NYC & Miami 不動産の海外バイヤー向けガイド
NYCとMiamiの不動産に関する海外バイヤー向けガイド。エンティティ構造、納税義務、ファイナンス、FIRPTA、遺産プランニング、そしてクロスボーダー購入の実務的な進め方を解説します。
非米国バイヤーが2026年に知っておくべきこと。ファイナンス、FIRPTA、遺産税、ビルの規則、リモート・クロージング
更新日 2026-04-27 · 読了30分 · 著者 Anthony Guerriero、公認ブローカー(NY · FL · CA)
私たちについて
Manhattan Miami Real Estateは20年以上にわたり海外バイヤーに助言し、ラテンアメリカ、ヨーロッパ、アジア、中東をはじめ世界各地のクライアントの米国不動産取引を支援してきました。New YorkとMiamiで非米国バイヤーにとって何が有効で、何がそうでないかを熟知しています。
創業者のAnthony GuerrieroはNew York、Florida、Californiaで公認のReal Estate Brokerであり、UHNW個人、ファミリーオフィス、クロスボーダー投資家を担当しています。FIRPTA、エンティティ構造化、委任状(Power of Attorney)によるクロージングを中核的な専門分野としています。
海外バイヤーは、居住権や米国市民権がなくてもNYCとMiamiで不動産を購入できます。購入の構造、すなわち法人名義か個人名義か、法域、税務上のポジショニングは、物件そのものと同じくらい重要です。成功するクロスボーダー取得の多くは、物件検索ではなく、基準、法域、タイミングの整理から始まります。
- 居住要件なし。海外バイヤーはNYCとMiamiの不動産を自由に購入できます
- FIRPTA(外国不動産投資税法)は売却時に適用され、約15%が源泉徴収されます
- エンティティ構造(LLC、トラスト、外国法人)は税負担、匿名性、遺産プランニングに影響します
- NYCのクロージング費用は買主負担が大きい(Mansion Tax、ローン登録税、弁護士費用)。Miamiは低めですが州固有の留意点があります
- ManhattanのCo-op(株式所有型住宅)は海外バイヤーを原則受け入れません。コンドミニアムは受け入れ、新築開発が最も一般的な選択肢です
米国は国際的な不動産投資を歓迎しています。追加の印紙税はなく、外国人保有の上限もなく、ほとんどの州では非米国バイヤーへの制限がありません。ただしFloridaはSB 264により特定国の国民への制限を導入しています(詳細は後述)。
カナダが大半の外国人購入を全面的に禁止し(Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act、2027年まで延長)、オーストラリアとニュージーランドが厳格な承認制を課し、シンガポール(60%の追加買主印紙税)、トロント(35%)、バンクーバー(20%)、香港(2024年2月にBSDを廃止)といった都市が歴史的に外国人へ懲罰的な移転税を課してきた世界において、米国は際立って開かれた市場であり続けています。
とはいえ、海外バイヤーには固有の検討事項があります。ファイナンス、エンティティ構造化、FIRPTA源泉徴収、遺産税リスク、母国との租税条約、そして国別のFlorida規制です。本ガイドでは、New York City、Miami、あるいは米国のどこであれ不動産を購入する前に知っておくべきことを、非米国居住者として購入する際の実務に焦点を当てて解説します。
Floridaの税制優位とSB 264の国別制限に関するMiami特化の詳細解説は、当社のガイド コンドミニアム購入に最適なMiamiのネイバーフッド をご覧ください。NYCのコンドミニアム選びは Manhattan高級コンドミニアム購入ガイドを、所有権に関する根本的な疑問は 外国人は米国で不動産を購入できますか?.
海外バイヤー向け2026年クイックファクト
海外バイヤー向けNYCとMiamiの一覧比較
| 項目 | New York City | Miami |
|---|---|---|
| 州所得税 | 最大10.9%(NYCが~3.876%を加算) | 0%(州所得税なし) |
| コンドミニアム価格中央値 $/sqft | ~$1,998 | ~$995 |
| Mansion Tax(NYC高額物件税) | 1%から3.9%(累進) | なし |
| Documentary Stamp Tax(証書印紙税) | N/A | 売却価格の~0.7% |
| 在庫に占めるCo-opの割合 | ~70%(外国人バイヤーに制限的) | ~0%(コンドミニアムのみ) |
| SB 264の国別制限 | N/A | 7か国が制限対象(中国、ロシア、イラン、北朝鮮、キューバ、ベネズエラ=マドゥロ政権、シリア) |
| テナントの権利 | 強い(1974年以前築・6戸以上の建物に家賃安定化制度) | オーナー寄り |
| こんな海外バイヤーに最適 | 資産保全、プレステージ、教育アクセス(Columbia、NYU) | 税効率、ライフスタイル、ラテンアメリカとの文化的親和性 |
多くの海外バイヤーは最終的に両都市で物件を所有します。ビジネスと教育のManhattan、ライフスタイルと税務上の居住地としてのMiamiです。
海外バイヤー向けプライベート・アドバイザリー
物件リストではなく、対話から始めましょう。
New Yorkと南Floridaでのクロスボーダー取得では、構造、法域、タイミングが価格と同じくらい重要です。居住、税務、ファミリーオフィスのご事情に合わせた機密ブリーフィングをご相談ください。
機密の対話を始めるNew Yorkと南Floridaでグローバルなバイヤーを支援しています。
第1部米国不動産市場は非常に透明性が高い
第2部多くの場合、仲介手数料は売主が負担する
第3部外国人バイヤーへの追加印紙税はない
第4部外国人バイヤーはCo-opではなくコンドミニアムに注目すべき
第5部外国人バイヤーもファイナンスを利用しやすい
第6部投資家はファイナンス開始から最初の10-15年間、賃貸収入に税金を払わない
第7部外国人バイヤーは所得税の経費控除を選択する必要がある
第8部FIRPTA源泉徴収
第9部外国人バイヤーは遺産税(エステート・タックス)を回避する計画を立てるべき
第10部外国人バイヤーは母国の税務専門家に相談すべき
第11部外国人は別の投資物件を購入することでキャピタルゲイン税を繰り延べできる
第12部外国人バイヤーはクロージングのために米国にいる必要はない
ご相談ください
初めての米国不動産の購入、複数物件ポートフォリオの構築、Floridaへの税務上の移住計画のいずれであっても、私たちは海外クライアントのクロスボーダー取引を専門としています。
ご相談内容はすべて機密扱いです。母国のアドバイザーや米国の税務専門家とも連携して進めます。
物件リストではなく、対話から始めましょう。
Manhattan Miamiは、NYCと南Floridaで少数の買主、売主、ファミリーオフィスに助言しています。オープンな物件検索は行いません。すべての関係は文脈の共有から始まります。
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