マイアミ高級コンドミニアム市場レポート

2026年年央： 中央値は下がり、市場は強くなった

今月、二つのデータが公表されました。両者は分けて読む必要があります。MIAMI REALTORS の6月の郡データは、マイアミ・デイド郡全域を月次で対象とします。Corcoran の第2四半期レポートは、ビーチ地区と内陸沿岸部を四半期単位で対象とします。地域が異なり、周期も異なり、直接突き合わせることはできません。したがって以下では両者を混在させていません。

まず郡のデータから見ます。2026年6月、マイアミ・デイド郡のコンドミニアム成約件数は前年同月比11.96%増の1,058件となり、同時に成約価格の中央値は3.15%下落し、$445,000から$431,000となりました。いずれも正しい数値です。この二つの間にある緊張こそが、今回の公表資料で最も有用な部分です。中央値は、真ん中の成約がどこに位置したかを示すものであり、個々の住戸の評価額ではありません。価格の低い住戸がまとまった件数で成約し始めれば、何ひとつ再評価されていなくても中間点は下へ動きます。

中央値の下落が 市場の下落と 同じではない理由

6月、$300,000から$600,000の価格帯のコンドミニアム成約件数は前年同月比8.7%増となりました。同じ月、マイアミ・デイド郡の$1百万超の成約は29.14%増え、374件から483件になりました。MIAMI REALTORS のチーフエコノミスト Gay Cororaton は、百万ドル帯が年間で40%増加したと述べています。この二つの百万ドルの数値はコンドミニアムに限らず全物件種別を含み、郡の公表資料はコンドミニアムのみの$1百万超の数値を出していません。郡全体の需要がどこに集まっているかを示す証拠として読むべきもので、コンドミニアムの価格系列としては読めません。

その留保を置いたうえで、構図は十分に明確です。エントリー層が動き出し、最上層は加速を続け、その間にある中間点が下へ動きました。データは、住戸の価値が変わったという説明よりも、何が売れたかが変わったという説明とよく整合します。見出しの中央値をマイアミの価格下落と読むことは、構成の変化を評価額の変化と読み替えることにあたります。

誠実な反論

構成の話はきれいにまとめすぎることができます。そこで反対側の論拠を示します。マイアミ・デイド郡のコンドミニアムの在庫月数は12.3か月です。掲載から契約までの期間の中央値は、1年前の68日から6月には85日へ伸び、成約完了までは107日から124日へ伸びました。売主が受け取った価格は当初掲載価格の94%でした。いずれも構成による見かけ上の現象ではありません。これらはコンドミニアム在庫の内部にある需要圧力の直接的な測定であり、相当数の個別住戸、おそらくは築年の古い、水辺でもビーチ地区でもない、修繕分担金を抱えた在庫が、1年前より低い水準で取引されていることを示しています。

二つのことが同時に成り立っています。郡の中央値は主として構成上の理由で下がっており、同時にコンドミニアム在庫の特定の一部は実際に弱含んでいます。有用な問いは、マイアミのコンドミニアムが上がったか下がったかではありません。ご自身がどの層に立っているかです。

二つの海岸線、 二つの異なる市場

Corcoran の2026年第2四半期レポートは、南フロリダをビーチ地区と内陸沿岸部に分けています。これは、現在公表されているこの市場の切り分けとして最も有用なものです。双方とも、コンドミニアム成約件数は4四半期連続で増加しました。平均価格が上昇したのは片方だけです。

これは、バリアー諸島が住宅市場よりも土地市場に近い振る舞いを続ける理由でもあります。ビーチ地区の供給は1年で17%縮小し、これを作り出すことはできません。海沿いと湾沿いの区域、 Bal Harbour, Surfside, South of Fifth、そして当社の Indian Creek、Star Island、La Gorce の比較で扱ったゲート付きの島々は、数が固定された用地を争っています。内陸側では、 Brickell, Edgewater と Downtown が今も階を積み増せます。

この供給の非対称性が二速市場の仕組みであり、その上にブランデッドレジデンスのパイプラインが乗っています。Savills によれば、マイアミはブランデッドレジデンスの世界のパイプラインでドバイに次ぐ2位となりました。また2025年7月までの18か月間で、南フロリダの新築、プレコンストラクション、コンドミニアム転換の成約のうち49%を海外購入者が占めました。この層は通常、全額現金で支払い、比較事例ではなく建物を買い、その下の階層を規定する住宅ローン環境からおおむね自由です。Aston Martin Residences、Cipriani Residences Brickell、Waldorf Astoria、619 Brickell といった物件は独自の算段で消化されており、まさにそれが、中央値が下がった四半期に最上層が加速しうる理由です。

在庫 12.3か月 という問題

今年のマイアミのコンドミニアムに関するあらゆる判断は、一つの数字を枠組みにすべきです。マイアミ・デイド郡のコンドミニアムの在庫月数は12.3か月です。同じ郡の戸建て住宅は4.9か月です。均衡した市場は6か月から9か月の間にあります。つまり一つの郡の中で、同じ時点に、コンドミニアムは買い手優位、戸建ては売り手優位であり、両者の隔たりは、それぞれが均衡から離れている幅よりも大きいのです。

水準と同じくらい方向が重要です。コンドミニアム在庫の5か月連続の減少は、3年ぶりの持続的な取り崩しです。12.3か月の水準であれば、規律ある買い手には交渉の余地が残ります。とくに築年の古い中位層の在庫においてです。その余地が続くかどうかは、新築の引き渡しが続くなかで、季節的に弱い下半期をこの取り崩しが乗り切れるかにかかっています。これは私たちが示す用意のある予測ではなく、真に未決の問いです。

見出しの数字の 背後にある 資金調達の関門

マイアミのコンドミニアム市場のこの部分はほとんど報じられていません。しかし私たちの見方では、これが実際に誰が成約できるかを決める制約です。マイアミ・デイド郡、Broward 郡、Palm Beach 郡の2,397棟のコンドミニアムのうち、FHA 融資の承認を受けているのは21棟です。0.9%です。名簿は HUD が公表しています。MIAMI REALTORS は、FHA 承認建物の不足が市場のさらなる強含みを妨げていると述べています。

第二の変更は2026年8月3日に到来します。Fannie Mae と Freddie Mac が、多くのコンドミニアム融資について限定審査の選択肢を廃止します。限定審査とは、管理組合の予算、修繕積立金、訴訟、保険を全面的に精査することなく融資を承認できる近道でした。廃止されれば、より多くのマイアミの建物が全面審査に直面します。積立金の計上が先送りされている建物、未解決の構造修繕分担金を抱える建物が、そこで通らない可能性が最も高い建物です。表明された意図は、より透明で財務的に健全な融資環境です。それはそのとおりです。SB-4D の積立義務がすでに築年の古い海沿いの在庫にかかっているフロリダでは、私たちが見込む短期的な影響は、融資を用いる買い手にとって適格な建物の名簿がさらに短くなることです。この見込みは私たちの読みであり、公表された予測ではありません。上に挙げた MIAMI REALTORS の指摘は、この規則変更ではなく FHA の空白を指しています。

そのうえで、マイアミが実際にどう支払っているかと照らし合わせてください。6月、全額現金はマイアミの全成約の38.1%、既存コンドミニアム成約の48.5%を占めました。そして2025年には、$1百万超のマイアミのコンドミニアム成約の82%が全額現金でした。

そこから二つの帰結が生じ、向きは互いに逆です。最上層の現金購入者はこれらにほとんど触れられません。中央値が下がった四半期に、ビーチ地区の$5百万以上の層が加速を続けた理由の一部はそこにあります。一方、エントリー層で融資を用いる買い手、つまりその活動の再開が中央値を押し下げたのと同じ層は、住戸と同じくらい建物が重要になることに気づくことになります。融資を用いるのであれば、管理組合の修繕積立金の調査と保険の状況は、いまや書類ではなく引受基準です。当社の マイアミとニューヨークの資金調達ガイド は貸し手側を扱い、 マイアミ高級コンドミニアム購入ガイド は署名前に建物へ何を求めるべきかを扱っています。

金利も融資を用いる側には味方していません。Freddie Mac は2026年7月23日までの週について、30年固定を6.58%、15年を5.96%としました。6月の郡の公表資料は6.49%を引いていました。したがって本レポートの二つの数値は同じ系列の1か月違いであり、8月の規則変更が及ぶのとまさに同じ買い手にとって、悪い方向へ動いています。

百万ドルで何が買えるか、 都市ごとに

四半期ごとの読み方では失われがちな文脈です。2026年の Knight Frank Wealth Report は、百万ドルで各国際都市においてどれだけのプライム物件が買えるかを測っています。マイアミは、比較しうるトロフィー市場のどこよりも広い面積を今も買え、欧州の都市とは差が大きく開いています。

出典：2026年 Knight Frank Wealth Report。当社が扱う二つの市場を比べる買い手にとって、この比較は特定の四半期とは無関係であり、どの四半期でも成り立ちます。二市場を通じた全体像は当社の マンハッタン コンドミニアム市場レポート と ニューヨークとマイアミの成約諸費用の比較.

ご購入を 検討

される場合の意味

住戸より先に建物を精査してください。この助言は新しいものではありません。8月3日は、それを理念の問題から財務の問題に変えます。修繕積立金の調査、保険の更新内容、分担金の履歴、そして SB-4D のマイルストーン点検の所見を求めてください。間取りに気持ちが傾く前に求めてください。ブランド物件や新しい商品では答えはおおむね清明であり、それがプレミアムの買っているものの一部です。その在庫は当社の マイアミ ブランデッドレジデンス ガイド と マイアミ プレコンストラクション パイプライン.

で扱っています。郵便番号ではなく、望む市場の振る舞いによって地区を選んでください。ビーチ地区は供給が制約され、最上層が走っています。内陸側は商品が多く、平均は弱含みです。市場の最上層では、 超高級コンドミニアムの在庫 と トロフィー級の邸宅 が独自の曲線で動いています。地区を選びかねている場合は、まず マイアミ地区ガイドをご覧いただくか、現在の マイアミ高級コンドミニアム物件 と マイアミのビーチ地区の在庫.

を直接ご覧ください。米国外からご購入される場合、そして南フロリダの新築成約のおよそ半分が海外購入者によるものですが、所有構造の判断は決済時ではなく手続の冒頭に置くべきものです。 海外購入者ガイド と 海外購入者向け米国遺産税ガイド は、ここで判断を誤った場合の負担を扱っています。

ご売却を 検討

される場合の意味。見出しではなく構成に合わせて価格を設定してください。中央値が3.15%下がったと読み、それに応じて値下げする売主は、郡全域の構成統計を特定の一住戸に当てはめています。ご自身の住戸が新しい、財務が健全である、あるいはビーチ地区の供給が制約された区域にあるなら、関係するのはビーチ地区の平均が6%上がったこと、$5百万超の成約が約30%増えたことです。分担金を抱えた築年の古い中位層であれば、上の反論の節はご自身のことであり、中央値はむしろ甘い数字かもしれません。

買い手が建物を精査すると想定してください。8月以降、融資を用いる買い手の貸し手は、買い手がそうしなくても必ずそうします。掲載前に、管理組合の書類、積立金の状況、保険を整えてください。6週目に積立計画をめぐって崩れる取引が最も高くつきます。市場滞留日数がすでに伸びているなかでは、再掲載は実際の時間の損失です。

中央値が隠していることが二つあります。6月、コンドミニアムの成約金額は前年同月比31.48%増の$940百万となり、1年前より明確に多くの資金が動いています。そして不良物件の成約はマイアミの全成約の0.5%でした。2009年は70%でした。これは苦境にある市場ではありません。買い手層が選別的になり、その半分をめぐって融資の規則が締まりつつある市場です。ご自身の状況の計算には、 手取り額計算ツール と 秘密保持のうえでの査定 が出発点になります。