Q1 2026 · By Anthony Guerriero · Updated April 2026
マイアミのコンドミニアム（区分所有形式の集合住宅）市場は、静かにその性格を変えつつあります。この2年間、重要な問いは価格の行方だけでした。それは今も重要であり、答えは、前年比では下押し圧力が和らぐ一方、月次では軟調が続いているというものです。そして今、その上にもう1つの問いが乗っており、増えつつある建物においては、そちらが住戸が売れるかどうかを左右しています。すなわち、この特定の建物は融資を受けられ、保険を付保でき、十分な修繕積立を備えているか、という問いです。
まず価格の状況を、両面から見てまいります。2026年7月のマイアミ・デイド郡における中古コンドミニアムの成約価格中央値は400,000ドルで、前年同月比1.48%の下落でした。これは6月の3.15%と比べて明確に小さい下落幅です。その一方で、水準そのものは6月の431,000ドルから7月の400,000ドルへと下落しており、交渉に関わる指標はいずれも買主に有利なままです。在庫月数は12か月、売り出しから契約までの日数は中央値で86日と前年の65日から延び、売主が受け取る金額は当初提示価格の93%にとどまっています。下落率は縮小しています。価格が安定したわけではありません。いずれも事実であり、一方だけをお伝えするつもりはありません。
この夏に実際に変わったのは、市場の配管にあたる部分です。8月3日、Fannie MaeとFreddie Macは既存コンドミニアム・プロジェクトについてLimited ReviewおよびStreamlined Reviewの選択肢を廃止しました。これにより、10戸を超える建物における大半の一般的なコンドミニアム・ローンでは、プロジェクトの全面審査が必要となります。修繕積立の要件は2027年1月4日にさらに引き上げられます。これに対して、融資をめぐる話題ほどの注目を集めないまま、保険料が数年ぶりに低下しています。この2つの流れは逆方向に働いており、どちらが優勢となるかは、購入される建物によって完全に異なります。
2026年7月のマイアミ・デイド郡の中古コンドミニアムについて平易に整理すると、中位の成約価格は400,000ドルで前年より約1.5%低く、6月の3.15%より下落幅は小さくなっています。成約件数は増加し、前年の921件に対して1,026件でした。売り物件は減少し、12,838件に対して11,324件と、6か月連続の減少です。協会は中古コンドミニアムの在庫月数を12か月と報告しており、6か月から9か月を均衡市場とする協会自身の定義に照らせば、これは買主優位の市場です。すべての数値は、MIAMI REALTORSおよびRWorldが2026年8月17日に公表した2026年7月分のリリースによる、マイアミ・デイド郡の中古コンドミニアムのみを対象としたものです。
いいえ。そして暴落の根拠として最も多く挙げられてきた事実は、いまや逆転しています。暴落論は常に在庫の積み上がりを前提としてきました。マイアミ・デイド郡のコンドミニアム在庫は6か月連続で減少し、2026年7月には11,324件、前年同月の12,838件から11.79%の減少となりました。これは2023年7月以来はじめての減少です。同月の成約件数は前年同月比11.4%増加し、マイアミ・デイド郡のコンドミニアム成約件数は直近11か月のうち9か月で前年を上回っています。
これは暴落の姿ではありません。姿として表れているのは、価格の再設定を消化している市場です。取引量は回復し、供給は減り、価格は減速しながら下げ、市場滞留期間は延びています。売り出しから契約までの日数は65日から86日へ、成約までの日数は107日から125日へと延びました。売主が受け取っているのは当初提示価格の93%です。買主には交渉力があり、それを行使すべきです。しかし交渉力があることは、崩壊を意味しません。
自らの主張に対する留意点を1つ付け加えます。コンドミニアム分野の取引総額は、成約件数が11.4%増加したにもかかわらず、前年同月比8.45%減の$707 millionとなりました。これは1件当たりの取引規模が小さくなったことを意味し、低価格帯へのシフトと整合しますが、この数値だけでは構成比の変化と価格そのものの影響を切り分けることはできません。400,000ドルから500,000ドルの価格帯におけるコンドミニアム成約件数は12.6%増加しました。したがって、見出しとなる下落率の改善の少なくとも一部は、価値の回復ではなく構成の変化である可能性があります。マイアミのコンドミニアム市場が底を打ったと述べる人がいれば、それは測定の報告ではなく予測です。
もう1点、はっきり申し上げておくべきことがあります。繰り返し引用されがちな枠組みだからです。協会自身の7月のリリースは、在庫月数12か月と価格中央値の下落を報告するのと同じ文書のなかで、「コンドミニアム在庫は前年比で減少しており、これは価格に上昇圧力をもたらす」と述べています。当ページ全体でMIAMI REALTORSのデータを用いているのは、それが入手可能な郡レベルのデータセットとして最良だからです。ただし、その解釈の枠組みは採用しません。在庫月数12か月は、協会自身の6か月から9か月という定義に照らせば買主優位の市場です。
| 指標 | 2026年7月 | 読み方 |
|---|---|---|
| 成約価格中央値 | 400,000ドル（前年同月比 -1.48%） | 6月の -3.15% から下落幅は縮小したものの、水準は6月の431,000ドルから低下。 |
| 成約件数 | 1,026件（前年同月比 +11.4%） | 直近11か月のうち9か月で増加。取引量は回復傾向。 |
| 取引総額 | $707M（前年同月比 -8.45%） | 件数が増えるなかで減少しており、構成が低価格帯へシフト。 |
| 売り出し中在庫 | 11,324件（前年同月比 -11.79%） | 6か月連続の減少。積み上がり論を否定する事実です。 |
| 在庫月数 | 12か月 | 協会自身の6か月から9か月という定義に照らせば買主優位の市場。 |
| 売り出しから契約までの日数 | 86日（従前は65日） | 販売期間は前年比で3週間延長。成約までは107日から125日へ。 |
| 当初提示価格に対する割合 | 93% | 96%の一戸建てとは異なり、実質的な交渉余地があります。 |
| 現金決済比率 | 47.5% | コンドミニアム成約のほぼ半数が、融資の問題をまったく経由していません。 |
対象範囲に関する注記。上記の数値はすべて、マイアミ・デイド郡の中古コンドミニアムのみを対象としています。マイアミ・デイド郡の一戸建ては別の市場であり、在庫月数4.8か月の売主優位の市場で、価格中央値は685,000ドル、3.79%の上昇です。両者を合算した郡全体の数値や、5郡からなる南フロリダの数値は、この表とは一致せず、比較すべきではありません。
これは融資を利用する買主にとって本年最も重大な変更でありながら、購入を検討する一般の方々に対して、その重要性に見合うだけの丁寧な説明がなされてきませんでした。2026年3月18日付で公表されたFannie MaeのLender Letter LL-2026-03およびFreddie MacのBulletin 2026-Cは、既存コンドミニアム・プロジェクトに関するLimited ReviewおよびStreamlined Reviewの経路を廃止しました。2026年8月3日以降の日付のローン申込については、10戸を超える既存コンドミニアム・プロジェクトにおける一般的な融資に、原則としてプロジェクトの全面審査が求められます。南フロリダの多くの案件がこれまで依拠してきた簡易審査の経路は、もはや利用できません。
全面審査とは、貸し手が管理組合そのものを精査することを意味します。予算、修繕積立の積立状況、先送りされた修繕、係争、保険、そして投資家が所有する住戸の比率が対象です。修繕積立義務や特別徴収を抱える古い建物の在庫が大きい南フロリダの市場では、これにより建物の財務状態がそのまま融資の可否を決める条件となります。業界団体は緩和を求めました。Community Home Lenders of America、Community Associations InstituteおよびNational Association of Mortgage Brokersは2026年7月8日、連名でFederal Housing Finance Agencyに対し、規則の延期または修正を求める書簡を提出しています。延期は認められず、変更は予定どおり発効しました。
Rate Mortgageの社長であるShant Banosian氏は、その実務上の影響を率直にこう述べています。「過去には成立していたコンドミニアムの取引が、もはや成立しない」。マイアミ・デイド郡のコンドミニアム成約のほぼ半数、7月は47.5%が全額現金であり、現金の買主はプロジェクト審査をまったく経ません。直接影響を受けるのは、融資を利用する残りの部分です。この現金比率は7月の数値であり、8月3日の変更より前の時点のものです。8月3日以降、南フロリダのコンドミニアム取引がどの程度、またどの価格帯で審査を通過できなかったかを測定した公表資料を私は確認していないため、そこに数字を置くことはいたしません。
| 日付 | 変更内容 | 影響を受ける対象 |
|---|---|---|
| 2026年7月1日 | マスター保険の1戸当たり免責金額が50,000ドルを上限に。住戸所有者のHO-6要件も改定。 | 免責金額の高いマスター保険を有する管理組合。 |
| 2026年8月3日 | 既存プロジェクトについてLimited ReviewおよびStreamlined Reviewを廃止。原則としてプロジェクトの全面審査が必要に。 | 10戸を超える既存コンドミニアム・プロジェクトで融資を利用する買主。 |
| 2027年1月4日 | 修繕積立の最低配分比率が、年間予算上の管理費収入の10%から15%へ上昇。 | 2027年の予算を編成する管理組合と、その建物の買主。 |
出典は、いずれも2026年3月18日付のFannie Mae Lender Letter LL-2026-03およびFreddie Mac Bulletin 2026-Cです。修繕積立の日付にはご注意ください。2027年1月4日です。広く流通している一部の要約は1月1日としているため、ブレティン原文でのご確認をお勧めします。審査の変更は申込日で判定され、2026年8月3日以降の日付の申込に適用されます。修繕積立の変更は独自の発効日を持ち、この判定基準には従いません。
さらにFHAの状況が重なります。MIAMI REALTORSは7月のリリースで改めて、マイアミ・デイド、ブロワード、パーム・ビーチの3郡にある2,397棟のコンドミニアム建物のうち、FHAローンの承認を受けているのはわずか21棟、0.9%であると報告しました。これは3郡にまたがる承認建物数であるため、0.9%は普遍的な統計ではなく協会による3郡ベースの指標としてお受け取りください。特定の建物を確認したい場合、HUDが公開しているコンドミニアム検索を利用できます。いずれにせよ結論は変わりません。南フロリダのコンドミニアムにFHAで進む道は、ほぼ存在しないということです。
もう1つ、常に引用されていながら日付を添えるべき数値があります。Fannie Maeは、自らの融資対象外となるプロジェクトの一覧を管理しています。最も裏付けの取れる集計では、全国で5,175件、フロリダ州で1,438件、マイアミ・デイド、ブロワード、パーム・ビーチの3郡でおよそ696件でした。このデータセットは 2025年3月時点のものです。2026年の再集計は公表されていません。これを現在の数値として、増加または減少のいずれの方向であれ引用することは、裏付けを欠いています。
測定している対象が異なるうえ、それを示すはずのラベルが往々にして欠けているからです。この点を理解しておく価値があります。在庫月数は、マイアミが急落しているという主張に最もよく用いられる数値だからです。
当ページの数値である12か月は、MIAMI REALTORSによる2026年7月分の、マイアミ・デイド郡の中古コンドミニアムのみを対象としたものです。このいずれかの条件を変えれば、数値は当然に動きます。地理を単一の地区に絞れば、取引の薄い小市場ははるかに大きな数値を示しえます。上位の価格帯に限定すれば、その領域で動いている買主が少ないため、通常は供給期間が長くなります。コンドミニアムと一戸建てを合算すれば短くなります。マイアミ・デイド郡の一戸建ては4.8か月で推移しているからです。新築またはプレコンストラクションのみを数えれば、それは別の市場を測っていることになり、その活動の多くはMLSの集計に含まれていません。
したがって、当ページを含め、どこかでマイアミのコンドミニアムの供給に関する数値をご覧になったときは、行動に移す前に4つを確認してください。どの地理か、どの物件種別か、どの価格帯か、そしてどの月か。この4つのラベルを欠いた数値は、市場についての事実ではなく、抽出条件についての事実にすぎません。私が最もよく目にする誤りは、ラグジュアリー限定または単一建物の数値が、あたかも郡全体を表すかのように繰り返されることです。
この4年間、マイアミのコンドミニアムをめぐる議論は必ず保険に行き着いてきました。測定可能な数値はいまや反転しましたが、融資側の引き締めが受けた報道と比べれば、ごくわずかしか取り上げられていません。しかもそれらは、実際に毎月の管理費に響く項目を測っているわけではありません。この節は慎重にお読みください。
州が支える最後の引受先であるCitizens Property Insuranceは、約42,000戸を対象にマイアミ・デイド郡の料率を平均14.0%引き下げ、ブロワードは14.1%、パーム・ビーチは11.9%の引き下げとなりました。州全体では2026年の総合火災保険料率が8.8%、風災のみの料率が5.5%低下し、2026年7月1日から適用されています。管理組合が最終的に支払う保険料への入力の1つである再保険の価格も動きました。Guy Carpenterによれば、フロリダ州の2026年6月1日更改におけるリスク調整後の物件カタストロフィ料率は、多くのレイヤーで15%から20%低下しています。フロリダ州保険規制局は、2022年および2023年の改革以降、17社の保険会社が新たに州内へ参入したと集計しています。
2026年のハリケーン・シーズンも静穏に推移しています。NOAAは平年を下回るシーズンとなる確率を75%と予測し、2026年9月9日時点で命名された嵐は2つ、ハリケーンはなく、南フロリダへの影響も生じていません。ここは慎重に申し上げたい点です。まさにこうした一文こそ、後から古びるからです。この数はあくまで2026年9月9日時点のものであり、シーズンは終わっておらず、大型の暴風雨が生じれば状況は変わります。私が報告できるのは本日時点の市場の状態であり、12月にどうなっているかではありません。
ここで限界について申し上げます。これは実質的な限界です。上記の数値はいずれも個人向け火災保険の料率か、再保険の価格です。そのいずれも、実際に毎月の管理費へ流れ込む保険料であるコンドミニアム管理組合のマスター保険ではありません。フロリダ州のコンドミニアム・マスター保険について、料率変更の集計値が公表されているものを私は見つけられず、そこから推測するつもりもありません。再保険の価格は管理組合の保険料の入力であって、その代替指標ではないからです。したがって誠実な言い方は、見出しが示唆するより限定的になります。個人向け保険料率と再保険価格は2026年に低下しました。ご自身の建物のマスター保険が下がったのか、どの程度下がったのかは、管理組合の更改によってのみ明らかになる事柄です。
本年最も明確なシグナルはEdgewaterから届きました。Two Roads Developmentは、2121 North Bayshore Driveに立地する13階建て192戸のベイフロント建物であるBiscayne 21の反対派所有者と和解し、2023年から続いた争いに終止符を打ちました。この争いはフロリダ州第3地区控訴裁判所を経て、同裁判所は反対派を支持し、フロリダ州最高裁判所は2025年10月に開発業者の上訴受理を認めませんでした。争点となったのは、開発業者が支配する管理組合が、コンドミニアムを終了させるための同意要件を所有者の100%から80%へ引き下げた点であり、控訴裁判所はこれが所有者の議決権を変更するものと判断しました。Two Roadsは支払額の開示を控えましたが、関係者はThe Real Dealに対し、当該住戸群に約$50 millionを支払ったと述べています。この解決には、なお裁判所の承認が必要です。同社は2022年5月に、住戸の過半数を取得するためおよそ$150 millionを支払っていました。
これは価格に関するシグナルとしてお読みください。実際にそのとおりのものだからです。フロリダ州法は、建物の所有権の5%がコンドミニアムの終了に異議を申し立てることを認めており、だからこそ開発業者は95%をわずかに超える持分の確保を目指します。Biscayne 21は、開発業者がすでに資本を投下した後において、その拒否権的な地位がどれほどの価値を持ちうるかを示しました。古い建物の所有者にとっては、両面の意味があります。ご自身の住戸は、転売用の住戸としてよりも、一体開発の用地の一部としてのほうがはるかに価値を持つ可能性があり、同時にその価値の実現には年単位の時間と訴訟を要する可能性もあります。同種の争いはAventuraでも進行しており、1979年と1980年に建てられた2棟のタワーで565名の住戸所有者を抱えるTurnberry Isleの管理組合が、全員同意の要件を回避したとして提訴しています。
私がお示しできないのは、存在しないためですが、1990年代以前のマイアミのコンドミニアムに関するクラス単位の価格指数です。新しい建物のほうが古い建物より絶対額で大きく価値を失っているという主張を含め、新旧の在庫をめぐる説が広く共有されています。仮説としては興味深いものの、それを検証したデータセットを私は見たことがありません。数値を創作するよりも、その数値は存在しないと申し上げるほうを選びます。
一方で立法の動きは、Surfside以来はじめて静かになりました。2022年のSB-4D、2023年のSB-154、2024年のHB 1021、2025年のHB 913を経て、2026年の会期はChapter 718、719、720に対する実質的な改正を生みませんでした。つまり2026年の会期は新たな義務を追加しなかったということであり、従前の法律により生じた義務は引き続き有効です。目前の期限は、2026年12月31日が期日となるマイルストーン検査です。
現時点のマイアミに関する誠実なレポートには、2つの事実が含まれるべきであり、そのいずれも当社の年央アップデートには登場していませんでした。
1つ目は人口移動です。信頼に足る2つの出典が一見対立して見えながら実際には矛盾していないため、丁寧な扱いが必要です。MIAMI REALTORSのチーフ・エコノミストであるGay Cororaton氏は7月のリリースで、「税制の格差の拡大が、高課税州からの移住の加速を促している」と述べました。これは流入の総量に関する記述であり、裏付けもあります。他方で、University of FloridaによるCensus Vintage 2025データの分析は、マイアミ・デイド郡の2025年の国内純移動がおよそ73,000人の流出超過で、フロリダ州のどの郡よりも大きかったこと、また州全体の国内純移動が2022年の310,892人から2025年には22,517人へ減少したことを示しています。いずれも正しく、測っている対象が異なります。高課税州からの強い流入総量は、それを上回る流出総量と併存しえます。そして居住人口の変化を表すのは純ベースの数値です。
2つ目は外国買主です。National Association of Realtorsは2026年7月29日、2026年3月までの12か月間に外国買主が購入した米国の住宅用不動産は$45.3 billionで、前年同期比19.1%の減少、件数ベースでは14%の減少であったと報告しました。州別ではフロリダが引き続き最大の仕向地で、外国人による購入全体の20%を占めています。この点はマイアミにおいて格別に重要です。MIAMI REALTORSによれば、2025年7月までの18か月間において、南フロリダの新築、プレコンストラクションおよびコンドミニアム転換物件の成約の49%を国際的な買主が占めていました。外国人による購入が全国で19%減少していることは、この市場のうち最もそれに依存する層にとって直接的な逆風です。
これらに対して、最上位層は引き続き別個の経済圏のように振る舞っています。2025年には、マイアミの100万ドル以上のコンドミニアム成約の82%が全額現金でした。Surf ClubのFour Seasons Residencesの1戸は、2025年7月に$18.4 millionで取引された後、8月に$30.3 million、1平方フィート当たり7,143ドルで転売されました。いずれも単一の取引であり、そこから理論を組み立てるつもりはありません。より示唆的なのは、Estates at Acqualinaにおける建物の最高値となった$33 millionのペントハウスで、この買主は$20.5 millionの住宅ローンを利用しています。最上位層においてさえ、すべてが現金というわけではありません。
弱気の立場からは次のような主張がなされるでしょう。それは正当な議論です。在庫月数12か月は多い水準です。市場滞留日数は依然として延びており、契約までは65日から86日、成約までは107日から125日へと伸びています。これは売主がなお買主を追いかけている市場の特徴です。取引総額は8.45%減少する一方で成約件数は増えており、価格中央値の下落幅の改善は一部が構成の変化によるものです。建物単位の4つのフィルターのうち3つは、緩むのではなく引き締まっています。郡は純ベースで人口を失っています。外国人による購入は全国で19%減少しています。そして下落幅の縮小は、まだ1か月分にすぎません。
以上はすべて事実です。私の読み方としては、これは壊れつつある市場ではなく、より低い水準で取引が成立している市場を描いており、いまや建物間のばらつきは地区間のばらつきより大きくなっている、というものです。その検証は間もなく行われます。MIAMI REALTORSは、本アップデートの1週間後にあたる9月17日ごろに8月分の郡データを公表します。下落幅の縮小が反転すれば、その旨をここでお伝えします。
買主の皆様へ。 住戸を検討する前に、建物を審査してください。修繕積立調査、マイルストーン検査の状況、直近3年分の徴収実績、免責金額を含むマスター保険、そして8月3日以降に貸し手による全面審査を経ているかどうかをご確認ください。融資を利用される場合は、間取りに心を奪われる前にプロジェクト審査を受けてください。そしてデータが示す交渉力を活用してください。当初提示価格の93%という水準も、在庫月数12か月という水準も、実質的な交渉材料です。
現金購入の皆様へ。 審査の変更の影響を受けないお立場であり、成約のほぼ半数が現金であるこの市場において、それは意識して活用する価値のある位置取りです。建物の融資適格性が障害となっている場合は、何が理由で適格性を欠くのか、その理由が解消可能なのかを具体的にご確認ください。理事会がすでに手当ての予定を組んでいる資金不足と、未解決の構造的工事とでは、意味合いがまったく異なるからです。そうした住戸が割安に取引されるとも、問題が一時的であるとも、私は前提としません。いずれも建物ごとに確認すべき事柄です。
売主の皆様へ。 建物の書類は、いまやご自身の売り出し内容の一部です。修繕積立調査、検査の状況、保険の概要を、買主側の貸し手へ早期にお渡しください。プロジェクト審査は、融資を伴う取引が時間と勢いを失う場所となっているためです。建物に進行中の特別徴収がある場合は、後から議論するのではなく、価格に織り込んでください。
古い建物の所有者の皆様へ。 押さえておくべき事例がBiscayne 21です。住戸単位で売却するのか、一体開発の候補地の一部として保有し続けるのかは、いまや仮定の話ではなく現実の財務判断であり、その判断は管理規約、修繕積立の状況、そして近隣所有者の意向に左右されます。1990年代以前のウォーターフロント建物にお住まいであれば、誰かが申し出を持って訪ねてくる前に、一度話し合っておく価値のあるテーマです。
ご購入やご売却の前に、建物単位の分析をご希望でしょうか。マイアミのいずれの建物についても、修繕積立と検査の状況、現在の在庫、市場滞留日数、直近の取引をお調べし、融資が可能かどうかを率直にお伝えします。
調査方法と出典。郡の数値は、2026年8月17日に公表されたMIAMI REALTORSおよびRWorldの2026年7月統計に基づき、別途注記がない限りマイアミ・デイド郡の中古コンドミニアムを対象としています。2026年8月分の郡データは本アップデート公開時点で未公表であり、2026年9月17日ごろの公表が見込まれます。融資規則は、いずれも2026年3月18日付のFannie Mae Lender Letter LL-2026-03およびFreddie Mac Bulletin 2026-Cから引用しています。FHA承認件数は、MIAMI REALTORSが引用するHUDのデータで、マイアミ・デイド、ブロワード、パーム・ビーチを対象としています。Fannie Maeの対象外プロジェクト件数は2025年3月時点のものであり、2026年の再集計は公表されていません。保険関連の数値はCitizens Property Insurance、フロリダ州保険規制局、およびArtemis経由のGuy Carpenterによるものです。ハリケーン・シーズンの状況は2026年9月9日時点のNational Hurricane Centerによります。検査と修繕積立の期限はフロリダ州DBPRのコンドミニアム関連スケジュールにより、州全体の検査件数はThe Real Dealが報じたOPPAGAレポート26-04によります。人口移動の数値はUniversity of Florida BEBRによるCensus BureauのVintage 2025推計の分析、外国買主の数値は2026年7月29日のNational Association of Realtorsによるものです。個別の取引はThe Real Dealが報じたもので、市場の指標ではなく単一のデータ・ポイントです。マイアミ・デイド郡のコンドミニアム単独の数値は、5郡からなる南フロリダや全物件種別の数値とは比較できません。本稿のいかなる記載も法律上、税務上または保険上の助言ではありません。2026年9月10日公開、Anthony Guerriero、Manhattan Miami Real Estate。
今月、二つのデータが公表されました。両者は分けて読む必要があります。MIAMI REALTORS の6月の郡データは、マイアミ・デイド郡全域を月次で対象とします。Corcoran の第2四半期レポートは、ビーチ地区と内陸沿岸部を四半期単位で対象とします。地域が異なり、周期も異なり、直接突き合わせることはできません。したがって以下では両者を混在させていません。
まず郡のデータから見ます。2026年6月、マイアミ・デイド郡のコンドミニアム成約件数は前年同月比11.96%増の1,058件となり、同時に成約価格の中央値は3.15%下落し、$445,000から$431,000となりました。いずれも正しい数値です。この二つの間にある緊張こそが、今回の公表資料で最も有用な部分です。中央値は、真ん中の成約がどこに位置したかを示すものであり、個々の住戸の評価額ではありません。価格の低い住戸がまとまった件数で成約し始めれば、何ひとつ再評価されていなくても中間点は下へ動きます。
6月、$300,000から$600,000の価格帯のコンドミニアム成約件数は前年同月比8.7%増となりました。同じ月、マイアミ・デイド郡の$1百万超の成約は29.14%増え、374件から483件になりました。MIAMI REALTORS のチーフエコノミスト Gay Cororaton は、百万ドル帯が年間で40%増加したと述べています。この二つの百万ドルの数値はコンドミニアムに限らず全物件種別を含み、郡の公表資料はコンドミニアムのみの$1百万超の数値を出していません。郡全体の需要がどこに集まっているかを示す証拠として読むべきもので、コンドミニアムの価格系列としては読めません。
その留保を置いたうえで、構図は十分に明確です。エントリー層が動き出し、最上層は加速を続け、その間にある中間点が下へ動きました。データは、住戸の価値が変わったという説明よりも、何が売れたかが変わったという説明とよく整合します。見出しの中央値をマイアミの価格下落と読むことは、構成の変化を評価額の変化と読み替えることにあたります。
構成の話はきれいにまとめすぎることができます。そこで反対側の論拠を示します。マイアミ・デイド郡のコンドミニアムの在庫月数は12.3か月です。掲載から契約までの期間の中央値は、1年前の68日から6月には85日へ伸び、成約完了までは107日から124日へ伸びました。売主が受け取った価格は当初掲載価格の94%でした。いずれも構成による見かけ上の現象ではありません。これらはコンドミニアム在庫の内部にある需要圧力の直接的な測定であり、相当数の個別住戸、おそらくは築年の古い、水辺でもビーチ地区でもない、修繕分担金を抱えた在庫が、1年前より低い水準で取引されていることを示しています。
二つのことが同時に成り立っています。郡の中央値は主として構成上の理由で下がっており、同時にコンドミニアム在庫の特定の一部は実際に弱含んでいます。有用な問いは、マイアミのコンドミニアムが上がったか下がったかではありません。ご自身がどの層に立っているかです。
Corcoran の2026年第2四半期レポートは、南フロリダをビーチ地区と内陸沿岸部に分けています。これは、現在公表されているこの市場の切り分けとして最も有用なものです。双方とも、コンドミニアム成約件数は4四半期連続で増加しました。平均価格が上昇したのは片方だけです。
これは、バリアー諸島が住宅市場よりも土地市場に近い振る舞いを続ける理由でもあります。ビーチ地区の供給は1年で17%縮小し、これを作り出すことはできません。海沿いと湾沿いの区域、 Bal Harbour, Surfside, South of Fifth、そして当社の Indian Creek、Star Island、La Gorce の比較で扱ったゲート付きの島々は、数が固定された用地を争っています。内陸側では、 Brickell, Edgewater と Downtown が今も階を積み増せます。
この供給の非対称性が二速市場の仕組みであり、その上にブランデッドレジデンスのパイプラインが乗っています。Savills によれば、マイアミはブランデッドレジデンスの世界のパイプラインでドバイに次ぐ2位となりました。また2025年7月までの18か月間で、南フロリダの新築、プレコンストラクション、コンドミニアム転換の成約のうち49%を海外購入者が占めました。この層は通常、全額現金で支払い、比較事例ではなく建物を買い、その下の階層を規定する住宅ローン環境からおおむね自由です。Aston Martin Residences、Cipriani Residences Brickell、Waldorf Astoria、619 Brickell といった物件は独自の算段で消化されており、まさにそれが、中央値が下がった四半期に最上層が加速しうる理由です。
今年のマイアミのコンドミニアムに関するあらゆる判断は、一つの数字を枠組みにすべきです。マイアミ・デイド郡のコンドミニアムの在庫月数は12.3か月です。同じ郡の戸建て住宅は4.9か月です。均衡した市場は6か月から9か月の間にあります。つまり一つの郡の中で、同じ時点に、コンドミニアムは買い手優位、戸建ては売り手優位であり、両者の隔たりは、それぞれが均衡から離れている幅よりも大きいのです。
水準と同じくらい方向が重要です。コンドミニアム在庫の5か月連続の減少は、3年ぶりの持続的な取り崩しです。12.3か月の水準であれば、規律ある買い手には交渉の余地が残ります。とくに築年の古い中位層の在庫においてです。その余地が続くかどうかは、新築の引き渡しが続くなかで、季節的に弱い下半期をこの取り崩しが乗り切れるかにかかっています。これは私たちが示す用意のある予測ではなく、真に未決の問いです。
マイアミのコンドミニアム市場のこの部分はほとんど報じられていません。しかし私たちの見方では、これが実際に誰が成約できるかを決める制約です。マイアミ・デイド郡、Broward 郡、Palm Beach 郡の2,397棟のコンドミニアムのうち、FHA 融資の承認を受けているのは21棟です。0.9%です。名簿は HUD が公表しています。MIAMI REALTORS は、FHA 承認建物の不足が市場のさらなる強含みを妨げていると述べています。
第二の変更は2026年8月3日に到来します。Fannie Mae と Freddie Mac が、多くのコンドミニアム融資について限定審査の選択肢を廃止します。限定審査とは、管理組合の予算、修繕積立金、訴訟、保険を全面的に精査することなく融資を承認できる近道でした。廃止されれば、より多くのマイアミの建物が全面審査に直面します。積立金の計上が先送りされている建物、未解決の構造修繕分担金を抱える建物が、そこで通らない可能性が最も高い建物です。表明された意図は、より透明で財務的に健全な融資環境です。それはそのとおりです。SB-4D の積立義務がすでに築年の古い海沿いの在庫にかかっているフロリダでは、私たちが見込む短期的な影響は、融資を用いる買い手にとって適格な建物の名簿がさらに短くなることです。この見込みは私たちの読みであり、公表された予測ではありません。上に挙げた MIAMI REALTORS の指摘は、この規則変更ではなく FHA の空白を指しています。
そのうえで、マイアミが実際にどう支払っているかと照らし合わせてください。6月、全額現金はマイアミの全成約の38.1%、既存コンドミニアム成約の48.5%を占めました。そして2025年には、$1百万超のマイアミのコンドミニアム成約の82%が全額現金でした。
そこから二つの帰結が生じ、向きは互いに逆です。最上層の現金購入者はこれらにほとんど触れられません。中央値が下がった四半期に、ビーチ地区の$5百万以上の層が加速を続けた理由の一部はそこにあります。一方、エントリー層で融資を用いる買い手、つまりその活動の再開が中央値を押し下げたのと同じ層は、住戸と同じくらい建物が重要になることに気づくことになります。融資を用いるのであれば、管理組合の修繕積立金の調査と保険の状況は、いまや書類ではなく引受基準です。当社の マイアミとニューヨークの資金調達ガイド は貸し手側を扱い、 マイアミ高級コンドミニアム購入ガイド は署名前に建物へ何を求めるべきかを扱っています。
金利も融資を用いる側には味方していません。Freddie Mac は2026年7月23日までの週について、30年固定を6.58%、15年を5.96%としました。6月の郡の公表資料は6.49%を引いていました。したがって本レポートの二つの数値は同じ系列の1か月違いであり、8月の規則変更が及ぶのとまさに同じ買い手にとって、悪い方向へ動いています。
四半期ごとの読み方では失われがちな文脈です。2026年の Knight Frank Wealth Report は、百万ドルで各国際都市においてどれだけのプライム物件が買えるかを測っています。マイアミは、比較しうるトロフィー市場のどこよりも広い面積を今も買え、欧州の都市とは差が大きく開いています。
出典：2026年 Knight Frank Wealth Report。当社が扱う二つの市場を比べる買い手にとって、この比較は特定の四半期とは無関係であり、どの四半期でも成り立ちます。二市場を通じた全体像は当社の マンハッタン コンドミニアム市場レポート と ニューヨークとマイアミの成約諸費用の比較.
される場合の意味
住戸より先に建物を精査してください。この助言は新しいものではありません。8月3日は、それを理念の問題から財務の問題に変えます。修繕積立金の調査、保険の更新内容、分担金の履歴、そして SB-4D のマイルストーン点検の所見を求めてください。間取りに気持ちが傾く前に求めてください。ブランド物件や新しい商品では答えはおおむね清明であり、それがプレミアムの買っているものの一部です。その在庫は当社の マイアミ ブランデッドレジデンス ガイド と マイアミ プレコンストラクション パイプライン.
で扱っています。郵便番号ではなく、望む市場の振る舞いによって地区を選んでください。ビーチ地区は供給が制約され、最上層が走っています。内陸側は商品が多く、平均は弱含みです。市場の最上層では、 超高級コンドミニアムの在庫 と トロフィー級の邸宅 が独自の曲線で動いています。地区を選びかねている場合は、まず マイアミ地区ガイドをご覧いただくか、現在の マイアミ高級コンドミニアム物件 と マイアミのビーチ地区の在庫.
を直接ご覧ください。米国外からご購入される場合、そして南フロリダの新築成約のおよそ半分が海外購入者によるものですが、所有構造の判断は決済時ではなく手続の冒頭に置くべきものです。 海外購入者ガイド と 海外購入者向け米国遺産税ガイド は、ここで判断を誤った場合の負担を扱っています。
される場合の意味。見出しではなく構成に合わせて価格を設定してください。中央値が3.15%下がったと読み、それに応じて値下げする売主は、郡全域の構成統計を特定の一住戸に当てはめています。ご自身の住戸が新しい、財務が健全である、あるいはビーチ地区の供給が制約された区域にあるなら、関係するのはビーチ地区の平均が6%上がったこと、$5百万超の成約が約30%増えたことです。分担金を抱えた築年の古い中位層であれば、上の反論の節はご自身のことであり、中央値はむしろ甘い数字かもしれません。
買い手が建物を精査すると想定してください。8月以降、融資を用いる買い手の貸し手は、買い手がそうしなくても必ずそうします。掲載前に、管理組合の書類、積立金の状況、保険を整えてください。6週目に積立計画をめぐって崩れる取引が最も高くつきます。市場滞留日数がすでに伸びているなかでは、再掲載は実際の時間の損失です。
中央値が隠していることが二つあります。6月、コンドミニアムの成約金額は前年同月比31.48%増の$940百万となり、1年前より明確に多くの資金が動いています。そして不良物件の成約はマイアミの全成約の0.5%でした。2009年は70%でした。これは苦境にある市場ではありません。買い手層が選別的になり、その半分をめぐって融資の規則が締まりつつある市場です。ご自身の状況の計算には、 手取り額計算ツール と 秘密保持のうえでの査定 が出発点になります。
データの周期と出典について。 郡の数値は、2026年7月17日に公表された MIAMI REALTORS + RWorld の2026年6月統計によるもので、月次かつ郡全域です。ビーチ地区と内陸沿岸部の数値は Corcoran の2026年第2四半期レポートによるもので、四半期かつ地域単位です。二つの地域は互いに重なり合わず、本稿では決して合算していません。住宅ローン金利は Freddie Mac が毎週木曜に公表する Primary Mortgage Market Survey によります。世界の価格比較は2026年の Knight Frank Wealth Report によります。マイアミには、マンハッタンにあるような高頻度の公開契約データがありません。そのため本レポートは、週次ではなく、郡の月次公表と仲介会社の四半期レポートに合わせて更新します。次回の予定更新：2026年8月下旬、7月の郡データの公表に合わせて。
2026年第1四半期のマイアミは、もはや機能的に単一の市場ではありません。相反する理由により、正反対の方向へと乖離しつつある二つの市場が存在します。
スポンサー在庫およびマイアミのプレコン・アロケーションについては、マイアミプレコンストラクションを閲覧してください。
本土マイアミは成長ストーリーであり、Brickell、Edgewater、Coconut Grove、Downtownがブランデッド・バーティカル・ラグジュアリーの成熟したパイプラインを吸収しています。マイアミビーチは希少性のストーリーであり、土地制約、供給制約、そしてますます高まる保険・アセスメント制約を抱えています。
UHNWの買主および売主にとって、実務上の現実は、本土とBeachを別個の市場として引受けなければならないということです。両者を一つとして扱えば、いずれの判断も誤ることになります。
クロージングは過去を描写します。マイアミのプレコンストラクション市場では、契約が再販コンプ・ブックを6〜18ヶ月先行しています。
Q1 2026の高級プレコンストラクション契約は、初期リリース価格より12〜18%上回って成立しました。デベロッパーは在庫吸収に伴いリリース・ティアを引き上げており、契約締結の速度がその上昇を支えています。
示唆されること：再販とプレコンストラクションはすでに別個の価格体系です。プレコンストラクションが価格を設定し、再販はそれに追随します。誤った指標で引受けを行う買主は、資産の価格を誤って判断することになります。
5年前、本土のラグジュアリーは賭けでした。今日それはアセット・クラスであり、支配的な製品タイプはブランデッド、バーティカル、フルサービスです。
本土の買主は場所だけでなく、建物にコミットしています。
Beachは製品によって価値上昇しているのではありません。複製不可能な土地によって価値上昇しています。
再販レンジは$1,100-$1,600+ PPSFで、ブランデッド・オーシャンフロント、South of Fifth、Bal Harbour、Surfside、Fisher Islandはバンドを大幅に超えています。オーシャンフロントのサイトはほぼ占有されており、ポスト・Surfside体制がローンチ・ケイデンスをさらに圧縮しています。
Q1の在庫収縮-2023年以来初めて、が実務上のシグナルです。複数四半期にわたる供給増加の後、Beachは補充より速く吸収しています。
トロフィー・オーシャンフロントは引き続き堅調に推移しています。Q1のメジアンは$1M未満の古い在庫がより多く成立するミックスにより動きました。Beachの上位、ブランデッド・オーシャンフロント、プライベート・アイランド、Bal Harbour / Surfside トロフィー、は堅調から記録的な価格を記録しました。Beachは底部と中間を再値付けする一方、上部は前進しています。
本土とBeachは異なる要素で価格が決まります。
本土は製品市場です：価格は建物によって決まり、オペレーター、ブランド、建築、アメニティ・スタックが要因です。建物を変えれば価格が変わります。
Beachは土地市場です：価格はサイトによって決まり、水域、眺望、フロンテージ、代替不可能性が要因です。同じサイトの建物を変えても、土地は依然としてプレミアムを維持します。
Brickellのブランデッド・ユニット$1,500 PPSFとMid-Beachのオーシャンフロント・ユニット$1,500 PPSFは同じ資産ではありません。一方は建物を買うことであり、他方は海岸線を買うことです。
これは単純な品質プレミアムではありません、古いコンドミニアム在庫の構造的な再値付けです。
$4Mを超える、特に$10Mを超える価格帯において、Q1のデータは、二分化した市場が示唆していない調整を待つことに反論しています。本土は製品で価値上昇しています。Beachは希少性で価値上昇しています。プレコンストラクションは再販に12〜18%先行しています。
新しい、ブランデッド、または真に希少な物件のオーナーにとって：価格交渉力は現実であり持続的です。プレコンストラクションは再販コンプ・セットを再値付けしており、トロフィー・オーシャンフロントは構造的に逼迫した供給の中で機能しています。適切に価格設定され、適切に文書化されたリスティングは成立しています。
古い在庫のオーナーにとって：市場は軟調ではありません。再値付けされたのです。クリーンな積立金調査、現在の再認定、透明なアセスメント、安定したHOA姿勢を備えたリスティングは成立しています。それらの書類のないリスティングは成立していません。流動性は今や買主グレードの文書を通じて流れています。
いいえ。暴落の中心的な根拠であった在庫の増加は、すでに反転しています。マイアミ・デイド郡のコンドミニアム在庫は6か月連続で減少し、2026年7月には11,324件、前年同月比11.79%の減少となりました。これは2023年7月以来はじめての継続的な減少です。コンドミニアムの成約件数は前年同月比11.4%増の1,026件で、直近11か月のうち9か月で増加しています。価格は依然として緩やかに下げており、中央値は400,000ドル、前年同月比1.48%の下落で、在庫月数12か月と市場は引き続き買主に有利です。これは取引量が回復するなかでの価格の再設定であり、崩壊ではありません。
下落は続いていますが、前年比では減速しています。マイアミ・デイド郡の中古コンドミニアムの価格中央値は2026年7月に400,000ドルで、前年同月比1.48%の下落であり、6月に報告された前年同月比3.15%の下落より小幅です。両面ともに重要です。年間の下落率は縮小した一方、水準そのものは6月の431,000ドルから7月の400,000ドルへ低下しました。売主が受け取った金額は当初提示価格の93%で、売り出しから契約までの日数の中央値は65日から86日へ延びています。価格は減速しているのであって、安定しているわけではありません。
Fannie MaeとFreddie Macが、既存コンドミニアム・プロジェクトについてLimited ReviewおよびStreamlined Reviewの選択肢を廃止しました。これにより、2026年8月3日以降の日付の一般的なローン申込では、10戸を超える既存コンドミニアム・プロジェクトにおいて原則としてプロジェクトの全面審査が必要となります。全面審査では、管理組合の予算、修繕積立の積立状況、先送りされた修繕、係争、保険、投資家比率が精査されます。根拠となるのは、いずれも2026年3月18日付で公表されたFannie Mae Lender Letter LL-2026-03およびFreddie Mac Bulletin 2026-Cです。業界団体はFHFAに延期を求めましたが、延期は認められませんでした。
2027年1月4日です。最低積立配分比率は、Fannie MaeとFreddie Macのいずれについても、年間予算上の管理費収入の10%から15%へ引き上げられます。日付にご注意ください。1月1日ではなく2027年1月4日であり、広く流通している複数の要約が誤っています。これとは別に、2026年7月1日から、マスター物件保険の1戸当たり免責金額が50,000ドルを上限とされ、住戸所有者のHO-6要件も改定されました。
測定している母集団が異なるうえ、その点が明示されることがほとんどないからです。2026年7月の12か月という数値は、MIAMI REALTORSによる、マイアミ・デイド郡の中古コンドミニアムのみを対象としたものです。単一の地区に絞る、上位の価格帯に限定する、4.8か月で推移している一戸建てと合算する、あるいはMLSの集計に多くが含まれないプレコンストラクションを算入すれば、数値は当然に変わります。供給に関するいかなる数値であっても、それに基づいて行動される前に、どの地理、どの物件種別、どの価格帯、そしてどの月を表すものかをご確認ください。
公表されている数値のうち低下したのは、個人向け火災保険の料率と再保険の価格であり、コンドミニアム管理組合のマスター保険ではありません。したがって誠実な答えは、入力側は改善した一方、実際に管理費へ響く数値は測定されていない、というものです。Citizens Property Insuranceはマイアミ・デイド郡の料率を平均14.0%、ブロワードを14.1%、パーム・ビーチを11.9%引き下げ、州全体の総合火災保険料率は2026年7月1日から8.8%低下しました。Guy Carpenterによれば、フロリダ州の再保険のリスク調整後価格は2026年6月1日の更改で15%から20%低下しており、2022年および2023年の改革以降、17社の新規保険会社が州内に参入しています。コンドミニアム管理組合のマスター保険については、料率変更の集計値の公表を確認できませんでした。
MIAMI REALTORSが2026年8月17日に公表した2026年7月のリリースで引用したHUDのデータによれば、2,397棟のうち21棟、すなわち0.9%です。この集計は、マイアミ・デイド、ブロワード、パーム・ビーチの3郡にまたがるコンドミニアム建物を対象としています。0.9%は普遍的な数値ではなく協会による3郡ベースの指標としてお受け取りください。個別の建物については、HUDが公開しているコンドミニアム検索で確認できます。いずれにせよ、南フロリダのコンドミニアム建物の大多数において、FHAによる融資は事実上利用できません。
拒否権的な地位に価格が付いたということです。Two Roads DevelopmentはEdgewaterに立地する13階建て192戸のベイフロント建物であるBiscayne 21の反対派所有者と和解し、開発業者が支配する管理組合がコンドミニアムの終了要件を所有者の100%から80%へ引き下げたことをめぐり2023年から続いた争いに終止符を打ちました。フロリダ州第3地区控訴裁判所は反対派を支持し、フロリダ州最高裁判所は2025年10月に開発業者の上訴受理を認めませんでした。Two Roadsは金額の開示を控えましたが、関係者はThe Real Dealに対し、当該住戸群に約$50 millionを支払ったと述べており、この解決にはなお裁判所の承認が必要です。フロリダ州法は、建物の所有権の5%が終了に異議を申し立てることを認めています。古い建物の所有者にとっては両面の意味があります。住戸は転売用としてよりも一体開発の用地の一部としてのほうが高い価値を持ちうる一方、その価値の実現には年単位の時間と訴訟を要する場合があります。
実質的なものはありません。2022年のSB-4D、2023年のSB-154、2024年のHB 1021、2025年のHB 913と4年続いた法改正を経て、2026年のフロリダ州議会の会期は、Chapter 718、719、720に対する実質的な改正を生みませんでした。目前に控える期限は、2026年12月31日が期日となるマイルストーン検査です。構造健全性に関する修繕積立調査の期限は、HB 913によりすでに2025年12月31日へ延長されています。
流通している2つの答えは、測定している対象が異なるため、いずれも正しいものです。MIAMI REALTORSのチーフ・エコノミストは2026年8月、税制の差が高課税州からの移住の加速を促していると述べました。これは流入の総量に関する記述です。他方で、University of FloridaによるCensus BureauのVintage 2025データの分析は、マイアミ・デイド郡の2025年の国内純移動がおよそ73,000人の流出超過でフロリダ州のどの郡よりも大きかったこと、また州全体の国内純移動が2022年の310,892人から2025年には22,517人へ減少したことを示しています。強い流入総量は、それを上回る流出総量と併存しえます。2つの記述は見解の相違ではなく、異なる指標を表しているのです。
Q1 2026はマイアミとManhattan両方でManhattan マイアミの実務上のテーゼであったものを確認しました：資本はベスト・イン・クラス資産に集中しており、新鮮な高品質製品の供給は構造的に制約されており、ニューヨークと南フロリダの間のコリドーは深まり続けています。
集計は分析の誤った単位です。機会は特定の資産にあります、建物、築年数、サブマーケット、系譜によって、希少性、品質、タイミングが収束するところに。
資産の選択は今やマーケット・タイミングよりも重要です。
並行シグナルをお読みですか？Manhattan Q1 2026レポートをご覧ください。
出典：Corcoran マイアミ Beaches & Coastal Mainland Market Report 1Q 2026；The Real Deal マイアミ Q1 2026 カバレッジ；Manhattan マイアミ Real Estate 市場分析。Anthony Guerriero、Manhattan マイアミ Real Estate · 2026年4月。
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