決定版ガイド
ブランデッドレジデンス
NYC・マイアミ・ロサンゼルスのラグジュアリーホテルレジデンス
世界で最も評価の高いホテルブランドを、住まいとして所有する。五つ星のサービス、世界水準の共用施設、そして受け継がれてきたホスピタリティが、日常のものになります。
ブランデッドレジデンスとは
ブランデッドレジデンスとは、世界的に知られるホスピタリティブランドと提携して開発された、あるいは同ブランドが運営管理を担う高級コンドミニアムを指します。従来の高級コンドミニアムと違い、五つ星ホテルのサービス、共用施設、運営基準がそのまま住戸に持ち込まれます。
発想そのものは20世紀初頭にさかのぼりますが、現代的なブランデッドレジデンスの形式を確立したのは1985年のFour Seasonsでした。現在では高級不動産のなかで最も成長の速いセグメントとなり、世界で700件を超えるプロジェクトが完成または開発中です。
ブランデッドレジデンスが価格プレミアムを得る理由
- ホテルによる専門的な運営が 非の打ちどころのない水準を保ちます
- 行き届いたサービス。 24時間対応のコンシェルジュから住戸内ダイニングまで揃います
- 世界水準の共用施設。 通常はホテル宿泊客に限られる設備が使えます
- ブランド価値が 長期的な資産価値を守ります
- グローバルな特典。 世界各地の系列施設でVIP待遇を受けられます
ニューヨーク、マイアミ、ロサンゼルスで住まいを探す買主にとって、ブランデッドレジデンスは従来の高級コンドミニアムでは得られないものを備えています。所有と五つ星の暮らしが、境目なく重なることです。
ブランドから探す
当社は9つのラグジュアリーホテルブランド、41物件を対象に、NYC、マイアミ、ロサンゼルス、南フロリダの買主を担当しています。極めて閉じたAmanのサンクチュアリから、デザイン主導のEditionまで、ブランドごとに体験は大きく異なります。
ウルトラ・ラグジュアリー
プライバシー、デザイン、希少性の頂点を求める買主向け
| ブランド | 物件数 | 対象マーケット | 価格帯 | 平均$/SF | 詳細 |
|---|---|---|---|---|---|
| Aman | 3 | NYC、LA、Miami Beach | 500万〜1億ドル超 | $3,500〜$10,000超 | Amanのレジデンスをすべて見る → |
| Rosewood | 3 | Beverly Hills、Miami Beach、Hillsboro Beach | 400万〜1億5,000万ドル超 | $2,500〜$5,000超 | Rosewoodのレジデンスをすべて見る → |
フルサービス・ラグジュアリー
世界的な知名度を備えたブランドによる、包括的なホテルサービス
| ブランド | 物件数 | 対象マーケット | 価格帯 | 平均$/SF | 詳細 |
|---|---|---|---|---|---|
| Four Seasons | 6 | NYC、LA、Miami、Surfside、Fort Lauderdale、Coconut Grove | 100万〜3,000万ドル超 | $1,500〜$5,000 | Four Seasonsのレジデンスをすべて見る → |
| Ritz-Carlton | 7 | NYC（3件）、Miami Beach、Sunny Isles、Pompano Beach、South Beach | 150万〜7,000万ドル超 | $1,200〜$4,500 | Ritz-Carltonのレジデンスをすべて見る → |
| St. Regis | 5 | San Francisco、Bal Harbour、Brickell、Sunny Isles、Fort Lauderdale | 200万〜2,000万ドル超 | $1,200〜$3,500 | St. Regisのレジデンスをすべて見る → |
| Mandarin Oriental | 4 | NYC（2件）、LA、Miami | 260万〜3,000万ドル超 | $2,000〜$5,000 | Mandarin Orientalのレジデンスをすべて見る → |
| Waldorf Astoria | 3 | NYC、Miami、Beverly Hills | 180万〜5,000万ドル超 | $1,500〜$4,000 | Waldorf Astoriaのレジデンスをすべて見る → |
ブティック・ライフスタイル
芸術的な視点と文化プログラムが生む、個性の際立つ体験
| ブランド | 物件数 | 対象マーケット | 価格帯 | 平均$/SF | 詳細 |
|---|---|---|---|---|---|
| Faena | 3 | Miami Beach、Miami River、NYC（パートナー物件） | 130万〜5,000万ドル超 | $1,500〜$3,500 | Faenaのレジデンスをすべて見る → |
| Edition | 5 | Miami Beach、Tampa、West Hollywood、Edgewater、Fort Lauderdale | 170万〜2,000万ドル超 | $1,000〜$2,500 | Editionのレジデンスをすべて見る → |
マーケット別のブランデッドレジデンス
マイアミ・南フロリダ
Miami BeachからFort Lauderdaleまで、30件超のブランデッドレジデンス。Four Seasons、Ritz-Carlton、St. Regis、Amanほか。
マイアミのブランデッドレジデンスを見る →ニューヨーク
Aman、Four Seasons、Ritz-Carlton、Waldorf Astoria、Mandarin Orientalが並ぶ、マンハッタン屈指のアドレス。
NYCのブランデッドレジデンスを見る →ブランデッドレジデンスは投資として有利か
収益面からの検討
価格プレミアム
ブランデッドレジデンスは、条件の近い非ブランド物件より20〜35%高い価格で取引されます。運営の質、共用施設、そしてブランドの格が価格に織り込まれているためです。
賃貸収益
ホテルブランドの住戸は、賃料水準も稼働率も高くなる傾向があります。ブランドの予約プラットフォームを使えるかどうかは、投資目的の所有者の収益を大きく左右します。
リセール
リセールでは、ブランデッドレジデンスが非ブランド住戸を継続的に上回っています。ブランドを知り、信頼している海外の買主からの需要が厚いためです。
資産価値の維持
ホテルによる専門的な運営は、自主管理の建物では届かない水準を保ちます。ブランドの評判そのものが、品質の担保として働きます。
ブランデッドレジデンスの暮らし
五つ星のサービス
- 専任コンシェルジュとパーソナルバトラー
- 世界水準のレストランからの住戸内ダイニング
- ハウスキーピング、ランドリー、バレーパーキング
- レストランとスパの優先予約
- メンテナンスの手配・調整
世界水準の共用施設
- リゾート仕様のプールとカバナ
- シグネチャートリートメントを備えたフルサービスのスパ
- 最新設備のフィットネスセンター
- 専用レストラン（ミシュラン星付きの例も）
- ワインセラー、シアタールーム、ビジネスセンター
- キッズプログラムとペット向け設備
グローバルな特典
- ブランドのロイヤルティプログラムでのVIPステータス
- 系列ホテルの優待レート（20〜30%割引）
- 満室時の物件でも優先的にアクセス
- 他のブランデッドレジデンスの相互利用
- 世界各地で開かれるオーナー限定イベント
ブランドの選び方
純資産5,000万ドル超
ウルトラ・ラグジュアリー志向
検討候補： Aman、Rosewood
これらのブランドは規模よりも、親密さ、プライバシー、建築的な意味合いを優先します。なかでもAmanはこの分野で最も高い価格を形成し、Amanの世界の中だけで滞在を重ねる熱心な支持層を抱えています。
典型的な買主： ファミリーオフィス、テック創業者、エンターテインメント業界、王族
純資産1,000万ドル超
フルサービスを求めるファミリー
検討候補： Four Seasons、Ritz-Carlton
この2ブランドは、充実したキッズプログラム、複数のダイニング、メンテナンスから旅行手配までを引き受けるフルサービス運営で、家族向けのラグジュアリーに強みがあります。
典型的な買主： 金融業界の経営層、起業家、国際的なファミリー
純資産1,000万ドル超
デザインと文化を重んじる層
検討候補： Faena、Edition
アート、文化、デザイン主導の暮らしを重視する買主向けです。ギャラリープログラム、パフォーマンススペース、著名シェフのダイニングによって、文化そのものに浸る環境をつくり出しています。
典型的な買主： アートコレクター、メディア関係者、クリエイティブ領域の起業家
レガシーブランド
歴史と継承
検討候補： Waldorf Astoria、St. Regis、Mandarin Oriental
数十年から一世紀を超える歴史を持つ、象徴的なホテルブランドです。伝統と来歴、そして世界に知られた名前の重みを大切にする買主に向いています。
典型的な買主： 外交官、旧家、企業のトップ層
ブランデッドレジデンスの購入プロセス
pre-construction
ブランドと建物の選定
41物件のポートフォリオのなかから、ライフスタイル、予算、投資目的に合うプロジェクトを絞り込みます。
一般公開前のアクセス
ブランデッドレジデンスの多くは、一般公開に先立って当社のクライアントにプレローンチ価格を提示します。ローンチ価格より10〜15%低い水準になることも珍しくありません。
予約と契約
予約金で住戸を押さえたうえで、弁護士による契約書レビューと、工程に連動した手付金スケジュールに進みます。
リセール
市場分析
同一サブマーケット内のブランド物件・非ブランド物件の双方と比較し、価格を総合的に分析します。
建物側の承認
ブランド物件の多くは理事会の承認手続きや先買権の定めを持ち、慎重な段取りが求められます。
クロージングと引き継ぎ
ホテルプログラムの会員資格の移管を含め、所有権の移転が滞りなく進むよう建物管理側と調整します。
よくあるご質問
ブランデッドレジデンスとは何ですか。
ブランデッドレジデンスとは、世界的に知られたホテルまたはライフスタイルブランドと提携して開発された高級コンドミニアムです。所有者は五つ星ホテルのサービス水準、共用施設、運営を、自身の住まいのなかで受けられます。
ブランデッドレジデンスは通常の高級コンドミニアムより高いのですか。
はい。ブランデッドレジデンスは、条件の近い非ブランド物件に対して通常20〜35%のプレミアムがつきます。このプレミアムには、運営の質、サービス、共用施設、そしてブランドの格が反映されています。
所有するブランデッドレジデンスを賃貸に出せますか。
賃貸の可否はブランドと建物によって異なります。ホテルブランドが運営する賃貸プログラムを備えた物件は多く、相応の収入につながることもあります。短期賃貸を制限する建物がある一方で、ホテルの客室在庫の一部として積極的に取り込む建物もあります。
ブランデッドレジデンスのランニングコストは何が含まれますか。
月々の費用には通常、建物の維持管理、ホテルサービス、共用施設の利用、管理報酬が含まれます。非ブランドの建物より高くなるのが一般的ですが、その分だけサービスと維持管理の水準が上がります。
所有者はホテルの特典を受けられますか。
はい。ほとんどのブランデッドレジデンスでは、ブランドのロイヤルティプログラムでのVIPステータス、系列施設の優待レート（20〜30%割引）、繁忙期の優先アクセス、世界各地の他のブランデッドレジデンスの相互利用が受けられます。
投資対象としての実績はどうですか。
ブランデッドレジデンスは、値上がり率でも賃貸利回りでも、非ブランドの高級物件を歴史的に上回ってきました。ブランドが持つ世界的な販売網と運営基準が、長期的な価値を守ります。
リセール価値が最も高いのはどのブランドですか。
Aman、Rosewood、Four Seasonsといったウルトラ・ラグジュアリーブランドが、一貫して最も高いリセールプレミアムを形成しています。なかでもAmanのレジデンスは、同一マーケットの条件の近い非ブランド物件に対して15〜25%高い値上がり率を示してきました。Ritz-CarltonとMandarin Orientalも、とりわけNYCやマイアミの一等地では流通市場で堅調です。リセール価値を左右するのは、ブランドの格、立地、建物の品質、そしてホテル運営者との管理契約の強さです。
ブランデッドレジデンスとホテルコンドの違いは何ですか。
どちらもホテルブランドと結びついていますが、所有形態と使い方が異なります。ブランデッドレジデンスは、ラグジュアリーホテルブランドが運営する開発のなかにある、登記された完全な私邸です。所有者は使用に制限を受けず、所有権も完全です。一方、ホテルコンド（コンドホテル）は、所有できるホテル客室に近い性格を持ちます。住戸は通常ホテルの賃貸プログラムに組み込まれ、使用に制限がかかることがあり、内装もホテル基準で整えられます。ブランデッドレジデンスは、ホテルコンドに比べてプライバシーとカスタマイズの余地が大きく、価格帯も高くなるのが一般的です。
ご相談について
当社はこれまで40か国を超えるクライアントの売買をお手伝いしてきました。マンハッタンとマイアミの双方でブランデッドレジデンスに深く精通したブティック・ブローカレッジは当社だけであり、pre-constructionの価格、リセール在庫、そして市場に出ない物件へのアクセスを他にない形でご用意できます。
Amanのようなサンクチュアリでも、Four Seasonsでの家族の住まいでも、投資適格のブランド住戸でも、ブランド選びからクロージングまで一貫してご案内します。
ご相談を予約する →関連リソース
NYCのブランデッドレジデンス
Aman、Four Seasons、Ritz-Carlton、Waldorf Astoria、Mandarin Orientalが並ぶ、マンハッタン屈指のホテルレジデンス。
マイアミのブランデッドレジデンス
Miami Beach、Brickell、Surfside、そして南フロリダで最も人気の高いウォーターフロントに広がる、30件超のブランデッドレジデンス。
ウルトラ・ラグジュアリー不動産：NYCとマイアミ
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海外購入者ガイド
米国不動産の購入に臨む海外の買主のための実務ガイド。税務ストラクチャー、法人設立、フロリダ州SB 264への対応まで。
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最終更新：2026年3月
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ブランデッドレジデンスは、ホスピタリティ、ファッション、あるいは自動車のブランドとライセンス契約を結んだウルトラ・ラグジュアリーのコンドミニアムです。ホテル水準のサービス、ブランドの世界観に沿ったデザインを備え、条件の近い非ブランド在庫に対して1平方フィートあたり25〜50%のプレミアムがつきます。米国ではマンハッタンとマイアミがこの形式の二大マーケットで、パイプラインの規模は現在マイアミが国内最大です。
- ブランデッドレジデンスは、同一コリドーの条件の近い非ブランド在庫に対してPSFで25〜50%のプレミアムがつきます。ブランドの格、デザインの厳密さ、組み込まれたホスピタリティサービスが、その差の中身です。
- 米国で最も活発なパイプラインを抱えるのはマンハッタンとマイアミです。現在の新規ローンチ数はマイアミが先行し、確立されたホテルレジデンスの層の厚さではマンハッタンが上回ります。
- ブランドフィーの負担は、非ブランドのコンドミニアムの保有コストに対して1平方フィートあたり年$4〜$10程度上乗せされるのが一般的で、共益費に組み込まれるか、都度課金のサービス階層として用意されます。
- リセールの流動性は二極化しています。Four Seasons、Ritz-Carlton、Mandarin Oriental、Amanといった確立されたホスピタリティブランドは効率よく流通する一方、新しいローンチでは引き渡し後3〜5年の最初のリセールが動きにくいことがあります。
- 海外の買主がブランドコンドミニアムに向かうのは、それがコンドミニアムであること（co-opの理事会面接がない）、LLCやトラストでの所有が認められること、そして非居住者の購入に前向きなマーケットに集中していることが理由です。
販売中の在庫は マンハッタンの売り物件 ＋ マイアミの売り物件をご覧ください。また 2026年NYC新規開発パイプライン と 2026年マイアミのpre-constructionパイプラインもあわせてご確認ください。
ブランデッドレジデンスのアドバイザリー
物件情報ではなく、対話から始めます。
ブランド物件は、都市が変われば、スポンサーのカテゴリーが変われば、まったく別のものになります。ご興味を表明される前に、マンハッタンとマイアミの双方でサービス階層、ブランドフィーの負担、リセールの流動性、パイプラインの時期を比較検討します。
内密のご相談を始めるニューヨークと南フロリダで、世界中の買主をご案内しています。