd att göra i nyproduktionen, eftersom priserna har sänkts avsevärt för projekt lanserade för 3 år sedan. Nyligen lanserade projekt har dock prissatts efter aktuell marknad, varför det inte är många rabatter att hämta där. Medan vissa rabatter syns i lägre priser är många dolda i avdrag på stängningskostnader. Dessa syns inte i pris-per-kvadratfot-siffrorna. Storleken på rabatterna i nyproduktion varierar kraftigt, eftersom de beror på faktorer som när projektet lanserades, försäljningstakten hittills, antalet kvarvarande enheter i en viss lägenhetslinje, kapitalpartnernas placering i kapitalstrukturen och, viktigast av allt, bankernas minimigräns för frigivningspriser (bankerna styr egentligen priset, inte byggherren).

För att få det bästa erbjudandet i nyproduktion behöver du ha ett öppet sinne och inte låsa dig vid något som inte kommer att ge de högsta rabatterna. Byggherrar erbjuder till exempel varken stora rabatter på lägenheter med utomhusutrymme eller på linjer som nästan är slutsålda.

Diagrammet nedan visar hur nyproduktionspriserna har återhämtat sin position från bottennivåerna för några månader sedan.

Vaccinerna inger förtroende

Vi förväntar oss att fastighetspriserna börjar krypa uppåt under vår/sommar och resten av året i takt med att NYC vaccineras. Hittills har44 % av Manhattanborna redan fått sin första vaccindos och 27 % är fullständigt vaccinerade. När vi når 70 % av befolkningen fullständigt vaccinerad återgår aktiviteterna till det normala, inklusive full öppning av restauranger och biografer (delvis öppna nu), Broadway-shower och sportarenor m.m. Vi räknar då med ytterligare dramatiska förändringar på marknaden. När landet öppnar för utlänningar senare i år förväntar vi oss att denna återhämtning av Manhattans fastighetsmarknad går in i överdrift!

Signaler pekar mot en fortsatt uppåtgående marknad

Den potentiella slopningen av SALT-taket, bristen på nya bygglov (eftersom nyproduktionen legat på is under det senaste året) och stadens fulla återöppning kommer att gynna Manhattans fastighetspriser under de närmaste 4-5 åren, precis som vi såg efter Lehman-krisen.

Om du funderar på att köpa, gör det nu för att få de bästa priserna. Lagret har minskat från rekordnivån med 9 600 enheter till salu i oktober 2020 till 7 000 enheter i slutet av mars 2021, vilket fortfarande är något högt. Men om försäljningen fortsätter i samma takt som under första kvartalet befinner vi oss i en säljares marknad i början av sommaren. I takt med att ekonomin hettas upp gör även räntorna det, vilket gör det dyrare att äga samma bostad.

Manhattanmarknaden rör sig… nu är det DITT DRAG!

Manhattan-marknaden får en bra start på 2021 med ökad försäljningsaktivitet

Medan Manhattans fastighetsmarknad fortfarande kämpar med effekterna av Covid har fjärde kvartalet 2020, och till och med januari 2021, visat en markant förbättring driven av:

• Positiva vaccinnyheter och utrullning som ökade köparnas förtroende,
• Historiskt låga räntor,
• Säljare (och byggherrar) som erbjöd rabatter (den genomsnittliga Covid-rabatten var 10 %, betydligt lägre för lägre prissatta enheter och betydligt högre för dyrare enheter)
• Uppdämd efterfrågan från tre månaders lockdown
• En ny administrationgynnsam för NYC, och
• Potentiell upphävning av SALT-taket, som sänkte priserna i NYC med 11 % (enligt Zandi)

Tecknade kontrakt i kvartal 4 var upp med ca 8 % jämfört med samma kvartal 2019. Januari 2021 såg condoförsäljningen stiga med 50 % och coopförsäljningen med 167 % jämfört med samma månad ett år tidigare. Allt goda nyheter! Det nuvarande höga utbudet av lager till salu är dock en motvind för marknaden som gynnar köpare under 2021.

Hyresmarknaden har också sett en uppgång under de senaste månaderna. Men tills dess att företagen ber sina anställda att återvända till kontoren kommer hyresmarknaden att förbli trög. Vi förväntar oss en snabb vändning på uthyrningssidan om ett par månader.

Slutsatser:

• Det är en köparens marknad, men fönstret av möjligheter för de bästa affärerna håller på att stängas,
• Priserna föll men kraschade inte,
• Lyxköpare ärtillbakapå marknaden, de var frånvarande under större delen av året,
• Lagret är kraftigt minskat från sin dramatiska topp i oktober, men befinner sig fortfarande på en hög nivå,
• Det är ett utmärkt tillfälle att köpa en stor lägenhet av en byggherr, nyproduktioner såg några av de högsta rabatterna och koncessioner vi någonsin sett.

Manhattanmarknaden studsar tillbaka i kvartal 4 2020

Med rubriker om folk som flyr storstäder är det ingen undran varför mina kunder är förvånade att höra att kontraktsaktiviteten i Manhattan har varit robust under de senaste månaderna. Antalet tecknade kontrakt per månad i oktober och november 2020 uppgick i genomsnitt till 855, och december 2020 är i fas för att överträffa december 2019-rekordnoteringen på 717 tecknade kontrakt. Kontraktsaktiviteten för kvartalet fram till mitten av december har redan överträffat samma kvartal föregående år.

Förtroendet för vaccinet och säljarnas kapitulation till prisrabatter har lockat tillbaka köpare på marknaden. Merparten av denna kontraktsaktivitet har skett i segmentet under 3 miljoner dollar, medan lyxsektorn fortfarande är trög men förbättras.

Som du ser nedan fortsätter antalet tecknade kontrakt över 5 miljoner dollar att öka, och det är detta segment där vi ser de största rabatterna.

Lager kraftigt ned från toppen, men fortfarande högt

Aktivitet och förtroende har minskat utbudet av Manhattanfastigheter till salu från cirka 9 600 i oktober 2020 till 8 000 i dag.

Lagret är upp med 20 % jämfört med föregående årsskifte, när lagernivåerna uppgick till 6 600, men vi är glada att se att lagernivåerna har fallit 17 % från sin topp. Denna mycket skarpa vändning i lagret i oktober berodde sannolikt på de lysande vaccinnyheterna från Pfizer och Moderna. Vi hoppas att detta inte uppmuntrar säljarna alltför mycket.

Tills vaccinet är fullt utdelat förväntar vi oss att det finns affärer att göra i NYC. Men i takt med att tiden går och aktiviteten ökar förväntar vi oss inte att säljarna kommer att ge rabatter som de har gjort. Det känns som om vi redan har passerat marknadens botten, men fortfarande befinner oss i en period där en köpare kan erhålla tidigare sett betydande rabatter i NYC.

Var finns alla rabatter nu?

Den genomsnittliga "Covid-rabatten" har legat kring 10 %, om än högre i segmentet över 4 miljoner dollar. Urban Digs analyserade stängda försäljningar i kvartal 4 2020 och fann att

• Under 2 miljoner dollar, i genomsnitt 5 % rabatt
• 2 till 4 miljoner dollar, i genomsnitt 10,4 % rabatt
• Över 4 miljoner dollar, i genomsnitt 13,5 % rabatt

Dessa är naturligtvis genomsnitt och avser bara priser, inte andra fördelar som byggherrar erbjuder för att genomföra affärer, såsom krediter för stängningskostnader m.m. Det är viktigt att notera att Manhattans fastighetsmarknad redan drabbades av ett slag efter SALT-skatteförändringen i slutet av 2017, med marknaden bottnade i kvartal 3 2019. Priserna hade alltså redan tagit ett kraftigt fall innan Covid slog till. Den extra Covid-rabatten är bara ett extra lager av förmåner för köparna.

Nyproduktion

Rabatterna beror verkligen på de många faktorerna hos byggnaden i sig, som var den är belägen, hur många enheter som sålts, eventuella problem med byggherren, långivaren osv. Dessutom, vilken lägenhetslinje i byggnaden köper du? Om byggherren har sålt 50 % av enheterna i den bästa linjen och 0 % av en annan linje, bör du inte förvänta dig samma rabatt på båda linjerna.

För närvarande varierar nyproduktionsrabatterna avsevärt och beror verkligen på de många faktorerna som påverkar byggnaden i sig. Byggherrar är bundna till sina banker, som dikterar minimigränser för frigivningspriser, varför de är mer benägna att erbjuda generösa stängningskrediter snarare än direkta rabatter. Vi har dock sett en kombination av prisrabatter och stängningskrediter.

Genomsnittsrabatten är 10 % i nyproduktion plus stängningskrediter, även om det finns projekt som erbjuder det utöver redan sänkta priser. Det är inte ovanligt att se 20-30 % rabatt mot Schema A-prissättning, vilket är det ursprungliga pris som registrerats hos New Yorks delstatlige justitieminister.

Byggherrar har täckt åtminstone en del av köparens stängningskostnader, inklusive en del av dessa kostnader:

• Överlåtelseskatter (ca 2 %)
• Mansion Tax (graderad skala med start på 1 % och upp till 4 % om över 25 miljoner dollar)
• Parkering, kan ingå beroende på enheten
• Förvaringsutrymme, kan ingå
• Gemensamma avgifter, kan täcka 1 år av gemensamma avgifter.

Vissa byggherrar förhandlar inte alls, eller täcker kanske bara överlåtelseskatterna om de har något mycket speciellt med sina byggnader. Park Loggia har till exempel terrasser med utsikt över Central Park som handlas till begärt pris. The Benson har bara ett fåtal enheter på Madison Avenue i UES som också handlas till begärt pris. Andra byggnader som är självfinansierade och därmed inte beroende av andra förhandlar inte heller. Men dessa är sällsynta undantag.

Makrosammanfattning:

• Detta är troligtvis den enskilt bästa köparmarknaden för nyproduktion som NYC har sett på 20+ år.
• Vi befinner oss inte i en finanskris; vi befinner oss i en hälsokris som troligtvis har lösts.
• Vi befinner oss inte i samma situation som den stora recessionen 2008/2009, IT-bubblan år 2000 eller 11 september, när det rådde rädsla och det inte fanns pengar på Wall Street.
• Banker och tjänstemän är fyllda med kontanter och DJIA överstiger 30 000 (inte 6 000 som 2009).
• Rädslan finns hos säljarna. Köpare har ett kort fönster att utnyttja denna rädsla.
• För dem som sitter på läktaren, kom ihåg att du måste lägga ett bud för att få en rabatt. Du måste spela för att vinna!

I takt med att vi avslutar året vill vi önska alla en God Helg. Vi hoppas att 2021 ska bli bättre än 2020.

Manhattans fastighetsmarknad

studsar tillbaka i oktober 2020

För att förstå i realtid vad som händer på New York Citys fastighetsmarknad är det första mätvärdet vi tittar på antalet tecknade kontrakt under en viss månad. Oktober-kontrakten återhämtade sig markant och nådde 874 tecknade kontrakt, upp med 30 % från september 2020 och upp med 4 % från oktober 2019. Detta är ett tydligt bevis på att Manhattans fastighetsmarknad har återhämtat sig från Covids djupaste kris. Dessutom var antalet tecknade kontrakt i oktober högre än under någon annan månad under 2020, även innan Covid, vilket framgår tydligt av diagrammet nedan.

Manhattans storköpare är tillbaka

Merparten av försäljningsaktiviteten avsåg fastigheter under 3 miljoner dollar, men fler kontrakt tecknades i segmentet >25 miljoner dollar, vilket antyder att storköpare återvände till marknaden. Även om vi inte förrän om ett par veckor vet till vilket pris dessa handlades, noterade vi att många, men inte alla, fastigheter i segmentet >25 miljoner dollar handlades med betydande rabatter. Alla säljare förhandlar nu, men kraftiga rabatter har inte förekommit på <3 miljoner dollar-marknaden.

Manhattans lager verkar ha toppat

Lagret, eller utbudet, toppade i mitten av oktober på rekordnivån 9 628 fastigheter till salu och verkar nu avta. Nytt månadsutbud minskade med 21 % från september 2020 och med 1,2 % från oktober 2019. Detta indikerar att lagringstillväxten har saktat in, men det tar ett tag för lagernivåerna att återgå till normala nivåer. Det är därför vi tror att möjligheten för köpare inte har försvunnit ännu, även om vi har passerat den maximala osäkerheten orsakad av viruset. Under de senaste veckorna har lagernivåerna sjunkit och uppgick per fredagen den 6 november till 9 255 fastigheter till salu. Det är ett mycket stort antal fastigheter till salu, med tanke på att lagret vid samma tidpunkt föregående år var cirka 7 700.

Bostadsförsäljningen i New York Citys förorter har passerat toppen

Även om försäljningen fortfarande är på en hög nivå i Westchester, Greenwich, Long Island och Hamptons, har försäljningsaktiviteten kommit ner från den topp som nåddes i New Yorks förorter under sommaren.

Nu när valet är över, nästan, och Pfizer tillkännagav ettvaccinsom är 90 % effektivt, tror vi att marknaden kommer att fortsätta att hämta sig i Manhattan.

Den bästa tidpunkten att köpa i NYC

på över 10 år

Vi är nu tre månader in i återöppningen av NYC-fastighetsmarknaden. Trots att det har funnitsmånga utmaningaråterhämtar sig staden. Vi börjar se livstecken i form av ökade tecknade kontrakt och pågående försäljningar. Men vi har fortfarande en lång väg kvar, vilket innebär att det finns en enorm möjlighet för smarta pengar.

Med restauranger, gym, kontor och museer som återöppnar har NYC fått ett mycket mer livligt intryck. New Yorkare håller avstånd och bär masker religiöst, vilket har tryckt ner viruset i staden.

Om vi tar ett steg tillbaka och betraktar fastighetsmarknaden ur ett fågelperspektiv vet vi att det är rätt tid att köpa i Manhattan. Om du köpte 2001 eller 2009 vet du redan attNYC kommer att återhämta sigstarkare än någonsin. Jag ber dig därför ta ett ögonblick och fundera på var du befinner dig om 18 månader. Köpare som sitter på läktaren kommer med säkerhet att ångra att de inte agerade och köpte i NYC tidigare.

Här är våra viktigaste slutsatser om vad som händer på marknaden just nu:

1. Covid har skapat ett tillfälligt tillfälle att köpa i Manhattan till låga priser.
2. Marknadsbarometern ovan tar hänsyn till pågående försäljningar och lager. Den visar tydligt att NYC har befunnit sig i en köparmarknad och börjar återhämta sig.
3. Seriösa säljare listar sina fastigheter till rimliga priser eller ger rabatter. Framför allt byggherrar, som erbjuder prisrabatter och koncessioner, något som var otänkbart för bara ett par år sedan... och som kommer att vara otänkbart igen om ett par år.
4. Medan genomsnittsrabatten har legat på 8 % ser vi mycket högre rabatter (2-3 gånger) på de dyraste fastigheterna.
5. Möjlighetsfönstret är nu öppet… när stängs det? Det stängs troligtvis innan kvartal 2 2021, med de bästa affärerna i kvartal 4 2020, följt av goda affärer i kvartal 1 2021. När ett vaccin väl tillkännagivits som effektivt och redo för distribution kommer säljarna att ha mer förtroende, så vi föreslår att du agerar nu! Innan du stänger befinner vi oss i 2021 och en ny marknad.
6. 7 biljoner dollar i statliga stimulanser (14 gånger mer än 2008) innebär att riskerna är låga. Det här är inte 2008. Bankerna är sunda och Feds stöd har aldrig någonsin varit större.
7. Rekordh��ga aktiemarknadsvärderingar (en biprodukt av de statliga stimulanserna) visar att Federal Reserve gör allt den kan för att stimulera ekonomin. Det visar också att investerarna har förtroende för den amerikanska ekonomin och att Covid kommer att vara under kontroll och sedan historia inom kort.
8. NYC har aktivt tryckt ner viruset sedan juni och har styrts betydligt effektivare än den federala regeringen. Invånarna har gjort sin del genom att hålla avstånd, undvika stora evenemang och bära masker för att skydda sina medborgarnewyorkare. Trots att mycket av mediabevakningen klumpar ihop hela NYC, har de flesta Covid-fallen inträffat i Queens och Brooklyn, inte i Manhattan. Vi har inte sett detta nämnas någonstans i nyheterna.
9. Försäljningsmarknaden befinner sig inte längre i det fria fall som skapades av lockdownen. Pågående försäljningar har vänt, med kraftig tillväxt i september, i takt med att marknaden passerat den egentliga botten.

Diagram med tillstånd frånUrbardigs

Våra bästa nuvarande val:

 

Den här prissänkta, överdimensionerade 2-rumslägenhetens iEast Villagesåldes ursprungligen som nyproduktion för 400 000 dollar mer än listpriset, det vill säga 3,4 miljoner dollar 2017. Detta är en boutique-byggnad från 2015 med fantastiska spröjsbågsfönster.Läs mer.

20 West 53 Street - Enhet 22A
$4 750 000 / $2 748 per ft²
Sänkt $600 000 / Såldes för 5,7 miljoner dollar 2017

2 sovrum / 2,5 badrum / 1 728 ft²
Underhållsavgift: $3 792 / Fastighetsskatt: $2 414

Bo påBaccarat Hotel and Residences, ett av de bästa hotellen i New York City. Den ursprunglige ägaren betalade 5,7 miljoner dollar för denna lägenhet, så de är mycket motiverade med en rabatt på 1 miljon dollar.Läs mer.

540 West 28 West Street - Enhet 3A
$885 000 / $1 560 per ft²

Studio / 1 badrum / 567 ft²
Underhållsavgift: $606 / Fastighetsskatt: $629

Denna studio på +Art iWest Chelseaär riktigt välprissatt till $885K. Äntligen listar säljare lägenheter prissatta för att sälja, inte de aspirationspriser som rådde för några år sedan. Nära Hudson Yards och High Line!Läs mer.

Slutligen, om du vill ha ett zoom-samtal för att diskutera marknaden mer i detalj, välj en tid som passar nedan:

Boka ett samtal

En annorlunda NYC-sommar

Vid den här tiden på året brukar jag ge en uppdatering av kvartal 2-rapporterna för Manhattan-marknaden. Men kvartal 2 2020 är ett helt annat djur, eftersomManhattans fastighetsmarknadvar stängd under 12 av de 13 veckor som utgör det andra kvartalet.

För dem som inte känner till vad som hände i NYC: den 23 mars 2020 gick NYC in i lockdown och återöppnade 90 dagar senare den 22 juni 2020. Inga fysiska visningar tilläts under denna tid. Lagret minskade avsevärt under krisen, eftersom säljare drog tillbaka fastigheter från marknaden eller sköt upp listning. Nu är fastigheterna dock åter på marknaden, och lagret har ökat med 8 % jämfört med samma tidpunkt föregående år.

Marknaden under den senaste månaden återhämtar sig sakta, men inte nödvändigtvis till normala nivåer ännu. Sedan återöppningen för 5 veckor sedan har vi sett:

• 84 % av tecknade kontrakt låg under 3 miljoner dollar.
• En överraskande brådska hos en del av dessa köpare, eftersom de vet att NYC snart återgår till något som liknar normalitet.

• Inte mycket händer i det höga prissegmentet, eftersom många fortfarande befinner sig i sina sommarbostäder och reserestriktioner fortfarande gäller.
• Bolåneräntor på rekordlåga nivåer (under 3 %), när Fed sänkte styrräntan till noll.
• Övergripande indikatorer tyder på prissättning 8-10 % under nivåerna före Covid, men inte i alla prissegment.
• För nyproduktion kombinerade stängningskostnader och prissänkningar på ca 8-12 % beroende på projektet.
• De största rabatterna har funnits i det höga prissegmentet, där en del byggherrar har omprisat sina listor och tar på sig merparten av köparens stängningskostnader och erbjuder mycket attraktiva incitament för att genomföra affärer nu.
• Återförsäljning till 5 miljoner dollar och uppåt får inga visningsförfrågningar vecka efter vecka. Seriösa säljare av en större fastighet måste därför vara beredda att ge rabatt på minst 10 %, och förmodligen mer, från prissättningen före Covid.
• Rabatterna minskar i takt med att priserna sjunker, med få eller inga rabatter under 1 miljon dollar-gränsen.

Uthyrning:

• Trots att hyreslagerutbudet är högt ser marknaden också ett stabilt flöde av tecknade hyresavtal, framför allt under 10 000 dollar per månad. Om än med rabatter!

Vad händer härnäst?

Vi befinner oss fortfarande i de tidiga skedena av en ny verklighet, men vad gäller COVID,New York City är nu ett säkrare valän 80 % av landet!

Om New York kan upprätthålla sina säkerhetsprotokoll och hålla virusinfektionerna låga, och om det fortsätter att komma mycket positiva nyheter om vaccinförsök och terapeutiska läkemedel (som Remdesivir), tyder historien på att NYC:s fastighetsmarknad återhämtar sig snabbt.

Just nu har vi passerat toppen av osäkerheten, vilket för NYC var april/maj-perioden, varför de allra bästa affärerna kanske redan är bakom oss. Men vi tror att köpare kommer att ha de kommande 4-5 månaderna på sig att göra utmärkta affärer. När ett vaccin väl är känt som verksamt, och oddsen är att vi ser ett under hösten, kommer New York City att vara tillbaka, bättre än någonsin.

Frågor?Boka en tid för att chatta med mig. 

Njut av din sommar!

Anthony

Coronavirusets effekter på Manhattans fastighetspriser

Mitt i denna aldrig tidigare skådade globala kris har vi fått flera frågor om konsekvenserna avCOVID-19på priserna på Manhattans fastighetsmarknad. Jag hoppas att alla håller sig säkra och friska under dessa tumultartade tider. Även om det ännu inte är avgjort vad som händer härnäst, här är den senaste informationen om NYC:s fastighetsmarknad.

I slutet av mars sattes New York City i "medicinsk koma" för att komma ikapp den folkhälsokris som rådde. Som ett resultat har New Yorks fastighetsmarknad sedan dess i princip stått stilla, med minimal ny kontraktsaktivitet under de senaste två månaderna. Fysiska visningar av Manhattan-condos, lägenheter och bostäder har förbjudits av New York State. Och New York City har i stort sett befunnit sig i lockdown sedan mitten av mars. De affärer som var under arbete innan pandemin slog till har dock kunnat stängas virtuellt, och banker har fortsatt attbevilja bolån. 

Det är nu mitten av maj och New York är en månad förbi krisens topp och har vaknat ur sin självpåtagna koma. Tack vare ledarskapet hos New Yorks guvernörAndrew Cuomohar New York lyckats platta till kurvan och är på väg ut ur krisen. Även om vi inte är helt ur skogen ännu planeras en stegvis återöppning under de kommande veckorna och månaderna. MångaManhattans condohuskommer att häva sitt moratorium för in- och utflyttningar från och med den 15 maj, och vi förväntar oss att moratoriet för visningar hävs någon gång i juni.

Om vi blickar bakåt till januari och februari 2020 var kontraktsaktiviteten upp med 15 % jämfört med samma perioder föregående år, vilket lovade att våren 2020 skulle bli en mycket stark försäljningssäsong. Tyvärr är det inte längre fallet! För närvarande harutbudet av condos och coops till saluminskat dramatiskt, med bara 5 000 enheter listade till salu, 50 % lägre än vanliga lagervolymer under vårens försäljningssäsong. Även beräkningen av dagar på marknaden, som räknar antalet dagar en fastighet har legat till salu, har frysts av listningsportalerna, eftersom beräkningen blev meningslös när moratoriet mot fastighetsvisningar implementerades. Vad har då effekten på Manhattans fastighetspriser blivit?

Även om det är för tidigt att dra slutsatser om virusets inverkan påManhattans fastighetsprisernoterade den före detta ordföranden för Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, att detta ekonomiska stopp liknar mer en naturkatastrof än en ekonomisk depression. Det är inte ett resultat av ett sammanbrott i ett finansiellt system som 2008 eller den stora depressionen. Bankerna är starka och välkapitaliserade. Lyckligtvis agerade Fed snabbt med monetära stimulanser och administrationen agerade snabbt med finanspolitiska stimulanser.

Silverlinningen i allt detta är att NYC:s fastighetspriser avsevärt gynnas av rekordlåga räntor och rekordmässig kvantitativ lättnad. Inflationen i tillgångspriserna är det avsedda syftet med kvantitativ lättnad, även om det kan ta lite tid för möjligheten att materialisera sig. Oavsett nivån på Manhattan fastighetsprisinflation från denna rekord-QE-stimulans är NYC i slutändan fortfarande en av de bästa städerna i världen och folk behöver fortfarande bostäder att antingen köpa eller hyra.

I slutändan är detta en hälsofråga som kan lösas, framför allt nu när alla är fokuserade på problemet med Covid 19.

Om du vill ha ett zoom-samtal för att diskutera marknaden mer i detalj, välj en tid som passar nedan:

Boka ett samtal

6 saker du bör veta om NYC:s fastighetsmarknad i februari

1. Markant ökning av försäljningsaktiviteten jämfört med föregående år

• Pågående försäljningar upp 17 %, Totala marknaden
• Pågående försäljningar upp 25 %-$600K-$1 miljon
• Pågående försäljningar upp 21 %-$1 miljon till $2 miljoner

Detta visar att försäljningsaktiviteten är markant högre jämfört med föregående år, som var marknadens botten sett till aktivitet. Fastigheter i de lägre prissegmenten under 2 miljoner dollar ser den största återhämtningen. Vi ser äntligen att efterfrågan överstiger utbudet, något vi inte sett på länge i NYC. Tecknade kontrakt iManhattanhar legat på tvåsiffrig tillväxt i november 2019, december 2019, januari 2020 och februari 2020. Som en ledande indikator föregår en utdragen ökning av kontraktsaktiviteten vanligtvis prisrörelser. Januari, en ovanligt lugn månad, visade ett imponerande antal tecknade kontrakt, vilket inte är vanligt för årets kallaste månad.

Anekdotiskt har vi märkt att när vi ringer andra mäklare för att boka visningar, har minst 25 % av gångerna dessa enheter redan ett accepterat bud. Inget liknande för 12 månader sedan. De enheter som går i kontrakt har antingen legat ute ett tag och genomgått flera prissänkningar, eller är nya och korrekt prissatta från start. Dessutom ser vi nyligen packade öppet hus-visningar och ett fåtal budgivningar (en kvarleva från en annan tid).

2. Lyxmarknadsaktiviteten stärks tack vare rabatter

Rabatter över hela New York driver igenom affärer och i januari såg vi en median-listningsrabatt på 6,4 % (en hög nivå för New York) vilket visar att säljarna har kapitulerat och att affärer görs. Medan den högsta ökningen av försäljningsaktiviteten skett för enheter under 3 miljoner dollar, har vi sett viss förbättring i det höga prissegmentet också.

Till exempel konstaterade Olshanrapportenatt: "Tjugo kontrakt signerades förra veckan till 4 miljoner dollar och uppåt, den tredje raka veckan med 20 eller fler försäljningar. Det genomsnittliga prisfallet från det ursprungliga begärda priset var 18 %, ett tal som snedvreds av de 2 bästa försäljningarna."

"Det genomsnittliga antalet dagar på marknaden var 803, ett tal som var högt eftersom hälften av fastigheterna såldes av byggherrar och hade legat ute i flera år. Det var det högsta totala antalet som denna rapport någonsin registrerat sedan vi började spåra denna specifika statistik 2012."

Central Park-köpare:Om du har följt Billionaire's Row och Central Park-marknaden finns det möjligheter. Nu kan vara rätt tid att hoppa in innan marknaden vänder. För den som är beredd att bo på Trump International Hotel and Tower i Columbus Circle kan man till exempel hitta en fantastisk lägenhet med direkt utsikt mot Central Park med 3 sovrum för 3 300 dollar per kvadratfot (nedan). DJT kommer inte att vara president för evigt och denna byggnad kommer att studsa tillbaka vid något tillfälle. Dessutom har vi sett starka rabatter på3 sovrumvidOne57och Time Warner Building också, även om prisgolvet för direkt utsikt mot Central Park i dessa och andra ultra-lyxbyggnader svävar kring 4 500 dollar per kvadratfot.

Observera att vi allt oftare hör från köpare i detta segment att de hör att mer lager är på väg ut på marknaden. Även om det kan stämma för andra stadsdelar, finns det inga nya byggnader på väg in iBillionaire's Row. Dessutom är lagernivån under 20 miljoner dollar med oförhindrad utsikt mot Central Park begränsad, eftersom de flesta av dessa byggnader har ett genomsnittligt försäljningspris på 30+ miljoner dollar.

3. Nyproduktion kontra återförsäljning

Nyproduktioner prissatta för 2-3 år sedan halkar efter på marknaden, och anledningen till det är en diskrepans mellan byggherrar, deras banker och investerare.

Vad vi berättar för våra köpare:Det finns massor av möjligheter på återförsäljningsmarknaden med fastigheter prissatta allt från 1 100 dollar per kvadratfot till 1 800 dollar per kvadratfot.

Det finns naturligtvis möjligheter i nyproduktionssegmentet och vi har sett rabatter på 15 % i vissa byggnader. Många av de byggnader där du ser tvåsiffriga rabatter lanserades dock för år sedan. Däremot har vi sett byggnader lanserade 2019 med prissättning som speglar aktuell marknad, med få rabatter från redan låga begärda priser, men som fortfarande tar på sig en stor del av köparnas stängningskostnader.

Marknaden är mycket priskänslig och dollarmotiverad. Det är välkänt att ett skuggutbud existerar. Det rör sig om enheter som dragits tillbaka från marknaden av orealistiska säljare, eller nyproduktionsprojekt i randstadsdelar. Köpare är mycket kunniga nuförtiden och vet hur man identifierar ett bra värde. Om du köpte det under de senaste 5 åren och nu försöker sälja ligger du förmodligen under vatten eller på break even. Förbered dig därför på en skakig resa. Knep och tricks, och det finns många, gör inte en överprisad fastighet säljbar.

Nyproduktionsfastigheter till salu

Senaste lägenheter till salu i Manhattan

4. Hyrorna stiger

Efter en viss mjukhet under de senaste åren stiger hyrorna avsevärt jämfört med föregående år. FrånReal Deal, I takt med att lägenhetsjakande hyresgäster försöker lista ut vad i hela friden som händer medmäklaravgifterhar de nu ytterligare nyheter att ta ställning till: Hyrorna var 5 till 6 procent högre förra månaden än ett år tidigare i alla tre stadsdelar som täcks av Douglas Ellimans marknadsrapport.

5. Bolåneräntor

Bolåneräntorna har störtdykt sedan samma tidpunkt föregående år och befinner sig nära rekordlåga nivåer. 30-åriga fasta bolåneräntan landade på 3,65 %, medan aktiemarknaden befann sig nära en rekordnotering på över 26 900. Som jämförelse har samma bolåneränta under de senaste 30 åren i genomsnitt legat på ca 6,25 %. Under de senaste 10 åren var de enda 2 gångerna räntan var lägre i september 2016 med ett lägsta på 3,42 %, och i november 2012 med ett lägsta på 3,32 %.

Det är osannolikt att räntorna kan sjunka mycket mer, eftersom vi redan befinner oss nära historiska bottennivåer. Vi rekommenderar därför våra kunder att refinansiera nu eller finansiera sina nya fastighetsköp för att utnyttja detta konstgjort låga bolåneräntefenomen innan det är för sent.

5. Coronaviruset och utländska köpare

Även om det är för tidigt att avgöra vilken inverkan hälsokrisen kan ha på fastighetsmarknaden bör det noteras att New Yorks fastighetsmarknad har ankrats av inhemska köpare och utlänningar har i stort sett uteblivit. Kinesiska köpare från fastlandet har uteblivit från NYC-marknaden sedan 2016, européer har uteblivit eftersom deras valuta har legat lågt under ett längre antal år. Latinamerikaner och brasilianare har i stor utsträckning saknats eftersom deras valutor har deprecierats.

Vi förväntar oss därför inte att detta ska påverka NYC-marknaden negativt på kort sikt. Om dollarn faller och hälsokrisen avtar kan marknaden ta fart. Slutligen kan vissa asiatiska länder se begränsade investeringsmöjligheter när myndigheterna försöker begränsa spridningen, vilket leder till mer investeringar i New York City, en riskfri ort.

En videouppdatering från Urbandigs

Många kunder har frågat vad som händer på NYC-marknaden, så jag ville skicka en snabb uppdatering via en video från Noah på Urbandigs.com. Han har gjort ett utmärkt jobb med att destillera vad som händer på Manhattans fastighetsmarknad.

• Politikdrivet återställande för Manhattan-marknaden 2019
• Den federala TJCA-skattelagändringen som trädde i kraft 2018 och begränsade SALT-avdrag till 10 000 dollar gjorde det dyrare för primära bostadsägare (inte investerare).
• Mansion Tax ökade från och med den 1 juli 2019 till en glidande skala som påverkade tidpunkten för köp under hela 2019.
• Marknaden har stabiliserats: försäljningen dämpades, de tecknade kontrakten förbättrades och utbudstillväxten bromsade in.
• Pågående försäljningar upp 7%
• Marknadens botten inträffade under Q4 2018
• "Smällen har redan kommit", så det kan vara ett bra läge att köpa nu.

Vi har en tid sagt till våra kunder att marknadens botten, sett till aktivitet, låg omkring november och december 2018. Siffrorna för november och december 2019 bekräftade vår bild, eftersom antalet tecknade kontrakt ökade tvåsiffrigt jämfört med samma månad året innan. På grund av vädret i NYC har vi tydligt avgränsade säljsäsonger, så vi måste alltid jämföra med motsvarande månad eller kvartal föregående år för att se hur det går. [Mot slutet av videon från Urban Digs bekräftar han det vi har sagt till våra kunder, genom att jämföra pågående försäljningar].

Siffrorna för 2019 var förvirrande eftersom en höjning av Mansion Tax tillkännagavs i april för köp efter den 30 juni 2019. Det tidigarelade ett betydande antal affärer i höga prisklasser till Q2 som naturligt skulle ha avslutats i Q3. Det fick Q3 2019 att se förfärligt ut i jämförelse, men när man jämför Q3 och Q4 2019 sammantaget med samma period 2018 var försäljningsvolymen ned endast 4%.

Den dåliga pressen efter ett katastrofalt Q3 2019 fick dock säljarna (inklusive byggherrarna) att erbjuda större rabatter. Det har i sin tur lett till ett ökat antal transaktioner, både på återförsäljningsmarknaden och nyutvecklingsmarknaden.

Vi är fast övertygade om att marknadskorrigeringen i Manhattan enbart är ett politikdrivet återställande av prisnivåerna, orsakat av taket på $10K för SALT-avdrag. Robert Schiller uppskattade att fastigheter i NYC förlorade 11% i värde på grund av denna nya skattelag. Pressen talar också om ett utbudsproblem, men vi ser inte nödvändigtvis något överutbud i de mest attraktiva kvarteren. Visst finns det överutbud i "C"-kvarter som Financial District och Lower East Side, men i förstklassiga UWS, UES, Greenwich Village, Tribeca finns det helt enkelt inte. Med det sagt erbjuder byggherrar och säljare goda rabatter för att få ut produkten, väl medvetna om att folk tenderar att läsa rubrikerna och inte fördjupa sig i detaljerna.

Kontraktsaktiviteten är en ledande indikator för prissättningen. Om vi fortsätter att se tvåsiffriga ökningar av antalet tecknade kontrakt räknar vi med att priserna stiger och att dessa rabatter krymper.

Begär ett urval av NYC-fastigheter

Ljusa tecken för NYC-condos i november

I genomsnitt fick köparna en rabatt på 5,7% från senaste utropspris till slutligt försäljningspris i november 2019. Den rabatten var den största på mer än 8 år! Det är ett rejält spann för NYC och ett utmärkt tillfälle för köpare.

Kloka köpare har noterat de rabatter som finns på marknaden, och som ett resultat steg kontraktsaktiviteten för condos med 15% jämfört med november 2018. Ett ljust tecken efter ett turbulent år för fastighetsmarknaden i NYC (bland annat SALT-tak, förändringar i Mansion Tax och WeWork).

Möjligheter i 35 Hudson Yards, upp till 30% rabatt på ett fåtal enheter

The Related Group behöver ytterligare 5-7 enheter för att erbjudandeplanen för 35 Hudson Yards ska träda i kraft (de behöver 15% sålt innan folk kan flytta in), så de erbjuder kraftiga rabatter på ett fåtal enheter under kort tid.

Med rabatten inräknad ligger priset per kvadratfot för dessa enheter, som börjar på 57:e våningen, mellan $2 250 och $2 400 per kvadratfot! Ganska billigt för vad de levererar. 35 Hudson Yards har ytskikt i Four Season-stil som hör till det bästa vi har sett i Manhattan.

Utlandsvänligt med hotelltjänster (à la carte) från flaggskeppet Equinox Hotel i byggnadens bottenplan får de boende i 35 Hudson Yards uppleva ett verkligt femstjärnigt liv.

Om du inte är intresserad, känner du någon som kan vara det? Sådant här ser man inte varje dag i NYC, och allra minst hos The Related Group.

Hör av dig om du vill veta mer om detta priserbjudande i Hudson Yards. Vi delar gärna med oss av bilder och videovisningar av var och en av dessa enheter.

The Park Loggia på 15 West 61 Street

Precis som vi förutspådde fortsätter 15 West 61 Street att vara den bäst säljande nyutvecklingen i Manhattan. På bara 6 månader sålde Park Loggia över 65 enheter per den 1 december.

Och varför? Läge, läge, läge!

• I hörnet av Broadway och West 61st Street, bara ett kvarter norr om Columbus Circle, tillför detta 32-våningstorn 172 lägenheter till Upper West Side.
• Detta är det första rimligt prissatta nyutvecklade condo-huset som byggts i området kring Columbus Circle på mer än 15 år
• Prissatt för dagens marknad, inte för marknadstoppen för 3 år sedan.
• Det råder ständig brist på befintliga & nyutvecklade objekt i just detta pärla till kvarter i UWS

Lantern House inledde försäljningen i West Chelsea

Efter 3 veckor på marknaden tecknar The Lantern House många kontrakt. Utan tvekan har prissättningen och läget fängslat köparna. Meatpacking District och West Village ligger bara 4 kvarter söderut. Hudson Yards ligger 10 kvarter norrut, rakt upp längs Tenth Avenue eller utmed High Line. Området kring High Line är nu fullt utbyggt, så fler hus kommer vi inte att se här. Det är som det är....och West Chelsea är i dag ett av de dyraste kvarteren i Manhattan.

Det är därför uppfriskande att se så bra ingångspriser i Lantern House. Det är den enda nyutvecklingen vid High Line med bostäder om 1 sovrum under $2 miljoner (några enstaka så lågt som $1,45 miljoner och 2 sovrum under $3 miljoner (några enstaka så lågt som $2,4 miljoner). Vill du ha utsikt mot floden ligger priserna på Manhattans fastighetsmarknad förstås högre, men fortfarande inte på galna nivåer som hos grannen XI.

New York Citys techsektor går på högvarv

Under de senaste veckorna har NYC befäst sin position som världens näst viktigaste technav, med enorma hyresavtal tecknade i och kring kvarteren runt Hudson Yards. Techbolagen slåss om de bästa lägena på Manhattans fastighetsmarknad för att locka stadens stora och välutbildade talangpool. Synergin med angränsande branscher gör NYC till rätt val för dessa techjättar.

Läs mer

Tro inte på allt du läser

Dessa sensationella rubriker säljer många tidningar och klick, men gör inte sina läsare tjänsten att berätta vad som verkligen händer med Manhattans fastighetspriser. 

Ja, försäljningsaktiviteten och priserna under tredje kvartalet var kraftigt ned, men det berodde i själva verket på att köparna skyndade sig att tidigarelägga affärer till andra kvartalet för att undvika en höjning av Mansion Tax. Så enkelt är det.

Vad handlar denna skatt om? Den 1 juli 2019 höjdes Mansion Tax, en New York-skatt som betalas av köparen vid tillträdet, från enhetliga 1% för fastigheter från $1 miljon och uppåt till en glidande skala på mellan 1,25% och 3,9% för de dyraste fastigheterna.

Manhattans fastighetsmarknad blomstrar visserligen inte, men den är inte fullt så dålig som dessa rubriker beskriver.

• En ledande indikator, tecknade kontrakt, minskade bara 2% under kvartalet jämfört med i fjol. Långt ifrån ett blodbad!
• De mest attraktiva kvarteren har inget överskott av nyutveckling, även om det har byggts för mycket i vissa segment, nämligen super- och ultralyxsegmenten. Som vi har påpekat tidigare har det byggts för mycket i perifera kvarter som Financial District, Lower East Side och Far Upper West Side, till exempel. Läs mer om detta.

Utöver rekordlåga bolåneräntor och Trumps avspänning med Kina (i skrivande stund) finns det, som NY Post noterar, "skäl att jubla" om du är köpare.

Medvetna om att dessa rubriker kommer att sitta kvar i köparnas medvetande under kvartalet eller längre har vissa byggherrar bakom nyligen lanserade projekt sänkt priserna markant bara den senaste veckan. Framför allt har två av våra favoriter bland nyutvecklingarna på UES (Hayworth och Beckford) sänkt prissättningen 8-11% under de senaste dagarna. Se mer information om dem nedan:

Det står klart att Manhattans fastighetsmarknad har genomgått ett återställande. Det utlöstes av 2018 års skattelag, som gjorde det dyrare att äga en primärbostad i New York. Nu när marknaden har ställts om anser vi att det finns möjligheter för långsiktiga investerare.

Räntorna är artificiellt låga och det verkar tas positiva steg i Trumps handelskrig, precis som vi hade förutspått. Det är omöjligt att pricka botten på en marknad, men vi tror att det värsta ligger bakom oss.

Prissänkningar i nyutvecklingarna

DenBeckford House and Tower, har just fått en betydande prisjustering 2+ veckor efter sin mjuka lansering. Tack vare medierna, är jag säker på!

Som vi noterade i vårt nyhetsbrev från den 21 september, anser vi att detta projekt är en av de bästa nyutvecklingarna i New York. Nu, med en rabatt på 8-11% från de ursprungliga lanseringspriserna är det ett ännu bättre köp nu. Husets kvalitet och dess ytskikt är jämförbara med 135 East 79 Street & 20 East End Avenue. Och vi räknar med liknande hyresnivåer för Beckford, över $100 per kvadratfot och år när de färdigställs (våren 2020 för Beckford House och våren 2021 för Beckford Tower).

Begär priser & planritningar för The Beckford House & Tower

The Hayworth, ett annat UES-projekt som lanserades under sommaren, sänkte sina priser i dag. Lägenhet 8A fick till exempel en prissänkning på 11%. Med denna sänkning är 8A prissatt till $2 101 per kvadratfot, ett enastående pris för en produkt av denna kaliber. The Hayworth är ett boutiquehus med bara 61 enheter, beläget i hörnet av Lexington och 86 Street mitt emot The Lucida. Det blir ett av de bästa condo-husen på UES när det står färdigt våren 2020.

Begär priser & planritningar för The Hayworth

Återförsäljningsmarknad

Många säljare har äntligen accepterat marknaden, vilket resulterat i kraftiga prissänkningar. I vissa fall ser vi en återgång till 2014/2015 års prisnivåer för återförsäljningsobjekt. Inte i alla fall, men helt klart i en del. De objekt som inte är prissatta efter dagens marknad kommer däremot att bli liggande. De som är rätt prissatta har sålt bra.

Med en starkare hyresmarknad och sjunkande fastighetspriser är direktavkastningen ganska god, med tanke på att avkastningen världen över pressas ihop av negativa räntor.

Nyproduktionsfastigheter till salu

Senaste lägenheter till salu i Manhattan

Marknadsuppdatering för Manhattans condos

De som försöker pricka den absoluta botten på någon marknad (fastigheter eller aktier) kommer att finna det närmast omöjligt, men ibland finns det tydliga tecken...

En markant uppgång i försäljningsaktiviteten i april tyder på att botten kan vara passerad!

Vad som verkligen händer

Tecknade kontrakt i april i Manhattan steg tvåsiffrigt jämfört med mars (upp 15,6%) och samma period föregående år (upp 11,6%), enligt Urban Digs. Tecknade kontrakt är en ledande indikator på varje fastighetsmarknad. En markant ökning av antalet tecknade kontrakt föregår vanligtvis en positiv prisrörelse. Vi kommer att hålla ögonen på detta tal under resten av 2019, men dessa gröna skott är ett mycket gott tecken på att marknaden stabiliseras och till och med börjar vända. Mycket välkomna nyheter efter ett nedslående första kvartal.

Den nya skattelagen som antogs i december 2017 sög verkligen livet ur Manhattan-marknaden under det senaste året. Men nu när folk har en bättre förståelse för dess effekter efter att ha deklarerat för 2018 (med sista dag den 15 april) har en del av den osäkerheten skingrats. Som du kanske minns satte lagen ett tak på $10K för det belopp av delstatlig inkomstskatt och lokala skatter (det vill säga fastighetsskatt) (SALT) som en primärbostadsägare fick dra av i sin federala deklaration, ett försumbart belopp för en primärbostadsägare i New York. Detta kom som en fullständig överraskning för de flesta New Yorkare och tog många på sängen. Men även om SALT-taket sög livet ur marknaden på grund av osäkerheten fick det mindre genomslag i marknadens övre skikt, tack vare motvikter i form av lägre skattesatser, ett högre AMT-tröskelvärde och andra kryphål.

Med skatteförändringen bakom oss och en uppgång i försäljningsaktiviteten anser vi att 2019 är rätt tid att köpa en condo i Manhattan. Betänk följande ur denna rapport från Douglas Elliman:

• Trög försäljning under 2018 har fått säljarna att justera ned sina förväntningar. Siffror från Jonathan Miller Samuel.
• Köparna har nu fler alternativ att välja bland, eftersom lagret byggts upp av lägre försäljningsvolymer. Det pressar också priserna nedåt.
• Bolåneräntorna har sjunkit 40 räntepunkter (nästan ½ procentenhet) sedan i maj i fjol, vilket gör finansieringsklimatet mycket tilltalande.
• BNP på 3,2% under Q1 2019 och en lysande jobbtillväxt (lägsta arbetslösheten sedan 1969), samtidigt som inflationsdata är dämpad, vilket håller räntorna på rimliga nivåer och underblåser återhämtningen.

Med lägre priser, nedjusterade säljarförväntningar, nyligen sänkta räntor, klarhet om skatteförändringens effekt och de senaste tecknen på en blomstrande ekonomi i NYC och USA är det mycket attraktivt att köpa nu. Vi räknar med att se tillbaka på Q1 2019 som den absoluta botten i denna marknadscykel.

Utvald blogg:

"9 tips för att köpa lyxfastigheter i New York"

Det är en köpares marknad i New York City

I dag anser vi att Manhattans bostadsmarknad utgör ett investeringstillfälle som uppstår en gång per decennium, kanske en gång per generation. Under Q4 2018 utvecklades Manhattan till en utpräglad köpares marknad, i takt med att lagret växte, försäljningen bromsade in och medianutropspriserna sjönk. Ett betydande nytt utbud kommer ut på marknaden i år, samtidigt som det fortfarande finns osålda nyutvecklade enheter från de senaste 2 åren. Marknaden har varit svag och säljarna är mycket förhandlingsvilliga. Samtidigt är New York Citys ekonomi robust. Vi tror att kombinationen av dessa faktorer gör det till ett utmärkt läge för en långsiktig investering, vilket gör 2019 till den perfekta tidpunkten att köpa.

Detta är ett mycket sällsynt tillfälle. Under de senaste 20+ åren har Manhattan varit en köpares marknad bara två andra gånger: 2001 strax efter den 11 september, vilket varade i bara sex månader, och 2008-2009 efter att Lehman Brothers kollapsade och utlöste en kreditkris som varade i ett år. Den nuvarande köparens marknad inleddes i slutet av 2015, men bara i ultralyxsegmentet, en liten flik av marknaden. Sedan dess har dock köparens marknad breddats. Först till lyxsegmentet 2016 och 2017 och nu till samtliga lagersegment, särskilt under 2018 efter att den nya ofördelaktiga federala skattelagen antogs (utförligt diskuterad i våra tidigare uppdateringar), vilket sköt många köpare åt sidan.

Som du kan se i diagrammet nedan från Compound, kan belöningen bli riklig om du köper fastigheter i Manhattan vid rätt tidpunkt (det vill säga under en köpares marknad):

När det gäller detaljerna för hur fjärde kvartalet 2018 utvecklades:

• Tecknade kontrakt under Q4 2018 var ned 3% jämfört med samma kvartal föregående år, den lägsta nivån sedan 2012. Nedgången på 3% förklaras dock av ett kraftigt fall på 19% i tecknade kontrakt för condos, motverkat av en stor ökning av tecknade kontrakt för co-ops.
• Kontraktspriserna var ned i samtliga lagerkategorier. Kontraktsaktiviteten speglar den aktuella marknadens hälsa bättre än data över genomförda försäljningar, som ofta innehåller äldre kontrakt tecknade vid en tidpunkt som inte nödvändigtvis speglar dagens marknadsläge.
• Sett till genomförda försäljningar har medianpriset för condos fallit 8,1% till $1,48 miljoner, den lägsta nivån på flera år.
• Antalet sålda condos under fjärde kvartalet föll 22,7% från tredje kvartalet och 13,0% år över år, vilket innebär att försäljningsvolymerna är trögare än de varit på mycket länge.
• Medianpriset per kvadratfot steg, men ökningen snedvreds av mycket stora avslut i två ultralyxhus som inledde sina tillträden, 520 Park Avenueoch220 Central Park South.

Så vad betyder allt detta?

• Det finns ett fönster av möjlighet att köpa nu.
• Köparna har mer köpkraft än tidigare.
• Köparna har också många fler alternativ att välja bland.
• Byggherrarna har blivit mer kreativa och erbjuder nya incitament, medan enskilda säljare förhandlar rejält om priset.
• Köparna har hävstång att kräva sådant som för två år sedan var en dealbreaker för en säljare, som att tillåta lånevillkor eller att stå för transfer tax och löpande avgifter.

Kom ihåg att detta sällsynta tillfälle inträffar samtidigt som NYC:s ekonomi blomstrar och har förutsättningar att fortsätta växa år efter år framöver (till exempel Googles expansion i West Soho, Hudson Yards som öppnar i mars 2019, och så vidare).

Även om affärer görs sitter många potentiella köpare på läktaren i avvaktan. Vår varning till dem är att det är omöjligt att pricka botten på någon marknad. Ofta kommer en köpare att vänta för länge, missa svackan och förlora sin hävstång. Räntorna har kommit ned från sina toppar 2018, vilket gör det till ett bra läge att gå in eller åter gå in på marknaden, innan de börjar stiga igen.

Varför nu är rätt tid att investera i Manhattans condomarknad

Warren Buffett sa det bäst: "Priset är vad du betalar, värdet är vad du får . . . Det är klokt att vara rädd när andra är giriga och girig när andra är rädda."

Vissa nyligen publicerade rapporter om fastigheter i New York City har gjort en del människor rädda. När vi ser till den breda bilden och den samlade statistiken i dessa rapporter är det ganska tydligt varför dessa människor är rädda, men man måste gräva djupare för att förstå hela historien.

Condoköparna i Manhattan förblev försiktiga under tredje kvartalet 2018 på grund av oro för den nya skattelagen (FN1) som infördes i slutet av 2017, trots en mycket stark ekonomi, en rekordhög aktiemarknad och alltjämt relativt låga, om än snabbt stigande, räntor.

Manhattans fastighetsmarknad är sällan en köpares marknad, så om du är intresserad av en trygg långsiktig investering kan nu vara rätt läge att köpa. Detta blir inget utdraget förlopp och kommer inte att upprepas inom överskådlig tid. Faktum är att marknadens övre skikt (>$5M), som inledde en korrigering 2016, under Q3 började återhämta sig något, vilket beskrivs nedan.

Rubrikerna berättar inte hela historien

Rubrikerna om kvartalet har visserligen varit oroande, men de berättar inte hela historien. Vi måste titta på vad som händer på marknaden i dag och inte 1, 2 eller 8 kvartal tillbaka, vilket är vad kvartalsrapporterna oftast fokuserar på. Ser man till antalet tecknade kontrakt under kvartalet, en ledande indikator, låg detta kvartal ungefär på samma nivå som motsvarande kvartal i fjol.

• Tecknade kontrakt i Manhattan visade en svag minskning på 1% jämfört med antalet tecknade under Q3 2017.

• Det bäst presterande segmentet sett till tecknade kontrakt var $5M - $10M (som såg en ökning på 30% i tecknade kontrakt, främst driven av försäljningen i två nyutvecklingar, The Belnord och 100 E 53rd).

• Det näst bästa segmentet var bostäder prissatta till $10M+, som såg en ökning i aktivitet på 10%.

• Även om vi inte får veta vilka priser dessa enheter är kontrakterade till, och till vilka priser de i slutänden byter ägare, förrän de tillträds och registreras, vilket kan dröja många månader, är återhämtningen i aktivitet efter en utdragen dvala betryggande. Rabatterna spelade helt säkert en roll i dessa affärer.

Genomförda försäljningar under tredje kvartalet 2018 visar dock en annan bild. När man tittar på genomförda försäljningar bedömer man bara de enheter som tillträddes under kvartalet, oavsett när kontraktet tecknades. I fallet nyutveckling kan det i vissa fall ha varit 3 år tidigare. Uppgifter om genomförda försäljningar kan därför vara något inaktuella, men de är fortfarande bra för att fånga trender.

• De totala tillträdena i Manhattan föll 8% (även om de var upp 5% mot Q2 2018)
• Genomförda försäljningar av nyutveckling rasade, med en nedgång på 37%. Det fick vissa byggherrar att rabattera nyutvecklingspriserna kraftigt i de hus som var övervärderade från början eller låg utanför de mest eftertraktade kvarteren. Core Group rapporterade att den genomsnittliga rabatten på nyutveckling låg på nära rekordhöga 14% under kvartalet, upp från 8% året innan.
• Köpare som skrämts bort av de höga nyutvecklingspriserna vände sig till återförsålda condos, som ökade 2%, medan genomförda co-op-försäljningar minskade 8%.
• Lagret växte markant under kvartalet, med 13%, vilket kommer att leda till längre framtida försäljningstider.
• Lagret av återförsålda co-ops steg mest, med 26%, medan lagret av återförsålda condos steg 4%. Lagret av nyutveckling var ned 5%.
• Genomsnittspriset för en condo var $2,66 miljoner, ned 2,3%. Genomsnittspriset per kvadratfot för återförsålda condoenheter sjönk 5%.
• Genomsnittspriset för en nyutveckling var $4,33 miljoner, medan priset per kvadratfot för nyutveckling steg 4%.
• Genomsnittspriset per kvadratfot för lyxmarknaden (topp 10% av försäljningarna) steg 2,7% och ingångströskeln för lyx föll till $3,85 miljoner.

Foto: 111 Murray

Makromiljön

• Dow och NASDAQ ligger högt. Vinsthemtagningar kan mycket väl få kurserna att falla men, oavsett talet om internationella handelskrig, står aktierna högt och vinsthemtagning ser mycket lockande ut.
• Arbetslösheten är nere och statistiskt sett råder full sysselsättning i USA. Full sysselsättning uppmuntrar konsumtion. Konsumenternas utgifter genererar större vinster för aktieägarna.
• Avregleringen är i full gång, så näringslivets utveckling fortsätter med största sannolikhet uppåt.
• Det finns ingen kreditbubbla, men Feds ordförande säger att räntorna kommer att höjas stegvis under 2019. Högre räntor uppmuntrar köpare att teckna bundna bolån förr snarare än senare.
• Höga tillväxttal i hela ekonomin får folk att undra hur länge det ska hålla i sig, så många håller igen på stora inköp. Ekonomerna säger i dag att ingen kreditbubbla syns vid horisonten, så den konsumtionsdrivna ekonomin ser sund ut.

Varför vi känner tillförsikt inför NYC-marknaden

Sammanfattningsvis anser vi att detta är en ganska bra köpares marknad att befinna sig i, särskilt jämfört med 2008.

• Nu när säljarna äntligen förhandlar har köparna makten
• Räntorna är historiskt sett relativt låga
• Ekonomin blomstrar
• Avregleringen är i full gång
• Lägsta arbetslösheten på 69 år
• New York City har den högsta sysselsättningsnivån på 50 år och NYC:s näringsliv är nu väl diversifierat utöver enbart finanssektorn
• Ingen kreditbubbla som 2008; bankerna har hårda krav och gör sin due diligence
• Företagsvinsterna har aldrig varit högre, särskilt med den nya låga skattesatsen på 21%
• Överbyggnad på urbana marknader absorberas i regel snabbt

En djupdykning i detaljsiffrorna tyder på att New York Citys fastighetsmarknad är stark. De flesta läser de breda rapporterna, men den skarpsinniga köparen lyssnar på fastighetsspecialister. För att parafrasera Warren Buffett: när andra är rädda kan detta vara just rätt tid att köpa i NYC.

Den nya amerikanska skattelagens effekt i Manhattan

Dennya amerikanska skattelagen, som infördes den 1 januari 2018, har skapat mycket buller i medierna. Läser man det finstilta är lagen dock en välsignelse för bolag och fastighetsinvesterare, inklusive utländska köpare. För nuvarande bostadsägare, särskilt i Manhattan, är det något mer komplicerat.

I Manhattan skapade osäkerheten kring den nya lagens slutliga effekter, som begränsar avdrag för delstatliga och lokala skatter och sänker det avdragsgilla ränteunderlaget för primärbostäder från $1 miljon till $750K, en nervös marknad, vilket avspeglas i de senaste Q1-rapporterna, som visar att aktiviteten under Q1 var ned 10% enligt Corcoran. Svagheten i volym fanns i alla prisklasser, men märktes särskilt i det övre skiktet. Försäljningsaktiviteten under Q2 verkar återhämta sig.

För att mildra skattelagens negativa effekter har guvernör Cuomo gjort betydande ansträngningar för att ändra delstatens skatteregler. Vi räknar med att viss osäkerhet består på marknaden, vilket sätter köparna i förarsätet de närmaste månaderna, åtminstone tills ekonomin börjar hetta till, en väntad biprodukt av skattereformen.

Många lyxhus i attraktiva Downtown-kvarter som NoHo, SoHo, Tribeca, West Village och Flatiron, och i kärnan av Upper West Side, till exempel, klarar sig dock riktigt bra. Välprissatta condos säljer fortfarande snabbt, pågående försäljningar är upp mot både föregående månad och år, och vi ser fortfarande 20% av affärerna göras över utropspris, inte en obetydlig andel.

Rapport om bostadspriserna i Manhattan

Den amerikanska ekonomin och i synnerhet New York City har uppvisat en stark ekonomisk utveckling i början av 2018.

• Sysselsättningen i New York City steg till en rekordnivå på 4,426 miljoner personer. NYC har fått 702 000 jobb sedan 2009, en ökning på 18,9%, vilket är den största ökningen sedan andra världskriget och betydligt högre än landet som helhet, som tillförde 11,5% nya jobb. Teknik, medier, hälso- och sjukvård samt turismrelaterade verksamheter var de branscher som drev flest nyanställningar under de senaste 10 åren.
• Dow Jones-index har stigit 25% sedan ett år tillbaka och noteras till 25 000. Med nästan alla bolag rapporterade för 2017 uppgav 75% av bolagen att deras vinster för fjärde kvartalet överträffade förväntningarna.
• Jobben i februari ökade med 313 000, vilket överträffade förväntningarna med 100 000, samtidigt som arbetslösheten låg på låga 4,1%.

Vi räknar med att se fler positiva effekter av den nya skattereformen senare under året och en möjlig Fas II-skattereform som sänker kapitalvinstskatten. Håll utkik...

Manhattans marknadsrapport

Det finns fortsatt styrka och aktivitet i kärnan av Manhattans condomarknad. Rekordhöga aktiemarknader, billig och lättillgänglig finansiering samt tydlighet har bidragit till att driva marknaden. För ett år sedan rådde stor osäkerhet kring det amerikanska valet, räntorna sköt i förtid i höjden och alla var chockade av Brexit. Utvalda siffror för Q3 2017:

• Tecknade condokontrakt mellan $1M - $3M ökade 11% år över år
• Tecknade condokontrakt mellan $3M - $5M ökade 8% år över år.
• Ultralyxmarknaden för condominium ($10M+) möter dock fortsatt motvind, även om detta kvartal uppvisade 12% fler tecknade kontrakt >$10M.
• Återförsäljningar - $1 774 i genomsnittspris psf
• Nyutvecklingar - $2 320 i genomsnittspris psf
• Lyx - $2 780 i pris psf, med ett ingångspris för lyx (topp 10% av försäljningarna) på $4,1 miljoner.

Hur ser lagernivåerna för återförsäljning ut på Manhattans fastighetsmarknad?

"Köpare , en priskorrigering har redan skett, och under det senaste året har den bredare marknaden visat tecken på stabilisering och normalisering. Om du har ett verkligt behov av att köpa och hittar rätt objekt, utnyttja denna tröga period för all den hävstång du kan få i förhandlingarna . Man vet aldrig när en säljare har fått nog och är redo att nappa på budet."

Läs hela artikeln på: medium.com

Vi håller med Urban Digs. Manhattans fastighetsmarknad har redan korrigerat, särskilt i lyxsegmentet, och köparna har mer hävstång nu än de hade under 2014 - 2016. Vi räknar med att denna hävstång består under 2018, i takt med att förvirringen kring de nya skatteförändringarna gör sig gällande. Vi har dock funnit att lagret av återförsäljningsobjekt fortfarande är lågt.

Vi har granskat lagernivåerna för återförsäljning i fyra attraktiva kvarter som är populära bland våra primärbostadsköpare och investerare: Tribeca, Chelsea, Upper East Side och Upper West Side. Vi tittade på segmentet $5 - $10 miljoner, segmentet $2 - $5 miljoner och segmentet $1 - $2 miljoner.

Av alla fastigheter till salu i Manhattan i segmentet $5 - 10 miljoner fanns bara 17 återförsäljningsenheter till salu i Tribeca, 8 återförsäljningsenheter till salu i Chelsea, 5 återförsäljningsenheter till salu på Upper East Side och 4 återförsäljningsenheter till salu på Upper West Side. Det blir totalt 34 återförsäljningsenheter i dessa fyra kvarter, som täcker en stor del av ön Manhattan.

Ett steg ned i marknaden: av alla fastigheter i Manhattan till salu i segmentet $2 - 5 miljoner fanns bara 22 återförsäljningsenheter till salu i Tribeca, 15 i Chelsea, 21 enheter på Upper East Side och 32 enheter på Upper West Side (inklusive Riverside). Det är bara 90 enheter tillgängliga i segmentet $2 - $5 miljoner i dessa fyra kvarter.

I instegssegmentet fanns, av alla fastigheter till salu i Manhattan mellan $1 - $2 miljoner, bara 2 återförsäljningsenheter tillgängliga i Tribeca, 11 återförsäljningsenheter i Chelsea, 15 återförsäljningsenheter på Upper East Side och 19 återförsäljningsenheter på Upper West Side. Det blir totalt 47 återförsäljningsenheter till salu i segmentet $1 - $2 miljoner i dessa fyra stora kvarter.

Som Urban Digs påpekade är det sant att säljarna är mer mottagliga för förhandling nuförtiden, särskilt jämfört med 2014 - 2015, men utbudet av bra återförsålda condos är fortfarande relativt lågt. Och nyutveckling säljs till en hög premie. När vi börjar smalna av till de bästa fastigheterna till salu i Manhattan, efter specifikt hus och väderstreck, och de som inte är övervärderade, sjunker antalet goda alternativ markant. Om du är köpare med bostadsbehov eller söker en investering, ha därför denna berättelse om knappt utbud i åtanke.

https://belamorena.com.br

Upper East Side

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Diagram med tillstånd av UrbanDigs

Manhattans marknadsuppdatering Q4|2017

Fjärde kvartalet på 2017 års fastighetsmarknad i Manhattan beskrivs bäst som stabilt, med de tre senaste av fyra kvartal som visat en ökning i genomförda försäljningar. 2017 var ett betydligt bättre år än 2016, även om antalet tecknade kontrakt under kvartalet har fallit markant år över år, vilket främst kan tillskrivas faktorer utanför marknaden såsom skattereform och politiskt klimat.

Tittar man närmare på objektstyperna ser vi dock stora skillnader. Segmentet återförsålda co-ops var det mest aktiva, med ett tredje kvartal i rad av försäljningstillväxt. Tecknade kontrakt för återförsålda condos har däremot tyngts av fortsatt höga priser, och genomförda försäljningar av nyutveckling mötte en minskning på 12% till följd av den nuvarande cykeln och byggherrarnas tidsplanering. Med allt detta i åtanke, och osäkerheten kring den nya skattereformen, kan vi anta att Manhattans fastighetsmarknad långsamt blir en köpares marknad.

Återförsålda condos

• Genomsnittspriset per kvadratfot var $1 759, oförändrat år över år.
• Antalet försäljningar på denna marknad föll 3% till 929, den lägsta nivån sedan Q4 2011.
• Dagar på marknaden var 116 dagar, oförändrat år över år.
• Lagret minskade 4% till 2 485 enheter till salu.

Osäkerheten kring skattereformens effekter spelade ut sig under Q4 i sektorn för återförsålda condos och orsakade en nedgång i försäljningsaktiviteten och oförändrade priser. För andra året i rad underpresterade marknaden och noterade det lägsta antalet försäljningar sedan 2011. Lagret av tillgängliga enheter föll i motsvarande grad med en minskning på 3% över hela linjen. Många pekar på ett glapp i prissättningen, eftersom det aktiva lagret bar en tvåsiffrig premie per kvadratfot jämfört med de genomförda försäljningarna under Q4.

Återförsålda Co-ops

• Genomsnittspriset för en Co-op var $1,26 miljoner
• Genomsnittspriset per kvadratfot var $1 167, vilket motsvarar en ökning på 1% jämfört med föregående år
• Antalet försäljningar på denna marknad steg 4%, upp till 1 733 objekt.
• Dagar på marknaden var 88 dagar, en minskning med 5% jämfört med föregående år.
• Lagret steg 15% till 2 824 enheter till salu.

Återförsålda Co-ops avslutade 2017 som årets bäst säljande fastighetsprodukt och fortsatte att överträffa andra alternativ genom att öka försäljningen för tredje kvartalet i rad. Dessutom gjorde den höga efterfrågan på co-op-återförsäljningar att den genomsnittliga tiden ett objekt låg ute på marknaden sjönk med 5%. Marknaden svarade i sin tur med att öka det tillgängliga lagret med 15%.

Nyproduktion

• Genomsnittspriset för en nyutvecklad condo var $3,92 miljoner.
• Genomsnittspriset per kvadratfot var $2 253, vilket var en nedgång på 17% jämfört med föregående år, i takt med att antalet super- och ultralyxavslut minskade.
• Antalet försäljningar på denna marknad föll 12%, från 527 till 463.
• Lagret växte 30%, med 1 074 enheter nu listade till salu.

Som man kan vänta sig tenderar siffrorna för nyutvecklade condos att stiga eller falla i takt med hur pågående byggprojekt fortskrider. Inga nya hus inledde tillträden under 4^:e kvartalet, och ett antal stora projekt, som 125 Greenwich och 91 Leonard inledde försäljning, vilket fick lagret att skjuta i höjden med 30%.

Lyx

• Genomsnittspriset för en lyxlägenhet i NYC var $7,24 miljoner under Q4.
• Genomsnittspriset per kvadratfot sjönk 12% till $2 625.
• Lyxtröskeln var $3,882M.

Lyxsegmentet bestäms av de översta 10% av de genomförda försäljningarna räknat på pris. Ingångspriset, eller "tröskeln", föll med ungefär $500 000 och landade på $3,882 miljoner. Dessutom sjönk genomsnittspriset 10% och priset per kvadratfot föll 12%. Dessa nedgångar kan tillskrivas en förskjutning i kvartalets avslut bort från ultralyx- och superlyxavslut, såsom 432 Park, Greenwich Lane och 56 Leonard, i slutet av 2016, mot mer modesta lyxhus i mer perifera lägen, som One West End och 252 East 57^:e St. Vi har dock sett en mer konkurrensutsatt marknad med ökat lager, vilket lämnar säljarna med få andra alternativ än att sänka priserna för att möta kundernas efterfrågan. Det innebär en reell potential för investerare i lyxsegmentet, eftersom dessa lyxenheter ligger lågt i pris och är redo att gå.

Kort sagt förblir Manhattan-marknaden stabil och 2017 var friskare än 2016. Med det sagt fortsätter marknaden att luta åt kundens håll, med andra ord att bli en "köpares marknad". Ett ökat tillgängligt lager, nya utvecklingsprojekt och en sänkt lyxtröskel har skapat en marknad där ägare och byggherrar är benägna att rabattera priserna för att hålla jämna steg med vikande försäljning. På grund av osäkerheten kring skattereformen blir 2018 ett bra år för köparen och inte lika bra för säljaren. För dig som står vid sidlinjen kan det vara ett bra tillfälle att gå in på marknaden, innan de positiva effekterna av Trumps skattereform slår igenom.

Snabbsökningar i Manhattan

Topp 50 penthouse i NYC till salu

Manhattans dyraste lägenheter till salu

Våra favoriter bland nyproducerade lägenheter till salu i Manhattan

Hur kommer president Trump att påverka den amerikanska fastighetsmarknaden?

Aldrig tidigare har USA haft en fastighetsutvecklare och fastighetsmäklare från New York City (ja, han har mäklarlicens i NYC) sittande i Vita huset. Även om många av oss kanske inte håller med om Trumps beteende och politiska ståndpunkter är en sak säker: Trump kommer att vara fastighetsvänlig och positiv till fastighetsbranschen.

Medan vissa hävdade att ett presidentskap under Trump skulle bli en svart svan steg både dollarn och aktiemarknaden i dag, i stället för att rasa!

Om du undrar hur president Trumps politik påverkar den amerikanska fastighetsmarknaden följer här insikter om hur Trump sannolikt kommer att agera väl på plats.

Kommer han att använda fastigheter för att kickstarta ekonomin?

Trump är fastighetsutvecklare och fastighetsmäklare. Han har själv använt fastigheter som investering hela sitt liv och har sagt att han vill öka andelen bostadsägande. Med tanke på att familjeföretaget är fastigheter, antingen genom hans eget bolag, Trump Organization, eller genom svärsonens, Kushner Properties, räknar vi med att Trump fortsätter sin kärleksaffär med fastigheter.

Vad händer med bolåneräntorna?

Räntorna ser ut att förbli låga en tid. "Bolåneräntorna faller för att investerare ser trygg avkastning i amerikanska bostadsobligationer, vilket speglar deras förtroende för den relativa tryggheten på den amerikanska bostadsmarknaden", skrev Trulias chefsekonom Ralph McLaughlin i ett uttalande dagen efter valet. "Dessutom kommer Fed sannolikt att skjuta upp en räntehöjning i december på grund av den globala ekonomiska oron. Båda effekterna innebär en kortsiktig vinst för låntagarna, och vi kommer sannolikt att se en ökning av bolåneomläggningar om räntorna fortsätter att falla brant."

Kommer han att sänka skatterna för fastighetsinvesterare?

Republikanerna behöll kontrollen över representanthuset och senaten. Därmed har republikanerna oinskränkt kontroll över skattepolitikens framtid, vilket innebär att det kommer att ske stora förändringar som påverkar skatterna för fastighetsinvesterare. Trump har föreslagit att:

• Sänka skattesatserna, med en högsta kapitalvinstskatt på 20%.
• Avskaffa arvs- eller dödsboskatten
• Sänka bolagsskatten från 35% till 15%

Och även om han kanske inte får igenom allt han vill i fråga om skattereform är vår skattelagstiftning mogen för förändring (både republikaner och demokrater har efterlyst detta), och den förändringen kommer sannolikt före augusti 2017, innan valsäsongen inför 2018 drar i gång.

Kan det bli enklare att låna pengar?

Minskad reglering, ett av kampanjens kännemärken, skulle låta bankerna öka utlåningen, något som varit mycket dämpat sedan 2008. Ett annat sätt som ett presidentskap under Trump skulle kunna göra det enklare för konsumenter att äga sin bostad vore att sänka premierna för FHA-lån eller att sänka garantiavgifterna för Fannie Mae eller Freddie Mac.

Hur påverkas regelverken?

Stora delar av Trumps plattform har kretsat kring att avreglera finansmarknaden för att få den att återhämta sig fullt ut, och enbart det skulle kunna ge fastighetsmarknaden en skjuts. Detta är något som Trump, och det republikanska partiet som helhet, har uttalat sig högljutt om.

Trump har föreslagit att minska både bankregleringar och byggregler. Lättade regler för utlåning skulle kunna öka bostadsägandet genom att göra det enklare för konsumenter att få lån. När det gäller byggregler uppskattade Trump vid ett möte med National Realtor Association att 25% av kostnaderna för att bygga ett hus hörde samman med regelverk. Han vill få ned det till 2%. Avregleras byggandet skulle det innebära mer prisvärda bostäder för konsumenterna.

Försvinner ränteavdraget för bolån?

Nej! I fjol nämnde en skatteplan som Trump presenterade specifikt och uttryckligen att han skulle bevara ränteavdraget för bolån.

Kommer han att behålla programmet för 1031 exchange?

Trump, som fick massiv kritik för att aggressivt ha utnyttjat skattelagstiftningen och enligt uppgift inte betalat federal skatt, skulle sannolikt bevara de omdiskuterade skattefria 1031-bytena, som låter fastighetsägare sälja objekt utan att betala kapitalvinstskatt om de plöjer ned försäljningslikviden i andra fastighetsinvesteringar. Denna politik kring 1031 exchange är en av grundbultarna i fastighetsbranschen och Trump kommer att bevara den.

Hur blir det med invandringen?

Trumps invandringspolitik har genomgått många förändringar sedan han först tillkännagav sin kandidatur, och en migrationsreform blir ingen lätt lag att driva igenom i kongressen eller senaten, så det är svårt att avgöra om detta i någon större grad kommer att påverka fastighetsmarknaden i NYC.

Kommer Trump att kunna genomföra alla sina kampanjlöften?

För er som känner starkt inför att Trump blir president efter en del av hans upprörande retorik och beteende: kom ihåg att den amerikanske presidenten inte har obegränsad makt. Våra grundare ville inte att makten skulle kontrolleras av en enda man eller en enda grupp, med risken att hamna under ännu en diktator eller tyrann. Därför är vårt styre uppdelat i tre grenar: den verkställande, den lagstiftande och den dömande. Det är därför många av Trumps mer uppseendeväckande politiska ståndpunkter från kampanjen aldrig blir verklighet. Antingen möter de motstånd i den lagstiftande grenen eller så upphävs de av den dömande.

Det råder ingen tvekan om att detta val var mycket splittrande. Men nu när valet är över kommer det amerikanska folket att samlas, som vi alltid har gjort. Som Obama sa om Trump: "Vi håller alla tummarna för att han lyckas".