2026年2月更新

マイアミはリゾート地から世界の富の集積地へと姿を変えました。ヘッジファンドと金融機関の移転、いわゆるWall Street Southとして始まった動きは、いまやテック創業者、ビリオネア起業家、超富裕層ファミリーの本格的な移住へと広がっています。その帰結が、Miami Beachで1平方フィートあたり4,000ドル超、Brickellで2,800ドル超という超高級不動産市場であり、トロフィー物件への需要はかつてない水準にあります。

Wall Street Southとは何か

Wall Street Southとは、ニューヨークやシカゴをはじめとする従来の金融センターから、ヘッジファンド、プライベートエクイティ、ウェルスマネジメント各社が移転したことにより、マイアミが米国の主要な金融拠点として台頭したことを指す言葉です。

その起点はおそらく2018年、Barry Sternlichtが1,150億ドル規模の投資会社Starwood Capital Groupを、コネチカット州GreenwichからMiami Beachへ移したときでした。当時は明らかに逆張りの判断です。ただしSternlichtは、後に多くの人が気づくことを先に見ていました。フロリダ州の州所得税ゼロ、企業に寛容な事業環境、そして厚みを増しつつあった人材層が、従来の金融拠点に代わる現実的な選択肢を成立させていたのです。

移住が加速したのはCOVID-19のさなかです。ニューヨーク、カリフォルニア、イリノイが厳しいロックダウンを敷く一方で、フロリダはおおむね事業活動を続けました。一時的に移り住んだ金融、テック、暗号資産の専門職は、Sternlichtがすでに知っていたことを体感し、その多くがそのまま戻りませんでした。

現在、フロリダに本社を置く運用会社は500社を超え、その運用資産はおよそ3,000億ドルに達します。マイアミはいまや世界の金融センター上位25位に名を連ねています。

Citadel効果:Ken Griffinによるマイアミへの25億ドルの賭け

転機は2022年、Ken Griffinが650億ドル規模のヘッジファンドCitadelをシカゴからマイアミへ移すと発表したときに訪れました。GriffinはBrickellで6億7,000万ドルを超える不動産を集め、いまマイアミで最も重要な商業開発を進めています。1201 Brickell Bay Driveに建つ、Foster + Partners設計の高さ1,049フィートのスーパートールです。当初見込みの10億ドルから膨らんだ25億ドルのこのプロジェクトには、130万平方フィートのクラスAオフィスにCitadelのグローバル本社が入り、最上部には212室のラグジュアリーホテルが載ります。着工は2026年初頭。後続フェーズではオフィスの増床と100戸の住宅タワーが予定されています。完成すればマイアミで最も高い建物となり、ニューヨークを除く東海岸でも屈指の高さになります。

Citadelの到着は、より広い移転の連鎖を呼び込みました。Goldman Sachsは資産運用部門をWest Palm Beachへ拡張し、100名を超えるトレーダーを置いています。Blackstoneはマイアミに拠点を開設。Carl IcahnはIcahn Enterprisesの本社をSunny Isles Beachへ移しました。Thoma BravoとMillennium ManagementはBrickellにオフィスを構えています。この流れは自己強化的で、大手が一社来るたびに、次の一社にとってマイアミの正当性が高まってきました。

ビッグテックがWall Streetに続く

企業の移転は金融にとどまりません。Microsoftは2021年、ラテンアメリカ地域本社として830 Brickellに5万平方フィートを賃借しました。Amazonは2025年、Wynwood Plazaの7万5,000平方フィートというWynwood史上最大のオフィス賃貸契約を結び、同時にSouth Dadeで100万平方フィートのフルフィルメントセンターを建設しています。AppleはCoral Gablesで4万5,000平方フィートに拡張し、Miami Worldcenterに旗艦店を構えました。

国際法律事務所が旗を立てる

金融が動けば、BigLawが続きます。全米最大級の法律事務所は、移ってきた顧客に対応するため、マイアミ拠点の開設を急ぎました:

• Kirkland & Ellis:830 Brickellに11万5,000平方フィート。2022年のマイアミにおける最大の新規進出オフィス賃貸契約
• Sidley Austin:830 Brickellにマイアミオフィスを開設
• Winston & Strawn:830 Brickellへ拡張
• Baker McKenzie:830 Brickellにスペースを賃借

Vlad DoroninのOKO Groupが開発した830 Brickellは、事実上マイアミ企業社会の本社ビルになりました。Citadelの暫定オフィス、Microsoft、Thoma Bravo、そして全米有数の法律事務所4社が入居しています。賃料は1平方フィートあたり125〜150ドルで、マンハッタンの平均募集賃料を上回ります。

どのビリオネアがマイアミに移ったのか

富の移動はWall Streetの外にまで及びます。テック創業者、ベンチャーキャピタリスト、世界のビリオネアが、マイアミを本拠または第二の拠点に定めつつあります。しかもカリフォルニアで取り沙汰される富裕税が、テック系ビリオネアに税制上有利な移転先を探させており、動きはさらに速まっています。

テック創業者とカリフォルニアからの脱出

Jeff Bezos:2023年後半にシアトルから移住。Indian Creek Islandに 2億3,700万ドル 規模のコンパウンドを買い集めています(通称Billionaire Bunker)

Larry Page:Googleの共同創業者。Coconut Groveの水辺物件を 1億8,800万ドル超 相当を取得しました(2025年12月〜2026年1月)。3件のエステートを束ねてコンパウンドを構成します

Sergey Brin:Googleの共同創業者。伝えられるところでは Miami Beach のエステートを物色中

Mark Zuckerberg :Facebook/MetaのCEO。2026年2月時点で、 1億5,000万〜2億ドル 規模のIndian Creek Islandのコンパウンドを購入する契約に入っています。 

これで 米国の富裕層トップ10のうち4人 がマイアミに主たる住居を置くことになります。いずれもこの3年のうちの出来事です。 

ベンチャーキャピタルとテックのエコシステム

創業者たちはエコシステムごと持ち込みました:

• Founders Fund (Peter ThielのVCファーム):マイアミに拠点を設置
• Keith Rabois (Khosla Venturesのゼネラルパートナー):マイアミを最も声高に支持するテック関係者の一人で、地元不動産に多額の投資
• Atomic (Jack Abrahamのベンチャースタジオ):本社をサンフランシスコから移転
• David Vélez (Nubank創業者、ブラジル最富裕):マイアミを拠点に
• 暗号資産、フィンテック、AIのスタートアップも数多くマイアミを本拠にしています

その他の著名な住人

Indian Creekのその他の住人: Tom Brady、Ivanka Trump & Jared Kushner、Carl Icahn、 ビリオネアが住むエリアをすべて見る

The Weeknd (Abel Tesfaye):Coconut Groveでメガマンションを最近取得し、Larry Pageと同じエリアの住人に

カリフォルニアからのパイプライン

富の移動のペースは速まっています。報道によれば、2025年12月には少なくとも3人の匿名のカリフォルニアのビリオネアがマイアミのブローカーと組んでフロリダ居住権の確立に動き、さらに5人がSouth Floridaの物件を実際に探しています。フロリダのビリオネアの数は、近年6人から119人へと急増しました。もっとも、年配のビリオネアの多くは、静かで由緒あるオールドマネーの土地であるPalm Beachに落ち着く一方、Miami-Dadeは若い創業者やテック経営者、都市的な暮らしを求める層を引き寄せています。

こうした結果を生んでいる「富の移動」に、減速の兆しはありません。フロリダの人口は2025年に1日あたり1,350人増え、過去最高を更新しました。全米の人口増330万人のうち、170万人を南東部が取り込んだ計算です。ISGはこれを「20年続く移住パターンの5年目」と位置づけています。

数字も傾向を裏づけます。フロリダでは2025年に5,000万ドル超の超高級取引が17件成立し、過去最高となりました。ニューヨークは12件、カリフォルニアは10件です。第二の住まいを求める超富裕層の行き先として、マイアミはニューヨークを上回りました。

出典:ISG Q4 2025 Report、Knight Frank Wealth Report 2025、Christie's International Real Estateの年末データ

マイアミの超高級不動産:価格帯を理解する

マイアミではいま初めて、真の超高級住宅開発が規模を伴って進んでいます。「ラグジュアリー」の定義も大きく動きました。10年前なら60万ドルで名乗れたものが、いまは250万ドル近くから始まり、超高級は1,000万〜1,500万ドルからです。

超高級の水準はサブマーケットごとに異なります:

• Miami Beach (Surfside、Bal Harbour、South Beach、Fisher Island):1,000万ドル超／1平方フィートあたり4,000ドル超
• Downtown Miami (Brickell、Coconut Grove、Coral Gables):1,000万ドル超／1平方フィートあたり2,800ドル超

Miami Beachのサブマーケットは、オーシャンフロントの希少性とブランデッドレジデンスのプレミアムから、平方フィート単価が高くなります。一方Downtown側は入口の価格が低いものの、上昇の勢いは強まっています。Aston Martin ResidencesとFour Seasons Coconut Groveは、いずれも近年、本土側の記録を更新しました。

年別 マイアミの超高級成約件数

出典:ISG Q4 2025 Report

平方フィート単価が最も高い開発

===>>> マイアミおよびMiami Beachで販売中のコンドミニアム(>1,000万ドル)を見る

戸建てとコンドミニアムの記録的成約(2024〜2026年)

Jeff BezosはIndian Creekのコンパウンドを集めるのに2億3,700万ドル超を投じています。Larry PageはCoconut Groveで1億8,800万ドル超、しかもまだ増えています。

===>>> マイアミおよびMiami Beachで販売中の戸建て住宅(>1,000万ドル)を見る

超高級コンドミニアムが支持を広げる理由

トロフィー級の邸宅が記録的な価格を集め続ける一方で、供給の制約と実務上の現実から、超富裕層の買主はハイエンドのコンドミニアムへと向かいつつあります。

水辺の在庫が限られている: マイアミで最も人気の高い戸建てのエンクレーブ、Indian Creek(41区画)、Star Island(34区画)、Fisher Islandには、実質的に空き地がありません。BezosやPageのような買主は既存のエステートを取得するほかなく、望む規模にするために複数物件を束ねることも少なくありません。

マイアミで邸宅を持つ隠れたコスト: South Floridaの高温多湿で塩を含んだ空気は、水辺のエステートに容赦がありません。外装の維持、造園の手入れ、ハリケーン対策、スタッフの管理だけで、固定資産税を除いて年間50万ドルから100万ドル超に達することがあります。保険はさらに上乗せです。マイアミの水辺の邸宅の保険料はいまや年間20万〜50万ドルを普通に超え、近年のハリケーンで市場が引き締まった結果、年間100万ドル超の保険料に直面する超高級エステートもあります。複数の住まいを持ち慣れたビリオネアの多くは、これを運営上の負担と感じています。

「手間のかからない」超高級の台頭: Four Seasons、Aman、St. Regisといったブランデッドレジデンスは別の選択肢を示します。1平方フィートあたり4,000〜6,000ドル超のペントハウスに、ホテル水準のサービス、常駐スタッフ、手離れのよい維持管理が付きます。マイアミ、ニューヨーク、アスペンを行き来する買主にとっては、家政の体制をまるごと必要とする1億ドルのエステートより、コンシェルジュの付く3,000万〜5,000万ドルのコンドミニアムのほうが現実的です。

Shore Club Private CollectionやThe Raleighが1平方フィートあたり4,500ドルを超える価格で買主を見つけている理由も、ここにあります。超富裕層はいま、運営の面倒を伴わないアドレスを求めています。

出典:Miami Downtown Development Authority 3D Map

Brickellの変貌:ブランデッドレジデンスがスカイラインを塗り替える

マイアミの金融街Brickellは、ここ数十年で最も大きな変化のただなかにあります。理由は明快で、買主像そのものが変わったからです。

長らく、ラグジュアリーの買主にとっての既定路線はMiami Beachでした。ただし彼らの多くは別荘を求めるセカンドホームの購入者です。Wall Street Southの移住が連れてきたのは別の買主でした。主たる住居ごと移してくる経営者、創業者、金融のプロフェッショナルです。830 BrickellやCitadelの新本社に通う人にとって、Miami Beachからの車で30分、渋滞時には1時間に延びる通勤はほとんど意味をなしません。Brickellなら職住が徒歩圏で、買い物と食事はBrickell City Centre、Coconut GroveやCoral Gablesにも近く、Opa-lockaやMiami Internationalからのプライベート航空へのアクセスも容易です。

だからこそBrickellのブランデッドレジデンスのパイプラインは一気に膨らみ、価格もビーチ側の市場に近づいています。主たる住まいを求める買主が欲しいのは、リゾートではなく都市の利便性です。

OKO Groupによる5億2,000万ドルの取得

2025年12月、Oak Row EquitiesとVlad DoroninのOKO Groupが、 フロリダ州史上最大の土地取得を完了しました。1001および1111 Brickell Bay Driveの4.25エーカー、485フィート連続するベイフロントを、5億2,000万ドル(1エーカーあたり1億2,200万ドルで新記録)で取得したものです。この敷地は300万平方フィートを超える開発が可能な用途地域にあり、高さ1,049フィートまでのスーパートールを複数収められる規模で、密度ではマンハッタンのHudson Yardsのタワー1棟に匹敵します。Brickellでこの規模の水辺の開発用地が残っているのは、ここが最後です。

Amanのオーナー兼CEOであるDoroninは、より大規模な都市型複合開発に向けた3つ目のホテルブランド Atmaを立ち上げようとしているようです。「Atma Miami by Aman」(185スイート)に言及する商標出願と資金調達関連の書類からは、Brickell Bayの敷地がこの新ブランドのデビューの場になる可能性がうかがえます。

Brickellの着工前ブランデッドレジデンス

ビリオネアがマイアミへ移る理由(税制、テック、ライフスタイル)

移住が加速し始めたのは、 2017年Tax Cuts and Jobs Act が州税・地方税(SALT)控除に1万ドルの上限を設けて以降です。これはニューヨークやカリフォルニアなど高税率州の高所得者に偏って効いた措置でした。州所得税を数百万ドル単位で払う超富裕層にとって、SALT上限はその痛みを和らげてきた連邦控除を消し去り、フロリダの所得税ゼロを一段と魅力的にしました。

マイアミの上昇を支えるファンダメンタルズ:

1. 州所得税ゼロ。フロリダに個人所得税はなく、ニューヨークやカリフォルニアと比べて高所得者は10〜13%を節約できます
2. 富裕税の提案:カリフォルニアのビリオネア課税案が、テック創業者の流出を加速
3. リモートワーク革命:パンデミック後、テック企業はSFやNYCへの常駐を求めなくなりました
4. 企業に寛容な事業環境:富の創出と、暗号資産・フィンテックの革新を歓迎する規制風土
5. 世界とのつながり:主要な国際空港があり、ラテンアメリカの資本とテック市場に近い
6. ライフスタイル:一年を通じた気候、世界水準の食、Art Basel、ビーチ
7. ネットワーク効果:Bezos、Griffin、有力VCが動いた後、エコシステムが続きました

海外の買主とArt Basel効果

マイアミのラグジュアリー市場はもともと国際的でしたが、買主像は大きく変わりました。ブラジル、アルゼンチン、コロンビア、メキシコ、ベネズエラを中心とするラテンアメリカの資産は、長くこの市場を支えてきました。政治的な安定、ドル建ての資産、そして母国からの近さが理由です。

Art Basel Miami Beachは2002年以降、毎年12月に開かれ、マイアミに対する世界の見方を変えました。アートフェアとして始まったものは、ビリオネア、コレクター、ファッション、金融が一週間交わる場になりました。この催しはヨーロッパと中東の資産にマイアミを認知させ、本来ならニューヨーク、ロンドン、モナコしか見なかったであろう買主を連れてきました。

現在、マイアミの超高級取引のかなりの部分を海外の買主が占めています。 Faena House、 Surf Club Four Seasons、そしてAman Miami Beachといった建物は、こうした世界の買主を念頭に設計されています。サンパウロからジュネーブまでのコレクターやファミリーオフィスに響くサービス水準、プライバシー、デザインの感覚を備えています。

結果としてマイアミは、ニューヨークやロサンゼルスだけでなく、世界の富の中心地と競い合っています。マイアミの2,000万ドルのペントハウスは、ロンドンやシンガポールの同等物件より広く、気候がよく、保有コストも抑えられます。しかも州所得税はありません。

超富裕層のセカンドホームの行き先として、マイアミはニューヨークをわずかに上回り、第1位になりました。

築古の建物と新築:買主が知っておくべきこと

フロリダのコンドミニアムの特別賦課金をめぐる報道が、買主の混乱を招いています。前提として押さえておきたい点があります:

2021年にSurfsideで起きたChamplain Towers Southの崩落(死者98名、1981年竣工の建物)を受け、州は築30年を超える建物に構造検査と修繕積立金の全額積み立てを義務づける法律を整えました。築古の管理組合の多くは、いま1戸あたり5万〜10万ドル超の特別賦課金に直面しています。

この問題が生じているのは1970〜1990年代の建物であり、ラグジュアリーや超高級の開発ではありません。 Surf Club Four Seasons、Aman、Una Residences、Shore Clubといった物件は、現代の設計基準に沿って建てられ、修繕積立も適切で、機関投資家水準の管理体制を備えています。ISGによれば、築30年未満の建物のコンドミニアム価格は2023〜2025年に13%上昇しました。

2026年の市況

資金調達の環境

住宅ローン金利は2025年1月の7.25%から、2026年1月にはおよそ6.25%まで下がりました。2026年半ばには5%台半ばになるとの予想も出ています。ただし超高級セグメントへの影響は限定的です。1平方フィートあたり1,000ドルを超える取引の70%は全額現金によるものです。

開発パイプライン

現在の開発パイプラインは153棟、総戸数16,400戸で、うち8,200戸が建設中です。約60%が販売済みで、消化は健全といえます。過去のサイクルと比べれば抑制の効いたパイプラインで、デベロッパーは供給を絞ることで価格決定力を保ってきました。

記録的な取引高

MLSの総取引額は2025年に622億ドルとなり、2024年の526億ドルを上回って過去最高を更新しました。成約件数も66,700件で過去最高です。超高級層にとどまらない、市場全体の強さがうかがえます。

よくある質問

「Wall Street South」とは何を指しますか

Wall Street Southとは、ヘッジファンド、プライベートエクイティ、ウェルスマネジメント各社がニューヨークやシカゴからSouth Floridaへ移転した結果、マイアミが米国の主要な金融センターへと変わったことを指します。先鞭をつけたのはBarry SternlichtのStarwood Capitalで、2018年にGreenwichからMiami Beachへ移りました。移住はCOVID-19の期間に加速します。他州がロックダウンする一方で、フロリダは開いていたためです。フロリダの州所得税ゼロと企業に寛容な事業環境が、その流れを補強しました。

Ken GriffinはなぜCitadelをマイアミへ移したのですか

Ken Griffinは2022年、生活の質、企業に寛容な事業環境、そしてフロリダの州所得税ゼロを挙げて、Citadelをシカゴからマイアミへ移しました。その後Brickellの不動産に6億7,000万ドル超を投じ、25億ドルの本社タワーを建設中です。マイアミで計画された単体のタワーとしては、過去最も高額なものになります。

マイアミの超高級コンドミニアムはいくらしますか

マイアミの超高級コンドミニアムは、Miami Beach(Surfside、Bal Harbour、South Beach)で1平方フィートあたり4,000ドル超、Downtown Miami(Brickell、Coconut Grove)で2,800ドル超から始まります。超高級の入口はおおむね1,000万〜1,500万ドルで、トロフィー級のペントハウスは5,000万ドルを超えます。Miami-Dadeのコンドミニアム成約の記録は、SurfsideのSeawayでの8,600万ドルです。

1,000万ドル超のセグメントを建物ごとに(平方フィート単価、象徴的なタワー、買主像まで)確かめるには、 マイアミの超高級コンドミニアムのガイドをご覧ください。

マイアミにはどのビリオネアが住んでいますか

マイアミに移った著名なビリオネアには、Jeff Bezos(Amazon)、Ken Griffin(Citadel)、Larry Page(Google)、Carl Icahn、Tom Bradyがいます。多くは「Billionaire Bunker」と呼ばれるIndian Creek Islandに住んでいます。 マイアミのビリオネアが住むエリア と Billionaires Beachもあわせてご覧ください。

2026年、マイアミの不動産は投資先として有望ですか

マイアミの超高級不動産は、ニューヨーク、ロンドン、シンガポールと価格の面で肩を並べるところまで来ており、資本の流入も前例のない規模で続いています。支えているのは、富の移動(1日あたり1,350人がフロリダへ移り、過去最高を更新)、水辺の土地供給の限界、そしてフロリダの税制上の優位です。ただし買主は、建物の築年数と修繕積立の状況についてデューデリジェンスを尽くすべきです。

マイアミで最も高額なコンドミニアムはどの建物ですか

マイアミで記録された平方フィート単価の最高値は、SurfsideのSurf Club Four Seasonsでの6,731ドルです。着工前のShore Club Private Collectionなどは、1平方フィートあたり4,500〜11,000ドルを見込んでいます。

2026年の見通し:FIFA World Cupとその先

2026年のFIFA World Cupではマイアミに最大100万人の来訪が見込まれ、世界の視線はさらに集まります。市場のファンダメンタルズは堅調です:

• 高税率州からの富の移動が続く(1日あたり1,350人、過去最高)
• 水辺の土地供給が限られる
• 機関投資家水準の新規開発パイプライン(153棟、60%が販売済み)
• 国際金融のプレゼンス拡大
• 住宅ローン金利の低下(2026年半ばに5%台半ばとの予想)

Ken Griffinはこう述べています: 「マイアミはアメリカの未来だ」

問いはもはや、マイアミがニューヨーク、ロンドン、シンガポールと並ぶかどうかではありません。マイアミがそれらを 追い越しうるかどうかです。

Manhattan Miami Real Estate は、マイアミのラグジュアリーおよび超高級市場を専門とし、Brickell、Miami Beach、Coconut Grove、Coral Gablesをカバーしています。

お問い合わせ: Anthony Guerriero | aguerriero@manhattanmiami.com 

ラグジュアリー不動産をさらに見る

マイアミとニューヨークの、屈指の物件と特別なエリアをご覧ください:

• マイアミのペントハウス トップ50:Miami Beachで最も優れた高層レジデンス
• マイアミで最も高額な住宅:South Florida各地の超高級エステートと水辺の邸宅
• マイアミで最も高額な物件100:いまマイアミ市場の頂点にある物件を見る
• マイアミのブランデッドレジデンス:South Floridaのホテルブランド住宅
• マイアミの象徴的なレジデンシャルビル:マイアミで最も語り継がれるラグジュアリービル
• NYCのペントハウス トップ50:マンハッタンで最も限られたペントハウス
• Billionaires Rowのアパートメント:マンハッタン随一の超高級コリドー
• マンハッタンで最も高額な物件100:ニューヨークで最も高額な売り出し物件
• NYCのブランデッドレジデンス:ニューヨークのホテルブランド住宅
• NYCの象徴的なレジデンシャルビル:マンハッタンで最も由緒あるレジデンスのアドレス
• NYCの新規開発:マンハッタン最新のラグジュアリー新築
• ブランデッドレジデンス:世界のブランデッドレジデンス完全ガイド