Q1 2026 · By Anthony Guerriero · Updated April 2026
プレコン・プレミアム
+12–18%
初期リリース価格比
編集長序文
2026年第1四半期のMiamiは、もはや機能的に単一の市場ではありません。相反する理由により、正反対の方向へと乖離しつつある二つの市場が存在します。
スポンサー在庫およびMiamiのプレコン・アロケーションについては、Miamiプレコンストラクションを閲覧してください。
Mainland Miamiは成長ストーリーであり、Brickell、Edgewater、Coconut Grove、Downtownがブランデッド・バーティカル・ラグジュアリーの成熟したパイプラインを吸収しています。Miami Beachは希少性のストーリーであり、土地制約、供給制約、そしてますます高まる保険・アセスメント制約を抱えています。
UHNWの買主および売主にとって、実務上の現実は、本土とBeachを別個の市場として引受けなければならないということです。両者を一つとして扱えば、いずれの判断も誤ることになります。
市場スナップショット
Mainland Miami（高級コンドミニアム）
- 売上：+13% YoY
- 平均価格：+18% YoY
- 平均 PPSF：+9% YoY
- $3M超の売上：YoYでほぼ3倍
Miami Beach & バリアー・アイランズ
- 在庫：2023年以来初の減少
- トロフィー・オーシャンフロント：記録的価格で堅調
プレコンストラクション（両サブマーケット）
- 契約締結後の価格上昇：初期リリース価格より+12–18%上昇
再販 PPSF 参考バンド
契約 — リアルタイム市場シグナル
クロージングは過去を描写します。Miamiのプレコンストラクション市場では、契約が再販コンプ・ブックを6〜18ヶ月先行しています。
Q1 2026の高級プレコンストラクション契約は、初期リリース価格より12〜18%上回って成立しました。デベロッパーは在庫吸収に伴いリリース・ティアを引き上げており、契約締結の速度がその上昇を支えています。
示唆されること：再販とプレコンストラクションはすでに別個の価格体系です。プレコンストラクションが価格を設定し、再販はそれに追随します。誤った指標で引受けを行う買主は、資産の価格を誤って判断することになります。
Mainland Miami — ブランデッド・バーティカル・ラグジュアリーの成熟
5年前、本土のラグジュアリーは賭けでした。今日それはアセット・クラスであり、支配的な製品タイプはブランデッド、バーティカル、フルサービスです。
- Brickell（$1,200–$1,500+ PPSF）。成熟したサブマーケット。ブランデッド・コアはバンドを大幅に上回る取引となっています。金融サービスおよびファミリー・オフィス需要が年間を通じた底値を深めています。
- Edgewater（$800–$1,100 PPSF）。最も急速に進化しています。上端のプレコンストラクションは再販を大幅に上回る価格設定であり、後ろ向きのコンプで引受けを行う買主はローンチ市場を誤って判断することになります。
- Coconut Grove（$1,000–$1,350 PPSF）。低密度のブティックおよびウォーターフロントのブランデッド物件がGroveを二次的ではなく、真の本土トロフィー・サブマーケットとして確立しました。
- Downtown（$700–$950 PPSF）。最も製品感応的です。新しいブランデッド・タワーが価格を押し上げ、古い在庫は旧来の曲線で成立します。
本土の買主は場所だけでなく、建物にコミットしています。
Miami Beach & ビーチズ — 希少性プレミアム
Beachは製品によって価値上昇しているのではありません。複製不可能な土地によって価値上昇しています。
再販レンジは$1,100–$1,600+ PPSFで、ブランデッド・オーシャンフロント、South of Fifth、Bal Harbour、Surfside、Fisher Islandはバンドを大幅に超えています。オーシャンフロントのサイトはほぼ占有されており、ポスト・Surfside体制がローンチ・ケイデンスをさらに圧縮しています。
Q1の在庫収縮 — 2023年以来初めて — が実務上のシグナルです。複数四半期にわたる供給増加の後、Beachは補充より速く吸収しています。
トロフィー・オーシャンフロントは引き続き堅調に推移しています。Q1のメジアンは$1M未満の古い在庫がより多く成立するミックスにより動きました。Beachの上位 — ブランデッド・オーシャンフロント、プライベート・アイランド、Bal Harbour / Surfside トロフィー — は堅調から記録的な価格を記録しました。Beachは底部と中間を再値付けする一方、上部は前進しています。
価格差 — Miami Beachが異なる取引をする理由
本土とBeachは異なる要素で価格が決まります。
本土は製品市場です：価格は建物によって決まり、オペレーター、ブランド、建築、アメニティ・スタックが要因です。建物を変えれば価格が変わります。
Beachは土地市場です：価格はサイトによって決まり、水域、眺望、フロンテージ、代替不可能性が要因です。同じサイトの建物を変えても、土地は依然としてプレミアムを維持します。
Brickellのブランデッド・ユニット$1,500 PPSFとMid-Beachのオーシャンフロント・ユニット$1,500 PPSFは同じ資産ではありません。一方は建物を買うことであり、他方は海岸線を買うことです。
二層市場 — 新しいコンドミニアムと古いコンドミニアム在庫
これは単純な品質プレミアムではありません — 古いコンドミニアム在庫の構造的な再値付けです。
- 新しい物件（築30年未満）。ブランデッド、1992年以降の建築基準、現代的な積立金と構造的姿勢、フルサービス・オペレーター。本土の18%平均上昇とBeachの記録的な上位PPSFを牽引している在庫。
- 古い物件（築30年超）。ポスト・Surfside規制体制における根本的に異なるリスク・プロファイル。
新規開発パイプライン
注目の新規開発およびトロフィー活動
買主への示唆
$4Mを超える、特に$10Mを超える価格帯において、Q1のデータは、二分化した市場が示唆していない調整を待つことに反論しています。本土は製品で価値上昇しています。Beachは希少性で価値上昇しています。プレコンストラクションは再販に12〜18%先行しています。
売主への示唆
新しい、ブランデッド、または真に希少な物件のオーナーにとって：価格交渉力は現実であり持続的です。プレコンストラクションは再販コンプ・セットを再値付けしており、トロフィー・オーシャンフロントは構造的に逼迫した供給の中で機能しています。適切に価格設定され、適切に文書化されたリスティングは成立しています。
古い在庫のオーナーにとって：市場は軟調ではありません。再値付けされたのです。クリーンな積立金調査、現在の再認定、透明なアセスメント、安定したHOA姿勢を備えたリスティングは成立しています。それらの書類のないリスティングは成立していません。流動性は今や買主グレードの文書を通じて流れています。
よくある質問
Q1 2026のMiami高級コンドミニアム市場はどのように推移していますか？
Mainland Miami の高級コンドミニアム売上はQ1 2026にYoYで13%上昇し、平均価格はYoYで18%上昇、平均PPSFはYoYで9%上昇しました。$3M超の売上は前年比でほぼ3倍になりました。Miami Beachの在庫は2023年以来初めて減少し、トロフィー・オーシャンフロントは記録的な価格で堅調でした。
Mainland MiamiとMiami Beachの価格の違いは何ですか？
Mainland Miamiは製品市場です — 価格は建物によって決まります（オペレーター、ブランド、建築、アメニティ・スタック）。Miami Beachは土地市場です — 価格はサイトによって決まります（水域、眺望、フロンテージ、代替不可能性）。BrickellのブランデッドユニットのPPSF $1,500とMid-Beachのオーシャンフロント・ユニットのPPSF $1,500は同じ資産ではありません。
Miamiサブマーケットの再販PPSFの参考バンドは何ですか？
Q1 2026再販PPSFバンド：Downtown $700–$950、Edgewater $800–$1,100、Coconut Grove $1,000–$1,350、Brickell $1,200–$1,500+、Miami Beach $1,100–$1,600+。Beach上のブランデッド・オーシャンフロントは上限を大幅に超えます。
Miami のプレコンストラクションは再販に対してどのくらいのプレミアムで取引されていますか？
Q1 2026の高級プレコンストラクション署名済み契約は初期リリース価格より12〜18%上回って成立しました。プレコンストラクションは今や価格を設定しており、再販はそれに追随します。後ろ向きの再販コンプでプレコンストラクションの引受けを行う買主は資産の価格を誤って判断することになります。
なぜ古いMiamiコンドミニアム在庫は再値付けされているのですか？
ポスト・Surfside後の四つの力が古いコンドミニアム在庫を再値付けしています：（1）30年再認定マイルストーンの所見、（2）もはや免除できない法定積立金要件、（3）保険とメンテナンスからのHOA増加の複合、（4）構造的・アセスメント・リスクの明示的な買主/貸し手価格評価。古い在庫は今や「古い建物」の価格ではなく、リスク調整済み価格で取引されています。
Q1 2026でMiamiの最も注目すべき高級新規開発とトロフィー取引は何でしたか？
Brickell KeyのMandarin Oriental Residencesは約$6,300 PPSFで$49.9M近くのペントハウス価格を記録しました — 新たな本土の上限。その他の注目の活動：The Perigon（Mid-Beach）、7200 Collins（North Beach）、The Cove（Edgewater）、Baccarat Residences（Brickell）、Villa Miami（Edgewater）、Okan Tower（Downtown）、E11EVEN Beyond（Downtown）。
Miami コンドミニアム市場はいつ二分化し始めましたか？
Mainland Miami（製品市場）とMiami Beach（土地市場）の構造的分離は、契約市場とクロージング市場が異なるストーリーを語り始めたQ2 2024に目に見える形で始まりました。Q3 2024までに分離は運用上のものとなりました；Q4 2024までに構造的となりました；Q1 2025までに市場のコンセンサスな解読となりました。
2024年12月のフロリダ積立金積立期限は古いMiamiコンドミニアムにどのような影響を与えましたか？
2024年12月31日のSB-4D期限はフロリダのコンドミニアム管理組合に構造完全性積立金調査の完了と積立開始を要求しました。この期限は古いビルが負っているものを変えませんでした；それが開示し、積み立て、アセスメントしなければならないものを変えました。市場は古い在庫を構造的に — 循環的にではなく — 再値付けし、Q2 2025までに入札に割引が組み込まれました。
連邦準備制度の2024年9月の利下げ後、Miami コンドミニアム市場はどうなりましたか？
2024年9月の50ベーシス・ポイントの利下げはファイナンシング計算をリセットしましたが、それが解放した限界需要は選択的でした — ブランデッドな本土とトロフィーBeachがそれを吸収しました；古い在庫は適度に恩恵を受けましたが、金利では対処できない構造的逆風に直面し続けました。Q3 2024は同じカレンダーで上位ティアと古い中級の価格が逆方向に動いた最初の四半期でした。
Miamiのプレコンストラクションは2024年と2025年に再販をアウトパフォームしましたか？
はい、決定的に。Q2 2024までに契約ブックはクロージング・ブックをリードし始めました。Q1 2025までに契約はクロージングの6〜12ヶ月先を走っていました。初期リリース価格に対する12〜18%のプレコンストラクション・プレミアムは2025年を通じてQ1 2026に至るまで維持されました。プレコンストラクションは市場の上位での限界価格設定者となりました。
どのMiamiブランデッド・コンドミニアム・プロジェクトが2024〜2025年の開発サイクルを定義しましたか？
Brickell KeyのMandarin Oriental Residences、St. Regis Brickell、Cipriani Brickell、Aston Martin Residences、EdgewaterのVilla Miami、The Cove（Edgewater）、Baccarat Residences Brickell、Mercedes-Benz Places Miami、The Perigon（Mid-Beach）、7200 Collins（North Beach）、Okan Tower（Downtown）、E11EVEN Beyond（Downtown）。これらは合わせて米国のどのメトロよりも深いアクティブなブランデッド・コンドミニアム・パイプラインを構成しています。
Q4 2025のMiami高級コンドミニアム市場はどのようでしたか？
Q4 2025はBeach在庫が複数四半期の高値にあり、マージンで収縮の最初の兆候が見られて閉じられました。本土の$3M超の活動は年末に向けて速度を構築し続けました。プレコンストラクションは12〜18%のプレミアムを維持しました。年間集計は2025年を記録的な価格の年として組み立てましたが、古い在庫ではそれにアクセスするために文書の規律（積立金調査、再認定、アセスメント履歴）が必要でした。
締めくくり — Manhattan–Miami キャピタル・コリドー
Q1 2026はMiamiとManhattan両方でManhattan Miamiの実務上のテーゼであったものを確認しました：資本はベスト・イン・クラス資産に集中しており、新鮮な高品質製品の供給は構造的に制約されており、ニューヨークと南フロリダの間のコリドーは深まり続けています。
集計は分析の誤った単位です。機会は特定の資産にあります — 建物、築年数、サブマーケット、系譜によって — 希少性、品質、タイミングが収束するところに。
資産の選択は今やマーケット・タイミングよりも重要です。
出典：Corcoran Miami Beaches & Coastal Mainland Market Report 1Q 2026；The Real Deal Miami Q1 2026 カバレッジ；Manhattan Miami Real Estate 市場分析。Anthony Guerriero、Manhattan Miami Real Estate · 2026年4月。
プロパティ・インテリジェンス・ハブでは、NYCと南フロリダにわたるキュレートされた35ページの権威マップをご覧いただけます。